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房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 措施

一、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性

稅收具有強(qiáng)制性的特點(diǎn)，企業(yè)守法經(jīng)營(yíng)的重要評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)就是依法納稅。房地產(chǎn)企業(yè)涉及企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等諸多稅目，稅收已經(jīng)成為眾多房地產(chǎn)企業(yè)除營(yíng)業(yè)成本之外負(fù)擔(dān)最重的支出，在房地產(chǎn)行業(yè)形勢(shì)波動(dòng)頻繁的現(xiàn)況下，控制稅收成本也成為房地產(chǎn)企業(yè)保持合理利潤(rùn)的重要途徑。具體來講，充分進(jìn)行納稅籌劃的意義體現(xiàn)在這幾點(diǎn)上：首先，納稅籌劃最根本的作用就是減少企業(yè)支出，增加企業(yè)利潤(rùn)，這些在籌劃中避免的支出對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來講實(shí)際是不必要的成本支出，幫助企業(yè)充分發(fā)掘出潛在的免稅機(jī)會(huì)而不會(huì)多繳稅；其次，納稅籌劃也促進(jìn)了房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的更加合法化，企業(yè)在開展稅收籌劃的過程中必然要對(duì)企業(yè)所承擔(dān)的稅種特點(diǎn)、計(jì)稅、減免稅等方面的法律法規(guī)進(jìn)行全面地了解，進(jìn)而以此為基礎(chǔ)產(chǎn)生改進(jìn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理方式的見解，促進(jìn)企業(yè)守法前提下的稅務(wù)減免；第三，納稅籌劃作為房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的必要組成部分，其籌劃水平的高低直接影響著企業(yè)整體管理水平的層次高低，因此必須加強(qiáng)納稅籌劃管理。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)企業(yè)與一般的商業(yè)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理上存在諸多方面的差異，納稅上涉及的稅種比較多，日常稅收籌劃管理工作較為繁瑣。同時(shí)，納稅籌劃是一項(xiàng)具有較高專業(yè)性的財(cái)務(wù)活動(dòng)，而眾多的房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理能力參差不齊，在納稅籌劃管理的過程中體現(xiàn)出不同的水平。從當(dāng)前諸多房地產(chǎn)企業(yè)的籌劃情況來看，依然存在一些具有普遍共性的問題。

（一）納稅籌劃管理思想走不出錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)

所謂納稅籌劃的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)無非是那些老生常談的思想誤區(qū)。其一是靠與稅務(wù)征管部門搞關(guān)系爭(zhēng)取減免稅的錯(cuò)誤思想，一些房地產(chǎn)企業(yè)以建立與稅務(wù)部門的良好關(guān)系為日常工作，想方設(shè)法的與稅務(wù)征管機(jī)構(gòu)套近乎，甚至采用大大小小的行賄手段獲取少繳稅的機(jī)會(huì)，有的房地產(chǎn)企業(yè)也千方百計(jì)的尋找稅收征管漏洞，以稅務(wù)部門查不出為目的屢屢兜圈子，給稅務(wù)征管部門的工作帶來了極大的難度和消極的影響，更是污染了社會(huì)的風(fēng)氣。其二是靠偷逃稅獲取稅收利益的錯(cuò)誤思想，某些房地產(chǎn)企業(yè)為達(dá)少繳稅目的，采用稅法不允許的多提折舊攤銷費(fèi)用、少記收入等方式從會(huì)計(jì)處理上隱匿真實(shí)賬目，嚴(yán)重的擾亂財(cái)務(wù)核算的正常秩序，有些企業(yè)竟以合作建房為名來掩蓋開發(fā)房地產(chǎn)的事實(shí)，將空置房屋的租賃收入不入賬或計(jì)入往來款項(xiàng)，偷逃營(yíng)業(yè)稅、所得稅等，面臨巨大的法律制裁隱患。

（二）納稅籌劃的思路與方法整體性較差

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門開展納稅籌劃在思路與方法上存在幾個(gè)方面的利益協(xié)調(diào)難題。首先是稅收最小化與稅后利潤(rùn)最大化之間的利益協(xié)調(diào)問題。少納稅嚴(yán)格來說不是納稅籌劃的單一目的，房地產(chǎn)企業(yè)以少納稅為目的，從延遲預(yù)售款的入賬、費(fèi)用開支的足額記錄等方面采取的會(huì)計(jì)政策也只是最大限度地利用了應(yīng)該得到的稅收優(yōu)惠，這種方式下費(fèi)用開支等的最大限度提高，企業(yè)的稅后利潤(rùn)并不能得到很好地保證，產(chǎn)生納稅籌劃與利潤(rùn)目標(biāo)的矛盾。其次，單一稅賦最小與企業(yè)整體稅賦最小的利益協(xié)調(diào)問題。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種有十幾種之多，盡管涉稅稅目的計(jì)稅基礎(chǔ)并不相同，但其計(jì)稅依據(jù)是同一項(xiàng)業(yè)務(wù)活動(dòng)，在籌劃時(shí)會(huì)出現(xiàn)結(jié)點(diǎn)，產(chǎn)生相互影響而削弱籌劃方案的效果，房地產(chǎn)企業(yè)并沒有建立整體籌劃的框架。第三，納稅籌劃方法上，房地產(chǎn)企業(yè)也較為固守傳統(tǒng)的節(jié)稅方式，不同節(jié)稅途徑之間還不能很好的協(xié)調(diào)運(yùn)用。

（三）納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管控力弱

房地產(chǎn)企業(yè)容易出現(xiàn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的方面包括稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)、會(huì)計(jì)政策和處理方式與稅法存在較大差異的風(fēng)險(xiǎn)、稅收法律變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)、納稅籌劃人員職業(yè)風(fēng)險(xiǎn)等等，這些風(fēng)險(xiǎn)是無法避免的，而且具有一定的不確定性，因此，企業(yè)有必要建立稅收風(fēng)險(xiǎn)的管理機(jī)制體制。而很多房地產(chǎn)企業(yè)在這方面做得并不到位，風(fēng)險(xiǎn)管理與控制比較薄弱。一是對(duì)各種涉稅風(fēng)險(xiǎn)考慮不全面，缺少風(fēng)險(xiǎn)分析與評(píng)價(jià)的步驟，只是直接開展籌劃工作，沒有良好的準(zhǔn)備；二是缺乏動(dòng)態(tài)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)機(jī)制，對(duì)于涉稅風(fēng)險(xiǎn)來源的主體行為的情況、動(dòng)向不能及時(shí)的了解，無法形成風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警體系，增加了風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的難度；三是對(duì)已發(fā)生或可能發(fā)生的納稅風(fēng)險(xiǎn)處理與應(yīng)對(duì)措施不當(dāng)，備選的處置措施和方案范圍較狹窄，無法將風(fēng)險(xiǎn)的不利影響降至最低。

（四）納稅籌劃的人員素質(zhì)不高

房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃還沒有專業(yè)的部門和人才隊(duì)伍，大部分籌劃工作是由財(cái)務(wù)部門兼辦的，而財(cái)務(wù)部門一方面要擔(dān)負(fù)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理和會(huì)計(jì)處理工作，業(yè)務(wù)繁瑣，另一方面，稅務(wù)籌劃具有很強(qiáng)的稅務(wù)專業(yè)性，大部分的財(cái)務(wù)或會(huì)計(jì)人員只是對(duì)納稅的會(huì)計(jì)處理較為在行，對(duì)于納稅籌劃涉及的較細(xì)節(jié)性的問題根本不具備必要的了解，因此難以勝任籌劃工作。

三、改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃現(xiàn)狀的措施建議

（一）正確的納稅籌劃思想是良好稅務(wù)籌劃的開端

納稅籌劃是一項(xiàng)嚴(yán)肅的管理工作，房地產(chǎn)企業(yè)必須要從上至下形成一種正確的籌劃態(tài)度與思想。首先來講，房地產(chǎn)企業(yè)要理性對(duì)待與稅務(wù)征管部門的關(guān)系與業(yè)務(wù)往來，稅務(wù)征管部門代表著國(guó)家稅收的一定法定權(quán)利，房地產(chǎn)企業(yè)與其之間是執(zhí)行與被執(zhí)行的關(guān)系，而不可能成為平等的關(guān)系，因此房地產(chǎn)企業(yè)不應(yīng)當(dāng)設(shè)法成為其朋友，而應(yīng)當(dāng)以服從合法管理為基本態(tài)度來開展稅務(wù)往來。并且房地產(chǎn)企業(yè)要嚴(yán)格遵守稅務(wù)征管程序，不能利用稅務(wù)征管的漏洞來謀取稅務(wù)利益，否則一旦查出必將是得不償失的。其次，房地產(chǎn)企業(yè)要擺脫愚昧的納稅籌劃心理，有句話說愚者逃稅、蠢者偷稅、智者避稅、高者籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)要做納稅籌劃的高者智者，而非逃稅偷稅的愚蠢者，要以稅收法律與會(huì)計(jì)法規(guī)為納稅籌劃的基礎(chǔ)指引，對(duì)于預(yù)售房款、空置房租金收入等一些滿足收入條件的收入及時(shí)入賬，對(duì)發(fā)生的費(fèi)用支出據(jù)實(shí)扣除，切勿撿了芝麻丟了西瓜。

（二）以整體納稅籌劃為主，協(xié)調(diào)稅務(wù)關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的最終目標(biāo)，合理來講應(yīng)該是企業(yè)最終的稅后利潤(rùn)最大，為實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)一定要處理好各種不同利益之間的關(guān)系。一是要處理好稅收最小與稅后利潤(rùn)最大的協(xié)調(diào)關(guān)系，房地產(chǎn)企業(yè)在努力增加扣除項(xiàng)目的同時(shí)，為保持稅后利潤(rùn)的期望值，需要在費(fèi)用支出的籌劃上尋找最佳平衡點(diǎn)，或者從收入的角度來通過增加加項(xiàng)的方式減小減項(xiàng)的消極影響。二是處理好單一稅目與其他多個(gè)稅目之間的關(guān)系，企業(yè)納稅籌劃要樹立整體利益的思維，要分清各種稅目之間的影響關(guān)系，從單一稅目籌劃方案的不同組合中來尋找使企業(yè)所獲得的稅收利益最大的方案執(zhí)行。三是處理好同一稅目不同納稅籌劃方法之間的關(guān)系，企業(yè)納稅籌劃時(shí)節(jié)稅與避稅是不同的方式，其細(xì)分下的方法也有多種，可以進(jìn)行不同的組合，克服單一方法下的效果有限性。

（三）健全稅務(wù)籌劃涉稅風(fēng)險(xiǎn)的管理與調(diào)控

涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理是房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必然主題，房地產(chǎn)企業(yè)要從以下幾個(gè)方面健全納稅籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管控：一是強(qiáng)化企業(yè)納稅風(fēng)險(xiǎn)的自我檢測(cè)與評(píng)估，建立一定的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制，企業(yè)可以從征管、稅法與會(huì)計(jì)政策各個(gè)方面開展合理性分析，對(duì)可能的涉稅風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別與評(píng)估，從而以此為基礎(chǔ)，能確立一些標(biāo)準(zhǔn)或項(xiàng)目作為涉稅風(fēng)險(xiǎn)的衡量標(biāo)準(zhǔn)，建立起可行的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制；二是健全涉稅風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)監(jiān)控機(jī)制，要充分對(duì)各種涉稅風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)源頭監(jiān)測(cè)與控制，對(duì)稅收法律制度發(fā)展情況與變化動(dòng)態(tài)進(jìn)行實(shí)時(shí)的了解，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)流程涉及的納稅環(huán)境進(jìn)行充分的把握，對(duì)企業(yè)會(huì)計(jì)政策的調(diào)整及時(shí)更新，以便將各種潛在的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生或發(fā)展的苗頭控制在最低；三是增強(qiáng)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的處理與應(yīng)對(duì)的靈活性，企業(yè)不僅要對(duì)發(fā)生概率較大的風(fēng)險(xiǎn)制定備用的風(fēng)險(xiǎn)處理與控制措施，而且要提高這些方案措施的變動(dòng)性和可調(diào)整性，能根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)的動(dòng)態(tài)變化作出針對(duì)性的調(diào)節(jié)，以便可以采取最有效的方式來遏制住風(fēng)險(xiǎn)事態(tài)的進(jìn)一步惡化。

（四）加強(qiáng)納稅籌劃人員隊(duì)伍的建設(shè)

納稅籌劃作為一項(xiàng)對(duì)業(yè)務(wù)知識(shí)全面性掌握要求較高的工作，需要對(duì)稅收政策熟悉且能夠融會(huì)貫通的運(yùn)用的人員來執(zhí)行，基于此，一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要盡量為納稅籌劃配備適當(dāng)?shù)娜藛T，盡量將財(cái)務(wù)與納稅籌劃分開，以便增強(qiáng)納稅籌劃在企業(yè)管理體系中的地位，也是為了提高納稅籌劃不受專業(yè)素質(zhì)的限制可以達(dá)到最佳的結(jié)果。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)要對(duì)納稅籌劃人員進(jìn)行專業(yè)技能的培訓(xùn)，在日常工作中要求其密切關(guān)注國(guó)家稅收政策的趨勢(shì)與動(dòng)向，對(duì)其進(jìn)行企業(yè)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略和業(yè)務(wù)流程開展的教育，使其可以緊密的結(jié)合企業(yè)發(fā)展實(shí)際來制定最有利的稅務(wù)籌劃方案，推動(dòng)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)提高。

參考文獻(xiàn)：

[1]李桂芬.淺談房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃[J].河北企業(yè)，2009；第10期

[2]蔣嬋.淺析房地產(chǎn)行業(yè)的納稅籌劃[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì)，2009；第12期

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文第2篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 合作建房

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負(fù)重

房地產(chǎn)企業(yè)具有投資金額大、經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)、開發(fā)成本高的特點(diǎn)。并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地的取得、房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、銷售以及保有等每個(gè)環(huán)節(jié)均有涉稅。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)較重，具有納稅籌劃的空間。

（二）國(guó)家稅收優(yōu)惠政策為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提供了政策依據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，而每個(gè)稅種都有相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，這為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了政策支持，不僅可以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，而且在一定程度上能夠?qū)崿F(xiàn)國(guó)家的宏觀調(diào)控，進(jìn)而發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和國(guó)家的“雙贏”。

二、房地產(chǎn)開發(fā)階段的納稅籌劃

（一）建房方式的選擇

1、代建方式：房地產(chǎn)企業(yè)接受委托方的委托，實(shí)施代建工程（符合代建房屋的條件），收取一定的勞務(wù)費(fèi)，不僅不用代墊資金，而且僅對(duì)勞務(wù)費(fèi)用按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，由于這種代建行為，并沒有引起房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，不用計(jì)征土地增值稅。在宏觀調(diào)控的影響下，一些強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)轉(zhuǎn)向代建方式。

2、合作建房：房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)，合作方以貨幣資金合股，成立合營(yíng)企業(yè)，合作建房。如果房屋建成后，雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤(rùn)共享的分配方式，按照營(yíng)業(yè)稅以“無形資產(chǎn)投資入股，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為”，不征收營(yíng)業(yè)稅。若合作建成后按比例分房自用，沒有發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，免征收土地增值稅，如果自用用于對(duì)外出租，對(duì)租金收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅。若合作建房后對(duì)外銷售，則不免營(yíng)業(yè)稅也不免土地增值稅。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用的確定

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用分為財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用兩部分。

凡財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偳夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，在不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額可據(jù)實(shí)扣除，即：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=準(zhǔn)予扣除的利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)。

凡財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不分別單獨(dú)計(jì)算時(shí)：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)。

對(duì)這兩種情況下，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用越大，則增值率越低，稅收負(fù)擔(dān)越輕，所以對(duì)于這兩種情況，關(guān)鍵是比較準(zhǔn)予扣除的利息與（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%的大小，如果前者大于后者，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對(duì)利息支出提供金融機(jī)構(gòu)證明；如果前者小于后者，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用單獨(dú)計(jì)算。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段的納稅籌劃

（一）銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的納稅籌劃

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)在制定房屋的銷售價(jià)格時(shí)，應(yīng)充分的考慮該稅收優(yōu)惠政策。因?yàn)楫?dāng)增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%時(shí)，適用的土地增值稅稅率為30%，所以企業(yè)應(yīng)該對(duì)由于提高銷售價(jià)格后帶來的收益與相應(yīng)增加的稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行權(quán)衡，如果帶來的收益小于增加稅收支出，則應(yīng)適當(dāng)降低銷售價(jià)格，享受稅收優(yōu)惠，不僅可以實(shí)現(xiàn)稅后利潤(rùn)的增加，而且可以促進(jìn)房屋的銷售，縮短銷售期間，減少銷售費(fèi)用。

（二）發(fā)生廣告費(fèi)用的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)為了促使所建房屋的銷售，勢(shì)必會(huì)做一定的廣告宣傳。按照《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除。即若當(dāng)年取得銷售收入的話，則廣告費(fèi)用最多可扣除銷售收入的15%，然而房屋的建造周期比較長(zhǎng)，在發(fā)生廣告費(fèi)用的當(dāng)年卻不一定取得營(yíng)業(yè)收入，則意味著廣告費(fèi)用不能在計(jì)算所得稅時(shí)稅前扣除，則會(huì)增加企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。考慮到貨幣的時(shí)間價(jià)值，企業(yè)應(yīng)該對(duì)廣告費(fèi)用的發(fā)生期間進(jìn)行事先的籌劃安排：在沒有取得收入時(shí)減少?gòu)V告費(fèi)用的支出，在預(yù)期實(shí)現(xiàn)收入（包括預(yù)售收入）的期間多支付廣告費(fèi)用。

參考文獻(xiàn)：

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[3]陳守英.房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃[J].發(fā)展研究，2009（5）.

房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文第3篇

摘 要 稅收籌劃是企業(yè)一項(xiàng)非常重要的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，可以為企業(yè)減少稅收支出帶來經(jīng)濟(jì)利益，并提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平和競(jìng)爭(zhēng)力，故而其已經(jīng)成為企業(yè)發(fā)展不可忽略的重要因素?；诖耍疚膶?duì)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義進(jìn)行分析，并通過舉例闡釋土地增值稅納稅籌劃的方法，旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃提供參考。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 土地增值稅 納稅籌劃 房產(chǎn)

作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)，是我國(guó)財(cái)政收入的重要來源。然而，近年來，房地產(chǎn)行業(yè)卻被人們認(rèn)為是“暴利行業(yè)”，引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注。但是，如果稍微對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行深入調(diào)查，就會(huì)發(fā)現(xiàn)當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)事實(shí)上處于一種較為尷尬的狀態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)面臨著諸多稅收問題，其中土地增值稅又是重中之重，稅率高、稅負(fù)重。因此，對(duì)土地增值稅進(jìn)行納稅籌劃，不僅能減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)，提高經(jīng)濟(jì)效益，而且還能提高房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)利益最大化目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的意義

納稅籌劃主要是指企業(yè)根據(jù)國(guó)家稅收政策規(guī)定，根據(jù)自身的實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況對(duì)生產(chǎn)、銷售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)進(jìn)行科學(xué)合理地調(diào)整，進(jìn)而利用免稅、避稅、節(jié)稅等手段來提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于其涉及的稅種比較多：房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、所得稅、印花稅、城建稅、土地增值稅等，其中土地增值稅直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。由于目前我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格一直處于居高不下的狀態(tài)，加之長(zhǎng)期以來我國(guó)對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施干預(yù)政策，因此土地增值稅的政策變化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃造成了很大的壓力。為了能夠有效解決這一問題，房地產(chǎn)企業(yè)需要根據(jù)實(shí)際情況重新對(duì)土地增值稅的納稅籌劃思路進(jìn)行梳理和調(diào)整，以期能夠在房地產(chǎn)市場(chǎng)上得到長(zhǎng)期的生存與發(fā)展。

房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃主要目的是能夠?qū)崿F(xiàn)其經(jīng)濟(jì)目標(biāo)。隨著我國(guó)宏觀調(diào)控政策的實(shí)施以及政府的干預(yù)，房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃空間必定會(huì)縮小到一定的范圍。而房地產(chǎn)企業(yè)要想在這樣的背景下保證自身的稅后利潤(rùn)，就需要對(duì)土地增值稅的納稅籌劃進(jìn)行合理的考慮。并根據(jù)實(shí)際情況調(diào)整籌劃思維，改變和創(chuàng)新納稅籌劃手段，制定納稅籌劃的目標(biāo)，確定納稅籌劃的方向，進(jìn)而能夠運(yùn)用正確的土地增值稅納稅籌劃來應(yīng)對(duì)我國(guó)宏觀調(diào)控以及政府干預(yù)所帶來的影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的方法

（一）根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征稅范圍選擇最優(yōu)納稅方案

根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的征稅范圍選擇最優(yōu)納稅方案主要有兩種。第一，是利用合作雙方共同建房的方法進(jìn)行納稅籌劃。采用這種方法的原因在于，政府出臺(tái)的相關(guān)政策中有這樣的規(guī)定：如果雙方合作，一方出資金一方出土地，共同對(duì)房屋進(jìn)行建設(shè)，那么建設(shè)后的房屋根據(jù)比例分配，暫時(shí)免收土地增值稅。但是一旦房屋建設(shè)完成后便進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的，則需征收該房屋的土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)便可以根據(jù)這一政策來對(duì)土地增值稅的繳納進(jìn)行籌劃;第二，利用代建房的方法進(jìn)行納稅籌劃。這主要是指房地產(chǎn)企業(yè)代客戶對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行開發(fā)，當(dāng)開發(fā)完成后，房地產(chǎn)企業(yè)可以向客戶收取相應(yīng)的代建費(fèi)用。而代建費(fèi)用從實(shí)質(zhì)性上來講屬于勞務(wù)收入范疇，并不屬于土地增值稅的范疇，因此房地產(chǎn)企業(yè)不用繳納土地增值稅。

（二）根據(jù)銷售收入進(jìn)行納稅籌劃

根據(jù)銷售收入進(jìn)行的納稅籌劃分為三種方法，即增值率不同的房產(chǎn)是否合并籌劃法、分散營(yíng)業(yè)收入籌劃法以及合理定價(jià)籌劃法。其中對(duì)于增值率不同的房產(chǎn)是否合并籌劃法而言，由于土地增值稅適用四檔超率累進(jìn)稅率，最低稅率為30%，最高稅率為60% 。針對(duì)增值率不同的房地產(chǎn)進(jìn)行合并籌劃，采用該方法就可以增加適用較低稅率的部分，減少適用較高稅率的部分。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)具體的分開和合并計(jì)算的相應(yīng)稅額后，再采用低稅負(fù)的計(jì)算方法，來實(shí)現(xiàn)節(jié)稅的目的;分散營(yíng)業(yè)收入籌劃法主要是由于房地產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅提高了其稅收負(fù)擔(dān)，加之我國(guó)的土地增值稅采用的是超率累進(jìn)稅率，因此對(duì)房地產(chǎn)的銷售價(jià)格進(jìn)行分散，在降低增值率的同時(shí)還可以降低土地增值稅，以實(shí)現(xiàn)節(jié)稅目的;而之所以采用合理定價(jià)籌劃法是因?yàn)樵诙惙ㄖ幸呀?jīng)明確規(guī)定了納稅人建設(shè)、銷售住宅時(shí)，若增值額沒有超過項(xiàng)目金額20%，那么其全部的增值額就可以按規(guī)定對(duì)稅費(fèi)進(jìn)行計(jì)算，因此房地產(chǎn)企業(yè)可以充分利用這20%的范疇進(jìn)行納稅籌劃。

例如，某房地產(chǎn)公司對(duì)同一片土地上的甲、乙兩棟商用房同時(shí)進(jìn)行開發(fā)，其中甲房產(chǎn)的銷售收入為320萬元，乙房產(chǎn)的銷售收入為350萬元，允許扣除的部分分別為200萬元和100萬元。

第一步，采用分開計(jì)算的方法，甲的增值率為：（320-200）/200×100%=60%，適用稅率為30%，因此應(yīng)納的土地增值稅為：（320-200）×30%=36萬元;乙的增值率為：（350-100）/100×100%=250%，適用稅率為60%，因此應(yīng)納的土地增值稅為：（350-100）×60%-100×35%=115萬元;甲、乙應(yīng)繳納的土地增值稅為151萬元。第二步，采取合并計(jì)算。甲、乙兩棟總收入為670萬元，允許扣除的部分為300萬元，因此增值率為：（670-300）/300×100%=123.3%，其適用稅率為50%;應(yīng)納的土地增值稅為：（670-300）×50% -300×15%=140萬元。通過上述計(jì)算，合并核算的土地增值稅要低于分開計(jì)算的。因此房地產(chǎn)企業(yè)只需要把兩處房產(chǎn)同時(shí)進(jìn)行開發(fā)銷售，并把扣除的費(fèi)用一起計(jì)算并申報(bào)，便能減少繳稅的費(fèi)用。

（三）利用扣除項(xiàng)目方法進(jìn)行的納稅籌劃

利用扣除項(xiàng)目方法進(jìn)行的納稅籌劃主要包括兩點(diǎn)。首先，利用加計(jì)允許扣除項(xiàng)目籌劃法。在《土地增值稅實(shí)施細(xì)則》中明確規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)可以按照“合計(jì)數(shù)”的1/5對(duì)允許扣除項(xiàng)目的金額進(jìn)行加計(jì)。因此，其他行業(yè)的企業(yè)在從事房地產(chǎn)行業(yè)之前，需要設(shè)立一個(gè)從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的相對(duì)獨(dú)立的企業(yè)，這樣才能實(shí)現(xiàn)節(jié)稅計(jì)劃，而且還可以享受上述的附加扣除;其次，是根據(jù)利息費(fèi)用情況選擇最優(yōu)納稅方案。在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，由于各種各樣的因素會(huì)使房地產(chǎn)企業(yè)大量借貸，因此產(chǎn)生較高的利息支出，而這些利息支出直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅。根據(jù)相關(guān)的稅法規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)在以下兩種情況時(shí)扣除其利息支出：第一，能夠根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的項(xiàng)目分?jǐn)?，同時(shí)還能提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，可以照實(shí)扣除，但是最高范圍不能超過銀行的同期利率計(jì)算的金額，其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，按照取得土地使用權(quán)所支付的金額和開發(fā)成本的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=允許扣除的利息+（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（5%以內(nèi)）;第二，不能根據(jù)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的分?jǐn)傢?xiàng)目計(jì)算利息支出或者是無法提供相關(guān)金融機(jī)構(gòu)證明的，其利息支出需要納入到房地產(chǎn)的開發(fā)費(fèi)用中統(tǒng)一扣除，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例（10%以內(nèi)）。

例如，一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)在對(duì)某地區(qū)的A商用房進(jìn)行開發(fā)時(shí)，其中開發(fā)成本為600萬元，并支付了1000萬元的地價(jià)款。假設(shè)該房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息是100萬元，試問在這樣的情況下，該房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃應(yīng)該怎么進(jìn)行？如果應(yīng)扣除的利息為70萬元時(shí)，又該如何進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃？（假設(shè)當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例是5%和10%）。

第一步，計(jì)算。房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×扣除比例=（600+1000）×5%=80萬元。第二步，分析判斷。當(dāng)允許扣除的費(fèi)用為100萬元時(shí)，該房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該嚴(yán)格按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⑶夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)的證明，這樣利息支出便按照100萬元來扣除，否則只能按照80萬元來扣除;而當(dāng)允許扣除的利息支出為 70 萬元時(shí)，應(yīng)選擇第二種計(jì)扣方式，即不按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿幌蚨悇?wù)機(jī)關(guān)提供有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明，這樣可以多扣除 10 萬元利息支出。

結(jié)束語：

由于房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的綜合性極強(qiáng)，并直接關(guān)系著房地產(chǎn)企業(yè)的稅后利潤(rùn)，因此還需要研究其土地增值稅納稅籌劃的技巧和方法，才能提高企業(yè)納稅籌劃的利益。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)還需要樹立正確的納稅籌劃意識(shí)，制定科學(xué)的戰(zhàn)略籌劃，從合理節(jié)稅的角度開拓增收節(jié)支的渠道，保障企業(yè)的生存和發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文第4篇

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)；土地增值稅；納稅籌劃

一、營(yíng)改增與土地增值稅

根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局財(cái)稅（2016）18號(hào)文和財(cái)稅（2016）36號(hào)文的規(guī)定，自2016年5月份開始，房地產(chǎn)行業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍。隨著營(yíng)改增全面試點(diǎn)的鋪開，所有行業(yè)的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣鏈條被打開，理論上講，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)踐中若能取得足夠的進(jìn)項(xiàng)稅抵扣發(fā)票，其所繳納的土地增值稅會(huì)因扣除項(xiàng)目金額的增加而有所降低。但是應(yīng)當(dāng)看到，由于行業(yè)的特殊性，勞務(wù)成本和沙子、水泥等建材主要成本取得進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票的難度較大，土地增值稅可扣除金額增加有限，加之房地產(chǎn)企業(yè)稅率調(diào)增,因此稅負(fù)極大機(jī)率會(huì)增加。房地產(chǎn)企業(yè)要想適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，提高盈利水平，就很有必要在“合法、穩(wěn)健、成本效益”原則下進(jìn)行土地增值稅納稅籌劃。

二、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅籌劃方法

考慮營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收入的影響和可扣除范圍的增加以及當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在財(cái)務(wù)費(fèi)用較高的問題，因此筆者出于實(shí)用性及可操作性考慮，建議從以下幾方面著手進(jìn)行土地增值稅的納稅籌劃：

（一）合理利用稅收政策

1.普通住宅稅收優(yōu)惠政策

由于土地增值稅適用的是四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在明顯的稅率跳躍臨界點(diǎn)，且還有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率低于20%免征土地增值稅的稅收優(yōu)惠，因此開發(fā)產(chǎn)品如有符合地區(qū)規(guī)定的普通住宅，企業(yè)可以采用一定的定價(jià)策略，使得該業(yè)態(tài)增值率接近但低于20%，從而實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化；另外，在銷售價(jià)格已定的情況下，可以測(cè)算，是否能通過合理的成本計(jì)算或分?jǐn)偡椒?、在合理的范圍?nèi)將部分開發(fā)成本向普通住宅傾斜，將普通住宅增值率控制在20%以內(nèi)，最大程度上保證可以享受免稅政策。

2.合理利用清算時(shí)間籌劃

我國(guó)土地增值稅實(shí)行先預(yù)繳后清算的方式，據(jù)此，可以尋找一個(gè)預(yù)征額和清算應(yīng)納稅額相等的平衡點(diǎn)，當(dāng)土地增值率高于此平衡點(diǎn)，則預(yù)征額將低于清算額，企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡可能延遲清算來減小資金流動(dòng)壓力，若增值率小于此平衡點(diǎn)，則預(yù)征額大于清算額，企業(yè)應(yīng)當(dāng)盡早清算，盡快回籠資金，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。需要注意的是，應(yīng)用此方法時(shí)，要根據(jù)實(shí)際情況不斷調(diào)整測(cè)算數(shù)據(jù)及方案，以保證最終切實(shí)可行，可以真正為企業(yè)帶來效益；同時(shí)，當(dāng)選擇清算時(shí)點(diǎn)時(shí)，企業(yè)計(jì)稅成本需要是最完整的，要求成本結(jié)算全部完成并全部取得發(fā)票，這樣才可以確保測(cè)算扣除項(xiàng)目的完整性，保證土地增值稅稅額最低。另外，從土地增值稅和企業(yè)所得稅兩方面考慮，企業(yè)選擇的土地增值稅清算完成及稅款支付時(shí)間應(yīng)盡量在清算對(duì)象成本結(jié)算全部完成、發(fā)票全部取得后到下一個(gè)年度5月31日企業(yè)所得稅匯算清繳之前這一段時(shí)間內(nèi)。

（二）通過費(fèi)用轉(zhuǎn)移進(jìn)行籌劃

根據(jù)現(xiàn)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過程中發(fā)生的“管理費(fèi)用”、“銷售費(fèi)用”與開發(fā)項(xiàng)目中的“開發(fā)間接費(fèi)”并未進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，并且在實(shí)務(wù)中也會(huì)存在交叉難以區(qū)分的情況，這為加大開發(fā)成本提供了空間。在進(jìn)行會(huì)計(jì)核算時(shí)，企業(yè)可以將這些交叉、難以區(qū)分的費(fèi)用列入項(xiàng)目開發(fā)支出中，如將總部或區(qū)域平臺(tái)的一些費(fèi)用作為建筑咨詢服務(wù)費(fèi)分?jǐn)傊另?xiàng)目，增加項(xiàng)目的開發(fā)成本；通過會(huì)議、制度等形式，合理調(diào)整公司內(nèi)部組織架構(gòu)，將歸口于“管理/銷售費(fèi)用”部門人員編制向“開發(fā)間接費(fèi)”部門傾斜，變相放大會(huì)計(jì)口徑開發(fā)成本近1.3倍。需要注意的是，費(fèi)用轉(zhuǎn)移要有依據(jù)，要合理合法合規(guī)，不能為了減稅而虛增開發(fā)成本，這樣會(huì)給企業(yè)帶來涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（三）合理增加扣除項(xiàng)目金額進(jìn)行籌劃

1.合理增加開發(fā)成本

國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)規(guī)定，計(jì)算與土地增值稅清算項(xiàng)目有關(guān)的扣除項(xiàng)目金額時(shí)，要提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的不予扣除。且特別規(guī)定“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除?！边@給房地產(chǎn)企業(yè)的啟示是，在消費(fèi)者能夠接受的范圍內(nèi)通過提升公共配套設(shè)施的品質(zhì)、提高商品房裝修標(biāo)準(zhǔn)以及改善小區(qū)硬件環(huán)境等方式來進(jìn)行籌劃，享受開發(fā)成本的放大效應(yīng)，增加扣除項(xiàng)目金額。需要注意的是，房地產(chǎn)企業(yè)取得的建安發(fā)票，發(fā)票的備注欄如果沒有注明建筑服務(wù)發(fā)生地縣（市、區(qū)）名稱及項(xiàng)目名稱，不允許計(jì)入土地增值稅扣除項(xiàng)目金額；另外，在土地增值稅清算時(shí)如果無法及時(shí)取得合法有效憑證，納稅人就會(huì)面臨可扣除項(xiàng)目不完整的情況，相應(yīng)的就會(huì)多繳稅款，且以后即便取得成本費(fèi)用的有效憑證，從目前有效的文件看，也難以進(jìn)行土地增值稅二次清算扣除。因此，如果清算時(shí)仍有大量未實(shí)際付款的成本或已付款未取得發(fā)票的部分，建議加快結(jié)算并同時(shí)爭(zhēng)取盡量提前開回發(fā)票（包括質(zhì)保金），以確保稅務(wù)機(jī)關(guān)在出具清算交換意見書前，項(xiàng)目成本能得到足額扣除。

2.合理利用利息費(fèi)用

作為資金密集型企業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)一般有較大金額的利息支出，根據(jù)我國(guó)土地增值稅實(shí)施條例規(guī)定。選用兩種扣除方案的關(guān)鍵是孰大原則，即開發(fā)項(xiàng)目若權(quán)益融資較多，實(shí)際利息支出金額較小，則宜選擇方案二（即便具備方案一的前提條件），反之，若項(xiàng)目開發(fā)負(fù)債融資較多，利息支出額較大，則宜選擇方案一。在目前對(duì)開發(fā)企業(yè)限制放貸的情況下，如果房地產(chǎn)企業(yè)的資金全部來源于非金融機(jī)構(gòu)借款，通常利率較高，利息支出較大。由于土地增稅清算時(shí)開發(fā)費(fèi)用只能按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)扣除，可能導(dǎo)致實(shí)際發(fā)生的利息費(fèi)用超限額的問題，這是開發(fā)企業(yè)籌劃融資結(jié)構(gòu)時(shí)應(yīng)該預(yù)見的問題。因此，土地增值稅籌劃應(yīng)與融資結(jié)構(gòu)籌劃相結(jié)合，通過前置工作，更有效的做好土地增值稅籌劃。

三、結(jié)語

受營(yíng)改增和國(guó)家宏觀調(diào)控的影響，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)不斷增加，從內(nèi)部管理挖掘潛力、增加利潤(rùn)，成為提升競(jìng)爭(zhēng)力的必要手段。土地成本作為房企的主要成本，其增值稅稅負(fù)的高低直接影響到企業(yè)的盈利水平，因此，做好土地增值稅的納稅籌劃具有現(xiàn)實(shí)意義。在實(shí)踐中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)自身的具體情況，制定適合企業(yè)實(shí)際的籌劃方案，在不增加企業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的前提下，實(shí)現(xiàn)收益最大化。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃范文第5篇

[關(guān)鍵字]新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃

一、引言

隨著我國(guó)稅收制度的逐步發(fā)展，稅收籌劃已日益成為房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)成本降低、效益增加目標(biāo)的重要選擇。實(shí)際上，會(huì)計(jì)是稅收的基礎(chǔ)，稅收籌劃正體現(xiàn)了納稅人對(duì)會(huì)計(jì)和稅收環(huán)境的反應(yīng)和適應(yīng)，因此，新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的變化必然對(duì)我國(guó)稅收和稅收籌劃有重大的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國(guó)的重要經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)中不可或缺的重要組成部分。然而，被認(rèn)定為“暴利行業(yè)”的房地產(chǎn)近年來引起了社會(huì)的廣泛關(guān)注，國(guó)家稅務(wù)總局也針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理出臺(tái)了相關(guān)文件，并不斷地進(jìn)行調(diào)整和完善。2007年，國(guó)家出臺(tái)了房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅要進(jìn)行全面清算的規(guī)定。2008年，國(guó)家增加了房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的預(yù)繳比例。2009年，為了應(yīng)對(duì)金融危機(jī)沖擊，出臺(tái)了旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行的“救市”政策，不僅改變了預(yù)繳方法，且降低了預(yù)繳率，項(xiàng)目計(jì)稅毛利率也下降5個(gè)百分點(diǎn)。2010年春以后，各地房?jī)r(jià)紛紛上漲，為了維護(hù)樓市穩(wěn)定，國(guó)家又加強(qiáng)了對(duì)其的稅收監(jiān)管：進(jìn)一步明確完工產(chǎn)品的確認(rèn)條件；進(jìn)一步細(xì)化房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除。房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、建設(shè)、銷售到使用涉及十多種稅，占我國(guó)現(xiàn)行稅法體系中實(shí)體稅稅種的50%左右。房地產(chǎn)相關(guān)人士甚至認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)的銷售收入將被課以最高達(dá)73%的稅收。可以說，房地產(chǎn)在我國(guó)是一個(gè)重稅行業(yè)。面對(duì)國(guó)家嚴(yán)格的宏觀調(diào)控政策和同行業(yè)對(duì)手的激烈競(jìng)爭(zhēng)，為了實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)期目標(biāo)，房地產(chǎn)企業(yè)自然有實(shí)施納稅籌劃的內(nèi)在動(dòng)力和外在壓力。

二、房地產(chǎn)業(yè)稅收籌劃的基本理論

稅收籌劃是指納稅人在符合國(guó)家法律及稅收法規(guī)的前提下，通過對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的優(yōu)化安排，選擇最優(yōu)的納稅方案，既合理又合法地減稅、節(jié)稅，以達(dá)到稅負(fù)最小化的財(cái)務(wù)籌劃活動(dòng)。

（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種分析

目前，我國(guó)在房地產(chǎn)開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有、出租等諸多環(huán)節(jié)分別征收土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及其教育費(fèi)附加、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、耕地占用稅、契稅等十多種稅。

與其他行業(yè)的企業(yè)相比，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，稅負(fù)較重，主要財(cái)稅特點(diǎn)如下：

1．房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜的多元化業(yè)務(wù)需要精細(xì)的財(cái)稅管理。房地產(chǎn)企業(yè)的主要開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、房產(chǎn)建造、工程驗(yàn)收、經(jīng)營(yíng)銷售等，其經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元，投資主體復(fù)雜，多樣化的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要復(fù)雜而精細(xì)的管理流程和財(cái)稅管理模式與之相適應(yīng)。

2．房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集多元性、現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜化。房地產(chǎn)企業(yè)籌集資金的主要渠道包括預(yù)收購(gòu)房定金或預(yù)收建設(shè)基金、預(yù)收代建工程款、土地開發(fā)及商品房貸款、發(fā)行企業(yè)債券、其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體聯(lián)合開發(fā)的投資、通過資本市場(chǎng)發(fā)行股票籌集資本等等，資金籌集方式多樣，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜。

3．房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用結(jié)構(gòu)復(fù)雜。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本主要有征地拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)等。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括土地轉(zhuǎn)讓成本、商品房銷售成本、配套設(shè)施銷售成本、出租房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本、出租土地經(jīng)營(yíng)成本等。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)涉及的成本費(fèi)用結(jié)構(gòu)特別復(fù)雜。

（三）房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)企業(yè)由于業(yè)務(wù)范圍廣，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)復(fù)雜，因此，采用的籌劃技術(shù)也是多種多樣，根據(jù)其行業(yè)特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)，對(duì)其采用的籌劃技術(shù)可以歸納如下：

1．稅基籌劃技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)占用資金量大，需要不斷籌措資金才能維持其開發(fā)能力，而資金籌集中的稅收籌劃集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等都是債務(wù)融資方式，可以利用利息抵稅效應(yīng)減低稅負(fù)，而發(fā)行股票籌資則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，不能有效降低稅基。

2．收入實(shí)現(xiàn)技術(shù)

主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的籌劃，其切入點(diǎn)是運(yùn)用實(shí)現(xiàn)技術(shù)，合理控制和確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，減低稅負(fù)。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，稅收政策對(duì)其收入的約束是相當(dāng)嚴(yán)格的，預(yù)售收入也要按預(yù)計(jì)利潤(rùn)調(diào)增應(yīng)納稅所得額，預(yù)繳企業(yè)所得稅。房產(chǎn)銷售定金、預(yù)收房產(chǎn)款都要納入收入總額繳納營(yíng)業(yè)稅。

3．費(fèi)用攤銷技術(shù)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)周期長(zhǎng)，通常是跨年度經(jīng)營(yíng)，稅收籌劃人員應(yīng)該充分考慮相關(guān)費(fèi)用的會(huì)計(jì)處理問題，比如借款費(fèi)用的資本化或費(fèi)用化問題；突破業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用的稅前列支限額的限制，及時(shí)確認(rèn)能夠當(dāng)期扣除的損失等等，都是運(yùn)用攤銷技術(shù)的重要籌劃內(nèi)容。

4．轉(zhuǎn)化技術(shù)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自行獨(dú)立開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式外，還可以采用合作建房、代建房等形式多樣的經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)化技術(shù)對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其效果非常顯著。

5．規(guī)避平臺(tái)籌劃技術(shù)

土地增值稅適用四級(jí)超率累進(jìn)稅率，存在著明顯的稅率跳躍臨界點(diǎn)。對(duì)此，可以利用規(guī)避平臺(tái)籌劃規(guī)律進(jìn)行籌劃節(jié)稅，其關(guān)鍵性的操作就是控制增值率，可以通過對(duì)價(jià)格和扣除額的調(diào)節(jié)來實(shí)現(xiàn)。

三、新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

與房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的有九大會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。本文將嘗試在與房地產(chǎn)企業(yè)有直接相關(guān)性且涉及企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的四大會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃研究，四個(gè)準(zhǔn)則分別是《投資性房地產(chǎn)》、《建造合同》、《利息費(fèi)用》和《收入》。

（一）《投資性房地產(chǎn)》準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或出租業(yè)務(wù)中所獲得的轉(zhuǎn)讓收入或租金收入將涉及不同稅種，包括營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加、土地增值稅、房產(chǎn)稅、印花稅以及契稅等。房地產(chǎn)企業(yè)持有投資性房地產(chǎn)的目的多數(shù)是用于出售，房產(chǎn)出售涉及一項(xiàng)重要稅收，即土地增值稅。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，就其轉(zhuǎn)讓所取得的增值額征收的一種稅。對(duì)土地增值稅的籌劃，關(guān)鍵點(diǎn)在于控制增值額，而增值額就是轉(zhuǎn)讓收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額，因此，我們可以通過調(diào)節(jié)房產(chǎn)銷售價(jià)格和扣除項(xiàng)目金額來實(shí)現(xiàn)土地增值稅的籌劃。一是合理制定房地產(chǎn)的售價(jià)二是盡量提高扣除項(xiàng)目的金額。房地產(chǎn)企業(yè)建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售時(shí)，在免稅臨界點(diǎn)附近，收入增加或成本費(fèi)用減少的金額將小于稅收增加的金額，得不償失，是納稅。當(dāng)售價(jià)或其他扣除項(xiàng)目金額處于納稅時(shí)，應(yīng)采用降低售價(jià)或增加其他扣除項(xiàng)目金額等辦法，使其擺脫納稅，從而達(dá)到節(jié)稅的目的，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)利益最大化。當(dāng)然，在增加其他扣除項(xiàng)目金額時(shí)，應(yīng)注意稅法對(duì)可扣除項(xiàng)目的具體規(guī)定。

（二）《建造合同》準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

建造合同準(zhǔn)則是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的第15號(hào)準(zhǔn)則，它與房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)。該準(zhǔn)則主要強(qiáng)調(diào)的是對(duì)代建房的規(guī)范，目的是用于規(guī)范房地產(chǎn)建筑商建造工程合同的確認(rèn)、計(jì)量和相關(guān)信息的披露，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生了較大的影響。新準(zhǔn)則和舊準(zhǔn)則相比，建造合同準(zhǔn)則沒有實(shí)質(zhì)性的改變，但對(duì)建造合同的修訂和完善，也為房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更多的籌劃空間。房地產(chǎn)開發(fā)形式多種多樣，比如有自主開發(fā)、代建房和合作建房等。稅法對(duì)各種建房方式進(jìn)行了界定，不同建房方式的稅收待遇是存在差別的，因此房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)用這些特殊政策進(jìn)行稅務(wù)籌劃，其節(jié)稅效果是很明顯的。比如，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獨(dú)立開發(fā)項(xiàng)目出售的，不僅要按3%的建筑業(yè)勞務(wù)對(duì)建造行為繳納營(yíng)業(yè)稅，房地產(chǎn)銷售時(shí)還得按四級(jí)超率累進(jìn)稅繳納土地增值稅和按5%的銷售不動(dòng)產(chǎn)行為繳納營(yíng)業(yè)稅，除此之外，還要按實(shí)際繳納營(yíng)業(yè)額繳納城市維護(hù)建設(shè)稅和教育法附加。很明顯，房地產(chǎn)企業(yè)以自主開發(fā)形式開發(fā)房地產(chǎn)稅負(fù)相當(dāng)重。然而，我們有時(shí)可以通過選擇代建房和合作建房的方式進(jìn)行稅收籌劃，以減輕房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)。

（三）《借款費(fèi)用》準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

《借款費(fèi)用》準(zhǔn)則規(guī)定，凡符合資本化條件的借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)予以資本化，計(jì)入相關(guān)資產(chǎn)成本；不符合資本化條件的借款費(fèi)用不能直接予以資本化，而應(yīng)在發(fā)生當(dāng)期確認(rèn)為期間費(fèi)用，直接計(jì)入當(dāng)期損益。借款費(fèi)用準(zhǔn)則著重解決了借款費(fèi)用的確認(rèn)和計(jì)量問題，尤其是借款費(fèi)用資本化的條件和金額的計(jì)量問題。借款費(fèi)用準(zhǔn)則下企業(yè)的節(jié)稅途徑可以從以下四個(gè)方面考慮：當(dāng)企業(yè)處于虧損年度或有前五年虧損可抵扣時(shí)，利息支出應(yīng)盡早資本化；當(dāng)企業(yè)處于盈利年度，利息支出盡量予以費(fèi)用化，可以降低土地增值額和加大在企業(yè)所得稅前的扣除；房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)盡量向金融機(jī)構(gòu)貸款，以免遭稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)超額利息的剔除；同時(shí)，企業(yè)還得注意利息支出的合法性問題。

（四）《收入》準(zhǔn)則下房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃

新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中的收入準(zhǔn)則完善了企業(yè)銷售收入的確認(rèn)條件。準(zhǔn)則規(guī)定，銷售商品收入必須同時(shí)滿足5個(gè)條件才能予以確認(rèn)。嚴(yán)格的收入確認(rèn)條件也為房地產(chǎn)企業(yè)的延遲收入確認(rèn)時(shí)間帶來了稅收籌劃空間。

1．分期收款的稅收籌劃

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)的銷售以不動(dòng)產(chǎn)的法定所有權(quán)轉(zhuǎn)讓后確認(rèn)收入。但是，由于房地產(chǎn)市值普遍較高，買方市場(chǎng)一般很難一次清購(gòu)房款，分期收款銷售房產(chǎn)就成了房地產(chǎn)業(yè)的一大營(yíng)銷策略，在這種情況下，為了體現(xiàn)會(huì)計(jì)上的謹(jǐn)慎性原則，企業(yè)不能按銷售價(jià)格總額確定收入，會(huì)計(jì)人員應(yīng)對(duì)估計(jì)不能收回的，不能確認(rèn)收入，已經(jīng)收回部分價(jià)款的只將收回部分確認(rèn)為收入。所以，企業(yè)應(yīng)按合同規(guī)定的收款時(shí)間分次確認(rèn)收入，并相應(yīng)地分次結(jié)轉(zhuǎn)成本。這樣，企業(yè)延遲了收入確認(rèn)時(shí)間，也就意味達(dá)到了延遲繳納各種稅款的目的，起到節(jié)稅的作用。因此，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)合理利用分期收款的方式達(dá)到稅收籌劃目的。

2．預(yù)售房款的稅收籌劃

房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)收入結(jié)算方式復(fù)雜，往往采用預(yù)收房款這種方式解決房產(chǎn)開發(fā)的部分資金不足問題。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)采用預(yù)收款方式銷售房地產(chǎn)，收款的當(dāng)天會(huì)發(fā)生營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)。然而，企業(yè)收到向其他往來單位的借貸款或者企業(yè)收到由其他往來單位的歸還借款，收款的當(dāng)天是不會(huì)發(fā)生營(yíng)業(yè)稅納稅義務(wù)的。因此，對(duì)預(yù)收性質(zhì)的房款，企業(yè)可以與客戶商量簽訂協(xié)議，將預(yù)收購(gòu)房款在賬上處理為往來單位墊付款，則能推遲營(yíng)業(yè)稅確認(rèn)的時(shí)間，從而起到延遲繳納營(yíng)業(yè)稅的籌劃效果。同時(shí)，也延遲了所得稅和其他相關(guān)稅費(fèi)的繳納時(shí)間。一方面解決了房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資金不足問題，另一方面，企業(yè)還獲得了稅款資金的時(shí)間價(jià)值，籌劃成果非常明顯。因此，我們建議房地產(chǎn)企業(yè)合理利用預(yù)售房款轉(zhuǎn)化技術(shù)達(dá)到稅收籌劃目的。

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