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房地產(chǎn)企業(yè)涉稅籌劃范文第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；理論基礎(chǔ)；必要性；存在問題；解決對策

0 前言

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的業(yè)務(wù)面極廣，這就造成了它的涉稅種類繁多，面臨著沉重的稅負(fù)壓力。如果不進(jìn)行精心的稅收籌劃，房地產(chǎn)企業(yè)很可能陷入較大的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。尤其是我國稅務(wù)稽查工作正式開展以來，房地產(chǎn)企業(yè)更是面臨著更為復(fù)雜的稅收環(huán)境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快做好自己的稅收籌劃工作，以應(yīng)對不斷變化的外部環(huán)境與稅收調(diào)控政策。

1 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的理論基礎(chǔ)

（一）稅收籌劃的基本內(nèi)涵

稅收籌劃這個(gè)詞匯來源于國外，它經(jīng)歷了一個(gè)發(fā)展的過程。我們國內(nèi)對于稅收籌劃還沒有一個(gè)定論。本文綜合了國內(nèi)外學(xué)者的建議，認(rèn)為稅收籌劃就是指一種合理合法的涉稅活動，它不同于偷稅、漏稅等涉稅違法活動，它遵守了稅收法律與法規(guī)，而且是一種事前行為，屬于納稅義務(wù)產(chǎn)生以前的合理合法行為。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的影響因素

（1）新企業(yè)所得稅法。我國自從2008年元月開始實(shí)施新企業(yè)所得稅法，它把稅前扣除項(xiàng)目增加了，還取消了一些舊的所得稅法的優(yōu)惠政策。這就使得房地產(chǎn)企業(yè)必須對稅收項(xiàng)目進(jìn)行重新選擇與適當(dāng)安排。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該在收入不變的情況下，盡可能的減少計(jì)稅基礎(chǔ)。這就是新企業(yè)所得稅法對稅收籌劃的影響所在。

（2）新企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則。根據(jù)新會計(jì)準(zhǔn)則，房地產(chǎn)企業(yè)的毛利會產(chǎn)生一定的波動。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該采取正確的應(yīng)對方法，否則將會大大增加自己的稅負(fù)。這是因?yàn)樵谌∠蛳拗拼尕浐筮M(jìn)先出的計(jì)價(jià)方法之后，房地產(chǎn)企業(yè)的當(dāng)期損益就會受到直接影響，進(jìn)而對企業(yè)的稅金與利潤空間產(chǎn)生影響。此外，新會計(jì)準(zhǔn)則還增加了一項(xiàng)針對投資性房地產(chǎn)的規(guī)定。它引入了公允價(jià)值計(jì)量模式，有利于企業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)持有的房地產(chǎn)進(jìn)行科學(xué)且合理的分類。但是，如果房地產(chǎn)企業(yè)不能正確運(yùn)用該項(xiàng)規(guī)定的話，很可能會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)增加。

2 房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的必要性

（1）有助于減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的資金面廣，稅負(fù)較為沉重。一旦稅收籌劃工作做不好，將很可能會增加企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，久而久之就會造成極其不利的后果。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須做好稅收籌劃工作，努力降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，大大提高企業(yè)的獲利能力，最終提升企業(yè)的市場競爭力。

（2）強(qiáng)化了合法納稅意識。房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃，就可以大大提升他們的合法納稅意識，逐步實(shí)現(xiàn)涉稅零風(fēng)險(xiǎn)。這里的涉稅零風(fēng)險(xiǎn)就是指納稅人繳納的稅款及時(shí)且足額，就不會面臨稅收方面的任何風(fēng)險(xiǎn)，或者說風(fēng)險(xiǎn)極小可以忽略不計(jì)。雖然說涉稅零風(fēng)險(xiǎn)并不是給納稅人帶來直接的稅收利益，但是，卻存在著間接的經(jīng)濟(jì)利益。

（3）改善企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃實(shí)際上屬于一種財(cái)務(wù)管理手段，它可以大大降低企業(yè)的稅收支出，改善企業(yè)的現(xiàn)金流，讓房地產(chǎn)企業(yè)更快的實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)管理戰(zhàn)略目標(biāo)。當(dāng)然，稅收籌劃是一項(xiàng)高水平活動，它需要高素質(zhì)人才來進(jìn)行配合，因此，房地產(chǎn)企業(yè)要做好稅收籌劃工作，就必然會聘用高水平財(cái)務(wù)人員，這就客觀上提高了自身的會計(jì)核算水平。

3 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃中存在的問題分析

（1）稅收籌劃意識仍然不夠強(qiáng)。盡管說我國已經(jīng)明確的稅法規(guī)定，但是，由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅金額較大，常常會有偷稅或漏稅的思想存在。這是因?yàn)椴簧俜康禺a(chǎn)企業(yè)認(rèn)為稅收籌劃并不實(shí)用，反而偷漏稅會帶來更大的經(jīng)濟(jì)收益。因此，一些房地產(chǎn)企業(yè)就開始做假賬。實(shí)際上，這種薄弱的稅收籌劃意識反而給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了更大的稅收風(fēng)險(xiǎn)，一旦被查處，不但會繳納所欠稅款，同時(shí)還會遭遇較大的稅務(wù)罰款，并直接影響到企業(yè)聲譽(yù)，得不償失。

（2）稅收籌劃的組織機(jī)構(gòu)不健全。當(dāng)前，房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的組織機(jī)構(gòu)還不夠健全。具體來說，我國不少房地產(chǎn)企業(yè)迄今為止仍然沒有設(shè)立專門的稅務(wù)管理部門，這就讓稅收籌劃工作難以順利開展起來。很多房地產(chǎn)企業(yè)只是把稅收籌劃工作交由財(cái)務(wù)部門進(jìn)行負(fù)責(zé)處理，而這難以實(shí)現(xiàn)其工作的專業(yè)性與有效性，很難達(dá)到稅收籌劃的實(shí)際目標(biāo)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快設(shè)立專門的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)。

（3）稅收籌劃的內(nèi)部管理工作不到位。房地產(chǎn)企業(yè)面臨的業(yè)務(wù)多種多樣，因此，其稅收籌劃工作也具有一定的復(fù)雜性與系統(tǒng)性。這就需要房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部形成一個(gè)較為完善的內(nèi)部管理體制，并在各個(gè)不同部門之間建立一個(gè)良好的溝通機(jī)制。但是，現(xiàn)實(shí)情況卻是很多房地產(chǎn)企業(yè)的一些部門之間缺乏溝通，從而造成了稅收籌劃人員無法全面掌控企業(yè)內(nèi)部各個(gè)環(huán)節(jié)的實(shí)際經(jīng)營狀況，進(jìn)而無法選擇最佳的稅收籌劃方案。

4 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃問題的解決對策

當(dāng)前，國家對于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收管理工作變得愈發(fā)嚴(yán)格，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)面臨著更為復(fù)雜的涉稅環(huán)境。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，就必須給出針對性的應(yīng)對措施，解決目前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的稅收籌劃實(shí)際問題。

（1）樹立起科學(xué)的稅收籌劃觀念。我國市場經(jīng)濟(jì)體制日益完善，稅收法律法規(guī)也在不斷的完善之中。作為在我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起到支柱性作用的房地產(chǎn)企業(yè)來說，它們?nèi)绻€想通過傳統(tǒng)的偷稅或漏稅手段來進(jìn)行節(jié)稅的話，負(fù)面效應(yīng)是巨大的，甚至?xí)硪庀氩坏降暮蠊?。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡快適應(yīng)現(xiàn)代企業(yè)制度的發(fā)展要求，并認(rèn)真理解與嚴(yán)格遵守新稅收法律法規(guī)，樹立起正確且可行的稅收籌劃觀念。我們的國家機(jī)關(guān)和相關(guān)部門可以通過電視、網(wǎng)絡(luò)或其他新媒體方式來強(qiáng)化對稅收籌劃的正確宣傳力度，并向房地產(chǎn)企業(yè)展示一些稅收籌劃成功的案例，讓它們對原來的那種偷漏稅違法行為有一個(gè)更為清晰且到位的認(rèn)知，進(jìn)而在我國建立起一個(gè)正確的稅收籌劃理論框架，并引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)把正確的稅收籌劃理念歸入日常管理工作中去，真正以合理合法的稅收籌劃方式來最大限度的維護(hù)自身的權(quán)益。

（2）設(shè)置專業(yè)的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)。由于我國當(dāng)前的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部組織框架中還缺乏專門的稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)，因此，房地產(chǎn)企業(yè)目前的稅收籌劃工作就面臨著缺乏專業(yè)指導(dǎo)的問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須盡快建立并逐步完善稅收籌劃組織機(jī)構(gòu)，并把它作為企業(yè)內(nèi)部一個(gè)獨(dú)立的管理機(jī)構(gòu)，讓其專門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作，而不是像目前不少房地產(chǎn)企業(yè)讓自己的財(cái)務(wù)部門兼職負(fù)責(zé)稅收籌劃工作。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)就需要為這個(gè)專門的稅收籌劃部門配備專業(yè)的工作人員，并制定具體的稅收籌劃方案或措施讓他們具體實(shí)施。首先，房地產(chǎn)企業(yè)需要建立不同部門間的溝通機(jī)制，讓稅收籌劃部門可以更為準(zhǔn)確且及時(shí)的掌握企業(yè)內(nèi)部的各種信息，并據(jù)此設(shè)計(jì)出合理的稅收籌劃方案。其次，房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該切實(shí)提升稅收籌劃人員的地位，并為其營造良好的工作環(huán)境。這樣，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃工作才得以順利開展起來。

（3）強(qiáng)化稅收法律與政策方面的研究工作。我國稅收法律政策是一種動態(tài)變化的狀態(tài)，尤其是在我國對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了宏觀調(diào)控以后，相關(guān)的稅務(wù)監(jiān)管變得愈發(fā)嚴(yán)格。在這樣的大背景下，房地產(chǎn)企業(yè)相關(guān)的稅收法律政策會有著較大的變動。因此，房地產(chǎn)企業(yè)要想做好稅收籌劃工作，就需要加強(qiáng)對相關(guān)稅收法律政策的研究工作，及時(shí)關(guān)注各種變化，并隨時(shí)更新企業(yè)自身的稅收籌劃規(guī)劃，盡可能的分散稅收籌劃風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)還需要設(shè)置稅收研究專員，讓稅收籌劃工作不僅有專業(yè)工作人員來實(shí)施稅收籌劃，還有專職的研究人員來提供稅收籌劃參考意見。

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅籌劃范文第2篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 稅收 風(fēng)險(xiǎn)防控

一、企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)是指納稅人沒有充分利用稅收法規(guī)或者納稅風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避措施失敗而付出代價(jià)的一種可能性，經(jīng)濟(jì)活動環(huán)境的復(fù)雜性，多樣性，以及納稅人認(rèn)識的滯后性，對稅后法規(guī)理解的失誤等共同作用的結(jié)果。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收管理存在的問題

1998年以來，房地產(chǎn)投資持續(xù)快速增長，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲。然而，房地產(chǎn)在發(fā)展過程中存在很多問題，稅收風(fēng)險(xiǎn)的防控就是房地產(chǎn)企業(yè)提高企業(yè)競爭力所面臨的重要課題。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理缺失或不完善

房地產(chǎn)的稅收管理基本包括三個(gè)環(huán)節(jié)，分別是交易環(huán)節(jié)、保有環(huán)節(jié)、繼承環(huán)節(jié)。后兩個(gè)環(huán)節(jié)我國基本沒有，第一個(gè)環(huán)節(jié)在很大程度上也在“放行”。在一定程度上，房地產(chǎn)企業(yè)組織的結(jié)構(gòu)比較龐大和復(fù)雜，所經(jīng)營的業(yè)務(wù)也是紛繁復(fù)雜的。同時(shí)，設(shè)計(jì)，加工，廣告和物業(yè)管理各個(gè)方面之間的關(guān)系也非?；靵y。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部財(cái)務(wù)核算問題

中國的房地產(chǎn)發(fā)展起步相對比較晚，所以在其在內(nèi)部財(cái)務(wù)核算方面還是存在一定的問題，突出表現(xiàn)在財(cái)務(wù)核算比較混亂。例如，做賬相對緩慢、延遲報(bào)表，其企業(yè)所得稅申報(bào)數(shù)字的真實(shí)性也讓人懷疑；兩套賬，一套賬應(yīng)付銀行，賬面反映為盈利和經(jīng)營良好，這樣做的用途是貸款方便，一套賬應(yīng)付財(cái)政和稅務(wù)部門，賬面反映為虧損或小額盈利。同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)收入的核算方式采取兩種核算方式，即收入按收付實(shí)現(xiàn)制核算和成本按債券發(fā)生制核算，就是少記收入，多記成本。

(三)房地產(chǎn)企業(yè)辦稅人員自身綜合素質(zhì)的欠缺

在房地產(chǎn)企業(yè)平時(shí)的經(jīng)營的過程中，企業(yè)辦稅人員綜合素質(zhì)的不足導(dǎo)致企業(yè)不能及時(shí)和全面的了解相關(guān)的稅法和法規(guī)。同時(shí)，由于辦稅人員對有關(guān)稅法精神理解錯(cuò)誤，也會使企業(yè)陷入稅收風(fēng)險(xiǎn)。盡管企業(yè)主觀上沒有意愿違規(guī)操作，但由于房地產(chǎn)企業(yè)辦稅人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)欠缺而導(dǎo)致事實(shí)上的偷稅或逃稅，使企業(yè)陷入稅收風(fēng)險(xiǎn)。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的日?；顒又?，提高企業(yè)辦稅人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)也是提高企業(yè)防控稅收風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵因素。

(四)房地產(chǎn)企業(yè)在政策執(zhí)行方面的問題

首先，企業(yè)所得稅預(yù)交政策落實(shí)不到位。在企業(yè)稅收辦理的具體操作過程中，部分房地產(chǎn)開發(fā)商沒有落實(shí)企業(yè)所得稅預(yù)交政策。同時(shí)，企業(yè)的辦稅人員對企業(yè)所得稅的預(yù)交政策不是很了解，更不能深刻的理解其精神。第二，企業(yè)實(shí)際發(fā)生預(yù)售收入未向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)繳納稅款。在房地產(chǎn)開發(fā)市場，開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)前已向購房者提前收取了部分的房產(chǎn)銷售款，但房地產(chǎn)商在一定程度上違反稅法，即并沒有如實(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行納稅申報(bào)。

三、房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何防控稅收風(fēng)險(xiǎn)

1998年以來，房地產(chǎn)稅收已經(jīng)成為地方政府財(cái)政收入的重要來源。但是，由于房地產(chǎn)內(nèi)部管理問題，企業(yè)辦稅人員自身業(yè)務(wù)素質(zhì)和房地產(chǎn)企業(yè)在政策執(zhí)行方面不完善，企業(yè)在防控稅收風(fēng)險(xiǎn)方面還有問題。因此，房地產(chǎn)企業(yè)如何防控稅收風(fēng)險(xiǎn)是其健康發(fā)展和提高企業(yè)競爭力的關(guān)鍵因素。

(一)房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該建立健全和完善的內(nèi)部稅收防控制度

面對稅收風(fēng)險(xiǎn)，建立健全和完善的稅收內(nèi)部防控制度是房地產(chǎn)企業(yè)有效防控稅收風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵。企業(yè)內(nèi)部稅收防控制度涉及從企業(yè)經(jīng)營到財(cái)務(wù)控制各個(gè)方面。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部稅收的防控制度是企業(yè)健康發(fā)展的重要組成部分，其建立需要企業(yè)會計(jì)，稅務(wù)，審計(jì)，信息等各個(gè)部門共同制定和實(shí)施。另外，在建立完善的稅收內(nèi)部防控制度過程中，房地產(chǎn)企業(yè)可以向?qū)I(yè)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行咨詢，以便更準(zhǔn)確的了解相關(guān)法律法規(guī)。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃能力的提高

企業(yè)成功開展稅收籌劃的前提是企業(yè)經(jīng)營決策層應(yīng)該樹立依法納稅的觀念，稅收合理籌劃能夠提高企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績。因此，依法設(shè)立完整和規(guī)范的財(cái)務(wù)會計(jì)賬，報(bào)表和正確的進(jìn)行會計(jì)處理是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃的基本前提，提高自身稅收籌劃的效果，規(guī)避企業(yè)陷入稅收風(fēng)險(xiǎn)。另外，具體項(xiàng)目實(shí)施前做好項(xiàng)目稅收規(guī)劃，預(yù)測該項(xiàng)目稅收總額、納稅環(huán)節(jié)及各環(huán)節(jié)的稅收比重，對即將發(fā)生的稅收事項(xiàng)了然于胸，也是規(guī)避稅收風(fēng)險(xiǎn)的有效手段。

(三)提高企業(yè)干部和辦稅人員的綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)量是比較大的，交易也比較復(fù)雜。因此，做好稅收風(fēng)險(xiǎn)防控的工作，房地產(chǎn)企業(yè)的干部和辦稅人員應(yīng)具有較高的業(yè)務(wù)素質(zhì)，掌握相關(guān)的稅收法律法規(guī)。也就是說，培養(yǎng)企業(yè)辦稅人員的綜合素質(zhì)特別是業(yè)務(wù)素質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)有效防控稅收風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)。例如，企業(yè)涉稅人員要不斷學(xué)習(xí)新知識和新的稅收法規(guī)，提高企業(yè)涉稅人員運(yùn)用稅法武器維護(hù)房地產(chǎn)企業(yè)的合法正當(dāng)權(quán)益和避免企業(yè)陷入稅收風(fēng)險(xiǎn)。

(四)加大涉稅業(yè)務(wù)自查力度，避免涉稅違法行為

房地產(chǎn)企業(yè)的信息，項(xiàng)目開發(fā)的信息和稅務(wù)的征收是比較復(fù)雜的，企業(yè)要根據(jù)自身企業(yè)的特點(diǎn)，對相關(guān)開票數(shù)據(jù)認(rèn)真進(jìn)行分析比對，切實(shí)做到按照稅法法規(guī)進(jìn)行納稅，使企業(yè)避免涉稅違法行為。另外，企業(yè)也要認(rèn)真執(zhí)行相關(guān)的稅法政策，深刻理解稅法的精神，提高自身防控稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高企業(yè)的競爭力。

四、結(jié)束語

隨著社會主義市場驚異的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為關(guān)系國計(jì)民生的重要方面。因此，房地產(chǎn)企業(yè)如何防控稅收風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)企業(yè)本身所面臨的重要課題?？傊?，房地產(chǎn)企業(yè)要不斷地建立和健全內(nèi)部稅收防控制度，也要不斷提高企業(yè)干部和辦稅人員的綜合素質(zhì)，更重要的是要切實(shí)執(zhí)行相關(guān)的稅法法規(guī)，提高自身防控稅收風(fēng)險(xiǎn)的能力。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)企業(yè)涉稅籌劃范文第3篇

關(guān)鍵詞：會計(jì)收益與應(yīng)稅收益的差異 審計(jì)費(fèi)用

房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)數(shù)年被國家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項(xiàng)檢點(diǎn)行業(yè)，每年被查出偷稅金額巨大。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃不是簡單的問題，需要統(tǒng)籌考慮各個(gè)稅種的稅收政策，并且滲透進(jìn)商業(yè)類房地產(chǎn)規(guī)劃、建設(shè)施工、銷售的每一個(gè)環(huán)節(jié)。稅務(wù)籌劃在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)中的發(fā)展已經(jīng)日臻成熟，但是也日益暴露出問題。本文對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃管理問題進(jìn)行分析，

一、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃界定和特征分析

（一）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃界定 目前理論界與實(shí)務(wù)界對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃還沒有相關(guān)的界定，但是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃從屬于一般意義上的稅務(wù)籌劃的范疇，因此在某些方面它們有著共通的地方。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃也是房地產(chǎn)企業(yè)對經(jīng)營活動的事先安排，是一種活動，更是一種企業(yè)財(cái)務(wù)管理的戰(zhàn)略；而且商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的目的也是利用一切合法手段，來推遲或少繳稅款，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最小化。此外，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃具有以下特征：第一，合法性：這是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)的特點(diǎn)。稅務(wù)籌劃必須在法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行，納稅人為少繳稅款而置法律于不顧的行為是偷稅、漏稅行為，是會受到法律制裁的。合法性的另一層意思是指稅務(wù)籌劃還應(yīng)符合國家的立法意圖。稅收是國家調(diào)節(jié)生產(chǎn)者、消費(fèi)者行為的經(jīng)濟(jì)杠桿，也是國家調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的一種有效手段。不同的稅收優(yōu)惠政策、不同的稅率等都是為了實(shí)現(xiàn)國家不同的調(diào)控目標(biāo)。因此，稅務(wù)籌劃也要對國家的調(diào)控意圖作出積極反應(yīng)，將國家的政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)化為納稅人的具體的稅收方案。第二，預(yù)測性：稅務(wù)籌劃具有事前性。納稅人必須把稅收作為影響最終利潤的一個(gè)重要因素來考慮，在安排投資、經(jīng)營活動之前，事先進(jìn)行籌劃，確定最優(yōu)納稅方案，從而調(diào)整自己的各項(xiàng)活動至適用相關(guān)的稅法規(guī)定。等到經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)已經(jīng)完成、納稅義務(wù)已經(jīng)確定之后再考慮如何減輕稅負(fù)，則違背了稅務(wù)籌劃的本意，并且更易導(dǎo)致偷稅、漏稅行為的產(chǎn)生。第三，時(shí)效性：我國稅收制度正處于不斷建設(shè)、完善的狀態(tài)，稅收政策變化較快，這就要求企業(yè)時(shí)刻關(guān)注會計(jì)、稅務(wù)等相關(guān)政策法規(guī)的修改，使稅務(wù)籌劃方案符合最新的政策規(guī)定。第四，整體綜合性：稅務(wù)籌劃應(yīng)具有全局性，兼顧短期和長期效益，統(tǒng)籌局部和整體利益。有效的稅務(wù)籌劃應(yīng)著眼于企業(yè)收益的長期穩(wěn)定增長和企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。同時(shí)，稅務(wù)籌劃并不是孤立的，它貫穿于企業(yè)理財(cái)活動的全過程，與會計(jì)、財(cái)務(wù)管理、進(jìn)出口貿(mào)易等領(lǐng)域緊密聯(lián)系。從理論上說，房地產(chǎn)企業(yè)減少稅收的方法除了稅務(wù)籌劃之外，還有其他的手段和方法。在現(xiàn)實(shí)中，偷稅、漏稅、逃稅、騙稅、欠稅這些行為雖然可以達(dá)到減輕稅負(fù)的行為，但是違反了稅收法律法規(guī)，違反了國家的立法意圖。企業(yè)運(yùn)用這類不正當(dāng)?shù)氖侄慰赡軙媾R更大的稅收成本和風(fēng)險(xiǎn)。

（二）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特殊性 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃有自己特殊的地方，必須更好地符合和有利于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特征。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃需要滿足房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)財(cái)務(wù)管理的需要。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)多元化，主要開發(fā)、經(jīng)營活動包括：設(shè)計(jì)規(guī)劃、用地批租、房屋建造、竣工驗(yàn)收、銷售出租、物業(yè)管理、保修服務(wù)等。商業(yè)類房地產(chǎn)橫跨商業(yè)和寫字樓兩個(gè)領(lǐng)域，經(jīng)營內(nèi)容廣泛，業(yè)務(wù)復(fù)雜，投資主體多元化。稅務(wù)籌劃綜合性的特征在房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)得更為明顯，稅務(wù)籌劃需要對企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)做全盤的考慮，與企業(yè)規(guī)范的管理流程和精細(xì)的管理模式相適應(yīng)。第二，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃是整個(gè)籌劃中不容忽視的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集渠道多樣化，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜，企業(yè)主要通過預(yù)收購房定金、預(yù)收代建工程款、銀行貸款、發(fā)行債券、獲得其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體的投資、在資本市場發(fā)行股票等渠道來籌集資金。企業(yè)在籌劃過程中要謹(jǐn)慎考慮各種籌資方式的稅收利益。第三，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃應(yīng)更關(guān)注成本、費(fèi)用的籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用龐大，房地產(chǎn)開發(fā)成本如征地拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、開發(fā)間接費(fèi)用等；房地產(chǎn)經(jīng)營成本如房屋銷售成本、出租成本等；期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。成本、費(fèi)用名目繁多，數(shù)額巨大，稅務(wù)籌劃空間大。第四，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及到生產(chǎn)、經(jīng)營的各個(gè)環(huán)節(jié)，籌劃時(shí)間長。房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長，回收資金時(shí)間長。從最初規(guī)劃征地到最終出售出租往往要經(jīng)歷幾年的時(shí)間，資金的回收是一個(gè)長期的過程。這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃具有持續(xù)性，籌劃過程中需要考慮收入、費(fèi)用的分?jǐn)?，考慮不同的會計(jì)核算方法對損益的影響。第五，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及開發(fā)、交易、占用、所得分配等多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，涉及稅種較多，稅率較高，稅負(fù)明顯高于其他行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)主要是針對營業(yè)稅、土地增值或、企業(yè)所得稅三大稅。對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種歸納如表（1）。

二、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在問題分析

（一）商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)偏高 房地產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)偏高的特殊領(lǐng)域。一家商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目所獲得收入規(guī)模相當(dāng)大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬元，多則上億元，稅負(fù)高達(dá)25%-30%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)比任何一個(gè)其他行業(yè)的企業(yè)更希望爭取更多的稅務(wù)籌劃空間，常常需要在稅收法律、法規(guī)的邊緣操作，這就會造成商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。稅務(wù)籌劃之所以有風(fēng)險(xiǎn)，原因主要是商業(yè)類房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃環(huán)境的多變性。這種多變性表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是稅收政策的多變性。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是要立足于企業(yè)自身的實(shí)際情況，選擇有利于自身發(fā)展的稅收政策，規(guī)避不利于自身的稅收政策。國家調(diào)控房地產(chǎn)的政策總是處在不斷變化之中，相關(guān)的稅收政策也會發(fā)生變動。企業(yè)如果沒有及時(shí)運(yùn)用新的、適用于本企業(yè)的有利的稅收政策，則會錯(cuò)過了稅務(wù)籌劃的好時(shí)機(jī)；或者企業(yè)原本依據(jù)的稅收政策發(fā)生了變化甚至取消，企業(yè)在不知道的情況下繼續(xù)執(zhí)行，勢必會演變成偷稅漏稅的行為，給企業(yè)帶來不必要的損失。稅收政策的頻繁變化必然會增加企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)對稅務(wù)籌劃持保守、謹(jǐn)慎的態(tài)度。二是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營業(yè)務(wù)的多變性。雖然房地產(chǎn)企業(yè)只是建設(shè)施工并處理自己的開發(fā)產(chǎn)品，但這個(gè)過程中企業(yè)可以有多種業(yè)務(wù)的選擇。對于開發(fā)產(chǎn)品的處理，企業(yè)可以選擇銷售或自持；對于開發(fā)商品的轉(zhuǎn)讓，企業(yè)可以選擇有償轉(zhuǎn)讓、受托代建或投資入股。而企業(yè)的選擇并不是一成不變的，會根據(jù)競爭對手的情況、市場的發(fā)展、突發(fā)的狀況及時(shí)作出變化。稅務(wù)籌劃需要房地產(chǎn)企業(yè)對自身的各項(xiàng)活動作出預(yù)見性的安排，而房地產(chǎn)業(yè)又具有經(jīng)營周期長的特點(diǎn)，這就導(dǎo)致稅務(wù)籌劃方案執(zhí)行的困難，增加了稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）企業(yè)會計(jì)核算不健全影響稅務(wù)籌劃效果 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜的業(yè)務(wù)需要精細(xì)的財(cái)務(wù)管理，很多企業(yè)沒有復(fù)雜而精細(xì)的企業(yè)會計(jì)制度與之相匹配。在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算的跨期攤派較為常見，收入、成本的確認(rèn)、攤銷對損益的影響直接而明顯。不健全的會計(jì)核算制度直接影響了稅務(wù)籌劃的效果。目前在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)常見的會計(jì)核算問題主要有：一是偷逃隱匿應(yīng)稅收入。如：價(jià)外收費(fèi)等按合同約定應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入，多以代收費(fèi)用的形式掛往來賬戶；產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預(yù)收款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，仍按預(yù)征率繳納所得稅；開發(fā)的會所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)施對外出售不計(jì)收入；按揭銷售，首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后不及時(shí)入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購房款等業(yè)務(wù)，不記收入等。二是虛列多列成本費(fèi)用。包括：多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開發(fā)成本；在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營成本時(shí)，無依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營成本；滾動開發(fā)項(xiàng)目，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本，提前列支成本支出，如有的企業(yè)將正在開發(fā)的未完工項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用記入已經(jīng)結(jié)算或即將結(jié)算的項(xiàng)目，造成已完工項(xiàng)目成本費(fèi)用增大，減少當(dāng)期利潤；向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費(fèi)用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過其注冊資金50%部分的利息費(fèi)用，未按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額；將開發(fā)期間財(cái)務(wù)費(fèi)用列入期間費(fèi)用，多轉(zhuǎn)當(dāng)期經(jīng)營成本；有的開發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行評估，將增值巨大的評估價(jià)作為土地成本入賬等。

（三）企業(yè)人員稅務(wù)籌劃水平良莠不齊 企業(yè)在稅務(wù)籌劃過程中對稅收政策整體把握不夠，都會影響稅務(wù)籌劃質(zhì)量。如對房地產(chǎn)業(yè)享受的相關(guān)稅收優(yōu)惠的限制條件把握不嚴(yán)，既有可能使企業(yè)錯(cuò)失稅務(wù)籌劃的好時(shí)機(jī)，也有可能使企業(yè)陷入偷稅、漏稅境地。此外企業(yè)人員功利的、甚至是違法的稅務(wù)籌劃動機(jī)，也會使企業(yè)稅務(wù)籌劃偏離了正確方向，影響企業(yè)發(fā)展。

（四）稅務(wù)行政執(zhí)法制約稅務(wù)籌劃的實(shí)施 稅收法律是人為制定的，因此難免會存在法律漏洞或者未明確規(guī)定的部分。作為稅務(wù)籌劃的制定者，往往會向著有利于自身的方向去理解稅收政策；而稅務(wù)機(jī)關(guān)則會向維護(hù)國家稅收利益的方向去執(zhí)行稅收政策。一些稅收優(yōu)惠政策、稅收處罰措施并沒有一個(gè)確定的標(biāo)準(zhǔn)，而是在一個(gè)可以商榷的范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，稅務(wù)籌劃能否執(zhí)行、執(zhí)行的程度最終取決于稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的程度。這也就導(dǎo)致了很多稅務(wù)籌劃方案執(zhí)行效果不能達(dá)到方案制定者的初衷。

三、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的對策

（一）全面防范稅收風(fēng)險(xiǎn)因素 無論商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案做得有多完美，有經(jīng)過多少專家的擬定、論證，企業(yè)仍然應(yīng)當(dāng)正視風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在，不能認(rèn)為方案在何種情況下都是合法和可行的。企業(yè)應(yīng)當(dāng)意識到，稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)是無時(shí)不在的，不能以事先安排的、不變的稅務(wù)籌劃方案去應(yīng)對萬變的企業(yè)經(jīng)營環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)稅收政策。對于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)而言，營業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅是最主要的納稅支出項(xiàng)目，因此，這三大稅種的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)即是房地產(chǎn)企業(yè)總體稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的深刻反映。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營和涉稅事務(wù)中應(yīng)該保持對這三大稅種納稅風(fēng)險(xiǎn)的警惕性。（1）營業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響營業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對開發(fā)產(chǎn)品有兩種不同的處理方式：對外銷售或長期持有。如果企業(yè)選擇對外銷售則應(yīng)繳納營業(yè)稅，而持有開發(fā)產(chǎn)品，則無需繳納開發(fā)環(huán)節(jié)的營業(yè)稅。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。營業(yè)稅是按銷售收入作為計(jì)稅依據(jù)。企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，企業(yè)繳納的營業(yè)稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。有償轉(zhuǎn)讓方式，需按轉(zhuǎn)讓所得計(jì)算繳納營業(yè)稅；受托代建方式，即房產(chǎn)企業(yè)受購買者的委托而建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)完成后移交給購買者，這種方式需按收取的代建費(fèi)計(jì)算繳納營業(yè)稅；投資人入股方式，即房產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)完成的產(chǎn)品以實(shí)物資產(chǎn)的形式投入到購買企業(yè)。根據(jù)規(guī)定，以不動產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營業(yè)稅。以上這三個(gè)因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅負(fù)的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進(jìn)行稅負(fù)測算和方案選擇以降低稅收負(fù)擔(dān)及納稅風(fēng)險(xiǎn)。（2）土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對外銷售需計(jì)算繳納土地增值稅，而如果對開發(fā)產(chǎn)品長期持有，則無需繳納土地增值稅。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。土地增值稅是按房地產(chǎn)增值額作為計(jì)稅依據(jù)，而開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格直接決定了增值額的大小，因此，企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，繳納的土地增值稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。對于在營業(yè)稅中涉及的三種不同的轉(zhuǎn)讓方式，土地增值稅政策的規(guī)定是：有償轉(zhuǎn)讓方式和投資人入股方式需計(jì)算繳納土地增值稅，而受托代建方式無需繳納土地增值稅。四是開發(fā)產(chǎn)品的成本。開發(fā)產(chǎn)品的成本越低，企業(yè)取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。五是共同成本的分?jǐn)偡椒?。對于企業(yè)同時(shí)擁有銷售物業(yè)和經(jīng)營性物業(yè)的情況下，共同成本的分?jǐn)偡椒▌t決定了銷售物業(yè)成本的大小，從而決定了銷售物業(yè)土地增值額以及土地增值稅的大小。（3）企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。企業(yè)所得稅是對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產(chǎn)品的處理方式和轉(zhuǎn)讓方式都不會對企業(yè)所得稅稅負(fù)產(chǎn)生影響。由于企業(yè)所得稅是對企業(yè)經(jīng)營所得征收的，因此，影響經(jīng)營所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中是按照預(yù)計(jì)毛利額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，因此，影響預(yù)計(jì)毛利額的因素也將影響企業(yè)最終企業(yè)所得稅總額的大小?？傊髽I(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)影響因素主要有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格和成本。企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，開發(fā)產(chǎn)品的成本越小，企業(yè)的經(jīng)營所得就越大，繳納的企業(yè)所得稅也就越多。二是開發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售時(shí)間和進(jìn)度。開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售時(shí)間越早，按預(yù)售收入預(yù)繳企業(yè)所得稅的時(shí)間就越早。同樣，開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入越大，預(yù)繳的企業(yè)所得稅也就越多。三是開發(fā)產(chǎn)品的竣工時(shí)間。稅法規(guī)定，開發(fā)產(chǎn)品竣工后，企業(yè)應(yīng)對預(yù)繳的企業(yè)所得稅進(jìn)行清算，一般情況下，企業(yè)在清算時(shí)要補(bǔ)交很大一筆企業(yè)所得稅。因此，開發(fā)產(chǎn)品竣工的時(shí)間越早，清算補(bǔ)交稅款的時(shí)間也就越早。

（二）及時(shí)關(guān)注稅法變動 稅務(wù)籌劃與偷稅、漏稅等行為的界限就是法律。稅務(wù)籌劃之所以為稅務(wù)籌劃，前提就是它必須是合法的，成功的稅務(wù)籌劃更應(yīng)是能體現(xiàn)稅收政策導(dǎo)向的。因此在實(shí)際操作過程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。一是學(xué)法，房地產(chǎn)業(yè)法律、法規(guī)種類數(shù)量繁多，變化也比較頻繁，稍有不慎，使用的法規(guī)就會過時(shí)，從而為企業(yè)的稅務(wù)籌劃帶來風(fēng)險(xiǎn)。只有對稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實(shí)際情況，對稅務(wù)籌劃方案及時(shí)作出調(diào)整；二是懂法，企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準(zhǔn)確把握稅收政策內(nèi)涵，為稅務(wù)籌劃方案的制定打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。三是守法，嚴(yán)格按照稅法來進(jìn)行籌劃，嚴(yán)守稅務(wù)籌劃合法的底線，正確處理稅務(wù)籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。

（三）提升企業(yè)稅務(wù)籌劃人員素養(yǎng) 一方面，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)不斷提升自身的道德素養(yǎng)。在處理企業(yè)與國家利益時(shí)，堅(jiān)持應(yīng)有的職業(yè)道德。任何稅務(wù)籌劃方案的制定和執(zhí)行要堅(jiān)持在合法的前提下進(jìn)行，違反法律的稅務(wù)籌劃方案必將帶來巨大的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃人員不能因?yàn)槠髽I(yè)的一己私利而損害國家的利益，應(yīng)該立場鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)由于對某些涉稅事項(xiàng)不清而混淆了合法與非法的界限時(shí)，要及時(shí)進(jìn)行解釋；對于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提出的某些違反稅收法律、法規(guī)的籌劃要求，要進(jìn)行規(guī)勸。另一方面，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)不斷提升自身的專業(yè)素養(yǎng)。稅務(wù)籌劃的專業(yè)性，決定了稅務(wù)籌劃人員既要有扎實(shí)的理論知識，又要有豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。理論知識不僅指稅收方面的，還應(yīng)包括會計(jì)、財(cái)務(wù)管理、金融等方面的知識；實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)要求稅務(wù)籌劃人員能對企業(yè)的涉稅業(yè)務(wù)、涉稅種類、涉稅數(shù)額作出正確的分析，進(jìn)而根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，找準(zhǔn)稅務(wù)籌劃的切入點(diǎn)，制定出符合企業(yè)要求的最有效的稅務(wù)籌劃方案。如果稅務(wù)籌劃人員一心只想獲取稅收上的好處而沒有堅(jiān)實(shí)的專業(yè)知識作支撐，最終只能導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的失敗。

（四）建立良好的稅企關(guān)系 稅法許多條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)。國家在制定稅收政策的時(shí)候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以憑借實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)和對不同企業(yè)經(jīng)營狀況的了解，在這個(gè)范圍之內(nèi)進(jìn)行靈活的操作。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會根據(jù)各地實(shí)際情況采取適合本地的稅收征管方法，導(dǎo)致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往又遍及各省，稅務(wù)籌劃受當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通。

再好的稅務(wù)籌劃方案只有付諸實(shí)施、得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可才能真正的發(fā)揮作用。一是企業(yè)要咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對相關(guān)法規(guī)政策的具體理解應(yīng)用、實(shí)際操作程序，使稅務(wù)籌劃方案主動適應(yīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的管理特點(diǎn)；二是企業(yè)要能夠?qū)Χ悇?wù)籌劃方案的思路、操作步驟作出明確的解說，對稅務(wù)機(jī)關(guān)的有關(guān)提問作出相應(yīng)的解釋，爭取籌劃方案獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可；三是對稅務(wù)籌劃方案的疑點(diǎn)要及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭取達(dá)成共識，對方案的難點(diǎn)要及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)反映，從而向上級爭取政策支持，避免失去應(yīng)有的收益。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)企業(yè)涉稅籌劃范文第4篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)企業(yè) 納稅籌劃 合作建房

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的必要性

（一）房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，稅負(fù)重

房地產(chǎn)企業(yè)具有投資金額大、經(jīng)營周期長、開發(fā)成本高的特點(diǎn)。并且房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從土地的取得、房地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、銷售以及保有等每個(gè)環(huán)節(jié)均有涉稅。房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)較重，具有納稅籌劃的空間。

（二）國家稅收優(yōu)惠政策為房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃提供了政策依據(jù)

房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種多，而每個(gè)稅種都有相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，這為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃提供了政策支持，不僅可以減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)，而且在一定程度上能夠?qū)崿F(xiàn)國家的宏觀調(diào)控，進(jìn)而發(fā)揮稅收的經(jīng)濟(jì)杠桿作用，實(shí)現(xiàn)企業(yè)和國家的“雙贏”。

二、房地產(chǎn)開發(fā)階段的納稅籌劃

（一）建房方式的選擇

1、代建方式：房地產(chǎn)企業(yè)接受委托方的委托，實(shí)施代建工程（符合代建房屋的條件），收取一定的勞務(wù)費(fèi)，不僅不用代墊資金，而且僅對勞務(wù)費(fèi)用按照建筑業(yè)3%的稅率計(jì)征營業(yè)稅，由于這種代建行為，并沒有引起房地產(chǎn)企業(yè)的有關(guān)資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，不用計(jì)征土地增值稅。在宏觀調(diào)控的影響下，一些強(qiáng)大的房地產(chǎn)企業(yè)從開發(fā)轉(zhuǎn)向代建方式。

2、合作建房：房地產(chǎn)企業(yè)以土地使用權(quán)，合作方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。如果房屋建成后，雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅以“無形資產(chǎn)投資入股，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為”，不征收營業(yè)稅。若合作建成后按比例分房自用，沒有發(fā)生所有權(quán)的轉(zhuǎn)移，免征收土地增值稅，如果自用用于對外出租，對租金收入計(jì)征營業(yè)稅。若合作建房后對外銷售，則不免營業(yè)稅也不免土地增值稅。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用的確定

根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)費(fèi)用分為財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用兩部分。

凡財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偳夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，在不超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額可據(jù)實(shí)扣除，即：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=準(zhǔn)予扣除的利息+（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%以內(nèi)。

凡財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偦虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，財(cái)務(wù)費(fèi)用和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用不分別單獨(dú)計(jì)算時(shí)：允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用=（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）10%以內(nèi)。

對這兩種情況下，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用越大，則增值率越低，稅收負(fù)擔(dān)越輕，所以對于這兩種情況，關(guān)鍵是比較準(zhǔn)予扣除的利息與（取得土地使用權(quán)所支付的金額+計(jì)算的房地產(chǎn)開發(fā)成本）5%的大小，如果前者大于后者，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該對利息支出提供金融機(jī)構(gòu)證明；如果前者小于后者，則房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用單獨(dú)計(jì)算。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售階段的納稅籌劃

（一）銷售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的納稅籌劃

納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過項(xiàng)扣除項(xiàng)目金額之和20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%的，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)在制定房屋的銷售價(jià)格時(shí)，應(yīng)充分的考慮該稅收優(yōu)惠政策。因?yàn)楫?dāng)增值額超過扣除項(xiàng)目金額之和20%時(shí)，適用的土地增值稅稅率為30%，所以企業(yè)應(yīng)該對由于提高銷售價(jià)格后帶來的收益與相應(yīng)增加的稅收負(fù)擔(dān)進(jìn)行權(quán)衡，如果帶來的收益小于增加稅收支出，則應(yīng)適當(dāng)降低銷售價(jià)格，享受稅收優(yōu)惠，不僅可以實(shí)現(xiàn)稅后利潤的增加，而且可以促進(jìn)房屋的銷售，縮短銷售期間，減少銷售費(fèi)用。

（二）發(fā)生廣告費(fèi)用的納稅籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)為了促使所建房屋的銷售，勢必會做一定的廣告宣傳。按照《企業(yè)所得稅法》的規(guī)定：企業(yè)發(fā)生的符合條件的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出，除國務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，不超過當(dāng)年銷售收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過部分準(zhǔn)予結(jié)轉(zhuǎn)以后納稅年度扣除。即若當(dāng)年取得銷售收入的話，則廣告費(fèi)用最多可扣除銷售收入的15%，然而房屋的建造周期比較長，在發(fā)生廣告費(fèi)用的當(dāng)年卻不一定取得營業(yè)收入，則意味著廣告費(fèi)用不能在計(jì)算所得稅時(shí)稅前扣除，則會增加企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)?？紤]到貨幣的時(shí)間價(jià)值，企業(yè)應(yīng)該對廣告費(fèi)用的發(fā)生期間進(jìn)行事先的籌劃安排：在沒有取得收入時(shí)減少廣告費(fèi)用的支出，在預(yù)期實(shí)現(xiàn)收入（包括預(yù)售收入）的期間多支付廣告費(fèi)用。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)企業(yè)涉稅籌劃范文第5篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè) 稅務(wù)管理 避稅措施 涉稅管理

我國的經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶動了房地產(chǎn)業(yè)的成長，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過近二十幾年的發(fā)展已經(jīng)較為成熟，追逐暴利的時(shí)代已經(jīng)過去了，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化，就必須不斷提高企業(yè)經(jīng)營管理水平，降低企業(yè)經(jīng)營成本。有效的稅務(wù)管理能夠優(yōu)化資源配置、降低稅負(fù)、防范納稅風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)獲利能力，提升企業(yè)的綜合實(shí)力，從而推動企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅務(wù)管理工作尤其重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理的原理及現(xiàn)狀

企業(yè)稅務(wù)管理是企業(yè)在遵守國家稅法，不損害國家利益的前提下，充分利用稅收法規(guī)所提供的包括減免稅在內(nèi)的一切優(yōu)惠政策，達(dá)到少繳稅款或遞延繳納稅款，從而降低稅收成本、實(shí)現(xiàn)稅收成本最小化的經(jīng)營管理活動，是一種合理、合法的納稅、節(jié)稅行為。

從國稅發(fā)[2003]83號、國稅發(fā)[2006]31號到新企業(yè)所得稅法實(shí)施后的國稅發(fā)[2009]31號、國稅函[2009]342號、國稅函[2010]201號文件等所得稅政策，以及1993開征、2006年從嚴(yán)征管的土地增值稅政策，這一系列為房地產(chǎn)企業(yè)量體裁衣的政策，讓諸多房地產(chǎn)企業(yè)“財(cái)富巨人，納稅侏儒”的“形象”成為歷史。稅收成本平均達(dá)房產(chǎn)銷售收入的17%。稅收成本成為房地產(chǎn)企業(yè)除土地成本、建安成本之外的第三大成本。有些地方房地產(chǎn)業(yè)的稅收占到了地方財(cái)政收入的20%以上，個(gè)別地方達(dá)到40%。房地產(chǎn)業(yè)成為地方財(cái)政的重要支柱，多年來都被列為稅收專項(xiàng)檢查對象。

新國十條、限購、限貸、限外等一系列的調(diào)控施壓，2012年3月住建部重申房地產(chǎn)調(diào)控絕不會松動，嚴(yán)控地方微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)面臨更嚴(yán)峻的考驗(yàn)。另外，很多老總對企業(yè)稅收管理的重視程度不夠，大多數(shù)企業(yè)都是由財(cái)務(wù)人員兼做辦稅人員。有的認(rèn)為只要跟稅務(wù)部門搞好關(guān)系，就能應(yīng)付企業(yè)的稅收問題。在一些大型企業(yè)，由于部門之間、崗位之間缺乏有效溝通，致使有些業(yè)務(wù)發(fā)生時(shí)，企業(yè)的稅務(wù)人員并不知道，無法進(jìn)行涉稅分析與納稅管理，加之具體辦理業(yè)務(wù)的人員對稅收政策不一定能掌握到位，使應(yīng)稅事項(xiàng)不能及時(shí)有效地處置，給企業(yè)帶來涉稅風(fēng)險(xiǎn)。因此，進(jìn)行有效的稅務(wù)管理，合理控制稅收成本，對降低企業(yè)運(yùn)營成本尤其重要。

二、房地產(chǎn)企業(yè)常用的避稅措施

房地產(chǎn)企業(yè)相對繁重的稅負(fù)，促使房地產(chǎn)企業(yè)不斷尋求避稅措施，常用的避稅措施是建立很多避稅鏈公司，財(cái)務(wù)可能都在一個(gè)辦公室，有的形成公司共聚一堂。利用關(guān)聯(lián)企業(yè)轉(zhuǎn)移利潤。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也在向集團(tuán)化方向發(fā)展，有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展到一定程度后，利用建安公司、銷售公司、物業(yè)公司等關(guān)聯(lián)企業(yè)來轉(zhuǎn)移利潤，達(dá)到少繳企業(yè)所得稅的目的，即利用自己的親戚朋友注冊成立一些相應(yīng)的建筑安裝公司、銷售公司、物業(yè)管理公司，使其成為控股公司或全資公司，然后將開發(fā)商品房的建安工程交由關(guān)聯(lián)的建筑公司承建；將房地產(chǎn)的銷售業(yè)務(wù)分離出去，經(jīng)營其房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)務(wù)、廣告業(yè)務(wù)等。這些關(guān)聯(lián)企業(yè)通過訂立各種假合同等手段，相互調(diào)控收入及利潤，以達(dá)到少繳稅款的目的。綜合起來，就是以下幾種方式：

(1)利用關(guān)聯(lián)建筑公司多開發(fā)票，加大成本。同時(shí)資金回流，避免個(gè)人所得稅。

(2)在國內(nèi)設(shè)立咨詢公司、設(shè)計(jì)公司、綠化公司多列費(fèi)用。

(3)在國外設(shè)立設(shè)計(jì)公司加大成本，尤其是香港等地。

(4)設(shè)立關(guān)聯(lián)的新辦商業(yè)企業(yè)，運(yùn)用甲方供材以加大成本。

(5)設(shè)立關(guān)聯(lián)的裝飾公司，銷售精裝修房的籌劃。

(6)設(shè)立關(guān)聯(lián)的公司，進(jìn)行流程再造。

(7)設(shè)立銷售公司，分解收入，降低增值率。

企業(yè)與關(guān)聯(lián)方之間的業(yè)務(wù)往來，不符合獨(dú)立原則而減少企業(yè)或者關(guān)聯(lián)方應(yīng)納稅所得額的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)按照合理方法調(diào)整。稅務(wù)機(jī)關(guān)可參照當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)工程造價(jià)管理部門頌的建安造價(jià)定額資料，結(jié)合房屋結(jié)構(gòu)、用途、區(qū)位等因素，核定開發(fā)成本的單位面積成本標(biāo)準(zhǔn)，并據(jù)以計(jì)算扣除。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)審核目前集團(tuán)內(nèi)關(guān)聯(lián)交易定價(jià)政策、改善不合理的地方，并以此制定合理的收費(fèi)，同時(shí)根據(jù)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定準(zhǔn)備相關(guān)證明文件。

我們一定要注意逃稅和稅務(wù)籌劃的界限問題，合理、合法的稅務(wù)籌劃和稅務(wù)管理才是有效的。

三、房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理

房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)事項(xiàng)始終貫穿于土地取得、立項(xiàng)、建設(shè)、銷售、出租、項(xiàng)目清算等各環(huán)節(jié)之中。房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅費(fèi)主要有十種：營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。本文淺要地分析房地產(chǎn)企業(yè)的幾項(xiàng)經(jīng)營業(yè)務(wù)涉及稅務(wù)處理。

(一)代收款項(xiàng)的稅務(wù)處理

1、營業(yè)稅

根據(jù)《營業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)或者銷售不動產(chǎn)，營業(yè)額為向購買方收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，包括收取的手續(xù)費(fèi)、補(bǔ)貼、基金、集資費(fèi)、返還利潤、違約金、延期付款利息、罰息、代收款項(xiàng)、代墊款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)，但不包括符合條件代為收取的政府性基金或行政事業(yè)性收費(fèi)。準(zhǔn)確區(qū)分代收代付費(fèi)用是否納稅，可以從三個(gè)方面理解：