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房地產(chǎn)法律法規(guī)范文第1篇

    第十二條 土地使用權(quán)出讓最高年限按下列用途確定:

    (一)居住用地七十年;

    (二)工業(yè)用地五十年;

    (三)教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年;

    (四)商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年;

    (五)綜合或者其他用地五十年。

    《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》

    第五條 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí),房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。

    《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》

    第三十一條  房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí),房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。

    第四十二條  以出讓方式取得土地使用權(quán)的,轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后,其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。

    《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》

    第三十九條 土地使用權(quán)因土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限屆滿、提前收回及土地滅失等原因而終止。

    第四十條 土地使用權(quán)期滿,土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證,并依照規(guī)定辦理注銷登記。

房地產(chǎn)法律法規(guī)范文第2篇

關(guān)鍵詞:房產(chǎn)市場(chǎng)；現(xiàn)狀；法律規(guī)制

一、我國(guó)房產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題

1.房地產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模越來(lái)越大

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的規(guī)模越來(lái)越大，這是一個(gè)突出的情況。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局出版的《中國(guó)大型房地產(chǎn)與建筑業(yè)企業(yè)—2004》年鑒，2003年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)達(dá)到37123個(gè)，完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資10154億元，企業(yè)資產(chǎn)總值40486億元，經(jīng)營(yíng)總收入9137億元，利潤(rùn)總額506億元。這表達(dá)的是2003年的事。2005年1-8月，房地產(chǎn)業(yè)共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長(zhǎng)23.9%。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局列舉的二十個(gè)行業(yè)中，房地產(chǎn)業(yè)投資完成總額的比重僅次于制造業(yè)（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資6193.06億元，同比增長(zhǎng)23.5%。這些數(shù)字說(shuō)明整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)在數(shù)量達(dá)到了一個(gè)空前的規(guī)模，而且從投入的資金來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)其他大部分行業(yè)。可以說(shuō)房地產(chǎn)在我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有舉足輕重的意義。

2.房?jī)r(jià)問(wèn)題是房產(chǎn)市場(chǎng)的核心問(wèn)題

住房不是簡(jiǎn)單的商品，具有很強(qiáng)的“公共產(chǎn)品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會(huì)才能長(zhǎng)治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。房?jī)r(jià)得建立在普通百姓能承擔(dān)的范圍內(nèi)，最近兩年，我國(guó)的房?jī)r(jià)飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場(chǎng)之外，從而這個(gè)經(jīng)濟(jì)問(wèn)題轉(zhuǎn)換成社會(huì)問(wèn)題甚至政治問(wèn)題，才引起了政府的密切關(guān)注。房產(chǎn)價(jià)格雖依據(jù)市場(chǎng)，但是價(jià)格嚴(yán)重超出消費(fèi)群體的承載能力，市場(chǎng)必然出現(xiàn)了問(wèn)題，盡管對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)是否已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴(yán)重的泡沫存在著很大爭(zhēng)議，是否確實(shí)存在嚴(yán)重的泡沫問(wèn)題也尚未有定論，但普通城鎮(zhèn)居民的家庭收入增長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上飆升的房?jī)r(jià)，商品房空置率居高不下已是不爭(zhēng)的事實(shí)。

二、房?jī)r(jià)居高不下的原因分析

國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展階段與發(fā)展要求決定了我國(guó)住宅仍將成為持久的消費(fèi)熱點(diǎn)。我國(guó)居民的生活水平不斷提高，拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求。1978年至2004年，我國(guó)城鎮(zhèn)化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮(zhèn)人口從1.7億增加到5.4億，全國(guó)城市總數(shù)由193個(gè)增加到661個(gè)。 能否抑制房地產(chǎn)出現(xiàn)的泡沫，關(guān)鍵要看政府的調(diào)控政策能否落實(shí)。落實(shí)政策的難點(diǎn)在于能否平衡各方面的利益關(guān)系，特別是地方政府的利益。房地產(chǎn)業(yè)的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產(chǎn)業(yè)大開(kāi)方便之門(mén)，以房地產(chǎn)大企業(yè)的投資帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，如果地方政府只顧自己利益，國(guó)家各項(xiàng)政策措施就難以落實(shí)，抑制房地產(chǎn)泡沫的希望就會(huì)落空。只有把各項(xiàng)政策貫徹落實(shí)到位，抑制房地產(chǎn)泡沫才有希望。 　三、對(duì)規(guī)范房產(chǎn)市場(chǎng)的法律規(guī)制建議

1.調(diào)控房?jī)r(jià)漲幅的必要性

關(guān)系到百姓安居樂(lè)業(yè)的問(wèn)題，老百姓只有“居者有其屋”，社會(huì)才能長(zhǎng)治久安，經(jīng)濟(jì)才能持續(xù)發(fā)展。據(jù)世界主要國(guó)家和地區(qū)人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費(fèi)結(jié)構(gòu)變動(dòng)規(guī)律，居民住房消費(fèi)支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費(fèi)超過(guò)收入30％的家庭，即存在過(guò)度負(fù)擔(dān)。據(jù)我國(guó)主流媒體一項(xiàng)調(diào)查，目前31.8％的購(gòu)房者月供占到月收入的50％以上，已超過(guò)國(guó)際上公認(rèn)的住房消費(fèi)警戒線。當(dāng)居民手中的錢(qián)大部分用于償還房子的貸款，而嚴(yán)重影響了其他的家庭消費(fèi)，他們就成了“房奴”。中國(guó)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的資金主要來(lái)源于銀行的貸款。與國(guó)際上的主要金融機(jī)構(gòu)相比，中國(guó)金融機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力相對(duì)較弱，如果中國(guó)房地產(chǎn)出現(xiàn)嚴(yán)重泡沫并破滅，對(duì)金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生的殺傷力更大，對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響程度也就更深。

2.明確房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式

目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的許多問(wèn)題也在于沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)根據(jù)中國(guó)的實(shí)際情況作一個(gè)清楚的定位。今年的政府工作報(bào)告中明確地提出了要確立“具有中國(guó)特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式”這個(gè)目標(biāo)。這是對(duì)目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的清楚定位。當(dāng)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)消費(fèi)者的市場(chǎng)時(shí)，那么政府必然會(huì)出臺(tái)一系列政策來(lái)保護(hù)住房消費(fèi)者的利益，并采取相應(yīng)的信貸政策、稅收政策來(lái)遏制國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資行為。可以說(shuō)，盡管早幾年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)整政策對(duì)這方面有所明確，但是出臺(tái)的政策效果十分有限。因?yàn)?，要形成具有中?guó)特色的住房消費(fèi)模式，也就得生產(chǎn)適應(yīng)這種消費(fèi)模式的住房產(chǎn)品。把一個(gè)剛發(fā)展起來(lái)的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)或是看作消費(fèi)品市場(chǎng)或是看作投資品市場(chǎng)。如果中國(guó)也以國(guó)際慣例把房地產(chǎn)市場(chǎng)作為投資品市場(chǎng)而不是消費(fèi)品，那么無(wú)論是發(fā)展模式還是政策效果都將完全不一樣了。

3.多種調(diào)控手段相結(jié)合

要真正實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)市場(chǎng)健康有序的發(fā)展，房?jī)r(jià)得到控制，單單依靠一兩種手段是不會(huì)達(dá)到效果的。除了國(guó)家制定法律和一系列的調(diào)控政策以外，還要綜合運(yùn)用各種手段，包括稅收、信貸、監(jiān)管等其他的規(guī)制方式，這樣才能達(dá)到預(yù)期的目的。房?jī)r(jià)上漲的原因的多樣的這就決定了規(guī)制房?jī)r(jià)的方式也要多樣化。多種政策要結(jié)合起來(lái)。稅收和信貸相結(jié)合，在各個(gè)方面都加強(qiáng)監(jiān)管，尤其在市場(chǎng)交易中能堅(jiān)持客觀公正的輿論導(dǎo)向。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管方面，最好能建立一個(gè)專門(mén)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，專門(mén)收集市場(chǎng)的不誠(chéng)信，不規(guī)范的行為和現(xiàn)象，提出相應(yīng)的整改方案，向政府的管理機(jī)構(gòu)或國(guó)家權(quán)力機(jī)關(guān)做出建議甚至立法的提案最初來(lái)源。

參考文獻(xiàn)：

[1] 楊 波:《影響房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀因素——以北京、深圳為例》中國(guó)物價(jià) 2008.

房地產(chǎn)法律法規(guī)范文第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)立法；法律法規(guī)；立法體系

中圖分類號(hào)：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1674-1723（2013）03-0072-02

隨著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的迅速崛起，房地產(chǎn)立法方面的工作也得到了重視，各級(jí)政府紛紛制定房地產(chǎn)相關(guān)的法律法規(guī)和政策，這對(duì)健全我國(guó)的房地產(chǎn)立法問(wèn)題起了重要的作用，但同房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)日新月異的發(fā)展相比，明顯要滯后了很多，而且新制定頒布的立法未經(jīng)時(shí)間和實(shí)踐的考驗(yàn)，執(zhí)行力還有待商榷，立法方面也存在很多問(wèn)題亟需完善。

一、房地產(chǎn)立法存在的問(wèn)題

（一）房地產(chǎn)立法缺乏統(tǒng)一

政策、法律、法規(guī)類文件屬于正式文件，是規(guī)范我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要工具，因此在使用專業(yè)名詞的時(shí)候，要具有統(tǒng)一的說(shuō)法和正式的詞匯，不應(yīng)產(chǎn)生歧義。但是在現(xiàn)實(shí)中立法在這一方面就存在很大的弊病，各級(jí)地方政府制定的規(guī)章、章程和國(guó)家制定的法律法規(guī)有些部分存在很大的歧義，例如“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”，在國(guó)家類文件中，“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”是完全不同的概念，但是在部分地方類規(guī)章中，“出讓”和“轉(zhuǎn)讓”卻表達(dá)了同一種意思。國(guó)家制定法律法規(guī)和地方各級(jí)政府制定規(guī)章制度沒(méi)有協(xié)調(diào)統(tǒng)一，地方政府沒(méi)有仔細(xì)根據(jù)國(guó)家的立法規(guī)范制定規(guī)章制度，使得上下級(jí)法規(guī)之間缺乏統(tǒng)一性，導(dǎo)致了具體實(shí)踐過(guò)程中的執(zhí)法困難，使執(zhí)行中的法律存在多種依據(jù)。另外，房地產(chǎn)管理部門(mén)和土地管理部門(mén)的部分權(quán)責(zé)不明確，職權(quán)方面存在交叉，由于交叉的存在，不同部門(mén)針對(duì)同一事件制定出了相互抵觸的規(guī)章制度，法律條文結(jié)構(gòu)不合理，專業(yè)術(shù)語(yǔ)和專有名詞不規(guī)范，法規(guī)缺乏統(tǒng)一性，給執(zhí)法人員和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司都帶來(lái)了很大的麻煩。

（二）房地產(chǎn)立法內(nèi)容欠缺

房地產(chǎn)業(yè)是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。因此，與之相匹配的法律法規(guī)就是多方面的，多層次的，雖然我國(guó)已有相應(yīng)的法律、法規(guī)文件，但是這些法律文獻(xiàn)并不完善，存在很多方面的問(wèn)題，并沒(méi)有把與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)全部相關(guān)的方面都涵括進(jìn)來(lái)。例如，《房地產(chǎn)管理法》包括房地產(chǎn)的綜合管理、房地產(chǎn)生產(chǎn)管理、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)管理和售后管理等各個(gè)方面的綜合管理，而現(xiàn)行的法律規(guī)章并沒(méi)有對(duì)房地產(chǎn)的綜合管理和售后管理作出相應(yīng)的規(guī)定。我國(guó)房地產(chǎn)在一級(jí)市場(chǎng)法律比較健全，但是在二級(jí)市場(chǎng)、三級(jí)市場(chǎng)的各類活動(dòng)均沒(méi)有相關(guān)的法律依據(jù)和法律限制。房地產(chǎn)立法內(nèi)容的欠缺以及沒(méi)有相應(yīng)的配套的法律規(guī)章嚴(yán)重影響著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展與健康。

（三）房地產(chǎn)立法價(jià)值取向的偏差

我國(guó)目前的房地產(chǎn)的價(jià)值取向存在很大的問(wèn)題：注重經(jīng)濟(jì)效益，輕視環(huán)境效益和社會(huì)效益。從房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)啟蒙開(kāi)始，我國(guó)就一直著力發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，所有的房地產(chǎn)法律法規(guī)都是為促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)蓬勃快速發(fā)展而制定的，這導(dǎo)致了在新社會(huì)的房地產(chǎn)業(yè)仍然沿襲著傳統(tǒng)的發(fā)展方式，過(guò)分的強(qiáng)調(diào)了經(jīng)濟(jì)效益的重要性，而忽略了環(huán)境的保護(hù)和社會(huì)群體的利益，偏離了新社會(huì)可持續(xù)發(fā)展和科學(xué)發(fā)展的路線；過(guò)分的注重房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的速度和數(shù)量，忽略了房地產(chǎn)發(fā)展的效益和質(zhì)量，與人們追求的生活質(zhì)量相違背。目前一些地方政府為了做出地區(qū)效益，片面追求GDP的增長(zhǎng)，一味的尋求招商引資，奢侈的建設(shè)公共設(shè)施，大面積占用土地，肆意的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目……各種不合理的行為和規(guī)劃導(dǎo)致了大量的人力資源、自然資源、土地資源的浪費(fèi)。房里地產(chǎn)立法在價(jià)值觀上產(chǎn)生了錯(cuò)誤，片面的為房地產(chǎn)發(fā)展服務(wù)，忽略了立法對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)制作用，忽略了兩者之間的相輔相成的關(guān)系。

（四）房地產(chǎn)立法稅費(fèi)繁冗

我國(guó)房地產(chǎn)稅法制度比較繁雜，存在很多不合理的地方，例如房產(chǎn)稅就是不合理的稅種，在已經(jīng)征收地產(chǎn)稅和建設(shè)稅的前提下，再去征收房產(chǎn)稅就屬于重復(fù)征稅，而這些稅賦又經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，增加了消費(fèi)者的經(jīng)濟(jì)壓力。在我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)比較繁重，由此引發(fā)了一系列的問(wèn)題：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程稅費(fèi)較多，直接導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)加重，開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本增加，因此房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于人們的消費(fèi)水平，超出了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)力。在我國(guó)，房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成包括土地費(fèi)用、建安成本、市政公用設(shè)施配套費(fèi)用、相關(guān)稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)企業(yè)利潤(rùn)共五大部分。據(jù)調(diào)查，相關(guān)稅費(fèi)占房地產(chǎn)價(jià)格的10%～15%，稅費(fèi)已經(jīng)占了房地產(chǎn)價(jià)格的很大比重。而且消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)了房地產(chǎn)產(chǎn)品后還要繼續(xù)交各種稅金。各相關(guān)部門(mén)、機(jī)構(gòu)、物業(yè)等自行推出各類行政性、經(jīng)營(yíng)性費(fèi)用，甚至變相收費(fèi)，攤派等。這諸多方面都體現(xiàn)了我國(guó)現(xiàn)行的相關(guān)稅法相當(dāng)不完善，稅費(fèi)制度存在很大的問(wèn)題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)開(kāi)發(fā)建設(shè)的進(jìn)程和普通消費(fèi)者的消費(fèi)傾向及他們的消費(fèi)能力，加大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不公平和畸形化。

二、完善房地產(chǎn)立法的建議

（一）立法統(tǒng)一性

各級(jí)政府應(yīng)根據(jù)國(guó)務(wù)院頒布的法律法規(guī)完善各級(jí)規(guī)章制度，不要脫離國(guó)家法律自立法規(guī)，杜絕同一個(gè)名詞出現(xiàn)多種不同的解釋和同一解釋對(duì)應(yīng)不同的專業(yè)名詞。國(guó)家應(yīng)對(duì)各級(jí)政府出臺(tái)的規(guī)章制度進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)錯(cuò)編的應(yīng)及時(shí)糾正并采取一定的懲罰措施，督促各級(jí)政府制定的規(guī)章制度和國(guó)家法律法規(guī)大體方針保持一致，嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一的立法規(guī)范，避免對(duì)人民群眾造成誤導(dǎo)，避免執(zhí)法的混亂。

（二）增加立法內(nèi)容

現(xiàn)在的房地產(chǎn)立法在內(nèi)容上并不是十分完善，總是在某些方面缺乏些東西。當(dāng)然，這并不是一朝一夕就可以完善的，因此立法部門(mén)更應(yīng)該走向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)踐中去，發(fā)現(xiàn)在立法上應(yīng)該表現(xiàn)的內(nèi)容或者向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)咨詢立法內(nèi)容的漏洞，及時(shí)將這些漏洞填補(bǔ)進(jìn)來(lái)。例如盡快制定住宅法，將與住宅有關(guān)的一些制度用法律條文羅列下來(lái)，完善我國(guó)的住房保障制度，在各個(gè)地區(qū)制定住房保障體系，縮小地區(qū)差距，減小社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）糾正立法價(jià)值取向

立法是約束不正規(guī)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為的，是實(shí)現(xiàn)社會(huì)利益和群眾利益的最基本的方式。立法不是為經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的，房地產(chǎn)立法要遵循社會(huì)主義基本發(fā)展方向，走可持續(xù)發(fā)展和科學(xué)展的道路。與以前相比我們不僅要注重房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，更要注重自然的和諧發(fā)展，不能一味的追求GDP的增長(zhǎng)，而忽略了自然效益。立法的目的是為了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展，因此在立法時(shí)，要糾正以往的錯(cuò)誤觀念，堅(jiān)持走執(zhí)法為公的路線，將立法的價(jià)值取向放到社會(huì)利益和環(huán)境利益上面。通過(guò)制定相關(guān)的法律、法規(guī)、制度和規(guī)章消除不科學(xué)的、傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式，注重環(huán)境保護(hù)、土地資源的可持續(xù)利用和公眾的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益，兼顧千秋萬(wàn)代的利益和發(fā)展問(wèn)題。

（四）完善稅費(fèi)立法

我國(guó)的稅費(fèi)名目繁多、重復(fù)，目前最重要的問(wèn)題就是整理稅費(fèi)名目，廢除不合理的稅費(fèi)項(xiàng)目，合理的稅費(fèi)項(xiàng)目通過(guò)立法的形式確定下來(lái)。稅法也要對(duì)普通居民住宅建設(shè)和經(jīng)營(yíng)用房、豪華住宅建設(shè)分級(jí)使用不同的稅率，降低普通住房的價(jià)格，讓全國(guó)更多的消費(fèi)者具有購(gòu)買(mǎi)普通住房的能力，讓大家“有房可住”。目前，我國(guó)涉及到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)、銷售及購(gòu)買(mǎi)的稅收法規(guī)有很多項(xiàng)，但大多都是以“條例”和“暫行條例”的方式存在的，并沒(méi)有用法律的形式固定下來(lái)，因而很多執(zhí)政者具體執(zhí)法時(shí)較隨意，無(wú)法按正常程序執(zhí)行。為了消除這類弊端，應(yīng)根據(jù)具體情形將合理、合法的“條例”、“暫行條例”以法律條文的形式確定下來(lái)，讓執(zhí)政者有法可依。對(duì)于重要的稅種，應(yīng)由國(guó)務(wù)院出面討論制定并立為法律，并應(yīng)用到具體的實(shí)踐中去。

三、結(jié)語(yǔ)

我國(guó)房地產(chǎn)立法方面尚存在很多的問(wèn)題，而要從根本上解決這些問(wèn)題目前有兩種方法：第一是要密切的聯(lián)系實(shí)際，多做考察和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的實(shí)踐活動(dòng)，從實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，解決問(wèn)題。第二必須要從立法學(xué)的角度確定我國(guó)房地產(chǎn)立法的原則，彌補(bǔ)體制和技術(shù)方面的缺陷，并要積極地改善，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，完善房地產(chǎn)立法工作。房地產(chǎn)立法問(wèn)題是規(guī)范房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展的根本保證，也是執(zhí)法者處理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)問(wèn)題的根本依據(jù)。因此，為了房地產(chǎn)事業(yè)的蒸蒸日上，國(guó)家及政府要盡快完善房地產(chǎn)立法，使我國(guó)房地產(chǎn)類法律更成熟，更實(shí)用。

參考文獻(xiàn)

[1] 符啟林.房地產(chǎn)法[M].法律出版社，1997.

房地產(chǎn)法律法規(guī)范文第4篇

一．建立組織機(jī)構(gòu)

成立我局紀(jì)念“三法”頒布實(shí)施宣傳活動(dòng)領(lǐng)導(dǎo)小組，由*局長(zhǎng)任組長(zhǎng)，*局長(zhǎng)、*書(shū)記、*局長(zhǎng)任副組長(zhǎng)，法制科、宣傳科、局工會(huì)、科技部及各行政執(zhí)法部門(mén)的負(fù)責(zé)同志為小組成員。強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真組織落實(shí)，確保把這項(xiàng)活動(dòng)開(kāi)展起來(lái)，收到實(shí)效。

二．制作電視節(jié)目訪談節(jié)目

時(shí)間：6月份

內(nèi)容：（1）紀(jì)念“三法”宣傳活動(dòng)的重要意義。

（2）房地產(chǎn)法的主要內(nèi)容與貫徹國(guó)務(wù)院調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要意義。

形式：在*有線電視臺(tái)安排一期以紀(jì)念“三法”為主要內(nèi)容的電視訪談節(jié)目。

分工：淑英局長(zhǎng)主講，法制科、宣傳科安排落實(shí)。

三．參加“三法”宣傳晚會(huì)：

時(shí)間：6月份

內(nèi)容：同上

形式：選派我局優(yōu)秀的文藝骨干,參加市局統(tǒng)一組織的“三法”巡回宣傳晚會(huì)。

四．開(kāi)展宣傳咨詢活動(dòng)：

時(shí)間：6月25日“全國(guó)土地日”、10月秋季房交會(huì)

內(nèi)容：同上

形式：參加市局統(tǒng)一的宣傳活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)發(fā)放宣傳材料，現(xiàn)場(chǎng)解答群眾咨詢。

分工：科技部負(fù)責(zé)組織落實(shí)。

五．開(kāi)辟宣傳專欄：

時(shí)間：6月-12月

內(nèi)容：同上

形式：在物業(yè)小區(qū)入戶發(fā)放宣傳資料，利用宣傳櫥窗、板報(bào)、宣傳標(biāo)語(yǔ)做好宣傳。

分工：法制科負(fù)責(zé)領(lǐng)取宣傳材料，物業(yè)辦負(fù)責(zé)小區(qū)內(nèi)的發(fā)放、張貼工作。

六．大型文藝宣傳演唱會(huì)：

為擴(kuò)大“三法”宣傳活動(dòng)的社會(huì)知曉率和覆蓋面，按照市局的安排部署，參加市局組織的紀(jì)念“三法”頒布實(shí)施暨迎國(guó)慶文藝演唱會(huì)。

時(shí)間：6月報(bào)名。

形式：選派我局優(yōu)秀的文藝骨干,參加選拔。

分工：法制科、局工會(huì)負(fù)責(zé)組織落實(shí)。

七．參加法律法規(guī)知識(shí)競(jìng)賽：

內(nèi)容：土地法、礦產(chǎn)資源法、房地產(chǎn)法及相關(guān)法規(guī)政策。

形式：選拔我局優(yōu)秀人才，組成代表隊(duì)參賽。

時(shí)間：按市局部署7月20日-8月20日預(yù)賽，9月份復(fù)賽，11月中旬決賽。

分工：法制科、宣傳科、局工會(huì)負(fù)責(zé)組織落實(shí)。

房地產(chǎn)法律法規(guī)范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；融資市場(chǎng)；問(wèn)題；對(duì)策

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1673-291X（2013）20-0061-02

一、我國(guó)房地產(chǎn)融資市場(chǎng)現(xiàn)存的問(wèn)題

（一）融資渠道單一

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、流通以及消費(fèi)的過(guò)程中，會(huì)涉及大量資本的流動(dòng)，為了最大限度的利用資金、實(shí)現(xiàn)投資的最優(yōu)化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商一般會(huì)選擇融資，即房地產(chǎn)企業(yè)及房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接融資和間接融資。房地產(chǎn)融資的種類有多種，但是我國(guó)傳統(tǒng)的融資方式主要有銀行貸款、海外房產(chǎn)基金以及上市融資，三種方式各有利弊。

銀行貸款是主要的融資方式，一般需要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供抵押物或者擔(dān)保，對(duì)開(kāi)發(fā)商本身的業(yè)務(wù)、財(cái)物狀況以及借還歷史信息審核較嚴(yán)格，這樣對(duì)于新崛起的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不是很有利，一些很好的項(xiàng)目因?yàn)闊o(wú)法達(dá)到銀行的貸款要求而拿不到貸款。海外房產(chǎn)基金是隨著改革開(kāi)放的腳步逐漸深入發(fā)展到我國(guó)的，這對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)的發(fā)展具有里程碑式的意義，但是總量很少，而且集中在少數(shù)一線發(fā)達(dá)城市。上市融資的要求較高，因?yàn)槟苓_(dá)到上市要求的房地產(chǎn)企業(yè)少之又少，而且對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的上市限制也更加嚴(yán)格，這就是他的瓶頸所在。

（二）市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理

1.一級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)之間缺乏和緩、平穩(wěn)的銜接

目前，我國(guó)的房地產(chǎn)金融市場(chǎng)主要是一級(jí)市場(chǎng)，而住房二級(jí)市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)發(fā)展極其緩慢，房屋租賃市場(chǎng)、住房梯度消費(fèi)、住房資源配置還不完善。一級(jí)市場(chǎng)中的主體仍為商業(yè)銀行，其他貸款抵押機(jī)構(gòu)尚處于起步階段，現(xiàn)階段各大城市涌現(xiàn)出許多小額擔(dān)保公司，但是管理混亂、缺失監(jiān)管，且因?yàn)槔矢?、額度小，無(wú)法多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)形成幫助。

2.投資保值與日常居住之間比例不協(xié)調(diào)

在通貨膨脹的時(shí)代，房地產(chǎn)是較好的保值手段之一，很大比例的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)商品房并不是為了居住，而是為了投資保值，導(dǎo)致間接需求量過(guò)大。逐漸形成的惡果就是產(chǎn)需未能直接面對(duì)面，也進(jìn)一步擴(kuò)大了社會(huì)分配上的差距以及社會(huì)資源的浪費(fèi)，因?yàn)檎嬲淖》坷щy戶仍然沒(méi)有能力購(gòu)房，而投資消費(fèi)者又空置了大量商品房。

另外，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品體系不完整，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)服務(wù)體系尚未建立，如權(quán)威的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)、金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)以及法律咨詢等環(huán)節(jié)缺乏具有專門(mén)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)、人員來(lái)參與其中，指導(dǎo)金融市場(chǎng)規(guī)范化發(fā)展。

（三）住房貸款結(jié)構(gòu)失衡

目前，消費(fèi)者購(gòu)房款一般都是采用商品住房抵押貸款，對(duì)于一些工作穩(wěn)定的消費(fèi)者一般都采用住房公積金貸款。但是政策性貸款的覆蓋率遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了人民的需求，在現(xiàn)今的體制和貸款制度下，很多購(gòu)房人無(wú)法通過(guò)銀行的審核或者經(jīng)銀行審核后的貸款額度無(wú)法滿足購(gòu)房要求，使得很多原來(lái)居住在老舊的小房里的住戶想通過(guò)銀行貸款買(mǎi)新房來(lái)改善居住田間的愿望難以實(shí)現(xiàn)。

（四）法律體系不完善

目前，調(diào)整房地產(chǎn)法律關(guān)系的有憲法、法律、行政規(guī)章等，但是主要是依靠部門(mén)規(guī)章，地方性法規(guī)以及一些立法性文件。這些法律規(guī)范性文件真正涉及房地產(chǎn)法律關(guān)系的少之又少，有時(shí)候僅能依據(jù)一些法律原則來(lái)進(jìn)行管理，無(wú)法真正起到指導(dǎo)房地產(chǎn)商、消費(fèi)者正確行為以及保護(hù)各方合法權(quán)益的作用。其中存在的問(wèn)題表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1.現(xiàn)有法律法規(guī)滯后性

例如，現(xiàn)有《擔(dān)保法》規(guī)定禁止國(guó)家行政機(jī)關(guān)對(duì)外提供擔(dān)保，導(dǎo)致市場(chǎng)上沒(méi)有權(quán)威的、具有官方性質(zhì)的金融平衡機(jī)構(gòu)。

2.個(gè)別領(lǐng)域法律規(guī)范缺失

產(chǎn)業(yè)基金、社會(huì)信用等領(lǐng)域法律規(guī)范上的空白。屬于法律范疇的房地產(chǎn)法有《土地管理法》《城市規(guī)劃法》以及《城市房地產(chǎn)管理法》，這三部法律的調(diào)整范圍明顯不夠，力度也有所欠缺。從中也能看出，房地產(chǎn)法律方面的法律位階較低。

3.法律適用性分歧

由于高位階的法律未能有效調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中出現(xiàn)的問(wèn)題，現(xiàn)在各地適用的調(diào)整規(guī)范主要是各自依據(jù)本省市具體情況頒布的地方性規(guī)章等，不僅適用的范圍有限，更加糟糕的是法律授權(quán)行政機(jī)關(guān)的解釋不同，在適用上容易產(chǎn)生分歧。在行政執(zhí)法中，相關(guān)部門(mén)要么是無(wú)法可依，要么是有法不依、執(zhí)法不嚴(yán)，亂象叢生。

二、完善房地產(chǎn)融資市場(chǎng)的對(duì)策

（一）利用信托融資，開(kāi)發(fā)多種融資方式

目前，國(guó)際市場(chǎng)上較為盛行的融資方式除了我國(guó)采用的傳統(tǒng)融資方式外，還有國(guó)內(nèi)IPO、境外IPO、借殼上市、上市公司資產(chǎn)置換以及房地產(chǎn)投資基金等。結(jié)合我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，筆者認(rèn)為使用信托融資和股票融資最具有發(fā)展前景。信托融資的優(yōu)越性在于：

1.充分利用社會(huì)閑散資金

房地產(chǎn)信貸主要是利用銀行等金融機(jī)構(gòu)的信用，向社會(huì)上募集閑散資金，集中應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)事業(yè)。因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)較高，能夠有效吸引社會(huì)閑散資金，隨著信托融資的逐步成熟和管理逐步規(guī)范，將會(huì)吸引大量的社會(huì)閑散資金從而減少炒房資金的擁有量，降低房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

2.有效分散投資風(fēng)險(xiǎn)

如前文所述，融資依賴的是銀行的信用，對(duì)于債權(quán)人合法利益的保護(hù)更加有保障。房地產(chǎn)的管理并不是實(shí)際擁有者，而是信托公司。擁有者將該房地產(chǎn)委托給信托公司后，由信托公司按照擁有者的要求進(jìn)行管理、收益、處分，其物業(yè)管理、租售等一概事宜均是通過(guò)信托公司對(duì)外處理。在此過(guò)程中所遇到的風(fēng)險(xiǎn)也是有信托公司來(lái)承擔(dān)，因?yàn)樾磐泄鞠鄬?duì)于投資者個(gè)人來(lái)說(shuō)專業(yè)性更強(qiáng)，能更好的管理好各項(xiàng)事務(wù)，這樣的話也能有效降低房地產(chǎn)實(shí)際所有者的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）完善房地產(chǎn)金融法律法規(guī)

由前文的分析可知，在海外融資基金規(guī)制方面、住房金融發(fā)展的監(jiān)管方面都欠缺法治。在建設(shè)社會(huì)主義法治國(guó)家的進(jìn)程中，經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域依法運(yùn)行也是一個(gè)重要的方面。盡快完善相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)海外基金的健康有序發(fā)展具有非常重要的意義。必須要建立、完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域的法律體系，對(duì)新型融資方式的主體、程序以及融資后資本去向的監(jiān)督進(jìn)行規(guī)范，才能吸引更多國(guó)內(nèi)外的基金共同促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)多元化融資規(guī)范的發(fā)展。

有法律法規(guī)的保障，金融市場(chǎng)、金融產(chǎn)品的創(chuàng)新活動(dòng)才能有章可循更有活力，特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展并不健全的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)更加具有舉足輕重的意義。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的調(diào)控力度

監(jiān)管機(jī)構(gòu)日前明確要求，今年金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款占比要在上年基礎(chǔ)上持續(xù)下降。同時(shí)，動(dòng)態(tài)排查涉房貸款風(fēng)險(xiǎn)是今年銀監(jiān)會(huì)各派出機(jī)構(gòu)的工作重點(diǎn)之一。由于層層嚴(yán)格監(jiān)管以及配合新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策，多家銀行已開(kāi)始有意控制今年房地產(chǎn)貸款的規(guī)模和增速。

銀監(jiān)會(huì)正就房地產(chǎn)信貸中的土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款、保障性安居工程貸款制定工作指導(dǎo)意見(jiàn)。一直以來(lái)，監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)保持高度警覺(jué)，控制規(guī)模、加強(qiáng)涉房信貸風(fēng)險(xiǎn)排查、加強(qiáng)壓力測(cè)試是監(jiān)管的主要方式。

截至2012年末，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額超過(guò)12萬(wàn)億元，占各項(xiàng)貸款的比重為19.2%。曾經(jīng)作為地產(chǎn)商最重要資金來(lái)源的銀行開(kāi)發(fā)貸，近年來(lái)占比不斷下滑，而銷售回款的占比逐漸上升。

在2013年的全國(guó)銀行業(yè)監(jiān)管工作會(huì)議上，銀監(jiān)會(huì)重申，對(duì)于房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，要認(rèn)真執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策，加強(qiáng)名單制管理和壓力測(cè)試。銀行人士介紹，一方面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施名單制管理，清退部分中小房企；另一方面，對(duì)企業(yè)回籠資金實(shí)施封閉式管理，確保用于還貸。

對(duì)于今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前整體風(fēng)險(xiǎn)可控，不會(huì)出現(xiàn)大面積違約情況，更不會(huì)引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。其理由是：一是房地產(chǎn)貸款的總量不大，僅占各項(xiàng)貸款的19.2%，遠(yuǎn)低于其他國(guó)家水平；二是個(gè)人住房按揭貸款的按揭率低，大部分貸款已還款8年以上，且近年來(lái)房產(chǎn)市值穩(wěn)定，借款人的還款意愿較強(qiáng)，目前個(gè)人住房按揭貸款不良率僅為0.28%；三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸的發(fā)放審慎，且貸款成數(shù)僅為房地產(chǎn)市值的60%左右，不良貸款率不到1%。

今年要繼續(xù)做好房地產(chǎn)貸款調(diào)控，引導(dǎo)銀行通過(guò)盯重點(diǎn)項(xiàng)目、盯重點(diǎn)開(kāi)發(fā)商、盯市場(chǎng)行情變化，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的動(dòng)態(tài)風(fēng)險(xiǎn)排查，密切監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)信托項(xiàng)目到期兌付風(fēng)險(xiǎn)。

改革的方向在于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的調(diào)整，筆者認(rèn)為除了最根本的調(diào)控手段——法律外，還可以依賴經(jīng)濟(jì)手段和行政手段，將政府這只“有形的手”與市場(chǎng)這只“無(wú)形的手”雙“手”齊下，相互補(bǔ)充才能發(fā)揮宏觀調(diào)控的最大效果。但是經(jīng)濟(jì)手段應(yīng)該是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的主流，畢竟在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，住房供求關(guān)系也是市場(chǎng)自發(fā)導(dǎo)致的結(jié)果。

（四）加快金融創(chuàng)新步伐