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房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理范文第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)公司；經(jīng)營(yíng)；管理；發(fā)展戰(zhàn)略

房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了二十年的快速發(fā)展之后，成為了國(guó)內(nèi)重要的經(jīng)濟(jì)支柱之一。國(guó)家的對(duì)其發(fā)展的趨勢(shì)和方向也從最初的鼓勵(lì)到了現(xiàn)在的調(diào)控。使得房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫沒(méi)有繼續(xù)膨脹下去。房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也將面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，在新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)到來(lái)之前應(yīng)該調(diào)整公司的經(jīng)營(yíng)與管理方式以適應(yīng)新的發(fā)展需求。下面我們就關(guān)于在新的形式下的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理方面進(jìn)行簡(jiǎn)要分析與探討。

1 新形勢(shì)下房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理所面臨的問(wèn)題與挑戰(zhàn)。

國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展進(jìn)行大力的整頓與調(diào)控，使得房地產(chǎn)行業(yè)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了翻天覆地的變化。使得房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與發(fā)展履步維艱、面臨著公司內(nèi)部和外部環(huán)境的雙重壓力。顯而易見(jiàn)，房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)面臨著許許多多的問(wèn)題，有待于解決和研究。

1.1 國(guó)家的調(diào)控政策給房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)帶來(lái)的問(wèn)題。

1.1.1 市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生了轉(zhuǎn)變。由于國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)一系列調(diào)控政策的出臺(tái)，使得原來(lái)房地產(chǎn)的“銷售熱”、“搶購(gòu)潮”、“投資熱”等等現(xiàn)象只能讓公司的經(jīng)營(yíng)者深深回憶了。房地產(chǎn)公司與購(gòu)買者的主導(dǎo)地位發(fā)生了轉(zhuǎn)換。市場(chǎng)上的觀望狀態(tài)持續(xù)延期，投資者也開(kāi)始理智的選擇躲避風(fēng)頭或者轉(zhuǎn)而投資其他行業(yè)。

1.1.2 融資環(huán)境的轉(zhuǎn)變。以前的房地產(chǎn)公司的融資渠道多為銀行貸款，或者是抵押貸款。如今國(guó)家大力限制房地產(chǎn)公司的貸款金額，提高了放款的門檻。使得房地產(chǎn)公司在融資方面需要重新尋找新的融資渠道。

1.1.3 市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)提出了新的要求。以前房地產(chǎn)在經(jīng)營(yíng)中占有主導(dǎo)地位，公司的經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)主要放在了快速建設(shè)和促進(jìn)銷售上。忽略了產(chǎn)品的多樣化經(jīng)營(yíng)和精品化經(jīng)營(yíng)。如今房地產(chǎn)公司面對(duì)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)的壓力，不得不在產(chǎn)品的多樣化和精品化上多下點(diǎn)功夫。

1.2 公司的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)為應(yīng)對(duì)新的市場(chǎng)環(huán)境所存在的問(wèn)題。

1.2.1 公司經(jīng)營(yíng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整。在房地產(chǎn)公司在市場(chǎng)中占主導(dǎo)地位的時(shí)候。房地產(chǎn)為使資金快速回籠或者是盡快的擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)成果往往是選擇快速的買地進(jìn)行開(kāi)發(fā)、然后大力的銷售。開(kāi)發(fā)、銷售是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)的兩大板塊。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的市場(chǎng)環(huán)境，房地產(chǎn)公司也將加大在管理、經(jīng)營(yíng)和服務(wù)上的關(guān)注度。

1.2.2 公司需要對(duì)資金鏈進(jìn)行嚴(yán)格控制。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)有其顯著的特點(diǎn)。在資金的運(yùn)用方面需要大量的資金來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作或者是周轉(zhuǎn)，甚至于積壓。因此嚴(yán)格的控制資金鏈?zhǔn)枪窘?jīng)營(yíng)中最主要的問(wèn)題之一。銀行貸款的嚴(yán)格監(jiān)管使得融資變得相對(duì)艱難。政府土地交易政策的轉(zhuǎn)變又加大了資金的運(yùn)轉(zhuǎn)量。無(wú)不對(duì)公司資金鏈的正常運(yùn)作帶來(lái)了嚴(yán)峻的考驗(yàn)。

1.2.3公司需要建立現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體制。沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)就沒(méi)有進(jìn)步，房地產(chǎn)行業(yè)的畸形發(fā)展雖然取得了一定的經(jīng)營(yíng)成果，也給房地產(chǎn)公司帶來(lái)了嚴(yán)重的損失?，F(xiàn)代化經(jīng)營(yíng)與管理體制是保障公司長(zhǎng)久立于不敗之地的根本。這就對(duì)房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)了新的問(wèn)題。比如加大會(huì)計(jì)電算化的建設(shè)以及成本核算的能力，優(yōu)質(zhì)高效的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)團(tuán)隊(duì)和管理團(tuán)隊(duì)等等都需要房地產(chǎn)公司加快建設(shè)速度和加大力度。

2 關(guān)于房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)與管理一些措施和方案。

鑒于以上我們對(duì)于房地產(chǎn)公司所處的市場(chǎng)環(huán)境與公司內(nèi)部所存在的問(wèn)題進(jìn)行的分析與探討，為了更好的經(jīng)營(yíng)發(fā)展企業(yè)和發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)。我們應(yīng)該作出一些具體的措施與方案為它們的發(fā)展進(jìn)行努力。具體的措施有以下幾點(diǎn)。

2.1 加強(qiáng)公司的人才培養(yǎng)與招攬，建立公司的經(jīng)營(yíng)體制。

人才是公司經(jīng)營(yíng)發(fā)展的根本，管理人才和專業(yè)人才以及復(fù)合型的人才等等都是目前處于轉(zhuǎn)型期的房地產(chǎn)公司所迫切需要的。注重于對(duì)人才的培養(yǎng)和招攬是公司為長(zhǎng)久的發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)現(xiàn)以及建立全面的現(xiàn)代化的經(jīng)營(yíng)管理體制作出基本的鋪墊作用。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化使的房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)模式逐漸的向多元化、復(fù)雜化進(jìn)行轉(zhuǎn)變。因此建立健全的經(jīng)營(yíng)體制是符合公司的發(fā)展需要的。公司的經(jīng)營(yíng)也應(yīng)該為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)和擴(kuò)大利益進(jìn)行多元化的轉(zhuǎn)變。

2.2 加強(qiáng)成本核算的能力和開(kāi)發(fā)多方面的融資渠道。

房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化勢(shì)必影響房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)成果與經(jīng)營(yíng)成本，房地產(chǎn)公司應(yīng)該加強(qiáng)經(jīng)營(yíng)成本核算的能力，很好的控制公司的財(cái)務(wù)運(yùn)營(yíng)狀況。使得企業(yè)在成本上具有很大的優(yōu)勢(shì)，以求在競(jìng)爭(zhēng)中的絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。銀行縮緊銀根，對(duì)于房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和銷售都帶來(lái)了不小的打擊。房地產(chǎn)公司的經(jīng)營(yíng)中離不開(kāi)融資，這就需要經(jīng)營(yíng)者在融資渠道的開(kāi)辟上多動(dòng)頭腦，不能一味的追求資金的快速回籠畢竟這不符合房地產(chǎn)的正常運(yùn)營(yíng)狀態(tài)的。比如說(shuō)在開(kāi)發(fā)中多采用合作的形式，有效地減少開(kāi)發(fā)占用資金，擴(kuò)大與基金、信托等等金融機(jī)構(gòu)的合作。

2.3 加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理，合理有效的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)公司發(fā)展二十年來(lái)，多受到國(guó)家的政策扶持。但是如今驟然面臨市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的控制，必須要在管理上多下功夫，不然各種風(fēng)險(xiǎn)都將對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)形成致命的打擊。加強(qiáng)公司的內(nèi)部管理，無(wú)疑是降低和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)最好的措施，也是企業(yè)得以發(fā)展的重要前提。如今的房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部管理還處于初級(jí)階段。建立健全管理體制，構(gòu)建現(xiàn)代化的分工經(jīng)營(yíng)部門體系；建立內(nèi)部控制制度和現(xiàn)代化的信息網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)。都是加強(qiáng)公司內(nèi)部管理的有效措施和主要途徑。通過(guò)成本核算和質(zhì)量控制有效的規(guī)避企業(yè)在經(jīng)營(yíng)的過(guò)程中由于工程開(kāi)發(fā)和資本運(yùn)作帶來(lái)的資金風(fēng)險(xiǎn)和質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)等等。

2.4 做好對(duì)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)的把握，根據(jù)市場(chǎng)的需求設(shè)計(jì)、生產(chǎn)產(chǎn)品以及差異化生產(chǎn)戰(zhàn)略的運(yùn)用。

由于前期房地產(chǎn)的火熱經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，使得許多人都想從中分得一塊利益。大大小小的房地產(chǎn)公司紛紛建立且有愈演愈烈之勢(shì)。如今的好前景已經(jīng)一去不復(fù)返了。使得原本還不算厲害的競(jìng)爭(zhēng)問(wèn)題也日益突出。房地產(chǎn)企業(yè)就是生產(chǎn)房產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)產(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)企業(yè)。房產(chǎn)作為商品和其他的商品一樣也需要市場(chǎng)的選擇或者淘汰。想要取得競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)就需要把握市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，去探析消費(fèi)者的心理需求。根據(jù)不同的群體有不同的需求來(lái)進(jìn)行產(chǎn)品的細(xì)分。這些是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理的主要內(nèi)容，只有做好這些才是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理的最終目的。

2.5 整合資源，合理有效的運(yùn)用資源。

企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的過(guò)程也是對(duì)各種資源經(jīng)營(yíng)與管理的過(guò)程，房地產(chǎn)企業(yè)更是大量的資源進(jìn)行運(yùn)作的過(guò)程。由于房地產(chǎn)企業(yè)的資源運(yùn)作有著運(yùn)轉(zhuǎn)周期長(zhǎng)、運(yùn)轉(zhuǎn)的數(shù)量大等等特點(diǎn)。決定了資源的管理也是房地產(chǎn)公司需要高度關(guān)注的經(jīng)營(yíng)問(wèn)題之一。前期的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)形式較好，突然間的降溫必定使得眾多的房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了大量的商品積壓，也就是商品房閑置積壓的狀況。這對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)就是資源的占用，對(duì)于房地產(chǎn)公司的資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)形成了一定的壓力。同時(shí)，因?yàn)橘J款的問(wèn)題跨期越長(zhǎng)損失也就越多。購(gòu)買的土地閑置也是房地產(chǎn)企業(yè)的資源占用的一種常見(jiàn)現(xiàn)象。所以，對(duì)于現(xiàn)有資源進(jìn)行全面得的整合，在以后的發(fā)展中合理利用資源也是房地產(chǎn)公司經(jīng)營(yíng)與管理的主要工作。

總結(jié)

本文主要對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理中所存在的問(wèn)題和今后發(fā)展與進(jìn)步的一些有效的建議與措施進(jìn)行了簡(jiǎn)要的論述與分析。旨在為房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展作出自己的努力。并希望更多的人參與到房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)與管理的研究工作中來(lái)。為房地產(chǎn)公司及國(guó)家房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展共同努力。

參考文獻(xiàn)

[1]陳文歡. 房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀分析[J]. 企業(yè)研究， 2011（6）

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理范文第2篇

關(guān)鍵詞：循環(huán)經(jīng)濟(jì)；房地產(chǎn)；經(jīng)營(yíng)管理

一、引言

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)推動(dòng)城市住房建設(shè)以前所未有的規(guī)模發(fā)展，建設(shè)規(guī)模已居世界前列，建房總量居世界首位。但在擴(kuò)張過(guò)程中經(jīng)營(yíng)管理存在很多問(wèn)題，導(dǎo)致社會(huì)資源急劇消耗和嚴(yán)重的資源浪費(fèi)。

如何處理資源消耗與浪費(fèi)問(wèn)題已成為一項(xiàng)重要的研究課題，專家學(xué)者做了大量相關(guān)行業(yè)的研究工作。隨著20世紀(jì)90年代后期工業(yè)化國(guó)家對(duì)循環(huán)經(jīng)濟(jì)概念的提出，出現(xiàn)了面向循環(huán)經(jīng)濟(jì)的行業(yè)問(wèn)題的研究，但面向循環(huán)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)題的研究很少。本文主要借鑒前人相關(guān)行業(yè)的研究，提出基于循環(huán)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體系及模式，在遵循自然規(guī)律的基礎(chǔ)上盡可能實(shí)現(xiàn)資源循環(huán)。

二、循環(huán)經(jīng)濟(jì)理論簡(jiǎn)介

按照自然生態(tài)系統(tǒng)物質(zhì)循環(huán)和能量流動(dòng)規(guī)律，把經(jīng)濟(jì)活動(dòng)重構(gòu)組織成一個(gè)“資源-產(chǎn)品-再生資源”的反饋式流程和“低開(kāi)采、高利用、低排放”的循環(huán)利用模式，使得經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)和諧地納入到自然生態(tài)系統(tǒng)的物質(zhì)循環(huán)過(guò)程中，實(shí)現(xiàn)環(huán)境與經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，這就是循環(huán)經(jīng)濟(jì)。

循環(huán)經(jīng)濟(jì)是對(duì)物質(zhì)閉環(huán)流動(dòng)型經(jīng)濟(jì)的簡(jiǎn)稱，它要求把清潔生產(chǎn)、資源綜合利用、生態(tài)設(shè)計(jì)和可持續(xù)消費(fèi)等融為一體，運(yùn)用生態(tài)學(xué)規(guī)律來(lái)指導(dǎo)人類社會(huì)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的生態(tài)化。作為一種新的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，循環(huán)經(jīng)濟(jì)要求遵循的“3R”原則如下：

減量化原則（Reduce）：減少進(jìn)入生產(chǎn)過(guò)程中的資源流入量和廢棄物的產(chǎn)生量。

再利用原則（Reuse）：盡可能延長(zhǎng)資源及產(chǎn)品的使用壽命，并充分地利用它們，防止其過(guò)早地成為廢棄物。

再循環(huán)原則（Recycle）：實(shí)現(xiàn)廢棄物的資源化，使其轉(zhuǎn)化為再生材料，重新進(jìn)入生產(chǎn)過(guò)程。

現(xiàn)在學(xué)術(shù)界提出了“4R”、“5R”、“6R”原則，如除“3R”外加上“再組織（Reorganize）”、“再思考（Rethink）”、“再制造（Rebuild）”、“再修復(fù)（Repair）”等等，這些原則是針對(duì)某些不同層次或領(lǐng)域，如管理層面、意識(shí)層面或某些行業(yè)領(lǐng)域提出的更加具體具有針對(duì)性的原則，具有合理性，但不能取代“3R”原則的基本性和普遍性。

三、面向循環(huán)經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理體系

（一）循環(huán)經(jīng)濟(jì)呼喚房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理

隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中資源約束的日益增強(qiáng)，循環(huán)經(jīng)濟(jì)必將成為未來(lái)社會(huì)的主導(dǎo)經(jīng)濟(jì)形態(tài)。房地產(chǎn)企業(yè)作為現(xiàn)代社會(huì)的細(xì)胞，是發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)和建立循環(huán)型社會(huì)的基本單元和微觀基礎(chǔ)，房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理勢(shì)在必行，這就要求房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理由純粹的經(jīng)濟(jì)型管理向生態(tài)型管理轉(zhuǎn)變，在管理的對(duì)象、目標(biāo)、任務(wù)、職能等方面都應(yīng)體現(xiàn)出生態(tài)與經(jīng)濟(jì)的兩重性，其各項(xiàng)管理活動(dòng)，不僅要遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的要求，還要遵循生態(tài)規(guī)律的要求，自覺(jué)協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)與生態(tài)環(huán)境的發(fā)展關(guān)系，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益的“三贏”。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理是一種新型的管理模式，體現(xiàn)了房地產(chǎn)全新的發(fā)展觀和效率觀，它涉及房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的各個(gè)層次、各個(gè)領(lǐng)域、各個(gè)方面，貫穿房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)行的全過(guò)程，要求房地產(chǎn)企業(yè)在管理中處處考慮生態(tài)、體現(xiàn)綠色。具體而言，房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理是指在房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，以實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，樹(shù)立生態(tài)經(jīng)營(yíng)理念，培育生態(tài)企業(yè)文化，進(jìn)行生態(tài)設(shè)計(jì)和綠色技術(shù)創(chuàng)新，推行清潔生產(chǎn)，開(kāi)展綠色營(yíng)銷，倡導(dǎo)可持續(xù)消費(fèi)，在實(shí)施環(huán)境友好的管理行為的同時(shí)增加企業(yè)收益的一系列活動(dòng)。顯然，它并非以犧牲企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)來(lái)保護(hù)生態(tài)環(huán)境，而是把傳統(tǒng)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理模式轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理新模式，由此獲取持續(xù)的發(fā)展動(dòng)力。而且，通過(guò)實(shí)施有效的綠色經(jīng)營(yíng)管理，不僅可以促使單個(gè)行業(yè)的生態(tài)化轉(zhuǎn)變，還可由點(diǎn)及面、推廣普及，引起其他行業(yè)的生態(tài)化轉(zhuǎn)變，從而帶動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境及整個(gè)社會(huì)風(fēng)尚的生態(tài)化轉(zhuǎn)變。顯然，這些轉(zhuǎn)變可以大大地推動(dòng)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展。

就我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀而言，其經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與生態(tài)環(huán)境之間的結(jié)構(gòu)性矛盾日益突出，循環(huán)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展尚處于初級(jí)階段，絕大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)也仍處于高消耗、高污染的粗放型生產(chǎn)方式和純經(jīng)濟(jì)型管理方式之下，積極探索推動(dòng)房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理、促進(jìn)循環(huán)經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，無(wú)疑具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

（二）房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理體系結(jié)構(gòu)分析

房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的體系結(jié)構(gòu)是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)、管理實(shí)施對(duì)象、技術(shù)要求以及對(duì)于企業(yè)綠色化發(fā)展支撐體系的多方面的集合。這樣的體系結(jié)構(gòu)，應(yīng)該能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)提供多方位的發(fā)展視覺(jué)和發(fā)展模式，具體說(shuō)來(lái)主要有：

1、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)是經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益、環(huán)境效益的協(xié)調(diào)優(yōu)化組合，更為重要的是在整個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，要求房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理中對(duì)環(huán)境的負(fù)作用盡可能的小，使資源的利用效率盡可能的高。

2、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的對(duì)象。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的對(duì)象涉及到包括整個(gè)項(xiàng)目生命周期的各個(gè)行為主體部分，包括土地供應(yīng)主體、材料供應(yīng)主體、規(guī)劃設(shè)計(jì)主體、施工主體、市場(chǎng)營(yíng)銷主體，也包括消費(fèi)主體以及物流主體等。這就要求房地產(chǎn)企業(yè)不但要在一些關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)制定嚴(yán)格的環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，而且要在管理的各個(gè)環(huán)節(jié)包括最終用戶，也必須遵守同樣的環(huán)境管理標(biāo)準(zhǔn)，才能使整個(gè)房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)

3、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的專題技術(shù)。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的專題技術(shù)是采用系統(tǒng)工程的觀點(diǎn)，綜合分析整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目管理從購(gòu)買土地到項(xiàng)目終結(jié)以及回收處理的全過(guò)程中，各個(gè)環(huán)節(jié)的環(huán)境以及資源的技術(shù)處理問(wèn)題。涉及到綠色征地、綠色采購(gòu)、綠色規(guī)劃、綠色建筑、綠色營(yíng)銷、綠色物流、綠色消費(fèi)以及綠色回收處理等。

4、房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的支撐體系。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理本質(zhì)上是在原有的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中融入環(huán)境保護(hù)理念，增加了對(duì)環(huán)境的考慮。因此，在實(shí)施房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，如何將環(huán)境信息與其他信息有機(jī)集成，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)和信息的共享是一個(gè)亟待解決的問(wèn)題。為此，必須研究開(kāi)發(fā)適合房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的數(shù)據(jù)庫(kù)、知識(shí)庫(kù)、信息庫(kù)系統(tǒng)，必須研究綠色管理的綠色化評(píng)估體系，必須研究開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理決策支持系統(tǒng)。所有這些系統(tǒng)，為房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理提供技術(shù)上的支撐。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理的體系結(jié)構(gòu)如圖1所示。（1）轉(zhuǎn)變房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，培育綠色經(jīng)營(yíng)理念。在房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理模式下，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)應(yīng)從單純追求經(jīng)濟(jì)效益轉(zhuǎn)向追求經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)環(huán)境效益雙豐收，這是房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)的內(nèi)在要求，也有其現(xiàn)實(shí)可能性。房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中，要注意不斷提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)含量。房地產(chǎn)項(xiàng)目在市場(chǎng)上參與競(jìng)爭(zhēng)也要從單純依靠低成本帶來(lái)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)向綜合運(yùn)用非價(jià)格因素如售后服務(wù)、生態(tài)環(huán)保優(yōu)勢(shì)等來(lái)參與競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)管理，還體現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自覺(jué)把環(huán)境資源的價(jià)值納入到生產(chǎn)核算體系中去，作為制定企業(yè)決策和衡量企業(yè)效益的重要依據(jù)。綠色經(jīng)營(yíng)理念的樹(shù)立要求把培育綠色企業(yè)文化作為一項(xiàng)重要的工作任務(wù)來(lái)抓。綠色企業(yè)文化主要是在企業(yè)文化中融入環(huán)保觀念，以綠色意識(shí)貫穿于企業(yè)文化的各個(gè)方面。綠色企業(yè)文化的形成，可以把企業(yè)職工的思想行為統(tǒng)一到企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)上來(lái)，充分認(rèn)識(shí)環(huán)保的重要性，使職工視環(huán)保為己任，使環(huán)保目標(biāo)與企業(yè)目標(biāo)融為一體。綠色管理強(qiáng)調(diào)環(huán)境保護(hù)是企業(yè)所有人的事，而不僅僅是環(huán)境保護(hù)部門的事。企業(yè)要不斷向員工宣傳綠色理念，鼓勵(lì)員工的環(huán)保行為，加大綠色投入，從而形成企業(yè)的綠色文化，盡量使每個(gè)人掌握環(huán)境知識(shí)，養(yǎng)成自覺(jué)關(guān)心環(huán)境、愛(ài)護(hù)環(huán)境的意識(shí)，在日?；顒?dòng)的各種場(chǎng)合都能考慮到自己的行為對(duì)環(huán)境的影響。（2）實(shí)施房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期全過(guò)程綠色化支持。房地產(chǎn)項(xiàng)目生命周期全過(guò)程綠色化支持是綜合考慮環(huán)境影響和資源綜合利用的現(xiàn)代制造方式，使得項(xiàng)目從研發(fā)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工、銷售、使用到報(bào)廢處理的整個(gè)項(xiàng)目生命周期中，按“原料-產(chǎn)品-廢料-原料”的循環(huán)線路實(shí)施運(yùn)行，對(duì)環(huán)境的影響負(fù)作用最小，資源利用效率最高，并使項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益達(dá)到協(xié)調(diào)優(yōu)化。大力推行項(xiàng)目周期的綠色化支持，一是綜合考慮生產(chǎn)、環(huán)境和資源優(yōu)化三者的交叉和集成；二是充分考慮項(xiàng)目生命周期的廣義概念，體現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的學(xué)科交叉的特點(diǎn)和系統(tǒng)思想的觀點(diǎn)，達(dá)到綜合綠色設(shè)計(jì)、綠色規(guī)劃、綠色施工、綠色物流等在內(nèi)的項(xiàng)目生命全過(guò)程的統(tǒng)一。（3）追求房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理體系的創(chuàng)新。綠色化房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)環(huán)境管理體系不再單純以環(huán)保部門為主，應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)企業(yè)的各個(gè)部門、各級(jí)人員都納入到環(huán)境管理體系當(dāng)中去，使企業(yè)內(nèi)部經(jīng)過(guò)整合，形成完整的環(huán)境管理制度，向新的標(biāo)準(zhǔn)化即ISO14000管理系列標(biāo)準(zhǔn)轉(zhuǎn)換。ISO14000質(zhì)量認(rèn)證實(shí)質(zhì)上是對(duì)企業(yè)管理和產(chǎn)品生產(chǎn)提出了循環(huán)經(jīng)濟(jì)的要求，即從循環(huán)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)的理念出發(fā)，要求項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一，它有利于促進(jìn)企業(yè)向生態(tài)型轉(zhuǎn)化，有益于環(huán)境的高新技術(shù)投資，促進(jìn)企業(yè)內(nèi)外效益的有機(jī)統(tǒng)一。其中，ISO14001環(huán)境管理體系可以為房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)提供組織、制度上的支持和保障。當(dāng)前條件下實(shí)施ISO，一是要求政府要不斷推進(jìn)環(huán)保體制改革，完善環(huán)保行政和管理制度，制定有效的法律法規(guī)，大力進(jìn)行全民環(huán)保教育；二是要求企業(yè)從領(lǐng)導(dǎo)到職工各個(gè)層面加強(qiáng)學(xué)習(xí)研究GB/T2400-ISO14000標(biāo)準(zhǔn)，積極轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)的工作職能和工作方法，變被動(dòng)為主動(dòng)，大力推進(jìn)企業(yè)的環(huán)境管理體系變革。（4）強(qiáng)化房地產(chǎn)項(xiàng)目綠色生產(chǎn)方式的轉(zhuǎn)變。在可持續(xù)發(fā)展和房地產(chǎn)綠色經(jīng)營(yíng)要求下，只有發(fā)展綠色技術(shù)、綠色生產(chǎn)，推行項(xiàng)目全過(guò)程控制，才能建立節(jié)能、降耗、節(jié)水、節(jié)地的資源節(jié)約性經(jīng)濟(jì)，獲取最大的經(jīng)濟(jì)發(fā)展效益，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。第一，進(jìn)行綠色生產(chǎn)的宣傳和教育，使企業(yè)員工從領(lǐng)導(dǎo)層到施工工人都了解并掌握一定的綠色生產(chǎn)知識(shí)；第二，建立專門的綠色生產(chǎn)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，并使之發(fā)揮引導(dǎo)、協(xié)調(diào)與規(guī)范的作用；第三，廣開(kāi)渠道為綠色生產(chǎn)籌措資金；第四，進(jìn)行技術(shù)創(chuàng)新，加強(qiáng)對(duì)外交流，引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)項(xiàng)目工藝流程；第五，政府加快有關(guān)綠色生產(chǎn)的政策、法律、法規(guī)的制度，為企業(yè)提供外部激勵(lì)。

參考文獻(xiàn)：

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房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理范文第3篇

關(guān)鍵詞:管理會(huì)計(jì) 房地產(chǎn)企業(yè) 財(cái)務(wù)管理

企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理是企業(yè)對(duì)現(xiàn)有財(cái)務(wù)進(jìn)行權(quán)力控制管理的一種運(yùn)行機(jī)制，是規(guī)定企業(yè)各部門必須按照規(guī)定嚴(yán)格執(zhí)行的各種章程和規(guī)則。預(yù)算并不是真正意義上針對(duì)財(cái)務(wù)進(jìn)行核算，而是體現(xiàn)企業(yè)對(duì)各種權(quán)力進(jìn)行控制的力度和方式。預(yù)算有助于各部門職責(zé)以細(xì)化表格的形式進(jìn)行體現(xiàn)，這種權(quán)責(zé)分配，以不失去各部門最低控制及執(zhí)行力為限度，同時(shí)它也是權(quán)力控制通過(guò)固有方式衍生的合理方式，只有這樣，預(yù)算的本質(zhì)意義才能夠得到各部門的認(rèn)可，從而使各部門對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算有新的認(rèn)識(shí)，從而真正使財(cái)務(wù)預(yù)算的功能落到實(shí)處，而不會(huì)成為一種形式上的財(cái)務(wù)報(bào)表。

一、地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理作用與意義

(一)有利于企業(yè)實(shí)時(shí)全面控制

企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理最基本的職能是控制與管理，而控制是企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算的最根本需求，是企業(yè)針對(duì)生產(chǎn)、銷售等環(huán)節(jié)的全面管理，是通過(guò)預(yù)算編制對(duì)企業(yè)各個(gè)部門的職責(zé)進(jìn)行監(jiān)督與事前控制，是一種通過(guò)監(jiān)督控制模式對(duì)各項(xiàng)工作與控制要求所產(chǎn)生偏差的實(shí)時(shí)控制管理，是企業(yè)確保利益及生產(chǎn)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的前提。企業(yè)通過(guò)財(cái)務(wù)預(yù)算管理對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的各階段進(jìn)行權(quán)衡和把握，通過(guò)不斷的分析總結(jié)，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)管理在整個(gè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的作用進(jìn)行考評(píng)，并對(duì)各部門的職責(zé)進(jìn)行考核，進(jìn)一步落實(shí)部門責(zé)任制，確保企業(yè)整個(gè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可控制與可管理，保障企業(yè)的經(jīng)營(yíng)利益。

(二)有利于企業(yè)分散財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)財(cái)務(wù)管理在某種程度上是決策人員針對(duì)市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)情況進(jìn)行的主觀判斷及管理經(jīng)驗(yàn)的預(yù)估，這種策略的嚴(yán)謹(jǐn)性取決于決策人員對(duì)市場(chǎng)情況的把握及管理經(jīng)驗(yàn)的積累情況，這為企業(yè)實(shí)時(shí)全面控制和管理埋下了隱患。因此基于企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算的財(cái)務(wù)管理在某種程度上避免了人為主觀因素的分析偏差所帶來(lái)的負(fù)面影響，是通過(guò)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)進(jìn)行合理全面分析，對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)進(jìn)行全面調(diào)查，在數(shù)理統(tǒng)計(jì)的基礎(chǔ)上對(duì)企業(yè)預(yù)算成本及經(jīng)營(yíng)管理狀況進(jìn)行控制和把握，對(duì)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)及相應(yīng)的處理措施進(jìn)行合理安排，并全面評(píng)估企業(yè)在未來(lái)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中可能會(huì)遇到的困難，并詳細(xì)地進(jìn)行處理方案的策略分析，有助于企業(yè)靈活處理財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的各種情況，使企業(yè)財(cái)務(wù)管理機(jī)制有良好的健壯性。

(三)有利于企業(yè)健全激勵(lì)機(jī)制

企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理從預(yù)算編制指標(biāo)上來(lái)講就是企業(yè)各部門應(yīng)該按照進(jìn)度完成的各項(xiàng)預(yù)算目標(biāo)，企業(yè)各個(gè)部門明確了具體的預(yù)算目標(biāo)，然后將具體責(zé)任明確到每一個(gè)員工，這樣員工具有明確的任務(wù)目標(biāo)及在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成任務(wù)目標(biāo)所應(yīng)獲得的薪酬，以及獎(jiǎng)懲制度等，使企業(yè)員工以個(gè)人為單位對(duì)財(cái)務(wù)預(yù)算目標(biāo)進(jìn)行達(dá)標(biāo)檢查，同時(shí)明確只有部門整體預(yù)算目標(biāo)的達(dá)標(biāo)，個(gè)人利益才能獲得認(rèn)可和執(zhí)行，進(jìn)一步推動(dòng)了企業(yè)員工相互協(xié)作、自我技能提升的工作能力，促進(jìn)了企業(yè)激勵(lì)機(jī)制的健全，提高了企業(yè)員工的凝聚力。

(四)有利于企業(yè)提升經(jīng)濟(jì)效益

企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理在進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)需要認(rèn)真分析企業(yè)的財(cái)務(wù)實(shí)情及市場(chǎng)需求，并且合理配置人力資源，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)目標(biāo)利潤(rùn)的最大化為宗旨，同時(shí)在進(jìn)行企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算時(shí)以降低成本為目標(biāo)，對(duì)企業(yè)各生產(chǎn)流程中的資源進(jìn)行成本控制，為企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力打下了基礎(chǔ)。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理同時(shí)實(shí)現(xiàn)了各任務(wù)落實(shí)到責(zé)任人，并且對(duì)各個(gè)任務(wù)的進(jìn)度進(jìn)行進(jìn)度控制，為企業(yè)產(chǎn)品的按時(shí)生產(chǎn)及優(yōu)質(zhì)生產(chǎn)打下了基礎(chǔ)。企業(yè)財(cái)務(wù)預(yù)算管理從傳統(tǒng)的業(yè)務(wù)進(jìn)行后延伸到企業(yè)產(chǎn)品的整個(gè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)中，為企業(yè)的全面控制打下了基礎(chǔ)。因此企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)預(yù)算管理有利于企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，并且有利于各產(chǎn)品任務(wù)的進(jìn)度把握與宏觀調(diào)控，同時(shí)落實(shí)了產(chǎn)品品質(zhì)與責(zé)任人制度，提高了產(chǎn)品的生產(chǎn)效率，為企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的全面提升提供了條件。

二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的現(xiàn)狀

(一)財(cái)務(wù)管理意識(shí)淡薄

房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者大多不精通財(cái)務(wù)管理，投資決策經(jīng)常出于個(gè)人主觀判斷，缺乏財(cái)務(wù)理念。很多房地產(chǎn)企業(yè)的技術(shù)部和銷售部建設(shè)往往高于財(cái)務(wù)部，忽視了財(cái)務(wù)管理在企業(yè)管理中的核心地位。

(二)財(cái)務(wù)制度不健全

房地產(chǎn)企業(yè)大多屬于家族式經(jīng)營(yíng)，沒(méi)有設(shè)置健全的財(cái)務(wù)管理組織機(jī)構(gòu)，沒(méi)有內(nèi)部控制制度，在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中缺乏財(cái)務(wù)管理和必要的會(huì)計(jì)監(jiān)督，制度的不健全定然要造成財(cái)務(wù)管理的混亂，這必然為以后企業(yè)的發(fā)展和壯大留下隱患。

(三)企業(yè)融資困難

房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道不外乎三種：一是親朋借貸，適用于初始創(chuàng)業(yè)階段；二是向銀行借貸；三是到資本市場(chǎng)融資。中小企在財(cái)務(wù)管理中存在的諸多問(wèn)題，使其提供給社會(huì)的財(cái)務(wù)信息很難取信于人，這就使房地產(chǎn)企業(yè)從銀行渠道融資受到很大限制，到資本市場(chǎng)融資更是無(wú)從談起，資本的短缺是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定階段普遍面臨的重要難題，在很大程度上制約房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展壯大。

三、信息化環(huán)境下管理會(huì)計(jì)開(kāi)展的思路

(一)按照管理會(huì)計(jì)的要求，規(guī)范信息系統(tǒng)應(yīng)用

調(diào)整會(huì)計(jì)核算資料必須對(duì)會(huì)計(jì)信息標(biāo)準(zhǔn)和業(yè)務(wù)信息標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行規(guī)范統(tǒng)一，使得各類業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)滿足管理會(huì)計(jì)的要求。隨著信息化應(yīng)用范圍的擴(kuò)展，目前的數(shù)據(jù)庫(kù)多已由最初的關(guān)系型數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)化到多維數(shù)據(jù)庫(kù)。其維度的設(shè)置，包括數(shù)據(jù)類別及其內(nèi)涵必須有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，數(shù)據(jù)表、字段等的設(shè)置也要在這一標(biāo)準(zhǔn)下統(tǒng)一。如在業(yè)務(wù)系統(tǒng)中，一般來(lái)講，成本管理本身較之會(huì)計(jì)核算對(duì)于成本數(shù)據(jù)的要求要詳細(xì)很多。在信息系統(tǒng)初始化階段，必須對(duì)兩大系統(tǒng)科目?jī)?nèi)涵及對(duì)應(yīng)關(guān)系進(jìn)行科學(xué)合理的設(shè)計(jì)，避免出現(xiàn)多重交叉導(dǎo)致后期的數(shù)據(jù)無(wú)法關(guān)聯(lián)。

(二)應(yīng)用信息化手段，實(shí)現(xiàn)全面預(yù)算的實(shí)時(shí)控制

全面預(yù)算是管理會(huì)計(jì)的重要內(nèi)容，企業(yè)可以通過(guò)手工方式也可通過(guò)信息系統(tǒng)開(kāi)展全面預(yù)算的編制，但在預(yù)算的執(zhí)行監(jiān)控上，特別是控制類預(yù)算，如費(fèi)用、成本的控制上，則必須依靠信息化手段才能達(dá)到理想的效果。利用流程化管理，把數(shù)據(jù)嵌入企業(yè)的信息系統(tǒng)，在業(yè)務(wù)發(fā)生的同時(shí)即可進(jìn)行實(shí)時(shí)的進(jìn)度監(jiān)控和支出控制?？刂撇呗钥梢圆捎脧?qiáng)控制，凡超預(yù)算項(xiàng)目嚴(yán)禁生成憑證，也可采用預(yù)警方式，控制類項(xiàng)目支出達(dá)到一定金額或比例即進(jìn)行自動(dòng)提示。對(duì)于收入類預(yù)算，同樣也可及時(shí)采集相關(guān)數(shù)據(jù)予以展現(xiàn)。

在業(yè)務(wù)系統(tǒng)普遍信息化的條件下，更可以在財(cái)務(wù)預(yù)算的基礎(chǔ)上，對(duì)業(yè)務(wù)預(yù)算的執(zhí)行開(kāi)展控制。

四、管理會(huì)計(jì)在房地產(chǎn)企業(yè)中運(yùn)用的方法和觀點(diǎn)

管理會(huì)計(jì)是新興的會(huì)計(jì)分支，目前在我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)廣泛應(yīng)用的方法和觀點(diǎn)如下。

(一)作業(yè)成本法

該方法是從成本發(fā)生的經(jīng)濟(jì)原因（表現(xiàn)為特定的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或作業(yè)）來(lái)認(rèn)識(shí)成本。通過(guò)作業(yè)來(lái)確認(rèn)生產(chǎn)費(fèi)用，再依據(jù)產(chǎn)品確認(rèn)其耗用的作業(yè)，從而實(shí)現(xiàn)了以作業(yè)為中心的成本計(jì)量目標(biāo)。

(二)目標(biāo)成本法

該方法是以同行業(yè)或競(jìng)爭(zhēng)性的產(chǎn)品價(jià)格作為新產(chǎn)品售價(jià)的上限；根據(jù)期望的產(chǎn)品銷售數(shù)量，決定利潤(rùn)目標(biāo)；以預(yù)計(jì)的具有競(jìng)爭(zhēng)性的售價(jià)減去目標(biāo)利潤(rùn)，確定產(chǎn)品生產(chǎn)的目標(biāo)成本；運(yùn)用“成本筑入”的思想，在成品產(chǎn)出的同時(shí)，將成本一并“筑入”。新產(chǎn)品的目標(biāo)成本一旦確定，就應(yīng)當(dāng)為以后的生產(chǎn)、銷售、售后服務(wù)等環(huán)節(jié)建立各自相關(guān)的目標(biāo)成本，各部門都要為其目標(biāo)成本承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

五、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)要建立現(xiàn)代企業(yè)制度，實(shí)行所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)分離，提升企業(yè)財(cái)務(wù)管理的層次，把財(cái)務(wù)管理人員置于管理者地位。在財(cái)務(wù)人員的任用上，要培養(yǎng)、引進(jìn)、選拔高素質(zhì)的人才，敢于讓家族外人才擔(dān)任財(cái)務(wù)管理崗位，不能任人唯親。如果強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品生產(chǎn)前各階段（特別是產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段）對(duì)目標(biāo)制定及實(shí)施的影響，就應(yīng)采用目標(biāo)成本法；如果從成本發(fā)生的經(jīng)濟(jì)原因角度認(rèn)識(shí)成本，宜采用目標(biāo)成本法，通過(guò)提高作業(yè)效率和減少不必要、無(wú)效率的作業(yè)來(lái)達(dá)到降低成本的目的。

房地產(chǎn)企業(yè)在應(yīng)用管理會(huì)計(jì)時(shí)，應(yīng)該以財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)為基礎(chǔ)，努力拓寬管理會(huì)計(jì)所需資料、信息的來(lái)源渠道，規(guī)范財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息的提供，保證財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)信息真實(shí)、有效，使財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)提供的信息能夠直接應(yīng)用到管理會(huì)計(jì)中，為房地產(chǎn)企業(yè)投、融資活動(dòng)創(chuàng)造良好的氛圍。由于我國(guó)管理會(huì)計(jì)理論體系和實(shí)踐都有待完善，房地產(chǎn)企業(yè)自身的弱點(diǎn)也使管理會(huì)計(jì)很難盡快得到應(yīng)用，因此政府有關(guān)部門應(yīng)幫助房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)用管理會(huì)計(jì)，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理的整體水平，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)快速、健康、協(xié)調(diào)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理范文第4篇

一、關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者的資格問(wèn)題1.從事房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)者，應(yīng)當(dāng)是具備企業(yè)法人條件、經(jīng)工商行政管理部門登記并發(fā)給營(yíng)業(yè)執(zhí)照的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（含中外合資經(jīng)營(yíng)企業(yè)、中外合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)和外資企業(yè)）。

2.不具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的企業(yè)與他人簽訂的以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)為內(nèi)容的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在一審訴訟期間依法取得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)資格的，可認(rèn)定合同有效。

二、關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)的出讓問(wèn)題3.國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同的出讓方，依法是市、縣人民政府土地管理部門。出讓合同應(yīng)由市、縣人民政府土地管理部門與土地使用者簽訂，其他部門、組織和個(gè)人為出讓方與他人簽訂的出讓合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

4.出讓合同出讓的只能是經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)，對(duì)于出讓集體土地使用權(quán)或未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效。

5.出讓合同出讓的土地使用權(quán)未依法辦理審批、登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但在一審訴訟期間，對(duì)于出讓集體土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，并依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，或者出讓未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

三、關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題6.國(guó)有土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓合同，轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)未依法辦理出讓審批手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但在一審訴訟期間，對(duì)于轉(zhuǎn)讓集體土地使用權(quán)，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)補(bǔ)辦了征用手續(xù)轉(zhuǎn)為國(guó)有土地，并依法辦理了出讓手續(xù)的，或者轉(zhuǎn)讓未經(jīng)依法批準(zhǔn)的國(guó)有土地使用權(quán)依法補(bǔ)辦了審批、登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

7.轉(zhuǎn)讓合同的轉(zhuǎn)讓方，應(yīng)當(dāng)是依法辦理了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的土地使用者。未取得土地使用證的土地使用者為轉(zhuǎn)讓方與他人簽訂的合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但轉(zhuǎn)讓方已按出讓合同約定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)利用了土地，在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，補(bǔ)辦了土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

8.以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地使用者雖已取得土地使用證，但未按土地使用權(quán)出讓合同約定的期限和條件對(duì)土地進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)利用，與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效；如土地使用者已投入一定資金，但尚未達(dá)到出讓合同約定的期限和條件，與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，沒(méi)有其他違法行為的，經(jīng)有關(guān)主管部門認(rèn)可，同意其轉(zhuǎn)讓的，可認(rèn)定合同有效，責(zé)令當(dāng)事人向有關(guān)主管部門補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

9.享有土地使用權(quán)的土地使用者未按照項(xiàng)目建設(shè)的要求對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，也未辦理審批手續(xù)和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓手續(xù)，轉(zhuǎn)讓建設(shè)項(xiàng)目的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓和土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同無(wú)效；如符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的，可認(rèn)定項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓合同有效，責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

10.以轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)的使用年限，應(yīng)當(dāng)是土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已使用的年限后的剩余年限。轉(zhuǎn)讓合同約定的土地使用年限超過(guò)剩余年限的，其超過(guò)部分無(wú)效。土地使用年限，一般應(yīng)從當(dāng)事人辦理土地使用權(quán)登記或變更登記手續(xù)，取得土地使用證的次日起算，或者在合同中約定土地使用年限的起算時(shí)間。

11.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同擅自改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同無(wú)效，但在一審訴訟期間已補(bǔ)辦批準(zhǔn)手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

12.轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)主管部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持，應(yīng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

13.土地使用者與他人簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同后，未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)之前，又另與他人就同一土地使用權(quán)簽訂轉(zhuǎn)讓合同，并依法辦理了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，土地使用權(quán)應(yīng)由辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的受讓方取得。轉(zhuǎn)讓方給前一合同的受讓方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

14.土地使用者就同一土地使用權(quán)分別與幾方簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，均未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定各合同無(wú)效；如其中某一合同的受讓方已實(shí)際占有和使用土地，并對(duì)土地投資開(kāi)發(fā)利用的，經(jīng)有關(guān)主管部門同意，補(bǔ)辦了土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，可認(rèn)定該合同有效。轉(zhuǎn)讓方給其他合同的受讓方造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

四、關(guān)于國(guó)有土地使用權(quán)的抵押?jiǎn)栴}15.土地使用者未辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)，將土地使用權(quán)進(jìn)行抵押的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定抵押合同無(wú)效。

16.土地使用者未辦理土地使用權(quán)抵押登記手續(xù)將土地使用權(quán)抵押后，又與他人就同一土地使用權(quán)簽訂抵押合同，并辦理了抵押登記手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定后一個(gè)抵押合同有效。

17.以劃撥方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)為標(biāo)的物簽訂的抵押合同，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

五、關(guān)于以國(guó)有土地使用權(quán)投資合作建房問(wèn)題18.享有土地使用權(quán)的一方以土地使用權(quán)作為投資與他人合作建房，簽訂的合建合同是土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式，除辦理合建審批手續(xù)外，還應(yīng)依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。未辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，一般應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合建合同無(wú)效，但雙方已實(shí)際履行了合同，或房屋已基本建成，又無(wú)其他違法行為的，可認(rèn)定合建合同有效，并責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

19.當(dāng)事人簽訂合建合同，依法辦理了合建審批手續(xù)和土地使用權(quán)變更登記手續(xù)的，不因合建一方?jīng)]有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)而認(rèn)定合同無(wú)效。

20.以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方，在《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《條例》）施行前，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，以其使用的土地作為投資與他人合作建房的，可認(rèn)定合建合同有效。

21.《條例》施行后，以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的一方未辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，以其土地使用權(quán)作為投資與他人合建房屋的，應(yīng)認(rèn)定合建合同無(wú)效，但在一審訴訟期間，經(jīng)有關(guān)主管部門批準(zhǔn)，依法補(bǔ)辦了出讓手續(xù)的，可認(rèn)定合同有效。

22.名為合作建房，實(shí)為土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的合同，可按合同實(shí)際性質(zhì)處理。如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓符合法律規(guī)定的，可認(rèn)定合同有效，不因以合作建房為名而認(rèn)定合同無(wú)效。

23.合建合同對(duì)房地產(chǎn)權(quán)屬有約定的，按合同約定確認(rèn)權(quán)屬；約定不明確的，可依據(jù)雙方投資以及對(duì)房屋管理使用等情況，確認(rèn)土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)的權(quán)屬。

六、關(guān)于商品房的預(yù)售問(wèn)題24.商品房的預(yù)售方，沒(méi)有取得土地使用證，也沒(méi)有投入開(kāi)發(fā)建設(shè)資金進(jìn)行施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定商品房預(yù)售合同無(wú)效。

25.商品房的預(yù)售方，沒(méi)有取得土地使用證，但投入一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了土地使用證、商品房預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。

26.商品房的預(yù)售方，持有土地使用證，也投入一定的開(kāi)發(fā)建設(shè)資金，進(jìn)行了施工建設(shè)，預(yù)售商品房的，在一審訴訟期間辦理了預(yù)售許可證明的，可認(rèn)定預(yù)售合同有效。

27.預(yù)售商品房合同簽訂后，預(yù)購(gòu)方尚未取得房屋所有權(quán)證之前，預(yù)售方未經(jīng)預(yù)購(gòu)方同意，又就同一預(yù)售商品房與他人簽訂預(yù)售合同的，應(yīng)認(rèn)定后一個(gè)預(yù)售合同無(wú)效；如后一個(gè)合同的預(yù)購(gòu)方已取得房屋所有權(quán)證的，可認(rèn)定后一個(gè)合同有效，但預(yù)售方給前一個(gè)合同的預(yù)購(gòu)方造成損失的，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。

七、關(guān)于預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓問(wèn)題28.商品房的預(yù)售合同無(wú)效的，預(yù)售商品房的轉(zhuǎn)讓合同，一般也應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。

29.商品房預(yù)售合同的雙方當(dāng)事人，經(jīng)有關(guān)主管部門辦理了有關(guān)手續(xù)后，在預(yù)售商品房尚未實(shí)際交付前，預(yù)購(gòu)方將購(gòu)買的未竣工的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓他人，辦理了轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效；沒(méi)有辦理轉(zhuǎn)讓手續(xù)的，在一審訴訟期間補(bǔ)辦了轉(zhuǎn)讓手續(xù)，也可認(rèn)定轉(zhuǎn)讓合同有效。

30.商品房預(yù)售合同的預(yù)購(gòu)方，在實(shí)際取得預(yù)購(gòu)房屋產(chǎn)權(quán)并持有房屋所有權(quán)證后，將房屋再轉(zhuǎn)讓給他人的，按一般房屋買賣關(guān)系處理。

八、關(guān)于預(yù)售商品房的價(jià)格問(wèn)題31.預(yù)售商品房的價(jià)格，除國(guó)家規(guī)定“微利房”、“解困房”等必須執(zhí)行國(guó)家定價(jià)的以外，合同雙方根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)行情約定的價(jià)格，也應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)。一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定價(jià)格的，可予以支持。一方以建筑材料或商品房的市場(chǎng)價(jià)格變化等為由，要求變更合同約定的價(jià)格或解除合同的，一般不予支持。

32.合同雙方約定了預(yù)售商品房?jī)r(jià)格，同時(shí)又約定了預(yù)售商品房的價(jià)格以有關(guān)主管部門的核定價(jià)格為準(zhǔn)，一方要求按核定價(jià)格變更預(yù)售商品房?jī)r(jià)格的，應(yīng)予以準(zhǔn)許。

33.合同雙方約定的預(yù)售商品房?jī)r(jià)格不明確，或者在合同履行中發(fā)生不可抗力的情況，合同雙方當(dāng)事人可另行協(xié)商預(yù)售商品房?jī)r(jià)格。協(xié)商不成的，可參照當(dāng)?shù)卣嫉膬r(jià)格、房地產(chǎn)部門認(rèn)可的評(píng)估的價(jià)格，或者當(dāng)?shù)赝谕愅|(zhì)房屋的市場(chǎng)價(jià)格處理。

34.在逾期交付房屋的期間，因預(yù)售商品房?jī)r(jià)格變化造成的損失，由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)。

九、關(guān)于違反合同的責(zé)任35.經(jīng)審查認(rèn)定有效的合同，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同的約定或法律的規(guī)定履行。

36.在合同履行過(guò)程中，由于不可抗力的原因，致使合同難以繼續(xù)履行或繼續(xù)履行將給一方造成重大損失，當(dāng)事人提出變更或解除合同的，應(yīng)予支持。因此造成的損失，由當(dāng)事人雙方合理負(fù)擔(dān)。

37.當(dāng)事人以對(duì)合同內(nèi)容有重大誤解或合同內(nèi)容顯失公平為由，提出變更合同的，應(yīng)予支持。但因下列情形之一要求變更合同的，不予支持：

（1）合同約定的出資額、價(jià)格雖與當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)行情有所不同，但差別不大，一方當(dāng)事人以缺乏經(jīng)驗(yàn)不了解市場(chǎng)行情等為由，提出變更合同的。

（2）合同履行的結(jié)果不是合同簽訂時(shí)不能預(yù)見(jiàn)的，而是因當(dāng)事人經(jīng)營(yíng)不善、管理不當(dāng)或判斷失誤等原因造成的，一方當(dāng)事人提出變更合同的。

38.合同一方有充分證據(jù)證明確系不可抗力，致使合同不能按期履行或不能完全履行的，根據(jù)實(shí)際情況，可準(zhǔn)予延期履行、部分履行或不履行，并部分或全部免予承擔(dān)違約責(zé)任。

39.合同一方違反合同，應(yīng)向?qū)Ψ街Ц哆`約金。合同對(duì)違約金有具體約定的，應(yīng)按約定的數(shù)額支付違約金。約定的違約金數(shù)額一般以不超過(guò)合同未履行部分的價(jià)金總額為限。對(duì)違約金無(wú)約定或約定不明確的，按沒(méi)有約定處理。

40.合同一方違反合同給對(duì)方造成損失，支付違約金不足以賠償?shù)?，還應(yīng)賠償造成的損失與違約金的差額部分。

41.合同一方違約致使合同無(wú)法履行的，應(yīng)賠償對(duì)方的損失。實(shí)際損失無(wú)法確定的，可參照違約方所獲利潤(rùn)確定賠償金額。

42.合同約定了違約金和罰款的，或只約定罰款的，只要其金額不超過(guò)未履行部分總額的，可將罰款視為違約金處理。

43.合同一方未將對(duì)方的投資款用于履行合同而挪作他用，致使合同不能履行的，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任，賠償因不履行給對(duì)方造成的實(shí)際損失。

44.違約方將對(duì)方的投資款挪作他用并獲利的，如所獲利潤(rùn)高于或等同于對(duì)方實(shí)際損失的，應(yīng)將其所獲利潤(rùn)作為對(duì)方的損失予以賠償；如所獲利潤(rùn)低于對(duì)方的實(shí)際損失的，應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方的實(shí)際損失；如違約方所獲利潤(rùn)無(wú)法確定的，可按銀行同類貸款利率的四倍賠償對(duì)方的損失。

十、關(guān)于無(wú)效合同的處理問(wèn)題45.經(jīng)審查認(rèn)定無(wú)效的合同，一方依據(jù)無(wú)效合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)返還對(duì)方。因合同無(wú)效給對(duì)方造成損失的，應(yīng)按過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則由過(guò)錯(cuò)方賠償損失。過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)賠償責(zé)任的賠償金數(shù)額，應(yīng)相當(dāng)于無(wú)過(guò)錯(cuò)方的實(shí)際損失。雙方均有過(guò)錯(cuò)的，按過(guò)錯(cuò)責(zé)任大小各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。雙方故意嚴(yán)重違反有關(guān)法律、法規(guī)而致合同無(wú)效的，應(yīng)追繳雙方已經(jīng)取得或約定取得的財(cái)產(chǎn)。

46.合作建房合同被確認(rèn)無(wú)效后，在建或已建成的房屋，其所有權(quán)可確認(rèn)歸以土地使用權(quán)作為投資的一方所有，對(duì)方的投資可根據(jù)資金的轉(zhuǎn)化形態(tài)，分別處理：

（1）資金尚未投入實(shí)際建設(shè)的，可由以土地使用權(quán)作為投資的一方將對(duì)方投入的資金予以返還，并支付同期同類銀行貸款的利息；

（2）資金已轉(zhuǎn)化為在建中的建筑物，并有一定增值的，可在返還投資款的同時(shí)，參照當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)情況，由以土地使用權(quán)作為投資的一方給予對(duì)方相應(yīng)比例的經(jīng)濟(jì)賠償；

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理范文第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)； 園林； 景觀

Abstract: in this paper, according to the current domestic real estate landscape construction process of the main content to this work, according to the commonly used garden engineering content, proposed the key control and focused on the content of the work, be helpful for residential landscape construction in the reasonable and effective control. This article mainly from the earthwork backfilling, hard scene plant landscape construction and put forward the construction of landscape, priorities and is prone to problem program to expound, hope to residence kind of landscape construction have Suggestions.

Keywords: real estate; Garden; landscape

中圖分類號(hào)： F293 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：

隨著國(guó)內(nèi)人民生活水平的不斷提高，居住環(huán)境越來(lái)越得到關(guān)注，房地產(chǎn)產(chǎn)品的景觀打造也日益得到各方的重視。而優(yōu)秀的地產(chǎn)園林景觀需要有精彩而實(shí)用的景觀設(shè)計(jì)和扎實(shí)穩(wěn)妥的景觀工程共同完成。以下將針對(duì)硬質(zhì)景觀、園林小品、綠化植栽等若干分項(xiàng)工程分別提出景觀工程營(yíng)造管理的基本要求和內(nèi)容。

房地產(chǎn)景觀綠化工程進(jìn)展的第一項(xiàng)工作就是由建設(shè)單位組織、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位和施工單位進(jìn)行圖紙會(huì)審和設(shè)計(jì)交底。然后由施工方根據(jù)對(duì)圖紙和現(xiàn)場(chǎng)條件的了解編制出符合實(shí)際的施工組織設(shè)計(jì)，交由監(jiān)理單位和建設(shè)單位主管部門審核，并按照審核后計(jì)劃進(jìn)行監(jiān)督管理。

土方工程

根據(jù)圖紙?jiān)O(shè)計(jì)，有建設(shè)單位安排進(jìn)行必要的場(chǎng)地回填土回填，回填土必須按照?qǐng)D紙的相應(yīng)要求保證質(zhì)量和數(shù)量，回填土的質(zhì)量最重要的是酸堿度和土壤粘度（或者叫含沙量、透水性），這是保證園林植物成活的最基本條件?；靥钔恋臄?shù)量和回填高度要符合圖紙要求，避免后期進(jìn)行二次或者多次倒運(yùn)，最好能在回填土基本完成時(shí)進(jìn)行第一遍地形初整，以便現(xiàn)場(chǎng)形成初步的豎向感官。

種植土回填需要在區(qū)內(nèi)管線預(yù)埋基本完成方可開(kāi)始，避免因管線預(yù)埋，把表層種植土翻到底層，影響植物成活。種植土要求顆粒細(xì)小均勻、營(yíng)養(yǎng)豐富，適合植物成活的土壤，其ph值和粘性要符合圖紙要求和一般規(guī)范。種植土的質(zhì)量直接影響后期苗木的成活和長(zhǎng)勢(shì)，前期進(jìn)行控制甚至場(chǎng)外控制尤為重要。

硬景營(yíng)造：園林工程中硬景主要指園路、廣場(chǎng)、小品、水池、擋土墻、圍墻、護(hù)坡設(shè)施和木制作等，硬景工程一般在土方回填后即可開(kāi)始。

首先，現(xiàn)場(chǎng)施工必須尊重圖紙和現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況，根據(jù)圖紙進(jìn)行定位放線或者提供材料樣品，由監(jiān)理單位和建設(shè)單位提供必要的水平和高差基準(zhǔn)點(diǎn)。施工單位按照基準(zhǔn)點(diǎn)完成的放線必須由監(jiān)理單位和建設(shè)單位共同確認(rèn)，特別是涉及到紅線、主要出入口和大型構(gòu)筑物的部分。材料選樣需要前期進(jìn)行確認(rèn)，尤其是要有工程部門、設(shè)計(jì)部門或者設(shè)計(jì)院進(jìn)行參與選定，以便達(dá)到即實(shí)用又美觀的效果。

然后，現(xiàn)場(chǎng)施工把控主要為放線準(zhǔn)確，要求平順圓滑或者流暢?；鶎油寥篮粚?shí)達(dá)到設(shè)計(jì)要求，避免出現(xiàn)后期下沉或塌陷。鋪裝基層所用的碎石、砂、水泥等必須符合設(shè)計(jì)要求和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)，并一定考慮排水形式和坡度要求。

最后，一般表層鋪裝工藝要符合設(shè)計(jì)要求及施工規(guī)范，普通鋪裝要注意縫隙大小均勻，平直圓潤(rùn)，排布合理、平整順暢和粘合強(qiáng)度，并一定注意排水坡度，使地表水排放到制定的位置，避免雨季路面積水。對(duì)于空鼓和開(kāi)裂等現(xiàn)象要及時(shí)查看并修復(fù)，然后進(jìn)行必要的成品保護(hù)，避免表層污染和施工期間的破壞。

對(duì)于小品類的施工營(yíng)造的重點(diǎn)管理比較復(fù)雜，不拘一格。需要完全按照?qǐng)D紙?zhí)峁┎牧?。期間督促監(jiān)理見(jiàn)證施工單位做好來(lái)料測(cè)試工作，合格后方可使用；小品類營(yíng)造必須保證結(jié)構(gòu)安全，這是最基本的前提。

因小品類的工程內(nèi)容大多涉及到效果問(wèn)題非常多，所以要及時(shí)邀請(qǐng)?jiān)O(shè)計(jì)部門或設(shè)計(jì)院進(jìn)行事前、過(guò)程或最終效果把控，必要時(shí)可協(xié)調(diào)施工單位在現(xiàn)場(chǎng)做好1：1的小品樣模，并邀請(qǐng)建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、施工單位的相關(guān)專家到場(chǎng)確定，同時(shí)形成討論記錄；對(duì)新材料、新工藝的小品進(jìn)行轉(zhuǎn)向?qū)W習(xí)或集中論證。

圍墻是住宅小區(qū)的一大項(xiàng)，其特殊性主要體現(xiàn)在用地范圍的明確。首先應(yīng)確認(rèn)圍墻的位置現(xiàn)場(chǎng)條件是否滿足設(shè)計(jì)方案，然后才能考慮對(duì)于圍墻形式的靈活運(yùn)用，如是否需要局部的透景和封擋，高差跌落的形式，對(duì)于構(gòu)筑物的沖突如何取舍。施工過(guò)程中主要控制圍墻基槽開(kāi)挖后，其基底是否符合建設(shè)條件，是否需要采取特殊處理措施，對(duì)于圍墻的伸縮縫和沉降縫設(shè)置一定要考慮。且在大面積施工前一定要求施工單位作出樣板，以便設(shè)計(jì)人員進(jìn)行最直觀的效果確認(rèn)，避免造成效果和造價(jià)的損失。

三． 植物工程

植物工程的基礎(chǔ)是場(chǎng)地豎向，良好的場(chǎng)地豎向環(huán)境可以很大程度提升園林的意境，對(duì)于空間打造和綠量感官都有絕對(duì)的提升，所以把控豎向地形的打造是非常重要的。

園林工程施工對(duì)于豎向地形的把控一定要依托圖紙的豎向設(shè)計(jì)，這樣才能宏觀把控整個(gè)園林豎向和空間的脈絡(luò)。施工時(shí)安排專門人員進(jìn)行原始豎向情況把控，并對(duì)動(dòng)態(tài)的地形變化和土質(zhì)情況監(jiān)督和監(jiān)測(cè)。施工方安排專人進(jìn)行車輛卸土位置的指揮，并隨時(shí)指揮機(jī)械或人工進(jìn)行及時(shí)整平，形成最終地形，此處工作一定考慮土壤的下沉指數(shù)，避免后期土壤不足缺無(wú)法彌補(bǔ)。

植物栽植工作應(yīng)在進(jìn)場(chǎng)前就由建設(shè)單位、監(jiān)理單位、設(shè)計(jì)部門（或設(shè)計(jì)院）和施工單位共同提前查看大部分苗木或重點(diǎn)苗木，一般稱為場(chǎng)外控制，避免苗木進(jìn)場(chǎng)后才發(fā)現(xiàn)效果不好或品種不佳，造成經(jīng)濟(jì)和時(shí)間浪費(fèi)。苗木進(jìn)場(chǎng)時(shí)應(yīng)控制核對(duì)苗木的品種、規(guī)格、數(shù)量、樹(shù)形和冠幅是否符合設(shè)計(jì)要求，檢查有無(wú)病蟲害，土球規(guī)格是否符合規(guī)范，樹(shù)坑位置應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，并注意避讓附近的管線和構(gòu)筑物。而樹(shù)坑大小、深淺、形狀和是否換土都要嚴(yán)格要求，這時(shí)保證植株成活的重要條件。苗木栽植時(shí)應(yīng)注意植株最好的觀賞面因?qū)?yīng)主觀賞方向，并要求植株樹(shù)立均衡，整體一致不凌亂。植物造景除了按照?qǐng)D紙施工以外，還要根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)感官進(jìn)行細(xì)微調(diào)整，先從大的空間布局進(jìn)行把控，然后再?gòu)募?xì)部分層次進(jìn)行整理，只有經(jīng)過(guò)精細(xì)的調(diào)整才能形成更耐人尋味的植物造景。

草坪施工應(yīng)屬綠化施工中最后一項(xiàng)，草坪施工一定要注意成坪地形的處理，保證綠地內(nèi)不積水，整體平順，或起伏錯(cuò)落，或平整規(guī)則，達(dá)到設(shè)計(jì)上的意向效果?，F(xiàn)青島市場(chǎng)上多栽植常綠草坪為主，這樣既保證最長(zhǎng)的觀賞效果，又可以降低單一草種抗性偏激的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于植物工程中的水生植物、垂直綠化和屋頂綠化等專項(xiàng)工程，都需要按照相關(guān)專項(xiàng)規(guī)范來(lái)實(shí)施。

園林工程包含的范圍遠(yuǎn)不止于以上內(nèi)容，還包括燈光專項(xiàng)工程、噴泉專項(xiàng)工程、玻璃工程、不銹鋼或鋼結(jié)構(gòu)工程，音響專項(xiàng)工程等等，所以要做更好的園林景觀工程，需要更多的學(xué)習(xí)和探索，以上文章僅作基礎(chǔ)的園林景觀工程的簡(jiǎn)述，希望對(duì)地產(chǎn)住宅園林景觀建造有所促動(dòng)和啟示。

參考文獻(xiàn)：