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房地產(chǎn)基金范文第1篇

房地產(chǎn)信托經(jīng)歷了從信托貸款、“股權(quán)+溢價(jià)回購”模式，到“優(yōu)先、劣后”結(jié)構(gòu)化模式的蛻變，未來“基金化”或成轉(zhuǎn)型方向

房地產(chǎn)信托正在由原來主流的“假股權(quán)”模式向“真股權(quán)”模式變形。這既意味著開發(fā)商出讓了更多的項(xiàng)目收益，同時(shí)投資者也分?jǐn)偭烁蟮娘L(fēng)險(xiǎn)。

“類基金”房地產(chǎn)信托

日前平安信托推出預(yù)計(jì)收益高達(dá)22.4%-25.3%的房地產(chǎn)信托基金，正在為房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的轉(zhuǎn)向打開口子。

此前，平安一位銷售經(jīng)理在論壇上了一份產(chǎn)品廣告：平安信托推出的平安財(cái)富安城1號(hào)房地產(chǎn)基金信托產(chǎn)品，以股權(quán)投資方式參與多個(gè)綠城優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目，年化收益25%以上。

從近期發(fā)行的產(chǎn)品情況看，房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率在12%到14%之間，為何平安安城系列產(chǎn)品收益高達(dá)25%？

“雖然都名為‘股權(quán)類’信托，但是平安安城系列產(chǎn)品已經(jīng)與傳統(tǒng)信托產(chǎn)品不同。原來的產(chǎn)品是‘假股權(quán)、真?zhèn)鶛?quán)’，而平安安城則有點(diǎn)兒真股權(quán)的意味?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士向記者表示。

此前，“股權(quán)類”產(chǎn)品是房地產(chǎn)信托中通常采用的模式，投資者以一定資金購買信托產(chǎn)品，信托計(jì)劃作為股東參股項(xiàng)目公司。投資者以優(yōu)先權(quán)獲得固定收益，而開發(fā)商則以劣后權(quán)享有浮動(dòng)收益。這種模式又被稱為“優(yōu)先、劣后”結(jié)構(gòu)化模式。

“這實(shí)則是同股不同權(quán)，以股權(quán)的名義變相融資?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士表示。

平安安城計(jì)劃則是同股同權(quán)，投資者享受的是項(xiàng)目取得的利潤，“你可以理解成披著信托外衣的私募股權(quán)(PE)產(chǎn)品?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士告訴記者。

從產(chǎn)品取得收益的形式看，最大的不同在于，此產(chǎn)品的收益形式一改之前的“固定收益”，變成了“浮動(dòng)收益”。

目前完全采取浮動(dòng)收益模式的房地產(chǎn)產(chǎn)品少之又少，倒是另一種采取“固定收益+浮動(dòng)收益模式”的產(chǎn)品逐漸嶄露頭角。

拿某信托公司的一款產(chǎn)品為例，該產(chǎn)品設(shè)計(jì)了8%的年化收益率，投資者另外還可以拿到產(chǎn)品超額收益的20%。

例如，陽光城5月13日公告稱，其持股75%的福建匯泰房地產(chǎn)發(fā)行“中信陽光•匯泰股權(quán)投資集合信托計(jì)劃”，初始規(guī)模不超過10億元，期限不超過36個(gè)月，收益為固定收益和浮動(dòng)收益之和。與此類似的還有平安信托發(fā)行的睿石系列房地產(chǎn)信托、湖南信托推出的“湘財(cái)盛”。這些信托被業(yè)內(nèi)稱為“類基金”房地產(chǎn)信托。

三方角色發(fā)生變化

“房地產(chǎn)信托基金化是個(gè)趨勢(shì)，不過目前尚處于初步探索階段?！焙闾熵?cái)富培訓(xùn)部總經(jīng)理葉躍東告訴記者。

“基金化”是指房地產(chǎn)信托向海外房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)轉(zhuǎn)變。REITs是地產(chǎn)證券化的重要手段。房地產(chǎn)證券化就是把流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的可交易證券資產(chǎn)的過程。

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，房地產(chǎn)信托的轉(zhuǎn)型已然開始，開發(fā)商、信托公司和投資者三方的角色發(fā)生了一定的變化。

投資者原來只是資金提供方，享受固定收益，而現(xiàn)在也能享受到整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的收益；原來作為平臺(tái)的信托公司，現(xiàn)在能參與利潤分配；房地產(chǎn)開發(fā)商原來完全是自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，目前是三方共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。

其實(shí)，房地產(chǎn)信托的變形一直在上演。房地產(chǎn)信托最初是以放貸方式出現(xiàn)，并不持有房地產(chǎn)項(xiàng)目的股權(quán)。不過，信托貸款附帶條件較多，不受開發(fā)商歡迎。此后，房地產(chǎn)信托演變?yōu)椤肮蓹?quán)+溢價(jià)回購”模式，即由信托計(jì)劃入股房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，并約定在一定期限后由開發(fā)商溢價(jià)回購，以股權(quán)投資為表象，其實(shí)通過回購安排實(shí)現(xiàn)其融資功能。

這種模式，很快在2009年被銀監(jiān)會(huì)發(fā)文叫停，視同信托貸款。隨后，房地產(chǎn)信托再度創(chuàng)新，推出現(xiàn)在主流的“優(yōu)先、劣后”結(jié)構(gòu)化模式。

一名房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)總監(jiān)在接受媒體采訪時(shí)表示，結(jié)構(gòu)化模式仍未杜絕“假股權(quán)、真?zhèn)鶛?quán)”，“表面上是投資股權(quán)或收益權(quán)，實(shí)際上不是同股同權(quán)”。

目前推出的“真股權(quán)”產(chǎn)品被認(rèn)為是政策高壓下的產(chǎn)品創(chuàng)新。

“由于監(jiān)管重重，我們已經(jīng)開始由房地產(chǎn)信托領(lǐng)域退出。不過，以基金模式運(yùn)作的房地產(chǎn)信托基金或許會(huì)成為房地產(chǎn)信托未來的運(yùn)作模式?！币患倚磐泄镜墓ぷ魅藛T吳先生告訴記者。

吳先生告訴記者，“目前產(chǎn)品變動(dòng)主要是為了規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn)，此前的‘假股權(quán)’產(chǎn)品，目前已經(jīng)全面叫停，我們近期推出的產(chǎn)品都是以基金化模式運(yùn)作。”

除此而外，投資者參與享受整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤的訴求，也是此類產(chǎn)品推出的市場(chǎng)原因。

一位業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“房地產(chǎn)行業(yè)的暴利眾所周知，在以往的產(chǎn)品中，客戶只能拿到固定收益卻分享不到整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤。對(duì)一些追求高收益且風(fēng)險(xiǎn)承受能力較強(qiáng)的客戶來說，10%左右的固定收益模式已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。為了滿足這部分客戶的需求，基金化的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生?！?/p>

在這種新的產(chǎn)品中，信托公司的收益也得到擴(kuò)大。信托公司也會(huì)以一定的自有資金參與，例如某信托公司一只產(chǎn)品，信托公司自有資金參與比例在2%左右。另外，投資者取得浮動(dòng)收益的20%還要分給信托公司。這樣信托公司也更有動(dòng)力去做產(chǎn)品。

即便是這樣，目前基金化的房地產(chǎn)信托基金仍然和海外市場(chǎng)的REITs有巨大差別。

“一個(gè)重要的區(qū)別在于是否上市交易?！比~躍東告訴記者。REITs是在公開交易市場(chǎng)按照份額進(jìn)行交易，但是我國的房地產(chǎn)信托屬于私募范疇，不能公開上市交易。

不過，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然REITs是未來趨勢(shì)，不過由于國內(nèi)尚沒有完善相關(guān)法律法規(guī)，未來還有很長的路要走。

完全可能出現(xiàn)虧本

顯然，基金化的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品更能夠刺激信托公司主動(dòng)管理產(chǎn)品以及風(fēng)險(xiǎn)控制。

“在加入了利潤分成的安排之后，信托公司也能從中取得部分收益，而非是單純的平臺(tái)，這將刺激他們更加積極主動(dòng)地管理項(xiàng)目，從而提升信托公司的主動(dòng)管理能力?！?/p>

就目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的“固定收益+浮動(dòng)收益”模式的產(chǎn)品以及完全“浮動(dòng)收益”的產(chǎn)品還需區(qū)別對(duì)待。

對(duì)于“固定收益+浮動(dòng)收益”模式，葉躍東認(rèn)為這只是收益分配模式的簡單創(chuàng)新，利益分配方式變了，但是項(xiàng)目操作和風(fēng)險(xiǎn)控制等方面并沒有實(shí)質(zhì)的變化?！熬褪前岩粋€(gè)較高的固定收益模式，變成一個(gè)較低的固定收益加上一個(gè)浮動(dòng)收益的模式?！?/p>

對(duì)于完全采取浮動(dòng)收益的產(chǎn)品，信托計(jì)劃以LP(有限合伙人)的角色參與到一個(gè)股權(quán)投資基金中，而開發(fā)商扮演了GP(普通合伙人)的角色?！皬漠a(chǎn)品設(shè)計(jì)來看，投資者成了房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的合伙人，與開發(fā)商共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。”吳先生告訴記者。

記者看到，平安安城的收益測(cè)算中，都是以今年項(xiàng)目周邊房價(jià)作為假設(shè)，也就是說，未來5年即使房價(jià)不漲也可以取得預(yù)期收益。

“風(fēng)險(xiǎn)不在于房價(jià)下跌，而在于這個(gè)測(cè)算是以房子完全賣出作為假設(shè)，實(shí)際情況中很可能出現(xiàn)一個(gè)樓盤不能完全去庫存的情況。”一位信托業(yè)內(nèi)人士告訴記者。

綠城中國在回應(yīng)該高收益信托的傳聞時(shí)對(duì)媒體表示，該產(chǎn)品的回報(bào)率取決于項(xiàng)目的銷售價(jià)格和銷售速度，投資盈虧可能有高有低，不保底，并且和一般的固定收益類信托產(chǎn)品不同。

在一份采取浮動(dòng)收益制的產(chǎn)品介紹上，記者看到與普通房地產(chǎn)收益產(chǎn)品注明預(yù)期收益不同，該產(chǎn)品在預(yù)期收益一欄標(biāo)明“待定”。據(jù)其產(chǎn)品經(jīng)理介紹，信托公司給出的測(cè)算收益率為根據(jù)該項(xiàng)目周邊物業(yè)價(jià)格估算的項(xiàng)目利潤，并非最終收益，從產(chǎn)品設(shè)計(jì)上講，完全可能出現(xiàn)虧本的情況。

并且，這類產(chǎn)品由于要參與更長的開發(fā)周期，其流動(dòng)性更低。

房地產(chǎn)基金范文第2篇

從目前的市場(chǎng)看，已有多方主體參與到地產(chǎn)基金的發(fā)行和管理中。例如，從金地集團(tuán)辭職的張華綱與趙漢忠相繼投身地產(chǎn)基金，從新加坡磐石基金出來的周純、從荷蘭ING跳槽復(fù)地投資集團(tuán)的董偉海、從凱德置地到鼎峰地產(chǎn)投資的白勇、以及轉(zhuǎn)身成立盛世神州地產(chǎn)基金的張民耕等也已進(jìn)入地產(chǎn)基金領(lǐng)域。除此之外，金地、萬科、首創(chuàng)、銀泰、復(fù)地、榮盛發(fā)展、萊蒙國際、中國海外發(fā)展等諸多知名企業(yè)或上市企業(yè)也開始了或正在摸索地產(chǎn)基金的發(fā)行。

地產(chǎn)基金的蓬勃發(fā)展受到了社會(huì)各方的關(guān)注。本文將從房地產(chǎn)基金產(chǎn)生的背景、房地產(chǎn)基金的風(fēng)險(xiǎn)收益特征、對(duì)社會(huì)和房地產(chǎn)行業(yè)的影響等方面做出全面剖析。

房地產(chǎn)基金

產(chǎn)生的背景

宏觀調(diào)控

自2011年1月26日新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來，決策層從多方面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了圍堵，竭盡全力迫使一路漲不停的房地產(chǎn)價(jià)格回歸理性，以滿足社會(huì)大眾需求。這些政策中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商影響最大的是信貸緊縮和限購令。

信貸緊縮從資金來源上加劇了房地產(chǎn)開發(fā)商的現(xiàn)金流壓力，而限購令則阻礙了銷售，減緩了房地產(chǎn)開發(fā)商銷售回款的回籠，兩方面的壓力使得本來就杠桿高企的房地產(chǎn)企業(yè)捉襟見肘。(能否找到新的融資渠道，關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)能否在本次調(diào)控浪潮中安全過關(guān)。)而對(duì)于現(xiàn)金流相對(duì)充裕的開發(fā)商則可利用此次調(diào)控機(jī)會(huì)擴(kuò)大規(guī)模，搶占市場(chǎng)份額。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，有效利用外來資金是企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模的最佳選擇。

從資金成本上來講，銀行信貸成本最低。隨著信貸關(guān)閘，房地產(chǎn)信托開始火爆。然而好景不長，信托資金的大規(guī)模增加對(duì)政策的有效性產(chǎn)生了干擾，銀監(jiān)會(huì)不得不出手干預(yù)，造成房地產(chǎn)信托急劇縮減。相比之下，房地產(chǎn)基金沒有受至怔何金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的監(jiān)管，其發(fā)行相對(duì)自由。從行業(yè)利潤角度看，房地產(chǎn)行業(yè)利潤在目前的市場(chǎng)價(jià)格下，利潤仍然具有吸引力?；鹞崭邇糁悼蛻糍Y金，與開發(fā)商同股同權(quán)進(jìn)入項(xiàng)目，共享收益，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，即可以滿足房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)長期資金的需求，又可以滿足投資者享受開發(fā)利潤的需求。

地產(chǎn)金融的發(fā)展

如果說近年來中國的貨幣增發(fā)速度驚人，那么房地產(chǎn)行業(yè)吸納資金的速度則更是匪夷所思了。從2005年到2011年短短的6年間，房地產(chǎn)行業(yè)吸收的貸款量從2.5萬億上升至9.89萬億，翻了近4倍。相應(yīng)地，房地產(chǎn)行業(yè)貸款占國內(nèi)總貸款的比重由13.48％上升至19.99％。貸款過度集中于房地產(chǎn)行業(yè)將加劇銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)，迫使銀行降低房地產(chǎn)款貸款占比，如此巨大的資金需求迫使開發(fā)商不得不轉(zhuǎn)向其他融資渠道。

地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展

除了調(diào)控之外，住宅地產(chǎn)經(jīng)歷了近10年的快速發(fā)展，本身也已經(jīng)發(fā)展到了成熟階段，隨著人口紅利的逐漸下降，未來進(jìn)一步擴(kuò)大的潛力也比較小了。與此同時(shí)，中國消費(fèi)概念的興起，為養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等創(chuàng)造了廣闊的發(fā)展空間。住宅地產(chǎn)通過快速開發(fā)、快速銷售、高周轉(zhuǎn)率來獲取利潤，而養(yǎng)老地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)均采用自持、培育、長期運(yùn)營等模式獲取長期利潤，這就決定了三類地產(chǎn)需要大量的資金沉淀，無疑加劇了在資金方面本已捉襟見肘的開發(fā)商的資金壓力，迫使開發(fā)商尋求長期穩(wěn)定的資金來源，同時(shí)大資金的規(guī)模效應(yīng)也會(huì)在一定程度上使開發(fā)商受益，因此開發(fā)商也愿意讓渡部分利潤空間。

投資者需求

金融危機(jī)以來，貨幣大量發(fā)行，名義財(cái)富急劇上升。與此同時(shí)，通脹高企，未來的政策不確定性風(fēng)險(xiǎn)加大。實(shí)際利率為負(fù)、資本市場(chǎng)底部震蕩、實(shí)業(yè)投資利潤空間下降等現(xiàn)象，使得居民迫切需要尋找新的保值增值的投資渠道。排除未來地產(chǎn)價(jià)格下跌風(fēng)險(xiǎn)的可能性，從目前觀察到的各項(xiàng)目回報(bào)情況看，旁地產(chǎn)行業(yè)仍然有著較高的回報(bào)率，能夠滿足投資保值增值的需求。

綜上，供需雙方的需求在當(dāng)前調(diào)控下不謀而合，使得房地產(chǎn)基金越來越受到推崇。

房地產(chǎn)基金的風(fēng)險(xiǎn)收益特征

與直接購入房屋不同，房地產(chǎn)基金投資者的收益主要來自于房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)?；鹗找娴奶岣咭蕾囉趨⑴c開發(fā)項(xiàng)目銷售額的提高和成本的控制。

就風(fēng)險(xiǎn)而言，不同類型的基金風(fēng)險(xiǎn)特征不同，目前市場(chǎng)上的主流基金有三類：

第一類，獨(dú)立地產(chǎn)基金。獨(dú)立基金的優(yōu)勢(shì)在于獨(dú)立性和金融專業(yè)優(yōu)勢(shì)?；鸸芾砣酥蛔龌鸸芾?，不做開發(fā)，不具備拿地資格。基金以財(cái)務(wù)投資者的身分與開發(fā)商合作開發(fā)項(xiàng)目，基金管理^對(duì)項(xiàng)目公司的開支和銷售做監(jiān)管，以保障投資者的利益。基金的優(yōu)點(diǎn)在于獨(dú)立基金一般會(huì)與合作開發(fā)商約定基金退出條件，能夠在基金到期時(shí)及時(shí)退出。主要風(fēng)險(xiǎn)在于，一是優(yōu)先退出必須讓渡部分利益，二是基金發(fā)行前，無法確定參與項(xiàng)目和合作開發(fā)商。

第二類，具有開發(fā)能力的房地產(chǎn)基金。與獨(dú)立基金不同的是，此類開發(fā)商具有拿地資格，除了做基金管理，還做項(xiàng)目開發(fā)?；鸸芾砉镜淖杂匈Y金也通過LP的形式進(jìn)入基金，與投資者的資金共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享收益。優(yōu)點(diǎn)在于基金管理^的利益完全與投資人捆綁在一起，利益輸送的可能性最低，但是退出時(shí)，如果銷售不暢，可能面臨基金展期。

第三類，開發(fā)商主導(dǎo)成立的地產(chǎn)基金。開發(fā)商搞地產(chǎn)基金的優(yōu)勢(shì)在于資源優(yōu)勢(shì)和地產(chǎn)專業(yè)優(yōu)勢(shì)。在目前的環(huán)境下，依附開發(fā)商基金有著項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)，可以讓基金在短時(shí)間內(nèi)成長起來。缺點(diǎn)是做的都是地產(chǎn)商的大部分利益不在基金中，容易產(chǎn)生利益輸送。

房地產(chǎn)基金對(duì)行業(yè)和社會(huì)的影響

有效地增加房地產(chǎn)供給

金融系統(tǒng)信貸緊縮給房地產(chǎn)行業(yè)造成了巨大的資金壓力，提高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，降低了房地產(chǎn)供給。在目前市場(chǎng)“供不應(yīng)求”的情況下，無疑是雪上加霜。但是如前所述，銀行信貸在房地產(chǎn)行業(yè)的過渡集中會(huì)增大銀行的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。而房地產(chǎn)基金作為金融系統(tǒng)外資金，來源于風(fēng)險(xiǎn)承受能力較高的高凈值客戶資金，對(duì)社會(huì)產(chǎn)生的影響較少。代替銀行或信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)基金可以有效地為該行業(yè)提供支持，提高房地產(chǎn)供給，抑制目前居高不下的房價(jià)，促進(jìn)行業(yè)的良性發(fā)展。

為社會(huì)閑散資金尋找投資渠道

房地產(chǎn)基金范文第3篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；投資基金；風(fēng)險(xiǎn)；分析

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2016.12.094

[中圖分類號(hào)]F293.3；F832.49 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2016）12-0-02

0 引 言

隨著世界經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，全球范圍內(nèi)的房地產(chǎn)業(yè)均已經(jīng)進(jìn)化到“地產(chǎn)資本”的新階段。尤其是在2008年美國次貸危機(jī)來臨之后，很多關(guān)聯(lián)國家的金融體系受到重創(chuàng)，其房地產(chǎn)業(yè)也難以避險(xiǎn)。世界各國的主流觀點(diǎn)均認(rèn)為必須以資本的方式，獲取充足的貨幣，以支撐房地產(chǎn)業(yè)健康有序的發(fā)展，國家的經(jīng)濟(jì)基本面才可以得到維持。具體到我國，一個(gè)顯而易見的問題是房地產(chǎn)行業(yè)占據(jù)了很大比例的金融貸款，由此也滋生了不容忽視的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展步入深水區(qū)，證券業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)成為支撐我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)有力的動(dòng)機(jī)。尤其是房地產(chǎn)行業(yè)，一方面與國民的生活息息相關(guān)，另一方面則能夠?qū)鴥?nèi)其他的相關(guān)行業(yè)起到明顯的拉動(dòng)效應(yīng)。而現(xiàn)實(shí)情況則是當(dāng)前我國房地產(chǎn)價(jià)格處于攀升期，中小城市則面臨著去庫存的巨大壓力。曾經(jīng)有一段時(shí)間，為了使房價(jià)避免急劇增長，我國出臺(tái)了許多控制房地產(chǎn)價(jià)格的政策，尤其是在一些一線城市和強(qiáng)二線城市，金融機(jī)構(gòu)出于減少風(fēng)險(xiǎn)的目的，對(duì)房地產(chǎn)貸款的門檻提高了很多。在這樣的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)為了獲取充足的資金，往往尋找銀行以外的途徑，這就涉及房地產(chǎn)投資基金。本文在這樣的背景之下進(jìn)行研究：根據(jù)目前我國房地產(chǎn)公司的融資現(xiàn)狀以及投資基金的發(fā)展現(xiàn)實(shí)，分析和闡述投資基金現(xiàn)狀及對(duì)策。

1 房地產(chǎn)投資基金的必要性分析

1.1 拓展投資空間

隨著我國國內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定和健康的發(fā)展，城鄉(xiāng)居民的收入也在逐年遞增，很多人目前已經(jīng)不再滿足于傳統(tǒng)的儲(chǔ)蓄保值方式，他們逐漸將目光轉(zhuǎn)向另外的更加多樣而靈活的投資模式。然而現(xiàn)實(shí)的情況是當(dāng)前我國居民的投資空間較小，市場(chǎng)上尚未出現(xiàn)很多足夠值得信賴的投資對(duì)象。以當(dāng)前的證券市場(chǎng)為例，允許交易的產(chǎn)品類別僅有兩成左右，且均屬于風(fēng)險(xiǎn)不高的債券類，其余的八成則均為存在較大風(fēng)險(xiǎn)的股權(quán)類對(duì)象。而與之相對(duì)比的是，房地產(chǎn)投資則一方面需要的資金數(shù)額很高，另一方面則獲利的周期很長。因此對(duì)于實(shí)力不夠強(qiáng)大的投資者而言，其所擁有的資金數(shù)額是難以實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行直接投資的，即便是能夠進(jìn)行一定程度的投資，往往也限于單個(gè)的項(xiàng)目，因此反而帶來了不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)，較難以雞蛋放在多個(gè)籃子里的方式，通過組合型的投資來減少風(fēng)險(xiǎn)。這種現(xiàn)狀客觀上說，也為房地產(chǎn)投資基金提供了成長的土壤，以信托的方式來發(fā)行合法化的受益憑證，實(shí)現(xiàn)資金的募集，然后再以基金公司將這些零散的投資進(jìn)行整合，最終能夠形成投資風(fēng)險(xiǎn)可控，市場(chǎng)價(jià)格維持穩(wěn)定，且擁有一定收益的投資產(chǎn)品，很適合大部分不具備很強(qiáng)實(shí)力的投資者選擇。他們可以在房地產(chǎn)投資基金公司的平臺(tái)上，方便地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)投資，獲取合理合法的投資收益。

1.2 優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)

當(dāng)前放眼我國的證券市場(chǎng)，很多產(chǎn)品均具有較高的風(fēng)險(xiǎn)，而風(fēng)險(xiǎn)可控的部分產(chǎn)品，則一方面種類很少，另一方面也不具備很好的受眾面。為了維持證券市場(chǎng)的健康穩(wěn)定，一大要?jiǎng)?wù)便是優(yōu)化目前的產(chǎn)品種類和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，提升風(fēng)險(xiǎn)較低的產(chǎn)品的比重，使其能夠占有一定的比例。因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資基金本身的屬性，必然能夠大幅度提升低風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品的數(shù)量，使市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)得到梳理和優(yōu)化。從流動(dòng)性的角度來說，房地產(chǎn)投資基金往往并不涉及新物業(yè)的開發(fā)，而是對(duì)已經(jīng)成型的物業(yè)中，通過科學(xué)化地管理與運(yùn)營來獲取包括租金在內(nèi)的各種利潤，這種模式可以顯著降低資金占用而導(dǎo)致的種種風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資基金和股票在某種程度上具有相似性，也能夠以證券交易所作為平臺(tái)實(shí)現(xiàn)交易，可以說其具備很靈活的流動(dòng)性。而從風(fēng)險(xiǎn)防范的視角來看，房地產(chǎn)投資基金在募集的過程中往往來自多個(gè)方面，而其投資時(shí)所選擇的具體項(xiàng)目則不但包括公寓，還包括商務(wù)寫字樓、賓館甚至養(yǎng)老院等。在對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)估和遴選的過程中，房地產(chǎn)投資基金公司結(jié)合所投資項(xiàng)目的屬性來確定針對(duì)性的管理防范，從而在很大的程度上減少隱藏的風(fēng)險(xiǎn)。

1.3 增加融資渠道

當(dāng)前，我國的不少房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金有著很大的需求，但是融資的渠道卻并不寬闊，在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的全生命周期中，都離不開商業(yè)銀行的參與。由此可知房地產(chǎn)信貸能夠在很大程度上決定商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)值，因此各大商業(yè)銀行均在自身的風(fēng)險(xiǎn)管理過程中十分重視對(duì)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估防控和規(guī)避。目前的現(xiàn)狀是，房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的渠道過于狹窄，為商業(yè)銀行帶來了貸款方面的結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)，也使銀行的抗風(fēng)險(xiǎn)能力受到較大影響，同時(shí)也影響了房地產(chǎn)公司進(jìn)行資本運(yùn)作的效率。為了改變?nèi)谫Y渠道過于單一的現(xiàn)狀，房地產(chǎn)投資基金的運(yùn)營是以信托為基礎(chǔ)的，其實(shí)質(zhì)是對(duì)他人的資金進(jìn)行運(yùn)作，從而給對(duì)資金有巨大需求的房地產(chǎn)企業(yè)籌集閑散貨幣，在客觀上使短期貨幣能夠長期持有，在此基礎(chǔ)上以合理科學(xué)的運(yùn)作來獲得盡可能大的合理收益的一個(gè)過程。由此可知房地產(chǎn)投資基金能夠在很大程度上增加房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的渠道，使傳統(tǒng)的信貸模式得到了升級(jí)。

2 房地產(chǎn)投資基金現(xiàn)狀分析

從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)投資基金屬于信托的范疇，因此也會(huì)具有信托產(chǎn)品的一些特性：首先，不得不在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與相關(guān)政策之下進(jìn)行運(yùn)作；其次，負(fù)責(zé)具體業(yè)務(wù)開展的信托實(shí)體以及房地產(chǎn)業(yè)本身也存在著若干不確定的風(fēng)險(xiǎn)，再加上我國目前的房地產(chǎn)投資基金很多方面發(fā)展成熟，這就使目前的房地產(chǎn)投資基金存在若干必須防范的風(fēng)險(xiǎn)。下面對(duì)其現(xiàn)狀進(jìn)行分析。

2.1 來自宏觀經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險(xiǎn)

我國當(dāng)前的整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)較為平穩(wěn)，但因?yàn)槭袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)的規(guī)律就是具有周期性的特征，因此經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)是在所難免的。房地產(chǎn)投資基金必然會(huì)受到宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的影響。除了宏觀經(jīng)濟(jì)，其他的關(guān)聯(lián)行業(yè)同樣也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)投資基金產(chǎn)生較大的影響。如果相關(guān)的另外行業(yè)，尤其是聯(lián)系密切的房地產(chǎn)行業(yè)由于經(jīng)濟(jì)的波動(dòng)而產(chǎn)生了變化，投資基金便會(huì)被這些變化所影響。并且，由于我國去庫存的壓力較大，近幾個(gè)月國家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控力度逐漸加大，這均能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)投資基金造成明顯的影響。

2.2 來自法律規(guī)范方面的影響

在我國，信托業(yè)起步與其他國家相比較遲，但客觀地講，其發(fā)展壯大的速度是十分快的，尤其是在近年來，信托產(chǎn)品從種類上來說正在不斷增多，除了發(fā)展勢(shì)頭一直較猛的資金信托以外，還逐漸出現(xiàn)了很多種類的其他產(chǎn)品。但從另一方面來看，其相關(guān)的法律規(guī)范的發(fā)展卻未能實(shí)現(xiàn)同步，這就造成在某些地方的法律真空，我國與房地產(chǎn)投資基金有關(guān)的一些法律法規(guī)還有很多亟待完善和填補(bǔ)的地方，一些制度還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未發(fā)展到完善階段。

2.3 來自房地產(chǎn)業(yè)本身的影響

不得不說房地產(chǎn)業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)拉動(dòng)的引擎之一，然而任何行業(yè)都有發(fā)展的周期和規(guī)律，也蘊(yùn)含著與本行業(yè)有關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)。具體到我國的房地產(chǎn)業(yè)，這些風(fēng)險(xiǎn)可以概括為：首先，作為所有行業(yè)的一個(gè)成員，房地產(chǎn)行業(yè)同樣具有周期性波動(dòng)發(fā)展的屬性，隨著經(jīng)濟(jì)大勢(shì)的發(fā)展也會(huì)出現(xiàn)不斷的起伏，而在房地產(chǎn)業(yè)處于波谷的階段，房價(jià)便會(huì)逐漸處于下行通道，因此企業(yè)新開發(fā)的規(guī)模便隨之減少，在這樣的情況之下房地產(chǎn)投資基金的收益顯然也會(huì)受到影響，投資者的利潤也會(huì)減低；其次，房地產(chǎn)業(yè)的鏈條很長，涉及很多的上游和下游行業(yè)，無論是規(guī)模還是結(jié)構(gòu)均各有特點(diǎn)，如果一些企業(yè)由于自身的管理問題導(dǎo)致了較高的負(fù)債水平，便會(huì)減弱抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，一旦出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)造成難以估量的巨大損失。

3 房地產(chǎn)投資基金對(duì)策探究

3.1 加強(qiáng)對(duì)宏觀政策的分析

因?yàn)閲业暮暧^政策是結(jié)合一個(gè)時(shí)期的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)而制定的，因此具有復(fù)雜性。房地產(chǎn)投資基金應(yīng)該隨時(shí)關(guān)注國家相關(guān)部門的經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策，對(duì)這些政策的走勢(shì)和含義進(jìn)行深入準(zhǔn)確的分析及把握。這就要求房地產(chǎn)信托企業(yè)能夠具有決策與風(fēng)險(xiǎn)控制的能力，通過對(duì)國家出臺(tái)的相關(guān)政策的分析，結(jié)合基金公司的實(shí)際情況來評(píng)估可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)。并且，基金公司應(yīng)該提前制定必要的措施來規(guī)避和應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)。通過隨時(shí)關(guān)注國家的政策變化，增強(qiáng)抗擊風(fēng)險(xiǎn)的能力，也增強(qiáng)自身發(fā)展的決策意識(shí)。

3.2 完善法律法規(guī)制度

因?yàn)槲覈囊恍┨厥馇闆r，信托業(yè)的發(fā)展比發(fā)達(dá)國家遲一些，因此尚未在全民的范圍之內(nèi)形成信托意識(shí)，而相關(guān)的法律法規(guī)之內(nèi)也存在一些需要進(jìn)一步確定的地方。因?yàn)闅W美一些發(fā)達(dá)國家與地區(qū)已經(jīng)形成了較為成熟的房地產(chǎn)投資基金市場(chǎng)，也擁有較為豐富的運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)，形成了比較完善的法律制度。所以，我國完全可以在一定的程度上合理吸收和借鑒這些成型的法律法規(guī)，然后結(jié)合我國的實(shí)際情況，將其轉(zhuǎn)換為適合于我國房地產(chǎn)投資基金的法律法規(guī)。

3.3 重視風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估與規(guī)避

因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)發(fā)展具有一定的不可預(yù)知性，因此帶來了一定風(fēng)險(xiǎn)，必須加以防范。為了使房地產(chǎn)投資基金能夠安全運(yùn)作，就必須進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估和規(guī)避。為了使巨額的資金得到科學(xué)化的管理，就應(yīng)該不斷關(guān)注宏觀市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀，并且隨時(shí)結(jié)合各類參數(shù)的變化，在分析之后獲知當(dāng)前的風(fēng)險(xiǎn)水平，制定出有針對(duì)性的防控策略。增加對(duì)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律的了解，權(quán)衡利弊，提高對(duì)本行業(yè)發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)的高度認(rèn)識(shí)，確保不會(huì)因?yàn)樽陨淼娘L(fēng)險(xiǎn)問題而使房地產(chǎn)投資基金陷進(jìn)發(fā)展的死胡同。

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房地產(chǎn)基金范文第4篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)PE；房地產(chǎn)開發(fā)；房企融資需求

[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.03.032

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，尤其在開發(fā)階段對(duì)外部融資需求較高。隨著近年來調(diào)控趨緊，銀行信貸、房地產(chǎn)信托、資本市場(chǎng)IPO、發(fā)債等傳統(tǒng)融資渠道受阻，房地產(chǎn)私募基金（房地產(chǎn)PE）因其門檻低、運(yùn)作方式靈活受到房企的青睞。

1 我國房地產(chǎn)私募基金發(fā)展現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)私募基金起步于20世紀(jì)90年代，1995年《境外中國產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》鼓勵(lì)海外基金進(jìn)入，房地產(chǎn)PE得以起步。2010年起國家重點(diǎn)調(diào)控樓市，加劇了房企的資金壓力，而同年發(fā)改委提出要加快股權(quán)投資基金制度建設(shè)，本土基金取代海外基金成為主角，房地產(chǎn)PE進(jìn)入高速發(fā)展期。2013年①我國本土房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)約510家，累計(jì)管理規(guī)模超過6000億元，新募基金132只，金額714.7億元；投資案例105個(gè)，金額423.18億元，相較于2010年擴(kuò)大了近6倍（見圖1）。

基于房地產(chǎn)業(yè)金融化程度的不同，我國房地產(chǎn)PE募資模式與歐美發(fā)達(dá)國家有很大差異。我國房地產(chǎn)PE更注重標(biāo)的項(xiàng)目而非基金運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，一般先確定項(xiàng)目后，再根據(jù)項(xiàng)目特征設(shè)計(jì)基金產(chǎn)品而募資，這與我國房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)為主的經(jīng)營模式相適應(yīng)。我國缺乏成熟的機(jī)構(gòu)投資者②募集對(duì)象以富裕個(gè)人和民營企業(yè)為主，募資能力相對(duì)弱；故多采用結(jié)構(gòu)化的基金產(chǎn)品，即參照信托產(chǎn)品劃分“優(yōu)先、中間、劣后受益人”，信托計(jì)劃作為優(yōu)先受益人參與出資，代替機(jī)構(gòu)投資者的角色完成目標(biāo)籌資金額。據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)，2007―2013年我國房地產(chǎn)私募基金絕大多數(shù)投向了房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，在金額上占比約92%。一方面是由于項(xiàng)目開發(fā)投資涉及金額規(guī)模較大；另一方面是由于我國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營以項(xiàng)目為基本單位，以“開發(fā)―出售回款”為主要模式，因而PE盈利模式也偏短期機(jī)會(huì)型，以融資功能為主。

2 房地產(chǎn)開發(fā)融資需求分析

2.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)需要大量資金的支持。按開發(fā)流程順序，可將其劃分為前期拿地、工程建設(shè)和租售回款三個(gè)階段。前兩個(gè)階段為資金輸入期，最后一階段則為資金回流期。第一階段，主要現(xiàn)金流出項(xiàng)為土地出讓金，一般來自企業(yè)自有資金；第二階段，開發(fā)商投入項(xiàng)目開發(fā)資金，保障施工過程中的流動(dòng)資金，資金主要源自商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款、施工企業(yè)墊付資金及企業(yè)自籌資金等；第三階段，開發(fā)商通過預(yù)售和項(xiàng)目竣工租售回流資金，主要支出項(xiàng)為宣傳費(fèi)用和經(jīng)營費(fèi)用，回流資金主要為購房款，一般來自個(gè)人住房按揭貸款、公積金貸款及購房者的自有資金。

不難看出，銀行貸款貫穿我國房地產(chǎn)開發(fā)的整個(gè)過程，資金鏈中的主要資金項(xiàng)房地產(chǎn)開發(fā)資金、建筑企業(yè)及房企流動(dòng)資金及個(gè)人購房款等都直接或間接來自商業(yè)銀行貸款。這種依賴債權(quán)融資結(jié)構(gòu)的資金來源期限短，不適合需長期占用資金的持有經(jīng)營類項(xiàng)目和回款速度慢的租賃類項(xiàng)目。

2.2 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源

2010年以來房地產(chǎn)市場(chǎng)密集調(diào)控，銀行體系收緊銀根以預(yù)防因房地產(chǎn)資金鏈斷裂而引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，限購令削弱了市場(chǎng)需求，導(dǎo)致房企快速銷售回款這一資金回流渠道受阻，還本付息能力降低；而2014年以來，隨著房市“降溫”，資金回流變得更為困難。此外，2006年起我國加強(qiáng)了對(duì)外資投資房地產(chǎn)業(yè)的限制以避免過度投資和投機(jī)，海外資金流入量減少。從圖2中可以看出，2007―2014年第二季度，直接銀行貸款（國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款）在房企資金來源渠道中的比例呈下降趨勢(shì)，利用外資規(guī)模也較小，而企業(yè)自籌資金比例上升，已成為最主要的資金來源。

雖然房企資金來源結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，但商業(yè)銀行信貸仍是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)的最大保障。據(jù)統(tǒng)計(jì)③，2013年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金總額12.2萬億元，其中直接銀行貸款（國內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款）占比27.6%，加上自籌資金和定金及預(yù)付款中的間接委托貸款（大部分是銀行抵押貸款），銀行信貸實(shí)際上占到了房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的53.7%，遠(yuǎn)高于國際通行標(biāo)準(zhǔn)40%。造成這種現(xiàn)象的主要原因之一就是我國房企自籌資金中仍以債權(quán)資金，特別是銀行貸款等私募債權(quán)為主。由于我國房地產(chǎn)業(yè)對(duì)商業(yè)銀行的依賴度過高，房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)行過程中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)易轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而可能影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

就整體趨勢(shì)而言，我國房企傳統(tǒng)資金來源渠道變窄，而企業(yè)自籌資金的壓力增大。當(dāng)前自籌資金中的債權(quán)資金比重較大，融資期限短易造成回款壓力，且實(shí)質(zhì)上仍較多依賴商業(yè)銀行貸款（抵押貸款形式）。為改變?nèi)谫Y結(jié)構(gòu)，房企應(yīng)尋求更靈活多樣地股權(quán)融資方式，根據(jù)資金用途合理設(shè)計(jì)企業(yè)自籌資金來源和期限結(jié)構(gòu)。

3 房地產(chǎn)私募基金發(fā)展方向

3.1 發(fā)展?jié)摿?/p>

除銀行信貸外，我國房地產(chǎn)業(yè)還有信托、基金、共同開發(fā)、融資租賃等多種快速發(fā)展的外部融資方式。但相對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的整體資金需求而言，這類融資渠道規(guī)模仍然較小。2013年房企外部資金來源中，非信貸和銷售回款渠道（包括基金、信托、外債、民間借貸等）資金僅占8.7%。 僅就房地產(chǎn)私募基金一項(xiàng)來看，2013年實(shí)現(xiàn)投資63.16億美元，僅占當(dāng)年全國房地產(chǎn)投資總額的0.49%左右，房企資金總額的0.35%；即使考慮它的累計(jì)資金管理規(guī)模6000多億元，也不足該年房企資金量的0.5%。而國際上股權(quán)私募作為來源渠道占比通常達(dá)到30%以上，美國則高達(dá)70%～80%，對(duì)比來看，我國房地產(chǎn)私募基金還有很大的發(fā)展空間。

從國際范圍來看，房地產(chǎn)PE一般有公司制、信托制和合伙之三種組織運(yùn)作形式，而合伙制由于稅收優(yōu)惠和激勵(lì)約束等方面的優(yōu)勢(shì)，更受投資者青睞。我國2007年新修訂的《合伙企業(yè)法》確立了有限合伙企業(yè)的法律地位，為私募股權(quán)基金組織建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。此外國家發(fā)改委在2010年明確提出要加快股權(quán)投資基金制度建設(shè)，而2011年年初新 《基金法》草案也擬將房地產(chǎn)投資基金納入其中，這意味著房地產(chǎn)PE有望確立正式法律地位，走向規(guī)范化，利于擴(kuò)大規(guī)模運(yùn)作形成房地產(chǎn)私募市場(chǎng)。

信貸環(huán)境變化沖擊了現(xiàn)有房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)，致使資金供給減少，融資成本上升，迫使房企尋求新的融資渠道。房地產(chǎn)PE本質(zhì)上是一種定向于房地產(chǎn)業(yè)的投資基金。從投資者的角度看，可通過資產(chǎn)組合投資與管理滿足其高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的投資需求。從融資方房企的角度看，房地產(chǎn)PE能集中零散資金，在籌資成本、資金來源等方面也具有較強(qiáng)的可行性。

由于投資渠道匱乏，過去十年間我國個(gè)人投資者主要直接投資于房地產(chǎn)終端產(chǎn)品，如住房、商鋪等。2014年上半年調(diào)查顯示④，我國部分一、二線城市住房投資回報(bào)率已跌至2%，低于同期銀行存款利率，直接投資于終端房地產(chǎn)產(chǎn)品的收益率大幅下降，房地產(chǎn)去投資化趨勢(shì)顯現(xiàn)。為追求收益性，這一部分的資金將尋找其他投資途徑，從終端投資轉(zhuǎn)向過程投資，有利于成為房地產(chǎn)PE最大的潛在資金供給者。民營企業(yè)發(fā)展迅速，追逐利潤的動(dòng)機(jī)強(qiáng)烈，借助房地產(chǎn)PE的專業(yè)管理和分散化投資，可降低行業(yè)進(jìn)入壁壘，間接擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營范圍和規(guī)模。短期來看，富裕個(gè)人投資者和民營企業(yè)將是房地產(chǎn)PE投資的主要力量。而從長期來看，比照國外房地產(chǎn)PE以養(yǎng)老基金為主要資金來源的現(xiàn)狀，隨著風(fēng)險(xiǎn)控制能力的增強(qiáng)和政策的放開，國內(nèi)保險(xiǎn)和社保基金等機(jī)構(gòu)投資者也會(huì)逐步成為重要的投資力量。

3.2 介入時(shí)點(diǎn)

房地產(chǎn)私募基金應(yīng)用于房地產(chǎn)開發(fā)階段，主要優(yōu)勢(shì)有兩點(diǎn)：一是投資方式靈活，限制少，在房地產(chǎn)開發(fā)各階段皆可利用；二是私募基金可利用自身在金融或房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方面的專業(yè)背景，提供咨詢、管理等技術(shù)層面的服務(wù)，促進(jìn)項(xiàng)目的決策、拓展。

3.2.1 拿地階段

房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈的運(yùn)作始于土地出讓，土地成本是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主要組成部分，平均約占30%。2007年12月，人民銀行和銀監(jiān)會(huì)共同出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中規(guī)定“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放專門用于繳交土地出讓金的貸款”，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商自籌資金能力提出了更高的要求。

我國房地產(chǎn)開發(fā)商自有資金多來自其他項(xiàng)目銷售款和自身積累現(xiàn)金流。資本市場(chǎng)上發(fā)債或IPO融資方式雖然融資規(guī)模較大，速度較快，但對(duì)融資企業(yè)的經(jīng)營業(yè)績和財(cái)務(wù)表現(xiàn)要求較高。且此類大規(guī)模融資往往是基于企業(yè)層面而非單一項(xiàng)目，對(duì)預(yù)期有良好收益率的房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金支持效果有限。房地產(chǎn)私募基金投資則主要與具體項(xiàng)目相聯(lián)系，在土地投標(biāo)時(shí)就通過股權(quán)投資方式介入，不僅能針對(duì)性地滿足房企的資金需求，而且可通過早期介入更好地管理和控制融資項(xiàng)目，對(duì)該項(xiàng)目施加更大的影響，從而規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，土地出讓階段進(jìn)入的房地產(chǎn)私募基金投資會(huì)持續(xù)至項(xiàng)目建成出售才會(huì)退出，資金存續(xù)期為2∽3年，較多采用股東股權(quán)回購和物業(yè)拆分出售的退出方式。

3.2.2 工程建設(shè)階段

作為該階段主要資金來源的房地產(chǎn)開發(fā)貸款條件較嚴(yán)，除必須具備《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》四證外，還要求貸款項(xiàng)目具有一定比例的自有資金（最低為30%），并在銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。通常在獲得“四證”前，開發(fā)項(xiàng)目會(huì)有一段時(shí)間的資金缺口，是房地產(chǎn)PE介入的良好時(shí)點(diǎn)。

該階段資金來源和流向涉及建筑施工企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行等多個(gè)主體，資金運(yùn)作較為復(fù)雜。房地產(chǎn)PE在此階段介入，不僅能以靈活的方式解決資金缺口，還能發(fā)揮第三方智庫的作用。在資金方面，可推薦有實(shí)力的建筑商以此延長開發(fā)商付款期限，可協(xié)助開發(fā)商四證齊全后向銀行貸款；在項(xiàng)目管理方面，能及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目定位，提高項(xiàng)目投資的可行性，協(xié)助項(xiàng)目的后期包裝及運(yùn)作。

3.2.3 租售回款階段

項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后，即可通過租售回款，回流資金主要來自購房者的個(gè)人銀行按揭貸款和公積金貸款，資金回流的情況決定了一個(gè)項(xiàng)目的盈利與否。不考慮信貸環(huán)境，造成此階段資金缺口的原因一般有三種，一是未能按期獲得預(yù)售許可證，二是銷售情況不理想，三是項(xiàng)目性質(zhì)為長期持有經(jīng)營，回款速度慢。

房地產(chǎn)PE可據(jù)資金缺口原因靈活融資以滿足資金需求，提升項(xiàng)目價(jià)值。因未能獲得預(yù)售許可證造成的資金短缺時(shí)間通常較短，房地產(chǎn)PE可通過信托計(jì)劃融資后先為購房者提供按揭貸款，待項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后再將上述按揭貸款項(xiàng)目轉(zhuǎn)給銀行而推出，資金周轉(zhuǎn)速度及安全度均較高。對(duì)于銷售不理想的項(xiàng)目，房地產(chǎn)PE既可提供資金協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)再次開發(fā)或?qū)⒎慨a(chǎn)重新裝修定位，以此提升項(xiàng)目投資價(jià)值；也可以將其視作不良資產(chǎn)，收購后進(jìn)行拆分組合，包裝后再出售、融資或租賃以獲得投資收益，退出方式靈活。對(duì)于第三種原因造成的資金短缺，房地產(chǎn)PE則可通過股權(quán)投資參與項(xiàng)目的管理運(yùn)作，該類投資方式對(duì)房地產(chǎn)PE而言，風(fēng)險(xiǎn)較低，能獲得長期較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也有利于形成“開發(fā)――長期持有”的經(jīng)營模式，提升項(xiàng)目價(jià)值。

4 小結(jié)

房地產(chǎn)私募基金會(huì)通過非公開募集的方式，向投資者發(fā)行受益憑證從而募得資金，并由專業(yè)的房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金運(yùn)作和管理，同時(shí)兼具融資和專業(yè)第三方管理雙重職能。房地產(chǎn)開發(fā)是我國當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的重要環(huán)節(jié)和主要價(jià)值創(chuàng)造過程，但隨著房市調(diào)控，信貸環(huán)境改變，過去主要依托于商業(yè)銀行貸款的資金結(jié)構(gòu)受到?jīng)_擊，需要尋求其他低成本、高靈活度的融資方式。而房地產(chǎn)PE運(yùn)作靈活，在房地產(chǎn)開發(fā)前期拿地、工程建設(shè)、竣工租售等各個(gè)環(huán)節(jié)都能較為靈活地設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)，滿足房企資金需求，契合其經(jīng)營目標(biāo)，是較為理想的外部融資方式。

但需要注意的是，我國房地產(chǎn)PE尚處于起步階段，體量較小，其作為開發(fā)資金來源的作用非常有限。一方面，這預(yù)示著房地產(chǎn)PE在我國的發(fā)展空間較大；另一方面，也折射出房地產(chǎn)PE面臨的一些困境。首先，我國房地產(chǎn)PE并沒有明確的法律地位和相關(guān)法律規(guī)范，難以形成規(guī)模市場(chǎng)。其次，我國缺乏成熟的機(jī)構(gòu)投資者和穩(wěn)定的資金來源。從國際范圍來看，養(yǎng)老基金是最大且穩(wěn)定的資金來源，但我國相對(duì)應(yīng)的社?；鹜顿Y限制比較嚴(yán)格，僅限于銀行存款、買賣國債和其他具有良好流動(dòng)性的金融工具，其中銀行存款和國債比例不得低于50%；其他機(jī)構(gòu)投資者如保險(xiǎn)公司也被限制投資房地產(chǎn)業(yè)。此外，房地產(chǎn)PE退出渠道有限，房企上市和公開發(fā)行債券的審查嚴(yán)格，且耗時(shí)較長；而貸款證券化和REITS等國際常見投資渠道，一定程度上限制了房地產(chǎn)PE的發(fā)展。

不難看出，房地產(chǎn)PE在政策法規(guī)層面仍有諸多限制。但作為房企融資的新興模式，其應(yīng)更加關(guān)注如何通過靈活的資金結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，更好地滿足開發(fā)過程中的資金需求；同時(shí)注重培養(yǎng)專業(yè)人才，參與投資項(xiàng)目的監(jiān)督、指導(dǎo)，促使房企業(yè)優(yōu)化資源配置，提高開發(fā)效率。

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房地產(chǎn)基金范文第5篇

    一、目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)融資狀況

    過去10年里,我國帶有REITs色彩或其過渡產(chǎn)品的實(shí)踐在房地產(chǎn)及金融領(lǐng)域不斷進(jìn)行,如集合資金信托計(jì)劃、房地產(chǎn)公司嘗試回購式產(chǎn)權(quán)商鋪等都帶有非常強(qiáng)的REITs色彩。實(shí)踐的結(jié)果也不同程度地改善了房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺的狀況。

    近年來,在推動(dòng)城市化進(jìn)程中,國家實(shí)行了寬松的信貸政策,房地產(chǎn)企業(yè)融資非常容易,使得近幾年房地產(chǎn)發(fā)展迅猛,呈現(xiàn)供需兩旺的市場(chǎng)態(tài)勢(shì)。經(jīng)過約5年的高速增長,房地產(chǎn)開發(fā)貸款和住房抵押貸款已經(jīng)占銀行貸款總量相當(dāng)?shù)谋戎?房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)也越積越高。

    2011年以來,央行存款準(zhǔn)備金利率的連創(chuàng)新高,控制了貨幣市場(chǎng)整體的流通規(guī)模,直接影響了房地產(chǎn)行業(yè)的資金供給量,將會(huì)導(dǎo)致許多房產(chǎn)開發(fā)商無法再得到充足的信貸資金,一是許多準(zhǔn)備開工項(xiàng)目和新開工項(xiàng)目如果自有資本金比重不足將無法開工或停工;二是已經(jīng)開工建設(shè)到中期的項(xiàng)目會(huì)出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難;三是對(duì)于自有資本金不足,靠銀行滾動(dòng)貸款方式發(fā)展壯大的房地產(chǎn)商,包括一些大型房企,有可能出現(xiàn)由于資金鏈斷裂的局面?；厥樟鲃?dòng)性,房地產(chǎn)宏觀調(diào)控主要采取了銀根緊縮的手段,從資金供給與資金需求兩個(gè)角度減少了可以流通于房地產(chǎn)行業(yè)的資金。

    1.宏觀調(diào)控規(guī)范了房地產(chǎn)市場(chǎng),為房地產(chǎn)的良性發(fā)展提供了好的平臺(tái)。宏觀控制是針對(duì)局部地區(qū)投資過熱,而不是為了制約其發(fā)展。流通在房地產(chǎn)領(lǐng)域里的資金大部分來自銀行,如不進(jìn)行宏觀調(diào)控,局部過熱繼續(xù)發(fā)作便容易引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn),我國銀行主導(dǎo)型的融資體系不能承擔(dān)這樣的風(fēng)險(xiǎn)。所以,宏觀調(diào)控在規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的同時(shí)也將為房地產(chǎn)未來的良性發(fā)展提供了一個(gè)好的平臺(tái)。

    2.宏觀控制使房地產(chǎn)企業(yè)融資困難,突顯房地產(chǎn)投融資手段仍十分單一。房地產(chǎn)資金有一半以上來源于銀行,而其他資金來源所占的比例不到10%。銀行基本成了唯一的融資渠道。銀行信貸收緊以后,房地產(chǎn)企業(yè)沒有其他融資渠道進(jìn)行有效的資金補(bǔ)充,大部門房地產(chǎn)企業(yè)遭遇資金瓶頸。由此看來,更新房地產(chǎn)行業(yè)資金運(yùn)作理念,使房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)業(yè)資本和金融資本有效結(jié)合,實(shí)現(xiàn)多渠道融資成為了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必經(jīng)之路。

    二、中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的可行性

    1.在我國居民金融資產(chǎn)中,居民金融資產(chǎn)膨脹和投資渠道不暢的矛盾,已成為中國金融領(lǐng)域的一大主要矛盾。同時(shí),房地產(chǎn)貸款的嚴(yán)加控制與房地產(chǎn)行業(yè)巨大的資金需求也形成了一大矛盾。房地產(chǎn)投資信托基金的設(shè)立和發(fā)展則可使房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款之外找到一個(gè)新的融資途徑,同時(shí)也為居民大量金融資產(chǎn)投資提供了多元化的選擇。

    2.信托基金作為一種產(chǎn)權(quán)形式,是一種集合投資制度,這一性質(zhì)要求其必須在充分保護(hù)投資者的前提下,將投資收益放在首位。在中國的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)中,信托基金的設(shè)立已不僅僅是一種金融投資工具,它對(duì)于被投資企業(yè)及相關(guān)行業(yè)而言,擔(dān)負(fù)著推進(jìn)現(xiàn)代企業(yè)制度的形成、推動(dòng)企業(yè)股份改造的創(chuàng)新作用。

    3.房地產(chǎn)投資信托基金具有分散投資,降低風(fēng)險(xiǎn)的基金特點(diǎn),不會(huì)對(duì)一個(gè)企業(yè)投入大量的資金以至取得控股地位,它作為小股東必然更加關(guān)注企業(yè)的規(guī)范化運(yùn)作,從而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)行起到外部監(jiān)督的作用。同時(shí),可以優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部結(jié)構(gòu)。房地產(chǎn)投資信托基金在利潤的驅(qū)動(dòng)下將把資金投向具有一定潛力的房地產(chǎn)企業(yè)及項(xiàng)目,從而促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的優(yōu)勝劣汰和房地產(chǎn)項(xiàng)目的優(yōu)化。

    4.中國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于民間資金走上正軌。大量的民間金融資產(chǎn)需要尋找出路,但由于缺乏良好的投資途徑而導(dǎo)致非法集資,地下基金、地下錢莊等不規(guī)范的委托理財(cái)以及各種炒買炒賣現(xiàn)象盛行,由于其一般數(shù)額巨大,并涉及千家萬戶直接的經(jīng)濟(jì)利益,形成一大社會(huì)問題,直接影響社會(huì)的穩(wěn)定。而房地產(chǎn)投資信托基金的運(yùn)營管理是在產(chǎn)權(quán)明晰、財(cái)務(wù)健全、運(yùn)作透明的條件下進(jìn)行的,特別是其良好的保值增值特點(diǎn),有利于引導(dǎo)民間資金脫離地下運(yùn)營的投資軌道。

    5.我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金有助于促進(jìn)證券市場(chǎng)國際化進(jìn)程。房地產(chǎn)投資信托基金可以通過兩種方式利用外資:一是在設(shè)立基金時(shí)吸引國外機(jī)構(gòu)投資者的加入,使外資通過信托基金方式投資于國內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是使房地產(chǎn)投資信托基金上市時(shí)公募或上市流通后,由國外機(jī)構(gòu)投資者購買,由于基金的規(guī)范運(yùn)作與國際接軌可以使國外投資者放心地大量投入;不會(huì)因大量境外“熱錢”的涌入對(duì)國內(nèi)購買市場(chǎng)造成沖擊;不會(huì)喪失對(duì)公司特別是國有公司的控制權(quán)。

    三、對(duì)我國發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金的一些建議

    1.建立完備的房地產(chǎn)、信托業(yè)法律和法規(guī)政策和理論體系。在政策上,建立完善的法律體系,來推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托業(yè)健康、理性地發(fā)展。除現(xiàn)有法律法規(guī)外,還須制定一些房地產(chǎn)投資信托基金的專項(xiàng)管理措施。

    2.防范運(yùn)作中的道德風(fēng)險(xiǎn)。借鑒國外經(jīng)驗(yàn),我國可以考慮在開展房地產(chǎn)投資信托業(yè)務(wù)的信托公司中建立類似的受托人委員會(huì),負(fù)責(zé)制訂房地產(chǎn)信托基金的業(yè)務(wù)發(fā)展計(jì)劃,并且要求受托人與投資顧問和相關(guān)的房地產(chǎn)企業(yè)沒有利益關(guān)系。