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房地產市場的特點范文第1篇

關鍵詞：房地產特點市場風險

地產商品的非流動性與房地產市場的運行風險

房地產是指土地及其房屋建筑物的總稱，屬于不動產范圍。房地產市場所提供的商品的非流動性決定著不同地區(qū)相互之間房地產余缺的調劑性較差。結合我國具體國情，農業(yè)生產的基礎地位，工業(yè)化進程與農村耕地的保障，我國城市化進程所需土地只能視具體情況適當限量供應。這是自然形成的不可回避的客觀壟斷，這里我們暫且稱之為資源的客觀壟斷，資源的客觀壟斷在其它資源產業(yè)上也一樣存在，如糧食、能源、礦產，由此可以擴大到“此有他物、別無他物，缺他不可”的生產、生活必需品都可能形成這種壟斷。借助這種資源的客觀壟斷優(yōu)勢容易形成區(qū)域性炒作，實現某一區(qū)域甚至某一地區(qū)的高價位限量供給——高價位運行。運作房地產市場比運作其它市場，實現其它市場商品的限量高價供給要求具備的資源條件相對較低。適當的價格上漲有利于增加供給，刺激房地產市場的健康發(fā)展。住房空置，無疑是社會有限資源的巨大浪費，當住房供給量達到一定程度，政府部門應抓住時機進行宏觀調控。實現“居者有其屋”的良性循環(huán)，定將有助于實現房地產市場的可持續(xù)性發(fā)展。

對產品的高價值性與房地產市場的運行風險

這里所指的房地產商品的高價值性并非商品的高附加值。通常情況下，房地產商品的科技含量較低，不具備形成高附加值的技術條件。房地產資源客觀壟斷優(yōu)勢加上較強體力勞動的大量凝結，鑄成了房地產商品高價值性。房價收入比，聯合國人居中心的標準是3∶1；世界銀行的標準是5∶1。由此推斷，一般國家大致為（36—60個月的平均家庭工薪積蓄/100平方米中等住房），房地產自身的較高價值性一定程度上阻礙著房地產交易，房地產商品流通性較差，變現風險較高，房地產市場高價位運行時，一旦出現波動，被套的可能性較大。房地產商品交易的進行，需要尋求外界資金的籌措與支持。資金的融資過程，使得房地產商品價格的上漲與跌落波動的時間是緩慢和長期性的。除非具有較強的金融資本的介入，或者具有較為充裕而廣闊的資金融資渠道，沒有產業(yè)資本、金融資本的介入，僅憑民間資金的推動，實現房地產市場價格的高價炒作，也只能是現實需求不足的“有價無市”。

房地產商品投資的長期性與房地產市場的運行風險

房地產經營周期的長期性增加了房地產投資的不確定性，使得人們對房地產市場的預期難以把握。房地產市場供給與需求的此消彼長、房地產市場運行的政策、法令、法規(guī)的調整，建筑材料價格的變動，建設用地的供給量，土地價格的升降，融資環(huán)境的變化，利息的調整無不牽動著房地產市場商品的開發(fā)、出售以及房地產市場的整體運行。最終都將影響到房地產“投資收益”的層面上來。房地產商品的投資周期較長，房地產商品的經營周期更長，房地產商品的經營周期少則三四十年，多則五六十年，房地產商品的經營周期中涉及的是大量的房地產折舊，高額的折舊加上物業(yè)管理費用，決定了房地產商品較高經營費用。依廣東沿海，浙南沿海，長三角地區(qū)，每百平方米的住房，3000—6000元/平方米的均價，30—60年的使用年限折衷計算，每年的折舊1萬元再加上每期的物業(yè)管理費用，平均每月的經營費用接近千元。較高的經營費用加大了房地產商品經營的長期風險。

信息的非對稱性與房地產市場的運行風險

房地產市場信息的非對稱性決定著房地產市場的價值風險，受到信息傳遞的非完全性、非對稱性的局限，房產交易中，開發(fā)商信息的相對主動，有助于房地產商品的高價開盤和連續(xù)高價開盤。房地產市場上，逐期連續(xù)的高價開盤現象較為普遍。信息的非對稱性，不僅表現在房地產信息容量上，在信息的媒體傳遞、媒體信息的創(chuàng)造上，更加具有傾向性?！胺康禺a炒作，媒體幫了大忙”，1999-2004年末，房價上漲最快的五年間，房地產媒體信息出現了較大傾斜。其中不排除付費炒作的可能性?；诶婵紤]，房地產商多家聯合，利用新聞媒體，制造虛假信息，打壓人們的“房慌”心理，借機調高房價，操縱房市、從中漁利、自造“房托”哄抬房價的有之。相反，房產消費者受著精力和實力的局限，不可能為了自己購房去澄清房地產市場信息。糾正房地產市場信息失衡，抑制房地產炒作，需要政府、房地產相關部門，建立起一套科學的房地產價值評價體系，公開市場信息，做好三方公正。

房地產市場的連帶性與房地產市場的運行風險

房地產市場金融鏈風險

沒有個人住房貸款的充足支持，或者個人住房貸款的利率較高，個人住房潛在需求與現實需求的轉化的能量應當被緩慢釋放。我國金融體系中的個人房地產借貸，極大地支持了我國住房供給全面市場化配置體系形成?！?998年以來，個人住房消費信貸的啟動以及自1996年以來的連續(xù)8次降息，我國住房貸款出現了較快增長，2000年個人住房貸款占個人貸款金額的71%，2003年這一比重仍高達49.5%?！弊》抠J款制度實施的根本目的是支持我國的住房制度改革，實現百姓的安居樂業(yè)。房地產炒作與投機行為，已經或正在多次利用著我國對房地產市場保護——住房貸款的優(yōu)惠政策。多套房產的同時炒作與“連環(huán)”炒作，房屋的高價運行，遠期償債能力的降低，加大了銀行資金鏈的絕對風險。

房地產市場同其他產業(yè)市場的連帶風險

房地產產業(yè)市場的快速發(fā)展和適時調整所形成的溢出和收縮效應存在著高速度、高效益的“雙高”特點。這種“雙高”效應，需要幾十年經濟的持續(xù)高速的發(fā)展、積累才能鼓顯出來，需要經過幾十年經濟的持續(xù)高速的增長、蓄積才能完成。經過經濟快速發(fā)展長期孵化孕育成的房地產市場經濟繁榮，催生了房地產商品支柱產業(yè)化的形成。2004年12月3日上海第六屆中國住房交易會上的統(tǒng)計數據。中國房地產業(yè)已經成為國民經濟的重要支柱產業(yè)。在2003年中國GDP增長的9.3個百分點中，有1.8個百分點是房地產業(yè)直接貢獻的。中國房地產業(yè)直接帶動了57個相關產業(yè)的產出增加，沒有一個其它行業(yè)有如此廣泛的行業(yè)推動力，房地產市場運行的“雙高”效應要求我們在處理有關房地產市場的熱點問題時，既要講求效益和效果，又要注意連帶經濟的影響性，防止連帶經濟的劇烈波動。

當今社會條件下，城市化進程是不可逆轉的世界潮流，房價上漲的不利影響，應當引起人們重視?，F代城市的建設與國家發(fā)展，需要的是人們共同的智慧與呵護。

參考文獻：

房地產市場的特點范文第2篇

【關鍵詞】房地產市場營銷 策略 應用的探討

伴隨著經濟社會的快速發(fā)展，房地產經濟已經成為國民經濟的重要支柱產業(yè)，并且推動了國民經濟的發(fā)展和壯大。市場營銷是房地產企業(yè)面向社會的注意窗口，是房地產企業(yè)運營生產的重要手段。只有正確合理的市場營銷手段才能促進房地產事業(yè)的蓬勃發(fā)展，推動社會經濟的進步。市場營銷策略是房地產企業(yè)向社會獲取經濟利益的有效途徑，市場營銷決定了房地產開發(fā)的增長速度。

一、當前房地產市場營銷現狀分析

（一）市場調研不足且缺乏真實性

開展房地產市場營銷策略的重要依據就是進行市場調查，獲取第一手資料。當前，有些企業(yè)對市場調視力度不夠，市場調研不足，缺乏真實有效性。致使企業(yè)在制定營銷策略時，僅僅是理論性的判斷，沒有實際生活調研數據作為依據。忽略了社會需求的狀況，導致理論與實際出現了偏差，使制定的市場營銷策略失去了時效性，制約了市場營銷策略的效果，影響了企業(yè)的發(fā)展和經濟利益。

（二）目標市場的定位模糊

隨著社會經濟的發(fā)展，人們生活水平出現了兩級分化的情況，導致了在收入和思想意識形態(tài)的差異，使社會的整體消費人群之間存在著對產品需求的差異，需要的房地產產品也不相同。當前，有些房地產開發(fā)商忽略了這一特點，將房地產建設成高端大氣的高檔小區(qū)，使得中低收入人群無法承受高檔的房價。這種目標市場定位的模糊狀態(tài)，影響了整體的房地產市場。

（三）市場營銷渠道陳舊

當前的房地產市場影響渠道采用的是以電視營銷和平面廣告設計為主。隨著網絡的興起，大中規(guī)模的房地產企業(yè)的市場營銷渠道比較廣泛，獲得的經濟效益更好，一些小的房地產企業(yè)由于資金和品牌知名度都不到位，所以限制了市場營銷渠道的發(fā)展，使得受益低，導致房地產企業(yè)減少了在營銷方面投入的資金。

（四）價格營銷策略單一

價格營銷包括市場定價和調價，是房地產市場營銷的重要策略。當前的房地產企業(yè)都采用了降低價格開盤的策略，在樓盤銷售過程中，逐漸的調節(jié)房價，沒有合理的調節(jié)機制制約。有些房地產企業(yè)甚至是盲從的進行價格的調整，促使價格營銷策略的單一性。

二、房地產市場營銷策略分析

（一）產品策略

房地產營銷包括的內容有房地產實體項目產品和有關項目的服務設施。所以，房地產市場營銷策略要從基礎、核心、產品等方面考慮，將房地產市場營銷策略的重點放在打造品牌戰(zhàn)略和特色戰(zhàn)略上。特色戰(zhàn)略就是突出房地產項目的實體產品特征、周邊環(huán)境、相關的配套設施等方面的特點和不同與別家的優(yōu)勢，將房地產項目的優(yōu)勢充分的展現出來，用建筑的風格、戶型設計、質量、服務等作為搶占市場的依據，滿足消費者的需求。打造房地產品牌戰(zhàn)略就是將房地產企業(yè)的形象鮮明化。品牌的競爭是房地產市場競爭的核心，是將企業(yè)的無形資產變成企業(yè)競爭的附加值，將企業(yè)向多元化發(fā)展。憑借企業(yè)品牌優(yōu)勢，可以促進市場營銷的開展實現營銷目標。

（二）價格策略

價格策略是房地產市場營銷的重要策略，直接影響房地產的發(fā)展。價格關系到房地產經營的成本和利潤，和消費者的購買支付行為，影響著銷售的情況和企業(yè)利益目標的最終實現。價格策略的制定要考慮企業(yè)成本利潤核算和消費人群的實際購買情況，運用科學的定價方法，制定出合理的價格。

（三）促銷策略

促銷策略就是運用合理的傳遞方法將房地產企業(yè)的產品和服務的知名度擴大化，包括人員促銷和非人員促銷兩種。人員促銷就是房地產企業(yè)的銷售人員直接與樓盤消費人員進行有效的溝通、接洽，建立良性的關系，用產品和服務質量說話，加強消費者的信任度。人員銷售的行為受到人員自身素質的影響，而且人員銷售的成本比較高，具有一定的局限性。非人員銷售指的就是房地產的各種廣告，樹立的品牌形象，進行中的營業(yè)推廣技術等，運用到房地產產品銷售和服務質量中進行的促銷活動。將人員促銷和非人員促銷結合在一起，就形成了促銷策略。

三、房地產市場營銷策略的創(chuàng)新發(fā)展

社會經濟的發(fā)展，必然帶動房地產市場經濟的發(fā)展，所以傳統(tǒng)的房地產市場營銷策略和組成營銷策略就無法滿足經濟市場的發(fā)展和壯大，為了在社會市場競爭中立于不敗之地，房地產企業(yè)只有改變已有的思想理念，創(chuàng)新市場營銷策略，使房地產企業(yè)長久的發(fā)展下去。

（一）人文營銷

由于現在社會的發(fā)展和進步，影響著消費水平的發(fā)展，所以消費者對居住環(huán)境的要求越來越高，這就要求房地產的產品和服務質量要具備人文理念。在進行市場銷售時，將產品的項目特點和服務的人文理念充分的體現出來，將項目營銷變環(huán)境，提升房地產企業(yè)文化的內涵。

（二）社會營銷

社會營銷是從社會發(fā)展的角度出發(fā)，因為房地產企業(yè)是社生產力的重要組成部分。以經濟實體的形式，獲取社會群眾的經濟利益。在做房地產企業(yè)營銷策略時，以品牌形象承擔社會應盡的職責，與人們群眾搞好關系，建立口碑式營銷，樹立社會良好形象，獲取經濟利益。

（三）知識營銷

我們現在所處的是知識經濟時代，消費者在購買產品之前，就已經了解了有關房地產方面的相關知識，所以，房地產企業(yè)在對消費者進行產品知識灌輸時，要以輔助、加強、提升的觀點進行講解，以增強消費者的滿意度和信任度，最終達成營銷的順利進行。

房地產市場的特點范文第3篇

房地產業(yè)能夠快速有效地拉動區(qū)域經濟增長，已成為各地政府財政收入的重要來源，在國民經濟中占據著重要的位置。但由于我國房地產市場起步晚，相關法律法規(guī)還未完善，特別是中小城市房地產市場發(fā)展仍不成熟。針對這一情況，本文首先闡述房地產市場相關理論，然后對菏澤市房地產市場發(fā)展環(huán)境及房地產市場綜合分析，找出菏澤市房地產市場存在的主要問題，最后結合分析的結果，有針對性地提出促進菏澤市房地產市場健康發(fā)展的對策。

【關鍵詞】

菏澤市；房地產市場；對策建議

一、房地產市場的相關理論

（一）房地產的概念

房地產就是指土地、建筑物及固著在其上的不可分離的部分及其附帶的各種權益。通俗地講即指房屋和土地，或者房產和地產。

房地產由于其自身的特點即位置的固定性和不可移動性，在經濟學上又被稱之為不動產，包括實物，權益和區(qū)位三要素。房地產的范圍包括土地以及建筑物等土地定著物，是實物、權益和區(qū)位三者的結合體。

（二）房地產市場的概念

市場一般狹義上指商品交換的場所；廣義上可以理解為商品交換關系的總和。在房地產經濟學中，對房地產市場下的定義是指潛在的房地產買者和賣者，以及當前的房地產交易活動。現時所稱房地產市場，包括國有土地使用權出讓，轉讓，出租，抵押和城市房地產轉讓，房地產抵押，房屋租賃等交易活動。

二、菏澤市房地產市場發(fā)展的現狀分析

菏澤市位于魯西南，與江蘇、河南、安徽三省接壤。總面積12238.6平方公里，人口875萬。隨著經濟的發(fā)展，菏澤市房地產市場一直保持增長勢頭。菏澤市房地產開發(fā)投資逐年遞增，但是增長速度在2010年達到71.1%的最高點后開始放緩，2013年房地產開發(fā)投資增速僅為16.9%。商品房的施工面積也呈逐年遞增的趨勢，但增速同樣是在2010年后放緩，但在去年回升了17個百分點。房屋竣工面積和房屋銷售面積發(fā)展趨勢類似，都是在2012年進入低谷，但在2013年有所好轉。從結構上看，可知住宅投資占房地產開發(fā)投資的比重最大，但近三年所占比重開始下降，與之相對應的商業(yè)營業(yè)用房投資占房地產開發(fā)投資的比重在逐漸上升。

由以上數據可以看出，菏澤市房地產市場總體呈上升趨勢，但增長速度在減緩，但在2013年情況有所好轉，商業(yè)營業(yè)用房投資所占的比例越來越大，反映出房地產市場的結構變化。

三、菏澤市房地產發(fā)展中存在的問題

（一）房地產市場產品需求不足

現階段，菏澤市房地產開發(fā)投資規(guī)模相對過大，菏澤市城市人口增長相對緩慢，外輸人口明顯多于輸入。整個市場剛性需求不足。首先，從人口數量上看（圖1），2007年至2013年菏澤市人口一直呈上升，增長速度在2009年達到最快后開始放緩，近三年菏澤市人口保持平穩(wěn)低速增長態(tài)勢，本地居民的剛性需求經過前幾年的努力基本已經得到滿足。其次，從年齡結構上看，少兒比重略有上升。2013年，全市014歲少年兒童占總人口的比重為20.9%，比2010年的20.8%略有上升。老年人口增長較快。2013年，全市65歲及以上老年人口占總人口的比重達到11.0%，比2010年提高1.3個百分點。全市65歲及以上老年人口達到92.0萬人，比2010年增加11.6萬人，年均增加3.9萬人。而20002010年間，65歲及以上老年人口年均僅增加1.7萬人，老年人口增長明顯加快。由于少兒和老年人缺乏房屋購買能力，這對于房地產市場有不利影響，

（二）房地產價格與居民收入不協調

2013年菏澤市市在崗職工年人均工資35450元，比上年增加3239元，增長10.1%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入21236元，比上年增加2096元，增長11.0%；農民人均純收入9309元，比上年增加1122元，增長13.7%。但是菏澤仍舊是一個經濟欠發(fā)達地區(qū)，2013年全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農村人均純收入僅為全省平均水平的75.1%和87.7%，制約了居民的房屋購買能力。目前商品房的價格已超過了中低收入者的實際購買力，中低收入人群無法得到有效的需求。

（三）房地產開發(fā)模式單一

菏澤市大多數開發(fā)企業(yè)開發(fā)模式單一，缺乏全產業(yè)鏈的開發(fā)能力。近幾年，許多只有資金而沒有經驗的企業(yè)紛紛加入房地產產業(yè)，業(yè)務能力偏低，開發(fā)模式單一，大多數資金是用于投資住宅地產的開發(fā)。隨著城鎮(zhèn)化的推進，國家對發(fā)展第三產業(yè)的支持以及消費者消費需求的升級，商業(yè)地產和旅游地產所占份額將會相應的擴大，而目前菏澤市房地產市場中同型產品較多，可供購房者選擇的其他業(yè)態(tài)形式的產品很少。

四、對菏澤市發(fā)地產發(fā)展的建議

（一）加強對房地產市場的宏觀調控

依法整頓地產市場經濟秩序，進一步完善房地產土地開發(fā)的方法，合理控制城鎮(zhèn)房屋拆遷的規(guī)模和進度，穩(wěn)定住房價格。房地產行業(yè)的發(fā)展不但要與國民經濟發(fā)展水平相適應，還要與廣大人民群眾的消費水平相適應。加強整體規(guī)劃和管理，統(tǒng)籌要進一步優(yōu)化房地產開發(fā)環(huán)境，盡量減少審批程序和不合理收費，提高政府辦事效率，減少前期開發(fā)費用，降低建設成本。要加強對房地產形勢的監(jiān)測分析，建立房地產預警體質和信息系統(tǒng)，引導企業(yè)理性投資和居民理性購房。

（二）促進發(fā)展房地產市場多元化發(fā)展

切實引導開發(fā)企業(yè)注重產品的開發(fā)模式的轉變，鼓勵企業(yè)豐富業(yè)態(tài)形式，積極引導商業(yè)地產、旅游地產等業(yè)態(tài)形式的發(fā)展。特別是旅游業(yè)對房地產市場的發(fā)展具有升溫作用，能夠促進房地產市場的穩(wěn)定與繁榮。菏澤市發(fā)展旅游業(yè)過程中規(guī)劃不夠合理，對環(huán)境的破壞嚴重等問題制約了菏澤市旅游地產的開發(fā)與繁榮。因此，菏澤市發(fā)展旅游地產首先要做好的就是旅游業(yè)的合理規(guī)劃及環(huán)境保護工作，要科學規(guī)劃與布局旅游景點，規(guī)劃要嚴格按照最大限度的利用旅游資源及完善的環(huán)境保護措施相結合的原則，建立起房地產市場與旅游業(yè)之間密切的聯系。

（三）擴大房地產投資融資渠道

菏澤市房地產市場投資的融資渠道單一，亟需建立完善的融資法律法規(guī)是政府的職責，融資法律法規(guī)的實施有助于建立多元化的融資體系。發(fā)行股票是房地產開發(fā)商進行融資的一種有效途徑，因此菏澤市要借助于法律法規(guī)建立多元化的房地產融資渠道。

參考文獻：

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[2]劉金娥.我國房地產市場泡沫的成因分析[J].山西財經大學學報，2010，02：6267

[3]劉麗.廣州市房地產市場投機度實證分析[J].特區(qū)經濟，2010，08：4243

[4]張東，楊易.中國房地產市場供給對房價影響的實證分析[J].統(tǒng)計與決策，2014，12：133136

房地產市場的特點范文第4篇

關鍵詞：房地產市場

市場運行機制 政府宏觀調控

中圖分類號：F293.3

文獻標識碼：A

文章編號：1004-4914(2011)03-277-03

一、引言

隨著我國工業(yè)化與城市化的進程不斷推進．房地產市場在住房制度改革后得到了快速發(fā)展與壯大。房地產業(yè)作為我國經濟發(fā)展中的基礎性產業(yè)和支柱產業(yè)，對我國經濟發(fā)展的影響重大。房地產市場的健康發(fā)展與否，直接關系到我國的國計民生?，F階段，我國房地產市場運行過程中，出現了一些不容忽視的問題。直接表現為房價的居高不下，此外還存在著供需不平衡、供給結構不合理以及房地產商不公平競爭等一系列問題。面對這些僅靠市場機制已不能解決的問題，政府從土地出讓管理、房地產信貸管理、房地產稅收政策以及住房保障政策等方面，對我國房地產市場進行了調控干預，但調控效果并不理想。因此，房地產市場要取得預期的調控成效．必須從市場和政府兩個方面同時進行。對于如何有效發(fā)揮市場機制和政府宏觀調控對我國房地產市場調控的作用也就成為了熱點研究問題。

研究我國房地產市場調控的文獻較多，大致可分為兩類，一類是從市場和政府兩方面進行分析的。另一類是單從政府調控分析的。

(一)從市場和政府兩個層面對房地產市場調控的研究

趙傳偉(2006)從市場和政府兩個方面的運行機制對房地產市場調控進行了研究。從房地產市場運行機制來分析，他認為企業(yè)和個人追求利益最大化是市場經濟的基本特性，但是在這個過程中，房地產商為獲取更高的私人利益而提供虛假商品信息，甚至違反相關法律法規(guī)則說明了其運行的不規(guī)范性。此外，我國房地產市場的運行并不是一個完全競爭的市場，其商品的價格也不能反映商品的真實信息，這必然導致了我國房地產市場發(fā)展的不正常。從政府對房地產市場的宏觀調控機制分析，作者提出正是由于市場經濟條件下，市場存在著以上的不足，因此需要政府對此加以宏觀調控。而我國由于地方政府與中央政府的政策目標差異，使得政府調控房地產市場的效果并不理想。因此作者提出需要在市場機制和政府運行機制兩個方面對房地產市場進行調控才能取得相應的成效。張躍慶(2005)認為價格是市場經濟的核心問題，對于很多開發(fā)商和學者提出的房地產價格只能由供求決定的說法，他認為是不符合市場經濟運行實際的。他提出房地產商品價格與一般商品價格一樣，都是由成本+利潤構成的，而之所以我國的利率機制對房地產調控不起作用的原因是房地產開發(fā)貸款利率不是由房地產商負擔的，而是轉嫁給了消費者。他認為只有提高房地產市場化的水平。國家宏觀調控政策和市場機制，就一定能夠對房地產業(yè)發(fā)生國家預定的作用。朱中(2007)分析了2007年上半年房地產市場運行的基本情況后，認為需求結構的變化主要與住房價格有關，與硬性指標關聯不大，單靠行政的手段使需求適應供應結構的調整難以達到目的，并對促進房地產市場健康發(fā)展提出了相關政策建議。此外，李旭輝(2008)從房地產行業(yè)壟斷枧角，提出要斬斷產業(yè)鏈條，用市場機制重新整合房地產業(yè)．并提出房地產的項目規(guī)劃、設計、施工與銷售、物業(yè)管理要拆分；改革政府提供土地的方式，以收取年租替代稅費；成立房地產業(yè)市場管理局，實現準公共產品的特許化管理等政策建議?？梢?，從市場和政府兩個層面研究的文獻并不多。以上學者的研究從不同的視角分析了市場和政府對房地產市場的調控作用，但是對二者在房地產市場調控中如何作用的機理并未涉及，且提出的政策建議未能有效結合市場機制與政府責任在房地產市場調控中的作用來制定對策。

(二)從政府層面對房地產市場調控的研究

目前大多數的文獻研究集中于政府在房地產市場調控中的責任。俞露(2008)從土地出讓管理、房地產信貸管理、房地產稅收政策和住房保障政策四個方面對政府調控對房地產市場的影響進行了效應分析。黎顯揚(2010)分析了房地產宏觀調控的必要性與可行性，提出房地產宏觀調控的主要途徑分為直接調控和間接調控兩種方式，直接調控手段有價格指導和價格管制，計劃，規(guī)劃以及管理手段；間接調控手段有經濟手段和法律手段。張鴻俊(2007)闡述了地方政府對房地產市場的影響．認為地方政府在房地產宏觀調控中應進行角色轉換，從受益者向監(jiān)督者轉變，以在房地產調控中充分發(fā)揮出地方政府作用。陳丹(2009)認為當前中國房地產市場過熱。迫切需要政府通過宏觀調控予以調解控制，但利率調控房價失效，土地儲備制度調節(jié)房價難度高、效果差，期房銷售制度改現房銷售制度缺少相應的現實基礎以及開征物業(yè)稅的基礎性工作準備不足。以經濟手段為主的政府宏觀調控工具已經出現“調控疲勞”．進而預示著當前我國政府對于房地產市場的調控或許將由以經濟手段為主的“軟著陸”轉變?yōu)橐孕姓侄螢橹鞯摹坝仓憽?。趙傳波(2009)認為中國房地產市場處在整體供給過剩與價格持續(xù)上漲并存的非均衡狀態(tài)，房地產價格受到房產商的操縱，是一個供給壟斷價格而不是均衡價格，建立了政府參與下的房地產企業(yè)模型，通過模型分析得出政府和房產商在博弈過程中存在著嚴重的信息不對稱和樂觀預期，政府的政策效應實際上推動了房地產價格的上升．造成了房地產開發(fā)企業(yè)的效率損失和房地產市場上政府政策失靈。此外．張，張京京(2009)，程旭(2009)，孫軍(2009)，童中文。鄧熳利(2009)，孫琳(2008)，白曜新(2008)等作者從不同角度分析了政府在房地產宏觀調控中的角色以及政府調控對房地產市場的影響。以上研究從不同視角分析了政府在房地產市場調控中的工具、作用、影響以及“政府失靈”，但卻未分析市場機制在房地產市場調控中的基礎性作用。

綜上所述，目前對于房地產市場刪控的研究還遠遠不能滿足現實需要，本文將在對市場機制和政府責任在房地產調控中的作用機理分析之后，結合我國房地產的實際情況，分析市場失靈的具體表現以及我國政府所采取的政策及其效果分析，并據此提出符合我國房地產市場調控的政策建議。

二、市場在房地產運行中的作用機制

市場經濟條件下市場運行機制在資源配置中起基礎性優(yōu)化作用，其作用的發(fā)揮是建立在兩個前提條件之上的，一是市場充分競爭，二是價格反映真實商品信息。若兩個條件有其一不能滿足，則市場機制在配鼴資源時會出現“市場失靈”。

(一)市場機制在房地產運行中的作用分析

我國從計劃經濟向市場經濟轉變后，市場這只“看不見的手”就通過價值規(guī)律在房地產市場運行中起著基礎性的配置作用。市場機制包括價格機制、供求機制和競爭機制，在房地產市場中．市場運行機制有其自身

的特點。

1．供求機制。供求機制是通過供求關系的變化導致價格的上漲或下跌，從而使供求處于平衡。當供過于求時，供給商之間競爭激烈，此時為買方市場，價格下跌；反之．當供小于求時，買方競爭激烈，為賣方市場．價格上漲。房地產市場由于其特殊性。供求機制發(fā)揮作用的形式也具有特殊性。一是供求機制的作用范圍有限，因為房地產市場具有較強的區(qū)域性，一個區(qū)域的房地產業(yè)的短缺很難由其他區(qū)域的房地產業(yè)來彌補。此外。就算是同一個區(qū)域的房地產業(yè)由于建筑風格等的差異，其他房地產也難以替代。二是房地產供求均衡需要較長時間完成，因為房地產市場不像其他商品市場，其建設周期較長，在需求變化后，不能及時調整供給以符合市場需求。三是滿足需求的方式較多，房地產市場不僅僅可以通過提高增量房地產的供給來滿足市場需求。還可以通過改變存量房地產的用途，如出租轉出售等來滿足需求。

2．價格機制。價格機制是通過房地產價格圍繞其價值波動的變化來影響房地產市場的供求，從而使供求趨于平衡，優(yōu)化資源配置。對于房地產市場來說，若房屋銷售價格上漲。則會使社會有效需求減少，而供給增加，若房屋銷售價格下跌．則會增加社會有效需求，供給減少。此外，房地產市場租售比價的變化也可以促進存量房地產的流通，存量房地產如能有效進入流通領域，可在一定程度上解決供需失衡的矛盾。

3．競爭機制。房地產市場通過競爭機制實現資源的優(yōu)化配置，競爭機制是其動力機制，包括爭奪土地、市場、資金、人才以及先進技術等。房地產市場的競爭不單單是供給商之間的競爭，買方之間的競爭也很激烈。因為房地產商品具有差異性，特殊地理位置的房地產具有特殊的使用價值，買方會因此競相提價，從而使得其價格遠遠高于其價值。此外，房地產市場的競爭還具有區(qū)域性，這與房地產市場本身具有較強的區(qū)域性是一致的。房地產商為了吸引顧客，會在價格、質量以及物業(yè)管理等方面展開競爭。

(二)我國房地產市場運行中“市場失靈”的表現

我國房地產市場運行中“市場失靈”表現在四個方面：一是房地產市場供需不平衡，二是市場信息不對稱，三是房地產商不公平競爭，四是供給結構不合理。下面對每個問題逐一詳述：

1．房地產市場供需不平衡。近年來，我國房地產市場表現出供小于求的現象，而且供需不平衡有不斷擴大的趨勢，這從近幾年我國房地產開發(fā)企業(yè)建設成套住宅竣工與銷售情況可以看得出來(見表1)。房地產開發(fā)企業(yè)住宅竣工的套數均小于住宅銷售的套數，且有逐年擴大的趨勢。直接的后果是我國房地產價格居高不下(見圖1)。供需不平衡的原因大致可分為幾個方面：一是我國改革開放以來，城市化進程加快，城市人口快速增長?？陀^上對房地產的需求加大；二是我國城市批準建設用地有限．土地供給不能滿足快速增長的需求，致使“地王”頻現；三是房地產商囤積土地、“捂房”現象嚴重。使房地產市場有效供給減少。四是房地產市場投機行為嚴重，虛增了房地產市場需求。

2．房地產市場信息不對稱。信息不對稱指的是交易一方對交易另一方的了解不充分，雙方在與交易相關的信息在準確性、全面性、及時性與連貫性方面存在差別。由于房地產市場的特殊性，以及房地產市場預防信息不對稱的成本費用高，我國房地產市場信息不對稱的現象比起其他產品市場更為明顯。我國房地產市場由于信息不對稱已造成了諸多問題，并呈現上升趨勢。在一個完整的房地產市場消費鏈條中，只有消費者是信息不對稱的受害者．而開發(fā)商則無疑占據信息優(yōu)勢地位，我國市場管理層還沒有建成中立的、公開的信息體系。

3．房地產商不公平競爭。市場經濟條件下，房地產商通過正當競爭追求利益最大化本無可厚非，但是我國房地產商為了獲取更高的私人利益而蓄意向市場提供虛假的商品信息，故意囤積居奇，以此抬高商品價格，并且因此給消費者的合法權益造成了不必要的損失，使得整個社會經濟的健康發(fā)展也因此遭受損害。從現實情況來看，房地產商土地囤積逐年增長(見圖2)，房屋空置率過高同時價格又不斷飆升，本身就說明了我國房地產運行中的不規(guī)范性。

4．房地產市場供給結構不合理。供給結構不合理是我國房地產市場突出的問題之一，表現在三個方面：一是戶型結構不合理，房地產供給中以大戶型住房供給較多，而中小戶型住房供給較少；二是價格結構不合理，中高端住房供給較多，低端住房供給較少；三是在住宅供給中，占人口總人數70％的中低收入者所需要的經濟適用房的新開工面積以及投資完成額占比小且逐年降低．而別墅、高檔公寓的新開工面積以及投資完成額相對來說占比大，且逐年增加。

三、政府在房地產運行中的責任

我國房地產市場運行在市場機制充分發(fā)揮作用的兩個前提條件方面均存在不足．存在“市場失靈”，需要政府從社會收益最大化的角度對房地產市場進行宏觀調控。

(一)政府宏觀調控在房地產運行中的作用分析

在房地產市場調控中，政府主要是通過土地出讓管理、財政稅收政策、對信貸資源的疏導以及住房保障政策來影響房地產市場的內部運行機制，以促進資源的優(yōu)化配置，同時兼顧房地產市場的公平性。

1．土地出讓管理機制。由于我國土地是國家所有的，私人沒有土地的所有權，因此政府有責任根據房地產市場的供求變化及價格的漲落來調節(jié)土地的出讓計劃。通過變動土地出讓數量及出讓方式．影響房地產市場的供給結構和供給數量，從而調節(jié)房地產市場的供需平衡。

2．財政稅收機制。財政稅收機制是政府對房地產市場調控的重要手段之一，政府通過對房地產市場的課稅對象、交易數額以及征收稅率的大小的調節(jié)來影響房地產市場的有效需求和有效供給，通過房地產市場需求結構和供給結構的變動．實現政府預期的政策目標，優(yōu)化房地產市場的資源配置。

3．信貸政策機制。我國房地產市場開發(fā)經營的資金來源主要是銀行信貸，因此，信貸政策機制可以從金融調控的視角對我國房地產市場進行調控。通過對房地產市場信貸規(guī)模的管理以及利率的變動．可以有效地調節(jié)房地產開發(fā)的力度以及購房者需求的大小。從而影響供給和需求結構，實現政府的調控目標。

4．住房保障機制。我國中低收入者比例非常大，必須有相關的住房保障機制來保障迭一群體的基本住房需求。政府通過制定相關的住房政策，如修建經濟適用房、廉租房、規(guī)定房地產商在開發(fā)過程中經適房的修建比例等政策來保障廣大低收入職工及住房困難戶的基本居住條件．以促進社會的穩(wěn)定發(fā)展。

(二)我國政府對房地產市場進行宏觀調控的措施及其效果分析

針對我國房地產市場存在的一系列問題．我國政府從土地出讓管理、房地產信貸管理、房地產稅收政策以及住房保障政策等方面，對我國房地產市場進行了調控干預，但調控效果并不理想。

1．土地政策分析。我國房地產市場過熱問題是一個結構性問題，用土地出讓管理措施來調控結構性矛盾，其政策效果不強。更重要的是我國是多渠道、多源頭供應土地。由于我國財政體制的原因，地方“土地財

政”的局面難以改變．導致地方政府和中央政府的調控目標不一致，通過土地出讓管理措施調控房地產市場針對性不強。

2．財政政策分析。我國政府對房地產需求調控中，出臺了一系列相關的房地產稅收政策，比如從2010年1月1日起，政府對個人購房不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅，還有諸如二手房轉讓個人所得稅等，這些政策的變化會對房地產市場產生一定的影響，但卻不能從根本上使房地產市場供需達到平衡。

3．貨幣政策分析。貨幣政策是我國政府對房地產市場常用的調控手段，諸如調整準備金率、調整住房公積金存貸款利率、調整購房首付比例等。如2010年4月15日對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款不得低于50％，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭．貸款首付比例不得低于30％．4月17日對房價過高地區(qū)暫緩發(fā)放第三套房貸等等。這些貨幣政策在一定程度上遏制了房地產市場的投機需求，但仍不能從根本上解決房地產市場存在的問題。

4．住房保障政策分析。1998年我國城鎮(zhèn)住房改革的目標就包括要建立和完善以經濟適用房為主的多層次城鎮(zhèn)住房供應體系，政府在調控的過程中也加大了保障性住房供給的干預。但是我們從表2和表3可以看到無論是經濟適用房開工面積占住房開工面積的比重，還是經濟適用房投資完成額占住宅投資完成額的比重都在逐年的下降。這是由于政府對經適房的價格管制使得房地產開發(fā)商不愿投資低利潤的經適房，而是投向高利潤的豪華住宅及普通住宅。政府的住房保障政策由于有效監(jiān)督機制的缺乏，政策未能得到有效實施。

四、完善我國房地產市場發(fā)展的對策建議

綜合以上分析，我國房地產市場運行中市場機制和政府調控都存在不完善之處，需要從市場機制和政府運行機制兩個方面對房地產市場加以調控，才能促進我國房地產市場健康穩(wěn)定發(fā)展。

房地產市場的特點范文第5篇

一、房產稅的基本理論

（一）房產稅的概念

房產稅又被稱為房屋稅，是國家以房產作為課稅對象向產權所有人征收的一種財產稅。是以房屋建筑為對象，在交易的時候征收一定的稅收，以房屋的計稅余值或者租金為計稅依據，向產權人征收的一種財產稅。通常意義上，房產稅征收的對象包括商品房、商鋪以及具有可進行市場交易的房屋等。其目的是國家利用稅收杠桿，加強對房地產市場的調控和管理，主要是為了提高房產使用效率，控制固定資產投資規(guī)模以及配合國家房產政策的調整，合理調節(jié)房產所有人和經營人的收入。

（二）房產稅的特點

當前我國征收房產稅依據的是以1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》為基礎逐步完善的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。縱觀此稅，可以發(fā)現《中華人民共和國房產稅暫行條例》具有三個特點。第一房產稅征收的范圍限定于城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)；第二，房產稅屬于財產稅種，是財產稅中的個別財產稅，征收的對象是房屋；第三，房產稅區(qū)別對待各類房產進行征收，房產計稅余值征收自住型房產，以租金為計稅依據的房屋出租。

（三）現行房產稅的稅額計算

目前我國征收的房產稅有兩種計征方式，一種是從價計征，另一種是從租計征。按照房產余值征收稅費，即是從價計征。其征收房產稅的計算辦法是按照房產原有價值一次性減除10%到30%的房產原有價值，剩下部分作為征收房產稅的余值計算稅費，稅率為1.2%；其計稅公式為：應繳納稅額=應稅房產原房產價值×（1-房產扣除比例）×1.2%稅率。按照房產租金收入為基礎征收房產稅額，計為從租計征。房產主要以出租為主的房產稅率為12%，對于個人按照市場價格出租的居住用房，出租的對象以居住為主的，房產稅征收稅率按照4%進行計算；計算公式為：應繳納稅額=房產租金收入×12%或應繳納稅額=房產租金收入×4%。

根據以上房產稅計稅方式，假設一套100平米房產，房屋原價值為100萬元，房屋折損值為0.2，按照從價計征方式征收房產稅，那么該套房產一年需繳納的房產稅為100萬×（1-0.2）×1.2%=9600元；若該套房產以出租為主且出租的形式以居住為主，一年的租金收入為5萬元，則每年應繳房產稅為60000×4%=2400元。

二、房產稅對房地產市場的意義

我國房地產市場起步和發(fā)展的時間較短，同西方發(fā)達國家相比在各方面都顯現很大差異和不足，正是由于這些不足和差異導致我國房地產市場出現過快增長，房地產市場價格戰(zhàn)役愈演愈烈，房產泡沫急劇擴張，使得房地產市場處于失衡的邊緣。因此，社會各界對房產稅的開征期望值越來越高，在近期政府出臺的房產調控政策中，房產稅的預期逐漸強化，被認為是抑制房價過快上漲的重要手段，對國民經濟的發(fā)展和房地產市場平穩(wěn)發(fā)展帶來深遠的影響。

房產稅的推行凸顯了國家和政府對混亂的房地產市場的整治決心，通過稅收杠桿原理，遏制房地產市場價格，穩(wěn)健和完善房地產市場價格機制，力爭完善和控制房地產市場。同時通過征收房產稅，將這部分稅收用于城市保障性住房建設和供應，從根本上解決社會各階層對房地產市場的矛盾，理順了房房地產與國民經濟發(fā)展的關系，使房地產試產回歸健康和理性發(fā)展的軌道上來。

目前，實行征收房產稅的國內城市僅有上海和重慶，國內其他城市未有出臺征收相關房產稅的政策。對于這與國內各大城市來說起到了一個帶領作用，由個別影響到全局最終在國內全面鋪開，影響到國內整個房地產市場的發(fā)展，抑制房地產市場過快過熱發(fā)展。同時，房產稅征收體現了國家和地方政府對各種投機行為的打擊力度，堅決遏制房地產市場的投機行為的發(fā)生和蔓延。通過無形的手，牢牢的控制房地產市場非理性發(fā)展，使之回歸到合理和健康發(fā)展的軌道上來。

三、房產稅對房地產市場的影響

國內房地產市場自2008年以來呈現出非理性的增長方式，房價隨著居民消費水平的提高和民間資本的不斷涌入房地產市場出現了幾何倍速的增長，一致出現了部分城市房地產市場出現了有價無市的局面，這些原因直接導致了房價飛速增長。使得國內房地長市場房產泡沫的急劇增加，房產實際價值遠遠高于房產應有的理論價值，政府先后采取一系列房產調控政策都無法保證房地產市場平穩(wěn)良好的發(fā)展，面對各方面種種壓力，政府于2010年末出臺了相關房地產稅收政策，保證房地產市場良好的發(fā)展。正是在這樣一個社會背景下，房產稅在國家和地方政府在多方調控下產生了，并結合其他相關房地產政策聯合壓制房價過快上漲取得一定收效。由此可見，房產稅作為國家宏觀調控的新模式在一定程度上起到了很好的收效，但是業(yè)內和外界人士，特別是普通住房者對房產稅有著更多的顧慮和猜忌，以下是房產稅對房地產市場的影響。

第一，房產稅的開征說明了國家和地方政府對遏制過熱的房地產市場下了決心，力求房地產市場平穩(wěn)而健康的發(fā)展。這也說明了房產稅的開征將是房地產市場發(fā)展過程中需經歷的階段。國家通過稅收的杠杠調節(jié)房地產市場各種資源分配，使得資源得到有效的組合及分配，使房地產市場區(qū)域良性的發(fā)展局面。

第二，伴隨著房地產市場的興起，房產泡沫也就隨之而來，房產泡沫對房地產市場的影響是非常大的，它不僅影響了房地產市場的理性發(fā)展，使得房地產市場在短時期內急劇擴大，更對國民經濟發(fā)展帶來阻礙。歷史證明一個國家的房產泡沫破裂對房地產市場的影響都可以用崩盤來形容。在面對如此險峻的局面國家和政府都會采取一定的措施來保證房產泡沫，竭盡所能的遏制其繼續(xù)膨脹。而我國目前采取的政府調控手段大多是行政類的調控，這些調控手段對遏制房產泡沫收效不大，而房產泡沫卻仍在急劇擴大。房產稅的出臺對遏制房產泡沫繼續(xù)擴大，是當前國家采取的新一類房產調控政策中較為實用和歷史意義的一步。在短期來看，房產稅的出臺對國內部分地區(qū)的房地產價格的影響微乎其微，但是通過長遠的眼光來看，房產稅在全國全面鋪開，必將擠壓房產泡沫，使房地產市場逐步走上正軌。

第三，這對于普通住房者來說必將是有利的一面，通過征收房產稅在一定程度上提高了投機者的投機成本，迫使這部分投機者退出房地產市場。同時，由于國內房地產市場經歷數年的急劇增長，在目前來說通過征收房產稅來降低房地產市場的價格這一調控手段的范圍面較窄，在短時間內來說降低房地產市場價格難度非常大，房地產市場價格持續(xù)走高將是必然。征收房地產稅的同時，在另一方面也加大了租房者的成本；房產持有者將這部分稅收轉嫁到租房者身上，無形中推高了房地產租房市場的價格，加大了租房者租房的成本。以至于出現了現在房產價格和租房價格兩者都走高的局勢，這種走高局勢不但沒有降低的局勢，反而出現愈演愈烈的局面。對于普通住房者和租房者來說，目前出臺的房產稅收政策在短時間內不但沒有起到應有的作用，反而成為推高房地產租房市場價格的推手。

第四，房地產開發(fā)項目的費用主要包括了土地租金、項目稅金和建安成本等，這些費用在直接導致房地產價格上升的主要費用中，是土地租金和建安成本，相對這兩項費用來說，土地租金是主要方面，開發(fā)商在取得該土地的開發(fā)權的時候，土地租金耗費占其成本的70%左右，這就直接影響了最終房地產價格。而在項目開發(fā)、建設以及投入使用過程中，房產稅的開征并不會影響到房地產項目的開發(fā)和建設，這也就是說因房產稅征收范圍的限制將無法影響到房地產商的利益，最終受其影響的還是普通住房者的利益。從側面來說，房產稅的征收帶來的影響不會直接表現在房產價格上，對于房地產市場的開發(fā)并不受其影響，或受到的影響較小。

參考文獻

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