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為加強土地資產(chǎn)和土地權(quán)屬管理，規(guī)范劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，維護土地市場秩序，防止國有土地資產(chǎn)流失，根據(jù)國家和省有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實際，就加強國有劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理提出如下意見：

一、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理的基本原則

(一)鼓勵劃撥土地使用權(quán)依法流轉(zhuǎn)，促進土地資源的優(yōu)化配置；

(二)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時，必須依法辦理審批手續(xù)；

(三)根據(jù)劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的類型及交易時間，依法、合理處理；

(四)未經(jīng)依法登記的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為無效，不受法律保護；

(五)嚴禁劃撥土地使用權(quán)非法流轉(zhuǎn)，違者依法予以查處。

二、依法處理已發(fā)生的劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為

劃撥土地使用權(quán)，土地使用者必須按批準用途自用。對已經(jīng)發(fā)生轉(zhuǎn)讓行為或已經(jīng)改變用途的，按以下規(guī)定處理：

(一)出售商品房而轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的處理

l、房地產(chǎn)開發(fā)單位通過征(撥)用方式取得的劃撥土地使用權(quán)，用于商品住宅建設(shè)，因銷售房屋而轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，可以直接辦理變更土地登記手續(xù)。但有下列情形之一的，必須按相應(yīng)房屋建筑面積所分攤的土地面積補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，按不低于評估確認地價的10％補交出讓金：

(1)外銷商品房；

(2)出售商品房時出現(xiàn)經(jīng)濟糾紛，買受人要求出售方補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，或者法院要求出售方補辦出讓手續(xù)的；

(3)批準用途為公建配套，但改變用途建造商品住宅等出售的。

對于批準用途為建造商品住宅，但改變用途建成商業(yè)用房、辦公用房等出售、出租的，可以按上述規(guī)定補辦土地出讓手續(xù)、補交土地出讓金，也可以按《市政府辦公室轉(zhuǎn)發(fā)市國土管理局等部門關(guān)于對出租和改變用途的國有劃撥土地收取土地年租金的請示的通知》(錫政辦發(fā)[*]17號)規(guī)定辦理土地有償使用手續(xù)、繳納土地年租金。

市政府確定由數(shù)拿家開發(fā)單位聯(lián)合開發(fā)進行成片改造的項目，由工程指揮部或者指定的某房屋開發(fā)單位統(tǒng)一辦理征(撥)用地手續(xù)后，再將土地使用權(quán)分配給其他房屋開發(fā)單位使用的，可直接辦理變更土地登記手續(xù)。

2、非房地產(chǎn)開發(fā)單位將批準建造的各類自建住房，變相作為商品住宅或者建成其他商品房出售的，其相應(yīng)部分的土地應(yīng)當補辦用地手續(xù)。其行為發(fā)生在*年1月1日〈城市房地產(chǎn)管理法〉施行前的，補辦土地用途變更手續(xù)；發(fā)生在*年1月1日后的，補辦土地出讓手續(xù)，按評估確認地價10％一40％的額度補交出讓金(特因企業(yè)和改制改組企業(yè)盤活存量土地資產(chǎn)的，按有關(guān)規(guī)定執(zhí)行)。

3、違法占用土地建造商品房的，由該開發(fā)單位限期補辦用地手續(xù)。占地行為發(fā)生在*年1月1日以前的，補辦征(撥)用地手續(xù)，發(fā)生在*年1月1日以后的，補辦土地出讓手續(xù)。占用的土地屬于農(nóng)民集體所有且房屋開發(fā)公司已經(jīng)作過補償?shù)?，補辦用地手續(xù)時不再給原農(nóng)民集體經(jīng)濟組織進行補償。

4、本市城鎮(zhèn)職工按“房改房”政策購買住宅的，按市政府有關(guān)‘房改房”的政策執(zhí)行。在*年底前，對尚未辦妥合法用地手續(xù)，而購房者在已領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證后又急需上市轉(zhuǎn)讓的，由市國土管理局辦理準予先行上市轉(zhuǎn)讓的證明手續(xù)。

(二)單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)涉及轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的處理

1、黨政機關(guān)、人民團體相互之間轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)且用于辦公的，企事業(yè)單位將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給黨政機關(guān)、人民團體且用于辦公的，辦理劃撥用地手續(xù)。轉(zhuǎn)讓時房價中隱含地價的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)當按規(guī)定補繳土地收益金。

2、企事業(yè)單位轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)(包括以房地產(chǎn)抵債和以地聯(lián)建，即一方出地，一方出錢，建成房屋后分成)，涉及劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，其行為發(fā)生在*年1月1日以前的，補辦劃撥用地手續(xù)；發(fā)生在*年1月1日以后的，補辦土地出讓手續(xù)，補交出讓金，應(yīng)補交的出讓金額按評估確認地價的10％一40％確定(用于工業(yè)用途的，應(yīng)補交的出讓金按評估確認地價的10％確定)。

(三)以劃撥土地使用權(quán)抵押的處理

以劃撥土地使用權(quán)抵押的，應(yīng)當經(jīng)市國土管理局核定應(yīng)補交的土地出讓金金額。實現(xiàn)抵押權(quán)時，應(yīng)當從拍賣抵押房地產(chǎn)所得價款中依法繳納該土地出讓金后，抵押權(quán)人才能優(yōu)先受償。在實現(xiàn)抵押權(quán)的過程中，由新取得士地使用權(quán)的一方補辦土地出讓手續(xù)。

(四)城市私房轉(zhuǎn)讓涉及劃撥土地使用權(quán)的處理

城市私房原為住宅用途轉(zhuǎn)讓后仍用作住宅的，可直接辦理劃撥土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，買受人應(yīng)當按規(guī)定繳納國有土地使用權(quán)有償使用費。

城市私房原為生產(chǎn)、經(jīng)營性用途或者轉(zhuǎn)讓后改作生產(chǎn)、經(jīng)營性用途的，轉(zhuǎn)讓時應(yīng)當補辦土地使用權(quán)出讓手續(xù)，應(yīng)補交的土地出讓金額可按評估確認地價的40％確定；也可以按錫政辦發(fā)[*]17號文件規(guī)定補辦土地有償使用手續(xù)，繳納土地有償使用費。

(五)企業(yè)改革、改組、改制中原劃撥土地使用權(quán)的處理，按＜*市人民政府關(guān)于企業(yè)改革中土地資產(chǎn)處置的意見＞(錫政發(fā)[*]169號)辦理。

三、加強劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓管理，制止劃撥土地使用權(quán)非法流轉(zhuǎn)

從本意見施行之日起，除法律、法規(guī)允許可以劃撥供地的以外，在土地供應(yīng)上不再采取劃撥方式，一律實行有償使用。所有劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，須嚴格按＜城市房地產(chǎn)管理法＞的規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。為規(guī)范劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓行為，現(xiàn)實行以下制度：

(一)嚴格實行土地登記發(fā)證制度

1、凡國有土地使用者，必須依法提出土地登記申請，申領(lǐng)國有土地使用證。從本意見公布之日起60天內(nèi)，所有未領(lǐng)取國有土地使用證的房屋建設(shè)用地，其開發(fā)單位必須到市國土管理局辦理初始土地登記手續(xù)，申領(lǐng)＜國有土地使用證＞。逾期不辦理的，一律按違法用地查處，今后不再向其供應(yīng)土地。

2、依法轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓雙方必須在簽訂轉(zhuǎn)讓合同(協(xié)議)之日起30日內(nèi)(購買公有住房、經(jīng)濟適用住房或商品房的，在房屋所有權(quán)登記之日起30日內(nèi))向市國土管理局申請辦理土地使用權(quán)變更登記、換領(lǐng)土地證書。

3、商品房預(yù)售，預(yù)售人必須在預(yù)售合同簽訂后30日內(nèi)報市國土局備案登記。

(二)實行國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓審批制度

1、凡轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓方必須向市國土管理局提出申請，經(jīng)市國土管理局審核符合轉(zhuǎn)讓條件的，向其頒發(fā)國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準書。

2、宗地內(nèi)的土地使用權(quán)需要分割轉(zhuǎn)讓的(如商品住宅分套出售），國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準書按每套房子為單位頒發(fā)。

3、轉(zhuǎn)讓方領(lǐng)取國有土地使用證和國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準書后，方可出售房屋，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。轉(zhuǎn)讓后，國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準書由轉(zhuǎn)讓的買受方保管，作為其今后上市交易的依據(jù)。

4、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓人不持有國有土地使用證和國有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓批準書的，市房產(chǎn)、國土管理部門不予辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)變更登記、換證手續(xù)。

(三)強化管理措施，嚴格規(guī)范轉(zhuǎn)讓行為

1、政府各有關(guān)部門應(yīng)當相互協(xié)作、密切配合，并依照法定職責(zé)嚴格審批程序。今后，不符合規(guī)劃的計委不立項；沒有立項規(guī)劃不定點，沒有規(guī)劃定點土管不批地，沒有領(lǐng)取國

有土地使用證的，規(guī)劃不發(fā)執(zhí)照，建委不批準房屋預(yù)售，房管不發(fā)拆遷許可證和房產(chǎn)所有權(quán)證，工商不發(fā)營業(yè)執(zhí)照，供電不給通電，供水不接通水。

2、凡在本意見施行之日前違反法律、法規(guī)規(guī)定擅自轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓當事人應(yīng)當在本意見公布之日起60日內(nèi)向市國土管理局進行申報。凡主動申報的，可以從寬處理；逾期不申報的，按照〈土地管理法〉、〈城市房地產(chǎn)管理法〉、〈刑法〉和本意見規(guī)定從嚴查處。

3、市國土管理局可以對未領(lǐng)取土地證書、不符合土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓條件的商品房、住宅小區(qū)等進行公告。

三市（縣）可參照本意見執(zhí)行。