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第一章總則

第一條為了規(guī)范房地產開發(fā)經營行為。促進全縣房地產業(yè)健康發(fā)展，加強房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理。維護房地產權利人的合法權益，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產管理法》城市房地產開發(fā)經營管理條例》等法律、法規(guī)規(guī)定，結合我縣實際，制定本辦法。

第二條凡在本縣行政區(qū)域內從事房地產開發(fā)經營和實施房地產開發(fā)經營監(jiān)督管理。

第三條本辦法所稱房地產開發(fā)經營。指房地產開發(fā)企業(yè)在本縣國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設、房地產開發(fā)項目轉讓和在開發(fā)項目建設過程中預售商品房等行為。

第四條縣住建局是全縣房地產開發(fā)主管部門。負責全縣房地產開發(fā)經營活動的監(jiān)督管理工作。負責商品房預售管理及登記、發(fā)證等工作?？h房管局依照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的相關規(guī)定。協(xié)同做好房地產開發(fā)經營管理工作。并按照有關房地產市場的各項調控政策。有效遏制房價、地價過快上漲勢頭，發(fā)改、監(jiān)察、規(guī)劃、國土、工商、地稅、住建、物價、質監(jiān)等部門依照各自的職責分工。采取有力措施。促進民生改善和經濟發(fā)展。

第五條房地產開發(fā)應當根據(jù)城市規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和年度建設用地計劃。實行科學規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設。房地產開發(fā)堅持舊城區(qū)改造與新城區(qū)建設相結合的原則。保護歷史文化遺產。保護和改善城市生態(tài)環(huán)境。

第二章開發(fā)企業(yè)

第六條房地產開發(fā)企業(yè)的設立。并具備國家建設行政主管部門規(guī)定的資質條件。應當符合相關法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的企業(yè)設立條件。設立房地產開發(fā)企業(yè)。應當聽取縣住建局的意見。應當向縣工商局申請登記?？h工商局在對設立房地產開發(fā)企業(yè)的申請登記進行審查時。

第七條房地產開發(fā)企業(yè)應當自領取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內。持下列文件到縣住建局備案：

一）營業(yè)執(zhí)照復印件；

二）企業(yè)住所證明；

三）企業(yè)章程；

四）驗資證明；

五）企業(yè)法定代表人的身份證明；

六）專業(yè)技術人員的資格證書和聘用合同；

七）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。

縣住建局備案并辦理相應變更手續(xù)。房地產開發(fā)企業(yè)分立、合并或者變更名稱、法定代表人、主要管理人員和技術人員等事項的應當在縣工商局批準并辦理變更手續(xù)后的30日內。

第八條外地房地產開發(fā)企業(yè)進入本縣從事房地產開發(fā)經營活動。應當?shù)娇h地稅局辦理稅務登記。報縣住建局批準。并經縣房管局審查和備案后。外商投資設立房地產開發(fā)企業(yè)。并依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的相關規(guī)定辦理有關手續(xù)。應當符合本辦法第六條第一款的規(guī)定。

第九條房地產開發(fā)企業(yè)資質實行分級管理和年檢制度。報市住建局核定或者審核其資質等級?？h房管局具體負責房地產開發(fā)經營管理工作?？h住建局應當根據(jù)房地產開發(fā)企業(yè)的資產、專業(yè)技術人員、開發(fā)經營業(yè)績等進行初審。本轄區(qū)內房地產開發(fā)企業(yè)應每年向縣住建局申請年檢初審工作。

第十條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照資質證書確定的資質等級從事房地產開發(fā)業(yè)務。

應當遵守下列規(guī)定：房地產開發(fā)企業(yè)承攬房地產開發(fā)業(yè)務。

一）一級房地產開發(fā)企業(yè)承擔房地產開發(fā)項目的建設規(guī)模不受限制；

二）二級及二級以下房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)項目。

第三章開發(fā)建設

第十一條房地產開發(fā)應當按照“先確定項目、后開發(fā)建設”原則進行。

縣發(fā)改局應當會同縣住建局編制房地產開發(fā)年度計劃。還應當報經縣政府批準。報經縣政府批準后實施；但對全縣經濟社會影響較大的跨行政區(qū)域的以及其他重點房地產開發(fā)項目計劃。

經批準的房地產開發(fā)項目。并納入全縣年度固定資產投資計劃。按照國家有關規(guī)定需經縣發(fā)改局核準的還應當報經縣發(fā)改局核準。

住宅小區(qū)總體方案的評審。對一些主要控制指標要進行專項評審。由縣發(fā)改局會同財政、住建、國土、水務、電力、規(guī)劃、房管、環(huán)保、消防、氣象等相關部門對小區(qū)總體方案中的規(guī)模、層高、間距、布局、道路、供排水、綠化、電力、供熱、容積率、物業(yè)管理等基礎設施和服務設施進行綜合評審。

住宅小區(qū)建設要嚴格按照建筑節(jié)能設計標準進行建設。水、電、暖必須實行分戶計量。屋面、墻體、地面、門窗、給排水等各項節(jié)能設施必須符合國家標準。

第十二條房地產開發(fā)用地應當符合國家供地政策相關規(guī)定。應當通過公開招投標的方式確定開發(fā)企業(yè)。已確定的房地產開發(fā)項目。

其中保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房用地不得低于住房建設用地總量的70%縣住建局和國土局要定期向社會公布住房建設計劃和住房用地年度供應計劃。

對保障性住房用地采取劃撥方式供應；對中低價位中小套型普通商品住房用地采取“先限房價、后競地價”方式供應；對2A級以上高檔商品住房用地采取招拍掛制度供應?？h國土局要不斷完善住房用地供應方式。

第十三條土地使用權出讓前?？h規(guī)劃局和縣住建局應當就下列事項編制《房地產開發(fā)項目建設條件意見書》作為土地使用權出讓的依據(jù)之一：

一）房地產開發(fā)項目的性質、規(guī)模和開發(fā)期限；

二）城市規(guī)劃設計條件；

三）基礎設施和公共設施的建設要求；

四）城市規(guī)劃道路代征、代拆要求；

五）基礎設施建成后的產權界定；

六）項目拆遷補償、安置要求；

七）其他需要明確的事項。

第十四條縣國土局對按規(guī)定期限交清全部土地使用權出讓金并符合其他規(guī)定條件的房地產開發(fā)企業(yè)。應當核發(fā)國有土地使用權證書；縣規(guī)劃局對開發(fā)項目規(guī)劃設計方案已經審定并符合其他規(guī)定條件的應當核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證副本。

第十五條房地產開發(fā)企業(yè)在取得建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權證及建設工程規(guī)劃許可證副本之后。方可開工建設；未取得房地產開發(fā)項目建設施工許可證的不得開工建設。應當按照國家規(guī)定的相關條件申請領取房地產開發(fā)項目建設工程施工許可證。

第十六條所有新審批的商品房開發(fā)項目。必須配建面積10%保障性住房。建成后由縣政府統(tǒng)一按成本價收購，并在首期開工建設。凡不按比例配建的一律不予批準。應當遵守《房地產開發(fā)項目建設條件意見書》規(guī)定的內容。房地產開發(fā)企業(yè)進行開發(fā)建設。

第十七條房地產開發(fā)項目竣工后。應當進行綜合驗收。經驗收合格的方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的不得交付使用。應當進行竣工驗收；住宅小區(qū)等群體房地產開發(fā)項目竣工后。

由房地產開發(fā)企業(yè)向住建局提出驗收申請。依照有關法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定，縣房地產開發(fā)項目的竣工驗收和綜合驗收?？h住建局應當自收到驗收申請之日起30日內。組織工程質監(jiān)、規(guī)劃、消防、人防、房管等部門，對涉及公共安全的內容和城市規(guī)劃設計條件的落實、城市配套設施的建設、單項工程的工程質量以及拆遷補償安置、物業(yè)管理等綜合內容進行驗收。竣工驗收和綜合驗收合格后，應向縣發(fā)改局申請項目驗收。

第四章監(jiān)督管理

第十八條房地產開發(fā)項目的招投標雙方應當依法簽訂開發(fā)項目建設書面合同。

第十九條房地產開發(fā)企業(yè)應當在與房地產開發(fā)項目招標方簽訂合同之日起5日內。記錄在房地產開發(fā)項目手冊》中。接受縣住建局檢查。房地產開發(fā)企業(yè)應當將房地產開發(fā)項目性質、占地面積、建設工程規(guī)劃許可證號和開工許可證號、商品房預售許可證號、城市規(guī)劃道路代征代拆的完成情況、拆遷補償安置情況、項目建設進度等事項。并定期送縣住建局備案?？h住建局應當將《房地產開發(fā)項目手冊》記錄的內容作為資質審查和年檢的依據(jù)。

第二十條房地產開發(fā)企業(yè)應當根據(jù)開發(fā)項目設立項目建設資本金。資本金占項目總投資的比例不得低于20％。并在縣住建局監(jiān)督下?？钣糜诜康禺a開發(fā)項目建設。項目建設資本金應當存入銀行專戶。

第二十一條房地產開發(fā)企業(yè)應當嚴格按照縣規(guī)劃局審定的規(guī)劃方案進行項目開發(fā)建設。承擔劃定的規(guī)劃道路代征、代拆任務。統(tǒng)籌安排配套基礎設施建設。城市規(guī)劃道路的代征、代拆。并接受縣住建局的監(jiān)督管理。應當接受有關管理部門統(tǒng)一管理。

第二十二條房地產開發(fā)企業(yè)應當按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進行項目開發(fā)建設。

土地使用權出讓合同約定動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的縣國土局應當征收其相當于土地使用權出讓金20％的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的縣國土局應當無償收回土地使用權。但是因不可抗力或者政府行為造成動工遲延的除外。

第五章開發(fā)項目轉讓和商品房預售

第二十三條房地產開發(fā)企業(yè)轉讓開發(fā)項目。應當符合下列條件：

一）依照本辦法規(guī)定中標的開發(fā)項目。并已交清全部土地使用權出讓金、取得土地使用權證書；

二）投入開發(fā)建設的資金（不包括土地使用權出讓金）已達到工程建設總投資的25％以上；

三）已取得建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證和房地產開發(fā)項目建設工程施工許可證；

四）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他條件。

第二十四條房地產開發(fā)項目有下列情形之一的不得轉讓：

一）權屬有爭議的

二）地上建筑物和其他附著物權屬不明。或者屬共有物但未經其他共有人書面同意的

三）所承擔的城市規(guī)劃道路代征、代拆任務尚未完成的

四）未按規(guī)定的進度要求完成城市基礎設施和公共設施建設任務的

五）法律、法規(guī)、規(guī)章禁止轉讓的其他情形。

第二十五條轉讓房地產開發(fā)項目。轉讓人和受讓人應當依法辦理土地使用權變更登記。持房地產開發(fā)項目轉讓合同到縣住建局備案。并自土地使用權變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內。

第二十六條房地產開發(fā)企業(yè)轉讓房地產開發(fā)項目時。項目轉讓人還應當書面通知被拆遷人。開發(fā)項目的相關合同及拆遷補償安置協(xié)議載明的權利、義務隨之轉移給受讓人；有拆遷補償安置事項的項目。

第二十七條商品房銷售實行許可證制度。房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房。并提交下列文件：未取得《商品房預售許可證》不得進行預售商品房。申請商品房預售應當向縣房管局提出書面申請。

一）營業(yè)執(zhí)照和資質證書；

二）土地使用權證書；

三）建設工程規(guī)劃許可證和開發(fā)項目建設工程施工許可證；

四）按提供的預售商品房計算。縣住建局核驗的投入開發(fā)建設資金達到工程總投資25％以上的證明文件；

五）經登記備案的房地產開發(fā)項目手冊》

六）建筑工程施工合同；

七）商品房預售方案及預售商品房平面圖；

八）法律、法規(guī)、規(guī)章規(guī)定的其他文件。

第二十八條縣房管局應當在受理商品房預售申請之日起10日內。對審查合格的房地產開發(fā)企業(yè)核發(fā)《商品房預售許可證》。房地產開發(fā)企業(yè)在辦理《預售許可證》之前。并出具《商品房價格成本認證書》應先經過商品房成本審核認證。由縣物價局會同住建、房管等部門對開發(fā)成本中的征地拆遷補償費、勘察設計及前期工程費用、建筑安裝工程費、基礎設施費、管理費、貸款利息、建筑項目收費等進行審核認證。房地產開發(fā)企業(yè)憑商品房成本審核認證結論報告及縣住建局確定的條件。領取《商品房預售許可證》未經縣物價局審核認證成本的縣房管局不予辦理預售手續(xù)?？h房管局辦理預售手續(xù)。

第二十九條房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時不得進行虛假廣告宣傳。廣告中應當載明商品房預售許可證的文號。必須向預購人出示《商品房預售許可證》房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房時。

第三十條房地產開發(fā)企業(yè)在商品房預售前。必須向縣物價、住建和房管部門及時、如實申報商品房預售價格。由縣物價局牽頭?？刂颇繕藘群侠砗硕ㄤN售價格，與住建、房管等部門對商品房開發(fā)項目的申報價格進行審核。并及時向社會公布，接收監(jiān)督。接受縣發(fā)改、監(jiān)察、住建、審計、財政、物價、工商、房管等部門的監(jiān)督管理。享受國家優(yōu)惠政策的居民住房實行政府定價或政府指導價。商品房銷售價格。應經縣房管局核定。銷售的商品房面積?？h地稅局要加強土地增值稅的征收管理力度。加大對房地產開發(fā)企業(yè)偷稅漏稅行為的查處力度。對定價過高、漲幅過快的房地產開發(fā)項目進行重點清算和稽查?？h國土局要加大土地執(zhí)法專項整治和清理工作力度。限制有違法違規(guī)行為的企業(yè)新購置土地。嚴格依法查處違法違規(guī)用地和囤地、炒地行為。依法查處房地產開發(fā)、銷售過程中的價格欺詐、哄抬房價以及違反明碼標價規(guī)定等行為。遏制房價過快增長。縣發(fā)改、監(jiān)察、住建、審計、財政、物價、工商、房管等部門要加強對商品房的價格監(jiān)管。進一步穩(wěn)定房價。

第三十一條房地產開發(fā)企業(yè)應當在取得預售許可證之后。一次性公開全部銷售房源。將商品房銷售方案、銷售價格向縣物價、住建、房管等部門申報備案，并在開盤前10日內。并嚴格按照核定價格明碼實價銷售，不得隨意漲價，不得以認購、預定、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或者變相收取定金、預定款等性質的費用，不得參加任何展銷活動。

房地產開發(fā)企業(yè)預售商品房。明確雙方的權利、義務和責任。應當與預售商品房購買人簽訂書面合同。

房地產開發(fā)企業(yè)的宣傳內容。寫入預售商品房購買合同。應當作為對預售商品房購買人的承諾條款。

持商品房預售合同到縣房管局和縣國土局登記備案。房地產開發(fā)企業(yè)應當自商品房預售合同簽訂之日起30日內。

第三十二條商品房購買人可以將已預購尚未竣工的商品房轉讓。明確轉讓人、受讓人與預售人三者之間的權利和義務。但相關當事人應當簽訂轉讓合同及其他相關協(xié)議。

第三十三條商品房購買人應當自商品房交付使用之日起90日內。辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。

并提供必要的證明文件。房地產開發(fā)企業(yè)應當協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續(xù)。

向商品房購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》房地產開發(fā)企業(yè)應當在預售商品房建成交付使用時。

住宅質量保證書》應當列明工程質量監(jiān)督單位、保修范圍、保修期和保修單位等內容。

保修期內承擔商品房保修責任。造成損失的應當給予賠償。房地產開發(fā)企業(yè)應按《住宅質量保證書》約定。

由責任人承擔相應責任。住宅使用說明書》應對住戶合理使用住宅有所提示。因住戶使用不當或擅自改變結構、設施設備和違規(guī)裝修等造成房屋質量及其他用戶受損。

第三十四條房地產開發(fā)項目轉讓合同備案后?？h住建局應當將備案情況自備案之日起10日內告知縣房管局。

縣房管局應當將發(fā)證情況自核發(fā)之日起10日內告知縣住建局。商品房預售許可證核發(fā)后。

第三十五條開發(fā)企業(yè)銷售的商品房出現(xiàn)質量問題。應由開發(fā)企業(yè)負責保修；保修期滿以后出現(xiàn)重大結構質量問題。不屬購房者使用不當造成的仍應由開發(fā)企業(yè)負責保修，如果鑒定主體結構質量不合格的經返修后仍達不到設計標準的應予以調換或退房，給購房人造成損失的應予賠償。

第三十六條商品房購買人應當在商品房交付使用之日起90日內。并提供必要的證明文件。向縣房管局申請辦理房屋所有權登記手續(xù)。

第三十七條住宅小區(qū)局部已交付使用的房屋和配套設施。由開發(fā)企業(yè)自行或委托有管理資質的物業(yè)管理單位提前介入管理。

第六章法律責任

第三十八條違反本辦法規(guī)定的下列行為。依照國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》國務院第248號令）和國家住建部《房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》建設部第77號令）相關規(guī)定予以處罰：由縣住建局按照管理權限。

一）未取得資質等級證書從事房地產開發(fā)經營的責令其限期改正。處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的提請原登記發(fā)證的縣工商局吊銷其營業(yè)執(zhí)照；

二）超越資質等級從事房地產開發(fā)經營的責令其限期改正。并提請原登記發(fā)證的縣工商局吊銷其營業(yè)執(zhí)照；處以5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的按規(guī)定程序吊銷其資質證書。

三）無正當理由不參加資質年檢的視為年檢不合格。由原資質審批部門注銷其資質證書；

四）隱瞞真實情況、弄虛作假騙取資質證書或者涂改、出租、出借、轉讓、出賣資質證書的按規(guī)定程序公告其資質證書作廢。并處以1萬元以上3萬元以下的罰款；收回證書。

五）不按規(guī)定辦理變更手續(xù)的責令其限期改正。并處以5000元以上1萬元以下的罰款；

六）開發(fā)建設的項目工程質量低劣。并提請原登記發(fā)證的縣工商局吊銷其營業(yè)執(zhí)照；發(fā)生重大工程質量事故的按規(guī)定程序降低其資質等級；情節(jié)嚴重的按規(guī)定程序吊銷其資質證書。

七）將未經驗收的房屋交付使用的責令其限期補辦驗收手續(xù)；并處以10萬元以上30萬元以下的罰款；逾期不補辦驗收手續(xù)的組織有關部門和單位進行驗收。

八）將驗收不合格的房屋交付使用的責令其限期返修。構成犯罪的提請司法機關依法追究刑事責任。并處以交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴重的提請原登記發(fā)證的縣工商局吊銷其營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的應當依法承擔賠償責任；造成重大傷亡事故或者其他嚴重后果。

第三十九條違反本辦法規(guī)定的下列行為。分別依照國務院《城市房地產開發(fā)經營管理條例》相關規(guī)定予以處罰：由有關行政管理部門按照管理權限。

一）未取得營業(yè)執(zhí)照擅自從事房地產開發(fā)經營的由縣工商局責令其停止違法經營活動。并處以違法所得5倍以下的罰款；沒收違法所得。

二）擅自轉讓房地產開發(fā)項目的由縣國土局責令其停止違法行為。并處以違法所得5倍以下的罰款；沒收違法所得。

三）擅自預售商品房的由縣房管局責令其停止違法行為。并處以已收取的預付款1％以下的罰款。沒收違法所得。

四）房地產開發(fā)企業(yè)在商品房銷售時不執(zhí)行銷售價格申報備案的商品房銷售價格超過規(guī)定的利潤率幅度的房地產開發(fā)企業(yè)相互串通操縱商品房價格。造成商品房價格大幅度上漲的由縣物價局責令改正。并處以違法所得5倍以下罰款；無違法所得的處以10萬元以上100萬元以下罰款，沒收違法所得。情節(jié)較重的處以100萬元以上500萬元以下罰款，情節(jié)嚴重的責令停業(yè)整頓。

五）房地產開發(fā)企業(yè)大量囤積商品房。哄抬商品房價格或者散布虛假漲價信息。沒收違法所得，誘騙消費者或者其他經營者購買商品房的由縣物價局責令改正。并處以違法所得5倍以下罰款；無違法所得的處以5萬元以上50萬元以下罰款，情節(jié)嚴重的責令停業(yè)整頓或者由工商行政管理機關吊銷營業(yè)執(zhí)照。

六）房地產開發(fā)企業(yè)在商品房銷售時。不按規(guī)定或者不按規(guī)定的方式明碼標價的由縣物價局責令改正?？梢圆⑻?000元以下罰款。沒收違法所得。

第四十條當事人申請辦理房地產開發(fā)經營有關事項。以及受罰當事人對縣住建局和其他有關行政管理部門依照本辦法做出的行政處罰不服的可以依法申請行政復議或者提起行政訴訟。有關行政管理部門在規(guī)定的期限內不予辦理也不予答復。

第四十一條縣住建局及其他相關行政管理部門的工作人員。房地產開發(fā)經營管理工作中玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊的由其所在單位或上級機關給予行政處分；情節(jié)嚴重構成犯罪的提請司法機關依法追究刑事責任。