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摘要：隨著百姓對改善住房條件的需求不斷提升，我國房地產(chǎn)行業(yè)取得了一定的發(fā)展，但在發(fā)展過程中由于銀行貸款、營銷模式、存量房積壓等方面使房地產(chǎn)企業(yè)面臨著極大的財務(wù)風(fēng)險。本文將通過對房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析與風(fēng)險預(yù)警概念、形成原因及重要作用進行分析的基礎(chǔ)上，提出強化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析與風(fēng)險預(yù)測工作的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；財務(wù)分析；風(fēng)險預(yù)警；原因；對策

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)對促進國民經(jīng)濟發(fā)展起著十分重要的作用，它在拉動地方稅收、增加就業(yè)、發(fā)展原材料市場等方面作出了突出的貢獻，并直接影響著人民的生活水平和生活條件。但因受到國家宏觀調(diào)控、經(jīng)濟環(huán)境變化以及銀行融資政策、貸款利率調(diào)整等諸多因素的影響，房地產(chǎn)企業(yè)在實際運營過程中會面臨一系列的財務(wù)風(fēng)險。本文旨在通過分析房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的形成因素，并提出相應(yīng)的預(yù)警機制和防范措施，以期能夠為促進房地產(chǎn)行業(yè)的有序健康發(fā)展提供一些思路。

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析與風(fēng)險預(yù)警的概念分析

企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險是指房地產(chǎn)企業(yè)在未來的某個時期面臨著無法償還貸款、經(jīng)營管理不善等方面的威脅。一般特指企業(yè)因貸款到期、內(nèi)部資金鏈斷裂而出現(xiàn)無法持續(xù)地經(jīng)營。在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中，其財務(wù)風(fēng)險主要是指企業(yè)因行業(yè)政策調(diào)整、利率變化、原材料供應(yīng)等方面的影響，使房地產(chǎn)企業(yè)無法按照既定的經(jīng)營目標(biāo)開展工作，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨無法預(yù)計的經(jīng)濟損失。所謂財務(wù)風(fēng)險預(yù)警指的是企業(yè)通過對內(nèi)部、外內(nèi)各項影響因素進行分析后，建立相關(guān)的風(fēng)險防范模型或指標(biāo)體系，一旦企業(yè)某項指標(biāo)達到了警戒線后，財務(wù)人員及時地向管理層匯報經(jīng)濟活動中存在的潛在財務(wù)風(fēng)險。

二、造成房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的具體原因分析

（一）從影響房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的內(nèi)部原因進行分析。造成房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生財務(wù)風(fēng)險的主要原因可歸納為資本結(jié)構(gòu)不合理、會計核算混亂及管理層風(fēng)險防范意識薄弱三個方面。特別是個別的房地產(chǎn)企業(yè)盲目開盤銷售，根本未對當(dāng)?shù)刈》壳闆r進行調(diào)研，也未能對現(xiàn)金回流情況進行測算，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)盲目開發(fā)項目，在項目開發(fā)的過程中忽視對項目預(yù)算動態(tài)管控及風(fēng)險防范，無形中增加了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險，其表現(xiàn)在資金短缺、資金鏈斷裂、成本管理失控、銷售環(huán)節(jié)監(jiān)督不嚴(yán)等方面。此外，在房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)方面，雖然說房地產(chǎn)企業(yè)可以使用舉債方式享受財務(wù)杠桿的利益，但無節(jié)制地增加債務(wù)會增加房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。例如，個別的房地產(chǎn)企業(yè)為了爭取拿到土地，在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率已經(jīng)很高的情況下向金融機構(gòu)抵押貸款，一旦資金鏈出現(xiàn)斷裂將使房地產(chǎn)企業(yè)面臨法律訴訟。在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)核算方面，個別的房地產(chǎn)企業(yè)管理層由于未對會計核算給予必要的重視，特別是未能針對現(xiàn)代企業(yè)制度與互聯(lián)網(wǎng)信息化時代引入管理會計理念，會計核算仍停留在簡單的會計記錄方面，未能發(fā)揮預(yù)算管理、報表分析、績效考核、內(nèi)部控制等方面的作用，使房地產(chǎn)企業(yè)會計核算混亂、內(nèi)部工作人員串通侵占企業(yè)資金現(xiàn)象頻發(fā)，增加了房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險。

（二）從影響房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險的外部原因進行分析。國家出臺的房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)政策、稅收法律、金融機構(gòu)利率等因素將會增加房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。例如，國家為了避免房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)“泡沫”，將通過出臺限購、提高公積金貸款利率等方式調(diào)整房地產(chǎn)供需關(guān)系，使其行業(yè)向著可持續(xù)發(fā)展的道路前行，避免因房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)危機而影響整個市場經(jīng)濟。再如，就利率風(fēng)險因素而言，其主要受到資金回籠所需周期較長的影響。房地產(chǎn)企業(yè)在運轉(zhuǎn)的過程中需要大量資金進行周轉(zhuǎn)，由于資金周轉(zhuǎn)周期較長導(dǎo)致許多房地產(chǎn)企業(yè)采用負(fù)債形式融資。目前，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)均選擇向金融機構(gòu)貸款以獲取發(fā)展資金，但高額的資金成本也可能使部分房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營虧損。如果人民銀行縮緊了貸款發(fā)放規(guī)模，使商業(yè)銀行的貸款利率上漲，則房地產(chǎn)企業(yè)將面臨極高的貸款成本，從而進一步增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險。

三、房地產(chǎn)企業(yè)開展財務(wù)分析與風(fēng)險預(yù)警的重要作用

（一）提升了房地產(chǎn)企業(yè)的市場競爭地位。房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為我國市場經(jīng)濟的重要組成部分，它對穩(wěn)定就業(yè)、增加當(dāng)?shù)囟愂帐杖搿⒏纳瓢傩丈顥l件發(fā)揮著巨大的作用。它的經(jīng)營開展將涉及到金融、建材、電力等諸多上下游企業(yè)發(fā)展，一旦我國房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營不善將直接影響到各個行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，進而影響到我國社會經(jīng)濟的穩(wěn)定。

（二）降低房地產(chǎn)企業(yè)面臨的各種風(fēng)險因素。所謂內(nèi)部財務(wù)風(fēng)險主要是指房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營不善、資金鏈斷裂而出現(xiàn)的無法償還貸款、投資失利、預(yù)算管控不嚴(yán)等風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)將會受到國家宏觀調(diào)整、利率變化、稅收調(diào)整等各方面因素的影響，財務(wù)分析與風(fēng)險預(yù)警可以幫助房地產(chǎn)企業(yè)提高風(fēng)險防范能力，將來自內(nèi)外部的財務(wù)風(fēng)險降到可接受的水平。

（三）不斷降低房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理成本。房地產(chǎn)企業(yè)通過事先制定的財務(wù)預(yù)警指標(biāo)與報表分析指標(biāo)，對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動進行事先的管控，這樣將保證房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務(wù)按照既定的成本目標(biāo)進行，為管理層提供不斷降低經(jīng)營成本及風(fēng)險防范的建議與意見，從而提升房地產(chǎn)企業(yè)的市場地位，促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

四、房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險預(yù)警的具體措施

（一）建立科學(xué)、可行的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系。個別的房地產(chǎn)企業(yè)未能針對行業(yè)特點、內(nèi)部管理需要建立財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系，未能從根本上對財務(wù)風(fēng)險加以防范。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從財務(wù)指標(biāo)與非財務(wù)指標(biāo)兩個方面建立相關(guān)預(yù)警體系。首先，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)結(jié)合自身實際運營情況及潛在的風(fēng)險點制定財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)。在非財務(wù)指標(biāo)方面，房地產(chǎn)企業(yè)可將市場行情、地區(qū)商品房需求量等影響因素作為風(fēng)險指標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將財務(wù)指標(biāo)與非財務(wù)指標(biāo)相結(jié)合，不斷地提升企業(yè)整體的財務(wù)風(fēng)險防范能力，使房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)地發(fā)展下去。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部成立專職的風(fēng)險預(yù)測機構(gòu)。房地產(chǎn)企業(yè)任用專門的財務(wù)人員并設(shè)置專門的財務(wù)預(yù)警機構(gòu)很有必要，不僅能提高企業(yè)風(fēng)險預(yù)警的準(zhǔn)確性，而且能有效提升企業(yè)風(fēng)險預(yù)警的客觀性，從而在一定程度上提高房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)警分析能力。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風(fēng)險也將隨著外界市場因素的變化而變化，為了保證房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析與風(fēng)險預(yù)警體系的適用性，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)組織財務(wù)人員對目前影響本企業(yè)發(fā)展的各項因素進行調(diào)研，并對預(yù)警風(fēng)險指標(biāo)進行相應(yīng)的調(diào)整。

五、強化房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析與風(fēng)險預(yù)測工作的對策

（一）合理確定房地產(chǎn)企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。一方面，房地產(chǎn)企業(yè)在選擇融資方式前應(yīng)對日常開支需求、項目前期資金投入及項目回報資金流等方面進行詳細的分析，避免因過度的融資使房地產(chǎn)企業(yè)承受過高的資金成本及造成資金浪費，其主要目的在于降低企業(yè)負(fù)債資本成本。另一方面，企業(yè)的融資行為結(jié)束后可強化控制企業(yè)的資金使用情況，其不僅能夠防止出現(xiàn)資金挪用和盲目投資等現(xiàn)象對資金使用效率造成嚴(yán)重影響，而且能夠在一定程度上實現(xiàn)控制資金使用風(fēng)險的目的。

（二）提高房地產(chǎn)企業(yè)投資項目的可行性。影響房地產(chǎn)企業(yè)的另一個重要風(fēng)險因素就是項目投資是否可行。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資項目前，需要指定專人對投資項目進行可行性論證與前景分析，分析該項目是否與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟、百姓需求及國家宏觀政策相符。在此基礎(chǔ)上就項目投資期、投資回報、資金成本及市場定位等多方面進行判斷，以降低房地產(chǎn)企業(yè)因投資失利而承擔(dān)過多的損失。

（三）強化房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營管理。影響房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)風(fēng)險的另一個重要因素就是房地產(chǎn)企業(yè)自身的經(jīng)營管理水平，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從以下三個方面著手強化經(jīng)營管理。①制定符合當(dāng)?shù)厥袌鲂星榧白陨斫?jīng)營管理需要的營銷模式，特別是應(yīng)強調(diào)房款回收的重要性，通過與銀行、公積金等機構(gòu)合作強化資金的快速回籠，避免因資金回籠慢而增加財務(wù)風(fēng)險。②為保證售房款及時地回籠，應(yīng)組織銷售人員定期對購房者資信情況進行跟蹤調(diào)查，將資金回籠作為考核銷售人員業(yè)績的重要參考標(biāo)準(zhǔn)，加速房款的回籠速度，避免房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)壞賬損失。③房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在財務(wù)管理、人力資源管理、合同管理等方面為企業(yè)培養(yǎng)、引進人才，以保證經(jīng)濟管理工作制度被有效的實施，幫助管理層最終實現(xiàn)經(jīng)營管理目標(biāo)。

（四）創(chuàng)新房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)分析方法。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)創(chuàng)新財務(wù)風(fēng)險分析與防范方法，將數(shù)量指標(biāo)與非數(shù)量指標(biāo)結(jié)合使用，使房地產(chǎn)企業(yè)從整體上對財務(wù)風(fēng)險進行把控。同時，在預(yù)算編制時應(yīng)盡量使用零基預(yù)算編制原則，將下一年度影響因素作為預(yù)算編制的基礎(chǔ)，使預(yù)算指標(biāo)更加可行，從而使房地產(chǎn)企業(yè)可以事先對財務(wù)風(fēng)險加以防范。財務(wù)風(fēng)險預(yù)警體系的建立是一個長期性的具有不斷變化的過程，由于房地產(chǎn)企業(yè)在資金投入、債務(wù)比率及國家政策影響方面的特殊性，導(dǎo)致其將面臨來自內(nèi)部、外部的因素影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)建立財務(wù)分析與風(fēng)險預(yù)警體系，及時地為管理層提出財務(wù)風(fēng)險點所在，并為管理層強化風(fēng)險防范提供參考，使房地產(chǎn)企業(yè)具有防范財務(wù)風(fēng)險的能力，確保房地產(chǎn)企業(yè)健康、可持續(xù)地發(fā)展。

六、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)在土地開發(fā)、商品房建設(shè)過程中往往會面臨著來自銀行負(fù)債、財務(wù)核算等方方面面的風(fēng)險，風(fēng)險的存在已經(jīng)成為阻礙我國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要因素。因此，建議房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)強化財務(wù)分析與風(fēng)險預(yù)警，通過建立相關(guān)風(fēng)險預(yù)警機制、培訓(xùn)財務(wù)人員等方式提高房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范的能力，確保房地產(chǎn)企業(yè)可以健康地發(fā)展。

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作者:薛一美 單位:晉能房地產(chǎn)有限公司