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一、我國房地產(chǎn)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀

隨著我國居民住房需求和支付能力的提高，房地產(chǎn)市場的潛在需求也隨著居民消費結(jié)構(gòu)的不斷升級得以提升。2013年我國城鎮(zhèn)居民的恩格爾系數(shù)為35%，根據(jù)國際上的經(jīng)驗，住宅消費比重在恩格爾系數(shù)下降至0.4～0.5之間時，增加至18%左右，由此說明我國居民已經(jīng)逐步將消費轉(zhuǎn)向以住宅、教育等方面為重心，居民住宅的消費比例伴隨著消費結(jié)構(gòu)的升級而不斷提高。但從整體上來看，我國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出非均衡的發(fā)展態(tài)勢。在房地產(chǎn)市場中，潛在的總需求大于有效需求，而實際供給卻大于有效供給，隨即出現(xiàn)了超額需求與超額供給并存的狀態(tài)。從房地產(chǎn)經(jīng)濟來源的角度來看，房地產(chǎn)投資依然呈上升趨勢，2014年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額95036億元，比上年名義增長了10.5%（扣除價格因素，實際增長9.9%），其中住宅投資64352億元，增長9.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的67.7%，可以看出投資方向已由商業(yè)用房轉(zhuǎn)向住宅用房。2014年房屋新開工面積179592萬平方米，比上年下降了10.7%，降幅擴大了1.7個百分點，其中住宅新開工面積124877萬平方米，比上年下降了14.4%。房屋竣工面積107459萬平方米，比上年增長了5.9%，其中住宅竣工面積80868萬平方米，增長了2.7%。從上述數(shù)據(jù)中可以看到，與往年相比積壓土地的現(xiàn)象減少、開工面積增多的同時，竣工面積卻增長緩慢，出現(xiàn)了囤積土地現(xiàn)象減少但工程進度緩慢的現(xiàn)象。由此可知，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的不斷進行，投資者為了保障其利益，開始由囤積土地，轉(zhuǎn)向使用土地，但放緩使用進度的趨勢。從房地產(chǎn)業(yè)的銷售情況來看，2014年銷售面積方面為120649萬平方米，比2013年下降了7.6%。且住宅銷售面積和辦公樓銷售面積均呈下降態(tài)勢，分別下降了9.1%和13.4%，而商業(yè)營業(yè)用房銷售面積則呈增長狀態(tài)，增長了7.2%。商品房銷售額76292億元，下降6.3%，其中住宅銷售額下降7.8%，辦公樓銷售額下降21.4%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長7.6%。截至2014年12月末，全國的商品房待售面積為62169萬平方米，比2013年增長了26.1%。從上述數(shù)據(jù)可以看到，住宅銷售面積開始減少，大量商品住宅樓閑置的局面仍然存在，新樓盤不斷開工，但是大多數(shù)的中低收入群體卻買不起，導(dǎo)致大量樓盤空置。國際上在衡量房地產(chǎn)泡沫時，空置率和房價收入比是兩個比較重要的衡量指標(biāo)?？罩寐适悄骋粫r刻空置房屋面積占房屋總面積的比率。根據(jù)國際通行慣例，當(dāng)空置率在5%~10%時為合理區(qū)，在10%～20%時為空置危險區(qū)，在20%以上則進入了商品房嚴(yán)重積壓區(qū)。相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，中國城鎮(zhèn)地區(qū)住房空置率2013年末達到17.7%，因此截至2013年底，我國商品房處于空置危險區(qū)的狀態(tài)。房價收入比是指住房價格與城市居民家庭年收入之比，通常3～6倍為合理區(qū)間。而我國實際房價收入比平均在9～10倍，一、二線城市則達到15倍，北京超過20倍。因此，我國房地產(chǎn)泡沫較為嚴(yán)重。房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中占有重要地位并發(fā)揮著重要作用，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與國民經(jīng)濟的發(fā)展相互促進，同時房地產(chǎn)業(yè)又能推動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，最終形成一種推動國民經(jīng)濟發(fā)展的合力。但需要注意的是，房地產(chǎn)業(yè)的盲目、過熱發(fā)展也會給國民經(jīng)濟帶來較大的危害。通常認(rèn)為，美國的房地產(chǎn)泡沫源于美聯(lián)儲錯誤的政策和聯(lián)邦政府的不當(dāng)干預(yù)，與此相比，房地產(chǎn)長期作為我國經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，其泡沫的破滅必然帶來災(zāi)難性的后果，為此，對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控需要做出相應(yīng)的調(diào)整，通過合理的宏觀調(diào)控使房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展極為必要。

二、房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控中存在的問題與策略分析

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的定位與目標(biāo)會對房價產(chǎn)生直接的影響，因此如何保證宏觀調(diào)控既促進了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，又能讓廣大老百姓真正受益是重大的現(xiàn)實問題，使其既可以為央行制定貨幣政策、強化對房地產(chǎn)市場的調(diào)控起到指導(dǎo)作用，也可以幫助金融機構(gòu)了解房地產(chǎn)市場的本質(zhì)及行情，做出合理的判斷與決策。自2004年起，為規(guī)范房地產(chǎn)市場能夠健康穩(wěn)定的運行，國家不斷出臺對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策。房地產(chǎn)調(diào)控措施在十年間共出臺103項。每次調(diào)控都對房地產(chǎn)市場的運行起到了一定的改善作用，保障了宏觀經(jīng)濟的健康穩(wěn)定發(fā)展。2014年，在我國提出的“穩(wěn)增長、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)、惠民生、防風(fēng)險”的經(jīng)濟工作指導(dǎo)方針下，各領(lǐng)域共同努力使得房地產(chǎn)泡沫化風(fēng)險問題得以緩解。2014年上半年對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整使得其銷量、價格開始下行。特別是隨著一些行政性的限購措施的放開，金融信貸政策的相應(yīng)調(diào)整，房地產(chǎn)開始出現(xiàn)了一些積極的變化。70個大中城市的住宅銷售價格降幅在收窄，一線城市的綜合環(huán)比房價轉(zhuǎn)正，房地產(chǎn)的銷售面積和銷售金額降幅在收窄，一線城市銷量呈環(huán)比增長。2014年全國商品房銷售額為76292億元，比2013年下降了6.3%，占同期GDP的比重下降至11.99%?？梢哉f中國的房地產(chǎn)在某種程度的去行政化，房地產(chǎn)市場開始呈健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)。對房地產(chǎn)的調(diào)控已經(jīng)進入了關(guān)鍵期。倘若放松當(dāng)前的調(diào)控政策，可能會引起房地產(chǎn)價格的反彈，給國民經(jīng)濟和社會運行帶來更大的風(fēng)險，使消費者對調(diào)控喪失信心，進而導(dǎo)致政府的公信力下降。如繼續(xù)維持當(dāng)前的調(diào)控政策也可能會帶來一些風(fēng)險，例如經(jīng)濟增長下行對地方財政帶來消極影響不利于供求矛盾的改善。通過對房地產(chǎn)業(yè)一系列的調(diào)整與改革，宏觀調(diào)控的手段較之以前逐漸趨于合理，但也不可否認(rèn)仍存在一些問題。

1.貨幣政策問題與策略分析

貨幣政策是現(xiàn)階段我國對房地產(chǎn)進行調(diào)控的主要手段之一，貨幣的快速增長、寬松的信貸條件以及實際負(fù)利率都會對房地產(chǎn)市場調(diào)控的效果產(chǎn)生一定影響。M2廣義貨幣供應(yīng)量余額占GDP的比重在國際標(biāo)準(zhǔn)中上限為100%。而2014年底，我國M2廣義貨幣供應(yīng)量余額122.8萬億元，GDP為63.6萬億元，M2廣義貨幣供應(yīng)量余額占GDP的比重高達193.1%。該數(shù)據(jù)說明我國貨幣的發(fā)行量超發(fā)嚴(yán)重，在缺少其他有效投資渠道的情況下大量投資涌入房地產(chǎn)市場。因此政府應(yīng)從源頭抑制房地產(chǎn)的投資過度，控制貨幣發(fā)行量以減少民間的貨幣存量。但控制貨幣供應(yīng)量的政策只能是在短期內(nèi)控制M2廣義貨幣供應(yīng)量增長的速度，長期來看還是會反彈且持續(xù)穩(wěn)定的增長。同時由于國家經(jīng)濟的需要，M2廣義貨幣供應(yīng)量不斷上升。因此長遠(yuǎn)來看，控制貨幣供應(yīng)量的政策并不能控制房地產(chǎn)投資的增長。房地產(chǎn)業(yè)的投資與銀行貸款密切相關(guān)，因此信貸政策對房地產(chǎn)的投資有調(diào)節(jié)作用。寬松的信貸政策會帶來房地產(chǎn)市場的供給與需求的增加，而緊縮的信貸政策會減少房地產(chǎn)市場的投資。但由于信貸規(guī)模伴隨經(jīng)濟的增長很難控制在既定的目標(biāo)內(nèi)，同時由于利益的驅(qū)使，銀行方面不愿意放棄房地產(chǎn)貸款這一貸款資源，信貸規(guī)模難以控制，因此信貸政策對于房地產(chǎn)市場的影響幅度并不是很大，效果并不顯著。此外，利率變動對房地產(chǎn)周期變動的影響也很明顯。利率升高則住房貸款成本增加，從而抑制了房地產(chǎn)需求，反之則會刺激房地產(chǎn)需求。但對于房地產(chǎn)業(yè)來說，需求又可以分為消費需求和投機需求。普通購房者會因為利率的上升而引發(fā)消費需求的下降，但對于投機需求者來說，利率上升的幅度若低于房價上漲帶來的收益，則其需求仍會增加。鑒于無法區(qū)分消費需求與投機需求，利率調(diào)整效果并不顯著。目前房地產(chǎn)處于剛性需求狀況，因此通過提高存款準(zhǔn)備金率來調(diào)控房地產(chǎn)價格比減少房地產(chǎn)開發(fā)貸款的效果理想。減少貸款短期內(nèi)可達到抑制房價上漲的效果，但從長遠(yuǎn)來說會導(dǎo)致供給減少，從而使房價再回升的結(jié)果。因此應(yīng)當(dāng)通過央行引導(dǎo)銀行的信貸投向，緊縮流動性來抑制投資性購房，對房地產(chǎn)信貸進行適當(dāng)收縮，調(diào)控房價時，通過提高存款準(zhǔn)備金作為主要貨幣政策工具。使用利率政策時，區(qū)分投機性需求與消費需求，采取靈活的措施，對于正常購房的低收入人群采取優(yōu)惠的信貸政策與利率，對于二套以上購買者提高按揭利率，從而控制投機性需求。由美國金融危機可知，對于實體經(jīng)濟來說，資產(chǎn)價格的波動有可能會帶來巨大影響，房地產(chǎn)價格的劇烈變動有可能引發(fā)長期的經(jīng)濟衰退與通貨緊縮。因此除控制通貨膨脹外，更應(yīng)重點關(guān)注資產(chǎn)價格的膨脹以防止其泡沫的破滅。

2.財政政策問題與策略分析

由于信息不對稱與壟斷性的存在，在房地產(chǎn)市場中消費者、開發(fā)商、政府以及金融部門等各主體之間存在嚴(yán)重的利益分配與博弈機制的扭曲。由于地方政府財政收入與支出嚴(yán)重存在缺口，將土地收入作為地方財政主要來源收入。地方政府大力支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，通過土地收入來限制地方債的過度膨脹，導(dǎo)致了土地價格瘋狂上漲，房地產(chǎn)開發(fā)商為將此成本轉(zhuǎn)嫁于購房者，提高房價。為此人們形象的將地方政府利用土地?fù)Q取財政收入的短期行為稱為“土地財政”。地方政府通過土地稅收、土地使用權(quán)出讓、土地融資、土地金融等方式獲得收益來直接或間接增加財政支出。十年間，土地出讓金占地方財政收入的比重持續(xù)在40～50%，更有甚者達到70～80%。2013年全國土地出讓金占地方財政收入的比重達到59.79%。在土地財政對房地產(chǎn)業(yè)如此依賴的形勢下，對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控必然會引起市場主體之間利益分配的調(diào)整，因此帶來了各方對待調(diào)控政策的不同態(tài)度和方式，從而影響調(diào)控效果。特別是對土地財政的高度依賴的地方政府成了調(diào)控中最大的利益受損方，由于擔(dān)心調(diào)控的結(jié)果可能會波及到地方財政收入，影響經(jīng)濟發(fā)展，所以地方政府在執(zhí)行宏觀調(diào)控政策中態(tài)度消極，從而削弱了中央宏觀調(diào)控的效果。這樣做既不利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整，也不利于很多產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級。針對地方政府對土地財政的過度依賴問題，建議改革財政體制，完善地方稅制，依法賦予地方更大的財權(quán)，從根本上解決地方財政資金緊缺的狀態(tài)。可以通過建立多元化城市公共投資機制來降低政府謀求預(yù)算外收入的動機，為使地方政府有相對充裕的自有財力，也可以通過擴大地方政府的稅源與稅基，進一步減少對房地產(chǎn)業(yè)的過度依賴。盡早全面開征房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等地方稅種，建立完善的地方稅體系，推動地方政府從土地財政轉(zhuǎn)向稅收財政。建立科學(xué)的績效評估體系，改變以往GDP和財政收入為主的考核標(biāo)準(zhǔn)，把控制房價格過快上漲、增加保障房建設(shè)等內(nèi)容納入考核目標(biāo)中，以約束地方政府對土地財政的依賴行為。當(dāng)然，對于保障房建設(shè)的資金，既可以考慮由地方政府從土地出讓金中劃撥出來一部分用于保障房建設(shè)，也可以考慮吸收社會資金。同時在保障房的申請過程中要確保公正的審核、監(jiān)督與執(zhí)行，充分實現(xiàn)保障房的利用率。

3.土地政策問題與策略分析

我國土地政策參與宏觀調(diào)控已有數(shù)十年，為促進經(jīng)濟發(fā)展而推出的各項土地政策在調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場運行中取得了一定成效，從早期偏重土地供給調(diào)控轉(zhuǎn)為更為優(yōu)化的調(diào)控思路，更加重視后期用地的管理以及預(yù)期調(diào)控，對開發(fā)商的行為也加入了一些約束性的管理方式，使調(diào)控方式逐步完善，但執(zhí)行起來效果有限。理論上講，在房地產(chǎn)市場投資過熱時，應(yīng)減少土地供給量，當(dāng)供不應(yīng)求時應(yīng)擴大土地供給量，但是由于其特殊的屬性，土地具有不可再生性和稀缺性，土地的供應(yīng)總量是有限的，因此擴張性的土地政策只能在一定范圍內(nèi)采用，同時土地政策與貨幣政策相比，時滯性較長，從用地審批到成品房銷售時間較長，相對來說限制了其短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的影響效果。此外，現(xiàn)有土地政策缺乏差異化和彈性化，沒有按細(xì)化、差異性和彈性的實施方法來對待不同區(qū)域、不同城市規(guī)模、不同用途、不同結(jié)構(gòu)的土地供應(yīng)量配給。土地的供給直接影響房地產(chǎn)的價格，因此土地市場規(guī)范化是國民經(jīng)濟穩(wěn)健發(fā)展的基礎(chǔ)，也是房地產(chǎn)經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展的前提。應(yīng)該形成市場化的土地供應(yīng)制度，在強化土地審批和監(jiān)督的前提下，改變目前土地規(guī)劃、土地審批、土地出讓金收取等權(quán)力集中于政府的狀態(tài)，在增加土地供給量時，應(yīng)提高保障房建設(shè)土地供應(yīng)面積在所有土地供應(yīng)面積中的比重，但也要控制土地供給的速度，防止過度開發(fā)與透支。在控制供給速度的基礎(chǔ)上應(yīng)調(diào)整好供給結(jié)構(gòu)，保證各領(lǐng)域的合理使用土地。政府部門在規(guī)劃土地出讓計劃時，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀以及土地市場的需求水平高低調(diào)整計劃，相應(yīng)進行房地產(chǎn)用地供給量的增減調(diào)配。在需求水平較低時，適當(dāng)減少房地產(chǎn)用地供給量，增加其他產(chǎn)業(yè)用地的供給量。在制定土地政策的內(nèi)容時，應(yīng)根據(jù)區(qū)域不同、城市規(guī)模不同以及住房用途不同等因素來制定彈性和差異化的政策。對于未經(jīng)批準(zhǔn)擅自變換土地用途和保障房用地建設(shè)的行為嚴(yán)格查處以維持房地產(chǎn)市場的秩序。同時對開發(fā)商用地應(yīng)進行及時監(jiān)管，對開發(fā)商閑置土地或囤積土地的行為應(yīng)予以懲戒，追究責(zé)任。將土地政策的執(zhí)行作為地方官員績效評估的指標(biāo)，通過健全硬性和軟性約束機制來約束地方官員執(zhí)行土地調(diào)控政策的力度并及時通報、糾正地方官員在執(zhí)行過程中的不當(dāng)行為。此外，調(diào)控手段也應(yīng)向多樣化和規(guī)范化角度發(fā)展，增加法律及經(jīng)濟手段的使用，盡量減少短期性行政管理手段。

4.金融體系安全問題與策略分析

目前我國房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中普遍存在高負(fù)債情況，銀行存款以及金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)的介入程度較深，但風(fēng)險的防范意識與能力不足，如果發(fā)生問題則會影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)及經(jīng)濟增長，從而影響到金融體系的安全。銀行業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)存在極強的風(fēng)險關(guān)聯(lián)性，銀行貸款在房地產(chǎn)資金來源中所占比例大約在70%左右，商業(yè)銀行之所以將大量貸款集中于房地產(chǎn)業(yè)，主要源于房地產(chǎn)業(yè)的高預(yù)期收益，商業(yè)銀行自身所擁有的房地產(chǎn)價值越高，則越愿意持有更多的房地產(chǎn)作為主要形式的資產(chǎn)。因此如果出現(xiàn)問題，會導(dǎo)致空置房增多，帶動銀行貸款變成負(fù)資產(chǎn)等一系列問題。商品房的供需平衡是房地產(chǎn)市場可以持續(xù)健康發(fā)展的前提。供給過度將帶來高空置率，高空置率帶來企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)困難，無法償還貸款，風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁于銀行。需求過度則會抬高房價，帶來泡沫，從而引發(fā)危機。因此無論是供給過度還是需求過度都將給銀行帶來不良的后果，甚至引發(fā)經(jīng)濟和金融危機。此外，住房預(yù)售制度也成為了房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險的手段，該制度降低了開發(fā)商的融資成本與壓力，為開發(fā)商牟取了暴利的同時也防范了風(fēng)險，但沒有考慮購房者及銀行方面所面臨的風(fēng)險，將金融風(fēng)險直接轉(zhuǎn)嫁于購房者與銀行。為保證金融體系的安全問題以應(yīng)對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，應(yīng)采用金融手段來控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模，提高房地產(chǎn)貸款風(fēng)險系數(shù)，增加房地產(chǎn)貸款資本金。地方政府將土地作為抵押來貸款進行城市發(fā)展建設(shè)時，抵押的土地往往是政府儲備的土地，因此應(yīng)對抵押的土地進行評估，依據(jù)土地價值而非政府信用來進行放貸。積極支持發(fā)展中小金融機構(gòu)和區(qū)域交易所，在全國建立覆蓋中小金融機構(gòu)的統(tǒng)一結(jié)算體系以分流大銀行的資金，從根本上對大銀行的房地產(chǎn)信貸加以抑制。加大企業(yè)直接融資的力度，減少房地產(chǎn)資金向大銀行過度集中的弊端，改變目前金融體制的單一性，從而使房地產(chǎn)業(yè)的金融風(fēng)險降低。

三、總結(jié)

總之，當(dāng)前對房地產(chǎn)的調(diào)控進入了關(guān)鍵時期，我們需要認(rèn)清房地產(chǎn)調(diào)控的目的不是促使房價大跌，而是不僅要讓房價合理回歸且穩(wěn)健運行，更要引導(dǎo)居民正常的消費需求、抑制投資性需求、打擊投機性需求。將短期的調(diào)控與長期的制度建設(shè)結(jié)合，進而完善房地產(chǎn)市場運行機制。

作者：卓娜昌忠澤單位：中央財經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟學(xué)院中央財經(jīng)大學(xué)財經(jīng)研究院