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本文作者：黃春梅作者單位：大屯煤電（集團(tuán)）有限責(zé)任公司金屯房地產(chǎn)住房公積金管理中心

一、房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理的意義

資金管理是房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的關(guān)鍵部分。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)資金管理有助于實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，完成既定的發(fā)展目標(biāo)。房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)、銷售環(huán)節(jié)是資金運(yùn)動(dòng)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，在此環(huán)節(jié)進(jìn)行資金管理有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)對(duì)大部分經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理。所以，房地產(chǎn)企業(yè)有必要經(jīng)常性的分析全部資金和處于各周轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的流動(dòng)資金，從而及時(shí)地了解資金的使用情況，財(cái)務(wù)收支平衡狀況，根據(jù)實(shí)際情況，合理籌集和使用資金，促進(jìn)企業(yè)健康的發(fā)展。

二、房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理過(guò)程中存在的問(wèn)題

（一）資金預(yù)算管理制度存在缺陷

由于一些房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)缺乏資金預(yù)算管理的意識(shí)，從而疏于對(duì)企業(yè)的資金進(jìn)行有效的管理，導(dǎo)致了沒(méi)有建立起完善的資金預(yù)算管理制度，進(jìn)而不能夠在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、竣工環(huán)節(jié)等階段進(jìn)行資金的管理活動(dòng)，所以常常導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目實(shí)施的各個(gè)階段發(fā)生成本超支的現(xiàn)象，造成不必要的資源浪費(fèi)。

（二）不重視資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)一般采用項(xiàng)目承包責(zé)任制度，由項(xiàng)目承包人承擔(dān)承包責(zé)任人，由于企業(yè)的管理人員不重視資金管理活動(dòng)，從而使得這些項(xiàng)目承包責(zé)任人只關(guān)注工程的質(zhì)量，缺乏對(duì)資金的控制，承包人不能如實(shí)的反應(yīng)資金的使用狀況，進(jìn)而不能夠控制成本，由于不重視對(duì)資金管理，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)僅考核工程項(xiàng)目質(zhì)量和安全等指標(biāo)，不考核項(xiàng)目資金的使用效益指標(biāo)，從而使得房地產(chǎn)企業(yè)很容易出現(xiàn)項(xiàng)目資金被挪用的現(xiàn)象，加大了房地產(chǎn)企業(yè)在建項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)。

（三）融資形式單一

眾所周知，我國(guó)的企業(yè)債券市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)程緩慢，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行企業(yè)債券來(lái)籌集資金的方式變得非常艱難。同時(shí)，我國(guó)證監(jiān)會(huì)也對(duì)企業(yè)IPO做出了嚴(yán)格的規(guī)定，特別是近兩年，監(jiān)管部門控制房地產(chǎn)企業(yè)上市，這就造成了房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行股票方式來(lái)籌集資金變得異常困難。因此房地產(chǎn)企業(yè)需要資金時(shí)，只能通過(guò)銀行的長(zhǎng)短期借款來(lái)取得所需要的資金，使房地產(chǎn)企業(yè)面臨較高的融資風(fēng)險(xiǎn)和較大的償債壓力。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的對(duì)策

（一）提高房地產(chǎn)企業(yè)成員的資金管理意識(shí)

房地產(chǎn)企業(yè)的各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)必須充分意識(shí)到資金管理的重要性，將資金管理活動(dòng)提升到戰(zhàn)略的高度，從支出上加強(qiáng)對(duì)資金的管理。同時(shí)要強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)所有成員參與的成本管理的積極性，使他們認(rèn)識(shí)到資金管理活動(dòng)不僅是領(lǐng)導(dǎo)層的責(zé)任，也是每一個(gè)成員的責(zé)任，做到合理降低甚至規(guī)避房地產(chǎn)企業(yè)在使用資金過(guò)程中存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。此外，房地產(chǎn)企業(yè)可以利用現(xiàn)代化的網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，在線監(jiān)督資金的使用狀況。通過(guò)在線監(jiān)控各項(xiàng)目資金的流動(dòng)情況，房地產(chǎn)企業(yè)可以及時(shí)發(fā)現(xiàn)資金在使用過(guò)程中存在的問(wèn)題，并有針對(duì)性的采取措施，以此來(lái)降低甚至或規(guī)避項(xiàng)目在資金使用上存在的風(fēng)險(xiǎn)，使各項(xiàng)目在資金的投向和使用上更加貼近于企業(yè)的整體利益。

（二）完善房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算管理制度

房地產(chǎn)企業(yè)要建立資金預(yù)算管理小組，明確各小組的權(quán)利和義務(wù)，按照相關(guān)的制度來(lái)制定項(xiàng)目的資金預(yù)算計(jì)劃，使項(xiàng)目負(fù)責(zé)人對(duì)項(xiàng)目資金預(yù)算計(jì)劃有一個(gè)全面的了解后，給予他們相關(guān)的權(quán)限，有助于各項(xiàng)目負(fù)責(zé)人執(zhí)行預(yù)算。在預(yù)算的執(zhí)行進(jìn)程當(dāng)中，資金預(yù)算管理小組要及時(shí)、全面的加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目各個(gè)階段進(jìn)行追蹤與檢查，通過(guò)掌握預(yù)算的執(zhí)行情況，來(lái)分析制定的預(yù)算與實(shí)際情況之間存在的差異，從而有針對(duì)性的提出有關(guān)的改進(jìn)措施與建議，并定期向預(yù)算管理部門上報(bào)預(yù)算的執(zhí)行情況，有助于預(yù)算管理部門了解整個(gè)預(yù)算的執(zhí)行情況，及時(shí)的查找存在問(wèn)題的原因，從而修改預(yù)算，使得預(yù)算更接近實(shí)際情況，以保證房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)預(yù)定的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)資金的監(jiān)督

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)資金的監(jiān)督，通過(guò)定期檢查，或者不定期地抽查資金的使用情況，有助于房地產(chǎn)企業(yè)全面掌握資金的使用情況。例如，通過(guò)定期查閱財(cái)務(wù)報(bào)表可以全面了解資金的動(dòng)態(tài)；通過(guò)不定期抽查資金預(yù)算的執(zhí)行情況，可以監(jiān)督預(yù)算的認(rèn)真落實(shí)；通過(guò)專項(xiàng)檢查預(yù)算的執(zhí)行狀況，可以查找出資金預(yù)算在執(zhí)行過(guò)程中更深層次的問(wèn)題；通過(guò)追蹤管理應(yīng)收款賬款、預(yù)付賬款和其他往來(lái)款項(xiàng)的情況，可以使項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和相關(guān)業(yè)務(wù)人員的績(jī)效和應(yīng)收款項(xiàng)的回籠效率和效果掛鉤，制定相應(yīng)的獎(jiǎng)罰考核方法，以此來(lái)確保資金的安全和完整。

（四）拓寬房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道

由于單一的融資方式不利于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，所以，房地產(chǎn)企業(yè)除了向銀行借款以外，還應(yīng)當(dāng)有其他的籌資方式以獲取所需要的長(zhǎng)短期資金。因此，房地產(chǎn)企業(yè)加強(qiáng)自身的經(jīng)營(yíng)管理，提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力非常重要。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)自身壯大后發(fā)行股票或者債券籌集所需要的資金，來(lái)達(dá)到降低資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的目的。對(duì)那些大型的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講，可以通過(guò)建立房地產(chǎn)投資信托的方式，來(lái)拓寬其融資的渠道，這也是我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展融資模式的一種趨勢(shì)。對(duì)一般的房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)講可以通過(guò)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的方式，共同開(kāi)發(fā)或聯(lián)合集資，以此來(lái)達(dá)到緩解企業(yè)的融資壓力的目的。

（五）優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算、結(jié)算管理模式

由于房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)不僅投資數(shù)額巨大、開(kāi)發(fā)周期比較長(zhǎng)、開(kāi)發(fā)成本也比較高，而且施工項(xiàng)目的地理分布與其他行業(yè)相比較也比較分散，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的各個(gè)項(xiàng)目組往往設(shè)立單獨(dú)的銀行賬戶，致使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金分散，從而使上級(jí)單位在準(zhǔn)確掌握和全面了解資金的使用情況方面存在一定的難度。所以，有必要優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的資金預(yù)算、結(jié)算管理模式，從而達(dá)到提高房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的收益的目的。