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本文作者：羅孝玲肖卓華作者單位：中南大學(xué)商學(xué)院

一、我國房地產(chǎn)市場調(diào)控政策梳理

1998年下半年房改，我國由福利分房制度改成住房分配貨幣化制度。近年來房地產(chǎn)業(yè)年平均增速20%以上的速度遠高于GDP的增長速度，但房地產(chǎn)過熱發(fā)展也帶來了一系列的問題。2003年開始房地產(chǎn)調(diào)控，幾輪調(diào)控取得了一定的成效，但是也顯現(xiàn)出調(diào)控政策的不足。

對我國房地產(chǎn)調(diào)控政策的梳理，大體可分為5個階段：

2003．2～2005.2，嚴(yán)控土地供給和房地產(chǎn)信貸供給，整頓土地市場“，8.31大限”、銀行提高開發(fā)商及購房者成本。調(diào)控基本取得預(yù)期效果，但也有較明顯的時滯。調(diào)控持續(xù)一段時間后，商品房開工面積增速放緩。但因土地供給減少，地價飛速上漲，到2005年初，房價同比增速超過20%。

2005.3～2006.4，取消住房貸款優(yōu)惠利率，探討征收房地產(chǎn)稅，打擊投機性購房，出臺“老國八條”、“新國八條”等調(diào)控措施，到2006年下半年時，政策取得了一定效果，房價增速開始放緩。

2006.5～2008.8，06~07年出臺政策規(guī)范外資投資境內(nèi)房地產(chǎn)，07年央行連續(xù)六次加息，物業(yè)稅“空轉(zhuǎn)”擴至十省市，08年國務(wù)院嚴(yán)厲打擊囤地，等等。這輪宏觀調(diào)控多手段齊下，但對價格控制并不顯著且有時滯，到08年初住房成交量第一次出現(xiàn)負增長，7月房價開始下降。2008.9～2009.12，進入放松調(diào)控時期。08年9~12月，央行連續(xù)5次降息，降低首付比例至20%，放權(quán)地方制定鼓勵住房消費政策。

2010.1至今：打擊投機購房，“國十一條”、“限購令”“、新國十條”等抑制炒房投資。同時加快保障房建設(shè)，緩解市場剛需。2010年，我國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資48267億元，比2009年增長33.2%。房屋施工面積同比增長26.6%，房屋竣工面積同比增長4.5%。盡管調(diào)控密集且嚴(yán)厲，但見效并不及時。2011年“國八條”、“京十五條”、“新國八條”的出臺，期間連續(xù)13上調(diào)存款儲備金率，可說是最為嚴(yán)厲的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，效果較為明顯。各地房價同比增速下降，土地出讓金額同比下降，各地房價出現(xiàn)一定浮動。

二、宏觀調(diào)控效果不足及原因

（1）政策時滯性明顯。從我國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的5個階段來看，中央對于房地產(chǎn)自身周期、政策生效時間以及政策影響大小把握并不到位，往往是問題顯現(xiàn)才開始出臺政策，政策沒有達到預(yù)期效果就出臺新的政策，沒利用“看不見的手”自身的運行規(guī)律。這緣于政府對于房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟規(guī)律把握不準(zhǔn)，行業(yè)內(nèi)利益主體錯綜復(fù)雜，在實踐中曲解變形政策。

（2）調(diào)控政策在執(zhí)行中存在地方政府與中央政府的博弈。中央政府調(diào)控房地產(chǎn)的決心很堅定，采取了行政、金融、稅收等一系列政策和手段，但最終還是由地方政府來執(zhí)行。地方為追求GDP政績，房地產(chǎn)業(yè)土地出讓金、營業(yè)稅和其他各種稅收導(dǎo)致地方政府由監(jiān)督者轉(zhuǎn)為參與者，消極應(yīng)對國家調(diào)控政策，甚至在房市低迷時積極鼓動?！督?jīng)濟適用房管理辦法》、“老國八條”、“新國八條”、“國六條”、國發(fā)[2007]24號等一系列文件要求推動廉租房、經(jīng)濟適用房建設(shè)，且提出了比例要求。

（3）政策未能有效調(diào)節(jié)住房供需。從經(jīng)濟學(xué)角度講，要控制房地產(chǎn)價格，一方面要提高住房供給，另一方面要控制需求。房地產(chǎn)行業(yè)屬于寡頭壟斷市場，老百姓沒有談判住房價格的能力，要解決老百姓住房問題，政府應(yīng)履行自身的職責(zé)。但我國自1998年后很長時間內(nèi)幾乎停止保障房建設(shè)，同時對房地產(chǎn)中小戶型和經(jīng)濟適用房建設(shè)比例控制把關(guān)不嚴(yán)，住房供應(yīng)速度滿足不了市場需求，造成房價持續(xù)高漲。2010年中央推出“千萬套保障房”計劃，將增加市場供給，解決很大部分市場需求，有助于房價回歸理性水平。

三、提高房地產(chǎn)調(diào)控政策效果的思考

（1）完善房地產(chǎn)指標(biāo)體系，成立獨立的專業(yè)房地產(chǎn)研究機構(gòu)。目前我國房地產(chǎn)指標(biāo)體系還存在不足：抽樣方法過于簡單，數(shù)據(jù)來源和抽樣方式有需要改進；房地產(chǎn)價格指數(shù)過于單一，還不能包括所有的物業(yè)類型，房價指數(shù)體系過于簡單不能充分反映房市真實情況，給中央把握市場情況及制定政策帶來偏差。

（2）調(diào)整財政政策，協(xié)調(diào)地方與中央的博弈。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)管理機構(gòu)中，地方政府是主導(dǎo)，中央主要履行監(jiān)督職責(zé)。地方政府為追求GDP政績和財政收入，自身錯位參與并推動房地產(chǎn)發(fā)展，出現(xiàn)中央政府監(jiān)督和地方政府消極執(zhí)行房地產(chǎn)調(diào)控政策困境。要調(diào)整財政政策，應(yīng)適當(dāng)增大中央財政支出反哺地方建設(shè)，細化政績考核指標(biāo)體系，降低GDP政績比重；同時，在土地出讓和招標(biāo)過程中，借鑒國外的經(jīng)驗，采取熟地批租和招標(biāo)批租的形式出讓土地所有權(quán)，防止盲目性和土地批而不用，陽光運行出讓過程，降低地方政府尋租和推高房價的沖動。

（3）認真完成保障房任務(wù)，解決結(jié)構(gòu)性住房需求，調(diào)節(jié)住房結(jié)構(gòu)體系。落實保障房建設(shè)指標(biāo)，提高住房供給，政府嚴(yán)格把關(guān)監(jiān)督房地產(chǎn)完成新開工面積中經(jīng)濟適用房和中小戶型房屋比例指標(biāo)；同時，地方應(yīng)有意識把握舊城改造和重大項目拆遷進程的規(guī)模和速度，控制人為的推高住房需求。另外，樹立積極的住房觀，在不同階段購買不同戶型的房屋，不追求“一步到位”，推動廉租房和經(jīng)濟適用房的進展，切實滿足剛性需求。最后，做好各類保障房進入退出機制設(shè)計，避免分配中的尋租行為和保障房分配群體偏移，形成高收入者買商品房、中低收入者購買經(jīng)濟適用房和超低收入者享受政府廉租房和福利補貼的良性多層住房消費體系。