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房產(chǎn)投資價(jià)值分析范文第1篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)投資 價(jià)值鏈 風(fēng)險(xiǎn)分析

一、引言

2007年至2010年是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)波瀾壯闊的幾年,房地產(chǎn)業(yè)先后經(jīng)歷了國(guó)際金融危機(jī),而后又一路率先反彈,房?jī)r(jià)持續(xù)高漲,成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇引擎機(jī)。持續(xù)走強(qiáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)固然值得我們期待,然而業(yè)界對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)投資風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與分析,對(duì)房地產(chǎn)投資的決策機(jī)制等方面的研究還存在著很大的欠缺,這不僅導(dǎo)致部分房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)危機(jī),而且在一定程度上助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)的上漲,對(duì)整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)造成不良的影響。目前價(jià)值鏈理論在房地產(chǎn)企業(yè)的管理實(shí)踐中已發(fā)揮越來(lái)越重要的作用,本文試圖將價(jià)值鏈理論應(yīng)用于房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)踐中,

二、價(jià)值鏈理論

1.理論回顧

價(jià)值鏈理論是由波特在《競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)》一書(shū)中提出的概念,他指出“每一個(gè)企業(yè)都是用來(lái)進(jìn)行設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、營(yíng)銷(xiāo)、交貨以及對(duì)產(chǎn)品起輔助作用的各種活動(dòng)的集合,所有這些活動(dòng)都可以用價(jià)值鏈表示出來(lái)”。他認(rèn)為“協(xié)調(diào)一致的價(jià)值鏈將支持企業(yè)在相關(guān)產(chǎn)業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)中獲取競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)”。波特提出了每一個(gè)企業(yè)的價(jià)值鏈都是由以獨(dú)特方式聯(lián)結(jié)在一起的九種基本的活動(dòng)類(lèi)別構(gòu)成的,“價(jià)值鏈將一個(gè)企業(yè)分解為戰(zhàn)略性相關(guān)的許多活動(dòng),企業(yè)正是通過(guò)比其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手更廉價(jià)或更出色地開(kāi)展這些重要的戰(zhàn)略活動(dòng)來(lái)贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的?！?/p>

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是以營(yíng)利為目的,從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈分析也是以波特的價(jià)值鏈理論為基石,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈構(gòu)成依然遵循波特的價(jià)值鏈理論基本結(jié)構(gòu)。根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)所涉及的諸多環(huán)節(jié),將企業(yè)價(jià)值鏈的基本活動(dòng)分為投資決策、項(xiàng)目建設(shè)前期、項(xiàng)目施工建設(shè)、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)、物業(yè)管理五個(gè)方面;企業(yè)價(jià)值鏈的輔助活動(dòng)由企業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施管理、人力資源、技術(shù)開(kāi)發(fā)、材料采購(gòu)組合而成。這九項(xiàng)活動(dòng)構(gòu)成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的價(jià)值鏈,其核心就是充分運(yùn)用項(xiàng)目全生命周期理論,通過(guò)企業(yè)的運(yùn)作和管理,實(shí)現(xiàn)對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全過(guò)程控制的管理模式。

根據(jù)上述分析我們可以繪出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)價(jià)值鏈圖,如圖1。

2.風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈

通過(guò)以上分析可以看出,傳統(tǒng)的價(jià)值鏈概念并未考慮風(fēng)險(xiǎn)的影響。事實(shí)上,企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的每一環(huán)節(jié)都潛藏著風(fēng)險(xiǎn),它所進(jìn)行的每一項(xiàng)活動(dòng)都是與風(fēng)險(xiǎn)密不可分的。因此,有必要在價(jià)值鏈分析中增加風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)的影響。

所謂風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈,就是在傳統(tǒng)價(jià)值鏈的基礎(chǔ)上,將風(fēng)險(xiǎn)影響注入其中,從風(fēng)險(xiǎn)角度考慮各項(xiàng)活動(dòng)的價(jià)值創(chuàng)造和轉(zhuǎn)移,探索企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別、評(píng)估和防范的整個(gè)過(guò)程。由于風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈突出了風(fēng)險(xiǎn)對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的影響,因而這一概念更加具有現(xiàn)實(shí)意義。

三、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一種通過(guò)預(yù)測(cè)未知的將來(lái)需求而進(jìn)行的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)過(guò)程。因而,不確定性也就是房地產(chǎn)投資獲取未來(lái)利益的風(fēng)險(xiǎn)性是整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的根基,房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的過(guò)程通常也可以分為投資決策、建設(shè)前期、項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)4個(gè)階段,不同的階段存在著不同的風(fēng)險(xiǎn)。

(1)投資決策階段。由于存在大量的不確定因素,因而在房地產(chǎn)投資過(guò)程中,這一階段的風(fēng)險(xiǎn)最大,直接影響著投資項(xiàng)目的成敗。這一階段主要的風(fēng)險(xiǎn)因素可大致分為政策風(fēng)險(xiǎn),經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn),區(qū)域社會(huì)環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)和開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)風(fēng)險(xiǎn)。(2)建設(shè)前期。這一時(shí)期的工作量大、涉及面廣、不確定因素較多,僅次于投資決策階段,融資風(fēng)險(xiǎn)和設(shè)計(jì)風(fēng)險(xiǎn)是這階段的主要風(fēng)險(xiǎn)因素。(3)項(xiàng)目建設(shè)階段。這一階段的風(fēng)險(xiǎn)主要有成本控制風(fēng)險(xiǎn)、工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)、工期風(fēng)險(xiǎn)。(4)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)階段。項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后,開(kāi)發(fā)商應(yīng)盡快將商品房租售出去以實(shí)回收資金并獲取利潤(rùn);相反,已建好的商品房因種種原因不能租售出去,則會(huì)房屋滯銷(xiāo)、資金積壓,影響公司的經(jīng)營(yíng)和發(fā)展。售價(jià)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)是這一階段的主要風(fēng)險(xiǎn)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資過(guò)程各階段主要風(fēng)險(xiǎn)如圖3所示。

四、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估

所謂風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,是指在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行量化,確定這些風(fēng)險(xiǎn)可能的影響程度,客觀的予以衡量,以便進(jìn)一步對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行決策分析,正確的選擇風(fēng)險(xiǎn)處理的方法和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的方案。風(fēng)險(xiǎn)結(jié)果的不確定性意味著風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后果不止一種,幾種都有可能出現(xiàn),每種后果都有對(duì)應(yīng)的發(fā)生概率。因此,可以將風(fēng)險(xiǎn)作為一種隨機(jī)變量,引入概率分布來(lái)描述風(fēng)險(xiǎn)的變化規(guī)律。

風(fēng)險(xiǎn)作為一種隨機(jī)變量,可以通過(guò)期望值、標(biāo)準(zhǔn)差以及風(fēng)險(xiǎn)度來(lái)描述其特性。

1.期望值

期望值E(X),也稱(chēng)均值,是指一個(gè)隨機(jī)變量的幾種可能后果以其各自概率進(jìn)行加權(quán)平均所得到的平均數(shù),它反映隨機(jī)變量重復(fù)發(fā)生時(shí)結(jié)果的平均值。

期望值

式中: ―隨機(jī)變量;

―隨機(jī)變量的第 個(gè)取值;i =1,2,3,…,n

―隨機(jī)變量取的概率。

從風(fēng)險(xiǎn)衡量的角度,某一風(fēng)險(xiǎn)事件的期望值反映事件的實(shí)際產(chǎn)出。實(shí)際產(chǎn)出與目標(biāo)之間的偏離程度反映該風(fēng)險(xiǎn)事件的風(fēng)險(xiǎn)程度。該偏離程度越大,說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)事件的風(fēng)險(xiǎn)程度也越大。

2.標(biāo)準(zhǔn)差

標(biāo)準(zhǔn)差SD(Standard Deviation),也記作,是指隨機(jī)變量各個(gè)可能后果與期望值的絕對(duì)偏差程度。它反映隨機(jī)事件可能后果值與期望值之間的分散程度。

標(biāo)準(zhǔn)差 =

=

式中: ―隨機(jī)變量的第個(gè)取值;=1,2,3,…,n

―隨機(jī)變量取的概率。

標(biāo)準(zhǔn)差數(shù)值的大小,反映了隨機(jī)變量在期望值附近的集中程度。一般來(lái)說(shuō),標(biāo)準(zhǔn)差數(shù)值越小,隨機(jī)變量在期望值附近越集中,隨機(jī)變量風(fēng)險(xiǎn)越小。標(biāo)準(zhǔn)差數(shù)值越大,隨機(jī)變量在期望值離散程度越大,隨機(jī)變量風(fēng)險(xiǎn)越大。

3.風(fēng)險(xiǎn)度的正態(tài)分布描述

期望值、標(biāo)準(zhǔn)差只能從一個(gè)側(cè)面反映方案的風(fēng)險(xiǎn)程度,單純依靠期望值、標(biāo)準(zhǔn)差無(wú)法判斷方案風(fēng)險(xiǎn)程度的高低。因此這里提出風(fēng)險(xiǎn)度的定義,以求用一個(gè)統(tǒng)一的指標(biāo)全面反映方案的風(fēng)險(xiǎn)程度。如果估計(jì)風(fēng)險(xiǎn)變量變化在任意一范圍之間,均值出現(xiàn)的可能性最大,大于或小于均值的數(shù)值出現(xiàn)的機(jī)會(huì)均等,則可以采用正態(tài)分布來(lái)描述。

所以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)度也是可以用正態(tài)分布描述的。

正態(tài)分布的密度函數(shù)為: =

式中:都是常數(shù),則稱(chēng)隨機(jī)變量x服從參數(shù)為的正態(tài)分布,記作。隨機(jī)變量x的數(shù)學(xué)期望,標(biāo)準(zhǔn)差 。

4.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)方法

對(duì)于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的綜合分析,在實(shí)踐工作中主要是應(yīng)用層次分析法。

層次分析法(AHP,the Analytical Hierarchy Process)是將與決策總是有關(guān)的元素分解成目標(biāo)、準(zhǔn)則、方案等層次,在此基礎(chǔ)之上進(jìn)行定性和定量分析的決策方法。這種方法的特點(diǎn)是在對(duì)復(fù)雜的決策問(wèn)題的本質(zhì)、影響因素及其內(nèi)在關(guān)系等進(jìn)行深入分析的基礎(chǔ)上,利用較少的定量信息使決策的思維過(guò)程數(shù)學(xué)化,從而為多目標(biāo)、多準(zhǔn)則或無(wú)結(jié)構(gòu)特性的復(fù)雜決策問(wèn)題提供簡(jiǎn)便的決策方法。尤其適合于對(duì)決策結(jié)果難于直接準(zhǔn)確計(jì)量的場(chǎng)合。

五、結(jié)論

本文回顧并深入分析了價(jià)值鏈理論,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)在價(jià)值鏈中的作用做了詳細(xì)論述。房地產(chǎn)企業(yè)在投資決策階段、建設(shè)前期、項(xiàng)目建設(shè)期、營(yíng)銷(xiāo)階段和物業(yè)管理階段可能遇到各種風(fēng)險(xiǎn),本文通過(guò)風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈對(duì)其進(jìn)行了識(shí)別并加以分析,在風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的基礎(chǔ)上通過(guò)期望值、標(biāo)準(zhǔn)差和風(fēng)險(xiǎn)度三個(gè)指標(biāo)進(jìn)行了風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,并引入層次分析法作為房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)方法。風(fēng)險(xiǎn)價(jià)值鏈管理是一種項(xiàng)目全過(guò)程整合的管理方式,它細(xì)化了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn),為決策者正確認(rèn)識(shí)并有效防范風(fēng)險(xiǎn)提供了很好的方法。

參考文獻(xiàn):

[1]邁克爾•波特:競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)[M].華夏出版社,2003

[2]李寶山:管理經(jīng)濟(jì)學(xué)[M]. 北京:企業(yè)管理出版社,1997

房產(chǎn)投資價(jià)值分析范文第2篇

【關(guān)鍵詞】 投資性房地產(chǎn)； 公允價(jià)值計(jì)量模式； SWOT分析法

投資性房地產(chǎn)，是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。由于投資性房地產(chǎn)在用途、狀態(tài)、持有目的等方面與作為生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所和用于銷(xiāo)售的房地產(chǎn)有顯著區(qū)別，2006年的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》規(guī)定，企業(yè)應(yīng)將投資性房地產(chǎn)作為一項(xiàng)資產(chǎn)單獨(dú)計(jì)量，并在滿(mǎn)足特定條件的情況下，允許采用公允價(jià)值計(jì)量模式對(duì)其進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。據(jù)《我國(guó)上市公司2010年執(zhí)行企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則情況分析報(bào)告》顯示，截至2011年4月30日，擁有投資性房地產(chǎn)的833家上市公司中，27家上市公司采用了公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，占比3.24%。說(shuō)明新準(zhǔn)則實(shí)行五年來(lái)，我國(guó)企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量仍然保持謹(jǐn)慎態(tài)度。公允價(jià)值計(jì)量模式與成本模式相比有怎樣的差異，公允價(jià)值計(jì)量模式處于怎樣的運(yùn)行環(huán)境，企業(yè)應(yīng)采取什么對(duì)策做好投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量工作，本文應(yīng)用SWOT方法對(duì)以上問(wèn)題作簡(jiǎn)要分析，期望對(duì)準(zhǔn)則制定者、監(jiān)管機(jī)構(gòu)和企業(yè)完善會(huì)計(jì)政策有所裨益。

SWOT分析方法是一種發(fā)展戰(zhàn)略分析方法，它最初用于企業(yè)戰(zhàn)略分析，包括分析企業(yè)的優(yōu)勢(shì)（Strengths）、劣勢(shì)（Weaknesses）、機(jī)會(huì)（Opportunities）和威脅（Threats），然后用系統(tǒng)的思想將這些似乎獨(dú)立的因素相互匹配起來(lái)進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)，使得企業(yè)戰(zhàn)略計(jì)劃的制定更加科學(xué)全面。SWOT方法是一種結(jié)構(gòu)化的平衡系統(tǒng)分析體系，它自形成以來(lái)，被廣泛應(yīng)用于企業(yè)戰(zhàn)略研究與競(jìng)爭(zhēng)分析，成為戰(zhàn)略管理和競(jìng)爭(zhēng)情報(bào)的重要分析工具?，F(xiàn)在，SWOT分析以其顯著的結(jié)構(gòu)化和系統(tǒng)性的特征被廣泛應(yīng)用于許多領(lǐng)域。本文選用SWOT分析法分析公允價(jià)值計(jì)量模式，優(yōu)劣勢(shì)分析主要著眼于公允價(jià)值計(jì)量模式自身的特點(diǎn)及其與成本模式的比較，而機(jī)會(huì)和威脅分析將注意力放在外部環(huán)境給公允價(jià)值計(jì)量模式應(yīng)用帶來(lái)的影響上，最后將內(nèi)部分析和外部分析結(jié)合起來(lái)，提出完善公允價(jià)值計(jì)量模式的政策建議。

一、公允價(jià)值計(jì)量模式的優(yōu)勢(shì)S（Strengths）

（一）公允價(jià)值計(jì)量模式能夠客觀反映投資性房地產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)狀況

投資性房地產(chǎn)的范圍包括已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物，它直接面向需求市場(chǎng)，具有投資額大、投資回報(bào)周期長(zhǎng)和投資風(fēng)險(xiǎn)大的特點(diǎn)。由于投資性房地產(chǎn)用于賺取租金或增值收益，采用公允價(jià)值計(jì)量模式可以及時(shí)反映其資產(chǎn)狀況和盈利能力，提高會(huì)計(jì)信息的及時(shí)性和相關(guān)性，幫助財(cái)務(wù)報(bào)表使用者作出正確的經(jīng)濟(jì)決策。

（二）公允價(jià)值計(jì)量模式有助于改善企業(yè)財(cái)務(wù)指標(biāo)

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則前，企業(yè)將投資性房地產(chǎn)劃分為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)，按照資產(chǎn)取得成本進(jìn)行初始計(jì)量，按期計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)。采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值調(diào)整為公允價(jià)值，前期計(jì)提的折舊或攤銷(xiāo)予以轉(zhuǎn)銷(xiāo)。一方面，由于我國(guó)房?jī)r(jià)總體趨勢(shì)為在波動(dòng)中上漲，多數(shù)企業(yè)采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值和企業(yè)所有者權(quán)益同時(shí)增加，降低了企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率，提高了企業(yè)的融資能力。另一方面，由于公允價(jià)值計(jì)量模式不再計(jì)提折舊或攤銷(xiāo)，不確認(rèn)業(yè)務(wù)成本，即使在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值不變的情況下，企業(yè)當(dāng)期利潤(rùn)總額也會(huì)增加；若是投資性房地產(chǎn)價(jià)格上漲，由于公允價(jià)值上升，確認(rèn)的公允價(jià)值變動(dòng)損益會(huì)使利潤(rùn)總額上漲幅度擴(kuò)大。因此，公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用能夠改善企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，潤(rùn)色財(cái)務(wù)報(bào)表。

二、公允價(jià)值計(jì)量模式的劣勢(shì)W（Weaknesses）

（一）公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用條件嚴(yán)格并存在一定的執(zhí)行成本

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)同時(shí)滿(mǎn)足下列條件：1.房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；2.企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，從而對(duì)公允價(jià)值作出合理的估計(jì)。準(zhǔn)則還規(guī)定，同一企業(yè)只能采取一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。因此，有確鑿證據(jù)表明企業(yè)所有的投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得時(shí)，才可采用公允價(jià)值計(jì)量模式。由于企業(yè)擁有的投資性房地產(chǎn)可能處于不同的地理位置，房地產(chǎn)交易市場(chǎng)的活躍程度不同，并非所有的投資性房地產(chǎn)都可以達(dá)到準(zhǔn)則要求；又由于企業(yè)財(cái)會(huì)部門(mén)的資源有限，一般需要委托專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)參與公允價(jià)值評(píng)估，這就給企業(yè)帶來(lái)一定的成本負(fù)擔(dān)。

（二）公允價(jià)值計(jì)量模式會(huì)計(jì)處理過(guò)程相對(duì)復(fù)雜

稅法規(guī)定，資產(chǎn)在持有期間公允價(jià)值的變動(dòng)不計(jì)入應(yīng)納稅所得額，資產(chǎn)折舊可以計(jì)入企業(yè)生產(chǎn)成本。投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值計(jì)量模式后，資產(chǎn)的賬面價(jià)值與計(jì)稅基礎(chǔ)會(huì)產(chǎn)生暫時(shí)性差異，財(cái)會(huì)人員計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)需要調(diào)整利潤(rùn)總額，確認(rèn)遞延所得稅，增加了會(huì)計(jì)核算的復(fù)雜性。

（三）公允價(jià)值計(jì)量模式會(huì)加劇企業(yè)利潤(rùn)總額的波動(dòng)

公允價(jià)值計(jì)量模式要求在資產(chǎn)負(fù)債表日將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值調(diào)整為公允價(jià)值，兩者的差額計(jì)入公允價(jià)值變動(dòng)損益，從而對(duì)利潤(rùn)總額產(chǎn)生影響。如果投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)頻繁，變化幅度較大，那么企業(yè)利潤(rùn)總額將隨之波動(dòng)，影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的穩(wěn)定性，甚至導(dǎo)致投資者和債權(quán)人作出不利的投資決策。

（四）公允價(jià)值計(jì)量模式引發(fā)利潤(rùn)與現(xiàn)金流的背離

凈利潤(rùn)是基于企業(yè)權(quán)責(zé)發(fā)生制會(huì)計(jì)處理基礎(chǔ)產(chǎn)生的，而權(quán)責(zé)發(fā)生制導(dǎo)致了凈利潤(rùn)與現(xiàn)金流的相互背離。在資產(chǎn)負(fù)債表日，投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益，引起利潤(rùn)總額的變化，但這種變化在處置投資性房地產(chǎn)前僅僅反映在企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中，并沒(méi)有真正的現(xiàn)金流變動(dòng)，所以公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用加劇了利潤(rùn)與現(xiàn)金流的背離，增加了利潤(rùn)分配的難度。

三、公允價(jià)值計(jì)量模式當(dāng)前的發(fā)展機(jī)會(huì)O（Opportunities）

（一）新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同于國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則，為公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用創(chuàng)造了良好的發(fā)展平臺(tái)

國(guó)外采用公允價(jià)值計(jì)量投資性房地產(chǎn)已有豐富的經(jīng)驗(yàn)，并取得了階段性的成果，我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則正是借鑒于國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則，目的是提高我國(guó)會(huì)計(jì)信息與國(guó)外會(huì)計(jì)信息的可比性，增加我國(guó)財(cái)務(wù)報(bào)告在國(guó)際資本市場(chǎng)上的認(rèn)可度?？紤]到我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)，公允價(jià)值可靠性有待提高，為避免人為操縱利潤(rùn)的現(xiàn)象出現(xiàn)，我國(guó)投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則制定了與我國(guó)經(jīng)濟(jì)環(huán)境相適應(yīng)的后續(xù)計(jì)量模式，為公允價(jià)值計(jì)量模式的發(fā)展做了正確的引導(dǎo)。

（二）目前我國(guó)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)良好，多數(shù)投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)價(jià)值實(shí)現(xiàn)了保值增值

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展，通脹壓力日益增強(qiáng)，土地資源稀缺性使得房地產(chǎn)不再僅僅是企業(yè)的一種生產(chǎn)要素，而是成為企業(yè)的一種投資項(xiàng)目，也成為了企業(yè)貯藏財(cái)富的一種手段。當(dāng)前物價(jià)水平穩(wěn)步上漲，貨幣購(gòu)買(mǎi)力有所下降，多數(shù)投資性房地產(chǎn)通過(guò)收取租金或高價(jià)出售實(shí)現(xiàn)了資本保值增值，增強(qiáng)了擴(kuò)大公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用范圍的必要性和可行性。

四、公允價(jià)值計(jì)量模式面臨的環(huán)境威脅T（Threats）

（一）為擠出房地產(chǎn)泡沫，政府出臺(tái)了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策

2010年4月17日，國(guó)務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》（簡(jiǎn)稱(chēng)國(guó)十條），通知要求遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策。2010年國(guó)十條開(kāi)始執(zhí)行，政府出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，希望能夠遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作，擠出房地產(chǎn)泡沫。政府的宏觀調(diào)控雖然一定程度上促進(jìn)了我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展，但同時(shí)也引發(fā)了企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)的擔(dān)憂(yōu)。為了防止投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值下跌給企業(yè)帶來(lái)的不利影響，企業(yè)謹(jǐn)慎采用公允價(jià)值計(jì)量模式，遏制了公允價(jià)值計(jì)量模式的進(jìn)一步發(fā)展。

（二）我國(guó)大多數(shù)企業(yè)依然選用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量

投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則規(guī)定，企業(yè)可根據(jù)其擁有的投資性房地產(chǎn)的特點(diǎn)自行選擇后續(xù)計(jì)量模式，而成本模式和公允價(jià)值模式的不同選擇降低了企業(yè)會(huì)計(jì)信息的可比性。截至2011年4月30日，96.76%的上市公司依然采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)。企業(yè)沒(méi)有選用公允價(jià)值計(jì)量模式，是為了維持與同行業(yè)同地區(qū)企業(yè)的會(huì)計(jì)信息的可比性。成本計(jì)量模式占主導(dǎo)地位的環(huán)境制約了公允價(jià)值計(jì)量模式的發(fā)展。

（三）我國(guó)尚未形成完善的房地產(chǎn)信息披露機(jī)制

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值是指在公平交易中，熟悉情況的當(dāng)事人之間自愿進(jìn)行房地產(chǎn)交易的價(jià)格。通常在確定房地產(chǎn)的公允價(jià)值時(shí)，需要參照活躍市場(chǎng)上同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格，因此，建立一個(gè)完善的房地產(chǎn)信息披露機(jī)制至關(guān)重要。目前，我國(guó)房地產(chǎn)交易仍處于自發(fā)狀態(tài)，交易信息披露不充分，這就給投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定造成了困難，也降低了公允價(jià)值的可靠性，阻礙了公允價(jià)值計(jì)量模式的普遍應(yīng)用。

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式SWOT分析結(jié)論詳見(jiàn)表1。

五、完善投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的政策建議

（一）SO策略——加強(qiáng)監(jiān)督和指導(dǎo)

會(huì)計(jì)政策選擇給企業(yè)盈余管理提供了可能，投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的選擇也不例外。目前已采用公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)試圖依靠公允價(jià)值的優(yōu)勢(shì)抓住外部機(jī)會(huì)，一方面出于企業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展的考慮，另一方面可能立足于企業(yè)當(dāng)前的盈余管理動(dòng)機(jī)。為了促進(jìn)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的健康發(fā)展，規(guī)范公允價(jià)值計(jì)量模式的應(yīng)用，監(jiān)管層應(yīng)加強(qiáng)對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式實(shí)踐的監(jiān)督和指導(dǎo)。首先，要結(jié)合理論和實(shí)踐研究，從準(zhǔn)則層面進(jìn)一步規(guī)范會(huì)計(jì)處理。雖然我國(guó)在引入公允價(jià)值時(shí)保持了謹(jǐn)慎態(tài)度，準(zhǔn)則對(duì)公允價(jià)值計(jì)量模式制定了嚴(yán)謹(jǐn)?shù)牟僮饕?guī)范，但是政策漏洞依然存在，例如投資性房地產(chǎn)與非投資性房地產(chǎn)之間的轉(zhuǎn)換條件較為寬松，企業(yè)可通過(guò)資產(chǎn)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)換實(shí)現(xiàn)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換，違背了公允價(jià)值計(jì)量模式不得轉(zhuǎn)為成本模式的規(guī)定，因此，需要在理論和實(shí)踐發(fā)展中進(jìn)一步完善準(zhǔn)則。其次，要強(qiáng)制企業(yè)在報(bào)表附注中詳細(xì)披露投資性房地產(chǎn)的信息，包括介紹投資性房地產(chǎn)的資產(chǎn)狀況，論證采用公允價(jià)值計(jì)量模式的合理性，充分披露公允價(jià)值的確定方法、信息來(lái)源和估值技術(shù)等相關(guān)信息，增強(qiáng)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值信息的可信度。最后，要加強(qiáng)對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的審計(jì)。由于我國(guó)尚未建立比較完善的房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估體系，公允價(jià)值審計(jì)也還處于初級(jí)階段，因此，審計(jì)人員需要特別注重風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)徲?jì)理念在投資性房地產(chǎn)中的運(yùn)用，增加審計(jì)資源的投入，加強(qiáng)與各個(gè)相關(guān)方面的溝通，搜集充分證據(jù)后對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的運(yùn)用作出客觀評(píng)價(jià)。

（二）ST策略——規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)

從投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式的優(yōu)勢(shì)和它面臨的環(huán)境威脅來(lái)看，沒(méi)有良好的運(yùn)行環(huán)境，公允價(jià)值計(jì)量模式自身的優(yōu)勢(shì)難以發(fā)揮，因此，監(jiān)管部門(mén)需要盡快規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，完善房地產(chǎn)信息披露機(jī)制。要建立一個(gè)規(guī)范的房地產(chǎn)交易平臺(tái)，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)和交易信息披露的管理，改變當(dāng)前的混亂秩序，增加房地產(chǎn)交易價(jià)格的透明度，構(gòu)建房地產(chǎn)價(jià)值信息的數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，充分披露房地產(chǎn)市場(chǎng)行情的動(dòng)態(tài)發(fā)展，為企業(yè)獲取準(zhǔn)確有效的房地產(chǎn)公允價(jià)值信息提供有利條件。

（三）WO策略——提高會(huì)計(jì)人員的執(zhí)業(yè)水平

穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式創(chuàng)造了良好的應(yīng)用環(huán)境，但公允價(jià)值計(jì)量模式要進(jìn)一步發(fā)展還需要克服其應(yīng)用障礙，也就是要提高會(huì)計(jì)人員的執(zhí)業(yè)水平。首先，要幫助會(huì)計(jì)人員從思想上樹(shù)立公允價(jià)值觀念。投資性房地產(chǎn)引入公允價(jià)值計(jì)量模式時(shí)間尚短，企業(yè)會(huì)計(jì)人員對(duì)公允價(jià)值計(jì)量還很陌生，存在一定畏難情緒，因此，要提高會(huì)計(jì)人員對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的認(rèn)知和認(rèn)可，樹(shù)立正確的公允價(jià)值計(jì)量觀。其次，要進(jìn)一步完善投資性房地產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的技術(shù)指導(dǎo)，出臺(tái)技術(shù)規(guī)范條例，增加相關(guān)技術(shù)培訓(xùn)，幫助會(huì)計(jì)人員克服評(píng)估技術(shù)難題。再次，要增強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)責(zé)任，利用道德規(guī)范和法律規(guī)范約束會(huì)計(jì)人員職業(yè)行為，以提高公允價(jià)值計(jì)量模式會(huì)計(jì)信息的質(zhì)量。

（四）WT策略——披露兩種模式的計(jì)量結(jié)果

要想弱化公允價(jià)值計(jì)量模式劣勢(shì)和避免外部環(huán)境的威脅，最有效的方法就是同時(shí)披露公允價(jià)值計(jì)量模式和成本計(jì)量模式的計(jì)量結(jié)果。披露兩種財(cái)務(wù)報(bào)表，方便財(cái)務(wù)報(bào)表使用者根據(jù)自身對(duì)公允價(jià)值的判斷作出經(jīng)濟(jì)決策。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求企業(yè)只能選用一種后續(xù)計(jì)量模式計(jì)量企業(yè)所有的投資性房地產(chǎn)，并且公允價(jià)值計(jì)量模式不能轉(zhuǎn)為成本模式，而房地產(chǎn)市場(chǎng)不穩(wěn)定因素較多，實(shí)現(xiàn)準(zhǔn)則要求難度較大。雖然披露兩種計(jì)量結(jié)果會(huì)增加會(huì)計(jì)人員的工作量，但是可以突破準(zhǔn)則限制，也可以弱化公允價(jià)值計(jì)量模式本身的缺陷。

此外，國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則規(guī)定采用成本模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)的企業(yè)，要在報(bào)表附注中披露其公允價(jià)值，也給我國(guó)實(shí)現(xiàn)雙軌披露提供了借鑒。因此，在我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量發(fā)展的初期，采用雙軌披露制度，或許能夠有效推動(dòng)公允價(jià)值計(jì)量模式的發(fā)展。

通過(guò)上述分析，可以得出應(yīng)用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量模式，一方面要從公允價(jià)值模式本身出發(fā)，完善會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)范；另一方面要從公允價(jià)值模式應(yīng)用外部環(huán)境出發(fā)，創(chuàng)造良好的發(fā)展條件，同時(shí)要提高會(huì)計(jì)人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)，增強(qiáng)應(yīng)用公允價(jià)值計(jì)量水平。只有這樣，才可趨利避害、揚(yáng)長(zhǎng)避短。隨著投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則在實(shí)踐中的發(fā)展和相關(guān)理論研究的深入，相信我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量在相關(guān)各方的努力下能夠取得長(zhǎng)足的發(fā)展，并對(duì)我國(guó)會(huì)計(jì)信息披露產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響。

【主要參考文獻(xiàn)】

[1] 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).會(huì)計(jì)[M].北京：中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社，2011：121-135.

[2] 張奇峰，張鳴，戴佳君.投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)影響與決定因素：以北辰實(shí)業(yè)為例[J].會(huì)計(jì)研究，2011（8）：22-29.

房產(chǎn)投資價(jià)值分析范文第3篇

【關(guān)鍵詞】上市公司；投資性房地產(chǎn)；公允價(jià)值

一、我國(guó)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的特點(diǎn)

隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，涉足房地產(chǎn)投資的企業(yè)越來(lái)越多。2006年我國(guó)在借鑒國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、全面修訂企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則之際，新增《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn)》，首次要求對(duì)以投資為目的而持有的房地產(chǎn)單獨(dú)確認(rèn)。該準(zhǔn)則充分考慮我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)不完善的實(shí)際情況，很多地方體現(xiàn)中國(guó)特色，特別在投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量方面表現(xiàn)得十分謹(jǐn)慎。

首先是有條件地采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量。與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則優(yōu)先采用公允價(jià)值計(jì)量不同，我國(guó)準(zhǔn)則側(cè)重于采用成本模式。準(zhǔn)則規(guī)定采用公允價(jià)值模式計(jì)量投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)具備兩個(gè)條件：a.有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)；b.同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其相關(guān)信息能夠從房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上取得。企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷(xiāo)，應(yīng)當(dāng)以會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益。公允價(jià)值模式確定后，不能再變更為成本模式。

其次涉及公允價(jià)值模式下對(duì)相關(guān)資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)轉(zhuǎn)換差額的處理。與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比，我國(guó)準(zhǔn)則的特點(diǎn)是對(duì)同一資產(chǎn)價(jià)值發(fā)生增減不同方向變化產(chǎn)生的差額區(qū)別對(duì)待。規(guī)定如果轉(zhuǎn)換當(dāng)日公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，差額計(jì)入當(dāng)期損益；如果大于賬面價(jià)值，應(yīng)當(dāng)將差額在己計(jì)提的減值準(zhǔn)備或跌價(jià)準(zhǔn)備的范圍內(nèi)計(jì)入當(dāng)期損益，剩余部分計(jì)入資本公積。在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí)按照此方法處理，而存貨及自建投資性房地產(chǎn)則無(wú)論價(jià)值增加或減少其差額都計(jì)入當(dāng)期損益。

最后在披露方面，國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求在成本模式下仍應(yīng)披露投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值，我國(guó)準(zhǔn)則規(guī)定公允價(jià)值計(jì)量模式的企業(yè)要披露公允價(jià)值確定依據(jù)與方法，而采用成本模式的企業(yè)并不要求披露公允價(jià)值。

二、上市公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)狀

我國(guó)對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的所具有的謹(jǐn)慎特點(diǎn)不僅在準(zhǔn)則制定時(shí)表露無(wú)遺，而且還能得到上市公司準(zhǔn)則應(yīng)用時(shí)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的充分證明?？傮w上看，07、08、09三年間，存在投資性房地產(chǎn)的上市公司分別為630家、690家和772家，分別約占上市公司總數(shù)的40%、42%、45%。其中絕大部分采用成本模式計(jì)量，采用公允價(jià)值模式計(jì)量的極少，筆者結(jié)合有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)并通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)公開(kāi)資料查閱相關(guān)上市公司報(bào)表，確認(rèn)三年分別為17家、20家和25家（見(jiàn)附表），分別約占2.70%、2.90%、3.24%，可見(jiàn)企業(yè)對(duì)公允價(jià)值模式的運(yùn)用普遍相當(dāng)謹(jǐn)慎，遠(yuǎn)低于此前市場(chǎng)普遍預(yù)期。2010年由于房?jī)r(jià)繼續(xù)高漲，物業(yè)稅呼之欲出，很多企業(yè)由此擔(dān)心增加投資性房地產(chǎn)的稅收負(fù)擔(dān)，沒(méi)有新增采用公允價(jià)值計(jì)量的上市公司。因此2010年仍然保持為25家。下面就其具體應(yīng)用情況作些描述：

（一）從涉及行業(yè)來(lái)看，以房地產(chǎn)類(lèi)公司居多

25家中，房地產(chǎn)公司9家，占36%，它們分別是：津?yàn)I發(fā)展、臥龍地產(chǎn)、正和股份、金融街、金宇車(chē)城、中航地產(chǎn)、泛海建設(shè)、世茂股份、武漢控股（該公司2010年房地產(chǎn)行業(yè)收入超過(guò)60%，實(shí)現(xiàn)向房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型）。另外銀行業(yè)4家，占16%，分別是：中國(guó)銀行、交通銀行、深發(fā)展及寧波銀行。其他12家分別涉及商業(yè)零售業(yè)、紡織業(yè)、化工業(yè)、釀酒業(yè)、航空業(yè)等等。這主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)類(lèi)公司資產(chǎn)中投資性房地產(chǎn)相對(duì)其他行業(yè)來(lái)說(shuō)較多，特別是一些擁有商業(yè)地產(chǎn)的公司，采用公允價(jià)值計(jì)量更能發(fā)揮其反映資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值的優(yōu)勢(shì)，對(duì)公司和投資者而言更有意義。這種現(xiàn)象在2007年剛開(kāi)始實(shí)施新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則時(shí)并不明顯，在近兩年，特別是2009年隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)日益火爆，公允價(jià)值計(jì)量受到更多房地產(chǎn)公司青睞。

（二）從投資性房地產(chǎn)業(yè)務(wù)對(duì)公司影響看，多數(shù)公司影響不大

這可從兩個(gè)比重進(jìn)行分析。一是投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比例。25家公司中12家的占比只有1%左右，應(yīng)該說(shuō)投資性房地產(chǎn)少的公司，無(wú)論采用成本模式還是公允價(jià)值模式對(duì)公司影響都不大。與之相對(duì)的是10家比重接近或超過(guò)10%，有1家投資性房地產(chǎn)占總資產(chǎn)比重甚至快達(dá)到90%。但總的來(lái)看，并沒(méi)有象通常所料想的那樣，表現(xiàn)出投資性房地產(chǎn)較多的公司偏好公允價(jià)值計(jì)量的現(xiàn)象。二是房地產(chǎn)租金收入占營(yíng)業(yè)收入比重。根據(jù)2010年財(cái)務(wù)報(bào)表分析，有14家公司在營(yíng)業(yè)收入中沒(méi)有單獨(dú)列出房地產(chǎn)租金收入，可見(jiàn)比例相當(dāng)?shù)?，有單?dú)列出的9家超過(guò)1%，1家不足1%，另外1家房地產(chǎn)公司沒(méi)有單列租金收入，全部包括在房地產(chǎn)行業(yè)收入中披露。

（三）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值確定依據(jù)與方法各異，大多數(shù)公司有披露

根據(jù)2010年年報(bào)，有10家根據(jù)獨(dú)立評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估報(bào)告確定，但有2家并未列出具體評(píng)估公司名稱(chēng)，10家參考同市場(chǎng)同類(lèi)房地產(chǎn)價(jià)格由公司自行確定，有3家根據(jù)第三方調(diào)查報(bào)告確定，另外有2家沒(méi)有說(shuō)明確定依據(jù)。無(wú)論是評(píng)估給出還是自行確定，大多數(shù)只是較籠統(tǒng)地說(shuō)明按市場(chǎng)法確定公允價(jià)值，具體方法不明。

（四）投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值內(nèi)部控制制度建設(shè)剛剛起步，大多數(shù)公司還是空白

投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制是為保證投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值合法有效取得及其相關(guān)信息真實(shí)準(zhǔn)確完整披露而制定和實(shí)施的一整套操作程序、管理方法與控制措施。25家公司中，只有昆百大、金融街、中航地產(chǎn)、世茂股份4家公布投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的內(nèi)部控制制度或管理辦法，其他21家公司雖然按照證監(jiān)會(huì)要求建立公司內(nèi)部控制制度并對(duì)其運(yùn)行效果由會(huì)計(jì)師事務(wù)所予以鑒證，在內(nèi)部控制制度的很多方面與投資性房地產(chǎn)有一定關(guān)聯(lián)，但對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值的確定依據(jù)、方法、原則等方面并沒(méi)有建立起有效內(nèi)部管理制度。

三、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量存在的問(wèn)題

從以上應(yīng)用現(xiàn)狀的描述中我們可以發(fā)現(xiàn)，很多公司選用公允價(jià)值是以反映公司資產(chǎn)真實(shí)價(jià)值，向報(bào)表使用者提供與其決策更為相關(guān)的會(huì)計(jì)信息為目的的，他們?yōu)楣蕛r(jià)值計(jì)量作了十分有益的嘗試。但由此也可發(fā)現(xiàn)很多問(wèn)題，主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（一）利用公允價(jià)值計(jì)量進(jìn)行盈余管理

與成本模式相比，采用公允價(jià)值計(jì)量時(shí)不用計(jì)提投資性房地產(chǎn)折舊攤銷(xiāo)，可以降低當(dāng)期費(fèi)用，提高公司利潤(rùn)，同時(shí)在近兩年房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升的背景下，還可以提高資產(chǎn)總額，降低資產(chǎn)負(fù)債率，產(chǎn)生公允價(jià)值變動(dòng)收益進(jìn)一步提高公司利潤(rùn)。采用公允價(jià)值計(jì)量即使存在使公司業(yè)績(jī)不穩(wěn)定、降低折舊稅盾作用、增加資產(chǎn)評(píng)估成本等因素，但兩相比較，公允價(jià)值計(jì)量的種種優(yōu)勢(shì)為避免上市公司“披星戴帽”或做到賬面扭虧為盈或粉飾財(cái)務(wù)狀況以滿(mǎn)足融資要求等等還是具有顯而易見(jiàn)的良好效果，因而為一些公司所利用。以ST華僑（600759）為例，其2007年年報(bào)顯示，2007年度新增13.181億元投資性房地產(chǎn)，當(dāng)年因公允價(jià)值上升增加資產(chǎn)580萬(wàn)元，與投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值收益580萬(wàn)元相比，因無(wú)需計(jì)提折舊而增加的利潤(rùn)5270萬(wàn)元（按取得成本13.181億元和折舊年限25年估計(jì)）更為可觀。再如，深方大（000055）2007年度非經(jīng)常性收益總額是利潤(rùn)總額的2倍多，其中投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益金額為4232萬(wàn)元，占非經(jīng)常性收益5701萬(wàn)元的74.23%，扣除非經(jīng)常性收益后的歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-3262萬(wàn)元。可知，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)收益是該公司當(dāng)年實(shí)現(xiàn)賬面盈利的主要因素。

（二）公允價(jià)值確定存在較大的可操縱空間

我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中雖然規(guī)定有確鑿證據(jù)公允價(jià)值可持續(xù)可靠取得條件下可使用公允價(jià)值計(jì)量，并要求對(duì)公允價(jià)值的確定方法與依據(jù)予以披露，但究竟具體使用什么方法與依據(jù)仍由公司自主確定，這無(wú)疑給上市公司留下很大的操作空間?？梢哉f(shuō)，公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用關(guān)鍵在其確定依據(jù)與方法上，然而通過(guò)對(duì)上市公司公允價(jià)值確定方法與依據(jù)的分析可知，實(shí)際上很多公司是參照市場(chǎng)價(jià)自行確定計(jì)算公允價(jià)值的，也沒(méi)有說(shuō)明計(jì)算方法與程序，有的雖然說(shuō)明依據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估價(jià)格但并沒(méi)有披露具體評(píng)估機(jī)構(gòu)名稱(chēng)和評(píng)估報(bào)告書(shū)，還有的根本沒(méi)披露其公允價(jià)值確定依據(jù)，確定方法與程序的說(shuō)明也較籠統(tǒng)，有的公司投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值變動(dòng)幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)年同類(lèi)市場(chǎng)正常增長(zhǎng)幅度，這不能不使報(bào)表使用者對(duì)其價(jià)值真實(shí)性客觀性產(chǎn)生懷疑。另外，建立公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度的公司很少，有的即使有也是流于形式，多數(shù)公司仍缺乏這種自我約束機(jī)制，使公允價(jià)值確定更加主觀隨意。

（三）投資性房地產(chǎn)信息披露不夠充分、不夠規(guī)范

主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：第一，持有土地使用權(quán)的信息披露較少。按照我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的界定，投資性房地產(chǎn)包括已出租的土地使用權(quán)，持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)，已出租的房屋建筑物三部分。近些年很多公司因地址搬遷或擴(kuò)建需要，擁有土地使用權(quán)的情況較普遍。但從25家采用公允價(jià)值計(jì)量的公司報(bào)表分析，投資性房地產(chǎn)涉及范圍幾乎都是房屋建筑物，很少涉及土地使用權(quán)。公司的土地使用權(quán)似乎全部作為無(wú)形資產(chǎn)處理了，還在每年按土地使用權(quán)的規(guī)定年限攤銷(xiāo)成本，這種做法顯然無(wú)法反映一些上市公司囤地的投資目的與實(shí)際收益，沒(méi)有讓報(bào)表使用者取得投資性房地產(chǎn)完整信息。新華社2010年10月的報(bào)道曾披露，泛海建設(shè)（000046）在北京繁華地帶購(gòu)置的4塊土地閑置6年，其間5次調(diào)整建設(shè)規(guī)劃。據(jù)估算，在這6年期間開(kāi)發(fā)商僅靠坐收土地和房地產(chǎn)自然升值的利潤(rùn)就超過(guò)200億元?？墒窃诠緢?bào)表投資性房地產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)附注中卻找不到有關(guān)這些土地使用權(quán)的重要信息。第二，25家公司中有13家沒(méi)有投資性房地產(chǎn)具體項(xiàng)目名稱(chēng)，只有房屋、建筑物的成本與公允價(jià)值變動(dòng)分類(lèi)數(shù)據(jù)資料，報(bào)表閱讀者無(wú)法了解公司主要投資性房地產(chǎn)的項(xiàng)目名稱(chēng)、位置、面積、單位價(jià)格，同類(lèi)或類(lèi)似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格及其他相關(guān)信息，無(wú)法根據(jù)會(huì)計(jì)報(bào)告判斷上市公司采用的計(jì)量方法是否恰當(dāng)。

四、投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的規(guī)范

在我國(guó)企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則持續(xù)趨同的大背景下，投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量符合財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)未來(lái)發(fā)展方向。針對(duì)上市公司在應(yīng)用投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量中存在的許多問(wèn)題，建議從以下四方面進(jìn)一步予以規(guī)范：

（一）完善公允價(jià)值計(jì)量與披露的相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，加強(qiáng)政府監(jiān)管

第一是加快制定我國(guó)公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則。2011年5月，美國(guó)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)（FASB）與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)（IASB）共同了關(guān)于公允價(jià)值計(jì)量和披露的最新規(guī)定，以實(shí)現(xiàn)公允價(jià)值項(xiàng)目趨同。制定我國(guó)公允價(jià)值計(jì)量準(zhǔn)則顯得更加緊迫。以此作為投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量的指導(dǎo)性文件，保證公允價(jià)值取得、評(píng)估和變動(dòng)的準(zhǔn)確性。第二是完善投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。要求企業(yè)披露與公允價(jià)值確定的一些相關(guān)因素，如具體項(xiàng)目名稱(chēng)、位置、面積等。參考國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則對(duì)投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值估價(jià)作法，要求上市公司聘請(qǐng)經(jīng)過(guò)有關(guān)部門(mén)認(rèn)定的專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估，并要求披露評(píng)估報(bào)告，不能企業(yè)自己評(píng)估或聘請(qǐng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)以及其他非專(zhuān)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)，避免人為操縱企業(yè)利潤(rùn)。第三是規(guī)范土地使用權(quán)歸類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)，以確保以投資為目的而持有的土地歸入投資性房地產(chǎn)，完整披露相關(guān)信息。

（二）完善房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境，為公允價(jià)值計(jì)量創(chuàng)造條件

第一完善房地產(chǎn)市場(chǎng)信息?；钴S的市場(chǎng)是公允價(jià)值運(yùn)用的基本前提，但是我國(guó)目前房地產(chǎn)缺乏完善的市場(chǎng)，價(jià)格及相關(guān)信息不健全。為了增強(qiáng)公允價(jià)值的公正性和客觀性，國(guó)家應(yīng)采取有效措施，比如建立良好的交易環(huán)境、推行適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠政策等，培育活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。第二加快推行包括《評(píng)估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》在內(nèi)的資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則體系，規(guī)范投資性房地產(chǎn)評(píng)估方法，提高資產(chǎn)評(píng)估質(zhì)量與公信力。

（三）建立健全投資性房地產(chǎn)公允價(jià)值計(jì)量?jī)?nèi)部控制制度

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)融入全球化步伐加快，公司面臨的的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大，為此我國(guó)監(jiān)管部門(mén)不斷提高對(duì)上市公司建立內(nèi)部控制及其信息披露的要求。為與內(nèi)部控制整體要求相一致，有必要要求上市公司就公允價(jià)值訂立內(nèi)部控制制度制定審議程序，用以明確公司以公允價(jià)值計(jì)量資產(chǎn)的計(jì)量依據(jù)、計(jì)量程序與計(jì)量原則，并嚴(yán)格、有效地將其執(zhí)行，有助于公允價(jià)值計(jì)量的操作，降低隨意性，提高會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的相關(guān)性和可靠性。

（四）加強(qiáng)教育與培訓(xùn)，提高會(huì)計(jì)人員職業(yè)判斷能力

公允價(jià)值的引入增加了大量的職業(yè)判斷的內(nèi)容，這對(duì)會(huì)計(jì)人員的職業(yè)判斷能力提出了更高的要求，為鼓勵(lì)公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的運(yùn)用，必須加強(qiáng)對(duì)會(huì)計(jì)人員有關(guān)公允價(jià)值的教育和培訓(xùn)，提高我國(guó)會(huì)計(jì)人員整體職業(yè)判斷水平。另一方面，公允價(jià)值計(jì)量中大量不確定因素的存在，為企業(yè)利潤(rùn)操縱提供了方便，這就要求我們加強(qiáng)會(huì)計(jì)人員的守法意識(shí)和職業(yè)道德教育，從主觀上消除利潤(rùn)操縱的動(dòng)機(jī)。

參考文獻(xiàn)：

[1]企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)――投資性房地產(chǎn).

[2]國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第40號(hào)――投資性房地產(chǎn).

[3]相關(guān)上市公司2007年――2011年公告,上海(深圳)證券交易所網(wǎng)站.

[4]張鳴.投資性房地產(chǎn)中公允價(jià)值計(jì)量模式選擇的影響研究[J].財(cái)會(huì)學(xué)習(xí),2010,2.

房產(chǎn)投資價(jià)值分析范文第4篇

[關(guān)鍵詞]投資；企業(yè)價(jià)值；自由現(xiàn)金流

中圖分類(lèi)號(hào)：F276.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1009-914X（2015）14-0326-01

近幾年，理性投資理念逐步戰(zhàn)勝過(guò)去狂熱的非理性投資成為主流，投資者在選取財(cái)務(wù)指標(biāo)，分析上市公司的財(cái)務(wù)狀況時(shí)也更加謹(jǐn)慎。自由現(xiàn)金流作為財(cái)務(wù)分析的重要指標(biāo)，然而在股票投資者分析投資價(jià)值時(shí)卻很少提及。巴菲特甚至認(rèn)為：“自由現(xiàn)金流是衡量企業(yè)是否值得投資的唯一指標(biāo)。”他指出：“一般的準(zhǔn)則，諸如股息率、市盈率甚至是成長(zhǎng)率，除非他們能夠提供一家企業(yè)未來(lái)現(xiàn)金流入流出的任何線索，否則這些技術(shù)指標(biāo)沒(méi)有任何意義，甚至還會(huì)誤導(dǎo)投資者作出決策?！?/p>

1 基于自由現(xiàn)金流指標(biāo)的企業(yè)投資價(jià)值判定

ZN公司是由大連JN股份有限公司重組之后上市的一家公司，并與2009年7月15日在深圳證券交易所上市。公司主營(yíng)業(yè)務(wù)由原鐵合金冶煉轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和土木工程建筑（以下數(shù)據(jù)來(lái)源于巨潮資訊網(wǎng)和東方財(cái)富網(wǎng)）。

1.1 ZN公司自由現(xiàn)金流指標(biāo)的水平

企業(yè)投資價(jià)值分析時(shí)，一般選擇五年的自由現(xiàn)金流量指標(biāo)。本文通過(guò)分析ZN公司2009-2013年公開(kāi)財(cái)務(wù)報(bào)告中的數(shù)據(jù)，計(jì)算得出自由現(xiàn)金流量表。

表：ZN公司2009-2013年自由現(xiàn)金流量表

單位：萬(wàn)元

從表中看到，ZN公司2009-2013年自由現(xiàn)金流不夠穩(wěn)定，多為負(fù)數(shù)，且呈現(xiàn)遞增趨勢(shì)。這說(shuō)明公司在經(jīng)營(yíng)上存在風(fēng)險(xiǎn)，股利發(fā)放能力減弱，不具有投資價(jià)值的能力。下面就公司財(cái)務(wù)情況進(jìn)行更深層次的分析。

1.2 自由現(xiàn)金流反映的ZN公司財(cái)務(wù)狀況

1.2.1 主營(yíng)業(yè)務(wù)不具備盈利能力

首先，主營(yíng)業(yè)務(wù)作為自由現(xiàn)金流的核心，對(duì)企業(yè)自身創(chuàng)造現(xiàn)金的能力至關(guān)重要。毛利率是一個(gè)能衡量企業(yè)盈利能力的指標(biāo)，ZN公司房產(chǎn)銷(xiāo)售收入和建筑施工收入僅占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的29%，可見(jiàn)該公司的主要收入來(lái)源不是這兩項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)收到的現(xiàn)金。而物業(yè)收入及其他的毛利率高于上述兩者，說(shuō)明該公司主要的兩項(xiàng)銷(xiāo)售業(yè)務(wù)并不賺錢(qián)。通過(guò)查看ZN公司2009-2013年公開(kāi)財(cái)務(wù)報(bào)告中的現(xiàn)金流量表，發(fā)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量均為負(fù)數(shù)，進(jìn)一步說(shuō)明ZN公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)不具備盈利能力。ZN公司自2008年重組后上市，處于從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的初期，由于生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)都處于磨合期，設(shè)備和人力資源的利用率低，材料消耗大，導(dǎo)致成本過(guò)高。同時(shí)，為了擴(kuò)展市場(chǎng)必須要投入大量資金，采用能將產(chǎn)品推向市場(chǎng)的一切手段，因而有可能導(dǎo)致公司這一時(shí)期的自由現(xiàn)金流為入不敷出的狀態(tài)。

其次，為了完整反映ZN公司盈利能力，再來(lái)分析ZN公司凈利潤(rùn)率和市盈率指標(biāo)水平。該公司凈利潤(rùn)率比較穩(wěn)定維持在8%。而市盈率總體呈下降水平，近五年的平均市盈率為15.24，一般來(lái)說(shuō)，市盈率水平在14-20，說(shuō)明公司處于正常水平，這些指標(biāo)都反映ZN公司具有盈利能力。但是，凈利潤(rùn)率和市盈率等指標(biāo)存在著不足：一是市盈率指標(biāo)不夠穩(wěn)定。市盈率是股票市場(chǎng)價(jià)格與每股收益之比。通過(guò)調(diào)整股票的K線能看到該公司09-13年的股價(jià)波動(dòng)較大，每股收益也在1左右頻繁波動(dòng)，所以各年的市盈率相差較大，由此算出的ZN公司平均市盈率在判斷企業(yè)未來(lái)盈利能力上存在缺陷。二是凈利潤(rùn)率指標(biāo)不具有說(shuō)服力。從2009-2013年的利潤(rùn)表中看到，ZN公司接受大量來(lái)自捐贈(zèng)、政府補(bǔ)貼及索賠的現(xiàn)金，并且還有很多現(xiàn)金沒(méi)有收回，這部分錢(qián)沒(méi)有真正流入企業(yè)，所以?xún)衾麧?rùn)為正，而自由現(xiàn)金流為負(fù)的現(xiàn)象就正常了。美國(guó)安然公司就是典型的例子，在安然公司宣稱(chēng)破產(chǎn)前二個(gè)季度，季報(bào)顯示公司盈利為4.23億美元，可現(xiàn)金流居然為-5.27億美元。

綜合以上分析，單獨(dú)使用市盈率和凈利潤(rùn)率指標(biāo)很難能看出公司盈利水平，因此，應(yīng)該以自由現(xiàn)金流指標(biāo)為判斷企業(yè)盈利能力的主要依據(jù)。

1.2.2 過(guò)度增長(zhǎng)的營(yíng)運(yùn)資本存在風(fēng)險(xiǎn)

該公司營(yíng)運(yùn)資本過(guò)度增長(zhǎng)并一度超過(guò)息前稅后利潤(rùn)，最終導(dǎo)致自由現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)數(shù)。一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模和它所需求的營(yíng)運(yùn)資本通常成正相關(guān)，可當(dāng)企業(yè)抑制不住擴(kuò)張的欲望，利潤(rùn)增長(zhǎng)迅猛時(shí)，營(yíng)運(yùn)資本就會(huì)出現(xiàn)過(guò)度增長(zhǎng)的情況，給企業(yè)帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。人們經(jīng)常錯(cuò)誤認(rèn)為，業(yè)務(wù)量增加所帶來(lái)的現(xiàn)金流入會(huì)成為企業(yè)營(yíng)運(yùn)資本增加的來(lái)源，但很多情況下，這一關(guān)系是相反的。ZN公司自2008年重組后，為了在市場(chǎng)上搶占先機(jī)，積極尋求擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模的機(jī)會(huì)，業(yè)務(wù)量也比以前大幅度增加。ZN公司在確保產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售之前，必須要墊付大量的成本（存貨、工資和費(fèi)用增加）。本文選取其中一個(gè)貨周轉(zhuǎn)率指標(biāo)進(jìn)行分析的原因如下：一是自由現(xiàn)金流相對(duì)其他指標(biāo)具有優(yōu)勢(shì)的地方；二是存貨周轉(zhuǎn)率是企業(yè)營(yíng)運(yùn)能力分析的重要指標(biāo)；三是評(píng)價(jià)企業(yè)管理水平的重要內(nèi)容，反映短期償債能力。

通過(guò)計(jì)算，該公司2009-2013年存貨周轉(zhuǎn)率呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，說(shuō)明存貨占用資金過(guò)多，流動(dòng)性變差，存貨轉(zhuǎn)為現(xiàn)金或應(yīng)收賬款的速度減慢，企業(yè)償債能力下降。企業(yè)在管理過(guò)程中可以通過(guò)提高存貨周轉(zhuǎn)率來(lái)增加變現(xiàn)能力。因此，企業(yè)往往營(yíng)運(yùn)資本增加在前，業(yè)務(wù)現(xiàn)金流入在后，這就是ZN公司營(yíng)運(yùn)資本擴(kuò)大后會(huì)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入減少的原因，由此造成ZN公司自由現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)數(shù)。

1.2.3 依賴(lài)籌資活動(dòng)現(xiàn)金流不具有可持續(xù)性

由于ZN公司內(nèi)部生產(chǎn)現(xiàn)金的能力較差，未來(lái)進(jìn)行項(xiàng)目投資的機(jī)會(huì)就減少，那么企業(yè)是依靠什么發(fā)展壯大的呢？從現(xiàn)金流量表看到，該公司籌資活動(dòng)現(xiàn)金流凈額一直高居不下并逐年上漲，這說(shuō)明公司靠借款收到的大量現(xiàn)金大于償還債務(wù)支付的現(xiàn)金，企業(yè)償債能力減弱。而且公司現(xiàn)存貨幣資金與通過(guò)籌資活動(dòng)獲得資金流入的數(shù)額相當(dāng)，也證明該公司的現(xiàn)金來(lái)源主要依賴(lài)籌資。

2009-2013年，ZN公司由于自由現(xiàn)金流為負(fù)而不斷吞噬現(xiàn)金，迫使公司為了正常的經(jīng)營(yíng)生產(chǎn)大量籌資，2013年竟高達(dá)639，816萬(wàn)元。雖說(shuō)籌資活動(dòng)已納入公司發(fā)展規(guī)劃，但是如此之大的籌資活動(dòng)凈額顯然不正常。不管是管理者以擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)、投資為出發(fā)點(diǎn)的主動(dòng)籌資行為，還是由于現(xiàn)金流失靈而不得已的行為，假如公司現(xiàn)有資金不能滿(mǎn)足生產(chǎn)需要，不能使其賬面上貨幣資金繼續(xù)增長(zhǎng)，就不斷向股東伸手要錢(qián)，這種公司就像是一臺(tái)燒錢(qián)機(jī)器，而不是一臺(tái)印鈔機(jī)，不能夠自己產(chǎn)生自由現(xiàn)金流。即使籌資獲得現(xiàn)金可以解燃眉之急，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)看不具備持續(xù)性。因此，這種公司我們?cè)谕顿Y時(shí)一定要謹(jǐn)慎，注意觀望。

2 結(jié)論

（1）由現(xiàn)金流能夠更客觀和真實(shí)地反映企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)狀況，有利于投資者作出正確的投資決策；（2）投資者能夠利用自由現(xiàn)金流判斷企業(yè)未來(lái)投資獲利的能力，在投資時(shí)應(yīng)盡量選擇那些自由現(xiàn)金流比較穩(wěn)定的企業(yè)，可以降低投資虧損的風(fēng)險(xiǎn)；（3）對(duì)于自由現(xiàn)金流不夠穩(wěn)定甚至出現(xiàn)負(fù)數(shù)，通過(guò)大量籌資圈錢(qián)的方式獲得現(xiàn)金流入的企業(yè)，在投資時(shí)一定要謹(jǐn)慎。

參考文獻(xiàn)

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房產(chǎn)投資價(jià)值分析范文第5篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)PE；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)；房企融資需求

[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.03.032

房地產(chǎn)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，尤其在開(kāi)發(fā)階段對(duì)外部融資需求較高。隨著近年來(lái)調(diào)控趨緊，銀行信貸、房地產(chǎn)信托、資本市場(chǎng)IPO、發(fā)債等傳統(tǒng)融資渠道受阻，房地產(chǎn)私募基金（房地產(chǎn)PE）因其門(mén)檻低、運(yùn)作方式靈活受到房企的青睞。

1 我國(guó)房地產(chǎn)私募基金發(fā)展現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)私募基金起步于20世紀(jì)90年代，1995年《境外中國(guó)產(chǎn)業(yè)投資基金管理辦法》鼓勵(lì)海外基金進(jìn)入，房地產(chǎn)PE得以起步。2010年起國(guó)家重點(diǎn)調(diào)控樓市，加劇了房企的資金壓力，而同年發(fā)改委提出要加快股權(quán)投資基金制度建設(shè)，本土基金取代海外基金成為主角，房地產(chǎn)PE進(jìn)入高速發(fā)展期。2013年①我國(guó)本土房地產(chǎn)基金管理機(jī)構(gòu)約510家，累計(jì)管理規(guī)模超過(guò)6000億元，新募基金132只，金額714.7億元；投資案例105個(gè)，金額423.18億元，相較于2010年擴(kuò)大了近6倍（見(jiàn)圖1）。

基于房地產(chǎn)業(yè)金融化程度的不同，我國(guó)房地產(chǎn)PE募資模式與歐美發(fā)達(dá)國(guó)家有很大差異。我國(guó)房地產(chǎn)PE更注重標(biāo)的項(xiàng)目而非基金運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)，一般先確定項(xiàng)目后，再根據(jù)項(xiàng)目特征設(shè)計(jì)基金產(chǎn)品而募資，這與我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)為主的經(jīng)營(yíng)模式相適應(yīng)。我國(guó)缺乏成熟的機(jī)構(gòu)投資者②募集對(duì)象以富裕個(gè)人和民營(yíng)企業(yè)為主，募資能力相對(duì)弱；故多采用結(jié)構(gòu)化的基金產(chǎn)品，即參照信托產(chǎn)品劃分“優(yōu)先、中間、劣后受益人”，信托計(jì)劃作為優(yōu)先受益人參與出資，代替機(jī)構(gòu)投資者的角色完成目標(biāo)籌資金額。據(jù)清科研究中心數(shù)據(jù)，2007―2013年我國(guó)房地產(chǎn)私募基金絕大多數(shù)投向了房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，在金額上占比約92%。一方面是由于項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資涉及金額規(guī)模較大；另一方面是由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)以項(xiàng)目為基本單位，以“開(kāi)發(fā)―出售回款”為主要模式，因而PE盈利模式也偏短期機(jī)會(huì)型，以融資功能為主。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資需求分析

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈

房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)需要大量資金的支持。按開(kāi)發(fā)流程順序，可將其劃分為前期拿地、工程建設(shè)和租售回款三個(gè)階段。前兩個(gè)階段為資金輸入期，最后一階段則為資金回流期。第一階段，主要現(xiàn)金流出項(xiàng)為土地出讓金，一般來(lái)自企業(yè)自有資金；第二階段，開(kāi)發(fā)商投入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金，保障施工過(guò)程中的流動(dòng)資金，資金主要源自商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、施工企業(yè)墊付資金及企業(yè)自籌資金等；第三階段，開(kāi)發(fā)商通過(guò)預(yù)售和項(xiàng)目竣工租售回流資金，主要支出項(xiàng)為宣傳費(fèi)用和經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，回流資金主要為購(gòu)房款，一般來(lái)自個(gè)人住房按揭貸款、公積金貸款及購(gòu)房者的自有資金。

不難看出，銀行貸款貫穿我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整個(gè)過(guò)程，資金鏈中的主要資金項(xiàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金、建筑企業(yè)及房企流動(dòng)資金及個(gè)人購(gòu)房款等都直接或間接來(lái)自商業(yè)銀行貸款。這種依賴(lài)債權(quán)融資結(jié)構(gòu)的資金來(lái)源期限短，不適合需長(zhǎng)期占用資金的持有經(jīng)營(yíng)類(lèi)項(xiàng)目和回款速度慢的租賃類(lèi)項(xiàng)目。

2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源

2010年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)密集調(diào)控，銀行體系收緊銀根以預(yù)防因房地產(chǎn)資金鏈斷裂而引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，限購(gòu)令削弱了市場(chǎng)需求，導(dǎo)致房企快速銷(xiāo)售回款這一資金回流渠道受阻，還本付息能力降低；而2014年以來(lái)，隨著房市“降溫”，資金回流變得更為困難。此外，2006年起我國(guó)加強(qiáng)了對(duì)外資投資房地產(chǎn)業(yè)的限制以避免過(guò)度投資和投機(jī)，海外資金流入量減少。從圖2中可以看出，2007―2014年第二季度，直接銀行貸款（國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款）在房企資金來(lái)源渠道中的比例呈下降趨勢(shì)，利用外資規(guī)模也較小，而企業(yè)自籌資金比例上升，已成為最主要的資金來(lái)源。

雖然房企資金來(lái)源結(jié)構(gòu)發(fā)生調(diào)整，但商業(yè)銀行信貸仍是當(dāng)前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)的最大保障。據(jù)統(tǒng)計(jì)③，2013年我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金總額12.2萬(wàn)億元，其中直接銀行貸款（國(guó)內(nèi)貸款和個(gè)人按揭貸款）占比27.6%，加上自籌資金和定金及預(yù)付款中的間接委托貸款（大部分是銀行抵押貸款），銀行信貸實(shí)際上占到了房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的53.7%，遠(yuǎn)高于國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)40%。造成這種現(xiàn)象的主要原因之一就是我國(guó)房企自籌資金中仍以債權(quán)資金，特別是銀行貸款等私募債權(quán)為主。由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)商業(yè)銀行的依賴(lài)度過(guò)高，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)行過(guò)程中的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)易轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而可能影響實(shí)體經(jīng)濟(jì)。

就整體趨勢(shì)而言，我國(guó)房企傳統(tǒng)資金來(lái)源渠道變窄，而企業(yè)自籌資金的壓力增大。當(dāng)前自籌資金中的債權(quán)資金比重較大，融資期限短易造成回款壓力，且實(shí)質(zhì)上仍較多依賴(lài)商業(yè)銀行貸款（抵押貸款形式）。為改變?nèi)谫Y結(jié)構(gòu)，房企應(yīng)尋求更靈活多樣地股權(quán)融資方式，根據(jù)資金用途合理設(shè)計(jì)企業(yè)自籌資金來(lái)源和期限結(jié)構(gòu)。

3 房地產(chǎn)私募基金發(fā)展方向

3.1 發(fā)展?jié)摿?/p>

除銀行信貸外，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還有信托、基金、共同開(kāi)發(fā)、融資租賃等多種快速發(fā)展的外部融資方式。但相對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的整體資金需求而言，這類(lèi)融資渠道規(guī)模仍然較小。2013年房企外部資金來(lái)源中，非信貸和銷(xiāo)售回款渠道（包括基金、信托、外債、民間借貸等）資金僅占8.7%。 僅就房地產(chǎn)私募基金一項(xiàng)來(lái)看，2013年實(shí)現(xiàn)投資63.16億美元，僅占當(dāng)年全國(guó)房地產(chǎn)投資總額的0.49%左右，房企資金總額的0.35%；即使考慮它的累計(jì)資金管理規(guī)模6000多億元，也不足該年房企資金量的0.5%。而國(guó)際上股權(quán)私募作為來(lái)源渠道占比通常達(dá)到30%以上，美國(guó)則高達(dá)70%～80%，對(duì)比來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)私募基金還有很大的發(fā)展空間。

從國(guó)際范圍來(lái)看，房地產(chǎn)PE一般有公司制、信托制和合伙之三種組織運(yùn)作形式，而合伙制由于稅收優(yōu)惠和激勵(lì)約束等方面的優(yōu)勢(shì)，更受投資者青睞。我國(guó)2007年新修訂的《合伙企業(yè)法》確立了有限合伙企業(yè)的法律地位，為私募股權(quán)基金組織建設(shè)奠定了良好的基礎(chǔ)。此外國(guó)家發(fā)改委在2010年明確提出要加快股權(quán)投資基金制度建設(shè)，而2011年年初新 《基金法》草案也擬將房地產(chǎn)投資基金納入其中，這意味著房地產(chǎn)PE有望確立正式法律地位，走向規(guī)范化，利于擴(kuò)大規(guī)模運(yùn)作形成房地產(chǎn)私募市場(chǎng)。

信貸環(huán)境變化沖擊了現(xiàn)有房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)，致使資金供給減少，融資成本上升，迫使房企尋求新的融資渠道。房地產(chǎn)PE本質(zhì)上是一種定向于房地產(chǎn)業(yè)的投資基金。從投資者的角度看，可通過(guò)資產(chǎn)組合投資與管理滿(mǎn)足其高收益、低風(fēng)險(xiǎn)的投資需求。從融資方房企的角度看，房地產(chǎn)PE能集中零散資金，在籌資成本、資金來(lái)源等方面也具有較強(qiáng)的可行性。

由于投資渠道匱乏，過(guò)去十年間我國(guó)個(gè)人投資者主要直接投資于房地產(chǎn)終端產(chǎn)品，如住房、商鋪等。2014年上半年調(diào)查顯示④，我國(guó)部分一、二線城市住房投資回報(bào)率已跌至2%，低于同期銀行存款利率，直接投資于終端房地產(chǎn)產(chǎn)品的收益率大幅下降，房地產(chǎn)去投資化趨勢(shì)顯現(xiàn)。為追求收益性，這一部分的資金將尋找其他投資途徑，從終端投資轉(zhuǎn)向過(guò)程投資，有利于成為房地產(chǎn)PE最大的潛在資金供給者。民營(yíng)企業(yè)發(fā)展迅速，追逐利潤(rùn)的動(dòng)機(jī)強(qiáng)烈，借助房地產(chǎn)PE的專(zhuān)業(yè)管理和分散化投資，可降低行業(yè)進(jìn)入壁壘，間接擴(kuò)大企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍和規(guī)模。短期來(lái)看，富裕個(gè)人投資者和民營(yíng)企業(yè)將是房地產(chǎn)PE投資的主要力量。而從長(zhǎng)期來(lái)看，比照國(guó)外房地產(chǎn)PE以養(yǎng)老基金為主要資金來(lái)源的現(xiàn)狀，隨著風(fēng)險(xiǎn)控制能力的增強(qiáng)和政策的放開(kāi)，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)和社保基金等機(jī)構(gòu)投資者也會(huì)逐步成為重要的投資力量。

3.2 介入時(shí)點(diǎn)

房地產(chǎn)私募基金應(yīng)用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段，主要優(yōu)勢(shì)有兩點(diǎn)：一是投資方式靈活，限制少，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各階段皆可利用；二是私募基金可利用自身在金融或房地產(chǎn)項(xiàng)目管理方面的專(zhuān)業(yè)背景，提供咨詢(xún)、管理等技術(shù)層面的服務(wù)，促進(jìn)項(xiàng)目的決策、拓展。

3.2.1 拿地階段

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金鏈的運(yùn)作始于土地出讓?zhuān)恋爻杀臼欠康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的主要組成部分，平均約占30%。2007年12月，人民銀行和銀監(jiān)會(huì)共同出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》中規(guī)定“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓金的貸款”，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自籌資金能力提出了更高的要求。

我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金多來(lái)自其他項(xiàng)目銷(xiāo)售款和自身積累現(xiàn)金流。資本市場(chǎng)上發(fā)債或IPO融資方式雖然融資規(guī)模較大，速度較快，但對(duì)融資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和財(cái)務(wù)表現(xiàn)要求較高。且此類(lèi)大規(guī)模融資往往是基于企業(yè)層面而非單一項(xiàng)目，對(duì)預(yù)期有良好收益率的房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金支持效果有限。房地產(chǎn)私募基金投資則主要與具體項(xiàng)目相聯(lián)系，在土地投標(biāo)時(shí)就通過(guò)股權(quán)投資方式介入，不僅能針對(duì)性地滿(mǎn)足房企的資金需求，而且可通過(guò)早期介入更好地管理和控制融資項(xiàng)目，對(duì)該項(xiàng)目施加更大的影響，從而規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，土地出讓階段進(jìn)入的房地產(chǎn)私募基金投資會(huì)持續(xù)至項(xiàng)目建成出售才會(huì)退出，資金存續(xù)期為2∽3年，較多采用股東股權(quán)回購(gòu)和物業(yè)拆分出售的退出方式。

3.2.2 工程建設(shè)階段

作為該階段主要資金來(lái)源的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件較嚴(yán)，除必須具備《國(guó)有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》四證外，還要求貸款項(xiàng)目具有一定比例的自有資金（最低為30%），并在銀行貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)。通常在獲得“四證”前，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目會(huì)有一段時(shí)間的資金缺口，是房地產(chǎn)PE介入的良好時(shí)點(diǎn)。

該階段資金來(lái)源和流向涉及建筑施工企業(yè)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、商業(yè)銀行等多個(gè)主體，資金運(yùn)作較為復(fù)雜。房地產(chǎn)PE在此階段介入，不僅能以靈活的方式解決資金缺口，還能發(fā)揮第三方智庫(kù)的作用。在資金方面，可推薦有實(shí)力的建筑商以此延長(zhǎng)開(kāi)發(fā)商付款期限，可協(xié)助開(kāi)發(fā)商四證齊全后向銀行貸款；在項(xiàng)目管理方面，能及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目定位，提高項(xiàng)目投資的可行性，協(xié)助項(xiàng)目的后期包裝及運(yùn)作。

3.2.3 租售回款階段

項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后，即可通過(guò)租售回款，回流資金主要來(lái)自購(gòu)房者的個(gè)人銀行按揭貸款和公積金貸款，資金回流的情況決定了一個(gè)項(xiàng)目的盈利與否。不考慮信貸環(huán)境，造成此階段資金缺口的原因一般有三種，一是未能按期獲得預(yù)售許可證，二是銷(xiāo)售情況不理想，三是項(xiàng)目性質(zhì)為長(zhǎng)期持有經(jīng)營(yíng)，回款速度慢。

房地產(chǎn)PE可據(jù)資金缺口原因靈活融資以滿(mǎn)足資金需求，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。因未能獲得預(yù)售許可證造成的資金短缺時(shí)間通常較短，房地產(chǎn)PE可通過(guò)信托計(jì)劃融資后先為購(gòu)房者提供按揭貸款，待項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后再將上述按揭貸款項(xiàng)目轉(zhuǎn)給銀行而推出，資金周轉(zhuǎn)速度及安全度均較高。對(duì)于銷(xiāo)售不理想的項(xiàng)目，房地產(chǎn)PE既可提供資金協(xié)助房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)再次開(kāi)發(fā)或?qū)⒎慨a(chǎn)重新裝修定位，以此提升項(xiàng)目投資價(jià)值；也可以將其視作不良資產(chǎn)，收購(gòu)后進(jìn)行拆分組合，包裝后再出售、融資或租賃以獲得投資收益，退出方式靈活。對(duì)于第三種原因造成的資金短缺，房地產(chǎn)PE則可通過(guò)股權(quán)投資參與項(xiàng)目的管理運(yùn)作，該類(lèi)投資方式對(duì)房地產(chǎn)PE而言，風(fēng)險(xiǎn)較低，能獲得長(zhǎng)期較穩(wěn)定的現(xiàn)金流，也有利于形成“開(kāi)發(fā)――長(zhǎng)期持有”的經(jīng)營(yíng)模式，提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值。

4 小結(jié)

房地產(chǎn)私募基金會(huì)通過(guò)非公開(kāi)募集的方式，向投資者發(fā)行受益憑證從而募得資金，并由專(zhuān)業(yè)的房地產(chǎn)投資管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行資金運(yùn)作和管理，同時(shí)兼具融資和專(zhuān)業(yè)第三方管理雙重職能。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是我國(guó)當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)的重要環(huán)節(jié)和主要價(jià)值創(chuàng)造過(guò)程，但隨著房市調(diào)控，信貸環(huán)境改變，過(guò)去主要依托于商業(yè)銀行貸款的資金結(jié)構(gòu)受到?jīng)_擊，需要尋求其他低成本、高靈活度的融資方式。而房地產(chǎn)PE運(yùn)作靈活，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期拿地、工程建設(shè)、竣工租售等各個(gè)環(huán)節(jié)都能較為靈活地設(shè)計(jì)資金結(jié)構(gòu)，滿(mǎn)足房企資金需求，契合其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，是較為理想的外部融資方式。

但需要注意的是，我國(guó)房地產(chǎn)PE尚處于起步階段，體量較小，其作為開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的作用非常有限。一方面，這預(yù)示著房地產(chǎn)PE在我國(guó)的發(fā)展空間較大；另一方面，也折射出房地產(chǎn)PE面臨的一些困境。首先，我國(guó)房地產(chǎn)PE并沒(méi)有明確的法律地位和相關(guān)法律規(guī)范，難以形成規(guī)模市場(chǎng)。其次，我國(guó)缺乏成熟的機(jī)構(gòu)投資者和穩(wěn)定的資金來(lái)源。從國(guó)際范圍來(lái)看，養(yǎng)老基金是最大且穩(wěn)定的資金來(lái)源，但我國(guó)相對(duì)應(yīng)的社?；鹜顿Y限制比較嚴(yán)格，僅限于銀行存款、買(mǎi)賣(mài)國(guó)債和其他具有良好流動(dòng)性的金融工具，其中銀行存款和國(guó)債比例不得低于50%；其他機(jī)構(gòu)投資者如保險(xiǎn)公司也被限制投資房地產(chǎn)業(yè)。此外，房地產(chǎn)PE退出渠道有限，房企上市和公開(kāi)發(fā)行債券的審查嚴(yán)格，且耗時(shí)較長(zhǎng)；而貸款證券化和REITS等國(guó)際常見(jiàn)投資渠道，一定程度上限制了房地產(chǎn)PE的發(fā)展。

不難看出，房地產(chǎn)PE在政策法規(guī)層面仍有諸多限制。但作為房企融資的新興模式，其應(yīng)更加關(guān)注如何通過(guò)靈活的資金結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，更好地滿(mǎn)足開(kāi)發(fā)過(guò)程中的資金需求；同時(shí)注重培養(yǎng)專(zhuān)業(yè)人才，參與投資項(xiàng)目的監(jiān)督、指導(dǎo)，促使房企業(yè)優(yōu)化資源配置，提高開(kāi)發(fā)效率。

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