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會計制度與稅法在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的確認上存在一定的差異。對于將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等方面，會計上認為是一種內(nèi)部結(jié)轉(zhuǎn)關(guān)系，不符合一般商品銷售收入的確認原則，不作銷售處理，按成本轉(zhuǎn)賬；稅法則規(guī)定應(yīng)視同銷售確認相關(guān)的收入、成本和費用。下面以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的房地產(chǎn)用于對外出租為例，說明視同銷售業(yè)務(wù)的會計處理與納稅調(diào)整。

例：甲公司是一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2004年6月30日，將一棟剛剛開發(fā)完工的房產(chǎn)出租給乙公司，租期為2年，租金總額240000元。該房產(chǎn)的賬面價值為800000元，市場價格為1000000元。租賃到期后，甲公司將該房產(chǎn)出售給丙公司，售價1100000元。假定甲公司按20年攤銷該房屋的成本，不考慮殘值，于每年末確認租賃收入并攤銷相關(guān)費用，城建稅率為7％，教育費附加為3％。

2004年6月，甲公司將房屋出租給乙公司：

借：出租開發(fā)產(chǎn)品-出租產(chǎn)品800000

貸：庫存商品800000

2004年12月31日，甲公司確認房產(chǎn)租賃收入60000元（240000÷24個月×6個月）：

借：銀行存款（或應(yīng)收賬款）60000

貸：其他業(yè)務(wù)收入60000

應(yīng)繳營業(yè)稅＝60000×5％＝3000（元）；

應(yīng)繳城市維護建設(shè)稅＝3000×7％＝210（元）；

應(yīng)交教育費附加＝3000×3％＝90（元）。

借：其他業(yè)務(wù)支出3300

貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交營業(yè)稅3000

應(yīng)交稅金-應(yīng)交城市維護建設(shè)稅210

其他應(yīng)交款-應(yīng)交教育費附加90

同時，攤銷出租房屋成本20000[800000÷（20×12）×6]：

借：其他業(yè)務(wù)支出20000

貸：出租開發(fā)產(chǎn)品-出租產(chǎn)品攤銷20000

2004年，甲公司將開發(fā)完工的房屋出租給乙公司，會計上確認租賃業(yè)務(wù)的收入、成本及稅金。而根據(jù)相關(guān)稅法規(guī)定，除確認租賃所得外，還應(yīng)視同銷售確認房屋銷售收入1000000元、銷售成本800000元，確認所得200000元。

另外，會計上攤銷出租房屋的成本為20000元，而該房屋的計稅價值為1000000元，稅務(wù)上應(yīng)攤銷出租房屋成本25000元[1000000÷（20×12）×6].

可見，2004年稅務(wù)處理比會計處理多計銷售所得200000元，多攤銷成本5000元，因此，甲公司在申報2004年企業(yè)所得稅時，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額195000元。

2005年，會計上攤銷出租房屋的成本為40000元，而稅務(wù)上應(yīng)攤銷出租房屋的成本為50000元，會計處理比稅務(wù)處理少計成本10000元。因此，甲公司在申報2005年企業(yè)所得稅時，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額10000元。

2006年6月30日，甲公司將房屋出售給丙公司：

借：銀行存款（或應(yīng)收賬款）1100000

貸：主營業(yè)務(wù)收入

1100000

應(yīng)繳營業(yè)稅＝1100000×5％＝55000（元）；

應(yīng)繳城市維護建設(shè)稅＝55000×7％＝3850（元）；

應(yīng)交教育費附加＝55000×3％＝1650（元）。

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加60500

貸：應(yīng)交稅金-應(yīng)交營業(yè)稅55000

應(yīng)交稅金-應(yīng)交城市維護建設(shè)稅3850

其他應(yīng)交款-應(yīng)交教育費附加1650

此時，“出租開發(fā)產(chǎn)品-出租產(chǎn)品攤銷”科目的余額為80000元（800000÷20×2），結(jié)轉(zhuǎn)房屋的銷售成本，

借：主營業(yè)務(wù)成本720000

出租開發(fā)產(chǎn)品-出租產(chǎn)品攤銷80000

貸：出租開發(fā)產(chǎn)品-出租產(chǎn)品800000

2006年，會計上攤銷出租房屋的成本為20000元[800000÷（20×12）×6，而稅務(wù)上應(yīng)攤銷出租房屋的成本為25000元[1000000÷（20×12）×6]，會計處理比稅務(wù)處理少攤銷成本5000元。

另外，甲公司將該房屋出售時，會計和稅務(wù)上均確認銷售收入1100000元、主營業(yè)務(wù)稅金及附加60500元，但該房產(chǎn)的會計成本為72000元，計稅成本為900000元（1000000－1000000÷20×2），即會計處理比稅務(wù)處理少計銷售成本180000元。

因此，甲公司在申報2006年企業(yè)所得稅時，應(yīng)調(diào)減應(yīng)納稅所得額185000元。

綜上所述，如果將2004年—2006年作為一個期間看，應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額＝2004年調(diào)增額＋2005年調(diào)增額＋2006年調(diào)增額＝195000＋（－10000）＋（－185000）＝0.