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摘要通過分析日本房地產(chǎn)泡沫的金融政策因素及日本政府運(yùn)用金融政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，反映金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的具體影響，并以此得出中國政府對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)控的一些啟示。

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)貼現(xiàn)率信貸總量信貸結(jié)構(gòu)權(quán)益融資

房地產(chǎn)業(yè)的資金大部分來自于各種金融機(jī)構(gòu)，金融政策的調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)有著巨大的影響力，這種影響力可以從兩個(gè)方面來看：一是面向全社會金融政策對房地產(chǎn)業(yè)的影響；二是社會為了達(dá)到一定的目的而通過金融政策對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行引導(dǎo)，以利于房地產(chǎn)業(yè)及整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。后者在國內(nèi)常常稱之為房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控，在所有房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控的方法中，金融政策是較容易以低成本的方式執(zhí)行，并且調(diào)控迅速，效果較好的措施。日本在這方面就有成功的經(jīng)驗(yàn)和失敗的教訓(xùn)，很值得我們借鑒。

1日本催生房地產(chǎn)泡沫的三大金融因素

1.1貼現(xiàn)率與利率調(diào)整導(dǎo)致的貨幣供應(yīng)量擴(kuò)大為房地產(chǎn)泡沫提供資金源頭

在金融市場上，中央銀行貼現(xiàn)率是市場利率的核心，后者一般追隨前者變動，進(jìn)而影響銀行貸款規(guī)模及廣義貨幣供應(yīng)量（M2+CD）的變化。在日本房地產(chǎn)泡沫形成的過程中，貼現(xiàn)率的調(diào)整有著重大的作用。日本1985年9月之后的貨幣供應(yīng)量呈不斷擴(kuò)張的趨勢，1987年2月日本銀行下調(diào)貼現(xiàn)率后，貨幣供應(yīng)增長量超過10%，特別是1987年1月達(dá)到12.4%，創(chuàng)下了高增長率的紀(jì)錄。在貨幣供應(yīng)量大大增加的同時(shí)日本的貨幣流通速度卻很低。1987年的貨幣流通速度是1.059，1988年是1.043，1989年是1.034<……

1990年是1.01。流通速度變化慢說明了貨幣供應(yīng)量相對增加。沒有轉(zhuǎn)向流量的過剩流動性自然就會被用來購買存量，具體地說就是進(jìn)行土地投機(jī)。

1.2信貸總量膨脹為房地產(chǎn)投機(jī)資金大開方便之門

1984年末，日本全國銀行業(yè)對不動產(chǎn)的貸款余額為16.7萬億日元，1989年末上升到超過40萬億日元，1991年年底時(shí)，借款余額上升至45.5萬億日元（含通過非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款部分），其中的一半為城市銀行貸款。除了銀行界加大對不動產(chǎn)的融資以外，以長期投資著稱的壽險(xiǎn)公司對土地和建筑物的投資也有明顯增加。壽險(xiǎn)業(yè)1988年度對土地和建筑物投資總額達(dá)到5.5萬億日元，1989年進(jìn)一步擴(kuò)大至6.5萬億日元。壽險(xiǎn)公司歷來將其收入的一半以上用于對企業(yè)的融資，泡沫經(jīng)濟(jì)期間企業(yè)融資需求大量減少后，壽險(xiǎn)業(yè)對不動產(chǎn)貸款激增。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1989年9月，日本生命、住友生命和第一生命三家壽險(xiǎn)公司分別居日本擁有出租樓宇面積排名之第2、第3和第5名。

1．3信貸結(jié)構(gòu)失衡進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)

1984年末，日本全國銀行業(yè)對不動產(chǎn)的貸款只及制造業(yè)貸款的27%，而1989年則上升到約相當(dāng)于制造業(yè)貸款的74%，房地產(chǎn)業(yè)信貸迅猛增加，整體信貸結(jié)構(gòu)失衡。表1列出了銀行業(yè)向房地產(chǎn)業(yè)貸款的情況。

從表1可以看出銀行對房地產(chǎn)的貸款在泡沫時(shí)期以年增2位數(shù)的速度增加，而對制造業(yè)的貸款1984年以來增勢趨緩，1987～1989年3年間，竟出現(xiàn)了負(fù)增長。

2日本政府針對房地產(chǎn)過熱采取的不動產(chǎn)融資的總量控制措施

1986～1990年間，針對與土地有關(guān)的融資上升過程過猛的現(xiàn)象，日本大藏省曾采取了行政上的干預(yù)措施。

1986年7月和1987年4月、12月，大藏省曾先后三次要求各家金融機(jī)構(gòu)自行控制不動產(chǎn)融資，以免誘發(fā)投機(jī)性土地交易。大藏省要求銀行界的行業(yè)團(tuán)體———全國銀行協(xié)會的成員對投機(jī)性土地交易采取慎重的態(tài)度，同時(shí)還加強(qiáng)了與土地有關(guān)的交易的專項(xiàng)報(bào)告制度。

對不動產(chǎn)融資產(chǎn)生直接影響的，是大藏省自1990年4月1日所采取的不動產(chǎn)融資的總量控制措施。所謂總量控制措施，就是對不動產(chǎn)融資增長速度的一種直接管制，以此達(dá)到將不動產(chǎn)融資余額控制在一定水平以下的目標(biāo)，該直接管制措施曾在1973年付諸實(shí)施過。此次實(shí)施，前后時(shí)間將近兩年，實(shí)施對象除銀行外，還包括信用金庫、壽險(xiǎn)公司和外資金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)，它具體要求有關(guān)的金融機(jī)構(gòu)將每季度不動產(chǎn)融資余額，控制在總貸款余額的增長率以下。日本銀行利用窗口指導(dǎo)，積極配合大藏省的行動。1989年7～9月后，連續(xù)四個(gè)季度要求金融機(jī)構(gòu)減少對不動產(chǎn)投資的增加額。1990年9月開始，要求城市銀行第四季度的新增融資額較上年同期減少30％。

大藏省和日本銀行的干預(yù)很快奏效，1990年第二季度城市銀行貸款額減少了16.7％，這是10年以來的首次減少。

由于針對泡沫經(jīng)濟(jì)的上述政策干預(yù)性極強(qiáng)，因此其執(zhí)行期間都不是很長，隨著資產(chǎn)價(jià)格下跌以及實(shí)體經(jīng)濟(jì)方面的向下調(diào)整，金融政策從1991年7月開始轉(zhuǎn)為緩和，當(dāng)年連續(xù)三次對官方貼現(xiàn)利率作出向下調(diào)整，同年底還取消了對不動產(chǎn)融資的總量控制。

3總量控制失效的原因分析

3.1政策漏洞，資金仍通過間接融資方式流入房地產(chǎn)業(yè)

日本大藏省1990年4月1日所采取的不動產(chǎn)融資總量的控制措施不包括農(nóng)林系列金融機(jī)構(gòu)和非銀行金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)。因此，在泡沫期間，有大量的資金通過住宅金融公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)以“迂回融資”方式貸出，以此回避大藏省要求減少與不動產(chǎn)相關(guān)的融資的措施。這些非銀行金融機(jī)構(gòu)在當(dāng)時(shí)并沒有獨(dú)立的資金來源，主要依靠銀行貸款生存。1984年末，全國銀行業(yè)對非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款余額為15.1萬億日元，1985～1991年間，累計(jì)增加了25萬億日元，長期信用銀行和信托銀行占了總增加額的六成。據(jù)大藏省對占非銀行金融機(jī)構(gòu)貸款總額70%的前200位公司的調(diào)查，1989年3月～1990年3月的1年間，這些非銀行金融機(jī)構(gòu)的融資額增加了47%，而同時(shí)銀行貸款只增加12%。大藏省推算非銀行金融機(jī)構(gòu)通過各種渠道將融資的60%投入了不動產(chǎn)。通過非銀行金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行的迂回融資，成為土地價(jià)格在股價(jià)崩潰后得以繼續(xù)維持的重要原因。

3.2企業(yè)融資方式變化是總量控制措施失效的又一原因

在企業(yè)自有資金比率提高的同時(shí)，日本銀行多次降低貼現(xiàn)率，致使有價(jià)證券的價(jià)格上升，股票、債券的籌資成本低于銀行貸款，促使企業(yè)積極尋求低成本的籌資渠道來籌集資金。1986年以后，企業(yè)改變了以往向銀行借款的方式，轉(zhuǎn)而利用權(quán)益融資。所謂權(quán)益融資就是伴隨可調(diào)換公司債券、附認(rèn)股權(quán)證公司債券的發(fā)行來發(fā)行新股票從而籌措資金的方法。然而通過權(quán)益融資形式以極低的利率籌集到的巨額資金并沒有完全用于企業(yè)的設(shè)備投資上。從1986~1987年間，企業(yè)設(shè)備總投資額在5兆日元水平上，而且由于此時(shí)日本的經(jīng)濟(jì)增長速度不夠，實(shí)業(yè)投資利潤不大，而房地產(chǎn)市場趨升。因此，通過權(quán)益融資而籌集到的大量資金投向了房地產(chǎn)市場，以期獲得投機(jī)利潤。

4對中國的啟示

4.1制定金融政策時(shí)，要結(jié)合實(shí)際情況全盤考慮貨幣供應(yīng)對不同行業(yè)的影響

尤其是在整個(gè)社會利潤率低下，新的高利潤行業(yè)有待開發(fā)，社會游資增加的情況下，更應(yīng)該考慮金融政策對資產(chǎn)價(jià)格的影響。房地產(chǎn)行業(yè)與其他行業(yè)有著密切的聯(lián)系，并且是投機(jī)資金較好的選擇，很容易因?yàn)橥稒C(jī)資金的作用而畸形發(fā)展。一個(gè)明顯的循環(huán)如下：社會中其他行業(yè)利潤率低———長期投資減少，游資增加———因?yàn)榉康禺a(chǎn)具備資產(chǎn)特性，理論上可以在任何價(jià)格達(dá)到市場出清，游資進(jìn)入房地產(chǎn)———房地產(chǎn)價(jià)格上升，房地產(chǎn)投資利潤上升———更多游資進(jìn)入房地產(chǎn)———房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)一步上升———……進(jìn)入惡性循環(huán)。日本進(jìn)入20世紀(jì)70~80年代后，社會發(fā)展已經(jīng)進(jìn)入相當(dāng)平穩(wěn)的時(shí)期，再加上日本政治文化體制總的來說依然缺乏創(chuàng)新活力，社會各行業(yè)利潤率逐漸下降。而此時(shí)政府已采取了金融緩和措施，調(diào)低了銀行利率，替房地產(chǎn)投機(jī)資金來源拓寬了渠道。

4.2控制金融系統(tǒng)對房地產(chǎn)業(yè)貸款的過快增長，密切關(guān)注信貸結(jié)構(gòu)狀況，采取措施避免信貸結(jié)構(gòu)畸形全科論文中心t房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融系統(tǒng)的支持，但金融資金大量流入房地產(chǎn)業(yè)不僅不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，而且往往對整體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生巨大的危害。盡管日本政府在1985年、1986年房地產(chǎn)業(yè)增長率達(dá)到22.1%和31.6%時(shí)成功地意識到信貸結(jié)構(gòu)的畸形，房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)該加以干預(yù)，并且采取了窗口指導(dǎo)的措施，但仍未有效制止大量資金涌入房地產(chǎn)。如果日本政府更早采取有效的手段，日本經(jīng)濟(jì)所受危害將大大減輕。

4.3制定金融政策時(shí)，要有清晰的政策目標(biāo)，防止出現(xiàn)政策漏洞，在實(shí)際執(zhí)行過程中根據(jù)反饋信息不斷修正

日本在執(zhí)行總量控制措施時(shí)，本來的目標(biāo)是控制金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)價(jià)格的過快上升，但在執(zhí)行過程中又怕打擊房地產(chǎn)業(yè)，整個(gè)過程中搖擺不定，政策執(zhí)行者決心不堅(jiān)定，目標(biāo)不明確，導(dǎo)致政策效果不明顯、出現(xiàn)系統(tǒng)漏洞，并且沒有及時(shí)彌補(bǔ)，造成了更大的損失。目前我國政府面臨與日本當(dāng)時(shí)相似的處境，在其他可以進(jìn)入發(fā)展的行業(yè)已經(jīng)成熟，社會利潤率降低，國內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)相對而言缺乏創(chuàng)新，新的高利潤行業(yè)極少出現(xiàn)的情況下，大量游資正進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，試圖利用其資產(chǎn)特性獲得投機(jī)利潤。

4.4金融政策的制定應(yīng)該是一個(gè)動態(tài)的過程

對于不斷出現(xiàn)的新的變化，應(yīng)該采取有效的措施保證目標(biāo)得以實(shí)現(xiàn)。日本政府在面對企業(yè)融資方式改變，權(quán)益融資及自有資金比率提高的情況下并未采取任何措施，使得整個(gè)金融體系風(fēng)險(xiǎn)依然進(jìn)一步擴(kuò)大，為經(jīng)濟(jì)崩潰的后果又加上重重的一筆。結(jié)合中國目前現(xiàn)狀，自從央行121文件頒布實(shí)施后，房地產(chǎn)資金來源明顯緊張；但與此同時(shí)，也催生出不少新的融資方式，特別是最近以房地產(chǎn)信托為代表的融資方式迅猛發(fā)展。對于這一新生事物，我們既不能簡單的加以抹殺，也不能放任其自由發(fā)展，最終造成整個(gè)金融系統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)增加；而應(yīng)該對其進(jìn)行具體的分析，按照降低金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和減少房地產(chǎn)投機(jī)的目標(biāo)對其進(jìn)行規(guī)范、指導(dǎo)。

參考文獻(xiàn)

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