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編者按：本論文主要從經(jīng)濟(jì)適用房存在的問題；取消經(jīng)濟(jì)適用房大力發(fā)展廉租房的必要性；取消經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展廉租房的對(duì)策分析等進(jìn)行講述，包括了經(jīng)濟(jì)適用房戶型標(biāo)準(zhǔn)超標(biāo)、監(jiān)控缺位導(dǎo)致銷售對(duì)象失控、經(jīng)濟(jì)適用房干擾正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)、政府補(bǔ)貼優(yōu)惠開發(fā)商使得低收入者難以直接受益、經(jīng)濟(jì)適用房有產(chǎn)生次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)、切實(shí)實(shí)現(xiàn)低收入群體的住房保障、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格正常化等，具體資料請(qǐng)見：

【摘要】經(jīng)濟(jì)適用房在一定程度上解決了低收入群體的住房困難問題,但因執(zhí)行政策的偏差和固有的局限性沒能完全發(fā)揮其社會(huì)保障功能,并孕育了潛在的風(fēng)險(xiǎn)、滋生了一些社會(huì)問題。相比而言,廉租房可以最大限度地實(shí)現(xiàn)住房保障功能,增加社會(huì)效益、促進(jìn)社會(huì)公平。逐步取消經(jīng)濟(jì)適用房大力發(fā)展廉租房是實(shí)現(xiàn)低收入人群住房保障,改進(jìn)民生促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的重要手段。

【關(guān)鍵詞】住房保障商品房經(jīng)濟(jì)適用房廉租房

為了滿足低收入者的住房要求,我國建立了以經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量為主、廉租房供應(yīng)量為輔的住房保障制度。但分析發(fā)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)適用房的政策執(zhí)行效果并沒有達(dá)到預(yù)期目標(biāo),而且暴露出太多問題。同經(jīng)濟(jì)適用房相比,廉租房存在種種優(yōu)勢(shì),并且能避免經(jīng)濟(jì)適用房中出現(xiàn)的種種問題。以廉租房取代經(jīng)濟(jì)適用房,可以達(dá)到增加民生促進(jìn)社會(huì)和諧發(fā)展的目的。

一、經(jīng)濟(jì)適用房存在的問題

就經(jīng)濟(jì)適用房的發(fā)展現(xiàn)狀而言,存在著諸多需要解決的問題,這些問題不但制約其社會(huì)保障功能的發(fā)揮,還影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展,并滋生出腐敗和社會(huì)矛盾,主要問題如下。

1、經(jīng)濟(jì)適用房戶型標(biāo)準(zhǔn)超標(biāo)

2005《經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格管理辦法》規(guī)定:“經(jīng)濟(jì)適用房嚴(yán)格控制在中小套型,中套住房面積控制在80平方米左右,小套住房面積控制在60平方米左右,市縣人民政府根據(jù)本地區(qū)居民的收入和居住水平等因素,合理確定經(jīng)濟(jì)適用房的戶型面積和各種戶型比例,并嚴(yán)格進(jìn)行管理。”然而在實(shí)際操作中,開發(fā)商為了爭(zhēng)取更多利潤(rùn)建設(shè)一些面積超標(biāo)的經(jīng)濟(jì)適用房,甚至有些地區(qū)出現(xiàn)了200平米復(fù)式豪宅的經(jīng)濟(jì)適用房。低收入者收入有限,即使小面積的住房也常超出其購房能力,何況嚴(yán)重超標(biāo)的建筑面積,更不是一般低收入者所能承受的。

2、監(jiān)控缺位導(dǎo)致銷售對(duì)象失控

經(jīng)濟(jì)適用房銷售對(duì)象定位于“低收入群體”,但在實(shí)際銷售過程中,由于統(tǒng)計(jì)、審核方法及程序上的不科學(xué)、不嚴(yán)謹(jǐn),很多不符合低收入群體條件的人購走了經(jīng)濟(jì)適用房;同時(shí),由于監(jiān)管缺位和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)本身的逐利性,開發(fā)商、政府官員、部分富裕群體相互勾結(jié),使得部分經(jīng)濟(jì)房落入高收入群體之手,這顯然違背了經(jīng)濟(jì)適用房政策的設(shè)計(jì)初衷。監(jiān)管缺位的根源在于制度設(shè)計(jì)本身的缺陷。從政策上看,雖然對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房申請(qǐng)人審核合格后有數(shù)天的公示期,但是將這種監(jiān)管責(zé)任轉(zhuǎn)嫁于沒有調(diào)查權(quán)力也沒有執(zhí)法權(quán)力的普通群眾的做法本身就缺乏可行性,弱勢(shì)群體無法擁有監(jiān)管他人的力量。從市場(chǎng)的角度看,爭(zhēng)得經(jīng)濟(jì)適用房是一種穩(wěn)賺不賠的投資,高額的利益誘惑自然觸發(fā)各種利益群體去爭(zhēng)奪這份蛋糕,低收入者是社會(huì)的弱勢(shì)群體,在競(jìng)爭(zhēng)中自然處于劣勢(shì),經(jīng)濟(jì)適用房落入自然會(huì)落入中高收入群體之手。

3、經(jīng)濟(jì)適用房干擾正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)

在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中,市場(chǎng)具有自調(diào)節(jié)作用,生產(chǎn)者和消費(fèi)者根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格變化來調(diào)整供給量和需求量,最終達(dá)到優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)提高資源利用效益的目的。政府如果過度干預(yù)市場(chǎng),必然使得一部分資源的利用效益遭受損失。目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)中,同種商品存在著兩種價(jià)格體系:一種是政府有控制功能的經(jīng)濟(jì)適用房,另一種是純粹市場(chǎng)化的商品房?；就|(zhì)的兩種商品同時(shí)出現(xiàn)在同一個(gè)市場(chǎng)上,兩種價(jià)格體系在一定程度上擾亂了正常的市場(chǎng)秩序。對(duì)消費(fèi)者而言,市場(chǎng)套利的存在,必然促使他們?nèi)?zhēng)奪低價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房,從而使商品房的定價(jià)和銷量受到影響。對(duì)開發(fā)商而言,經(jīng)濟(jì)適用房在土地價(jià)格和開發(fā)政策上都存在優(yōu)惠,爭(zhēng)得經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)權(quán)無疑在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)處于低迷期時(shí),一部分開發(fā)商承受經(jīng)營(yíng)艱難的景遇,而另一部分開發(fā)商則可以享受政策帶來的無風(fēng)險(xiǎn)利潤(rùn),這不但有悖公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)原則,還損害了資源的使用效益。

4、政府補(bǔ)貼優(yōu)惠開發(fā)商使得低收入者難以直接受益

在經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)上,國家給予開發(fā)商土地價(jià)格優(yōu)惠,包括降低批租土地價(jià)格、實(shí)行稅收減免等。這些補(bǔ)貼和優(yōu)惠直接給了開發(fā)商,然而一些低收入者并沒有從國家補(bǔ)貼和優(yōu)惠中得到太多福利,倒是開發(fā)商得到了更多好處。政府本來寄望于經(jīng)濟(jì)適用房來大力改善民生,但是實(shí)施結(jié)果是開發(fā)商得到穩(wěn)定利潤(rùn),中高收入者購走部分低價(jià)房子,低收入者的住房問題仍沒有得到有效解決。這不是我們推行這項(xiàng)政策的本來目的,另外,在社會(huì)管理上,經(jīng)適房滋生了部分政府官員的尋租行為、引起部分民怨。

5、經(jīng)濟(jì)適用房有產(chǎn)生次貸危機(jī)的風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對(duì)象是低收入群體,低收入群體本來收入有限,其有限的收入主要用于滿足基本生活需要,而沒有能力節(jié)余大量資金。雖然經(jīng)濟(jì)適用房銷售價(jià)格比商品房低,并且有國家的貸款優(yōu)惠,但是對(duì)于低收入人群而言仍然是奢侈品消費(fèi),其總價(jià)格一般超出低收入者的支付能力。從維護(hù)金融秩序角度看,低首付的貸款方式將原本沒有購房能力的人拉入購房者行列,客觀上為發(fā)放貸款的商業(yè)銀行孕育了風(fēng)險(xiǎn),因?yàn)檫@種支付方式是以房屋的持續(xù)上漲或微跌為基礎(chǔ)的。美國住房市場(chǎng)2007年10月開始出現(xiàn)的次級(jí)抵押貸款(簡(jiǎn)稱“次貸”)危機(jī)證明了這一點(diǎn)。次貸危機(jī)的根源在于,政府為了刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,允許低收入者通過抵押貸款方式擁有自己的住房,這些人群原本達(dá)不到正常的信用貸款標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)高漲時(shí)期,一般不會(huì)出現(xiàn)償付能力不足的風(fēng)險(xiǎn),但是在經(jīng)濟(jì)低迷期或者出現(xiàn)住房去泡沫化時(shí),會(huì)造成大量的失業(yè)或者收入減少從而不足以支付貸款,并且抵押住房的市場(chǎng)價(jià)值不能夠償付剩余債務(wù),這些次級(jí)貸款就會(huì)形成商業(yè)銀行的壞帳,從而造成金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的損失,金融風(fēng)險(xiǎn)就產(chǎn)生了。

二、取消經(jīng)濟(jì)適用房大力發(fā)展廉租房的必要性

1、切實(shí)實(shí)現(xiàn)低收入群體的住房保障

房屋存在二方面的價(jià)值,一是居住的價(jià)值,二是投資的價(jià)值。不同收入群體對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)值需求是不同的,高收入群體的需求主要在于投資,購買后多數(shù)利用與商品房之間存在套利轉(zhuǎn)手牟利;低收入群體的需求主要在于自己居住。保障性住房的保障功能就是滿足低收入群體的住房需要,改善其居住環(huán)境,而不必?fù)碛蟹课菟袡?quán)。經(jīng)濟(jì)適用房可以改善低收入者的居住環(huán)境,但未必改進(jìn)其生活質(zhì)量,因?yàn)樵谄涞褪杖雰H能保障基本生活需要的情況下,購房會(huì)增加生活負(fù)擔(dān),有時(shí)甚至犧牲了其他如教育、醫(yī)療、休閑等方面的消費(fèi),而且背負(fù)多年的償債壓力。廉租房由于租賃的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于購置住房的價(jià)格,不需要壓縮低收入群體其他方面的消費(fèi),也就不會(huì)降低其生活質(zhì)量,可以實(shí)現(xiàn)無損質(zhì)量情況下的住房保障。

2、提高政府資源配置效益

從政府資源的配置效益看,廉租房所帶來的社會(huì)效益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于經(jīng)濟(jì)適用房。同廉租房相比,經(jīng)濟(jì)適用房至少存在三個(gè)方面的效益損失:一是大量經(jīng)濟(jì)適用房落入高收入群體帶來的社會(huì)保障損失,他們占用了本應(yīng)保護(hù)低收入群體利益的資源,擠壓了保障范圍;二是財(cái)政投入的長(zhǎng)期保障效益損失,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房一旦購買就可以很快在市場(chǎng)上以商品房的價(jià)格流轉(zhuǎn)(我國目前規(guī)定5年的期限),從而徹底退出保障領(lǐng)域,就不能在未來對(duì)其他低收入群體行使其持續(xù)保障功能;三是政府威望在群眾中的損失,經(jīng)濟(jì)適用房帶來大量的負(fù)面問題,官員、高收入群體爭(zhēng)奪經(jīng)濟(jì)適用房滋生了腐敗,也加劇了高收入群體和低收入群體的對(duì)立,目前的實(shí)施現(xiàn)狀體現(xiàn)了這一點(diǎn)。

廉租房可以消除上述問題。廉租房的面積一般較小,只可租賃而無所有權(quán)的特點(diǎn)將避免高收入群體的爭(zhēng)奪,從而擴(kuò)大了房源,增加了保障范圍;采取退出機(jī)制的廉租房可以發(fā)揮其持續(xù)的社會(huì)保障功能,因?yàn)橐坏┑褪杖肴后w進(jìn)入到中高收入群體行列,其退出的房屋可以繼續(xù)租賃給其它低收入者,消除了經(jīng)濟(jì)適用房的一次保障性;廉租房還會(huì)帶來存量?jī)?yōu)勢(shì),由于所有權(quán)的流轉(zhuǎn)限制,不斷投入增量資金建設(shè)新的廉租房,加上已建成的廉租房資源,廉租房總量將會(huì)越來越多,我們就可以擴(kuò)大廉租房的保障范圍,不但實(shí)現(xiàn)城市低收入居民的住房保障,而且有可能實(shí)現(xiàn)進(jìn)城農(nóng)民工的住房保障。

3、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格正?；?/p>

目前市場(chǎng)上存在著同一商品的兩種價(jià)格體系,完全市場(chǎng)化的商品房和政府干預(yù)定價(jià)的經(jīng)濟(jì)適用房。在兩種價(jià)格體系下,消費(fèi)者首先購買經(jīng)濟(jì)適用房,必然影響商品房的價(jià)格。這種現(xiàn)象在經(jīng)濟(jì)處于高漲期,對(duì)房地產(chǎn)的影響不是那么明顯,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的供量有限。但是在房地產(chǎn)去泡沫化時(shí)期,價(jià)格和銷售量雙下跌,經(jīng)濟(jì)適用房受到的沖擊就顯現(xiàn)得十分明顯,目前冷清的商品房市場(chǎng)和火熱的經(jīng)濟(jì)適用房銷售場(chǎng)面反映了這一點(diǎn)。政府的經(jīng)濟(jì)功能側(cè)重于宏觀調(diào)控,商品的定價(jià)應(yīng)當(dāng)交給市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)適用房具有商品的特性,但是其定價(jià)權(quán)受到政府的制約,而商品房由市場(chǎng)定價(jià),同質(zhì)商品的兩種價(jià)格必然相互影響,經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格將干擾商品房的正常定價(jià)。商品房是基于經(jīng)濟(jì)資源的利用效益,經(jīng)濟(jì)適用房的出發(fā)點(diǎn)是保障社會(huì)公平,追求社會(huì)公平不能以損害效益為代價(jià),要遵循效益優(yōu)先的原則。經(jīng)濟(jì)適用房在某種程度上損害了商品房的效益,取消經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展廉租房則消除了這個(gè)問題。市場(chǎng)上存在純粹的商品房和純粹的保障房,中高收入者可以購買商品房促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)正常價(jià)格運(yùn)行,廉租房實(shí)現(xiàn)了保障社會(huì)公平的需要,這樣就在效益與公平之間找到一個(gè)最佳的契入點(diǎn)。

4、杜絕次貸危機(jī)產(chǎn)生的根源

取消經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展廉租房可以在一定程度上杜絕房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)次貸危機(jī),因?yàn)榱夥坎⒉恍枰褪杖肴巳哼M(jìn)行大量貸款,客觀上鏟除了危機(jī)的潛在根源。低廉的租金也是低收入人群可以承受的,而且在租賃價(jià)格上,政府可以對(duì)低收入人群實(shí)行租賃補(bǔ)貼。取消經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展廉租賃房并不有損社會(huì)公平,我們無需讓每個(gè)家庭擁有屬于自己的住房,只要人人有房住即可。正如轎車市場(chǎng)一樣,無須讓每個(gè)家庭都擁有屬于自己的小轎車,通過發(fā)展出租車市場(chǎng)和公交車市場(chǎng)一樣實(shí)現(xiàn)了低收入群體享用便利交通工具的需求。

三、取消經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展廉租房的對(duì)策分析

為了增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)資源的使用效率,提升公共資源的保障效益,促進(jìn)社會(huì)公平,目前應(yīng)取消經(jīng)濟(jì)適用房將其納入商品房的范疇,并把發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用房的資金納入廉租房的范疇,大力發(fā)展廉租房,做到窮者有屋住、富者有其房,具體對(duì)策如下。

1、加大廉租房的投入力度

加大廉租房的投入力度在關(guān)鍵于增加廉租房的資金投入規(guī)模,主要內(nèi)容包括兩個(gè)方面:一是新建更多的廉租房,二是通過購置二手房進(jìn)行改造以增加廉租房資源。廉租房的資金規(guī)模是制約房源供給量的首要因素,可以把計(jì)劃建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房的資金轉(zhuǎn)入發(fā)展廉租房。廉租房資金的提供對(duì)象一般為中央政府和地方政府,地方政府可能因?yàn)樽非笳?jī)和財(cái)力限制的關(guān)系缺乏提供廉租房的動(dòng)力。中央政府可以通過制定政策、加強(qiáng)監(jiān)督、增加業(yè)績(jī)考核指標(biāo)等方式調(diào)動(dòng)地方政府提供廉租房的積極性。資金來源應(yīng)當(dāng)追求多元化,地方政府的資金除了既定的財(cái)政安排外,還應(yīng)包括政府出讓商品房土地的固定比例資金以及商品房交易稅費(fèi)的比例資金等。

2、擴(kuò)大廉租房覆蓋范圍

根據(jù)2007年新頒布的《廉租房保障辦法》,廉租房的覆蓋范圍已經(jīng)有所擴(kuò)大,由城市最低收入家庭擴(kuò)大到低收入住房困難家庭。按照2007年的標(biāo)準(zhǔn),有資格享受廉租房福利的人口約為城鎮(zhèn)人口的4%,這個(gè)比例排除了那些徹底脫離農(nóng)業(yè)生產(chǎn)而在城市就業(yè)的群體,這部分群體也應(yīng)當(dāng)考慮為住房受保障人群。同期國際通行的比例為總?cè)丝跀?shù)的20%,相比而言我國廉租房的覆蓋范圍相對(duì)有限。我國正處于城市化進(jìn)程之中,必然要產(chǎn)生更多的城市無房群體,廉租房覆蓋范圍應(yīng)當(dāng)考慮這個(gè)過程。本著以人為本、促進(jìn)社會(huì)公平、構(gòu)建和諧社會(huì)的原則出發(fā),我們應(yīng)當(dāng)擴(kuò)大廉租房的覆蓋范圍,在目前的廉租房財(cái)力支持力度有限的情況下,住房保障的秩序應(yīng)當(dāng)是:城市低保人群、城市低收入人群、農(nóng)民工以及其他無住房人群。

3、改變補(bǔ)貼對(duì)象

取消經(jīng)濟(jì)適用房后國家和地方政府可以將補(bǔ)貼對(duì)象轉(zhuǎn)變?yōu)檠a(bǔ)貼租房的低收入家庭。補(bǔ)貼辦法可以按照家庭人頭補(bǔ)貼;補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)考慮地區(qū)差異、地方財(cái)力差異和家庭收入差異,一般是發(fā)達(dá)地區(qū)補(bǔ)貼金額大,財(cái)力雄厚地方補(bǔ)貼力度大,低保人群補(bǔ)貼力度大。

4、實(shí)行動(dòng)態(tài)管理

廉租房是一種公共資源,為了發(fā)揮這種公共資源的最大保障效益,必須實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。要監(jiān)控廉租房居民的動(dòng)態(tài)收入水平,建立“個(gè)人收入檔案制度”并定期審核資格,促進(jìn)廉租房的流動(dòng)性。當(dāng)?shù)褪杖胝叩氖杖胨接兴纳苹虿饺胫懈呤杖胄辛袝r(shí),不能繼續(xù)享受廉租房的政策優(yōu)勢(shì),要么減少或取消住房補(bǔ)貼,要么增加其住房租金甚至按照市場(chǎng)價(jià)格收取,或者二者并用,促使他們讓出廉租房的使用權(quán),這樣可以把退出的廉租房租賃給其他低收入者,提升其保障功能。