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地產(chǎn)經(jīng)濟論文

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地產(chǎn)經(jīng)濟論文

地產(chǎn)經(jīng)濟論文范文第1篇

要弄清房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關系,首先要搞清泡沫經(jīng)濟的涵義。

什么叫泡沫經(jīng)濟?《辭?!罚?999年版)中有一個較為準確的解釋。該書寫道:“泡沫經(jīng)濟:虛擬資本過度增長與相關交易持續(xù)膨脹日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長,金融證券、地產(chǎn)價格飛漲,投機交易極為活躍的經(jīng)濟現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟寓于金融投機,造成社會經(jīng)濟的虛假繁榮,最后必定泡沫破滅,導致社會震蕩,甚至經(jīng)濟崩潰。”

從這個定義中,我們可以得出以下幾點結論:

(1)泡沫經(jīng)濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本,是指以有價證券的形式存在,并能給持有者帶來一定收入的資本,如企業(yè)股票或國家發(fā)行的債券等。虛擬資本有相當大的經(jīng)濟泡沫,虛擬資本的過度增長和相關交易持續(xù)膨脹,與實際資本脫離越來越遠,形成泡沫經(jīng)濟,最終股票價格暴跌,導致泡沫破滅,造成社會經(jīng)濟震蕩。

(2)地價飛漲,也是泡沫經(jīng)濟的一種表現(xiàn)。如果地價飛漲,脫離土地實際價值越來越遠,便會形成泡沫經(jīng)濟,一旦泡沫破滅,地價暴跌,給社會經(jīng)濟帶來巨大危害。

(3)泡沫經(jīng)濟寓于金融投機。正常情況下,資金的運動應當反映實體資本和實業(yè)部門的運動狀況。只要金融存在,金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹,同實體資本和實業(yè)部門的成長脫離越來越遠,便會造成社會經(jīng)濟的虛假繁榮,形成泡沫經(jīng)濟。

(4)泡沫經(jīng)濟與經(jīng)濟泡沫既有區(qū)別,又有一定聯(lián)系。經(jīng)濟泡沫是市場中普遍存在的一種經(jīng)濟現(xiàn)象。所謂經(jīng)濟泡沫是指經(jīng)濟成長過程中出現(xiàn)的一些非實體經(jīng)濟因素,如金融證券、債券、地價和金融投機交易等,只要控制在適度的范圍中,對活躍市場經(jīng)濟有利。只有當經(jīng)濟泡沫過多,過度膨脹,嚴重脫離實體資本和實業(yè)發(fā)展需要的時候,才會演變成虛假繁榮的泡沫經(jīng)濟。可見,泡沫經(jīng)濟是個貶義詞,而經(jīng)濟泡沫則是個中性范疇。所以,不能把經(jīng)濟泡沫與泡沫經(jīng)濟簡單地劃等號,既要承認經(jīng)濟泡沫存在的客觀必然性,又要防止經(jīng)濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經(jīng)濟。

二、經(jīng)濟泡沫的利與弊

在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中,經(jīng)濟泡沫之所以會長期存在,是有它的客觀原因的,主要是由其作用的二重性所決定的。

一方面,經(jīng)濟泡沫的存在有利于資本集中,促進競爭,活躍市場,繁榮經(jīng)濟。

另一方面,也應清醒地看到,經(jīng)濟泡沫中的不實因素和投機因素,又存在著消極成分。

三、房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關系

在搞清了泡沫經(jīng)濟的涵義以及泡沫的利與弊之后,我們可以回過頭來研究房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關系這個主題了。研究的結果是:

1、房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟和實業(yè)部門,其本身決不是泡沫經(jīng)濟。

首先從房地產(chǎn)的屬性來看,房地產(chǎn)是不動產(chǎn),房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性,是以實物形態(tài)存在的實實在在的實體產(chǎn)品,同金融證券(包括股票、債券)僅僅是收益權利證書相比,根本不同,它本身并不是泡沫經(jīng)濟。

其次,房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的,談不上泡沫經(jīng)濟。

再次,房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于先導性、基礎性產(chǎn)業(yè),處于主導產(chǎn)業(yè)地位,起到十分重要的作用。在發(fā)達國家內(nèi)生產(chǎn)總值中,房地產(chǎn)增加值一般要占到10%左右。房地產(chǎn)業(yè)以其產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點,成為促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。事實已經(jīng)證明,現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達,是我國經(jīng)濟繁榮的標志之一,并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經(jīng)濟的第二次”。

2、房地產(chǎn)業(yè)也含有某些經(jīng)濟泡沫成分,如果任其膨脹,也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的危險性。

應當承認,房地產(chǎn)業(yè)成長過程中,確實存在著一些經(jīng)濟泡沫,主要表現(xiàn)在:

(1)地產(chǎn)價格泡沫。如前所述,土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用,及其土地市場投機炒作,會出現(xiàn)虛漲,這種虛漲的部分就屬于經(jīng)濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲,就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。如日本的地產(chǎn)價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù),在上世紀80年代的10年間上漲了5倍,地價市值總額高達4000萬億日元,相當于美國地價總值的4倍,土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌,泡沫破滅,至今經(jīng)濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的,在一定階段便會破滅。

(2)房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關系中,商品房供給超過市場需求,超過部門的供給增長屬于虛長,構成經(jīng)濟泡沫。按照通用的國際經(jīng)驗數(shù)據(jù),商品房空置率達10%以內(nèi)時,這種經(jīng)濟泡沫是正常的。如果超越過多,引起嚴重的供給過剩,形成泡沫經(jīng)濟,導致房價猛跌,開發(fā)商遭受巨大損失甚至破產(chǎn)倒閉,失業(yè)率上升,經(jīng)濟混亂,社會動蕩。

(3)房地產(chǎn)投資泡沫。一般規(guī)律,房地產(chǎn)投資增長率應與房地產(chǎn)消費增長率相適應,力求平衡供求關系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段,百業(yè)待興,房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率,形成供略大于求的市場局面,對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的。只有當房地產(chǎn)投資過度膨脹,商品房嚴重滯銷,造成還貸困難,連帶引起金融危機時,才形成泡沫經(jīng)濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。

(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯(lián)系的,房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外,開發(fā)商對利潤的期望值過高,人為抬高房價,也會形成經(jīng)濟泡沫。如果房價飛漲,開發(fā)商攫取暴利,購房者難以承受,由此也會形成房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟。

可見,房地產(chǎn)確有經(jīng)濟泡沫,存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的可能性。但絕不能把房地產(chǎn)業(yè)等同于泡沫經(jīng)濟。

3、房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的存在有利有弊,關鍵在于控制在適度的范圍內(nèi),避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟,導致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟泡沫,例如土地價格微幅上揚、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等,對活躍經(jīng)濟,促進競爭,推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟一樣,沒有一點泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多,過于膨脹,造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經(jīng)濟泡沫過度膨脹,不致形成為泡沫經(jīng)濟,帶來嚴重危害。

四、辯證地看待當前上海的房地產(chǎn)市場形勢

當前的房地產(chǎn)市場形勢究竟處于什么狀態(tài),是否已達到泡沫經(jīng)濟程度?這不是憑印象可以判別的,而是必須按照實際數(shù)據(jù)科學地進行評價。

衡量房地產(chǎn)市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為,首先要看房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟狀況的適應度;其次要看商品房供給與需求的均衡態(tài);再次,要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準,才能進行正確判別。

以上述基本標準來衡量,當前上海房地產(chǎn)市場,適應全市國民經(jīng)濟快速增長的要求,主流是處于持續(xù)發(fā)展的繁榮階段。其主要標志是:

(1)房地產(chǎn)市場的供給和需求基本平衡,求略大于供,呈現(xiàn)出供求兩旺的態(tài)勢。據(jù)上海市房地產(chǎn)交易中心、上海市統(tǒng)計局的2002年1~6月房地產(chǎn)市場信息數(shù)據(jù)匯總資料,已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米,與上年同期相比增長49.9%,批準的預售面積(1138.86萬平方米)與實際預售面積之比為1∶1.08,實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米,同比增長19.5%,大大超過商品房竣工面積(468.51萬平方米)。不少優(yōu)質(zhì)樓盤,出現(xiàn)少有的排隊購房現(xiàn)象。前幾年累積的空置房逐步消化,大幅減少。住宅市場旺盛的需求,拉動著上海房地產(chǎn)市場出現(xiàn)繁榮的局面。

(2)存量房交易大幅增長,向著房地產(chǎn)市場主體的方向發(fā)展。2002年1~6月,已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米,同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易,部分區(qū)內(nèi)存量房產(chǎn)交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產(chǎn)市場逐步成熟。

(3)房地產(chǎn)開發(fā)投資更趨理性化,市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發(fā)的情況不同,如今的房地產(chǎn)開發(fā)商普遍比較重視市場調(diào)研和目標市場定位,使房地產(chǎn)投資開發(fā)牢固地建立在市場需求的基礎上,可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1~6月的上海房地產(chǎn)開發(fā)投資額達到355.36億元,與上年同期相比,增長45.3%,預計全年將超過700億元,這對拉動投資需求,平衡供求,抑制房價過快上漲是有益的。

(4)商品房價格穩(wěn)中有升,基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右,2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析,主要有三個因素:一是樓盤品質(zhì)提高、環(huán)境改善,成本推進型上升:二是居民收入提高,消費結構轉(zhuǎn)換形成的需求收入彈性促進型上升;三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%,而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發(fā)展趨勢看,房價穩(wěn)中有升是符合市場經(jīng)濟和經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律的,也是合理的,它恰恰是房地產(chǎn)業(yè)景氣的重要標志之一。

通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產(chǎn)市場狀態(tài),這種通俗的說法容易引起誤解,是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退,即景氣度來表示。當前的上海房地產(chǎn)市場處于正常發(fā)展的佳境狀態(tài),如果從房地產(chǎn)經(jīng)濟周期角度看,則是繁榮階段的高峰期,筆者預測還會延續(xù)二三年時間。那種把房地產(chǎn)市場的繁榮扣上“泡沫經(jīng)濟”的帽子是站不住腳的。

當然,也應當看到當前的上海房地產(chǎn)市場存在一些值得注意的問題,出現(xiàn)了一些泡沫過多的現(xiàn)象。主要表現(xiàn)在:

(1)房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅過猛,隱含著再次出現(xiàn)供給過剩的危險。從現(xiàn)在開始就應適當控制土地供應量和房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模。

(2)商品房開發(fā)結構過于向高檔房傾斜,中低檔住宅開發(fā)不足。要積極引導開發(fā)商多建中價位住宅,避免結構失調(diào)。

地產(chǎn)經(jīng)濟論文范文第2篇

一、不動產(chǎn)登記及其與房地產(chǎn)經(jīng)濟的關系

不動產(chǎn)登記指的是不動產(chǎn)登記機構依據(jù)當事人的申請與自身職權,將不動產(chǎn)的自然、權利等狀況在不動產(chǎn)登記簿中進行記載并公示。不動產(chǎn)包括土地、房屋、草原、林地等,本文中所提到的不動產(chǎn)僅僅指房地產(chǎn)。不動產(chǎn)登記的主要原因是不動產(chǎn)具有不可移動性,而且其權利歸屬非常的復雜,需要對其產(chǎn)權關系進行明確。對于房地產(chǎn)而言,不動產(chǎn)登記的目的與職能并不是降低房價,兩者之間并不存在直接的關系。房價的主要影響因素為房地產(chǎn)供求關系,其他因素所發(fā)揮的都是間接影響,通過對供求關系的影響來影響房價。不動產(chǎn)登記并不是單純地為了征收房產(chǎn)稅,兩者之間雖然存在內(nèi)在的邏輯關系,但不動產(chǎn)登記的目的并不是單一的房產(chǎn)稅征收。不動產(chǎn)登記僅僅是房產(chǎn)稅的技術準備與支撐。不動產(chǎn)登記主要包括以下幾個方面的內(nèi)容:基礎——土地登記、核心——權屬、目的——物權保護、表達形式——空間信息、法律特征——勘驗取證、時態(tài)特點——現(xiàn)勢性強、作用——多用途性。實現(xiàn)不動產(chǎn)登記,首先能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)權人的權益進行保護。不動產(chǎn)登記能夠從根本上解決不動產(chǎn)權屬問題,從法律層面給與不動產(chǎn)權利人以保護,同時還能夠?qū)灰装踩c交易秩序進行維護。其次,能夠刺激二手房房源的增加,降低房屋的空置率,實現(xiàn)房屋本身的社會價值。最后,為政府的宏觀管理提供基礎,促進房地產(chǎn)經(jīng)濟的健康發(fā)展。

二、不動產(chǎn)登記對房價的影響

從房價的角度進行分析,人們所關注的并不是不動產(chǎn)登記制度的內(nèi)容與實施,而是在不動產(chǎn)登記基礎上房地產(chǎn)政策的調(diào)整狀況。房價的決定因素主要包括市場、人口、收入、貨幣供應等幾個方面,在對住房資源進行調(diào)節(jié)的過程中,保有環(huán)節(jié)房產(chǎn)稅具有非常關鍵的作用。不動產(chǎn)登記的主要功能并不是對房價進行調(diào)控,而是實現(xiàn)制度長遠性的設計與改進,促進有序、規(guī)范的房地產(chǎn)市場秩序的形成,降低住房交易雙方的產(chǎn)權風險,進一步促進房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運行。從短期市場沖擊方面來講,不動產(chǎn)登記為個人住房房產(chǎn)稅的征收奠定了堅實的技術基礎,在一定程度上會對購房者的市場預期造成影響。從這個方面來講,不動產(chǎn)登記條例的頒布確實在一定程度上增加了房價下行的壓力。但是,不動產(chǎn)登記與房價下降之間并不存在必然的關系,不動產(chǎn)登記主要的目的是對產(chǎn)權進行明晰登記。不動產(chǎn)登記對于居民不動產(chǎn)的影響包括兩個方面:第一,老房子、舊房子的繼承問題,在房地產(chǎn)市場化之前存在著很多歷史遺留問題;第二,市場供需變化,部分只有多套住宅的人擔心房產(chǎn)稅推出,從而傾向于拋售房產(chǎn)。但這部分人數(shù)量有限,對房地產(chǎn)經(jīng)濟的沖擊也是有限的。

三、不動產(chǎn)登記對二手房的影響

不動產(chǎn)登記并沒有將房地產(chǎn)調(diào)控中作為其主要的目標,在短期內(nèi)對房地產(chǎn)市場的影響也是有限的。不動產(chǎn)登記的主要目標是對多個部門的工作進行統(tǒng)一,建立全國統(tǒng)一的信息管理基礎平臺,實現(xiàn)審批、申請流程等方面的簡化。當前,不動產(chǎn)登記條例的執(zhí)行對象中并未涉及到存量房地產(chǎn),購房者在不動產(chǎn)登記信息管理平臺全面運行之前會保持觀望狀態(tài),投資性購房者很少會出現(xiàn)大量拋售的情況。因此,不動產(chǎn)登記對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響更多的體現(xiàn)在未來市場運行規(guī)范方面。不動產(chǎn)登記條例的實施確實對二手房市場產(chǎn)生了一定的沖擊,條例中并未提及自然人為條件對其名下的房產(chǎn)狀況進行查詢,但是能夠通過地址對房產(chǎn)持有人進行推導,打破了傳統(tǒng)的房產(chǎn)信息查詢的瓶頸,可能會引發(fā)投資性購房者的拋售行為,高端二手房供應量可能會出現(xiàn)增加的情況,有利于平抑二手房市場價格。從短期進行分析,不動產(chǎn)登記對房價的影響是有限的,對二手房房源的增加可能產(chǎn)生更大的影響,但是對于大中城市來講,二手房房源并不會對一手房產(chǎn)生較大的影響作用。從長期進行分析,不動產(chǎn)登記為房產(chǎn)稅的征收奠定了基礎,二房產(chǎn)稅的征收必然會對房價產(chǎn)生較大的影響。因此,不動產(chǎn)登記的長期影響較為顯著。不動產(chǎn)登記實施之后,政策對房價的影響將會逐漸體現(xiàn)出來,調(diào)控將更加精準??傮w來講,不動產(chǎn)登記對于房價過快上漲并不存在明顯的抑制作用,不動產(chǎn)登記條例的實施將增加二手房房源,但是并不會對樓市供應產(chǎn)生巨大的“傾向力”。

四、不動產(chǎn)登記對整個房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

不動產(chǎn)登記在短期之內(nèi)都是利空的,這會對市場成交心理造成一定的影響,導致大眾在心理上傾向于少買房。但是這種利空影響僅僅是短期內(nèi)的,不動產(chǎn)登記實現(xiàn)全面貫徹落實需要3-4年的時間才能夠完全實現(xiàn),對市場真實的影響并沒有想象中的那么大。國家在政策出臺的背后更多的關注房地產(chǎn)行業(yè)的市場化運行,不會對市場運行進行過多的政化操作。對于整個房地產(chǎn)行業(yè)來講,不動產(chǎn)登記政策是有利的,通過計算機技術能夠進一步實現(xiàn)行業(yè)信息分享機制的完善,解決行業(yè)內(nèi)存在的信息不對稱問題,使房地產(chǎn)企業(yè)能夠?qū)崿F(xiàn)自由競爭。此外,通過不動產(chǎn)登記平臺的創(chuàng)建,能夠為未來房產(chǎn)稅的實施提供更多的有利影響,稅收改革將使得房地產(chǎn)行業(yè)更加成熟,消除非理性投資需求。統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度可能給樓市帶來的改變包括投資者數(shù)量降低、商品房短期供給量增加、樓市回歸理性等。從樓市的調(diào)控方面來講,不動產(chǎn)登記實際上就是通過計算機實現(xiàn)個人住房信息登記與聯(lián)網(wǎng),個人住房信息系統(tǒng)的建立與完善能夠通過針對性的措施對樓市的分類、存量等進行有效的調(diào)節(jié),從而影響城市樓市的供求關系,對于樓市的健康、長期發(fā)展具有積極意義。因此,不動產(chǎn)登記工作的不斷落實與發(fā)展對房價產(chǎn)生的影響當前僅僅局限在心理層面,并沒有過多的實質(zhì)性影響。即使實現(xiàn)了不動產(chǎn)登記與房產(chǎn)稅政策的相互結合,其最大的效用與最終的目標也是實現(xiàn)不動產(chǎn)的精確管理與監(jiān)控,促進房產(chǎn)使用效率的提高,對于房產(chǎn)價格的影響非常有限。

地產(chǎn)經(jīng)濟論文范文第3篇

(1)投資項目決策存在問題

房地產(chǎn)行業(yè)的熱潮使得很多企業(yè)的決策者迷失了方向,在一些項目的投資上,沒有經(jīng)過深思熟慮,就盲目投資。很多情況都是幾個企業(yè)投資,其他的很多企業(yè)都蜂擁而上,也絲毫不考慮自身的實際情況。企業(yè)在當今市場的大環(huán)境下求生存,必須以市場為立足點。但是很多企業(yè)的決策者對市場形勢認識不足,對市場獲取的信息缺乏準確性和實效性,不能很好的把握市場的形勢和動態(tài),從而導致不能很好的將成本控制在一定范圍。更有甚者所開發(fā)的項目根本沒有回報可言,這樣只能使得企業(yè)虧損甚至面臨破產(chǎn)的危險。

(2)財務管理程序不健全

在企業(yè)當中無法形成一套健全的系統(tǒng)的財務管理程序。很多企業(yè)的財務管理程序不夠?qū)I(yè),很多流程都存在著疏漏。這在很大程度上降低了企業(yè)的工作效率,同時也大大降低了財務分析的準確性。同時,對市場信息的獲取無法做到準確及時,信息往往已經(jīng)失真,這樣就使得決策者無法制定出適合本企業(yè)發(fā)展水平的最優(yōu)方案。使得企業(yè)發(fā)展無法遵循螺旋式的上升。此外,監(jiān)督體系不完善也是財務管理程序中一個較為突出的問題。甚至財務管理的不透明還致使造價的現(xiàn)象,導致了公司財富的流失。

(3)成本控制觀念淡薄

成本管理是對各個環(huán)節(jié)資源消耗的估計。當代很多企業(yè)缺乏成本控制的管你那,沒有專業(yè)人士制定一套適合本企業(yè)的成本管理方案,導致在財務管理上混亂,并且存在著相當大的漏洞。很多企業(yè)無法對生產(chǎn)過程中的每個環(huán)節(jié)進行成本估計,只能在整套環(huán)節(jié)結束后有個大體估計,這大大降低了成本預算的準確性,導致支出超過預算。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說,有強烈的成本控制觀念顯得尤為重要。

2財務管理工作創(chuàng)新策略

(1)創(chuàng)新合理有效的投資計劃

企業(yè)應當通過分析支出與收入,投資和回報的比率有選擇的進行投資,切忌盲目從眾。根據(jù)企業(yè)自身的優(yōu)缺點,資金的程度來制定適合自己的投資計劃。企業(yè)管理者可以通過制定創(chuàng)新式的投資計劃,按照一定的比率進行投資來規(guī)避風險。

(2)提高財務管理人員的創(chuàng)新意識

企業(yè)要啟用高素質(zhì)的管理人員,管理人員應當有良好的創(chuàng)新意識和成本管理理念,必要的話應當對財務管理人員進行特殊培訓,增強其管理能力。盡可能多的調(diào)動起工作人員的積極性去主動學習,增進專業(yè)知識水平,從而提高自己的創(chuàng)新能力,不斷的豐富完善自己。財務管理人員應有靈活的頭腦,將自己所學應用到財務管理當中去,并且盡可能的創(chuàng)新工作流程,完善各個工作環(huán)節(jié),為企業(yè)創(chuàng)造更大的效益。

(3)創(chuàng)新財務管理程序

要最大限度的利用好電子等高科技產(chǎn)品。將高科技產(chǎn)品運用到各個程序中去。制定的制度應當具有針對性、操作性等特點,財務管理程序必須符合企業(yè)自身的發(fā)展水平。加強管理程序的監(jiān)督機制,完善監(jiān)督機制,將錯誤的情況降低到最小。要對每個程序進行嚴格的把關,并且制定相應的業(yè)務流程。以保證企業(yè)能夠穩(wěn)步前進。充分利用網(wǎng)絡化的信息平臺,實現(xiàn)便捷快速的信息查詢與處理,及時掌握企業(yè)各部分的動態(tài),防微杜漸。完善企業(yè)的業(yè)務鏈,運用好網(wǎng)絡這一渠道。

(4)創(chuàng)新式的人員分配

將財務管理人員的分配狀況進行創(chuàng)新,淘汰傳統(tǒng)的人員分配,根據(jù)管理人員的不同特點,進行分配。根據(jù)工作人員的長處,將管理人員分配在適合自己的部門,按照輕重緩急將管理人員按照一定的比例進行合理劃分。在監(jiān)督管理科研等方面應當安排較多的人。在財務管理工作中的監(jiān)管科研等方面強大了,成本管理、項目預算才能得到很好的控制,企業(yè)自身的實力才能得以提高,以便在市場競爭中表現(xiàn)出強大的戰(zhàn)斗力。才外,企業(yè)應當細化分工,將每管理人員的任務落實好。

(5)在規(guī)避風險上進行創(chuàng)新

由于房地產(chǎn)行業(yè)在項目的開發(fā)和具體實施方面存在著較大的風險,這就要求企業(yè)懂得防微杜漸,懂得規(guī)避風險。企業(yè)應當在財務管理中建立起一套完善的預警體系,加強全方位的管理,使得預警系統(tǒng)更加敏感,促使企業(yè)能更好的應對風險。必須要對企業(yè)建立起創(chuàng)新性的風險管理方式,將可能出現(xiàn)的風險問題進行識別歸類預計,并且預先設想出一套應對風險的方案,只有做好充分的預警準備,企業(yè)才不至于在風險來臨時亂了分寸,手足無措。

(6)創(chuàng)新性資金管理

首先應當加強財務管理中對成本的控制,成本在市場競爭中占據(jù)著重要的地位。如何在保證質(zhì)量的前提之下,將成本降低到最小,是企業(yè)應該為之奮斗的首要目標。其次應當細化每一筆資金的涌入和流出,針對每個項目,制定好資金分配方案。對資金的籌備,使用等方面進行最優(yōu)選擇。制定精確的財務報表。實現(xiàn)最優(yōu)化的目標,收益最大且成本最小。

3總結

地產(chǎn)經(jīng)濟論文范文第4篇

經(jīng)濟資源是指商業(yè)地產(chǎn)進行經(jīng)濟管理策略、進行經(jīng)濟管理工作中,利用商業(yè)地產(chǎn)潛在的或者已有的資源,包括固定資產(chǎn)、固定的地產(chǎn)投資商的經(jīng)濟來源以及銀行存款等。經(jīng)濟資源的豐富,可以為商業(yè)地產(chǎn)在市場競爭中帶來優(yōu)勢。但是現(xiàn)階段仍有一些商業(yè)地產(chǎn)對于經(jīng)濟管理資源的利用并不是很充分,在投資時過于盲目,嚴重制約了商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展,這些經(jīng)濟資源和市場環(huán)境難以匹配會對商業(yè)地產(chǎn)的生產(chǎn)和經(jīng)營造成了巨大的影響[2]。4.商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟管理隊伍建設有待加強經(jīng)濟管理是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展中最為重要的系統(tǒng)部門,因此加強財務人員的專業(yè)水平,有著非常重要的實際意義。若是商業(yè)地產(chǎn)中的財務部門人員能力和素質(zhì)等綜合水平達不到一定的標準,就會為商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟管理帶來極其不好的影響。

二、探尋商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理的相關出路

1.建立健全的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度

經(jīng)濟管理制度的建立對于商業(yè)地產(chǎn)來說是至關重要的。一旦商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度上存在缺陷,就會對整個地產(chǎn)商產(chǎn)生重要的影響。因此,在商務地產(chǎn)管理中建立健全的經(jīng)濟管理制度,將商業(yè)地產(chǎn)中的資金監(jiān)督、財務活動分析、經(jīng)濟管理、地產(chǎn)開發(fā)利潤分配等方面進行研究,根據(jù)自身地產(chǎn)的性質(zhì),建立一套有效的健全的商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理制度,并要確保經(jīng)濟制度的有效落實,加強行政部門的執(zhí)行力。

2.加強對商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟進行管理

提高商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟管理水平,首先要做好地產(chǎn)內(nèi)部的資金配置工作,確保實現(xiàn)商務地產(chǎn)對經(jīng)濟的統(tǒng)一管理和調(diào)配,盡量做到以最少的投資獲取最高的利潤,保證資金的合理使用,其次,商務地產(chǎn)要加強商務地產(chǎn)結構的調(diào)整,尋求并開拓低成本的籌資渠道,提高固定資產(chǎn)的使用率,減少閑置資金。最后,對于商務地產(chǎn)的經(jīng)濟流通要進行嚴格的把控,防止商務地產(chǎn)經(jīng)濟中出現(xiàn)壞賬的情況。

3.加強商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟管理隊伍建設

想要加強商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)濟管理隊伍建設,首先要著重加強企業(yè)經(jīng)濟管理人員的考核,加強對經(jīng)濟管理隊伍的監(jiān)控,防止在商業(yè)地產(chǎn)內(nèi)部出現(xiàn)用人唯親的現(xiàn)象,防止腐敗現(xiàn)場的產(chǎn)生。其次,要加強商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理隊伍的培訓,嚴格把握經(jīng)濟管理人員入職時的審核,商業(yè)地產(chǎn)還要提供經(jīng)濟管理人員進的培訓的機會,保證財務管理人員具備任職資格。

4.在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理中國家要充分的發(fā)揮宏觀調(diào)控作用

現(xiàn)代社會中國家發(fā)揮調(diào)控作用對于商業(yè)地產(chǎn)來說是至關重要的。房地產(chǎn)想要合理的發(fā)展,離不開國家的宏觀調(diào)控,房地產(chǎn)通過配合國家的相關政策展開經(jīng)濟活動,以便于促進房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

5.在商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)濟管理中樹立正確的經(jīng)濟管理理念

地產(chǎn)經(jīng)濟論文范文第5篇

[關鍵詞]房地產(chǎn)虛擬經(jīng)濟重構穩(wěn)定

在市場經(jīng)濟中,房地產(chǎn)有三個基本功能:一是為消費者提供居住和工作場所;二是為個人和企業(yè)提供投資或投機機會;三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產(chǎn)(在發(fā)達的市場經(jīng)濟中銀行抵押資產(chǎn)的90%是房地產(chǎn))。前者是房地產(chǎn)的自然屬性,與是否市場經(jīng)濟無關,后兩者則是房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能,沒有市場經(jīng)濟就沒有這兩個功能。房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟運行中的基本功能引發(fā)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中正反兩個方面的基本作用:其正面的基本作用在于房地產(chǎn)可以迅速通過房地產(chǎn)信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū),導致該地區(qū)經(jīng)濟進一步發(fā)展(在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入);而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經(jīng)濟的風險??梢?,房地產(chǎn)在現(xiàn)代經(jīng)濟運行中具有很強的虛擬經(jīng)濟的運行特征,把房地產(chǎn)作為虛擬經(jīng)濟的部門之一來進行研究更能體現(xiàn)房地產(chǎn)在市場經(jīng)濟中的特性。

然而,在傳統(tǒng)經(jīng)濟理論中,房地產(chǎn)(realestate)一直被認為是一種最重要的實物資產(chǎn)(realassets),屬于實體經(jīng)濟的研究范疇,房地產(chǎn)的變動應該與經(jīng)濟基本面相吻合。但是,現(xiàn)實經(jīng)濟中的“房經(jīng)背離”和“房地產(chǎn)泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產(chǎn)作為一種實物資產(chǎn)是遠遠不夠的,我們必須從當今經(jīng)濟虛擬化的現(xiàn)實出發(fā),運用虛擬經(jīng)濟理論對之進行合理的解釋。

一、房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究

在現(xiàn)代經(jīng)濟中,資本化定價方式越來越普遍,整個經(jīng)濟系統(tǒng)中虛擬經(jīng)濟部分的影響日益增強,相應地,虛擬經(jīng)濟的研究也越來越重要。國內(nèi)外學者對虛擬經(jīng)濟的定義和稱呼有很多種,但是它與“實體經(jīng)濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經(jīng)濟概念的本質(zhì)意在概括一種不同于以往的經(jīng)濟運行方式,其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統(tǒng),而實體經(jīng)濟是成本支撐的價格形成系統(tǒng)。從這樣的認識出發(fā),房地產(chǎn)的價格形成無疑屬于虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。

可見,虛擬經(jīng)濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用,它把整個經(jīng)濟系統(tǒng)劃分為由成本支撐的實體經(jīng)濟系統(tǒng)和由心理支撐的虛擬經(jīng)濟系統(tǒng)。虛擬經(jīng)濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經(jīng)濟運行關系,一種資產(chǎn),不論其有形還是無形,也不論其是金融資產(chǎn)還是房地產(chǎn),一旦以資本化定價方式來定價,它就具有虛擬資產(chǎn)的運行特征,就應該納入虛擬經(jīng)濟的研究框架。虛擬經(jīng)濟中的所有運行特征、運行規(guī)律和所發(fā)生的重大事件無不與資產(chǎn)的這種特殊定價方式有關。對房地產(chǎn)虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下:

1.關于房地產(chǎn)定價方式的研究。劉駿民(1998)指出:如果從定價方式的角度來看,即使是狹義的虛擬經(jīng)濟的定義也要包括房地產(chǎn)。隨后,南開大學虛擬經(jīng)濟與管理研究中心課題組“房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究報告”指出房地產(chǎn)虛擬性是介于一般商品和金融資產(chǎn)之間的,房地產(chǎn)虛擬性的主要影響因素具體包括:房地產(chǎn)存量與市場、經(jīng)濟發(fā)展與經(jīng)濟虛擬化的程度以及制度因素(包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)的主要制度因素)。

2.關于房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與經(jīng)濟穩(wěn)定的關系研究。郭金興(2005)指出:房地產(chǎn)市場的波動并不必然導致宏觀經(jīng)濟的不穩(wěn)定,房地產(chǎn)具有穩(wěn)定經(jīng)濟的內(nèi)在機理。房地產(chǎn)價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經(jīng)濟增長中的貨幣需求相適應,而房地產(chǎn)價值的相對穩(wěn)定性對穩(wěn)定貨幣發(fā)行,從而穩(wěn)定經(jīng)濟增長具有重要意義。王國忠(2005)通過計量經(jīng)濟模型的檢驗發(fā)現(xiàn):房地產(chǎn)價格波動對整個經(jīng)濟價值系統(tǒng)的影響是直接而顯性的。房地產(chǎn)價格與貨幣供應在整個區(qū)間內(nèi)存在雙向的影響機制,房地產(chǎn)價格對股票價格與實體經(jīng)濟的價格指標都有著單向的傳導機制,房地產(chǎn)的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產(chǎn)價格的波動。這說明作為虛擬經(jīng)濟的子集,房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟運行中占有突出的地位。如果把房地產(chǎn)部門看成是虛擬經(jīng)濟的一部分,然后再來考察與實體經(jīng)濟的關系就會發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)價格的變動對實體經(jīng)濟的影響不但沒有減弱,反而出現(xiàn)了增強的趨勢。鞠方(2005)基于對現(xiàn)代經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場特殊性的分析,提出了一個基于實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟的二元結構分析框架,提出了房地產(chǎn)市場貨幣積聚假說,對房地產(chǎn)泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產(chǎn)泡沫放在協(xié)調(diào)處理好實體經(jīng)濟和虛擬經(jīng)濟關系的角度進行研究,重點剖析房地產(chǎn)泡沫、經(jīng)濟增長和金融發(fā)展三者之間的內(nèi)在聯(lián)系,從而為三者的互動協(xié)調(diào)發(fā)展提供理論基礎。并指出:房地產(chǎn)市場是一個具有鮮明的虛擬經(jīng)濟特征和實體經(jīng)濟特征的特殊市場,正是由于這種“虛實兩重性”,決定了房地產(chǎn)“異象”成因的復雜性和多樣性。

二、從虛擬經(jīng)濟的角度重構房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的基本思路

在認識到房地產(chǎn)的虛擬性的基礎上,我們可以按照虛擬經(jīng)濟的理論框架(劉駿民,2003),從虛擬經(jīng)濟角度來重構房地產(chǎn)經(jīng)濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分:①房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性研究。這是從虛擬經(jīng)濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產(chǎn)虛擬性進行的研究。②對房地產(chǎn)自身的穩(wěn)定性的研究。首先,從虛擬經(jīng)濟的運行特征——強波動性入手,然后,對房地產(chǎn)這種虛擬經(jīng)濟成分自身的穩(wěn)定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關系。說明房地產(chǎn)價格與宏觀經(jīng)濟的互動關系——房地產(chǎn)如何影響宏觀經(jīng)濟以及宏觀經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關系,這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定(波動)之間的關系構成了新的房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經(jīng)濟條件下政府要加強對房地產(chǎn)市場的干預,以促進經(jīng)濟穩(wěn)定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關系。

由此,從虛擬經(jīng)濟的角度來重構房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的分析框架圖大致如下:

三、從虛擬經(jīng)濟角度來重構房地產(chǎn)經(jīng)濟理論的意義

在經(jīng)濟虛擬化背景下,研究房地產(chǎn)虛擬性質(zhì)與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言,從虛擬經(jīng)濟的角度重構房地產(chǎn)經(jīng)濟理論有兩個基本特點:第一,強調(diào)房地產(chǎn)的投資和投機功能,從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產(chǎn),考察資金在這些領域中轉(zhuǎn)移流動的規(guī)律及其影響;第二,強調(diào)房地產(chǎn)作為資產(chǎn)的虛擬性質(zhì)和可能的房地產(chǎn)引發(fā)的泡沫經(jīng)濟的風險。這種從市場經(jīng)濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展。具體表現(xiàn)在:

有利于正確解釋房地產(chǎn)市場的發(fā)展。房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟中具有特殊的重要性。傳統(tǒng)經(jīng)濟理論難以有效解釋房地產(chǎn)市場運行中的“異象”,只有在對房地產(chǎn)虛擬性進行深入研究的基礎上,才會對虛擬經(jīng)濟的定義和研究領域有更深刻的了解;才會對虛擬經(jīng)濟的理論出發(fā)點是把整個經(jīng)濟看作一個價值系統(tǒng)而非物質(zhì)系統(tǒng)有更深刻的理解;這種研究必將極大地豐富虛擬經(jīng)濟的理論。

有利于提高宏觀調(diào)控政策的有效性。研究房地產(chǎn)虛擬性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定的關系,指出房地產(chǎn)市場的發(fā)展有利于維護整個社會的公平、穩(wěn)定和協(xié)調(diào)發(fā)展,這在客觀上為政府對房地產(chǎn)市場進行宏觀調(diào)控提供理論依據(jù),并有利于提高政府實施宏觀調(diào)控政策的有效性。

有利于促進房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟部門的協(xié)調(diào)發(fā)展。房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟存在千絲萬縷的聯(lián)系,房地產(chǎn)的健康發(fā)展對經(jīng)濟增長至關重要,研究房地產(chǎn)虛擬資產(chǎn)特性與宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定,有利于促進房地產(chǎn)市場和實體經(jīng)濟部門的協(xié)調(diào)發(fā)展,從而為經(jīng)濟增長服務。

有利于和諧社會的構建。房地產(chǎn)市場的發(fā)展事關老百姓的安居樂業(yè)和社會穩(wěn)定,房地產(chǎn)泡沫引發(fā)的財富分配效應可能加劇收入分配差距,造成社會利益主體的矛盾激化。目前,世界大多數(shù)國家的房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速,房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢,房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè),各國的GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴性較強。在此情形下,如果房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)不正常的發(fā)展,不僅會導致房地產(chǎn)業(yè)衰退,還會對金融體系甚至整個國民經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展帶來不良影響。因此,認識房地產(chǎn)虛擬性并在此基礎上解決房地產(chǎn)市場發(fā)展中的問題,關系到整個國民經(jīng)濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩(wěn)定,關系到和諧社會的構建。

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