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宅基地改革辦法范文第1篇

《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家土地管理局關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理工作請(qǐng)示的通知》（國(guó)發(fā)〔1990〕4號(hào)）下達(dá)以后，我省各市（地）都積極開(kāi)展了農(nóng)村宅基地有償使用試點(diǎn)工作。到目前止，包括國(guó)家、省和溫州市土地管理局在樂(lè)清縣的聯(lián)合試點(diǎn)在內(nèi)，全省已有39個(gè)縣（市、區(qū)）的136個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）完成了試點(diǎn)工作。

從試點(diǎn)的情況看，宅基地有償使用的效果是相當(dāng)明顯的。

（一）有利于合理用地和保護(hù)耕地。不少超面積的用地戶由于受經(jīng)濟(jì)上的制約，退出了多占或空閑、廢棄的宅基地，使農(nóng)村現(xiàn)有宅基地利用率大為提高。如江山市8個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民自動(dòng)退出宅基地102畝。有的地方將退出的宅基地安排建新房，可在10？20年內(nèi)不再占用新的耕地。據(jù)測(cè)算，如果全省都實(shí)行宅基地有償使用，至少可退出約5萬(wàn)畝土地。

（二）有利于改善干群關(guān)系和加強(qiáng)廉政建設(shè)。宅基地有償使用制度，確定了統(tǒng)一的宅基地使用條件和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不論是干部還是群眾使用宅基地，都必須按宅基地的面積和等級(jí)，支付相應(yīng)的費(fèi)用，有效地遏制了干部特權(quán)，杜絕了“人情地”、“關(guān)系地”。

（三）為村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織開(kāi)辟了新財(cái)源。從試點(diǎn)情況看，一個(gè)鄉(xiāng)每年可以收取3？4萬(wàn)元宅基地使用費(fèi)。一般的縣可以收100萬(wàn)元左右。這筆收入可以增強(qiáng)村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)力量，加快土地資源開(kāi)發(fā)，增加農(nóng)業(yè)投入，發(fā)展村鎮(zhèn)建設(shè)和公益事業(yè)。

（四）有利于加快農(nóng)村土地使用制度改革，完善農(nóng)村土地利用的調(diào)控機(jī)制。土地?zé)o償使用，是建設(shè)用地急劇增加的重要原因。宅基地實(shí)行有償使用，不僅把農(nóng)村的空閑地同鄉(xiāng)村企業(yè)用地、非城鎮(zhèn)國(guó)有土地等一起逐步納入有償使用的軌道，加快了農(nóng)村土地使用制度的改革，而且把行政管理與經(jīng)濟(jì)手段管理有機(jī)地結(jié)合起來(lái)，調(diào)節(jié)機(jī)制進(jìn)一步完善，有利于管好農(nóng)村土地。

（五）集體土地所有權(quán)從經(jīng)濟(jì)上得到體現(xiàn)，使農(nóng)民增強(qiáng)了社會(huì)主義土地公有制觀念，改變了部分農(nóng)民思想深處一直把宅基地當(dāng)作祖宗遺產(chǎn)，當(dāng)作私人財(cái)產(chǎn)的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。

為了進(jìn)一步貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院〔1990〕4號(hào)文件精神，建立合理用地、節(jié)約用地和保護(hù)耕地的自我約束機(jī)制，根據(jù)各地試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，現(xiàn)就在全省范圍內(nèi)開(kāi)展農(nóng)村宅基地有償使用工作，提出如下意見(jiàn)：

（一）切實(shí)加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)。實(shí)行農(nóng)村宅基地有償使用制度，是加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的一項(xiàng)重要措施，是關(guān)系到深化農(nóng)村土地使用制度改革，貫徹落實(shí)“十分珍惜和合理利用每寸土地，切實(shí)保護(hù)耕地”的基本國(guó)策的大問(wèn)題。各級(jí)政府和土地管理部門(mén)要統(tǒng)一思想認(rèn)識(shí)，把這項(xiàng)工作列入重要議事日程，確定一名領(lǐng)導(dǎo)同志負(fù)責(zé)，組織強(qiáng)有力的工作班子。

（二）抓緊制訂實(shí)施辦法。凡具備條件的地方，可以縣（市）為單位，根據(jù)國(guó)務(wù)院〔1990〕4號(hào)文件和《浙江省土地管理實(shí)施辦法》的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本地實(shí)際，制定農(nóng)村宅基地實(shí)行有償使用的具體實(shí)施辦法，使這項(xiàng)工作有領(lǐng)導(dǎo)、有計(jì)劃地進(jìn)行。

（三）在現(xiàn)有試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，盡快擴(kuò)大農(nóng)村宅基地有償使用范圍。搞了試點(diǎn)的，要分期分批向面上鋪開(kāi)；沒(méi)有搞試點(diǎn)的，要先搞試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)，然后逐步展開(kāi)。爭(zhēng)取在二、三年內(nèi)，基本完成全省農(nóng)村宅基地有償使用工作。

宅基地改革辦法范文第2篇

一、現(xiàn)狀與問(wèn)題

經(jīng)過(guò)二十余年土地管理法律法規(guī)的貫徹實(shí)施，農(nóng)村宅基地管理基本走上了法制化、規(guī)范化的軌道，對(duì)于保障農(nóng)民居住權(quán)利、加強(qiáng)耕地保護(hù)等方面發(fā)揮了重要作用。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的不斷向前發(fā)展，農(nóng)村宅基地本身性質(zhì)以及面臨的環(huán)境發(fā)生了很大變化，農(nóng)村宅基地管理也不斷顯現(xiàn)一些問(wèn)題，有的問(wèn)題還表現(xiàn)得比較突出。加快對(duì)宅基地管理的改革創(chuàng)新成為當(dāng)前社會(huì)各界關(guān)注與熱議的重點(diǎn)，當(dāng)前有些地區(qū)探索實(shí)施的一些改革模式也招致評(píng)論與爭(zhēng)議。歸納起來(lái)，當(dāng)前宅基地管理存在的問(wèn)題主要有：

1.建房布局散、亂，用地貪大求全。目前，農(nóng)村建房缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，盡管在推進(jìn)新農(nóng)村建設(shè)過(guò)程中有些地方制訂了村莊建設(shè)規(guī)劃，但規(guī)劃的控管作用并不明顯，加上農(nóng)村村民居住歷史就較為分散，受各種因素影響，農(nóng)民建房選址比較困難，現(xiàn)實(shí)當(dāng)中往往出現(xiàn)公路修到哪、自己的責(zé)任田在哪，房屋就蓋到哪里的隨意現(xiàn)象，造成“滿眼新屋卻不見(jiàn)新村”。

2.違法占地現(xiàn)象多，查處屢陷困局。由于受各種觀念影響和條件限制以及現(xiàn)實(shí)需求與土地法規(guī)政策約束之間的矛盾，農(nóng)民想建、能建的地方難批，能批的地方又建不了或不想建，只能鋌而走險(xiǎn)；有的相互攀比，一戶多基，少批多占；有的私自轉(zhuǎn)讓宅基地和買(mǎi)賣(mài)房屋；還有的就是能批、能建的地方，農(nóng)民不等批準(zhǔn)“先斬后奏”。這些都導(dǎo)致農(nóng)村違法建房案件易發(fā)多發(fā)。

3.流轉(zhuǎn)遭遇瓶頸，改革勢(shì)在必行。隨著近年來(lái)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的快速發(fā)展，農(nóng)村人口逐步向城鎮(zhèn)集中，一些在農(nóng)村擁有宅基地的人，希望能將因各種原因長(zhǎng)期空置的房屋給予變現(xiàn)處置。另外在某些情況下，如城市郊區(qū)、城鄉(xiāng)結(jié)合部以及經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的農(nóng)村，城鎮(zhèn)人口和貧困地區(qū)的農(nóng)民希望跨地區(qū)、跨城鄉(xiāng)購(gòu)買(mǎi)宅基地，這些年出現(xiàn)的“小產(chǎn)權(quán)”房就是鮮例。按照現(xiàn)行的土地管理法律法規(guī)，這些都是明令禁止的，但由于利益等方面的驅(qū)使，這些年農(nóng)村宅基地私自轉(zhuǎn)讓和房屋買(mǎi)賣(mài)時(shí)有發(fā)生，自發(fā)形成農(nóng)村宅基地非法流轉(zhuǎn)的隱形市場(chǎng)。加快集體土地管理改革創(chuàng)新，促進(jìn)集體建設(shè)用地有序流轉(zhuǎn)已迫在眉睫。

二、原因剖析

困擾當(dāng)前農(nóng)村宅基地管理的原因是多方面的，既有法律政策方面的原因，也有機(jī)制體制方面的原因。

1.現(xiàn)行法規(guī)政策欠完善，操作性不強(qiáng)。至今，我國(guó)還沒(méi)有一部專(zhuān)門(mén)調(diào)整農(nóng)村房屋和土地方面的法律法規(guī)，農(nóng)村宅基地的管理只限于土地法律法規(guī)的個(gè)別條文和相關(guān)政策性文件，數(shù)量少，效力層次低。如對(duì)農(nóng)民非法占用土地修建房屋必須予以拆除的規(guī)定，在字面上看是極為嚴(yán)肅的，但從多年的執(zhí)法實(shí)踐來(lái)看，在以人為本的執(zhí)法環(huán)境中，此規(guī)定執(zhí)行難度很大，可操作性不強(qiáng)且難以執(zhí)行到位，導(dǎo)致村民違法占地建房得不到有效制止。

2.規(guī)劃管理滯后，農(nóng)村陋習(xí)影響深遠(yuǎn)。長(zhǎng)期以來(lái)，在規(guī)劃管理上普遍存在重城鎮(zhèn)輕農(nóng)村的思想，對(duì)農(nóng)村規(guī)劃投入很少，大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村莊沒(méi)有規(guī)劃，導(dǎo)致農(nóng)村住宅建設(shè)無(wú)章可循，雜亂無(wú)序?？傮w上來(lái)看，農(nóng)村宅基地只在土地利用總體規(guī)劃上確定一個(gè)數(shù)字規(guī)劃，與實(shí)際差距較大，沒(méi)有落實(shí)到具體村莊和地塊的點(diǎn)面上，村莊規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃普遍缺乏。

3.執(zhí)法過(guò)于疲軟，監(jiān)管存在缺位越位。雖然近些年來(lái)，國(guó)家對(duì)土地管理的重視程度一度上升，監(jiān)管政策也相繼出臺(tái)雪但在土地執(zhí)法上，還一直處于“軟肋”狀態(tài)，主要表現(xiàn)在土地強(qiáng)制執(zhí)行力弱。國(guó)土資源管理部門(mén)只能向違法主體下發(fā)《責(zé)令停止違法行為通知書(shū)》，作為一種約束性行政行為，法律法規(guī)未賦予土地執(zhí)法監(jiān)察人員一些必要的強(qiáng)制執(zhí)行方面的權(quán)力。土地問(wèn)責(zé)過(guò)松過(guò)軟。

三、工作建議

加強(qiáng)新形勢(shì)下的農(nóng)村宅基地管理，必須對(duì)當(dāng)前宅基地本身的性質(zhì)、功能以及環(huán)境有一個(gè)正確的認(rèn)識(shí)，從而把握好改革的方向。要從完善法律法規(guī)、機(jī)制體制人手，勇于創(chuàng)新，大膽探索新形勢(shì)下的宅基地管理方式。

1.健全宅基地管理法律法規(guī)。要借《土地管理法》修改之機(jī)，加快農(nóng)村宅基地立法工作，國(guó)家可出臺(tái)《農(nóng)村宅基地管理辦法》、《農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)管理辦法》等法律法規(guī)，同時(shí)要配套建立完善的違法處理、管理收費(fèi)、失職問(wèn)責(zé)等方面的政策文件，綜合運(yùn)用法律、經(jīng)濟(jì)、行政的措施，使農(nóng)村宅基地的使用和管理全面納入法制化軌道。另外，對(duì)現(xiàn)有關(guān)于宅基地管理方面的法規(guī)政策要進(jìn)行修改完善，特別要注重其可操作性，增強(qiáng)法規(guī)政策的執(zhí)行力。

宅基地改革辦法范文第3篇

（一）宅基地使用權(quán)資本化的必要性

第一，我國(guó)農(nóng)村宅基地呈現(xiàn)出人減房增的逆向發(fā)展趨勢(shì)。隨著不斷加強(qiáng)的城鎮(zhèn)一體化建設(shè)以及提出的一系列土地整治制度，我國(guó)農(nóng)村人口從2000年的80837萬(wàn)人下降到2012年的64222萬(wàn)人，農(nóng)業(yè)人口占總?cè)丝诘谋壤龔?3.78%下降到47.43%，減少了16.35%，但是我國(guó)農(nóng)村宅基地人均擁有量隨著時(shí)間的推進(jìn)而在逐年增大，全國(guó)農(nóng)村新增住宅面積從2000年的7.97億平方米上漲到2012年的9.51億平方米，新增農(nóng)村宅基地面積增長(zhǎng)了19.32%《[中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》（2000—2013）數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)所得結(jié)果]。不難看出，從2000年到2012年的十幾年期間，農(nóng)民總?cè)丝跀?shù)和農(nóng)村住房總面積發(fā)展趨勢(shì)相當(dāng)不協(xié)調(diào)，宅基地總面積擴(kuò)大趨勢(shì)明顯，資源浪費(fèi)非但沒(méi)有得到遏制，反而更加嚴(yán)重。第二，忽略農(nóng)民對(duì)宅基地的利益追求。雖然我國(guó)農(nóng)村居民家庭人均住房面積有每年不斷上漲的趨勢(shì)，從2000年的人均24.82平方米到2005年的29.68平方米再到2012的37.09平方米，但是其價(jià)格只是從2000年農(nóng)村住宅全國(guó)每平方米101.64元上漲到2012年681.9元每平方米，而城市住房?jī)r(jià)格由2000年的2058元每平方米上漲到2012年的5791元每平方米[《中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒》（2000—2013）數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)所得結(jié)果]?？梢钥闯觯啾容^城市而言，農(nóng)村住房面積增長(zhǎng)與住房?jī)r(jià)值增長(zhǎng)不相契合。當(dāng)然，城鄉(xiāng)差距的不斷擴(kuò)大和城鄉(xiāng)房屋所處的地理位置、交通便利、供需要求有著緊密的聯(lián)系，但并不能否認(rèn)農(nóng)民作為所有者對(duì)提高自身財(cái)產(chǎn)價(jià)值的利益追求，農(nóng)民同樣期望在自己的財(cái)產(chǎn)之上創(chuàng)造更多財(cái)富，而現(xiàn)有農(nóng)村宅基地恰恰達(dá)不到此種職能，迫使農(nóng)民以其他“非法”方式追求價(jià)值最大化。第三，非法交易大量產(chǎn)生，利益糾紛劇增。法律對(duì)宅基地資本職能的不合理限制，一個(gè)直接后果就是農(nóng)村宅基地自發(fā)交易、變賣(mài)、流轉(zhuǎn)的非法行為屢禁不止。根據(jù)調(diào)研，北京近郊不少農(nóng)村宅基地空置率約為30%—40%，甚至更高；邊遠(yuǎn)山區(qū)農(nóng)村宅基地空置率達(dá)到10%；全市平均約為20%[1]。另一個(gè)直接后果是全國(guó)房屋宅基地糾紛大量出現(xiàn)，2011年到2012年期間全國(guó)調(diào)解房屋宅基地糾紛的數(shù)量由614109件上升為626444件，僅僅一年就增加了12335件。此外，我國(guó)農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)收入普遍不高，原因是多方面的，而當(dāng)前能夠增加農(nóng)民收入的方式并不多，除了農(nóng)民工外出打工所帶來(lái)的財(cái)產(chǎn)收入，其他在原有土地之上務(wù)農(nóng)的農(nóng)民增加財(cái)產(chǎn)收入的最好途徑就是土地。通過(guò)現(xiàn)有農(nóng)村土地制度改革，雖然可以發(fā)揮土地的使用價(jià)值，體現(xiàn)宅基地財(cái)產(chǎn)價(jià)值，但我國(guó)當(dāng)前宅基地的利用和價(jià)值是完全不對(duì)等的，創(chuàng)新宅基地使用權(quán)運(yùn)行機(jī)制，提高宅基地的資本屬性是政策需求，也是尋求制度與法律充分結(jié)合的必要舉措。

（二）宅基地使用權(quán)資本化的理論基礎(chǔ)

從法學(xué)視角出發(fā)，那么就應(yīng)當(dāng)引入權(quán)利這個(gè)基本范疇，然而多數(shù)人們?cè)谧非髾?quán)利的過(guò)程中，并不了解法律所確定的權(quán)利原則是正義、公平而高效的。在法律和法學(xué)文獻(xiàn)中沒(méi)有一個(gè)詞比權(quán)利更加含混不清[2]。而我國(guó)宅基地使用權(quán)的現(xiàn)狀恰恰印證了此種觀點(diǎn)。當(dāng)然，宅基地使用權(quán)的相關(guān)法律規(guī)定是否在權(quán)利追求過(guò)程中符合正義、公平和高效原則，應(yīng)當(dāng)結(jié)合實(shí)踐及理論需求予以探討。首先，雖然我國(guó)法律已經(jīng)將宅基地使用權(quán)物權(quán)化、私權(quán)化，但我國(guó)《物權(quán)法》針對(duì)宅基地使用權(quán)規(guī)定并沒(méi)有遵循平等保護(hù)的原則，且缺少一定的使用權(quán)能，如流轉(zhuǎn)權(quán)等，從而導(dǎo)致農(nóng)民的權(quán)利在行使過(guò)程中受到極大約束。其次，我國(guó)農(nóng)村人口占據(jù)總?cè)丝诘囊话?，農(nóng)民的宅基地應(yīng)當(dāng)與城市的房屋一樣，具有高度的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，然而《土地管理法》等法律法規(guī)明確限定了土地的使用方式及主體范圍等，這些規(guī)定都損害了宅基地使用權(quán)所應(yīng)當(dāng)包含的公平正義原則。從實(shí)踐發(fā)展可以看出，對(duì)其使用權(quán)過(guò)大的限制是沒(méi)有必要的，農(nóng)村宅基地使用權(quán)資本化能使農(nóng)村土地得到與城市土地相當(dāng)?shù)钠降葘?duì)待，這能夠有效縮小城鄉(xiāng)差距。再次，我國(guó)宅基地使用權(quán)受到主體、客體、內(nèi)容和權(quán)力行使上的各種限制，使宅基地使用權(quán)不能進(jìn)入市場(chǎng)配置，這與我國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制改革中優(yōu)化市場(chǎng)資源配置的要求是相脫離，導(dǎo)致宅基地遠(yuǎn)離市場(chǎng)，這損害了宅基地使用權(quán)的效率原則。農(nóng)村宅基地使用權(quán)資本化，除了使農(nóng)民理解土地價(jià)值和珍惜土地之外，還增加了權(quán)利的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑯O大地提高了農(nóng)村宅基地土地利用效率。誠(chéng)然，現(xiàn)在土地制度給與了農(nóng)民最低居住生活保障，并且無(wú)償永久享有使用權(quán)，然而過(guò)多的束縛，恰恰使得農(nóng)村宅基地喪失了成為更高更優(yōu)化生活保障的潛力。

二、宅基地使用權(quán)資本化困境的法學(xué)分析

我國(guó)農(nóng)村宅基地制度從解放初期的農(nóng)民私有發(fā)展到現(xiàn)在的集體所有、農(nóng)民使用，其歷史意義是深刻的，法律將我國(guó)宅基地的社會(huì)保障功能作為首要追求目標(biāo)導(dǎo)致了宅基地的非資本化，但《物權(quán)法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》等法律法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)、抵押、開(kāi)發(fā)等規(guī)定已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前發(fā)展需求，使得宅基地制度備受詬病。我國(guó)當(dāng)前宅基地制度全方位改革是極其必要的，順應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展方向使其價(jià)值最大化應(yīng)當(dāng)是我國(guó)宅基地資本化發(fā)展的基本導(dǎo)向，而我國(guó)宅基地使用權(quán)資本化道路充滿諸多困境。

（一）從實(shí)踐角度看宅基地使用權(quán)資本化困境

就法律制度實(shí)踐而言，《物權(quán)法》視角下的財(cái)產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)包括占有、使用、收益和處分的權(quán)利，從而也就具有抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與等權(quán)能，而實(shí)際上我國(guó)現(xiàn)行宅基地使用權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)是不完整的，如《擔(dān)保法》第37條、《物權(quán)法》第184條均對(duì)宅基地使用權(quán)的抵押設(shè)置了嚴(yán)格的約束規(guī)范，使宅基地基本喪失流動(dòng)抵押的可能。我國(guó)很多地區(qū)的農(nóng)村宅基地及其房屋缺少產(chǎn)權(quán)登記證明，其直接后果是當(dāng)農(nóng)民與其他主體發(fā)生財(cái)產(chǎn)糾紛時(shí)，缺少予以抗?fàn)幍幕A(chǔ)。又如，依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，我國(guó)房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)必須在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之內(nèi)，并且每戶農(nóng)民只能擁有一處宅基地，我國(guó)法律對(duì)宅基地使用權(quán)流動(dòng)范圍限制，完全約束了農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使得宅基地使用權(quán)資本化在法律制度上變得無(wú)法可依。就市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下的社會(huì)生活而言，市場(chǎng)自由是最基本的，主體的獨(dú)立自主和交易的平等自愿是第一位的，宏觀調(diào)控和政府規(guī)制建立在市場(chǎng)發(fā)揮基礎(chǔ)性作用的基礎(chǔ)之上。以上文數(shù)據(jù)可知，“看不見(jiàn)的手”主導(dǎo)下的市場(chǎng)理念并不占據(jù)主導(dǎo)作用，而政府的宏觀調(diào)整往往解決不了實(shí)踐中復(fù)雜問(wèn)題，例如法律雖然規(guī)定了每戶農(nóng)民只能擁有一處宅基地，然而我國(guó)農(nóng)村中除了存在大量閑置宅基地，一戶多宅的現(xiàn)象也較為普遍，法律政策在實(shí)踐中很難得到貫徹實(shí)施，不能解決宅基地資源配置低等問(wèn)題。此外，我國(guó)現(xiàn)行制度沒(méi)有完善的宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)法律規(guī)定而不是自由協(xié)商，使補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與市場(chǎng)價(jià)值想脫離，導(dǎo)致農(nóng)民對(duì)于宅基地退出缺乏基本動(dòng)力，況且散布的宅基地即使收回，集體也難以得到很好的收益，導(dǎo)致集體對(duì)宅基地退出同樣缺乏熱情。最終后果是既違背了農(nóng)民意愿，也使市場(chǎng)調(diào)節(jié)功能和政府干預(yù)功能雙向失靈，這是對(duì)農(nóng)民宅基地財(cái)產(chǎn)權(quán)的損害，也是對(duì)農(nóng)民權(quán)利自由行使的侵害。

（二）從理論角度看宅基地使用權(quán)資本化困境

法律政策作為調(diào)整社會(huì)生活的規(guī)范體系，從終極的意義上來(lái)說(shuō)，它的存在本身并不是目的，而是實(shí)現(xiàn)一定價(jià)值的手段，因而需要對(duì)我國(guó)的現(xiàn)行宅基地制度的非資本化規(guī)定進(jìn)行價(jià)值分析。法學(xué)視角下的價(jià)值分析需從價(jià)值認(rèn)知和價(jià)值評(píng)價(jià)兩個(gè)方面出發(fā)。從價(jià)值認(rèn)知層面而言，一項(xiàng)權(quán)利的關(guān)鍵不光在于是否擁有該種權(quán)利，而更重要的是在于是否可以行使，宅基地使用權(quán)作為法律明文規(guī)定的權(quán)利，是歷史的必然產(chǎn)物，其內(nèi)容設(shè)定包括兩項(xiàng)：社會(huì)保障價(jià)值和資本價(jià)值。任何土地資源都具有社會(huì)保障價(jià)值和資本價(jià)值，宅基地也不例外，現(xiàn)行宅基地使用權(quán)制度強(qiáng)調(diào)土地的社會(huì)保障價(jià)值的同時(shí)，而抹滅了它的資本價(jià)值，而實(shí)踐需求表明，對(duì)于土地基本價(jià)值應(yīng)當(dāng)根據(jù)土地的資源需求來(lái)予以配置。一項(xiàng)土地資產(chǎn)所體現(xiàn)的土地權(quán)利只有自由行使才能體現(xiàn)價(jià)值，離開(kāi)了權(quán)利的自由處分，就喪失了對(duì)權(quán)利的實(shí)際擁有，法律的價(jià)值追求就屬于空談。一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)只有經(jīng)過(guò)交易及其自由競(jìng)爭(zhēng)才能顯現(xiàn)市場(chǎng)價(jià)值，受到嚴(yán)重束縛的宅基地使用權(quán)已經(jīng)不符合當(dāng)前階層利益分配標(biāo)準(zhǔn)和價(jià)值觀念。就價(jià)值評(píng)價(jià)層面而言，就要從一定的利益和需求出發(fā)，按照一定的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)值準(zhǔn)則對(duì)現(xiàn)有宅基地制度進(jìn)行判斷。在經(jīng)濟(jì)社會(huì)轉(zhuǎn)型中，土地資產(chǎn)的增值動(dòng)力始終是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的原動(dòng)力，其財(cái)產(chǎn)功能的現(xiàn)代特征日益彰顯。農(nóng)村改革如火如荼促進(jìn)了農(nóng)民工的大量產(chǎn)生，現(xiàn)有宅基地制度與城市的高集中化高現(xiàn)代化之間的矛盾彰顯，是宅基地資本化的困境之一。家庭承包為基礎(chǔ)，統(tǒng)分結(jié)合的雙層經(jīng)營(yíng)體制難以實(shí)現(xiàn)土地的規(guī)?；?jīng)營(yíng)，導(dǎo)致整個(gè)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)力低下，宅基地作為重要一環(huán)，理應(yīng)成為農(nóng)業(yè)規(guī)?；囊徊糠?。城市化的深入也改變了農(nóng)民的土地資本觀念，農(nóng)民不再僅僅只想擁有宅基地，而且期望宅基地的利益升值。廣東省調(diào)研的308戶農(nóng)戶（占總數(shù)的73.68%）愿意流轉(zhuǎn)自家多余的宅基地，其中出租意愿最高，占28.71%；抵押意愿其次，占14.59%；出售意愿占13.64；置換意愿占8.85%。據(jù)統(tǒng)計(jì)廣東省73.68%的農(nóng)戶愿意宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)。以上數(shù)據(jù)表明，農(nóng)民對(duì)宅基地的價(jià)值觀念發(fā)生了重大轉(zhuǎn)變，農(nóng)民對(duì)宅基地使用權(quán)有了更多利益追求，但法律的非資本化規(guī)定卻使得農(nóng)民在追求權(quán)利價(jià)值最大化的過(guò)程中喪失了無(wú)數(shù)機(jī)會(huì)。法的價(jià)值的好壞、有無(wú)都是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，這就是法的價(jià)值的客觀性。土地與財(cái)富息息相關(guān)，不切客觀實(shí)際的規(guī)定，剝奪了農(nóng)民權(quán)利的財(cái)產(chǎn)屬性，損害了農(nóng)民利益。提高市場(chǎng)效率要求在權(quán)利、義務(wù)及制度構(gòu)建過(guò)程中，付出最低而收效最大，如果在等量利益狀態(tài)的情況下，多方利益參與人都能夠自愿投入，那么為實(shí)現(xiàn)權(quán)利的花費(fèi)將是最小的，基于此，宅基地使用權(quán)資本化應(yīng)當(dāng)以農(nóng)民自愿，政府指導(dǎo)，農(nóng)民與需求方平等協(xié)商，收益均衡，才能夠很好的實(shí)現(xiàn)宅基地資本化運(yùn)作。

三、實(shí)現(xiàn)資本化運(yùn)行機(jī)制的制度構(gòu)建

宅基地改革辦法范文第4篇

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，當(dāng)前城鎮(zhèn)化問(wèn)題單靠城市改革難以解決，迫切需要尋找新突破口，要改變以往以單純促進(jìn)發(fā)展為目標(biāo)的做法，集中優(yōu)勢(shì)資源設(shè)置試驗(yàn)區(qū)。尤其針對(duì)人口10萬(wàn)以上的建制鎮(zhèn)，開(kāi)展新型設(shè)市模式試點(diǎn)，這也將成為近中期推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)。

據(jù)介紹，此次試點(diǎn)對(duì)象將重點(diǎn)放在鎮(zhèn)改市工作。選擇鎮(zhèn)區(qū)人口10萬(wàn)以上的建制鎮(zhèn)，開(kāi)展新型設(shè)市模式試點(diǎn)工作。建立行政管理創(chuàng)新和行政成本降低的設(shè)市模式。按照城市設(shè)置和簡(jiǎn)化行政機(jī)構(gòu)聯(lián)動(dòng)原則，探索新設(shè)市城市的行政管理模式，合理增設(shè)城市建制，優(yōu)化行政層級(jí)和行政區(qū)劃設(shè)置，提高行政效能，降低行政成本。

對(duì)此，中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院相關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)表示，從現(xiàn)階段人口流動(dòng)方向來(lái)看，人口向大城市和小城市兩端聚集。

“從數(shù)據(jù)來(lái)看，我國(guó)57座人口百萬(wàn)以上的特大城市集中了1.66億人，占全國(guó)城鎮(zhèn)人口的27%。20萬(wàn)人以下的小城市與小城鎮(zhèn)，集聚了全部城鎮(zhèn)人口的51%。其中縣級(jí)單元聚集了全國(guó)新增城鎮(zhèn)人口的54.3%，是城鎮(zhèn)化的重要層級(jí)?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/p>

他認(rèn)為，縣、鎮(zhèn)、新城新區(qū)歷史上一直是我國(guó)最基本最穩(wěn)定的行政治理單元，其包含政治、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)與文化的最小完整系統(tǒng)。其優(yōu)勢(shì)在于可降低城鎮(zhèn)化成本、降低社會(huì)改革風(fēng)險(xiǎn)。因此，從全國(guó)選取不同地區(qū)的基層單位進(jìn)行綜合型社會(huì)試驗(yàn)，可為推動(dòng)頂層體制機(jī)制改革和基層社會(huì)經(jīng)濟(jì)全面發(fā)展提供有益探索。

而在試點(diǎn)內(nèi)容方面，將重點(diǎn)探索建立農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成本分擔(dān)機(jī)制、多元化可持續(xù)的城鎮(zhèn)化投融資機(jī)制、創(chuàng)新行政管理和降低行政成本設(shè)市模式、改革完善農(nóng)村宅基地制度等方面。

具體來(lái)看，試點(diǎn)重要內(nèi)容，是探索建立農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口市民化成本分擔(dān)機(jī)制。成本分擔(dān)包括，建立健全由政府、企業(yè)、個(gè)人共同參與的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成本分擔(dān)機(jī)制，根據(jù)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成本分類(lèi)，明確成本承擔(dān)主體和支出責(zé)任。

據(jù)了解，政府將承擔(dān)義務(wù)教育、勞動(dòng)就業(yè)、基本養(yǎng)老、基本醫(yī)療衛(wèi)生、保障性住房以及市政設(shè)施等公共成本。企業(yè)則應(yīng)落實(shí)農(nóng)民工與城鎮(zhèn)職工同工同酬制度。與此同時(shí)，試點(diǎn)地區(qū)需制定實(shí)施農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口具體落戶標(biāo)準(zhǔn)和城鎮(zhèn)基本公共服務(wù)供給與居住年限掛鉤的具體辦法，主動(dòng)承擔(dān)人口市民化公共成本。

宅基地改革辦法范文第5篇

第二條本辦法適用于本縣行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的使用和管理。

前款所稱(chēng)農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村村民依法取得土地使用權(quán)建設(shè)住宅及相關(guān)附屬物的農(nóng)民集體所有土地。

第三條縣國(guó)土資源局負(fù)責(zé)全縣行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的管理工作。

第四條農(nóng)村宅基地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵占、買(mǎi)賣(mài)或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓。

第五條農(nóng)村村民建設(shè)住宅必須堅(jiān)持符合土地利用總體規(guī)劃、村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃的原則；堅(jiān)持節(jié)約和集約用地的原則，堅(jiān)持實(shí)施新村規(guī)劃和土地整理相結(jié)合的原則。

第六條城鎮(zhèn)居民不得在農(nóng)村購(gòu)置宅基地或以買(mǎi)房為名變相購(gòu)置宅基地?？h國(guó)土資源局不得為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買(mǎi)的住宅發(fā)放集體土地建設(shè)土地使用證，國(guó)家法律法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第七條縣國(guó)土資源局在農(nóng)村宅基地管理監(jiān)督過(guò)程中，除了按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定收取土地登記證書(shū)工本費(fèi)外，不得收取任何費(fèi)用，不得代收應(yīng)由其他部門(mén)收取的相關(guān)費(fèi)用，更不允許搭車(chē)收費(fèi)。

第八條嚴(yán)格實(shí)行農(nóng)村村民一戶一宅的法律規(guī)定。農(nóng)村宅基地面積的標(biāo)準(zhǔn)為：城市郊區(qū)每戶不超過(guò)2分，川地、塬地每戶不超過(guò)3分，山地、丘陵每戶不超過(guò)4分。

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民鼓勵(lì)集中建住宅樓?？h國(guó)土資源局依據(jù)縣政府規(guī)定的農(nóng)村宅基地的標(biāo)準(zhǔn)和住宅的面積審查用地。

城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民建住宅樓所涉及的宅基地和住宅樓面積的具體標(biāo)準(zhǔn)由縣國(guó)土資源局充分調(diào)研和廣泛征求各界意見(jiàn)后提出，報(bào)縣政府批準(zhǔn)后執(zhí)行。

第九條農(nóng)村宅基地占用農(nóng)用地應(yīng)納入年度用地計(jì)劃。占用農(nóng)用地的計(jì)劃指標(biāo)和農(nóng)村通過(guò)建設(shè)用地整理新增加的耕地面積掛鉤，縣國(guó)土資源局對(duì)新增耕地面積檢查驗(yàn)收后，應(yīng)在總的年度計(jì)劃指標(biāo)中優(yōu)先分配等量的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)用于村民住宅建設(shè)。

第十條農(nóng)村村民住宅建設(shè)利用村內(nèi)空閑地和未利用土地的，由各村組、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）逐級(jí)審核，批量報(bào)縣國(guó)土資源局依法審核報(bào)批后，由各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）逐宗落實(shí)到戶。

第十一條農(nóng)村本集體經(jīng)濟(jì)組織成員符合下列條件之一的，可以申請(qǐng)使用宅基地：

（一）申請(qǐng)宅基地使用權(quán)的戶主是達(dá)到法定結(jié)婚年齡的具有完全民事行為能力人；

（二）按《婚姻法》有關(guān)規(guī)定確需分戶建房，原宅基地面積低于規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的；

（三）經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶的；

（四）因發(fā)生或?yàn)榉烙匀粸?zāi)害需要搬遷的，或?yàn)閷?shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃調(diào)整宅基地的；

第十二條村民有下列情況之一的，不得安排宅基地：

（一）一戶已有一處符合規(guī)定面積宅基地的；

（二）出賣(mài)、出租房屋后重新申請(qǐng)宅基地的；

（三）不屬于本農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的（包括戶口已遷出的）。

農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)應(yīng)當(dāng)保證至少有一個(gè)子女與其父母共同占用同一處宅基地。

第十三條農(nóng)村村民申報(bào)宅基地應(yīng)當(dāng)提交以下資料：

（一）申請(qǐng)人身份證或戶口本復(fù)印件；

（二）申請(qǐng)書(shū)。申請(qǐng)書(shū)應(yīng)當(dāng)截明家庭成員狀況，現(xiàn)有住房情況、申請(qǐng)理由及申請(qǐng)面積和位置（標(biāo)明四址）；

（三）如實(shí)填寫(xiě)農(nóng)村村民個(gè)人修建占地申請(qǐng)表；

（四）涉及建新退舊的，應(yīng)提交村委會(huì)與申請(qǐng)戶簽訂交還舊宅基地的合同；

（五）依法需要提交的其他資料；

第十四條農(nóng)村村民申報(bào)和取得宅基地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)按下列程序辦理：

（一）符合申報(bào)條件的農(nóng)村村民建房時(shí)應(yīng)向所在村民小組或村民委員會(huì)提交書(shū)面申請(qǐng)。

涉及建新繳舊的，村委會(huì)應(yīng)與申請(qǐng)戶簽訂交還舊宅基地的合同。合同的文本格式由縣國(guó)土資源局統(tǒng)一制定；

（二）村組在接到申請(qǐng)后五日內(nèi)對(duì)申請(qǐng)資料進(jìn)行核實(shí)，經(jīng)村民會(huì)議或村民代表會(huì)議討論通過(guò)，并將申請(qǐng)人的情況在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)進(jìn)行公告，公告日期不應(yīng)少于七天；

（三）經(jīng)核實(shí)符合申請(qǐng)宅基地條件的村民，應(yīng)如實(shí)填寫(xiě)由縣國(guó)土資源局統(tǒng)一規(guī)定的《農(nóng)村村民個(gè)人修建占地申請(qǐng)表》，由村、組簽署意見(jiàn)后連同公告結(jié)果一并報(bào)各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府；

（四）各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在受理宅基地申請(qǐng)后，應(yīng)在十五個(gè)工作日內(nèi)實(shí)地審查申請(qǐng)人是否符合條件，擬用地是否符合土地利用總體規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃，經(jīng)公告無(wú)異議后，初步確定建房對(duì)象，并簽署審核意見(jiàn)后連同公告上報(bào)縣建設(shè)局審查；

（五）縣建設(shè)局在接到宅基地申請(qǐng)后，應(yīng)在二十個(gè)工作日內(nèi)依法進(jìn)行審查，經(jīng)審查同意并出具選址意見(jiàn)書(shū)后，將相關(guān)申請(qǐng)資料和選址意見(jiàn)書(shū)轉(zhuǎn)送縣國(guó)土資源局；

（六）縣國(guó)土資源局接到縣建設(shè)局轉(zhuǎn)送的申請(qǐng)后應(yīng)在二十個(gè)工作日內(nèi)完成審查，并上報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)；

（七）批復(fù)下發(fā)后，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)將縣人民政府審批結(jié)果轉(zhuǎn)發(fā)到村委會(huì)，村委會(huì)應(yīng)在申請(qǐng)人所在村民小組及時(shí)公告，期限不少于5天；

（八）公告期結(jié)束后，十五日內(nèi)無(wú)異議的，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府土地管理員會(huì)同村、組干部按照批準(zhǔn)的面積、地類(lèi)、位置和原現(xiàn)場(chǎng)勘查情況，劃定住宅用地四址、基礎(chǔ)標(biāo)高、房屋層高等，并做好現(xiàn)場(chǎng)工作記錄；

（九）村民住宅開(kāi)工建設(shè)后，各鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地管理員要及時(shí)會(huì)同村、組干部，實(shí)地對(duì)照檢查，確保按照批準(zhǔn)面積和規(guī)劃使用土地。

第十五條經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn)后的村民宅基地，一年內(nèi)必須進(jìn)行建設(shè)，基建完工后60日內(nèi)向縣國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)登記，頒發(fā)《集體土地建設(shè)用地使用證》。

第十六條經(jīng)依法批準(zhǔn)的宅基地，因住宅轉(zhuǎn)讓、繼承等原因造成集體土地使用權(quán)變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自變更之日起三十日內(nèi)，向縣國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)變更登記，換發(fā)《集體土地建設(shè)用地使用證》。

第十七條宅基地使用權(quán)被依法收回的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起三十日內(nèi)，向縣國(guó)土資源局申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)注銷(xiāo)登記，繳回原宅基地使用權(quán)人的《集體土地建設(shè)用地使用證》。

第十八條有下列情況之一的，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)、村民小組可以申請(qǐng)收回宅基地使用權(quán)：

（一）為實(shí)施村莊和集體建設(shè)規(guī)劃的，需要調(diào)整宅基地的；

（二）為村鎮(zhèn)公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，需要調(diào)整宅基地的；

（三）不按照批準(zhǔn)用途建設(shè)使用連續(xù)達(dá)兩年以上的；

（四）宅基地依法批準(zhǔn)并劃定后，超過(guò)一年未建房的；

（五）因撤銷(xiāo)、遷移等原因不再使用和已失去居住使用價(jià)值的房屋占用宅基地的。

依照前款第（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定收回宅基地使用權(quán)的，對(duì)土地使用權(quán)人在宅基地上的合法房屋及附屬物應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償。

第十九條農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)收回宅基地使用權(quán)開(kāi)村民大會(huì)或村民代表會(huì)議，并按下列程序辦理：

（一）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)，應(yīng)當(dāng)寫(xiě)出擬收回宅基地使用權(quán)報(bào)告，附具相關(guān)證據(jù)材料、合法的房屋證明和地上附著物補(bǔ)償協(xié)議，需要安置的，還應(yīng)當(dāng)有安置協(xié)議等相關(guān)文書(shū)上報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府；

（二）鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)在十五個(gè)工作日內(nèi)對(duì)報(bào)送的材料進(jìn)行審核并簽署意見(jiàn)后，報(bào)縣國(guó)土資源局；

（三）縣國(guó)土資源局應(yīng)在二十個(gè)工作日內(nèi)，對(duì)報(bào)送的材料進(jìn)行審查，按照《行政許可法》的規(guī)定或利害關(guān)系人要求組織聽(tīng)證，聽(tīng)取利害關(guān)系人的陳述、申辯后，提出審查意見(jiàn)，上報(bào)縣人民政府審批；

（四）宅基地使用權(quán)收回決定批復(fù)，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府在決定收回宅基地所在地予以公告。對(duì)宅基地使用權(quán)收回決定不服的，當(dāng)事人可以依法申請(qǐng)行政復(fù)議或提起行政訴訟；

（五）宅基地使用人應(yīng)當(dāng)在宅基地使用權(quán)收回決定批復(fù)下達(dá)之日起三十日之內(nèi)，到縣國(guó)土資源局辦理注銷(xiāo)土地登記。