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論文關(guān)鍵詞：宅基地；繼承；抵押；轉(zhuǎn)讓

論文摘要：農(nóng)民對宅基地享有的使用權(quán)利不是他物權(quán)性質(zhì)，而是自物權(quán)性質(zhì)?，F(xiàn)在應(yīng)當(dāng)給予宅基地使用權(quán)人比承包地使用權(quán)更大的“準物權(quán)”，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)權(quán)限應(yīng)當(dāng)與城市宅基地的使用權(quán)權(quán)限相當(dāng)或更大。應(yīng)當(dāng)強調(diào)宅基地的私人長期使用權(quán)，農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)宅的可以繼承，并在一定范圍內(nèi)可以抵押和轉(zhuǎn)讓。

農(nóng)村宅基地是農(nóng)宅的基地，農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指在農(nóng)村土地之上造建農(nóng)宅的權(quán)利，是我國物權(quán)法體系的一個特有概念。宅基地使用權(quán)制度折射出了我國土地所有制度諸多特色。筆者擬通過對農(nóng)村宅基地物權(quán)性質(zhì)的分析，討論農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)宅的繼承、抵押和轉(zhuǎn)讓等問題。

1宅基地的物權(quán)性質(zhì)

傳統(tǒng)中國社會，大部分中國人祖祖輩輩生于農(nóng)村、長于農(nóng)村，宅基地是農(nóng)民祖輩購買或開荒得來的。家庭對于宅基地的私有權(quán)利，不僅在自家人心中，即使在同村人心中，也都獲得了穩(wěn)定的承認。這樣的宅基地私有權(quán)概念，對于以家庭為生產(chǎn)消費單位的社會結(jié)構(gòu)來說，具有根本意義。

新中國建立后進行了，不少農(nóng)民的宅基地是時分配給農(nóng)民私人所有。在搞農(nóng)業(yè)生產(chǎn)互助組時，宅基地和耕地為農(nóng)民私有，人民政府發(fā)給土地房產(chǎn)所有人所有權(quán)證。初級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社時，1953年中共中央《關(guān)于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)互助合作的決議》規(guī)定：“農(nóng)民有土地私有權(quán)和生產(chǎn)資料私有權(quán)”。參加初級社，是農(nóng)民將宅基地以外的土地折股入社，按股分紅。高級社時，農(nóng)民將私有土地和耕畜、大型農(nóng)具等生產(chǎn)資料轉(zhuǎn)為集體。土地入社后，規(guī)定生產(chǎn)隊土地的7%～15%為自留地，而非生產(chǎn)性的宅基地仍然為私人所有。1956年6月30日第一屆全國人民代表大會第三次會議通過的《高級農(nóng)業(yè)生產(chǎn)合作社示范章程》明文規(guī)定：“社員原有的墳地和房屋地基不必入社。社員新修房屋需用的地基和無墳地的社員需用的墳地，由合作社統(tǒng)籌解決，在必要的時候，合作社可以申請鄉(xiāng)人民委員會協(xié)助解決”。至此，宅基地從來都沒有被納入農(nóng)村集體所有權(quán)之下。

化、時期，在左傾錯誤思想支配下，農(nóng)民的宅基地被無償轉(zhuǎn)化為集體土地，1961年的《農(nóng)村條理》規(guī)定：“在生產(chǎn)大隊范圍內(nèi)，除了生產(chǎn)隊所有的和社員所有的生產(chǎn)資料以外，一切土地、耕畜、農(nóng)具等生產(chǎn)資料，都屬于生產(chǎn)大隊所有”。1967年中共中央《關(guān)于農(nóng)村的指示》批判所謂“三自一包”、“四大自由”的資本主義復(fù)辟，農(nóng)民安身立命的非生產(chǎn)性的宅基地也沒有所有權(quán)了。

如今，已經(jīng)取消，被徹底否定。而且2002年通過的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》明確賦予農(nóng)民“長期而有保障的土地使用權(quán)”、“依法享有承包地使用、收益和土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營和處置產(chǎn)品”；“承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補償”；“在承包期內(nèi)，其繼承人可以繼續(xù)承包”。農(nóng)民作為承包地主體，享用承包地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、贈送等“準物權(quán)”的權(quán)利。

主體享有所有權(quán)的方式可為一人所有，包括一自然人和一法人，以及數(shù)人所有。數(shù)人所有即為共有，而按其共有人之內(nèi)部關(guān)系的有無，又可分為按份共有和共同共有。我國的農(nóng)村土地所有權(quán)制度與日耳曼法的總有制度在某些特征上頗為類似。日耳曼法總有制度的特征是：所有權(quán)質(zhì)的分割；管理權(quán)能屬于團體；所有權(quán)的用益權(quán)能屬于團體組成員；而我國農(nóng)村土地制度則有如下特點：所有權(quán)屬于農(nóng)民集體，農(nóng)民對集體土地享有使用的權(quán)利。

農(nóng)民有權(quán)從其所在集體土地中獲得一塊宅基地，該項權(quán)利可稱之為“宅基地取得權(quán)”。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得原則為無償，類似于作為所有權(quán)權(quán)能的使用權(quán)。農(nóng)民作為集體的一員，有使用集體所有的一定土地建筑房屋的權(quán)利；對該特定宅基地，農(nóng)民取得一項用益物權(quán)即為宅基地使用權(quán)。正如農(nóng)民有耕作集體所有土地的權(quán)利，基于該權(quán)利，農(nóng)民就特定土地取得土地承包經(jīng)營權(quán)。而土地資源有限，因此農(nóng)民僅能按一定份額取得宅基地。農(nóng)民能否通過支付地租的方式取得大于確定份額的宅基地？從法理而言，如集體組織與農(nóng)民對此達成一致，自應(yīng)允許，此時取得的宅基地使用權(quán)與無償取得的宅基地使用權(quán)不同。但考慮到保護耕地的需要，應(yīng)當(dāng)禁止農(nóng)民取得超標的宅基地。

宅基地取得權(quán)是農(nóng)民依據(jù)其作為農(nóng)村集體成員的身份而享有的，非集體成員不能直接從集體取得宅基地使用權(quán)，但應(yīng)當(dāng)可以通過購買或受讓房屋使用權(quán)來取得宅基地使用權(quán)，也可以購買宅基地。

因此，筆者認為，農(nóng)民對宅基地享有的使用權(quán)利不是他物權(quán)性質(zhì)，而是自物權(quán)性質(zhì)。現(xiàn)在應(yīng)當(dāng)給予宅基地使用權(quán)人比承包地使用權(quán)更大的“準物權(quán)”，農(nóng)村宅基地的使用權(quán)權(quán)限應(yīng)當(dāng)與城市宅基地的使用權(quán)權(quán)限相當(dāng)或更大?！段餀?quán)法》草案的規(guī)定，人為地制造了成文法律與人們心中的法律之間的沖突。此種沖突只會損害中國社會固有的宅基地的權(quán)利觀念，應(yīng)當(dāng)改變。應(yīng)當(dāng)在《物權(quán)法》中規(guī)定宅基地的私人長期使用權(quán)性質(zhì)，這對于社會穩(wěn)定有好處。公民取得宅基地使用權(quán)后，只要符合農(nóng)村規(guī)劃和標準，應(yīng)當(dāng)允許他們在宅基地上新建或翻建農(nóng)宅。

2宅基地的繼承

在中國民間就一直有祖宅及宅基地繼承的傳統(tǒng)。公民的房屋屬于個人的合法財產(chǎn)，按照我國繼承法的規(guī)定是可以繼承的。城市的人可以繼承父母的房子，農(nóng)民的子女也應(yīng)該有這個權(quán)利?，F(xiàn)在《物權(quán)法》中沒有明確規(guī)定農(nóng)宅可以繼承，而宅基地被認為是集體土地，無法辦繼承手續(xù)。宅基地沒有繼承，就是房子繼承了，也不能改建和修繕，賣又不能賣怎么?。咳纹淦茢?，這就是社會主義新農(nóng)村？公民在依法取得房產(chǎn)所有權(quán)以后，宅基地使用權(quán)和房子產(chǎn)權(quán)不能分割。筆者以為，宅基地的使用權(quán)應(yīng)當(dāng)隨地面上的房產(chǎn)所有權(quán)而轉(zhuǎn)移，由繼承者繼續(xù)使用。

大家知道農(nóng)民苦，其實農(nóng)民的孩子即使到了城市，還是很艱難，法律要保護他們的權(quán)益。老家房子權(quán)益得到保護，則考學(xué)出來的知識分子會更有信心在城市工作，他們老了更愿意還鄉(xiāng)養(yǎng)老。到城市里工作的民工也敢于拼搏，失敗了也有退路，可以回老家。宅基地使用權(quán)和農(nóng)宅是到城市工作的原農(nóng)村人的根。有不少農(nóng)宅是祖?zhèn)鞯睦险?，老宅都不僅是一間屋，更是一間具有文化內(nèi)涵的屋。在很大程度上，中國傳統(tǒng)的文化、祭祀、慶典，也常與祖先的房屋有密切的關(guān)系。老宅既是感情歸宿，又是尊嚴所在，應(yīng)該成為有名有份的私產(chǎn)，家庭對它的權(quán)利就應(yīng)當(dāng)是完整的，不受外部權(quán)力的肆意干預(yù)。

即使承認宅基地是集體的，但使用權(quán)是家庭的。農(nóng)民子女戶口遷出了，法理上講他們還是可以作為自然人繼承宅基地使用權(quán)。不然以后有不少農(nóng)村孩子不好好學(xué)習(xí)了，因為離開家鄉(xiāng)，以后宅基地使用權(quán)不能繼承，房產(chǎn)也就不能繼承充分利用（不能典當(dāng)、抵押、轉(zhuǎn)讓）了。筆者遇到過一位村民，他兒子考取中專，為了保證家里的房產(chǎn)可以繼承，沒有把戶口遷出?，F(xiàn)在不少農(nóng)民的房子本身是很好，很有價值的。

這里特別要指出，子女繼承父母的宅基地使用權(quán)和農(nóng)宅后，政府應(yīng)當(dāng)允許子女辦理宅基地用權(quán)和農(nóng)宅的權(quán)證過戶手續(xù)，這樣子女才能真正獲得宅基地使用權(quán)和農(nóng)宅所有權(quán)，才可以合法擁有或轉(zhuǎn)讓。

有的公民可能因為繼承而有兩處宅基地，現(xiàn)在大量的獨生子女將來由于繼承肯定會出現(xiàn)這種情況。集體收回復(fù)墾，成本會遠遠大于收益，理性的集體不會這樣做。

3宅基地的抵押和轉(zhuǎn)讓

現(xiàn)在《物權(quán)法》規(guī)定使農(nóng)宅交易范圍過窄，交易難、交易量很小，使得農(nóng)村房地產(chǎn)近乎變成死產(chǎn)，無法通過流通來增長自身價值，不利于農(nóng)村不動產(chǎn)價值的實現(xiàn)，影響物的有效利用，對于權(quán)利人來說是極大的損失。其實，具備宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶一般都會免費申請新的宅基地，不會購買別人的宅基地。而且有的地方已經(jīng)沒有符合農(nóng)村購置宅基地的農(nóng)民，農(nóng)民即使想轉(zhuǎn)讓，也轉(zhuǎn)讓不出去。市場經(jīng)濟條件下的物是流動的，只有流動才能實現(xiàn)物的價值。新的土地管理法實施后，國有土地使用權(quán)實現(xiàn)了從無償無期限無流動到有償有期限有流動的轉(zhuǎn)變，國有土地資產(chǎn)價值得以顯現(xiàn)，為社會經(jīng)濟發(fā)展注入了新的活力。而不分情況一味禁止包括宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，這是有失公允的。房地一體不可分，禁止宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，必然導(dǎo)致公民享有完全所有權(quán)的農(nóng)宅也因此不能轉(zhuǎn)讓。

《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》等賦予城鎮(zhèn)居民可轉(zhuǎn)讓和抵押房地產(chǎn)的權(quán)利，而中國絕大多數(shù)土地和人口都在農(nóng)村，現(xiàn)在農(nóng)宅和宅基地不可交易，顯然違反了法的平等精神。如果宅基地使用權(quán)不能抵押和轉(zhuǎn)讓，那這個權(quán)利是什么權(quán)利呢？在全面建設(shè)小康社會的新階段，公民對住房的投資力度和房屋的建筑質(zhì)量不斷提高，農(nóng)村房產(chǎn)在公民的財產(chǎn)結(jié)構(gòu)中的地位日趨重要。公民需要資金發(fā)展生產(chǎn)，培養(yǎng)子女。限制農(nóng)宅和宅基地使用權(quán)的抵押和轉(zhuǎn)讓，會使得農(nóng)村的不動產(chǎn)難以進入市場進行交易，限制了公民的融資手段，導(dǎo)致公民的宅基地使用權(quán)是一個沒有市場價值的權(quán)利，這是對公民利益的一個大損害。

現(xiàn)在禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，筆者認為，可能主要考慮兩個理由：

（1）維護農(nóng)民的利益，確保農(nóng)民“居者有其屋”

不少人擔(dān)心我國的農(nóng)民大部分文化程度較低，對未來預(yù)期把握能力有限。如果允許農(nóng)民賣掉唯一的房產(chǎn)，會造成很多人居無定所，可能成為城市中流浪的游民，給社會帶來不安定因素。

（2）保護有限的農(nóng)業(yè)用地

對于第一個理由，其實這個問題可能沒有必要過度擔(dān)心，一般農(nóng)民不會非理性地將宅基地使用權(quán)賣掉，賣宅基地應(yīng)該要夫妻簽字，賣掉房子，一般會有合理和充足的理由。農(nóng)民只有在特別需要的時候才會出賣住房，如治病救命、子女上學(xué)、投資經(jīng)營等，法律不應(yīng)當(dāng)進行過多限制；保守一點，筆者認為只要規(guī)定：“農(nóng)民只有一處房子，則不能出賣宅基地”，這個問題就解決了。而在城市有房的農(nóng)民或由于繼承等原因擁有兩處以上宅基地的農(nóng)民（筆者在老家調(diào)查發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在這樣的農(nóng)民不少）可以轉(zhuǎn)讓其宅基地和農(nóng)宅，這不會產(chǎn)生居無定所的問題。

對于第二個理由，筆者認為，保護有限的農(nóng)業(yè)用地主要應(yīng)該用嚴格控制新批宅基地的方式解決。現(xiàn)在農(nóng)村新結(jié)婚的一般為獨生子，不應(yīng)該再分戶申請宅基地，兩個兒子的農(nóng)戶，除少數(shù)民族外，屬于超生，也不能再申請宅基地，但結(jié)婚分戶后可以從別人手中購買宅基地和農(nóng)宅。這樣規(guī)定有利于計劃生育。已有的宅基地使用權(quán)和農(nóng)宅的交易不會占有農(nóng)業(yè)用地。允許他們把多余的宅基地自由轉(zhuǎn)讓，可起到保護耕地的作用。

科學(xué)發(fā)展觀要求統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟社會發(fā)展，很重要的一條是統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革，而統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革最要緊的莫過于建立城鄉(xiāng)一體化保護的財產(chǎn)制度。我們應(yīng)該有制度的創(chuàng)新，保障廣大公民的土地財產(chǎn)利益，建立一個與城鎮(zhèn)房地產(chǎn)相銜接的農(nóng)村宅基地使用權(quán)和農(nóng)宅制度。所以，農(nóng)宅、宅基地使用權(quán)應(yīng)該與城市商品房類似。

城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地已不是個別現(xiàn)象。現(xiàn)在，實際上很多城鎮(zhèn)居民，有自由職業(yè)者，也有機關(guān)干部，到農(nóng)村買農(nóng)宅，買了以后就重新修建?？墒撬麄冑I房子沒有產(chǎn)權(quán)證，而是訂一個合同，也沒有得到法律保護，這種情況需要改變。應(yīng)對于實踐中實際存在的農(nóng)村宅基地轉(zhuǎn)讓和抵押問題深究其存在的合理性和必然性，進行科學(xué)的疏導(dǎo)和規(guī)范，使之健康發(fā)展。

有些城鎮(zhèn)居民基于養(yǎng)老、就業(yè)等考慮自愿到農(nóng)村居住，一個在大城市里領(lǐng)取退休金的中低收入的老人，也許會非常樂意離開城市去鄉(xiāng)村安度晚年。在上海賣掉30平米的老宅，可在農(nóng)村買一幢別墅。那些在城鎮(zhèn)競爭中失敗的人們，或許也更加適合轉(zhuǎn)移到平緩的農(nóng)村去生活。城鎮(zhèn)居民向鄉(xiāng)村遷移的過程應(yīng)當(dāng)是城市文明向鄉(xiāng)村擴散的過程，也有利于減輕城市人口壓力，符合市場經(jīng)濟的一般規(guī)律。醫(yī)生、教師、文人、畫師等在農(nóng)村生活，對建設(shè)社會主義新農(nóng)村有極大好處。滿足居民在農(nóng)村的購房生活需要也有利于平或抑制城市房價，改善城市居民生活質(zhì)量，提高我國城市競爭力。

中國現(xiàn)在的社會已經(jīng)不是封閉型的靜態(tài)社會，公民的流動和遷徙是社會常態(tài)。在城鄉(xiāng)結(jié)合部和發(fā)達鄉(xiāng)村，由于吸引了大量外地農(nóng)民，集體成員身份和戶籍之間的聯(lián)系被打破，實際上是村民但不具備集體成員資格的現(xiàn)象已經(jīng)相當(dāng)普遍。只有賦予宅基地使用權(quán)人向非集體成員轉(zhuǎn)讓宅基地的權(quán)利，才能保障那些非集體成員的村民“居者有其屋”。

據(jù)我國有關(guān)城市化進程的分析資料顯示，今后20年全國每年有1200多萬農(nóng)村人口要轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn)地區(qū)，這一趨勢在經(jīng)濟發(fā)達區(qū)更為明顯。以目前我國農(nóng)村居民點人均用地為153平方米計算，今后20年每年將約有18.36萬平方米的農(nóng)村宅基地可能閑置不用，并將變?yōu)闈撛诘氖袌龉┙o。對于那些在城市化大潮中準備向城鎮(zhèn)遷移的農(nóng)民，如果限制他們將房產(chǎn)向非集體成員轉(zhuǎn)讓，將影響他們?nèi)〉眠M入城市安身立業(yè)的最低資本，從而阻礙人口城市化進程。同時，如果他們進城之后繼續(xù)將農(nóng)村的房產(chǎn)保留在手中，將不利于我國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。所以，應(yīng)該允許已經(jīng)轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的宅基地使用權(quán)人抵押或轉(zhuǎn)讓農(nóng)宅和宅基地使用權(quán)。他們是新的城鎮(zhèn)居民，和原來的城鎮(zhèn)居民一樣，可以沒有自己農(nóng)宅，靠租房。

城市化過程中，有些善于農(nóng)業(yè)的失地農(nóng)民，可以用補償款到異地農(nóng)村買戶農(nóng)宅，承包農(nóng)田，繼續(xù)做農(nóng)民。農(nóng)村有些五保戶，他們老了以后進集體養(yǎng)老院，他們的宅基地收歸集體，如果可以出售，可以用于養(yǎng)老院的經(jīng)費?，F(xiàn)在越來越多的大學(xué)和中專畢業(yè)生到農(nóng)村從事工作，應(yīng)該允許他們在農(nóng)村買一塊宅基地，使他們安身立命。還應(yīng)該允許農(nóng)民利用自己的宅基地和農(nóng)宅抵押養(yǎng)老。