私立醫(yī)院的盈利模式
前言：想要寫(xiě)出一篇令人眼前一亮的文章嗎？我們特意為您整理了5篇私立醫(yī)院的盈利模式范文，相信會(huì)為您的寫(xiě)作帶來(lái)幫助，發(fā)現(xiàn)更多的寫(xiě)作思路和靈感。
私立醫(yī)院的盈利模式范文第1篇
1研究背景
近年來(lái)，國(guó)家大力推動(dòng)醫(yī)療體制改革，同時(shí)居民人均收入的增長(zhǎng)也推動(dòng)了更多高質(zhì)量的醫(yī)療服務(wù)需求，現(xiàn)有的公立醫(yī)院集聚了大部分的醫(yī)療優(yōu)質(zhì)資源，組織結(jié)構(gòu)膨脹到一定層面，效率必然會(huì)受到影響，在高質(zhì)量的醫(yī)療服務(wù)巨大需求面前，存在巨大的缺口，醫(yī)療改革也走到了一個(gè)深層次攻堅(jiān)階段，這正是民營(yíng)醫(yī)療可以發(fā)揮價(jià)值的地方，市場(chǎng)這只“無(wú)形之手”的力量在逐步發(fā)揮作用。醫(yī)院投資成為了各路資本追捧的寵兒，而許多醫(yī)療行業(yè)之外的投資人普遍存在看不懂的情況，不了解醫(yī)院投資背后的東西。如何看清楚醫(yī)院的盈利模式、了解醫(yī)院本身的財(cái)務(wù)狀況及政策監(jiān)管，避免盲目跟風(fēng)而陷入困境，具有很大的理論研究?jī)r(jià)值和實(shí)際應(yīng)用價(jià)值。
2醫(yī)院的分類(lèi)及主要盈利模式
21醫(yī)院的分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)
第一，根據(jù)所有權(quán)的歸屬，可以分為國(guó)有醫(yī)院、民營(yíng)醫(yī)院、個(gè)人診所、外商獨(dú)資和參股醫(yī)院、混合所有制醫(yī)院等；第二，根據(jù)診療疾病的不同，可以分為綜合類(lèi)醫(yī)院、?？祁?lèi)醫(yī)院（腫瘤、眼科、婦科、男科、口腔、中醫(yī)、心腦血管等）、診所；第三，根據(jù)營(yíng)利性，可以分為營(yíng)利性醫(yī)院和非營(yíng)利性醫(yī)院；第四，根據(jù)主管部門(mén)的不同，可劃分為公立醫(yī)院，私立醫(yī)院。
由于醫(yī)院分類(lèi)的角度較廣，本文主要從非營(yíng)利性醫(yī)院和營(yíng)利性醫(yī)院角度探討醫(yī)院的盈利模式及投資醫(yī)院的獲利模式。
221營(yíng)利性醫(yī)院的盈利模式
營(yíng)利性醫(yī)院基本上均是通過(guò)提升運(yùn)營(yíng)管理能力，實(shí)現(xiàn)營(yíng)收和利潤(rùn)的增長(zhǎng)來(lái)盈利，與一般服務(wù)性企業(yè)的盈利方式差不多，根據(jù)業(yè)務(wù)及發(fā)展策略不同，可以分為幾種典型的模式。
第一，高標(biāo)準(zhǔn)化模式。依靠特定?？浦委熂夹g(shù)的進(jìn)步和操作經(jīng)驗(yàn)的積累，使得醫(yī)療服務(wù)可以高度標(biāo)準(zhǔn)化，不再需要高度依賴專家的經(jīng)驗(yàn)判斷和復(fù)雜的治療技術(shù)。在標(biāo)準(zhǔn)化的基礎(chǔ)上，民營(yíng)醫(yī)院開(kāi)始快速擴(kuò)張其業(yè)務(wù)和規(guī)模，并可通過(guò)規(guī)模效應(yīng)再來(lái)降低成本和提高利潤(rùn)率。
第二，區(qū)域民營(yíng)醫(yī)院綜合模式。這種模式需要特殊的區(qū)域條件（如，公立醫(yī)療資源相對(duì)缺乏、政府政策支持等）來(lái)孵育出一家規(guī)模很大的民營(yíng)綜合醫(yī)院。在此基礎(chǔ)上，在核心業(yè)務(wù)團(tuán)隊(duì)確立并積累了足夠的管理經(jīng)驗(yàn)之后，借助資本市場(chǎng)進(jìn)行大規(guī)模的并購(gòu)擴(kuò)張。
第三，高端專科醫(yī)療服務(wù)連鎖模式。深耕?？祁I(lǐng)域的高端醫(yī)療，積累管理經(jīng)驗(yàn)、樹(shù)立品牌優(yōu)勢(shì)，在此基礎(chǔ)上，借助并購(gòu)來(lái)做大營(yíng)收規(guī)模，實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張。
222非營(yíng)利性醫(yī)院的盈利模式
非營(yíng)利性醫(yī)院目前主要的投資獲利方式有以下兩種。
第一，收取醫(yī)院管理服務(wù)費(fèi)。通過(guò)托管這些非營(yíng)利性的醫(yī)療機(jī)構(gòu)，投資換取運(yùn)營(yíng)權(quán)，投資機(jī)構(gòu)通過(guò)輸出優(yōu)秀的管理服務(wù)來(lái)提升運(yùn)營(yíng)水平，從而獲取一定比例的管理服務(wù)費(fèi)。
第二，從供應(yīng)鏈中尋找價(jià)值空間。如通過(guò)投資機(jī)構(gòu)相關(guān)的另外一個(gè)主體為下屬醫(yī)療機(jī)構(gòu)采購(gòu)藥品、醫(yī)療器械及醫(yī)用耗材，并從中獲取一定差價(jià)。
3醫(yī)院財(cái)務(wù)盡調(diào)的主要邏輯
醫(yī)療行業(yè)盡調(diào)邏輯與一般行業(yè)盡調(diào)邏輯類(lèi)似，其主要邏輯如下。
第一，首先需要了解醫(yī)院的基本情況（包括醫(yī)院的種類(lèi)、主要科室、股東情況、管理層情況、經(jīng)營(yíng)情況等）、業(yè)務(wù)情況（包括醫(yī)院所有重要的流程，如門(mén)診、住院的全套流程，設(shè)備采購(gòu)流程，患者掛號(hào)、診療、支付費(fèi)用流程、醫(yī)保結(jié)算流程等）、內(nèi)控管理情況（醫(yī)院的相關(guān)制度及執(zhí)行情況，包括醫(yī)院執(zhí)行的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、現(xiàn)金結(jié)算制度、采購(gòu)庫(kù)存制度、職工管理制度等）。
第二，在了解醫(yī)院基本情況、業(yè)務(wù)和內(nèi)控管理情況后，從“舞弊三角”（機(jī)會(huì)、壓力、借口）出發(fā)分析可能存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。如設(shè)置了業(yè)績(jī)對(duì)賭條款的被投資人，很可能有虛增收入、少記成本及費(fèi)用，做大利潤(rùn)的動(dòng)力；對(duì)于內(nèi)控體系缺失及未采用電子結(jié)算系統(tǒng)的被投資人，很可能存在內(nèi)部舞弊的機(jī)會(huì)；對(duì)于職工工資明顯低于行業(yè)平均水平的醫(yī)院，接受紅包等行為可能被醫(yī)生及管理層合理化。對(duì)于上述可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，需要在后續(xù)盡調(diào)中重點(diǎn)關(guān)注。
第三，根據(jù)判斷得出的可能存在的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，采用多種方法予以證實(shí)，如采用觀察、詢問(wèn)、現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)、計(jì)算分析、比較分析、趨勢(shì)分析、盤(pán)點(diǎn)、抽查憑證等方式。要注意方法應(yīng)用的隨機(jī)性和突然性，及反復(fù)較差印證，以得出更準(zhǔn)確的結(jié)論。
4醫(yī)院財(cái)務(wù)盡調(diào)的主要方法
醫(yī)療服務(wù)行業(yè)是典型的政策導(dǎo)向型行業(yè)，受過(guò)國(guó)家政策法規(guī)的嚴(yán)格控制。財(cái)務(wù)盡調(diào)人員在開(kāi)展盡調(diào)前需熟悉相關(guān)醫(yī)療行業(yè)政策法規(guī)，熟悉與醫(yī)院經(jīng)營(yíng)相關(guān)的財(cái)務(wù)、稅收法律法規(guī)，熟悉當(dāng)?shù)氐南嚓P(guān)監(jiān)管政策。在醫(yī)院財(cái)務(wù)盡調(diào)過(guò)程中，需要重點(diǎn)關(guān)注以下要點(diǎn)：現(xiàn)金科目（對(duì)現(xiàn)金的控制）、應(yīng)付職工薪酬（合規(guī)性及成本費(fèi)用確認(rèn)的準(zhǔn)確性）、收入確認(rèn)的真實(shí)性和準(zhǔn)確性、費(fèi)用的合理性等。
41現(xiàn)金的核查
醫(yī)院結(jié)算方式有其特殊性，現(xiàn)金及銀行卡收入是醫(yī)療收入的主要部分，而現(xiàn)金均有面額小、頻率高、不均勻的特點(diǎn)，給現(xiàn)金核查帶來(lái)很大??題，同時(shí)也給現(xiàn)金造假（賬外現(xiàn)金、坐支現(xiàn)金、私人卡收付）等帶來(lái)可乘之機(jī)。
在對(duì)醫(yī)院進(jìn)行盡調(diào)時(shí)，需要首先獲取醫(yī)院的相關(guān)現(xiàn)金管理制度，了解醫(yī)院掛號(hào)、劃價(jià)、結(jié)算、收費(fèi)、入賬、對(duì)賬的流程，通過(guò)隨機(jī)選取部分患者信息，穿行測(cè)試提取流程中關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的單據(jù)，核實(shí)管理制度的落地情況；重點(diǎn)關(guān)注未上線ERP系統(tǒng)或ERP系統(tǒng)流程存在明顯缺陷的及使用股東私人銀行卡收取服務(wù)收入的醫(yī)院，可以采用現(xiàn)場(chǎng)暗訪、詢問(wèn)、盤(pán)點(diǎn)、隨機(jī)抽查收據(jù)存根核對(duì)等方式驗(yàn)證其真實(shí)性。
42應(yīng)付職工薪酬的核查
第一，對(duì)于營(yíng)利性醫(yī)院，重點(diǎn)關(guān)注工資與行業(yè)平均工資的比較，過(guò)低的薪酬會(huì)引起人員的流失，醫(yī)生社會(huì)保險(xiǎn)和公積金等是否足額繳納，是否按照最低標(biāo)準(zhǔn)繳納社保及公積金，是否存在以費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)的形式替代工資發(fā)放等情況。并在盡調(diào)時(shí)可隨機(jī)通過(guò)與醫(yī)生、護(hù)士、管理人員訪談進(jìn)行交替印證。
第二，對(duì)于非營(yíng)利性醫(yī)院，重點(diǎn)關(guān)注薪酬的準(zhǔn)確性，尤其對(duì)于外部資本投資的非營(yíng)利性醫(yī)院，由于政策監(jiān)管的限制，資本方往往通過(guò)虛構(gòu)員工人數(shù)、高薪酬、高福利等方式變相分配公司財(cái)產(chǎn)等。
43收入的核查
第一，收入確認(rèn)完整性核查。采取穿行測(cè)試方式核實(shí)收入的完整性，按照醫(yī)院的相關(guān)流程，隨機(jī)抽取若干筆業(yè)務(wù)，按照業(yè)務(wù)發(fā)生到財(cái)務(wù)入賬的全流程進(jìn)行穿透核查。如：財(cái)務(wù)盡調(diào)人員可以在醫(yī)院掛號(hào)的ERP系統(tǒng)中隨機(jī)抽取3～4名患者的掛號(hào)信息，按流程核對(duì)其掛號(hào)劃價(jià)、單據(jù)結(jié)算、財(cái)務(wù)系統(tǒng)中的收入確認(rèn)、現(xiàn)金日記賬與銀行日記賬（網(wǎng)銀）是否完備，記錄的結(jié)果是否準(zhǔn)確等。同時(shí)財(cái)務(wù)盡調(diào)人員隨機(jī)抽取若干筆收入發(fā)生額，與對(duì)應(yīng)期間內(nèi)銀行日記賬借方發(fā)生額進(jìn)行核查，比較是否一致，確認(rèn)是否存在少記、漏記的情況。
第二，收入確認(rèn)的準(zhǔn)確性核查。實(shí)踐中很多醫(yī)院根據(jù)現(xiàn)金收款確認(rèn)收入，主要表現(xiàn)為預(yù)收的醫(yī)療款直接確認(rèn)當(dāng)期收入、未收到的醫(yī)療款不確認(rèn)收入，以及存在部分非醫(yī)療服務(wù)項(xiàng)目收入。盡調(diào)人員可從收入明細(xì)賬中結(jié)合上述問(wèn)題，采用權(quán)責(zé)發(fā)生制予以還原。對(duì)于那些事實(shí)上采取收付實(shí)現(xiàn)制確認(rèn)收入的醫(yī)院，盡調(diào)人員需重點(diǎn)關(guān)注并計(jì)出大額的預(yù)收醫(yī)療款，還原報(bào)告期標(biāo)的企業(yè)真實(shí)的收入水平。
44費(fèi)用的準(zhǔn)確性
醫(yī)費(fèi)用科目是醫(yī)院盡調(diào)中問(wèn)題較多的科目，盡調(diào)人員可以利用科目余額表中費(fèi)用類(lèi)科目的明細(xì)，對(duì)比分析今年的變動(dòng)，并對(duì)異常的費(fèi)用查看原始憑證進(jìn)行核查。
第一，費(fèi)用明細(xì)分類(lèi)是否有變動(dòng)。根據(jù)配比原則，直接提供醫(yī)療服務(wù)醫(yī)護(hù)人員的薪酬應(yīng)在醫(yī)療業(yè)務(wù)成本核算，而很多醫(yī)院，成本費(fèi)用核算比較混亂，錯(cuò)誤或故意使用管理費(fèi)用核算醫(yī)護(hù)人員薪酬福利，造成業(yè)務(wù)的毛利率虛高。
第二，攤銷(xiāo)及折舊金額是否準(zhǔn)確。醫(yī)院的裝修費(fèi)用通常使用長(zhǎng)期待攤費(fèi)用進(jìn)行攤銷(xiāo)，而大型醫(yī)療設(shè)備的折舊根據(jù)使用部門(mén)的不同計(jì)入成本或管理費(fèi)用中。盡調(diào)人員需獲取醫(yī)院的固定資產(chǎn)清單，了解其折舊的計(jì)提政策、期限，明確具體使用部門(mén)，對(duì)于不符合會(huì)計(jì)政策、稅法及相關(guān)管理規(guī)范的設(shè)備折舊，應(yīng)估算規(guī)范后對(duì)醫(yī)院利潤(rùn)造成的可能影響。
第三，不合理的費(fèi)用報(bào)銷(xiāo)。盡調(diào)人員對(duì)于醫(yī)院科室主任、醫(yī)生、護(hù)士、行政管理等人員高頻次、大額的報(bào)銷(xiāo)款需要重點(diǎn)關(guān)注。此類(lèi)報(bào)銷(xiāo)通常以學(xué)術(shù)會(huì)議費(fèi)、招待費(fèi)用、通信費(fèi)、餐補(bǔ)等名目發(fā)放。盡調(diào)人員需核算相關(guān)人員報(bào)銷(xiāo)的金額是否符合標(biāo)準(zhǔn)，此類(lèi)報(bào)銷(xiāo)很可能為變相的薪酬福利發(fā)放。
私立醫(yī)院的盈利模式范文第2篇
關(guān)鍵詞：老齡化；養(yǎng)老地產(chǎn)；老年公寓；盈利模式
Abstract: the 21st century China is aging society in an all-round way, the elderly pension problem has gradually become the focus of social attention, facing huge pension market, real estate developers have been aggressive in the elderly apartment development. In this paper, we discussed some elderly apartment development present situation, first is the background to do the analysis of the current elderly apartment development, because China's aging process with elderly population base is large, growing faster, makes the elderly housing market is both an opportunity and challenge. Then the paper discusses the elderly apartment development of three kinds of profit model, analyzes the operation characteristics of three kinds of profit model and the main case, hope we can through the current research situation of more and more aroused the concern of the society for old age pension problem and thinking.
Key words: ageing; Endowment real estate; Elderly apartment; Profit model
中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104(2013)
一、中國(guó)的老齡化及養(yǎng)老方式現(xiàn)狀
（一）我國(guó)當(dāng)前老齡化社會(huì)的現(xiàn)狀
我國(guó)老齡人口于1999年即以超過(guò)國(guó)際老齡化社會(huì)10%的標(biāo)準(zhǔn)，整體進(jìn)入老齡化社會(huì)。根據(jù)聯(lián)合國(guó)的規(guī)定，一個(gè)國(guó)家65 歲以上的老年人在總?cè)丝谥兴急壤^(guò)7% 或60 歲以上人口占10% 之上的國(guó)家稱為“老齡型”國(guó)家。目前中國(guó)60 歲以上老人已達(dá)1.78 億，占總?cè)丝诘?3.3%，而且正以每年3.2% 的速度遞增，進(jìn)入老齡化。另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)數(shù)字表明，到2025年，我國(guó)老年人將占全國(guó)總?cè)丝诘?9.34%；到2040年，老年人將占全國(guó)人口的27.8%，屆時(shí)三個(gè)半中國(guó)人中就有一個(gè)老年人。（見(jiàn)表1-1，表1-2）如此高的老年人口率預(yù)示著中國(guó)的老齡化問(wèn)題將格外嚴(yán)峻，如何安排好日益增多的老年人，切實(shí)解決好急速增長(zhǎng)的老年人口與社會(huì)生活保障之間的矛盾，將成為和諧社會(huì)建設(shè)中迫切需要解決的問(wèn)題。
表1-1我國(guó)老年人口發(fā)展統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)單位：萬(wàn)人，%
注：數(shù)據(jù)來(lái)源 中國(guó)統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)人口年鑒 2011[M].《中國(guó)人口年鑒》雜志出版社，北京，2011年12月.
表1-2我國(guó)老年人口比重增長(zhǎng)趨勢(shì)單位：%
注：數(shù)據(jù)來(lái)源 中國(guó)統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)人口年鑒 2011[M].《中國(guó)人口年鑒》雜志出版社，北京，2011年12月.
（二）我國(guó)當(dāng)前老年人的養(yǎng)老方式
世界上公認(rèn)的養(yǎng)老方式一般有三種形式：1、傳統(tǒng)的居家養(yǎng)老；2、社會(huì)養(yǎng)老；3、個(gè)人、家庭和社會(huì)結(jié)合的養(yǎng)老方式。我國(guó)老年人當(dāng)前選擇養(yǎng)老和住宅的方式, 由于歷史和傳統(tǒng)觀念等原因主要以居家養(yǎng)老為主。主要形式有與子女共居、與子女鄰居、獨(dú)居。除此以外還有托老所、福利院以及老年公寓等。
由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展使家庭結(jié)構(gòu)急劇改變，三代人共同生活的家庭已經(jīng)漸漸遠(yuǎn)去, 目前老年人大多孤身或同子女分住。按照自然規(guī)律，人進(jìn)入老年后無(wú)論精神感官或肢體都會(huì)不同程度的出現(xiàn)衰退或殘疾，身心疾病成為影響他們自主行動(dòng)的內(nèi)在因素；年事越高受此影響越大，越需要更多的照顧。當(dāng)代老人還是多子女的居多，兒女可以輪流照顧，而一旦進(jìn)入“四二一”模式，那時(shí)子女便會(huì)顯得力不從心。同時(shí)社會(huì)安全福利和個(gè)人養(yǎng)老金的增多,也使得更多的老人需要獨(dú)自生活, 據(jù)全國(guó)老齡委抽樣調(diào)查，有16.7%的老年人表示愿意到養(yǎng)老機(jī)構(gòu)安度晚年，且年紀(jì)較小的老年人表示愿意的比例大于年紀(jì)較大的老年人，顯示出中國(guó)人養(yǎng)老的觀念正在發(fā)生著變化，養(yǎng)老需求日益社會(huì)化，將形成一個(gè)體量驚人的現(xiàn)代養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。
（三）我國(guó)養(yǎng)老市場(chǎng)的供給概況
1、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給種類(lèi)
我國(guó)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要包括社會(huì)福利院、敬老院和養(yǎng)老社區(qū)等。
社會(huì)福利院。社會(huì)福利院主要面向城鎮(zhèn)“三無(wú)”老人，即無(wú)勞動(dòng)能力、無(wú)生活來(lái)源、無(wú)法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人，或者其法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人確無(wú)贍養(yǎng)、扶養(yǎng)能力的城市老年人，為他們提供養(yǎng)老的場(chǎng)所和各類(lèi)生活、醫(yī)療服務(wù)。社會(huì)福利院的主要資金來(lái)源為政府補(bǔ)助。
敬老院。敬老院主要針對(duì)城鎮(zhèn)的各類(lèi)有一定經(jīng)濟(jì)能力的老年人。敬老院分為公立與私立兩種。公立敬老院通常建設(shè)費(fèi)用由政府補(bǔ)助，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用向入住老人收取。私立敬老院無(wú)補(bǔ)助，自負(fù)盈虧。
養(yǎng)老社區(qū)。養(yǎng)老社區(qū)一般規(guī)模較大，除住宅用房外，還包括各類(lèi)配套商業(yè)設(shè)施及醫(yī)療設(shè)施等，通常擁有社區(qū)醫(yī)院。養(yǎng)老社區(qū)通常包括家庭養(yǎng)老、公寓養(yǎng)老和看護(hù)養(yǎng)老三種類(lèi)型的養(yǎng)老用房。
家庭養(yǎng)老的養(yǎng)老社區(qū)通常子女與老人同住一養(yǎng)老社區(qū)，主要的養(yǎng)老服務(wù)由子女提供，但社區(qū)也提供一定的補(bǔ)充服務(wù)，如日間看護(hù)等。以養(yǎng)老公寓為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對(duì)有自理能力的老年人。此類(lèi)社區(qū)一般老年人單獨(dú)居住，主要服務(wù)均由社區(qū)提供，包括日常的家政服務(wù)、生活服務(wù)、出行服務(wù)等。以看護(hù)養(yǎng)老為主要形式的養(yǎng)老社區(qū)，主要針對(duì)半自理或無(wú)自理能力的老年人。除提供養(yǎng)老公寓提供的各類(lèi)服務(wù)以外還提供各類(lèi)醫(yī)療服務(wù)，如急救服務(wù)、攙扶服務(wù)、喂飯服務(wù)等。
2、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)供給總量
當(dāng)前我國(guó)城鄉(xiāng)公辦的各類(lèi)敬老院、福利院、養(yǎng)老院等老年社會(huì)福利機(jī)構(gòu)共有39500多個(gè)，養(yǎng)老床位149.7萬(wàn)多張，但平均每千名老人占有床位僅有8.6張，與發(fā)達(dá)國(guó)家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位數(shù)50-70張的水平相差甚遠(yuǎn)，供需嚴(yán)重不平衡，差額巨大，絕大部分的需求都無(wú)法得到滿足，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間十分廣闊。
二、老年公寓開(kāi)發(fā)的盈利模式分析
“養(yǎng)兒防老”的觀念已經(jīng)過(guò)時(shí)，更別說(shuō)是在具有中國(guó)特色的“四二一”模式下，愈發(fā)顯得艱難。在9成老年人選擇居家養(yǎng)老的政策前提下，絕大多數(shù)要靠市場(chǎng)化來(lái)解決養(yǎng)老居住問(wèn)題。與國(guó)外眾多資本競(jìng)相進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)不同的是，在目前中國(guó)，地產(chǎn)商是承擔(dān)市場(chǎng)化養(yǎng)老的主力軍。老年公寓開(kāi)發(fā)的全鏈條由地產(chǎn)商獨(dú)立完成，地產(chǎn)商成為了中國(guó)式養(yǎng)老的絕對(duì)主角。
養(yǎng)老激起了房地產(chǎn)企業(yè)一波又一波的熱情，以“招保萬(wàn)金”為首的大型房企紛紛試水老年公寓，財(cái)大氣粗的保險(xiǎn)公司也高調(diào)插足，養(yǎng)老地產(chǎn)可謂風(fēng)起云涌。大腕云集，但以盈利模式論老年公寓的開(kāi)發(fā)無(wú)非三條路可走：租售結(jié)合、會(huì)員制、保險(xiǎn)產(chǎn)品。
（一）風(fēng)險(xiǎn)最小的租售結(jié)合模式
就整個(gè)產(chǎn)業(yè)的實(shí)質(zhì)來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中的地產(chǎn)并不是盈利的載體，而后期的運(yùn)營(yíng)管理及服務(wù)才是企業(yè)持續(xù)追求的利潤(rùn)點(diǎn)。但由于前期投入成本巨大，加之資金回收期長(zhǎng)，就當(dāng)前的實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，養(yǎng)老是不掙錢(qián)的，或是回報(bào)很慢的，地產(chǎn)才是掙錢(qián)的大頭。由于國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老地產(chǎn)起步晚，發(fā)展不成熟，要靠收取養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)來(lái)填補(bǔ)前期的巨大投入基本是天方夜譚，而將大部分房源賣(mài)掉，以此來(lái)緩解資金壓力成為了絕大部分地產(chǎn)商的選擇，因?yàn)檫@樣的風(fēng)險(xiǎn)最小，而持有剩下的一部分物業(yè)用于運(yùn)營(yíng)，又能實(shí)踐開(kāi)發(fā)商當(dāng)初拿地時(shí)的承諾，可謂是既下了河，又不至于鞋全濕的折中之策。
萬(wàn)科在北京的項(xiàng)目幸福匯社區(qū)中，養(yǎng)老地產(chǎn)就有兩種形態(tài)，一種為2.4萬(wàn)平方米的“活躍長(zhǎng)者之家”，利用萬(wàn)科幸福匯的商業(yè)配套用地建設(shè)，做萬(wàn)科全持有的老年公寓，還未開(kāi)始銷(xiāo)售或運(yùn)行；另一種為12萬(wàn)平米“活躍長(zhǎng)者住宅”，是加入人性化設(shè)計(jì)的散售住宅，目前正在銷(xiāo)售。對(duì)于初嘗養(yǎng)老地產(chǎn)的萬(wàn)科，也是選擇了這種租售結(jié)合的開(kāi)發(fā)模式，使得自己的投資風(fēng)險(xiǎn)處于可控的范圍內(nèi)。
綠城早在2006年就涉足老年公寓的開(kāi)發(fā)，其在浙江臨平開(kāi)發(fā)的綠城藍(lán)庭項(xiàng)目中配備了老年大學(xué)、健康中心、文體活動(dòng)中心、社區(qū)門(mén)診、護(hù)理院等公共配套，以滿足老年人的需求。項(xiàng)目中的老年公寓共十層，一二層為社區(qū)醫(yī)院、活動(dòng)中心、園區(qū)食堂及洗護(hù)中心。三四層為護(hù)理院，共計(jì)三四十個(gè)房源，可容納60名老人入住，目前已入住的老人共計(jì)四五十人。五層以上規(guī)劃了86套老年公寓，面積包括60-70及120平方米。這批86套公寓銷(xiāo)售定價(jià)在1.4-1.5萬(wàn)元/平方米，較普通住宅售價(jià)略高。
由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期沉淀的資金成本過(guò)高，而銷(xiāo)售物業(yè)是開(kāi)發(fā)商最快也是最直接的回籠資金的方式，至于租售比的確定，每個(gè)開(kāi)發(fā)商對(duì)于不同的項(xiàng)目又都有不同的考慮，賣(mài)多持少可能是迫于資金的壓力，而對(duì)于實(shí)力雄厚的大開(kāi)發(fā)商，持有越多的老年公寓，卻是看中項(xiàng)目后續(xù)穩(wěn)定的提供服務(wù)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流。
（二）會(huì)員制模式
對(duì)于許多志向遠(yuǎn)大的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，光靠銷(xiāo)售賺錢(qián)，多少有些英雄氣短，養(yǎng)老地產(chǎn)的本質(zhì)應(yīng)該是養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，以老年人的實(shí)際需求出發(fā)，人性化的提供各種服務(wù)，從后期多年的持續(xù)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)營(yíng)來(lái)獲得收益才是一條長(zhǎng)期的賺錢(qián)之道。
持有型的養(yǎng)老地產(chǎn)，一般以押金制和會(huì)員制實(shí)現(xiàn)前期部分資金的回籠。而會(huì)員制相比傳統(tǒng)的押金制，在財(cái)務(wù)、盈利性和經(jīng)營(yíng)靈活性方面都更加有優(yōu)勢(shì)。比如，押金不能算作利潤(rùn)，但是會(huì)員費(fèi)可以比較靈活的計(jì)入公司的財(cái)務(wù)報(bào)表。從經(jīng)營(yíng)的角度看，押金對(duì)應(yīng)的房間或是床位是固定的，但會(huì)員制可以非常靈活的安排床位或房間，其在經(jīng)營(yíng)上的操作也更加的便捷。會(huì)員制的設(shè)計(jì)方法也是靈活多樣的。比如捆綁價(jià)值屬性的設(shè)計(jì)通常會(huì)將會(huì)員卡分為記名卡和不記名卡，通過(guò)會(huì)員卡價(jià)值屬性以及會(huì)籍是否轉(zhuǎn)讓劃分會(huì)員。再比如捆綁物業(yè)屬性的設(shè)計(jì)會(huì)按照使用物業(yè)面積的不同，劃分不同的會(huì)員等級(jí)。
國(guó)內(nèi)養(yǎng)老公寓會(huì)員制的創(chuàng)始者就是上海親和源老年社區(qū)。由于土地性質(zhì)是協(xié)議出讓，親和源無(wú)法通過(guò)銷(xiāo)售的渠道來(lái)回籠資金。而會(huì)員制是其解決經(jīng)營(yíng)壓力、回籠資金的一條捷徑。目前親和源的老年公寓會(huì)員卡分為A卡和B卡。其中，A卡無(wú)論選擇何種套型一律售價(jià)89萬(wàn)元，但根據(jù)套型的不同需交付2.98萬(wàn)、3.98萬(wàn)和6.98萬(wàn)不等的年費(fèi)；B卡無(wú)論選擇何種套型年費(fèi)一律為2.38萬(wàn)元，但根據(jù)套型的不同售價(jià)分別為45萬(wàn)、55萬(wàn)和88萬(wàn)。這種收費(fèi)上的不同取決于A、B卡的不同性質(zhì)，A卡在親和源老年公寓的使用期限與房屋土地的使用年限相同；而B(niǎo)卡的有效期至老人生命終結(jié)，但有一個(gè)15年的界限，未住滿15年的多余費(fèi)用可以退還，超過(guò)15年部分免費(fèi)。親和源的會(huì)員卡A卡最初的售價(jià)是50萬(wàn)，而現(xiàn)在已經(jīng)漲到89萬(wàn)。
一般來(lái)說(shuō)，會(huì)員卡的銷(xiāo)售收入可以收回房屋的建設(shè)成本，而會(huì)員每年交的服務(wù)費(fèi)才是企業(yè)主要的利潤(rùn)來(lái)源，而且隨著規(guī)模效應(yīng)的產(chǎn)生，服務(wù)成本的遞減將會(huì)增加企業(yè)的利潤(rùn)。目前親和源的會(huì)員制模式已經(jīng)基本成熟，不僅與萬(wàn)科進(jìn)行了合作，也開(kāi)始了全國(guó)的擴(kuò)張之路，以輸出管理的模式向全國(guó)的老年公寓市場(chǎng)進(jìn)軍。
（三）與保險(xiǎn)捆綁的模式
保險(xiǎn)資金，一直以來(lái)都被認(rèn)為是最適合做養(yǎng)老地產(chǎn)的，相比房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金拮據(jù)，保險(xiǎn)公司最大的優(yōu)勢(shì)就是充盈的資金，他們手握巨額的保費(fèi)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，保險(xiǎn)資金中約有80%以上為壽險(xiǎn)資金，壽險(xiǎn)資金中約有48%是20年以上的長(zhǎng)期資金，25%為5-20年的中期資金，這恰恰與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)周期非常匹配。由于保險(xiǎn)產(chǎn)品的銷(xiāo)售時(shí)間、給付周期等因素影響，保險(xiǎn)資金傾向于長(zhǎng)期的、安全的投資方式，對(duì)于回報(bào)率的要求不高，而這與養(yǎng)老地產(chǎn)的投資模式是完全匹配的。
泰康人壽2010年在北京昌平斥資40億元購(gòu)買(mǎi)了一塊30萬(wàn)平方米的土地，籌建泰康之家旗艦社區(qū)。泰康人壽也專門(mén)成立了一家叫泰康之家的管理公司，為旗艦社區(qū)提供后續(xù)的管理服務(wù)。建成后的養(yǎng)老社區(qū)約有1.5萬(wàn)張養(yǎng)老床位。建成后不予出售，而是用于長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)。泰康之家旗艦社區(qū)將按照社區(qū)居民的年齡和身體狀況分為獨(dú)立生活、協(xié)助生活和專業(yè)護(hù)理等不同功能的居住單元。為此，泰康將自行開(kāi)發(fā)一系列的公建配套項(xiàng)目，提供不同層次的個(gè)性化服務(wù)，并以收取養(yǎng)老服務(wù)費(fèi)用作為項(xiàng)目的主要利潤(rùn)來(lái)源。而想進(jìn)保險(xiǎn)公司打造的養(yǎng)老社區(qū)養(yǎng)老，手段只有一個(gè)——買(mǎi)保險(xiǎn)。如泰康人壽推出的“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”，由泰康人壽的“樂(lè)享新生活養(yǎng)老年金保險(xiǎn)”和泰康之家的“入住養(yǎng)老社區(qū)確認(rèn)函”共同組成，保險(xiǎn)合同產(chǎn)生的利益可用來(lái)支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費(fèi)用。此外，客戶也可以到了保單約定的時(shí)間，不選擇入住，可以拿到分紅。每份保單的保費(fèi)200萬(wàn)至300萬(wàn)，可選擇一次繳清或者分10年期繳。由此獲得養(yǎng)老社區(qū)的居住資格，鎖定了入住成本，售價(jià)不菲。
保險(xiǎn)資金與老年公寓的結(jié)合其實(shí)在國(guó)外早已普遍，美國(guó)保險(xiǎn)業(yè)在養(yǎng)老地產(chǎn)中買(mǎi)斷居住權(quán)，采取酒店式的管理，收取會(huì)員管理費(fèi)用，并開(kāi)發(fā)養(yǎng)老保險(xiǎn)客戶。目前美國(guó)的養(yǎng)老社區(qū)的現(xiàn)金回報(bào)率是8%-11%，甚至高于商業(yè)地產(chǎn)。保險(xiǎn)資金通過(guò)客戶購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)的保障，保證了老年公寓項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中的財(cái)務(wù)安全，降低了投資運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，從而提高了養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)的品質(zhì)。
參考文獻(xiàn)：
[1]中國(guó)統(tǒng)計(jì)局，中國(guó)人口年鑒 2011[M].《中國(guó)人口年鑒》雜志出版社，北京，2011年12月.
[2]王崴，養(yǎng)老地產(chǎn)“三板斧”.地產(chǎn)，2013年第一期：80～89.
[3]周燕珉，林婧怡，綜合型養(yǎng)老社區(qū)應(yīng)當(dāng)如何規(guī)劃.地產(chǎn)，2013年第一期.
[4]王崴，老齡化紅利.地產(chǎn)，2013年第一期：92～93.
[5]周展宏，改變對(duì)生命的態(tài)度.財(cái)富（中文版），2012年9月：54～58.
[6]劉偉，人口老齡化背景下的城市老年人居住環(huán)境研究[D].【學(xué)位論文】，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2005年4月.
[7]范曉東，論老年公寓的開(kāi)發(fā)建設(shè).中國(guó)房地產(chǎn)，2012年第九期.
[8]王波，居家養(yǎng)老:問(wèn)題與模式創(chuàng)新——以上海親和源老年公寓為例[J]，華東理工大學(xué)學(xué)報(bào)(社會(huì)科學(xué)版)，2009年04期.
