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城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理暫行辦法范文第1篇

二三年五月二十六日

岳陽(yáng)市房改房上市交易管理辦法

第一條 為規(guī)范房改房上市交易活動(dòng)，滿足城鎮(zhèn)居民不斷增長(zhǎng)的住房需求，加快住宅建設(shè)，根據(jù)建設(shè)部《已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售管理暫行辦法》和《湖南省房改房上市交易管理暫行辦法》，結(jié)合我市實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法所稱房改房是指城鎮(zhèn)職工在住房制度改革中所購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和按房改政策由個(gè)人集資建設(shè)的住房。

本辦法所稱上市交易，是指城鎮(zhèn)內(nèi)職工將所購(gòu)房改房依法進(jìn)行轉(zhuǎn)讓（含買賣、換購(gòu)等）、出租、抵押的行為。

第三條 本辦法適用于本市行政區(qū)域內(nèi)城鎮(zhèn)職工所購(gòu)房改房上市交易的管理。

第四條 房地產(chǎn)管理部門是房改房上市交易的行政主管部門。

第五條 具備下列條件的房改房可以上市交易：1、已取得《房屋所有權(quán)證》和《國(guó)有土地使用證》的（尚未取得《國(guó)有土地使用證》的，可在上市交易過(guò)程中補(bǔ)辦）；2、以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買的房改房，已按房改政策補(bǔ)足房?jī)r(jià)款取得全部產(chǎn)權(quán)的（原產(chǎn)權(quán)單位撤銷的，其補(bǔ)交房?jī)r(jià)款由財(cái)政部門收取后，納入地方住房基金專戶管理）。

第六條 有下列情形之一的，不允許上市交易：1、改變使用性質(zhì)的；2、已列入城市規(guī)劃拆遷范圍內(nèi)的；3、經(jīng)房屋安全管理部門鑒定為危房的；4、以分期付款方式購(gòu)房而價(jià)款尚未付清的；5、已抵押且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的；6、依法限制房地產(chǎn)權(quán)利的；7、產(chǎn)權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意交易的；8、違反房改政策和紀(jì)律，且未糾正的；9、學(xué)校教學(xué)區(qū)內(nèi)已出售的住房；10、法律、法規(guī)規(guī)定不能上市交易的。

第七條 轉(zhuǎn)讓房改房應(yīng)繳納下列稅費(fèi)：1、土地收益金按交易額的5‰，由賣方繳納；2、契稅按交易額的1%計(jì)征，由買方繳納；3、印花稅按交易額的0.5‰計(jì)征，由買方繳納；4、房屋轉(zhuǎn)讓手續(xù)費(fèi)按每平方米1.5元交納，交易雙方各承擔(dān)50%.土地收益金及有關(guān)稅費(fèi)可由國(guó)土、財(cái)政、稅務(wù)、房產(chǎn)等部門委托房地產(chǎn)交易中心代征。

第八條 凡以換購(gòu)方式上市交易房改房的，按換購(gòu)房差價(jià)繳納契稅。

出售房改房后（從交易過(guò)戶之日起）一年內(nèi)新購(gòu)進(jìn)住房，且新購(gòu)住房支付款高于或等于出售住房收入的，退回原售房改房已交土地收益金，并免征新購(gòu)住房契稅。

第九條 房改房出租、抵押的，按國(guó)家和省、市有關(guān)規(guī)定繳納稅費(fèi)。

第十條 房改房上市交易，必須在縣級(jí)以上房地產(chǎn)管理部門設(shè)立的房地產(chǎn)交易場(chǎng)所進(jìn)行，嚴(yán)禁場(chǎng)外交易、私下交易。

第十一條 房改房上市交易雙方應(yīng)當(dāng)簽訂合同，并持雙方身份證、合同等證件到房屋所在地房地產(chǎn)管理部門辦理房屋交易手續(xù)。領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》后30日內(nèi)到土地管理部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

交易雙方簽訂的合同必須符合建設(shè)部頒布的合同樣本的要求。

第十二條 上市轉(zhuǎn)讓成交價(jià)格由交易雙方協(xié)商議定；也可自愿委托有資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。

交易雙方應(yīng)如實(shí)向房地產(chǎn)管理部門申報(bào)成交價(jià)，成交價(jià)明顯低于評(píng)估價(jià)的，按評(píng)估價(jià)計(jì)征有關(guān)稅費(fèi)。

第十三條 職工房改房上市交易的收入在按照規(guī)定交納有關(guān)稅費(fèi)和土地收益金后歸職工個(gè)人所有。

第十四條 上市房改房的購(gòu)買人不受地域、戶籍、職業(yè)的限制。

第十五條 職工將已購(gòu)房改房出售、換購(gòu)時(shí)，在同等條件下，原產(chǎn)權(quán)單位有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。

第十六條 職工房改房上市交易后，原產(chǎn)權(quán)人及其配偶不得以任何理由再要求分配、租住、購(gòu)買享受政府優(yōu)惠政策的住房。

第十七條 各級(jí)房地產(chǎn)管理部門要建立健全房地產(chǎn)交易中心；建立信息網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)提供各類房地產(chǎn)的供求信息，搞好配套服務(wù)，處理好房地產(chǎn)交易糾紛。

各專業(yè)銀行要大力支持房改房上市交易工作，積極發(fā)展住房抵押貸款業(yè)務(wù)。各縣、市房地產(chǎn)管理部門應(yīng)相應(yīng)成立住房貸款擔(dān)保公司，為住房貸款人提供服務(wù)。

第十八條 房改房上市轉(zhuǎn)讓后，物業(yè)管理仍按照公有住房售后維修管理的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。個(gè)人繳付的住房共用部位、共用設(shè)施設(shè)備維修基金的結(jié)余部分不予退還，隨同房屋產(chǎn)權(quán)過(guò)戶給受讓人。

第十九條 建設(shè)、房地產(chǎn)、財(cái)政、稅務(wù)、國(guó)土、物價(jià)等有關(guān)職能部門要密切協(xié)作，認(rèn)真做好房改房上市交易管理工作。

第二十條 違反本辦法規(guī)定將所購(gòu)房改房上市交易的，有關(guān)部門不得辦理轉(zhuǎn)移登記、抵押登記和租賃登記手續(xù)。

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理暫行辦法范文第2篇

第二條  本辦法所稱商品房是指房屋開(kāi)發(fā)、建設(shè)單位用于出售的住宅及其它房屋。

第三條  凡在本市行政區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)商品房的單位和個(gè)人均應(yīng)遵守本辦法。

第四條  市、自治縣物價(jià)部門是商品房?jī)r(jià)格的行政主管部門。

第五條  商品房?jī)r(jià)格由物價(jià)部門會(huì)同房地產(chǎn)主管部門審查，由物價(jià)部門批準(zhǔn)后執(zhí)行。其他任何部門或開(kāi)發(fā)建設(shè)單位都無(wú)權(quán)自行確定商品房?jī)r(jià)格。

物價(jià)部門參與工程招標(biāo)管理和動(dòng)遷比率核定工作。

第六條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房，應(yīng)在基礎(chǔ)工程結(jié)束前，持商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成資料及市工程預(yù)算審查管理中心審查通知書和有關(guān)部門同意開(kāi)發(fā)審批文件，以書面形式向當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門申報(bào)商品房預(yù)售價(jià)格，經(jīng)審核同意后方可預(yù)收房款。待工程全面結(jié)束、工程決算經(jīng)審查后正式申報(bào)商品房銷售價(jià)格，經(jīng)物價(jià)部門批準(zhǔn)后執(zhí)行，預(yù)售款多退少補(bǔ)。

第七條  商品房?jī)r(jià)格應(yīng)以合理成本和法定利潤(rùn)、稅金為基礎(chǔ)，結(jié)合供求狀況和國(guó)家政策要求確定，具體由下列項(xiàng)目構(gòu)成：

（一）成本，包括：地價(jià)和征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)，房屋建筑、安裝工程費(fèi)，住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和住宅小區(qū)及非商業(yè)性配套公共建筑建設(shè)費(fèi)，貸款利息，管理費(fèi)。其中：

地價(jià)和征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

規(guī)劃、勘察、設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)，依據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)概算計(jì)算；

房屋建筑、安裝工程費(fèi)，按同期原材料市場(chǎng)價(jià)格、規(guī)定的施工定額和建筑取費(fèi)計(jì)算的施工決算核定；超標(biāo)準(zhǔn)裝修差價(jià)額由用戶自行支付；

住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和住宅小區(qū)及非商業(yè)性配套公共建筑建設(shè)費(fèi)，依據(jù)批準(zhǔn)的詳細(xì)規(guī)劃和施工圖預(yù)算計(jì)算，住宅小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施和配套建設(shè)項(xiàng)目按照規(guī)劃定額指標(biāo)執(zhí)行；

貸款利息，計(jì)入成本的貸款利息根據(jù)建設(shè)銀行提供的地區(qū)商品房建設(shè)占用貸款平均利率和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)工期確定；

管理費(fèi)，以商品房成本為基數(shù)，一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)、五級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)分別按基數(shù)的3.1％、2.8％、2.6％、2.7％、2.1％計(jì)算（各含審驗(yàn)費(fèi)0.1％）。

（二）利潤(rùn)，按成本利潤(rùn)率5％計(jì)算。

（三）稅金，按國(guó)家稅法規(guī)定繳納。

凡屬經(jīng)營(yíng)性建筑的建設(shè)費(fèi)用不計(jì)入商品住宅價(jià)格；商品住宅與工商用房合建（連體工程）的共同費(fèi)用按工程預(yù)算比例分擔(dān)；動(dòng)遷增室費(fèi)（含兩證戶建房補(bǔ)貼和三證戶面積補(bǔ)差）沖減商品住宅銷售成本；預(yù)售價(jià)成本含不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)，按本條第一款1至4項(xiàng)之和提取1％，預(yù)售款沖減貸款利息。

第八條  商品房?jī)r(jià)格可實(shí)行優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)，獲得省優(yōu)質(zhì)工程的加價(jià)2％至5％；獲得國(guó)家優(yōu)質(zhì)工程的加價(jià)5％至8％。

第九條  根據(jù)樓層、朝向確定的商品住宅差價(jià)，其代數(shù)和應(yīng)等于零。

第十條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)工商用房、寫字樓和高級(jí)別墅住宅，可在物價(jià)部門批準(zhǔn)的基準(zhǔn)價(jià)格基礎(chǔ)上，按市場(chǎng)供求狀況加價(jià)或降價(jià)出售，具體價(jià)格報(bào)物價(jià)管理部門備案。

第十一條  屬于行政事業(yè)性的各種收費(fèi)，不計(jì)入商品房?jī)r(jià)格。

第十二條  符合省政府《關(guān)于加速解決城鎮(zhèn)住房問(wèn)題的通知》（遼政發(fā)〔1987〕27號(hào)）和市政府《關(guān)于進(jìn)一步明確和落實(shí)溪湖老城區(qū)改造優(yōu)惠政策的通知》（本政發(fā)〔1995〕30號(hào)）規(guī)定的，享受有關(guān)優(yōu)惠政策。

1、改造城鎮(zhèn)舊區(qū)、棚戶區(qū)、危險(xiǎn)房的動(dòng)遷戶安置住宅建設(shè)工程和“解困”住宅建設(shè)工程除免征建筑稅外，還可免繳各種行政事業(yè)性收費(fèi)。

2、凡個(gè)人購(gòu)買的商品房，其價(jià)格按主體工程造價(jià)計(jì)算。開(kāi)發(fā)單位繳納的各種收費(fèi)，可按先收后退的辦法返給開(kāi)發(fā)單位。

第十三條  對(duì)外地來(lái)我市進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)的單位，可視具體情況給予一定的價(jià)格優(yōu)惠；對(duì)外國(guó)人、僑胞、臺(tái)胞和港澳同胞在我市開(kāi)發(fā)出售商品房的，價(jià)格上給予優(yōu)惠政策，實(shí)行向物價(jià)部門備案制。

第十四條  商品房開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位要遵守國(guó)家物價(jià)法規(guī)，嚴(yán)格執(zhí)行批準(zhǔn)的商品房?jī)r(jià)格和中國(guó)人民建設(shè)銀行頒布的《國(guó)營(yíng)城市綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理暫行辦法》。

第十五條  除法律、法規(guī)和國(guó)家另有規(guī)定外，嚴(yán)禁向商品房攤派、收費(fèi)，否則，沒(méi)收非法收入。亂收費(fèi)不得計(jì)入商品房成本。

第十六條  開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)單位按商品房造價(jià)0.1％交納審驗(yàn)費(fèi)，作為委托法定審計(jì)部門審驗(yàn)工程造價(jià)成本以及聘請(qǐng)專業(yè)人員的經(jīng)費(fèi)。

第十七條  任何單位不得在已經(jīng)批準(zhǔn)的商品房?jī)r(jià)格構(gòu)成因素以外，擅自追加住宅小區(qū)配套工程項(xiàng)目，提高商品房?jī)r(jià)格，但可根據(jù)市場(chǎng)變化情況適當(dāng)下浮。

第十八條  未經(jīng)物價(jià)部門審批銷售價(jià)格的商品房不得銷售，有關(guān)部門不得發(fā)放商品房銷售許可證，新聞單位不得銷售信息。

第十九條  對(duì)有下列行為之一的，由物價(jià)監(jiān)督檢查部門根據(jù)《遼寧省價(jià)格監(jiān)督檢查條例》予以行政處罰：

（一）越權(quán)定價(jià)的，責(zé)令改正，退回非法所得；無(wú)法退回的，予以沒(méi)收，并處以非法所得5倍以下的罰款；

（二）擅自提價(jià)的，除全部沒(méi)收提價(jià)款外，還外以提價(jià)總額1至5倍的罰款；

（三）不按規(guī)定如實(shí)申報(bào)商品房定價(jià)成本的，處以非法所得1至5倍的罰款；

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理暫行辦法范文第3篇

第一條  為引入市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，積極推行招標(biāo)投標(biāo)工作，規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為，根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、建設(shè)部41號(hào)令《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》等法律、法規(guī)、規(guī)章以及省政府皖政（1997）25號(hào)文《關(guān)于開(kāi)拓城鎮(zhèn)住宅市場(chǎng)的具體實(shí)施意見(jiàn)》第8條規(guī)定，制定本辦法。

第二條  本辦法所稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)，系指將城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行房屋及其市政、公用配套設(shè)施的綜合開(kāi)發(fā)權(quán)，向具有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)企業(yè)）公開(kāi)招標(biāo)，通過(guò)公開(kāi)、公平、公正競(jìng)爭(zhēng)，擇優(yōu)選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)的活動(dòng)。

第三條  凡在本省城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上進(jìn)行的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)，具備一定規(guī)模的，均應(yīng)按本辦法進(jìn)行招標(biāo)。具體規(guī)?？刂茦?biāo)準(zhǔn)由各地、市確定。

第四條  凡持有營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，均可在資質(zhì)等級(jí)證書所規(guī)定承擔(dān)的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)范圍內(nèi)參加投標(biāo)。

第五條  省建設(shè)行政主管部門主管全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作，其主要職責(zé)是：

（一）貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的法律、法規(guī)和方針、政策，制定全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定；

（二）指導(dǎo)全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作；

（三）監(jiān)督重大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。

第六條  縣以上人民政府建設(shè)行政主管部門或政府授權(quán)的房地產(chǎn)管理部門（以下簡(jiǎn)稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門）主管本地區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)工作。其主要職責(zé)是：

（一）確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招標(biāo)項(xiàng)目，編制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目庫(kù)；

（二）組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)招標(biāo)投標(biāo)工作；

（三）編制招標(biāo)文件；

（四）監(jiān)督開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)；

（五）監(jiān)督中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)履行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)。

第七條  各市、縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門可根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)需要，報(bào)請(qǐng)當(dāng)?shù)厝嗣裾驎?huì)同有關(guān)部門設(shè)立招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組，協(xié)調(diào)解決招標(biāo)投標(biāo)工作中的重大問(wèn)題。

第二章  招標(biāo)

第八條  市、縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)根據(jù)城市總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)年度計(jì)劃和市場(chǎng)供求等情況，確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)招標(biāo)項(xiàng)目，經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組研究后報(bào)當(dāng)?shù)厝嗣裾鷾?zhǔn)。

第九條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)前，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)根據(jù)建設(shè)部41號(hào)令《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)管理暫行辦法》，會(huì)同有關(guān)單位編制《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書》，并作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)文件之一。

第十條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)有以下幾種形式：

（一）公開(kāi)招標(biāo)：即通過(guò)報(bào)刊、電視、廣播等新聞媒體發(fā)出招標(biāo)公告進(jìn)行招標(biāo)。

（二）邀請(qǐng)招標(biāo)：即向符合條件的三家以上開(kāi)發(fā)企業(yè)直接發(fā)出招標(biāo)邀請(qǐng)函（招標(biāo)通知書）進(jìn)行招標(biāo)。

（三）議標(biāo)：即邀請(qǐng)符合條件的兩家以上開(kāi)發(fā)企業(yè)以協(xié)商的方式議標(biāo)定標(biāo)。

第十一條  招標(biāo)程序：

（一）編制招標(biāo)文件，招標(biāo)廣告或發(fā)出招標(biāo)通告書；

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門對(duì)申請(qǐng)投標(biāo)的開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行資格審查；

（三）投標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門領(lǐng)取招標(biāo)文件，并按規(guī)定辦理投標(biāo)手續(xù)；

（四）主管部門組織投標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)勘察現(xiàn)場(chǎng)，解答招標(biāo)文件中的疑點(diǎn)；

（五）投標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)按規(guī)定時(shí)間密封報(bào)送投標(biāo)書；

（六）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門當(dāng)眾主持開(kāi)標(biāo)、審查標(biāo)書、評(píng)標(biāo)，確定中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)，發(fā)出中標(biāo)通知書；

（七）主管部門與中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)合同。

第十二條  招標(biāo)文件的內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的不同特點(diǎn)，分別擬定，一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投標(biāo)須知；

（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)批準(zhǔn)文件；

（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書；

（四）其它必要的文件。

第十三條  主管部門不得擅自改變發(fā)出的招標(biāo)文件，否則，應(yīng)賠償由此給投標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)造成的經(jīng)濟(jì)損失。

第十四條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)必須編制標(biāo)底，標(biāo)底由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門會(huì)同有關(guān)部門根據(jù)招標(biāo)文件，參照國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定的經(jīng)濟(jì)標(biāo)準(zhǔn)定額及規(guī)范編制。一個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目只能編制一個(gè)標(biāo)底。標(biāo)底編制后，報(bào)經(jīng)招標(biāo)投標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。

第十五條  標(biāo)底一經(jīng)批準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)密封保存至開(kāi)標(biāo)時(shí)，所有接觸過(guò)標(biāo)底的人員均負(fù)有保密責(zé)任，不得泄漏。

第三章  投標(biāo)

第十六條  參加投標(biāo)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)按招標(biāo)通知書規(guī)定的時(shí)間報(bào)送申請(qǐng)書，并附開(kāi)發(fā)資質(zhì)證書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本、資信證明、企業(yè)簡(jiǎn)歷、主要業(yè)績(jī)和投標(biāo)書。

第十七條  投標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)送的投標(biāo)書內(nèi)容，應(yīng)根據(jù)招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求擬定，一般應(yīng)包括以下內(nèi)容：

（一）規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)圖紙及綜合說(shuō)明書；

（二）房屋拆遷安置方式；

（三）項(xiàng)目實(shí)施方案；

（四）竣工驗(yàn)收后的管理模式；

（五）違約責(zé)任。

第十八條  投標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)招標(biāo)文件內(nèi)容不清楚的，應(yīng)在投標(biāo)截止日期十日前向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門提出書面咨詢，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門應(yīng)在接到書面咨詢后三日內(nèi)作出書面解答。

第十九條  投標(biāo)書應(yīng)加蓋開(kāi)發(fā)企業(yè)及其法定代表人印章，密封后報(bào)送房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門。

第二十條  投標(biāo)書一經(jīng)報(bào)送，不得以任何理由要求更改。

第四章  評(píng)標(biāo)、定標(biāo)

第二十一條  房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的評(píng)標(biāo)、定標(biāo)，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門邀請(qǐng)各有關(guān)單位和專家組成的招標(biāo)小組進(jìn)行。

第二十二條  自發(fā)出招標(biāo)文件到開(kāi)標(biāo)時(shí)間，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門根據(jù)綜合開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的具體情況確定。但一般不得超過(guò)兩個(gè)月。

第二十三條  招標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)送的標(biāo)書有以下情況之一者無(wú)效：

（一）標(biāo)書未密封；

（二）未加蓋開(kāi)發(fā)企業(yè)及法定代表人印章；

（三）標(biāo)書送達(dá)日期已經(jīng)超過(guò)規(guī)定的投標(biāo)時(shí)間。

第二十四條  確定中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要依據(jù)是，規(guī)劃方案布局合理，市政公用設(shè)施配套完善，開(kāi)發(fā)企業(yè)的社會(huì)信譽(yù)好，具備承擔(dān)招標(biāo)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)任務(wù)的實(shí)力，能保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的工程質(zhì)量和工期，竣工后管理模式先進(jìn)等。

第五章  管理與監(jiān)督

第二十五條  中標(biāo)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須自接到中標(biāo)通知書之日起五日內(nèi)，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門簽訂房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)合同，逾期未簽定的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門有權(quán)取消其中標(biāo)資格，并依次另行擇優(yōu)選定開(kāi)發(fā)企業(yè)。

第二十六條  通過(guò)投標(biāo)取得的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，規(guī)劃主管部門在核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》時(shí)，要查驗(yàn)有無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)合同，無(wú)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)合同，規(guī)劃主管部門不予核發(fā)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》。

第二十七條  在招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中，玩忽職守、徇私舞弊、弄虛作假的，按管理權(quán)限由有關(guān)部門給予行政處分，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第六章  附則

第二十八條  各地、市、縣可根據(jù)本辦法，制定本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施細(xì)則，并報(bào)省建設(shè)廳備案。

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理暫行辦法范文第4篇

錄

一、論文摘要

二、正文

（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、形式、條件 P1—P4

1、概念

2、形式

3、條件：

（1）禁止條件

（2）允許條件

（二）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力 P4—P8

1、一般性規(guī)定

（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)效的情形

（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓效力待定情形

2、書面形式與登記之效力

（1）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書面形式及效力

（2）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的登記及效力

（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中存在的及解決問(wèn)題的設(shè)想 P8—P9

1、存在問(wèn)題

2、解決問(wèn)題的設(shè)想

三、注釋

四、

提 綱

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、形式、條件

（一）概念

（二）形式

（三）條件：禁止條件、允許條件

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力

（一）一般性規(guī)定

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)效的情形

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓效力待定情形

（二）書面形式與登記之效力

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同書面形式及效力

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的登記及效力

三、目前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中存在的問(wèn)題及解決問(wèn)題的設(shè)想

（一）存在問(wèn)題

（二）解決問(wèn)題的設(shè)想

論 文 摘 要

隨著我國(guó)市場(chǎng)體制的建立與完善，房地產(chǎn)業(yè)迅速，已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)。住房商品化和化，使得房地產(chǎn)業(yè)在我國(guó)實(shí)現(xiàn)全面小康社會(huì)進(jìn)程中基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性、支柱性地位，越來(lái)越為社會(huì)所認(rèn)同?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)法》、《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等相關(guān)法規(guī)及規(guī)章的頒布實(shí)施，和住房制度及住房市場(chǎng)商品化的發(fā)展變化，房地產(chǎn)交易糾紛也日益凸現(xiàn)，成為社會(huì)矛盾的焦點(diǎn)。如何處理好這類社會(huì)矛盾，化解此類糾紛，保障市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的發(fā)展，維護(hù)社會(huì)安定，保障交易安全，不但是一個(gè)社會(huì)問(wèn)題，還是一個(gè)重要的法律問(wèn)題。因此，值得我們?cè)趯?shí)踐中予以認(rèn)真的、、探討，以建立健全相應(yīng)的調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的法律體系，適應(yīng)社會(huì)的發(fā)展和人們?nèi)找嬖黾拥纳钚枨蟆?/p>

房地產(chǎn)交易法律制度是一個(gè)系統(tǒng)的法律制度，本人因?qū)W疏才淺，知識(shí)有限，僅拙筆粗寫，對(duì)有關(guān)問(wèn)題予以探討、學(xué)習(xí)，談一下自己對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓效力問(wèn)題的淺薄之見(jiàn)，敬請(qǐng)老師賜教。

本文分三個(gè)部分

第一部分 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、形式、條件

（一）概念 （二）形式 （三）條件

第二部分 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力

（一）一般性規(guī)定

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的無(wú)效性形

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力待定情形

（二）書面形式與登記之效力

1、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的書面形式及效力

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的登記及效力

第三部分 目前房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中存在的問(wèn)題及解決問(wèn)題的設(shè)想

（一）存在問(wèn)題

1、違法交易

2、以合法形式掩蓋非法目的

3、職能機(jī)關(guān)不依法辦事

（二）解決問(wèn)題的設(shè)想

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是房地產(chǎn)交易法律制度的一部分，由于我國(guó)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)的差異和土地所有制形式的不同及的原因造成，我國(guó)在這一法律制度中，僅界定在城市規(guī)劃區(qū)的國(guó)有土地范圍內(nèi)的交易行為，對(duì)規(guī)劃區(qū)以外的國(guó)有土地范圍內(nèi)發(fā)生的交易行為，可參照?qǐng)?zhí)行，這是我國(guó)該項(xiàng)制度區(qū)別于一些國(guó)家該項(xiàng)制度的不同點(diǎn)（見(jiàn)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法第2條、71條規(guī)定）。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的建立和逐步完善，房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展成為支柱產(chǎn)業(yè)，給我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來(lái)了商機(jī)，也隨之產(chǎn)生諸多的法律問(wèn)題，特別是房地產(chǎn)交易中的糾紛也越來(lái)越多，值得我們研究學(xué)習(xí)，探討這些法律問(wèn)題，以解決糾紛，健全法制，規(guī)范交易行為，保障交易安全，促進(jìn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

本文從以下兩個(gè)方面，淺述、探討、學(xué)習(xí)并明確筆者的觀點(diǎn)。

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念、形式、條件

（一）概念

《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》（1995）均對(duì)其從立法上予以界定：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買賣、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十九條：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與”。

（二）轉(zhuǎn)讓的方式

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要方式有：

1、房地產(chǎn)買賣，這是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主要方式，轉(zhuǎn)讓人將房地產(chǎn)移轉(zhuǎn)給受讓人所有，受讓人取得房地產(chǎn)權(quán)并支付相應(yīng)價(jià)款。必須注意，城市房地產(chǎn)買賣中的地產(chǎn)只能轉(zhuǎn)移使用權(quán)，所有權(quán)仍屬國(guó)家。

2、房地產(chǎn)贈(zèng)與，即贈(zèng)與人將房地產(chǎn)無(wú)償轉(zhuǎn)移給受贈(zèng)人的行為。需要注意：城市公有房屋的所有權(quán)屬于國(guó)家，使用單位或者個(gè)人不得進(jìn)行贈(zèng)與，土地使用權(quán)的贈(zèng)與也不涉及土地所有權(quán)問(wèn)題。

3、其他合法方式。主要有：（1）以房地產(chǎn)價(jià)格入股，與他人成立法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（2）一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金、合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；（3）因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；（4）以房地產(chǎn)抵債的；（5）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

上述3中的（1）、（2）、（3）、（4）情形，近幾年表現(xiàn)的比較多，是隨房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而產(chǎn)生，另，互換房也是常見(jiàn)的一種轉(zhuǎn)讓形式。

（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓作為房地產(chǎn)權(quán)利人將房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給另一方的行為，但其行為并非任意的，不受約束的，《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律、法規(guī)及規(guī)章對(duì)此采取了區(qū)分情況、區(qū)分對(duì)待的，從兩個(gè)角度對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件作出界定，一是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的禁止條件，一是允許條件。

禁止條件：

禁止房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的情形包括：

1、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

2、依法收回土地使用權(quán)的；

3、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；

4、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

5、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

6、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

法律、法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形，是一種靈活性安排，既包括現(xiàn)行法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形，也包括將來(lái)法律、行政法規(guī)就新的情況作出的決定，必須指出的是，這里所述禁止轉(zhuǎn)讓情形不包括一般部門規(guī)章、地方立法和地方規(guī)章規(guī)定的情形。

允許房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件：

1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具備的條件。

（1）按出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

（2）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)、屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的25%以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施，公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成用地或者其他建設(shè)用地條件。

（3）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房地產(chǎn)所有權(quán)證書。

《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓暫行條例》等之所以對(duì)以出讓方式取得的土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件作出上述規(guī)定，其意義在于：解決房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓突出存在的“炒地皮”、投機(jī)牟取暴利的現(xiàn)象，以維護(hù)國(guó)家利益和當(dāng)事人的合法權(quán)益。立法中了我國(guó)一些地方和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。如深圳市規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)必須領(lǐng)有國(guó)有土地使用證，并在繳納土地使用權(quán)出讓金之外，要求投入開(kāi)發(fā)房屋建設(shè)的資金達(dá)到投資總額的25%；上海市、?？谑械鹊匾灿蓄愃埔?guī)定。與此同時(shí)，也參考了國(guó)外關(guān)于禁止土地投機(jī)的規(guī)定。如日本《土地基本法》第4條規(guī)定：土地不準(zhǔn)作為投機(jī)交易的對(duì)象。

2、以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)具備的條件。

以劃撥方式取得的土地使用權(quán)，一般是無(wú)償?shù)幕蛘邇H繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后而取得的。因此，原則上不允許進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。但是，考慮到目前以劃撥方式取得的土地使用權(quán)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)，同時(shí)也考慮到土地的利用效能和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》、《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》對(duì)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序及土地收益的處理作出規(guī)定，另最近最高人民法院《關(guān)于破產(chǎn)企業(yè)國(guó)有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)否列入破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)問(wèn)題的批復(fù)》法釋[2003]6號(hào)也作了明確規(guī)定。

按照上述法律、法規(guī)和規(guī)章及解釋的規(guī)定，符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房地產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附屬物可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

（1）土地使用者為企業(yè)、公司、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人；

（2）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證；

（3）具有地上建筑物、其他附屬物合法產(chǎn)權(quán)證明；

（4）依照規(guī)定簽訂土地轉(zhuǎn)讓合同，向當(dāng)?shù)厥?、縣人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲得收益抵交土地出讓金。

以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓在實(shí)際運(yùn)作中分兩種情況：

（1）辦理土地出讓手續(xù)，并繳納土地使用權(quán)出讓金。

（2）不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，應(yīng)當(dāng)將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國(guó)家或者作其他處理。這里所說(shuō)的：“不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)”的情形包括：（1）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的土地用于下列目的：國(guó)家機(jī)關(guān)用地和軍事用地，城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地，國(guó)家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等項(xiàng)目用地，法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地。（2）私有住宅轉(zhuǎn)讓仍用于居住的。（3）按照國(guó)務(wù)院住房制度改革有關(guān)規(guī)定出售公有住宅的。（4）同一宗地上部分房屋轉(zhuǎn)讓，而土地使用權(quán)不可分割轉(zhuǎn)讓的。（5）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時(shí)難以確定土地使用權(quán)出讓用途、年限和其他條件的。（6）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權(quán)不宜出讓的。（7）縣級(jí)以上人民政府暫時(shí)無(wú)法或不需要采取土地使用權(quán)出讓方式的其他情形。

二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力

（一）一般性規(guī)定

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓無(wú)效的情形：

1、因欺詐、脅迫的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效；

2、惡意串通損害國(guó)家利益、集體或者第三人利益的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效；

3、以合法形式掩蓋非法目的的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效；

4、損害社會(huì)公共利益的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效；

5、違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為無(wú)效。

效力待定的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓行為：

1、限制民事行為能力訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同

《合同法》第47條規(guī)定：“限制民事行為能力人訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，經(jīng)法定人追認(rèn)后，該合同有效，但純獲利益的合同或者與其年齡、智力、精神健康狀況相適應(yīng)而訂立的合同，不必經(jīng)法定人追認(rèn)。相對(duì)人可以催告法定人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)，法定代表人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)之前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利。撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出……”。該行為中，如某限制民事作為能力人與某人訂立一份受贈(zèng)與房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)議，系獲純利益之合同，則不必經(jīng)法定人追認(rèn)。

2、無(wú)權(quán)訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

《民法通則》第66條規(guī)定：“沒(méi)有權(quán)，超越權(quán)或者權(quán)終止后的行為，只有經(jīng)過(guò)被人追認(rèn)，被人才承擔(dān)民事責(zé)任。未經(jīng)追認(rèn)的行為，由行為人承擔(dān)民事責(zé)任”。

《合同法》第48條規(guī)定：“行為人沒(méi)有權(quán)，超越權(quán)或者權(quán)終止后以被人名義訂立的合同，未經(jīng)被人追認(rèn)，對(duì)被人不發(fā)生效力，由行為人承擔(dān)責(zé)任。相對(duì)人可以催告被人在一個(gè)月內(nèi)予以追認(rèn)。被人未作表示的，視為拒絕追認(rèn)。合同被追認(rèn)前，善意相對(duì)人有撤銷的權(quán)利，撤銷應(yīng)當(dāng)以通知的方式作出。

3、無(wú)處分權(quán)的人訂立的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。

《合同法》第51條規(guī)定：“無(wú)處分權(quán)的人處分他人財(cái)產(chǎn)，經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同無(wú)效”。

司法實(shí)踐中，此種現(xiàn)象較常見(jiàn)。

除了以上三種情形外，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用若干的解釋》第二條規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效”。

（二）特殊性規(guī)定

《合同法》第四十四條規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時(shí)生效”。

“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”。

《民法通則》第五十七條規(guī)定：“民事法律行為從成立時(shí)具有法律約束力……”。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的效力問(wèn)題，除應(yīng)具備一般民事行為的有效條件外，對(duì)其效力問(wèn)題又具有其自身的條件和區(qū)別，正確區(qū)分其效力問(wèn)題，對(duì)在實(shí)踐中正確處理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中出現(xiàn)的糾紛具有重要的意義。

1、轉(zhuǎn)讓合同的書面形式及效力。

《合同法》第十條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，有書面形式、口頭形式和其他形式。

法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人約定采用書面式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。

《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同……”。

《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十條規(guī)定：“土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)簽訂轉(zhuǎn)讓合同”。

在合同的生效要件中，合同的形式是引起爭(zhēng)議較多的之一。我國(guó)法律在許多地方對(duì)合同的形式問(wèn)題都作了規(guī)定。而這些規(guī)定又各有差異，因此，合同的形式究竟效力如何，就成為學(xué)者及法律實(shí)務(wù)中爭(zhēng)議較多的一個(gè)話題。關(guān)于合同形式效力的學(xué)說(shuō)及實(shí)務(wù)處理大致有以下幾種情況。一種觀點(diǎn)認(rèn)為：法律關(guān)于合同形式的規(guī)定屬于效力性規(guī)定。換言之，如果合同不具備法律規(guī)定的形式，合同雖然已成立，但是并不發(fā)生效力。所以不具備形式要件的合同是不產(chǎn)生法律拘束力的合同。我國(guó)地區(qū)現(xiàn)行民法第760條規(guī)定：“不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之轉(zhuǎn)移或設(shè)定，應(yīng)以書面為本”。

1968年頒字第1436號(hào)判例：不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之移轉(zhuǎn)，應(yīng)以書面為之，其移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，書面未合法成立，因不能生移轉(zhuǎn)之效力。[1]

實(shí)踐中，在統(tǒng)一合同法頒布實(shí)施之前，在有些案件的處理中，個(gè)別也將法律、法規(guī)或規(guī)章等文件規(guī)定應(yīng)采用書面形式，而未采取者，認(rèn)定為無(wú)效合同。特別是房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，法律關(guān)于合同形式的規(guī)定屬于合同的成立要件，換言之，如果當(dāng)事人沒(méi)有采取書面形式，或者雖然采取書面形式，但未在合同上簽字蓋章，即使當(dāng)事人口頭上達(dá)成了協(xié)議，也認(rèn)為合同根本沒(méi)有成立，從而談不讓合同能夠生效的問(wèn)題。第三種意見(jiàn)認(rèn)為：法律對(duì)合同形式要件的規(guī)定屬于合同成立要件還是生效要件，應(yīng)該根據(jù)具體情況加以考察，區(qū)分不同性質(zhì)的合同作出結(jié)論。筆者傾向第三種意見(jiàn)。

就合同法而言，根據(jù)第十條、第三十六條、第三十七條的規(guī)定，合同的書面形式僅具有證據(jù)的效力。合同的書面形式主要作用在于證明當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，如果當(dāng)事人能夠證明其相互之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，即使就某合同沒(méi)有采用法律規(guī)定的形式，其合同效力也不受。但是對(duì)于法律特別規(guī)定的應(yīng)該進(jìn)行登記的合同，如果不進(jìn)行登記將不產(chǎn)生法律特別規(guī)定的效力。

2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的登記及效力。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同所涉標(biāo)的物為不動(dòng)產(chǎn)，該權(quán)是物權(quán)法所調(diào)整（也存在債權(quán)與物權(quán)競(jìng)合），近年來(lái)，我國(guó)對(duì)物權(quán)法沒(méi)有系統(tǒng)的立法，沒(méi)有形成完整的物權(quán)法體系。但是，隨著物權(quán)法草稿的出臺(tái)，不遠(yuǎn)的將來(lái)，一部系統(tǒng)的物權(quán)法將出臺(tái)。

房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中的登記的效力問(wèn)題，也是一直爭(zhēng)議的問(wèn)題，按照各國(guó)物權(quán)法、物權(quán)的公示，因不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)或動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之不同而有所區(qū)別。不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記和登記之變更作為權(quán)利享有與變更的公示方法。從上看，以保障交易安全為目的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，歷史淵源較久。

對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)登記、登記變更、占有及交付等法定物權(quán)公示的效力問(wèn)題，各國(guó)立法有不同的認(rèn)識(shí)。以至最終形成三種不同的立法主義，即公示成立要件主義，公示對(duì)抗要件主義與公示折衷主義。[2]

（1）公示成立要件主義。又稱公示的有效要件主義、形式主義或登錄主義。這一主義以德國(guó)代表的某些大陸法等國(guó)家所采用。在此主義下，不用說(shuō)對(duì)第三者，就是雙方當(dāng)事人間，物權(quán)變動(dòng)如沒(méi)有進(jìn)行公示——登記或交付，也將確定地不生物權(quán)變動(dòng)的效力。換言之，僅有當(dāng)事人間物權(quán)變動(dòng)的意思表示，也無(wú)法定的公示方法時(shí)，物權(quán)變動(dòng)的意思表示不僅不生公信力，也不生物權(quán)變動(dòng)的法律效果。就物權(quán)變動(dòng)須履行公示程序而言，公示為物權(quán)變動(dòng)的成立要件（有效要件）。而就當(dāng)事人間物權(quán)變動(dòng)須有公示方法——登記或交付而言，公示又是一種典型的形式主義，特別是登錄場(chǎng)合的登錄主義。[3]這一主義體現(xiàn)在我國(guó)臺(tái)灣地區(qū)“土地法”第43條的規(guī)定：“依本法所為之登記，有絕對(duì)效力”。[4]

（2）公示對(duì)抗要件主義。認(rèn)為法定公示方法雖有社會(huì)信力，但并非物權(quán)變動(dòng)的要件。主要為法國(guó)法系國(guó)家所采《法國(guó)民法典》關(guān)于此種主義的規(guī)定成為法國(guó)法系其他國(guó)家采行這一主義的立法藍(lán)本。依此主義，當(dāng)事人一旦形成物權(quán)變動(dòng)的意思表示，即生物權(quán)變動(dòng)的法律后果，只是在未依法進(jìn)行公示前，不具有社會(huì)的公信力，不能對(duì)抗善意第三人，善意第三人可以當(dāng)事人沒(méi)有進(jìn)行公示為由，而否認(rèn)其物權(quán)變動(dòng)的效果。

（3）折衷主義。此種主義，是成立要件主義與對(duì)抗要件主義皆采的一種主義。但在皆采兩種主義的同時(shí)，往往有所偏重，或以成立要件主義為原則，而以對(duì)抗主義例外；或以對(duì)抗主義為原則，而以成直要件主義為例外。

我國(guó)《民法通則》第72條規(guī)定，按照合同或其他合法形式取得財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)從財(cái)產(chǎn)交付的轉(zhuǎn)移，法律另有規(guī)定或當(dāng)事人另有約定的除外。此規(guī)定原則上采用交付為物權(quán)變動(dòng)之生效要件的同時(shí)，也允許例外，在物權(quán)公示的立法主義上屬于以成立要件主義原則，而以對(duì)抗主義為例外的折衷主義。筆者傾向此主義。

關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力，我國(guó)現(xiàn)行法與有些國(guó)家和地區(qū)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記效力的同類規(guī)定，并不相同。我國(guó)現(xiàn)行不動(dòng)產(chǎn)登記制度，不區(qū)別不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因，而一律規(guī)定非經(jīng)登記不生物權(quán)變動(dòng)的效力。1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》第18條規(guī)定：凡未按照本辦法申請(qǐng)并辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其房屋產(chǎn)權(quán)的取得、移轉(zhuǎn)、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定，均為無(wú)效。這一規(guī)定，由于與我國(guó)《繼承法》第2條繼承人從被繼承人死亡時(shí)起取得被繼承人遺產(chǎn)房屋所有權(quán)，而絕不是繼承人于房管部門進(jìn)行變更登記才取得。同我國(guó)《合同法》第四十四條第二款規(guī)定：“法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定”不一致。而1990年《城市房屋產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理暫行辦法》僅是建設(shè)部頒布的部門規(guī)章，其不能作為房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中必須辦理登記，否則無(wú)效的依據(jù)，《城市房地產(chǎn)管理法》第三十五條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)章辦理權(quán)屬登記”。第五章第五十九條、第六十條也規(guī)定應(yīng)當(dāng)申請(qǐng)變更登記?！吨腥A人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二十五條規(guī)定：“土地使用和地上建筑物、其他附屬物所有權(quán)的轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記，土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附屬物所有權(quán)分割轉(zhuǎn)讓，應(yīng)當(dāng)經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，并依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記?！钡鶝](méi)有規(guī)定不進(jìn)行登記的法律后果，即不進(jìn)行登記為無(wú)效之規(guī)定。

最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)合同法〉若干問(wèn)題的解釋（一）》第九條規(guī)定：“依照合同第四十四條第二款的規(guī)定。法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)登記手續(xù)才生效。在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同效力。合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移”。據(jù)此規(guī)定，可以確定我國(guó)對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同未經(jīng)登記，并不影響合同效力，只是不發(fā)生物權(quán)轉(zhuǎn)移，依據(jù)這一規(guī)定，同一轉(zhuǎn)讓標(biāo)的物，出現(xiàn)兩個(gè)或多個(gè)轉(zhuǎn)讓合同，有一個(gè)進(jìn)行了登記，其他沒(méi)有登記時(shí)，如后買者進(jìn)行了登記，前買者無(wú)登記，后買者取得該房地產(chǎn)的所有權(quán)，而前買者的轉(zhuǎn)讓合同有效，但僅與賣者形成債權(quán)，而無(wú)法實(shí)現(xiàn)占有取得該房地產(chǎn)之權(quán)利，此種情形稱“一物二賣”[5]。由此看來(lái)，我國(guó)法律雖沒(méi)有采登記絕對(duì)效力之立法主義，但其具有對(duì)抗第三人取得物權(quán)所有權(quán)，此為全面保護(hù)債權(quán)人合法權(quán)益及第三人善意受讓之合法權(quán)益提供了法律保障，保障了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的交易安全，是符合我國(guó)國(guó)情的，至于我國(guó)現(xiàn)行法律、法規(guī)、規(guī)章之間的沖突問(wèn)題有待進(jìn)一步統(tǒng)一，以體現(xiàn)法制的統(tǒng)一與尊嚴(yán)。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中存在的問(wèn)題及解決問(wèn)題的辦法

（一）存在問(wèn)題

1、違法交易

在一定范圍內(nèi)，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人不依照有關(guān)的法律、法規(guī)規(guī)定的程序進(jìn)行交易，而是搞“地下”交易，甚至簽訂虛假協(xié)議，逃避稽查。其原因是為了逃避管理，偷漏國(guó)家稅收，偷漏、少繳土地使用權(quán)出讓金，結(jié)果給國(guó)家財(cái)產(chǎn)造成損失。

2、以合法形式掩蓋非法目的

以單位進(jìn)行房改、集資建房等形式，非法轉(zhuǎn)讓國(guó)有劃撥土地使用權(quán)，此現(xiàn)象優(yōu)以縣及建制鎮(zhèn)和突出。

3、職能機(jī)構(gòu)不依法辦事，個(gè)別工作人員違法辦事。

有些職能部門及其個(gè)別工作人員，為地方利益、部門利益和私情，與轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人串通，偽造、變?cè)煜嚓P(guān)文件，辦理過(guò)程中不依照法定的程序和法律規(guī)定要求提供的材料，就予辦理。

4、職能部門之間不協(xié)調(diào)，管理脫節(jié)

就目前，涉及房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓負(fù)有職責(zé)的職能部門有土地、房管、城建、規(guī)劃、財(cái)政及非職能的評(píng)估機(jī)構(gòu)，但由于現(xiàn)階段管理體制的問(wèn)題，往往是鐵路警察，各管一段，就給違法交易等行為提供了可乘之機(jī)，導(dǎo)致管理脫節(jié)，曾一度出現(xiàn)且現(xiàn)仍有些地方繼續(xù)存在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓交易市場(chǎng)的混亂。

（二）解決問(wèn)題的設(shè)想

1、設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記機(jī)關(guān)。

設(shè)立統(tǒng)一的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記機(jī)關(guān)，改變目前我國(guó)存在的分立登記，即土地、房產(chǎn)，各自分立。

2、清理相關(guān)法律、法規(guī)及規(guī)章等，解決對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓規(guī)定的不統(tǒng)一情形，實(shí)現(xiàn)法制的統(tǒng)一。

3、規(guī)范房改、集資行為，使之符合和與法律、法規(guī)規(guī)定相配套。

4、強(qiáng)化監(jiān)督與執(zhí)法。

5、加強(qiáng)對(duì)執(zhí)法人員的法律、政策，提高執(zhí)法水平，秉公執(zhí)法。

注

釋

[1] 引自王澤鑒著《民法學(xué)說(shuō)與判例》中《論移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之書面契約》一文第187頁(yè)。

[2] 引自梁慧星主編《物權(quán)法研究》（上）第六章、“物權(quán)的變動(dòng)”第四節(jié)“物權(quán)變動(dòng)的公示與公信原則”第195頁(yè)。

[3] 引自[日]舟橋諄一編輯《注釋民法》（6），有裴閣1967年版第24頁(yè)。

[4] 引自王澤鑒著《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》中《土地登記錯(cuò)誤遺漏、善意第三人之保護(hù)與“國(guó)家”賠償責(zé)任》序說(shuō)。

[5]引自梁慧星主編《中國(guó)物書法研究》第五章“物權(quán)的效力和物上請(qǐng)求權(quán)”第78頁(yè)。

參 考 文 獻(xiàn)

[1] 引自王澤鑒著《民法學(xué)說(shuō)與判例研究》中《論移轉(zhuǎn)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)之書面契約》一文第187頁(yè)。

[2] 引自梁慧星主編《中國(guó)物權(quán)法研究》（上）第六章、“物權(quán)的變動(dòng)”第四節(jié)“物權(quán)變動(dòng)的公示與公信原則”第195頁(yè)。

[3] 引自[日]舟橋諄一編輯《注釋民法》（6），有裴閣1967年版第24頁(yè)。

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)管理暫行辦法范文第5篇

第一條為了完善城鎮(zhèn)廉租住房保障制度，逐步解決城鎮(zhèn)低收入家庭的基本住房困難，根據(jù)《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔*〕24號(hào)）、《廉租住房保障辦法》（建設(shè)部等九部委令第162號(hào)）等有關(guān)規(guī)定，結(jié)合本縣實(shí)際，制定本辦法。

第二條本辦法適用于廬城規(guī)劃區(qū)內(nèi)的廬城鎮(zhèn)城鎮(zhèn)居民。

第三條縣房地產(chǎn)管理部門負(fù)責(zé)本縣城鎮(zhèn)低收入家庭廉租住房保障管理工作。

廬城鎮(zhèn)人民政府及縣發(fā)改、財(cái)政、民政、物價(jià)、勞動(dòng)保障、稅務(wù)、國(guó)土資源、建設(shè)（規(guī)劃）等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，做好本縣廉租住房的相關(guān)工作。

第四條廉租住房制度是政府按照規(guī)定在住房方面履行社會(huì)保障職能，向城鎮(zhèn)低收入且住房困難家庭提供基本住房保障，滿足其基本住房需要而采取的政策措施。

第二章保障措施

第五條城鎮(zhèn)低收入家庭廉租住房的保障方式以發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租為輔。

廉租住房補(bǔ)貼是指縣人民政府向符合條件的申請(qǐng)對(duì)象按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，由其到市場(chǎng)上自行租賃住房。

實(shí)物配租是指縣人民政府向符合條件的申請(qǐng)對(duì)象直接提供住房，并按照廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)收取租金。

第六條廉租住房保障資金采取多種渠道籌措，資金來(lái)源包括：

（一）年度財(cái)政預(yù)算安排的廉租住房保障資金；

（二）提取貸款風(fēng)險(xiǎn)準(zhǔn)備金和管理費(fèi)用后的住房公積金增值收益余額；

（三）土地出讓凈收益中安排的廉租住房保障資金；

（四）政府的廉租住房租金收入；

（五）社會(huì)捐贈(zèng)及其他方式籌集的資金。

廉租住房資金實(shí)行財(cái)政專戶管理，專項(xiàng)用于租賃住房補(bǔ)貼的發(fā)放、廉租住房的購(gòu)建、維修和物業(yè)管理等，不得挪作他用。

廉租住房資金的會(huì)計(jì)核算和財(cái)務(wù)管理規(guī)定由縣財(cái)政部門會(huì)同縣房地產(chǎn)管理部門另行制定。

第七條縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)根據(jù)低收入住房困難家庭的申報(bào)和資金籌集情況，會(huì)同縣財(cái)政、民政部門確定廉租住房補(bǔ)貼保障面，報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)。

第八條實(shí)物配租的廉租住房來(lái)源主要包括：

（一）政府出資收購(gòu)的住房；

（二）社會(huì)捐贈(zèng)的住房；

（三）騰空的公有住房（含單位自管房）；

（四）政府出資建設(shè)的廉租住房；

（五）其他渠道籌集的住房。

實(shí)物配租應(yīng)當(dāng)面向孤、老、病、殘等特殊困難家庭及其他急需救助的家庭。

第九條新建廉租住房建設(shè)用地實(shí)行劃撥方式供應(yīng)，行政事業(yè)性收費(fèi)按有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用住房規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。購(gòu)買舊住房作為廉租住房，以及實(shí)物配租的廉租住房租金收入，按照規(guī)定給予稅收優(yōu)惠。

第三章申請(qǐng)與核準(zhǔn)

第十條符合下列條件的家庭，可以申請(qǐng)享受廉租住房保障：

（一）家庭成員具有廬城城區(qū)非農(nóng)業(yè)戶口；

（二）家庭人均收入符合縣人民政府當(dāng)年公布的低收入標(biāo)準(zhǔn)；

（三）家庭現(xiàn)住房人均建筑面積符合縣人民政府當(dāng)年公布的住房困難標(biāo)準(zhǔn)；

（四）家庭成員之間具有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)或扶養(yǎng)關(guān)系。

第十一條城鎮(zhèn)低收入家庭廉租住房實(shí)行申請(qǐng)、審核及退出等管理制度。

第十二條申請(qǐng)廉租住房應(yīng)當(dāng)由申請(qǐng)家庭的戶主作為申請(qǐng)人，戶主不具有完全民事行為能力的，申請(qǐng)家庭應(yīng)推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請(qǐng)人，同時(shí)其他具有完全民事行為能力的家庭成員應(yīng)出具共同簽名的書面委托書。

申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向廬城鎮(zhèn)人民政府（以下簡(jiǎn)稱受理機(jī)關(guān)）提出書面申請(qǐng)，并提供下列材料：

（一）申請(qǐng)家庭成員所在單位或居住地村（社區(qū)）委會(huì)出具的現(xiàn)住房證明和家庭收入證明；

（二）申請(qǐng)家庭成員的身份證、戶口簿和婚姻狀況證明材料；

（三）《*縣城鎮(zhèn)廉租住房保障申請(qǐng)表》；

（四）其他證明材料。

第十三條受理機(jī)關(guān)收到廉租住房申請(qǐng)材料后，應(yīng)當(dāng)及時(shí)作出是否受理的決定，并向申請(qǐng)人出具書面憑證。申請(qǐng)材料不齊全或者不符合法定形式的，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書面告知申請(qǐng)人需要補(bǔ)正的全部?jī)?nèi)容，受理時(shí)間從申請(qǐng)人補(bǔ)正材料次日起計(jì)算；逾期不告知的，自收到申請(qǐng)材料之日起即視為受理。

材料齊備后，受理機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)及時(shí)簽署意見(jiàn)，并將全部申請(qǐng)資料移交縣房地產(chǎn)管理部門。

第十四條接到受理機(jī)關(guān)移交的申請(qǐng)資料后，縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)會(huì)同縣民政、監(jiān)察部門組成審核小組予以審核，申請(qǐng)家庭及其有關(guān)單位、組織或者個(gè)人應(yīng)當(dāng)如實(shí)提供有關(guān)情況?？h房地產(chǎn)管理部門自收到申請(qǐng)材料之日起15日內(nèi)向申請(qǐng)人出具審核結(jié)果。

經(jīng)審核不符合條件的，縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)書面通知申請(qǐng)人，并說(shuō)明理由。經(jīng)審核符合條件的，縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在申請(qǐng)人的戶口所在地、居住地或工作單位將審核結(jié)果予以公示，公示期限為15日。

第十五條經(jīng)公示無(wú)異議或者異議不成立的，由縣房地產(chǎn)管理部門予以登記，并書面通知申請(qǐng)人。經(jīng)公示有異議的，縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在10日內(nèi)進(jìn)行復(fù)核。經(jīng)復(fù)核異議成立的，不予登記，并書面告知申請(qǐng)人不予登記的理由。

已登記為實(shí)物配租的家庭，在候租家庭較多時(shí)，由縣房地產(chǎn)管理部門會(huì)同縣民政、監(jiān)察部門和廬城鎮(zhèn)人民政府采取公開(kāi)搖號(hào)的方式確定。但經(jīng)共同認(rèn)定的無(wú)勞動(dòng)能力，無(wú)生活來(lái)源，無(wú)法定贍養(yǎng)人、扶養(yǎng)人或撫養(yǎng)人，或者優(yōu)撫對(duì)象、重度殘疾等特困家庭，可在公開(kāi)搖號(hào)前優(yōu)先予以解決。

未被搖號(hào)選中的家庭實(shí)行輪候，輪候期間申請(qǐng)家庭的收入、人口、住房等情況發(fā)生變化的，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知縣房地產(chǎn)管理部門，經(jīng)審核后，縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)對(duì)變更情況及時(shí)進(jìn)行變更登記，不再符合廉租住房保障條件的，由縣房地產(chǎn)管理部門取消資格。

第十六條已準(zhǔn)予廉租住房補(bǔ)貼的家庭，應(yīng)當(dāng)與縣房地產(chǎn)管理部門簽訂為期一年的《*縣城鎮(zhèn)廉租住房租金補(bǔ)貼協(xié)議》。協(xié)議應(yīng)當(dāng)明確租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)、停止廉租住房補(bǔ)貼的規(guī)定及違約責(zé)任等。

租賃住房補(bǔ)貼家庭與出租人簽訂房屋租賃協(xié)議應(yīng)報(bào)縣房地產(chǎn)管理部門備案。

第十七條已準(zhǔn)予實(shí)物配租的家庭，應(yīng)當(dāng)與廉租住房產(chǎn)權(quán)人簽訂租賃合同。合同應(yīng)當(dāng)明確廉租住房情況、租金標(biāo)準(zhǔn)、騰退住房方式及違約責(zé)任等內(nèi)容。承租人應(yīng)當(dāng)按照合同約定的標(biāo)準(zhǔn)繳納租金，并按約定的時(shí)限騰退原有住房。

確定實(shí)物配租的低收入家庭不接受配租方案的，原則上不再享有實(shí)物配租資格，縣房地產(chǎn)管理部門可視情采取發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼或其它保障方式對(duì)其實(shí)施住房保障。

第十八條縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)在發(fā)放租賃住房補(bǔ)貼、配租廉租住房后，將結(jié)果在縣政府網(wǎng)站、巢湖日?qǐng)?bào)（*版）或縣電視臺(tái)予以公布。

第四章監(jiān)督管理

第十九條低收入廉租住房保障家庭實(shí)行一年一核和動(dòng)態(tài)管理。

享受廉租住房保障的家庭應(yīng)當(dāng)于每年12月31日前向縣房地產(chǎn)管理部門如實(shí)申報(bào)家庭收入、家庭人口及住房變動(dòng)情況，由縣房地產(chǎn)管理部門會(huì)同縣民政部門、廬城鎮(zhèn)人民政府對(duì)其申報(bào)情況進(jìn)行復(fù)核，根據(jù)復(fù)核結(jié)果對(duì)其享受廉租住房保障的資格、方式、額度等及時(shí)進(jìn)行調(diào)整予以公布，并書面告知申請(qǐng)人。

第二十條城鎮(zhèn)低收入家庭人均收入標(biāo)準(zhǔn)、住房困難標(biāo)準(zhǔn)和廉租住房保障面積標(biāo)準(zhǔn)，以縣人民政府當(dāng)年公布標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。

第二十一條享受廉租住房保障的家庭有下列情形之一的，由縣房地產(chǎn)管理部門作出取消保障資格的決定，收回其承租的廉租住房，或者停止發(fā)放廉租住房補(bǔ)貼：

（一）家庭人均收入連續(xù)一年以上超過(guò)縣人民政府公布的低收入標(biāo)準(zhǔn)的；

（二）因家庭人數(shù)減少或住房面積增加，人均住房面積超過(guò)縣人民政府公布的住房困難標(biāo)準(zhǔn)的；

（三）擅自改變房屋用途的；

（四）將承租的廉租住房轉(zhuǎn)借、轉(zhuǎn)租的；

（五）無(wú)正當(dāng)理由連續(xù)六個(gè)月以上未在廉租住房居住的或者未交納廉租住房租金的。

第二十二條符合廉租住房保障條件的家庭，只能享受廉租住房補(bǔ)貼、實(shí)物配租兩種保障方式的一種。

第二十三條縣房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同縣物價(jià)、財(cái)政、民政等部門對(duì)廉租住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)提出方案，報(bào)縣人民政府批準(zhǔn)后公布實(shí)施，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況適時(shí)進(jìn)行調(diào)整。

廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)由維修費(fèi)、管理費(fèi)兩項(xiàng)因素構(gòu)成。單位面積租賃住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，按照市場(chǎng)平均租金與廉租住房租金標(biāo)準(zhǔn)的差額計(jì)算。

實(shí)物配租標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)擬分配家庭和可分配住房的情況進(jìn)行分配。

第二十四條廉租住房申請(qǐng)人對(duì)縣房地產(chǎn)管理部門的審核、搖號(hào)、輪候、配租等結(jié)果有異議的，可以向縣人民政府或者市房地產(chǎn)主管部門申訴。

第二十五條低收入家庭申請(qǐng)廉租住房保障時(shí)違反規(guī)定，不如實(shí)申報(bào)家庭收入、家庭人口及住房狀況的，由縣房地產(chǎn)管理部門取消其申請(qǐng)資格；已騙取廉租住房保障的，責(zé)令其退還已領(lǐng)取的住房租金補(bǔ)貼，或者退出廉租住房并補(bǔ)交市場(chǎng)平均租金與廉租住房標(biāo)準(zhǔn)租金的差額。

第二十六條房地產(chǎn)管理部門作出取消保障資格決定后，應(yīng)當(dāng)在5日內(nèi)書面通知當(dāng)事人，并說(shuō)明理由。享受實(shí)物配租的家庭應(yīng)當(dāng)將承租的廉租住房在規(guī)定的期限內(nèi)退回，逾期不退回的，依法處理。