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房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程范文第1篇

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn)規(guī)劃，開發(fā)管理，施工管理，物業(yè)管理，整合協(xié)調(diào)

前言

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)市場競爭的日益加劇，房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理工作成為了企業(yè)提高市場競爭的重點(diǎn)。房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為順利完成工程項(xiàng)目的開發(fā)而對公司內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)、工程、銷售及后勤部門進(jìn)行的組織和管理，主要內(nèi)容包括規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開發(fā)管理、項(xiàng)目施工管理、物業(yè)管理。為了企業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展和促進(jìn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的提高，企業(yè)應(yīng)以完善的管理體系為基礎(chǔ)，運(yùn)用現(xiàn)代化企業(yè)管理理論來開展房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營與管理工作。

一、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理

規(guī)劃設(shè)計(jì)管理就是對建筑工程規(guī)劃設(shè)計(jì)過程的管理，房地產(chǎn)開發(fā)商將所承包的建筑工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)委托給相應(yīng)的設(shè)計(jì)單位完成，必然要對建筑工程涉及的成本、進(jìn)度及目標(biāo)進(jìn)行相應(yīng)的控制和管理。房地產(chǎn)企業(yè)可通過建立完善的規(guī)劃管理系統(tǒng)來對規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理。

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)的關(guān)系相當(dāng)密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)的建設(shè)就是為了提高對規(guī)劃設(shè)計(jì)成果的審查和管理水平。規(guī)劃管理系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是否成功主要取決于前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)，規(guī)劃設(shè)計(jì)的一個(gè)重要環(huán)節(jié)是要根據(jù)客戶的需要，收集他們的意見，建立起買家意見與建筑工程規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造之間的良好聯(lián)系。

建筑工程的規(guī)劃設(shè)計(jì)管理首先要從工程規(guī)劃設(shè)計(jì)抓起，通過對市場細(xì)致的調(diào)研，建立起多方案的經(jīng)濟(jì)比較。其次是施工圖的設(shè)計(jì)，房屋產(chǎn)品質(zhì)量得到保證的第一步是從精確的設(shè)計(jì)開始的，萬丈高樓平地起，因此，規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的核心環(huán)節(jié)就是要選出最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案，對客戶需要的戶型、內(nèi)部體系、結(jié)構(gòu)功能、空間利用等都要有創(chuàng)新優(yōu)化的設(shè)計(jì)。

二、開發(fā)管理

房地產(chǎn)的開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)商為了順利完成工程項(xiàng)目的開發(fā)而對企業(yè)內(nèi)部的人事、財(cái)務(wù)及建筑工程、銷售、后勤部門進(jìn)行的組織控制和管理，也是企業(yè)為成功實(shí)現(xiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、項(xiàng)目施工管理及物業(yè)管理所采取的經(jīng)營手段。

工程開發(fā)管理的主要內(nèi)容是房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理、房地產(chǎn)開發(fā)工程管理與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理，這三項(xiàng)管理的內(nèi)容在房地產(chǎn)開發(fā)管理中處于重要地位。房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理包括土地使用權(quán)出讓過程中的規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)過程中的規(guī)劃管理。然而這一規(guī)劃管理體制的不完善導(dǎo)致了我國房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)劃管理中的一系列問題，如土地開發(fā)商盲目圈地囤地嚴(yán)重、舊城改造的進(jìn)展緩慢、保障性住房嚴(yán)重供應(yīng)不足等。為了避免上述問題的出現(xiàn)，就要求房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)重新界定管理規(guī)劃體制并充分運(yùn)用管理中的規(guī)劃職能，同時(shí)明確規(guī)劃管理的內(nèi)容，使土地結(jié)構(gòu)利用更加合理。

房地產(chǎn)開發(fā)工程管理也是房地產(chǎn)開發(fā)管理的重要工作之一，它是現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管理工作的重點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)管理企業(yè)工程項(xiàng)目管理人員必須具有房地產(chǎn)開發(fā)過程各方面工作的知識(shí)基礎(chǔ)和經(jīng)驗(yàn)，然后基于這個(gè)基礎(chǔ)開展工程管理工作，以保障項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益。

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)開發(fā)商從事房地產(chǎn)投資而造成的損失可能性大小。由于受房地產(chǎn)開發(fā)競爭對手的競爭使得市場競爭越發(fā)激烈、銀行利率升高、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)增大等一系列因素的影響，房地產(chǎn)開發(fā)過程中會(huì)有開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)生。因此房地產(chǎn)開發(fā)商要注意分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，加大對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過程和方法的關(guān)注力度，再運(yùn)用合適的方法來應(yīng)對項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能提高企業(yè)的效益。

三、項(xiàng)目施工管理

所謂項(xiàng)目施工管理就是對建筑工程項(xiàng)目施工建設(shè)過程的管理。其中質(zhì)量、投資及進(jìn)度管理是項(xiàng)目施工階段的三大控制。技術(shù)質(zhì)量管理，是提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心環(huán)節(jié)和重點(diǎn)，包括施工技術(shù)管理和現(xiàn)場施工管理兩個(gè)方面。施工的技術(shù)質(zhì)量管理，包括對施工隊(duì)伍及監(jiān)理隊(duì)伍的選擇，施工材料、配件和設(shè)備的采辦，動(dòng)力供應(yīng)和后勤服務(wù)等方面，直接關(guān)系著施工質(zhì)量和房產(chǎn)質(zhì)量?，F(xiàn)場施工的技術(shù)質(zhì)量管理，是確保提高房產(chǎn)質(zhì)量的核心，在其管理過程中，應(yīng)把握好三點(diǎn)：一是必須強(qiáng)化施工隊(duì)伍的質(zhì)量意識(shí)；二是應(yīng)不斷強(qiáng)化施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)。強(qiáng)化施工隊(duì)伍的技術(shù)培訓(xùn)，方法多種多樣，既可以采取“請進(jìn)來，送出去”的形式學(xué)習(xí)，先進(jìn)技術(shù)和先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，也可以在施工現(xiàn)場扎實(shí)的普及基本知識(shí)，強(qiáng)化技能提高；三是強(qiáng)化施工現(xiàn)場的技術(shù)質(zhì)量管理。

對房地產(chǎn)開發(fā)商而言，項(xiàng)目施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的都是在合理的施工成本下，以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目的，開發(fā)商需要通過施工資質(zhì)驗(yàn)證、招標(biāo)投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查、監(jiān)理單位的監(jiān)督、工程款的有序發(fā)放等措施，充分發(fā)揮施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制的重要作用，以達(dá)到高質(zhì)量、低成本的最終目標(biāo)。

四、物業(yè)管理

為了使建成后的工程設(shè)施能夠正常運(yùn)行，并實(shí)現(xiàn)建筑設(shè)施穩(wěn)定持續(xù)的增值，同時(shí)為住戶提供必要的安全、保潔、維修等服務(wù)，高質(zhì)量的物業(yè)管理是必不可少的。一般說來，房地產(chǎn)開發(fā)商自己的物業(yè)管理公司是住宅小區(qū)或商務(wù)樓房物業(yè)管理的主要經(jīng)營者。高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)會(huì)成為房地產(chǎn)企業(yè)競爭市場的又一張王牌，而這就需要房地產(chǎn)企業(yè)以顧客的滿意度作為服務(wù)管理中的基本準(zhǔn)則。為了保證高質(zhì)量的物業(yè)管理，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該以高素質(zhì)的人才來建構(gòu)企業(yè)的核心力量，并建立規(guī)范化的物業(yè)管理流程和制度，制定合理的物業(yè)管理費(fèi)用、并實(shí)行財(cái)務(wù)透明制，創(chuàng)造人性化的生活空間。物業(yè)管理是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營過程中的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是為客戶提供的長期服務(wù)，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的市場競爭中獲勝的前提條件。服務(wù)的質(zhì)量同產(chǎn)品的質(zhì)量一樣具有決定性的作用。

五、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開發(fā)管理與施工管理間的相互協(xié)調(diào)與整合

房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營與管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，如果只是單獨(dú)完成其中一項(xiàng)工程是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，只有將這四個(gè)方面進(jìn)行整合協(xié)調(diào)才能夠?qū)崿F(xiàn)目標(biāo)。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互整合是建筑開發(fā)企業(yè)的核心工作。

房地產(chǎn)開發(fā)中的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工管理的相互脫節(jié)雖然有利于各自專業(yè)化水平的提升，但是規(guī)劃設(shè)計(jì)與施工的脫節(jié)也帶來了許多嚴(yán)重問題，比如規(guī)劃設(shè)計(jì)者不了解施工工藝，從而使所設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)方案局限于理論指導(dǎo)，導(dǎo)致施工困難，影響了項(xiàng)目建設(shè)的成本和進(jìn)度。為了解決這類問題，工程管理中常采用可施工性分析的管理方法?？墒┕ば苑治鍪菍⑹┕ぶR(shí)和經(jīng)驗(yàn)應(yīng)用到項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、開發(fā)和現(xiàn)場實(shí)施中，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目總體目標(biāo)的最優(yōu)化。在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理中，設(shè)計(jì)者應(yīng)根據(jù)開發(fā)商的要求規(guī)劃設(shè)計(jì)出滿足計(jì)劃目標(biāo)的經(jīng)濟(jì)易行的方案；項(xiàng)目的開發(fā)管理人員依據(jù)該方案，整合所有人力、材料、施工設(shè)備的調(diào)度和使用時(shí)間，提出最佳的進(jìn)度計(jì)劃；施工管理人員應(yīng)根據(jù)自身的施工經(jīng)驗(yàn)對該方案采用適當(dāng)?shù)牟牧虾头椒?，在?guī)劃設(shè)計(jì)階段對設(shè)計(jì)者給出相關(guān)建議，從而避免浪費(fèi)及施工上的困難。可施工性分析強(qiáng)調(diào)建筑工程施工的可行性和易行性，可施工性研究就是對有關(guān)的建筑工程設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行討論、分析并提出改進(jìn)的辦法。

許多情況下，施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計(jì)單位溝通或達(dá)成意見上的一致，導(dǎo)致不少建筑工程在竣工后和開發(fā)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工必須要具備以下條件：

1、房地產(chǎn)開發(fā)商的大力支持。作為建筑工程的投資者，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及規(guī)劃設(shè)計(jì)的研究放在核心的位置上，定期組織工程規(guī)劃設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家、協(xié)調(diào)人員召開研究會(huì)議，通過有效的溝通討論和研究，系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

2、可施工性分析的盡早實(shí)施。在工程項(xiàng)目開發(fā)的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠影響項(xiàng)目的整體成本，可施工性研究對工程成本的影響從規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、開發(fā)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成遞減趨勢，產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效益也逐漸減少。建筑工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)商和施工單位應(yīng)該盡早將可施工性分析盡早實(shí)施，并做好前期的項(xiàng)目決策。

3、在建設(shè)過程中持續(xù)開展研究?？墒┕ば苑治鰪?qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)化的研究，充分發(fā)揮研究人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。另一方面，通過系統(tǒng)的計(jì)劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)進(jìn)行完整的紀(jì)錄并改進(jìn)，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化的有序管理，使之成為可利用的再生資源，實(shí)現(xiàn)知識(shí)的共享和再利用。

六、結(jié)語

現(xiàn)代城市規(guī)劃的不斷進(jìn)步與我國房地產(chǎn)市場的進(jìn)一步擴(kuò)大，不但加速改善了我國居民住房條件,也為房地產(chǎn)開發(fā)提供了巨大的發(fā)展空間。房地產(chǎn)開發(fā)商想要獲取長期的競爭優(yōu)勢，就需要以高素質(zhì)的人力資源為基礎(chǔ)、以不斷創(chuàng)新的施工技術(shù)為基礎(chǔ)、運(yùn)用專業(yè)化的管理模式為核心，在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的全過程中實(shí)行以顧客滿意度優(yōu)先為宗旨的服務(wù)管理理念，不斷提供讓顧客滿意的產(chǎn)品和服務(wù)。

參考文獻(xiàn)

【l】李元明．房地產(chǎn)公司工程項(xiàng)目管理之淺見[J]．山西建筑2006，32(14)：25―2

【2】仇慎謙．物業(yè)建設(shè)與物業(yè)管理銜接問題的研究． 中國物業(yè)管理．2002年3月．

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程范文第2篇

摘要：改革開放以后，我國經(jīng)濟(jì)迅猛發(fā)展，人們的生活水平逐漸提高，居住條件得到了極大的改善。為了適應(yīng)現(xiàn)代化的居住要求，房地產(chǎn)業(yè)加快了發(fā)展的速度。工程管理環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)開發(fā)中對工程的質(zhì)量和經(jīng)濟(jì)效益的提高具有重要的影響。重視工程管理的環(huán)節(jié)，提高開發(fā)項(xiàng)目的品質(zhì)是現(xiàn)代企業(yè)面臨的重要問題。本文主要通過分析房地產(chǎn)意義及工程管理與一般工程管理的區(qū)別，提出房地產(chǎn)工程管理的基本措施，闡述工程管理環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)開發(fā)中的重要作用。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn);開發(fā)管理

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

一、前言

房產(chǎn)市場是從事房產(chǎn)、土地的出售、租賃、買賣、抵押等交易活動(dòng)的場所或領(lǐng)域。房產(chǎn)包括作為居民個(gè)人消費(fèi)資料的住宅，也包括作為生產(chǎn)資料的廠房、辦公樓等。所以，住宅市場屬于生活資料市場的一部分，非住宅房產(chǎn)市場則是生產(chǎn)要素市場的一部分。房產(chǎn)也是自然商品，因而建立和發(fā)展從事房產(chǎn)交易的市場是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的要求。房產(chǎn)市場是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行社會(huì)再生產(chǎn)的基本條件，并可帶動(dòng)建筑業(yè)、建材工業(yè)等諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展。

隨著我國社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，對其他行業(yè)經(jīng)濟(jì)關(guān)聯(lián)度高、帶動(dòng)性強(qiáng)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱。自1998年我國深化住房制度改革以來，城市和農(nóng)村對住宅的需求巨大，每年都有十幾億平方米的住宅竣工，對拉動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長和提高人民生活水平發(fā)揮了重要作用。因此，保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設(shè)小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化具有十分重要的意義。一般來說，一個(gè)城市的房地產(chǎn)價(jià)格水平與經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平是成正比的。在國外，房地產(chǎn)業(yè)通常被視為一個(gè)國家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的晴雨表。目前，市經(jīng)濟(jì)水平與全國平均水平差不多，但是房地產(chǎn)價(jià)格卻低于全國平均水平較多(全國房地產(chǎn)平均價(jià)格水平約2200元/平方米)。這說明，該市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間還是相當(dāng)廣闊的，對本市的發(fā)展也是起著很大的發(fā)展作用。 對于金華的房市來說其經(jīng)濟(jì)影響力也是一樣的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)管理體制

房地產(chǎn)開發(fā)管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了較為順利完成工程項(xiàng)目的投資，對開發(fā)項(xiàng)目人員、公司財(cái)務(wù)、工程管理、銷售管理以及后勤部門進(jìn)行組織和管理，這也是開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)規(guī)劃管理和施工以及物業(yè)管理的前提。其中企業(yè)工程部主要是代表開發(fā)商對整個(gè)工程項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行管理，主要的內(nèi)容包括與施工單位協(xié)調(diào)溝通、施工質(zhì)量、進(jìn)度和安全控制、合同管理、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)變更、報(bào)價(jià)和工程原材料采購以及庫存進(jìn)行管理。企業(yè)財(cái)務(wù)部主要負(fù)責(zé)企業(yè)的資金管理‘并且定期制作企業(yè)財(cái)務(wù)狀況及經(jīng)營成果的報(bào)表，主要包括建立工程項(xiàng)目的融資計(jì)劃，施工單位的工程款結(jié)算以及企業(yè)營業(yè)費(fèi)用結(jié)算。銷售部門主要是負(fù)責(zé)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品的銷售，主要包括銷售方式的選擇、銷售價(jià)格的制定以及銷售渠道的建立。房地產(chǎn)開發(fā)管理的目的以及原則就是要整合企業(yè)物力、財(cái)力、人力，從而建立一系列的科學(xué)、規(guī)范的運(yùn)作流程，以現(xiàn)代化的信息管理為依托，開發(fā)出受市場歡迎的產(chǎn)品，房地產(chǎn)開發(fā)管理的重點(diǎn)企業(yè)的內(nèi)部經(jīng)營，核心是工程項(xiàng)目的開發(fā)過程，具體要求是控制成本、保證質(zhì)量、縮短工期以及市場創(chuàng)新開發(fā)運(yùn)營等。

三、房地產(chǎn)開發(fā)管理的主要內(nèi)容

在我國房地產(chǎn)開發(fā)管理中主要的內(nèi)容包括規(guī)劃管理、施工管理、物業(yè)管理。

3.1房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃管理

房地產(chǎn)開發(fā)中規(guī)劃管理是指對規(guī)劃設(shè)計(jì)的管理，設(shè)計(jì)單位完成開發(fā)商所委托的建筑樓盤設(shè)計(jì)，重點(diǎn)在于對規(guī)劃成本、工程進(jìn)度以及工程目標(biāo)進(jìn)行控制和管理。開發(fā)企業(yè)建立采用完善的規(guī)劃系統(tǒng)對規(guī)劃設(shè)計(jì)進(jìn)行管理，規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)是相輔相成的，在規(guī)劃管理系統(tǒng)中提高規(guī)劃設(shè)計(jì)審查和管理水平是重要的目標(biāo)。規(guī)劃管理系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)的核心是保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過各種審查手段，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。

首先開發(fā)商對于工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定，在管理系統(tǒng)中輸入確定的要求要點(diǎn)，在規(guī)劃完成后對規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評估，適當(dāng)?shù)牟扇》答伡靶拚目刂品绞竭M(jìn)行調(diào)整，最終選擇最佳設(shè)計(jì)方案，其次規(guī)劃管理中應(yīng)盡量減少對規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改變。通過計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查，如果規(guī)劃設(shè)計(jì)單位報(bào)送的設(shè)計(jì)方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行指標(biāo)計(jì)算、比較、進(jìn)行查詢統(tǒng)計(jì)。審批通過的規(guī)劃圖，首先由開發(fā)商確定規(guī)劃設(shè)計(jì)的要求的原則，然后由參與設(shè)計(jì)單位開始進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，通過進(jìn)度控制和計(jì)算機(jī)審查，最終設(shè)計(jì)方案的評估、和比較確定，然后反饋到開發(fā)商，根據(jù)開發(fā)商提出的意見進(jìn)行修改最終確定。

3.2房地產(chǎn)開發(fā)施工管理

施工管理就是對工程項(xiàng)目的施工建設(shè)工程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般有工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承包模式由公司根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和實(shí)際情況來確定，常見的施工承包模式有施工總承包、平行承發(fā)包模式、項(xiàng)目總承包模式。就我國而言，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用平行承包和施工總承包兩種方式，就是要么對工程的施工完全發(fā)給一個(gè)施工單位完成，要么對不同的建筑項(xiàng)目分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。伴隨著建筑市場不斷的走向?qū)I(yè)化、精細(xì)化方向的發(fā)展，對大型的工程項(xiàng)目和高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該采取項(xiàng)目總承包或者施工總承包的模式進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式和某個(gè)具體有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的施工單位簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。

對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，施工管理模式可以采取不同的形式，但是目的卻是相同的，在合理的控制成本下，以最快得速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo)，開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量的控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用，即通過施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場施工檢查(包括人員資質(zhì)、機(jī)械設(shè)備、材料質(zhì)量、施工技術(shù)程序、施工環(huán)境)監(jiān)理工作、工程款發(fā)放等等措施，開發(fā)商能夠?qū)こ添?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度以及成本進(jìn)行掌控。

3.3 房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)管理

物業(yè)管理是指專業(yè)組織機(jī)構(gòu)，受業(yè)主委托，按合同或契約，運(yùn)用現(xiàn)代經(jīng)營手段和修繕技術(shù)對已建物業(yè)及其業(yè)主進(jìn)行管理和服務(wù)。房地產(chǎn)的業(yè)務(wù)管理，一般包括對房屋及附屬配套設(shè)備、設(shè)施及場地以經(jīng)營方式進(jìn)行管理，對房屋周圍的環(huán)境、衛(wèi)生、安保、綠化、公共設(shè)施、道路養(yǎng)護(hù)等等實(shí)施專業(yè)化管理，并向業(yè)主提供多方面的經(jīng)營服務(wù)。物業(yè)管理是為了使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)效益，保障舒適安全的小區(qū)環(huán)境和家居生活。在社會(huì)分工日益發(fā)展的背景下，發(fā)地產(chǎn)開發(fā)在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，通過公開、公平、公正原則招標(biāo)擇優(yōu)選出專業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)公司。

四、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理的注意問題

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理、顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)，因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作司開發(fā)商協(xié)調(diào)重要內(nèi)容。作為投資者，房地產(chǎn)開發(fā)商應(yīng)該把可施工研究設(shè)計(jì)放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成時(shí)召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會(huì)議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。另外在項(xiàng)目決策期的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)?xiàng)目的整體成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究對工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段、到施工階段、物業(yè)管理階段呈現(xiàn)出明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的可施工性研究中去，而開發(fā)商更要做好前期的項(xiàng)目決策。

五、結(jié)束語

當(dāng)前，由于受到我國宏觀調(diào)控政策以及市場環(huán)境變化因素的影響，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的發(fā)展來說產(chǎn)生一定的影響，而控制項(xiàng)目成本，加強(qiáng)項(xiàng)目成本控制管理的水平在現(xiàn)代房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展中就顯得尤為重要。

參考文獻(xiàn)：

[1] 凌青，淺議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管理[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì)，

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程范文第3篇

【關(guān)鍵詞】：房地產(chǎn) 建筑工程項(xiàng)目 項(xiàng)目管理；

1 房地產(chǎn)開發(fā)管理

房產(chǎn)開發(fā)是能夠順利完成整個(gè)項(xiàng)目工程前開發(fā)公司對公司內(nèi)部人員而進(jìn)行的組織和管理，也是為成功所鋪墊的重要經(jīng)營模式。

工程部門代表開發(fā)商對項(xiàng)目工程的修建進(jìn)行管制，其主要內(nèi)容包括物料的采購以及庫存、施工企業(yè)的肯定與協(xié)商、施工質(zhì)量以及進(jìn)度的控制、相關(guān)合同的管制、必要的細(xì)結(jié)構(gòu)造設(shè)計(jì)的變更、報(bào)建等等。

財(cái)務(wù)部門是企業(yè)的資金管理負(fù)責(zé)部，供應(yīng)能夠顯現(xiàn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況以及經(jīng)營成果的定期報(bào)表，其主要內(nèi)容分為三大塊：一是建立工程項(xiàng)目的融資（財(cái)務(wù)）計(jì)劃、二是施工單位的工程款的發(fā)放、三是開發(fā)企業(yè)自身營業(yè)費(fèi)用的處理。

銷售部門就是要把企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品―――樓房賣出去，其工作內(nèi)容有以下幾個(gè)：促銷方式的選擇、銷售價(jià)格的制定以及銷售渠道的建立。企業(yè)人事部門的管理工作是：對項(xiàng)目開發(fā)相關(guān)人員的工作進(jìn)行分配、對人員的資料進(jìn)行管理、績效考核及激勵(lì)體系的建立等。而后勤部門就是對項(xiàng)目建設(shè)提供生活上的保障。

2 規(guī)劃管理的重要涵義

規(guī)劃管理和規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系非常密切，規(guī)劃管理系統(tǒng)建設(shè)的重要目標(biāo)之一就是提高規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查和管理水平。規(guī)劃管理信息系統(tǒng)與規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)系的核心是：保證規(guī)劃設(shè)計(jì)成果應(yīng)滿足工程項(xiàng)目規(guī)劃的要求，通過計(jì)算機(jī)提供的各種審查工具，提高規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的水平。要做的具體工作包含以下幾點(diǎn)：

2.1 開發(fā)商對于工程項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、原則進(jìn)行確定，作為管理系統(tǒng)中輸入要件，在規(guī)劃完成后要對規(guī)劃方案進(jìn)行檢驗(yàn)與評估，適當(dāng)?shù)夭扇》答伡靶拚目刂品绞竭M(jìn)行調(diào)整，并最終選擇設(shè)計(jì)方案。

2.2 規(guī)劃管理應(yīng)該盡量減少對規(guī)劃設(shè)計(jì)工作習(xí)慣的改善。為了可以在計(jì)算機(jī)中自動(dòng)的規(guī)劃指標(biāo)，需以將前面的規(guī)劃制圖，改成 GIS 空間分析的數(shù)字化規(guī)劃圖。其次，應(yīng)該盡量減少對規(guī)劃設(shè)計(jì)人員的原有工作的改變，可以只對需要計(jì)算的提出標(biāo)準(zhǔn)要求，要求設(shè)計(jì)人在制作圖層時(shí)，按照一定的圖層進(jìn)行設(shè)計(jì)，其他則包括一些修飾性的圖素可以放寬要求。

2.3 按照正當(dāng)?shù)囊?guī)劃設(shè)計(jì)來進(jìn)行分層編碼標(biāo)準(zhǔn)。源于目前許多規(guī)劃設(shè)計(jì)單位都在使用 AutoCAD 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，因此需要根據(jù)上述原則，應(yīng)在已有的標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上建立一套完整的《規(guī)劃圖 AutoCAD 分層標(biāo)準(zhǔn)》，向有關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì)單位發(fā)放。同時(shí)，制定相應(yīng)措施，保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及規(guī)劃管理部門可以使用規(guī)劃管理信息系統(tǒng)對設(shè)計(jì)單位提交的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行審查。

2.4 通過計(jì)算機(jī)進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)成果審查。如果規(guī)劃設(shè)計(jì)單位報(bào)送上來的設(shè)計(jì)方案符合系統(tǒng)規(guī)定的一定的格式標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)劃管理系統(tǒng)可以將規(guī)劃圖導(dǎo)入系統(tǒng)，與地形圖、管線圖等圖層進(jìn)行疊加顯示，同時(shí)可以對規(guī)劃設(shè)計(jì)方案進(jìn)行指標(biāo)計(jì)算、比較，進(jìn)行查詢、統(tǒng)計(jì)、分析等。

3 施工管理的重要性分析

所謂施工管理就是對工程項(xiàng)目的施工建設(shè)過程進(jìn)行管理。房地產(chǎn)開發(fā)公司一般由工程管理部門具體負(fù)責(zé)施工管理，而工程整體的管理模式及承發(fā)包模式由公司高層根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和公司實(shí)際情況來確定。常見的建設(shè)項(xiàng)目承發(fā)包模式有：平行承發(fā)包模式（分別發(fā)包）、施工總承包模式（GC）、施工總承包管理模式（MC）、（設(shè)計(jì)加施工）承包模式、項(xiàng)目總承包模式、CM（Construction Management）承發(fā)包模式等。在我國，房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用前兩種形式來進(jìn)行，即要么對工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成，要么對不同建筑項(xiàng)目（建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等）分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對大型的工程項(xiàng)目、或者高檔的樓盤，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該考慮采用MC 模式或 CM 承發(fā)包模式來進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式（MC）是指業(yè)主（開發(fā)商）和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議，負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。一般該 MC 單位不參與具體工程的施工，而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC 模式可以加快施工進(jìn)度，其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM 承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托 CM 單位，以一個(gè)承包商的身份，采取Fas t Track（快速路徑）的生產(chǎn)組織方式，來進(jìn)行施工管理，直接指揮施工活動(dòng)，在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng)，一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計(jì)與施工充分搭接，且工程項(xiàng)目的保證最大費(fèi)用使CM 企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

4 建筑工程開發(fā)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)管理與施工管理之間的相互協(xié)調(diào)與促進(jìn)

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理包括上述的規(guī)劃管理、開發(fā)管理、施工管理和物業(yè)管理，顯然，如果要完成一項(xiàng)成功的工程項(xiàng)目就必須在這四個(gè)方面都做得出色才能夠?qū)崿F(xiàn)。因此，協(xié)調(diào)這四個(gè)管理內(nèi)容之間的關(guān)系，并使之相互促進(jìn)和合作是開發(fā)企業(yè)的重要內(nèi)容。

施工單位或開發(fā)商的工程管理部門未能和設(shè)計(jì)單位溝通達(dá)成理解和協(xié)調(diào)，不少建筑竣工后和規(guī)劃設(shè)計(jì)不一致。因此，可施工性研究的實(shí)施以及設(shè)計(jì)的正確施工都需要具備以下幾個(gè)要素：

4.1 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的強(qiáng)力支持。作為投資者，開發(fā)商應(yīng)該把可施工性研究及設(shè)計(jì)的研究放在相當(dāng)重要的位置上，即在規(guī)劃設(shè)計(jì)之初、規(guī)劃設(shè)計(jì)完成以及施工完成的時(shí)候召集設(shè)計(jì)人員、施工人員、相關(guān)專家以及本企業(yè)的組織者、協(xié)調(diào)人員定期召開研究會(huì)議。通過有效的溝通交流和討論，集成化、系統(tǒng)化、專業(yè)化地完成工程項(xiàng)目的目標(biāo)。

4.2 盡早實(shí)施。在項(xiàng)目的早期，項(xiàng)目決策的成本很少，但這些決策卻能夠?qū)?xiàng)目的整體成本產(chǎn)生重要影響，可施工性研究的對工程造價(jià)的影響從規(guī)劃階段、設(shè)計(jì)階段到施工階段、物業(yè)管理階段成明顯的遞減趨勢，產(chǎn)生的效益也是如此。工程的施工圖紙及設(shè)計(jì)說明一旦提交要更改就比較困難了，因此開發(fā)企業(yè)和施工單位應(yīng)該盡早參與到規(guī)劃設(shè)計(jì)的可施工性研究中去，而其中開發(fā)商更加要做好前期的項(xiàng)目決策。

4.3 持續(xù)開展研究。一方面，可施工性研究強(qiáng)調(diào)在項(xiàng)目實(shí)施的全過程中進(jìn)行系統(tǒng)的研究，充分發(fā)揮相關(guān)人員的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)。即可施工性研究和設(shè)計(jì)研究成為項(xiàng)目總體規(guī)劃的一部分。另一方面，實(shí)習(xí)“知識(shí)管理”，即通過計(jì)劃和總結(jié)，將研究過程中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)很好地紀(jì)錄和升華，將業(yè)務(wù)流程中無序的知識(shí)進(jìn)行系統(tǒng)化管理，使之成為“可利用再生資源”，實(shí)現(xiàn)知識(shí)共享和再利用。

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程范文第4篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)項(xiàng)目；前期設(shè)計(jì)；存在問題；改進(jìn)措施

中圖分類號(hào)TU2 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼A 文章編號(hào) 1674-6708（2013）88-0027-02

1 房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)的具體工作內(nèi)容

房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作是指從項(xiàng)目初期設(shè)想到最終決定進(jìn)行實(shí)施的過程。針對房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作而言，設(shè)計(jì)依據(jù)必須要符合實(shí)際的可操作性、要充分考慮到地區(qū)政策性以及城市規(guī)劃遠(yuǎn)景，以及所處房地產(chǎn)項(xiàng)目的技術(shù)性以及較為合理的經(jīng)濟(jì)性，前期設(shè)計(jì)工作的具體內(nèi)容均需遵循以上原則。另外，設(shè)計(jì)前期工作的所有工作內(nèi)容都是屬于項(xiàng)目的“準(zhǔn)備工作”，是以房地產(chǎn)開發(fā)商委托為前提下，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利進(jìn)行而打好基礎(chǔ)。

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的開展，首先，應(yīng)依據(jù)我國國民經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)以及社會(huì)發(fā)展的趨勢進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)；其次，進(jìn)行前期設(shè)計(jì)還應(yīng)結(jié)合建筑行業(yè)以及所在地區(qū)城市總體的發(fā)展規(guī)劃要求而進(jìn)行；然后，要做好專業(yè)的項(xiàng)目評估和項(xiàng)目的立項(xiàng)工作，最后，提出項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書。當(dāng)制訂好項(xiàng)目設(shè)計(jì)建議書后，通過對項(xiàng)目所在地的地質(zhì)勘查、土壤試驗(yàn)以及周邊環(huán)境的綜合調(diào)研和論證的基礎(chǔ)上進(jìn)行可行性報(bào)告的編制，然后根據(jù)可行性報(bào)告在進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)文件。其設(shè)計(jì)工作涉及到的具體環(huán)節(jié)和主要內(nèi)容有：首先，進(jìn)行項(xiàng)目場地的選擇與用地規(guī)劃，其次，進(jìn)行項(xiàng)目任務(wù)書上報(bào)與項(xiàng)目建設(shè)用地的報(bào)告申請，根據(jù)申請規(guī)劃要點(diǎn)條件，針對市政規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)，報(bào)送規(guī)劃設(shè)計(jì)書并領(lǐng)取用地規(guī)劃許可證以及劃撥土地證，并獲得市政管理部門對房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)方案的認(rèn)可，直至簽訂正式的建筑設(shè)計(jì)合同為止。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)設(shè)計(jì)前期工作中存在的問題

2.1 前期設(shè)計(jì)中對場地選擇與判斷的失誤

很多現(xiàn)行的房地產(chǎn)項(xiàng)目前期進(jìn)行規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)，對所在區(qū)域內(nèi)的地理位置以及周邊環(huán)境均缺乏較為全面的調(diào)查和分析。比如，針對一些自然景觀區(qū)域內(nèi)或者靠近城市中心的地理位置，建造了高檔的單體別墅產(chǎn)品，從企業(yè)效益而言，可能并不會(huì)造成效益損失，反而是，這些房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行設(shè)計(jì)的當(dāng)初，只考慮了“眼前利益”。這樣的設(shè)計(jì)從長遠(yuǎn)考慮，帶來的土地級差效應(yīng)會(huì)和我國提倡的“宜居”思想相悖，也大大降低了城市土地利用的效能。

2.2 前期設(shè)計(jì)中對市場和目標(biāo)客戶群缺乏分析

對于房地產(chǎn)市場而言與眾多其它市場的基本屬性，都是一致的、是動(dòng)態(tài)的、也是變化的。在很多國內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行定位階段，只考慮了初期市場，缺乏對市場的預(yù)期分析，缺乏對目標(biāo)客戶群的深入分析，由于建筑類項(xiàng)目建設(shè)周期較長，項(xiàng)目定位僅考慮了開發(fā)初期的市場，缺乏對目標(biāo)客戶群的深入分析，例如：很多房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行前期設(shè)計(jì)時(shí)直接參照別的項(xiàng)目，甚至直接照搬。致使產(chǎn)品出現(xiàn)趨同化現(xiàn)象，難以滿足客戶需求，從而導(dǎo)致出現(xiàn)了產(chǎn)品的趨同化想象，同時(shí)，對房地產(chǎn)項(xiàng)目的銷售帶來不小的壓力。再比如，由于缺乏對市場的預(yù)期分析，國際金融危機(jī)對房地產(chǎn)市場也帶來了不小的沖擊，隨著我國不斷加大宏觀調(diào)控措施帶來的“買方市場的理性回歸”，綜上分析，這些市場因素和政策因素都會(huì)給未來房地產(chǎn)市場帶來一定的壓力和沖擊，同時(shí)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的前期設(shè)計(jì)工作加大了一定的難度。

2.3 房地產(chǎn)開發(fā)商和建筑設(shè)計(jì)師存在的問題

由于在房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)和規(guī)劃階段，很多開發(fā)商不重視前期對市場的調(diào)研。很多房地產(chǎn)企業(yè)缺乏較為完善的成品研發(fā)部門和內(nèi)部研發(fā)系統(tǒng)，致使進(jìn)行前期設(shè)計(jì)的工作缺乏對市場導(dǎo)向的影響。其次，一些開發(fā)商只注重開發(fā)項(xiàng)目的檔次和配套，致使產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理，再次，有些開發(fā)企業(yè)只追求盲目投資，缺乏應(yīng)有的規(guī)劃和環(huán)境意識(shí)，致使很多項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期實(shí)施造成了過程的失控。由于只追求投資效益的最大化回報(bào)，在項(xiàng)目進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，一些開發(fā)商往往只考慮容積率、樓宇間的密度以及樓層的建筑高度等指標(biāo)，其最終的結(jié)果會(huì)致使城市基礎(chǔ)設(shè)施過大和人們居住環(huán)境產(chǎn)生失衡。

在當(dāng)前房地產(chǎn)現(xiàn)行的設(shè)計(jì)體制下，建筑行業(yè)細(xì)化的職能分工，也使得建筑設(shè)計(jì)師們?nèi)諠u狹隘，在國內(nèi)很多房地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)踐中，由于缺乏對項(xiàng)目所處區(qū)域、地質(zhì)和環(huán)境以及周邊設(shè)施的綜合了解，以及在前期設(shè)計(jì)中盲從開發(fā)商的意愿，已經(jīng)逐步使得很多建筑設(shè)計(jì)師們喪失了建筑學(xué)在人居環(huán)境建設(shè)中主導(dǎo)基本作用。另外，一些房地產(chǎn)企業(yè)的設(shè)計(jì)部門，進(jìn)行項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)工作的很多都是非設(shè)計(jì)專業(yè)的設(shè)計(jì)師，這些設(shè)計(jì)師由于缺乏對建筑專業(yè)扎實(shí)的知識(shí)，從而導(dǎo)致對前期設(shè)計(jì)工作中只重視市場需求而忽略建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；由于缺乏對項(xiàng)目客觀的考慮而影響項(xiàng)目的總體規(guī)劃和設(shè)計(jì)。

3 針對房地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期問題的改進(jìn)途徑

房地產(chǎn)市場的發(fā)展有其自身的規(guī)律，不論從宏觀上還是微觀上都要做好深入細(xì)致的研究。首先從宏觀上看，要關(guān)注全球經(jīng)濟(jì)和我國的房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向及規(guī)律，從微觀上，要分析所處房地產(chǎn)項(xiàng)目周邊地區(qū)的發(fā)展態(tài)勢。

除了要做好對房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律的研究和分析外，前期設(shè)計(jì)工作還要對項(xiàng)目所處的自然環(huán)境以及周邊設(shè)施進(jìn)行充分的了解；要綜合考慮諸多的外在因素和項(xiàng)目設(shè)計(jì)的配套措施。具體要考慮所在城市及區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、發(fā)展特點(diǎn)及現(xiàn)狀，另外，要充分考慮到開發(fā)項(xiàng)目所在場地、周邊公共設(shè)施、水文地質(zhì)以及相關(guān)的配套設(shè)施。

很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)缺少專門負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)前期工作的部門，勢必會(huì)造成房地產(chǎn)項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)規(guī)劃工作進(jìn)度乃至項(xiàng)目后期施工的正常運(yùn)行；因此，建議房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)盡早建立和完善項(xiàng)目設(shè)計(jì)前期工作體制，以保障后期工作有章可循。由于，當(dāng)前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場調(diào)研和策劃工作都是通過委托第三方營銷公司進(jìn)行的，而這些公司的很多從業(yè)人員從經(jīng)驗(yàn)和工作能力上都達(dá)不到同等設(shè)計(jì)師的水平，因此，市場調(diào)研的結(jié)果也必然導(dǎo)致不合理和不客觀。因此，針對上述情況，在項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)進(jìn)行的過程中，要更多的依賴建筑師自身的設(shè)計(jì)和管理經(jīng)驗(yàn)。建筑設(shè)計(jì)師要做好項(xiàng)目的必要性和可行性的分析和預(yù)估，其次就項(xiàng)目規(guī)模、周期乃至設(shè)計(jì)和施工中可能會(huì)出現(xiàn)的環(huán)節(jié)和主要問題進(jìn)行細(xì)致的分析和預(yù)測，并提出相應(yīng)的解決措施，以此保證項(xiàng)目的順利進(jìn)行。

4 結(jié)論

當(dāng)前，隨著我國對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控影響，以往房地產(chǎn)市場的暴力現(xiàn)象已經(jīng)一去不復(fù)返了，房地產(chǎn)市場的供求水平逐漸均衡，房地產(chǎn)市場未來面臨的房地產(chǎn)項(xiàng)目將對房地產(chǎn)前期設(shè)計(jì)工作帶來更大的挑戰(zhàn)。

參考文獻(xiàn)

[1]蘇泉.房地產(chǎn)項(xiàng)目優(yōu)化設(shè)計(jì)探討[J].中國新技術(shù)新產(chǎn)品，2010（11）：205.DOI：10.3969/j.issn.1673-9957.2010.11.202.

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)流程范文第5篇

仍然湮沒在當(dāng)前的可觀利潤之下，而住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程也往往很難切實(shí)加速。工業(yè)化流程是一個(gè)行業(yè)壓縮成本，提高市場認(rèn)可度的關(guān)鍵，而在建筑行業(yè)中，住宅產(chǎn)業(yè)化所描述的正是住宅生產(chǎn)、供應(yīng)等的

工業(yè)化。通俗的說，工業(yè)化流程類似于流水線生產(chǎn)，“制作模型”是這一系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵，因此住宅產(chǎn)業(yè)化的最直觀表現(xiàn)就是住宅成品的標(biāo)準(zhǔn)化。

一、傳統(tǒng)建筑經(jīng)濟(jì)體系的瓶頸

粗放型經(jīng)濟(jì)體是傳統(tǒng)的建筑產(chǎn)業(yè)難以回避的評價(jià)，盡管依靠“類資源性產(chǎn)業(yè)”的先天優(yōu)勢能夠保證相當(dāng)可觀的利潤收益，但隨著原材料成本、人力勞動(dòng)資源成本和消費(fèi)者實(shí)際需求等多方面壓力的日

益加劇，如何在利潤維持的基礎(chǔ)上滿足業(yè)主的生活需求，成了建筑經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)不得不考慮的問題，而要解決質(zhì)量和利潤之間的矛盾，首先要做的就是從內(nèi)部找原因，從產(chǎn)業(yè)性狀上進(jìn)行深入分析，從而找到

有效的改善方案。

住宅建筑所面向的是廣大購房業(yè)主，其切身生活需求應(yīng)該放在第一位，因此滿足消費(fèi)者需求應(yīng)該放在住宅建筑在設(shè)計(jì)和建造的首位。在這方面，汽車生產(chǎn)制造業(yè)的經(jīng)驗(yàn)值得借鑒，從整車銷售到維修

保養(yǎng)直至配件維修，一整套服務(wù)流程滿足了購車業(yè)主對于長期消費(fèi)品消費(fèi)的所有需求，而住宅的消費(fèi)使用周期更長，所要做的也應(yīng)該更多。所以產(chǎn)業(yè)化是必經(jīng)之路，也只有產(chǎn)業(yè)化道路，才能促進(jìn)整個(gè)經(jīng)

濟(jì)體系的良性運(yùn)轉(zhuǎn)，擺脫粗放型生產(chǎn)行業(yè)的帽子，將先進(jìn)的制造技術(shù)、管理經(jīng)驗(yàn)、設(shè)計(jì)理念融入到產(chǎn)業(yè)鏈中。

二、住宅產(chǎn)業(yè)化

1、建筑標(biāo)準(zhǔn)化：所謂住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)化，主要是從建筑結(jié)構(gòu)形式層面上說的，就目前的住宅建筑來看，小區(qū)戶型的單元化格局已經(jīng)成為一種標(biāo)志，不同開發(fā)商根據(jù)自身產(chǎn)品定位、建筑工程成本利用率

等因素，進(jìn)行最合適戶型結(jié)構(gòu)的開發(fā)，從而實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工、銷售、物業(yè)一體化的經(jīng)營結(jié)構(gòu)，在一套成熟的建筑結(jié)構(gòu)模板下進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，在土地面積、居住環(huán)境、建造成本、管理成效等方面進(jìn)行最優(yōu)

化的調(diào)整，從而實(shí)現(xiàn)一定程度上的標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作，這樣不管是設(shè)計(jì)周期、建造材料損耗還是業(yè)主入住后的長期維護(hù)都能夠?qū)崿F(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化。

2、住宅建筑工業(yè)化：住宅工業(yè)化要深層次聚合資本、技術(shù)和勞動(dòng)力，提供一套完整的產(chǎn)品和服務(wù)。在這方面，我國目前的住宅部品仍處于比較低的水平，系列化、規(guī)?；a(chǎn)體系尚未形成。住宅部品

的配套性、通用性差、生產(chǎn)規(guī)模小，特別是規(guī)范住宅部品生產(chǎn)的模數(shù)協(xié)調(diào)工作滯后，阻礙了住宅標(biāo)準(zhǔn)化、通用化住宅部品體系的形成。近年來，住宅銷售后的物業(yè)管理、環(huán)境配套設(shè)施等問題成為焦點(diǎn)，

這其實(shí)就是住宅工業(yè)化體系不完善的標(biāo)志，在整個(gè)建筑經(jīng)濟(jì)體系中，這是硬傷。

3、現(xiàn)代化的住宅產(chǎn)業(yè)：現(xiàn)代化住宅產(chǎn)業(yè)要求住宅產(chǎn)業(yè)利用先進(jìn)科技完成住宅建筑設(shè)計(jì)上的標(biāo)準(zhǔn)化和生產(chǎn)制造上的工業(yè)化，集中體現(xiàn)在新技術(shù)、新材料、新工藝和新設(shè)備的推廣應(yīng)用，是住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展

的更高階段。

三、住宅產(chǎn)業(yè)化的制約因素

1、危機(jī)意識(shí)不足：在整個(gè)建筑經(jīng)濟(jì)體系中，首當(dāng)其沖的是房地產(chǎn)開發(fā)商，從住宅定位到設(shè)計(jì)理念，直至建筑風(fēng)格和后期管理，開發(fā)商都起到?jīng)Q策作用。而經(jīng)歷了房價(jià)的高速攀升之后，對于建筑品質(zhì)的

追求在很多開發(fā)商心目中已經(jīng)并不放在第一位。只要能中標(biāo)地塊就不會(huì)沒有利潤的樓市觀點(diǎn)也影響著住宅產(chǎn)業(yè)化的進(jìn)程，也就是說，從利益追求的角度說，目前的行業(yè)氛圍尚不能給相關(guān)企業(yè)帶來危機(jī)意

識(shí)。產(chǎn)業(yè)化競爭的格局并沒有形成。

2、市場態(tài)度不夠強(qiáng)硬：由于目前的商品住宅多為期房銷售，消費(fèi)者對于成品房屋的要求仍比較懵懂，對于高科技住宅的認(rèn)可度不夠，同時(shí)住宅周邊環(huán)境配套，后期物業(yè)管理方面提出的要求也很少，往

往是針對住宅談住宅，并沒有將自身需求上升到更為全面的層次，但這同時(shí)也帶來另一個(gè)問題，這所有的不重視都是產(chǎn)生于購房階段，入住之后以上的硬性需求仍然存在，這就導(dǎo)致入住后的諸多不滿。

四、住宅產(chǎn)業(yè)化的現(xiàn)實(shí)措施

1、整合資源以提高專業(yè)化水平：作為住宅產(chǎn)業(yè)的最終商品，商品住宅的標(biāo)準(zhǔn)化依舊是住宅產(chǎn)業(yè)化首先要提到的，按照住宅的建造和使用過程，前后延伸，并輻射帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，從而形成產(chǎn)業(yè)鏈條。在整

個(gè)住宅產(chǎn)業(yè)鏈體系中，房地產(chǎn)企業(yè)、施工企業(yè)、原材料及設(shè)備與部品供應(yīng)商是產(chǎn)業(yè)鏈的主要成員，供應(yīng)鏈中的各成員通過土地獲取、規(guī)劃及設(shè)計(jì)、工程施工、建材生產(chǎn)、銷售、物業(yè)管理六個(gè)環(huán)節(jié)，完成

住宅開發(fā)建設(shè)的整個(gè)流程。

隨著整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，社會(huì)專業(yè)化分工越來越細(xì)，房地產(chǎn)企業(yè)著重加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)鏈的集成管理優(yōu)勢已是大勢所趨，這樣才能培養(yǎng)并保留最具競爭優(yōu)勢的核心能力，而將其他功能借助于整合外部最

優(yōu)秀的資源予以實(shí)現(xiàn)。將有更多企業(yè)在房地產(chǎn)某個(gè)子行業(yè)或細(xì)分市場上集中力量，確立和加強(qiáng)自己的細(xì)分優(yōu)勢，在細(xì)分市場取得勝利。

2、房產(chǎn)企業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)能力的提升：規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)在住宅開發(fā)建設(shè)當(dāng)中占有舉足輕重的位置，七成建造成本都取決于規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)。但目前房地產(chǎn)企業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)一般由設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)，自身規(guī)劃設(shè)計(jì)能力的

培養(yǎng)不足，由此導(dǎo)致整個(gè)行業(yè)的粗放型競爭態(tài)勢。造成這種現(xiàn)象的原因，一方面是因?yàn)樵O(shè)計(jì)院沒有直接面向客戶，規(guī)劃設(shè)計(jì)與客戶需求之間增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)這一信息交換中介，導(dǎo)致住宅產(chǎn)品設(shè)計(jì)

與客戶需求、部品制造、現(xiàn)場建造和售后服務(wù)的產(chǎn)品全壽命過程相脫節(jié)，設(shè)計(jì)周期長且質(zhì)量低，變更簽證比例居高不下。另一方面，不同房地產(chǎn)企業(yè)的要求不同，設(shè)計(jì)院本身較難實(shí)現(xiàn)住宅設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，