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1前言

在住宅工程建設(shè)的規(guī)模不斷擴(kuò)大下，一些住宅糾紛投訴問題也隨著增多。一般造成住宅糾紛問題的原因主要是因?yàn)樵谧≌こ探ㄔO(shè)中存在的一些質(zhì)量通病，影響業(yè)主住房的質(zhì)量和安全。為了減少由于住宅安全、質(zhì)量問題引起的糾紛和投訴，在住宅工程建設(shè)中，就必須加強(qiáng)對(duì)住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的重視，從而提高住宅工程建設(shè)的整體質(zhì)量。但是，現(xiàn)階段由于在實(shí)施住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作時(shí)存在一些問題，嚴(yán)重阻礙了分戶驗(yàn)收工作的順利開展，因此，如何有效地解決這類問題成為值得人們?nèi)ヌ骄康囊粋€(gè)話題。

2住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的解析

住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收主要是指依照國家現(xiàn)行的相關(guān)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范在住宅工程竣工后，對(duì)工程建設(shè)中每戶實(shí)施專門的質(zhì)量驗(yàn)收工作，并將所得到的驗(yàn)收結(jié)果整理成書面記錄，上報(bào)給有關(guān)部門進(jìn)行備案。實(shí)施住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收可以使各施工單位的驗(yàn)收工作更加細(xì)致化和全面化，以加強(qiáng)對(duì)工程施工過程質(zhì)量的控制，消除各類住宅質(zhì)量通病，最終達(dá)到提高住宅工程質(zhì)量的目的。住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收內(nèi)容主要是以檢驗(yàn)、驗(yàn)收為主，在保證工程地基穩(wěn)定和結(jié)構(gòu)安全的基礎(chǔ)上，對(duì)工程的感觀質(zhì)量、使用性能和安全等內(nèi)容進(jìn)行重點(diǎn)檢查。其中具體表現(xiàn)在：樓層的地面、頂壁和墻面質(zhì)量；門窗的安裝質(zhì)量；欄桿的間距和安裝質(zhì)量；房屋的防水裝置質(zhì)量；室內(nèi)空間的尺寸是否合格；給排水系統(tǒng)的安裝質(zhì)量；室內(nèi)的電氣系統(tǒng)安裝質(zhì)量；排煙設(shè)施的質(zhì)量等。

3住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收實(shí)施的必要性

隨著我國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，住宅建設(shè)工程朝著商品化的方向發(fā)展，住戶對(duì)居住環(huán)境的質(zhì)量要求也不斷上漲。長(zhǎng)久以來，住宅工程質(zhì)量驗(yàn)收形式都是以整個(gè)住宅樓為單位，按照一定比例來抽查，最后依照抽查結(jié)果，來判斷整個(gè)住宅樓的質(zhì)量能否滿足規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)。這種驗(yàn)收形式具有一定的弊端，其驗(yàn)收的結(jié)果帶有偶然性，不能保證住宅區(qū)的每套或者每戶的整體質(zhì)量。而采用分會(huì)驗(yàn)收形式，可以將住戶比較重視的套或戶作為單位，對(duì)每一戶的質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，在發(fā)現(xiàn)問題時(shí)，及實(shí)地進(jìn)行整改，從而確保住宅工程的整體質(zhì)量，減少因?yàn)樽≌馁|(zhì)量、安全問題引起的糾紛和投訴，為住宅工程建設(shè)發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。

4實(shí)施住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收存在的問題

4.1住宅工程施工中存在一些質(zhì)量通病

在住宅工程施工過程中，難免會(huì)遇到房屋的地面、墻面出現(xiàn)裂縫、門窗結(jié)構(gòu)不嚴(yán)、滲漏水以及煙道串味等一系列的質(zhì)量通病。這些工程質(zhì)量通病加大實(shí)施住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作的難度。現(xiàn)階段的分戶驗(yàn)收只是側(cè)重在房屋外觀的尺寸和基礎(chǔ)使用功能方面，而沒有涉及到對(duì)房屋內(nèi)部的質(zhì)量結(jié)構(gòu)的驗(yàn)收。隨著人們生活水平的不斷提升，對(duì)住宅的內(nèi)部建筑節(jié)能、空氣質(zhì)量和噪音控制等方面的要求不斷地提高，但是在住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收過程中并沒有涉及到這些方面，因此很難從根本上解決各類質(zhì)量通病，從而減少了住戶的滿意程度。

4.2分戶驗(yàn)收流程拘于表面形式

由于住宅工程的規(guī)模不斷的擴(kuò)大，其質(zhì)量分戶驗(yàn)收的工作任務(wù)量也隨之加大，通常對(duì)一套房屋中大概要進(jìn)行100多項(xiàng)檢查。一棟商品房的分戶驗(yàn)收需要2到3個(gè)驗(yàn)收組，通過1到2天完成分戶驗(yàn)收工作。而對(duì)于一個(gè)住宅小區(qū)的分戶驗(yàn)收可能需要大概1個(gè)月的時(shí)間才能完成分戶驗(yàn)收工作。因此，在住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收中，其組成的驗(yàn)收小組因?yàn)楣ぷ鞣敝?，的自身利益的?qū)使，就會(huì)只拘于表面驗(yàn)收形式，嚴(yán)重影響了住宅分戶驗(yàn)收工作的質(zhì)量，導(dǎo)致住宅工程的質(zhì)量下降。

4.3工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理薄弱

工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理薄弱主要表現(xiàn)在：在實(shí)施住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收過程中，分戶驗(yàn)收小組缺乏責(zé)任意識(shí)，沒有樹立正確的價(jià)值觀，在驗(yàn)收工作中沒有根據(jù)實(shí)際情況作出整改計(jì)劃，馬馬虎虎，導(dǎo)致驗(yàn)收工作的質(zhì)量和效率得不到保證；工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收人員比較缺乏，不能滿足驗(yàn)收工作的需要，其管理監(jiān)督體系不夠完整，致使分戶驗(yàn)收工作不能順利開展；施工單位沒有積極的投入到分戶驗(yàn)收工作中，由于其本身就是工程的施工方，在分戶驗(yàn)收工作是最主要的檢查對(duì)象，為了不讓施工中質(zhì)量問題暴露出來，就會(huì)在驗(yàn)收工作中不依照一定的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范。

5住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的對(duì)策

5.1建立健全分戶驗(yàn)收管理制度

在住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收中，要根據(jù)實(shí)際工程建設(shè)的水平，及時(shí)地建立健全分戶驗(yàn)收管理制度。在分戶驗(yàn)收僅僅側(cè)重于檢查房屋外觀的尺寸和基礎(chǔ)使用功能方面，及時(shí)地對(duì)其它有關(guān)的配套措施進(jìn)行補(bǔ)充，從而保證住宅工程的整體質(zhì)量。在建立健全分戶驗(yàn)收管理制度過程中，完善補(bǔ)充分戶驗(yàn)收的項(xiàng)目，增加對(duì)房屋內(nèi)部的建筑節(jié)能、空氣質(zhì)量和噪音控制等方面質(zhì)量的驗(yàn)收，從而滿足人們對(duì)住宅質(zhì)量增長(zhǎng)的要求，提高住宅施工單位的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益水平，保證其健康可持續(xù)發(fā)展。

5.2要嚴(yán)格執(zhí)行分戶驗(yàn)收程序

在分戶驗(yàn)收過程中要嚴(yán)格地按照住宅工程的質(zhì)量、技術(shù)施工標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行驗(yàn)收。施工過程中施工單位定期或者不定期的培訓(xùn)提高施工操作人員的相關(guān)技能，使施工操作人員充分地掌握工程施工中一般項(xiàng)目和主要項(xiàng)目的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一道工序完成后，要進(jìn)行科學(xué)合理的檢查，再接著下一道工序的施工，提高工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的效率和質(zhì)量，保證一次性的合格率，從而減少分戶驗(yàn)收的任務(wù)量，激發(fā)驗(yàn)收人員的工作積極性和動(dòng)力。

5.3提高分戶驗(yàn)收人員的綜合素質(zhì)

在住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收中，提高分戶驗(yàn)收人員的綜合素質(zhì)，有助于分戶驗(yàn)收工作的順利完成。一方面加強(qiáng)提升驗(yàn)收人員的專業(yè)技能水平，對(duì)驗(yàn)收人員進(jìn)行相關(guān)技能的培訓(xùn)，在挑選驗(yàn)收人員時(shí)，要制定完善的考核制度，擇優(yōu)錄取。另一方面，加強(qiáng)驗(yàn)收人員職業(yè)素養(yǎng)的培養(yǎng)，要求其具有較強(qiáng)的責(zé)任意識(shí)，積極地投入到驗(yàn)收工作中，嚴(yán)格地規(guī)范工作標(biāo)準(zhǔn)行為，認(rèn)真履行自己的職責(zé)，從而提高住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收的合格效率，最大程度的滿足業(yè)主對(duì)住宅質(zhì)量的要求。

5.4引入第三方驗(yàn)收，提高工程質(zhì)量

在現(xiàn)階段的住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收中，其分戶驗(yàn)收工作主要是由工程建設(shè)的各參與方作為主體進(jìn)行的，由于受各方利益的驅(qū)使，分戶驗(yàn)收很難做到公正客觀，致使大部分的住宅戶對(duì)工程質(zhì)量的驗(yàn)收結(jié)果持有懷疑的態(tài)度，再加上政府監(jiān)督管理部門的力量比較薄弱，從而使分戶驗(yàn)收工作不能順利的發(fā)展。因此，就可以考慮在工程質(zhì)量驗(yàn)收上引入第三方驗(yàn)收，例如民間的驗(yàn)房師等。通過業(yè)主的委托，采用民間驗(yàn)房師對(duì)住宅工程質(zhì)量的進(jìn)行驗(yàn)收，與工程建設(shè)的各參與方?jīng)]有聯(lián)系，保證了專業(yè)性和公平性，有得到了業(yè)主的信賴。同時(shí)，也可以考慮建立房屋質(zhì)量的保險(xiǎn)制度。通過業(yè)主和房產(chǎn)公司之間共同委托與工程建設(shè)參與方?jīng)]有聯(lián)系的監(jiān)理公司，來對(duì)住宅工程質(zhì)量進(jìn)行驗(yàn)收，進(jìn)而提高工程整體的質(zhì)量。

6結(jié)語

綜上所述，隨著住宅建設(shè)的規(guī)模不斷的擴(kuò)大，住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收工作受到越來越多的重視，實(shí)施這種模式驗(yàn)收工程質(zhì)量，能夠有效地提高住宅區(qū)整體的質(zhì)量。面對(duì)分戶驗(yàn)收中存在的工作任務(wù)量大、工程質(zhì)量通病以及管理薄弱等問題，我們應(yīng)該建立健全的分戶驗(yàn)收管理制度、嚴(yán)格執(zhí)行分戶驗(yàn)收的程序、提高驗(yàn)收人員的綜合素質(zhì)，這樣才能保證驗(yàn)收工作的有效性，滿足人們對(duì)住宅質(zhì)量日益增長(zhǎng)的要求，減少由于住宅質(zhì)量、安全等問題帶來的糾紛和投訴，最終推動(dòng)城市建設(shè)的健康可持續(xù)發(fā)展。

作者：彭濤