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土地管理法宅基地管理范文第1篇

一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律空間。

在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，有很大一部分人所持的觀點就是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于流轉(zhuǎn)，他們所持觀點的法律依據(jù)就是《土地管理法》第四十三條“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”以及《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號,以下簡稱《決定》）第十條規(guī)定：“…改革和完善宅基地審批制度，加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”等規(guī)定，筆者認(rèn)為，以此來作為農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)，是極其偏面的，是對法律規(guī)定的斷章取義。

對于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一概念，盡管在我國國家層面的土地管理法律規(guī)范中沒有明確的概念或規(guī)定，但并沒有排除法律為其留存的空間。對于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)能夠用于流轉(zhuǎn),包括出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、轉(zhuǎn)租和抵押、用于入股或聯(lián)營，我國的土地管理法及相關(guān)規(guī)定是留有一定的法律空間的。

我國《土地管理法》第九條“國有土地和農(nóng)村集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用”，第十一條“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確定建設(shè)用地使用權(quán)”，第十三條“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個人不得侵犯”，為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了大的原則。

而《土地管理法》第四十三條盡管規(guī)定了“任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的內(nèi)容，但其同樣也規(guī)定了“興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村建設(shè)住宅經(jīng)依法使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”內(nèi)容?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l盡管也同樣規(guī)定了“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但也同樣規(guī)定了“符合土地總體利用規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”除外的內(nèi)容；《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》第二十八條“舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)格控制、合理利用和節(jié)約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用農(nóng)村集體所有的土地的，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)用地批準(zhǔn)手續(xù)和土地登記手續(xù)”；《決定》第十條規(guī)定：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”；《擔(dān)保法》第三十六條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押?！薄锻恋毓芾矸ā返诹畻l“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！痹瓏彝恋毓芾砭帧洞_定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年5月1日實施）第四十三條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位和個人依法使用農(nóng)村集體土地進(jìn)行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)”等等規(guī)定，對我國農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)都進(jìn)行了明確的規(guī)定，就是農(nóng)民集體土地建設(shè)土地使用權(quán)可以確認(rèn)給單位或個人用于非農(nóng)建設(shè)并予以流轉(zhuǎn)。但根據(jù)上述規(guī)定，其流轉(zhuǎn)有著嚴(yán)格的條件，部分流轉(zhuǎn)方式，如農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓及宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓附帶宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押，農(nóng)村承包經(jīng)營的荒地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押甚至受到更嚴(yán)格的限制，但總的說來，其表現(xiàn)如下：）主體限定，使用農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的主體只能是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位，或因破產(chǎn)、實施兼并而取得、實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并實現(xiàn)土地使用權(quán)抵押權(quán)的單位及符合在農(nóng)村申領(lǐng)宅基地或接受房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移（包括受贈、繼承、購買）的個人；

2）使用用途限定，僅能或必須用于興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，或農(nóng)村居民建設(shè)住宅三類情形；實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)的，未經(jīng)審批不得更改土地性質(zhì)和用途。

3）程序限定，必須符合土地總體利用規(guī)劃，并辦理有關(guān)非農(nóng)建設(shè)用地批準(zhǔn)手續(xù)和土地使用權(quán)或他向權(quán)登記手續(xù)。

以上三個條件缺一不可。只有在上述情況下，取得集體建設(shè)用地使用權(quán)才為合法、有效。這也是我國法律、法規(guī)、部門規(guī)章為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)留存的法律空間。

當(dāng)然在對待農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題和實現(xiàn)承包荒地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押權(quán)而引起的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，我國有其特殊的規(guī)定。

對于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，我國法律有著這樣的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”，《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”，以及《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定的農(nóng)村宅基地不能用于抵押。但這里僅禁止了城鎮(zhèn)居民不能取得農(nóng)村宅基地，并沒有禁止可以向農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓、出租宅基地及在轉(zhuǎn)讓房屋時附帶宅基地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。對此，從《土地管理法》第六十二條第四款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定本意，可以一窺究竟。其內(nèi)在含義對于住房出賣還是允許的，只是其出賣的主體不能是城鎮(zhèn)居民，而對出租對象則沒有限制。這是一個特殊情況。

對于實現(xiàn)實現(xiàn)農(nóng)村承包荒地或農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)而取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，根據(jù)《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定“依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途?！钡浼w如何實現(xiàn)，實現(xiàn)程序等還有待于明確規(guī)定。

二、應(yīng)在法律層面明確集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)規(guī)定，建立合法、有效的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。

法律規(guī)定的駁雜、語言文字的表述不明確、不明晰，往往導(dǎo)致人們對法律規(guī)定理解的曲解和錯誤，為斷章取義和任意取舍留存了空間。在關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，相關(guān)規(guī)定的非直接、非明確、非明晰表述尤為明顯。

比如，在對于可以使用農(nóng)村建設(shè)用地主體的表述上，《土地管理法》第四十三條、六十三條都在“但”字之后進(jìn)行了表述，而在“但”字之前的內(nèi)容規(guī)定及文意表達(dá)上又用了絕對性的文字表述，使法律條文的內(nèi)容在邏輯上出現(xiàn)了前后矛盾；還比如，在對農(nóng)村宅基地的取得和轉(zhuǎn)讓上則沒有給出明確的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條在規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”同時，卻沒有規(guī)定取得或因繼承、受贈等方式取得多處宅基地，或由農(nóng)村居民變?yōu)槌擎?zhèn)居民后擁有農(nóng)村宅基地如何處理方式。同時，該條文又規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”，而不對該出賣、出租的合法性做出規(guī)定，而結(jié)合《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”規(guī)定，推測《土地管理法》第六十二條第四款的本意，對于宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓除不能賣給城鎮(zhèn)居民外，還是可以轉(zhuǎn)讓、出租的，其結(jié)果只是對于出賣者不能再申請宅基地。使人只能去推測法律的本意或?qū)ふ曳山o人們行為留存的空間。

再比如，對于因?qū)嵤┢飘a(chǎn)、兼并、實現(xiàn)農(nóng)村荒地承包經(jīng)營權(quán)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)而獲得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，如果其取得主體不是土地管理法規(guī)定的三類主體的話，由誰回收集體建設(shè)用地使用權(quán)，有無時間限制、程序如何掌握，均沒有明確規(guī)定。有的只是個性法律規(guī)定，如《商業(yè)銀行法》第四十二條規(guī)定“商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動產(chǎn)或者股權(quán)，應(yīng)當(dāng)自取得之日起二年內(nèi)予以處分”，從中存在為實現(xiàn)農(nóng)村荒地承包經(jīng)營權(quán)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)的情形。而這些規(guī)定僅僅指的是個性主體，不具有規(guī)范一般主體、特定行為的效力；再說這些個性法律條款，也需要土地管理法律法規(guī)中有進(jìn)一步如何實現(xiàn)具體針對實現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押權(quán)的明確規(guī)定。為此，應(yīng)首先通過修改、完善土地管理法，或國土資源管理部門頒布的部門規(guī)章，進(jìn)一步具體明確規(guī)定三種類型集體建設(shè)用地使用權(quán)取得、流轉(zhuǎn)的方式、程序和內(nèi)容。

其次，為配合上述規(guī)定，由相應(yīng)區(qū)域范圍內(nèi)的某一級政府主導(dǎo)分類建立——興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村建設(shè)住宅用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)無償取得、劃撥、出讓、出租、轉(zhuǎn)租、抵押、入股、聯(lián)營等的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)統(tǒng)一市場或登記機(jī)構(gòu)，明確規(guī)定相應(yīng)集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體資格、用途申報、相應(yīng)權(quán)利流轉(zhuǎn)年限、登記、批準(zhǔn)程序，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。

再次，規(guī)定或指導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織按照《村民委員會自治法》的規(guī)定，對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)建立村民議決制度，避免影響國家基本土地管理制度和農(nóng)村基本經(jīng)濟(jì)制度。

第四，與時俱進(jìn)，修改不應(yīng)時代的法律法規(guī)，使法律概念與現(xiàn)實相統(tǒng)一。

如《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的定義，“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”作為一個明顯帶有時代特征的字眼，隨著現(xiàn)代公司制度的日益深入、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理機(jī)構(gòu)的改革和職能的改變、諸多原來所謂鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)摘掉全民或集體的帽子或現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，其已經(jīng)越來越不合事宜，其作為一類使用集體建設(shè)用地的主體，應(yīng)重新定義，并在相應(yīng)法律規(guī)定中要取得統(tǒng)一。

只有通過以上四個方面的努力，才能建立我國合法、有序的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度。使全國各地不斷出現(xiàn)的、在地方性法規(guī)或政府規(guī)章層次上進(jìn)行詳細(xì)規(guī)定的情形或付諸于司法實踐的情況，早日能夠上升到法律的層面，以盡快建立和完善我國的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度。

附：以上文章參考了以下法律、法規(guī)、行政法規(guī)或國務(wù)院頒布的行政規(guī)范性文件、部門和地方政府規(guī)章：

1）中華人民共和國土地管理法

2）中華人民共和國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法

3）中華人民共和國擔(dān)保法

4）中華人民共和國商業(yè)銀行法

5）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）

6）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號）

7）原國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》

8）《河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)暫行辦法》〔2008〕第11號

9）《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》［2002］第7號

10）其他省、市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)地方性法規(guī)、部門規(guī)定

土地管理法宅基地管理范文第2篇

一處宅基地不能分兩戶，根據(jù)《土地管理法》第62條，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村宅基地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。

【法律依據(jù)】根據(jù)《土地管理法》第62條，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村宅基地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。

（來源：文章屋網(wǎng) ）

土地管理法宅基地管理范文第3篇

[關(guān)鍵詞]閑置；宅基地；房屋；合理利用

[作者簡介]吳逸越，中國政法大學(xué)刑事司法學(xué)院學(xué)生，北京100088

[中圖分類號]F301.2　[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A　[文章編號]1672-2728(2011)04-0034-04

宅基地使用權(quán)，是指以建造住宅及其附屬設(shè)施為目的，對集體所有的土地進(jìn)行占有和使用的權(quán)利。宅基地使用權(quán)與農(nóng)村村民的身份相聯(lián)系，具有一定的福利性。宅基地被無償提供給農(nóng)村集體組織成員使用，允許其在上建造住房，保障農(nóng)民基本的生存權(quán)利。因而，宅基地使用權(quán)對于維護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的生活安寧和社會穩(wěn)定具有重要意義，宅基地的合理利用也是解決農(nóng)村土地問題的一項重要任務(wù)。筆者根據(jù)我國農(nóng)村宅基地大量閑置的現(xiàn)狀以及我國立法的相關(guān)規(guī)定，結(jié)合自己進(jìn)行的實地調(diào)研結(jié)果，試圖探究出一條農(nóng)村閑置宅基地及地上房屋合理利用的道路。

一、農(nóng)村宅基地利用現(xiàn)狀考察

近些年，我國城市化進(jìn)程加快，大量農(nóng)村勞動力進(jìn)城務(wù)工成為農(nóng)民工。這些進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民往往一年只回農(nóng)村一兩次，有的甚至常年不歸，還有一些已經(jīng)在城市內(nèi)買房，因而在農(nóng)村有一大批閑置的宅基地及地上房屋。尤其是在一些經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)地區(qū)，還形成了大面積的“空心村”。另外，農(nóng)民工們每年要花費大量的資金來請人看管、維護(hù)自己在農(nóng)村的閑置住房。比如，筆者參加的第二批“北京市大學(xué)生科學(xué)研究與創(chuàng)業(yè)行動計劃”項目――“農(nóng)村宅基地使用狀況調(diào)查研究――以安徽省為例”的調(diào)研結(jié)果顯示，這種現(xiàn)象在安徽省農(nóng)村相當(dāng)普遍：一些農(nóng)民全家外出，房屋常年閑置，還要請人看管、維修，防止毀損；有的則由老人帶孩子留守農(nóng)村，住著面積達(dá)幾百平方米的房屋，還要去清潔、維護(hù)。對于老人和孩子來說，這也是項艱巨的任務(wù)。

農(nóng)村宅基地的利用現(xiàn)狀顯然沒有實現(xiàn)宅基地使用權(quán)制度的目的，而從宅基地使用權(quán)的制度價值上來考量，這一制度主要有以下兩個目的。

(一)保障農(nóng)民的基本生存權(quán)利。宅基地使用權(quán)制度通過無償提供可以建房的土地給農(nóng)民使用，來降低他們生活的成本，從而保護(hù)其基本生存權(quán)利。因而，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村村民個人的重要財產(chǎn)權(quán)，關(guān)系到農(nóng)民一輩子的切身利益。另外，宅基地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，并且農(nóng)民對地上房屋享有所有權(quán)，因此，農(nóng)民們有利用宅基地使用權(quán)和地上房屋進(jìn)行收益的權(quán)利。

(二)充分利用農(nóng)村集體土地，形成有序的使用秩序。從整個中國農(nóng)村的現(xiàn)狀來看，農(nóng)村集體土地十分緊張。隨著人口的增長，無論是耕地還是建筑用地，已經(jīng)沒有多余的可供分配了?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。由此可見，國家希望通過立法來形成有序、有效的農(nóng)村宅基地使用規(guī)范，并充分利用我國緊缺的土地。

但是，在經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)的“空心村”和閑置宅基地的所在地，農(nóng)民受自身文化程度低、農(nóng)村信息不暢、候鳥式生活(僅在春節(jié)或農(nóng)忙時短暫回鄉(xiāng))等條件限制，沒有理念或沒有能力來經(jīng)營閑置的房屋，因此，大多數(shù)農(nóng)民不僅無法通過宅基地使用權(quán)來收益，反而還因每年大量的房屋維護(hù)費而增加了生活負(fù)擔(dān)。另外，立法目的缺乏相應(yīng)的實際措施來保障，由此產(chǎn)生的宅基地和房屋的大量閑置造成了嚴(yán)重的資源浪費，未能形成良好的土地使用秩序，與我國“人多地少”的現(xiàn)實狀況不相符合。

因此，探究出一條合理利用農(nóng)村閑置宅基地和地上房屋的道路是緩解農(nóng)村土地緊張的壓力和減輕農(nóng)民負(fù)擔(dān)的必然要求。宅基地使用權(quán)制度的改革已經(jīng)勢在必行。

二、我國法律關(guān)于宅基地的立法現(xiàn)狀及存在的問題

(一)我國法律關(guān)于宅基地的立法現(xiàn)狀。《物權(quán)法》第153條規(guī)定：宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。《土地管理法》第8條規(guī)定：宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。第63條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)?！段餀?quán)法》第184條規(guī)定，耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)不得抵押，法律規(guī)定可以抵押的除外。

根據(jù)以上規(guī)定可以看出，我國《物權(quán)法》和《土地管理法》不允許農(nóng)村宅基地使用權(quán)的單獨轉(zhuǎn)移甚至在其上設(shè)立抵押權(quán)，但并不禁止宅基地上房屋的買賣、租賃和抵押，允許宅基地隨地上房屋一起出賣或出租，即宅基地使用權(quán)和其上住房必須一并轉(zhuǎn)讓。在土地公有制的條件下，宅基地使用權(quán)不能單獨成為交易對象，但是不能以此而否認(rèn)宅基地使用權(quán)可隨房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移而轉(zhuǎn)移，更不能為了禁止宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移而限制或禁止房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。綜合來看，我國法律確立了“地隨房走”的原則。

(二)我國關(guān)于宅基地立法存在的問題

1.“地隨房走”和“一戶一宅”制度的關(guān)系。我國法律規(guī)定了宅基地和住房的緊密關(guān)系――“地隨房走”，但在長期實踐中暴露出其不足之處。因宅基地上房屋可以在本經(jīng)濟(jì)組織成員之間自由流通，因而，一戶農(nóng)民可以通過購買或者繼承的方式獲得多處住房，從而獲得多處宅基地的使用權(quán)。因此，法律在關(guān)于如何處理“地隨房走”和“一戶一宅”制度的關(guān)系處存在一個盲點。

2.未對“一戶多宅”的現(xiàn)象提出解決措施。由于上述原因，農(nóng)民往往會獲得多處住宅，導(dǎo)致宅基地和房屋的閑置。雖然我國法律規(guī)定禁止“一戶多宅”，但并沒有對這種現(xiàn)象提出解決措施。在民法中，法無明文禁止即可為之，所以這在某種程度上縱容、默許了“一戶多宅”的現(xiàn)象，對農(nóng)村閑置宅基地問題的解決也沒有任何指導(dǎo)意義。

筆者的調(diào)研結(jié)果顯示，農(nóng)民絕大多數(shù)對國家的法律不甚了解，認(rèn)為自己可以隨意處分宅基地和地上房屋，更不用說宅基地嚴(yán)格的申請和審批程序了。因而，單獨買賣宅基地、自行擴(kuò)建宅基地等違法現(xiàn)象普遍存在。這也造成了我國大量的有關(guān)房屋、宅基地的糾紛案件。2008年，全國有關(guān)房屋、宅基地的糾紛調(diào)解案件達(dá)到364572件，在各類糾紛調(diào)解案件中占7.32％的比重。對于這些現(xiàn)象，地方政府和司法機(jī)關(guān)沒有履行好職責(zé)是原因之一，但我國法律的模糊規(guī)定甚至自相矛盾也有不可推卸的責(zé)任。

綜上所述，我國當(dāng)前關(guān)于宅基地使用權(quán)的立法現(xiàn)狀還存在諸多問題，雖嚴(yán)格限制宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)但又規(guī)定得不甚明確，這對于合理利用農(nóng)村閑

置宅基地沒有良好的指導(dǎo)作用，也不符合宅基地使用權(quán)制度的價值。

三、閑置宅基地及地上房屋利用的主要觀點分歧及分析

由于我國宅基地立法方面的問題日益凸顯，很多地方也試圖通過采取各種措施來解決宅基地和地上房屋的閑置問題。合理利用農(nóng)村的閑置宅基地及地上房屋的方法必定是合法、合理地對農(nóng)村宅基地和房屋進(jìn)行流轉(zhuǎn)，但具體操作方式有所不同。目前主要有兩種觀點：

(一)開放農(nóng)村宅基地上房屋買賣市場，允許城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地。此種觀點認(rèn)為，我國《物權(quán)法》和《土地管理法》不禁止農(nóng)村房屋的買賣，因此也允許宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，但是將受讓主體限定在本集體經(jīng)濟(jì)組織，應(yīng)該打破這一限制，通過大力推動農(nóng)村房屋買賣來促進(jìn)閑置宅基地和房屋的利用。但是，筆者認(rèn)為此種做法在當(dāng)代中國仍不具有可行性，理由如下：

1.不符合宅基地使用權(quán)人的意愿。閑置宅基地的使用權(quán)人即進(jìn)城務(wù)工人員絕大多數(shù)為體力勞動者，且多為臨時職工，沒有養(yǎng)老保險。隨著年齡的增長，當(dāng)他們不能再進(jìn)行重型體力勞動時，沒有良好的社會福利保障其生活。而且，在“葉落歸根”的傳統(tǒng)觀念驅(qū)使下，他們往往會在退休后選擇回到農(nóng)村。所以，進(jìn)城務(wù)工人員實際上并不愿意出賣自己的房屋，而是希望保留，等到若干年后回鄉(xiāng)時繼續(xù)使用。

2.容易造成一些社會問題。一些農(nóng)民可能會受政策導(dǎo)向的影響和較高房屋價格的誘惑，或者受其他村民的攛掇，不經(jīng)成熟思考即出賣房屋。根據(jù)《土地管理法》第62條規(guī)定，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。這些因為一時沖動而出賣房屋的農(nóng)民，結(jié)果將無房可住，最終淪為城市貧民，成為社會的不穩(wěn)定因素。

3.我國有類似的歷史教訓(xùn)。1998年修訂《土地管理法》時，曾在第41條允許城鎮(zhèn)非農(nóng)村戶口居民建住宅使用集體土地，結(jié)果導(dǎo)致了一些農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織以及房地產(chǎn)商利用該規(guī)定大肆炒賣宅基地，違法在農(nóng)村進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，為此1998年再次修訂《土地管理法》時就將該條刪除了。

可見，開放農(nóng)村宅基地買賣市場，允許城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村宅基地會對我國農(nóng)村的集體土地所有制造成威脅，同時也會威脅農(nóng)民的根本生存權(quán)利。因而在現(xiàn)階段并不具有可行性。

(二)回收農(nóng)村閑置宅基地，進(jìn)行土地整理和重新規(guī)劃?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定，農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。1995年國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第52條規(guī)定，空閑或房屋坍塌、拆除兩年以上未恢復(fù)使用的宅基地，不確定土地使用權(quán)。已經(jīng)確定使用權(quán)的，由集體報經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)，注銷其土地登記，土地由集體收回。

據(jù)上述規(guī)定，有觀點認(rèn)為應(yīng)當(dāng)回收農(nóng)村閑置宅基地，進(jìn)行土地整理和重新規(guī)劃。一些地方已經(jīng)采取了類似的措施，如一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的地區(qū)對“空心村”進(jìn)行了土地整理、重新規(guī)劃；溫州市等地區(qū)在農(nóng)民普遍富裕的情況下，或者由農(nóng)戶聯(lián)合自建公寓房，或者推行宅基地有償使用的政策，使有經(jīng)濟(jì)實力的農(nóng)戶花錢去購買宅基地。

但是，這種做法也有幾點弊端：

1.宅基地及其地上設(shè)施難以統(tǒng)一規(guī)劃利用。宅基地上一般均有房屋及其附屬設(shè)施的存在，并且閑置的房屋也并非空空如也，里面往往還堆放了很多物品，只是無人居住而已。如果對土地進(jìn)行整理和重新規(guī)劃的話，必定要拆除地上房屋，這將導(dǎo)致對農(nóng)民所有權(quán)的侵犯和資源的浪費。另外，如何處理房屋內(nèi)堆放的大量物品也是個很難解決的問題。

2.與宅基地制度的目的和價值相違背。宅基地是無償提供給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員使用的具有福利性質(zhì)的農(nóng)村集體土地，而確定農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的依據(jù)是戶籍。進(jìn)城務(wù)工人員，即使購買了城市的住宅，戶籍大多并未遷出農(nóng)村，他們有權(quán)保有宅基地使用權(quán)。所以回收閑置宅基地再進(jìn)行整理和規(guī)劃不符合法律的規(guī)定和宅基地基本制度的目的和價值。

3.可能導(dǎo)致利益沖突甚至危害社會穩(wěn)定?；厥臻e置宅基地會對農(nóng)民的利益造成一定的損害，他們便不愿承認(rèn)自己宅基地和房屋的閑置狀況。如果強(qiáng)行回收，則會造成農(nóng)民的不滿和沖突，危害社會穩(wěn)定。因此，這項提議也缺乏可操作性。

4.缺乏法律指導(dǎo)，不具有普遍適用性。我國立法還未就此作出明確的規(guī)定，地方上缺乏統(tǒng)一的法律指導(dǎo)，易導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)水平差異較大的農(nóng)戶之間宅基地面積分配不公，或借此進(jìn)行權(quán)錢交易，滋生腐敗現(xiàn)象。再者，中國土地面積遼闊，各地農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和社會發(fā)展水平差別太大，前述的方法并不適宜用于經(jīng)濟(jì)落后的農(nóng)村地區(qū)。

可見，回收農(nóng)村閑置宅基地，進(jìn)行土地整理和重新規(guī)劃的方法可能在個別經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)會有很好的效果，但是無法推廣。雖然宅基地是無償提供給農(nóng)民使用的，但是宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，宅基地上房屋作為農(nóng)民的財產(chǎn)，若由政府統(tǒng)一進(jìn)行規(guī)劃利用，難免損害農(nóng)民的利益，也與宅基地的制度本身目的相矛盾。

四、解決方案：政府引導(dǎo)農(nóng)民出租其閑置宅基地及地上房屋

筆者認(rèn)為，現(xiàn)階段解決農(nóng)村宅基地及地上房屋大量閑置的最好辦法是政府采取引導(dǎo)性措施，引導(dǎo)村民出租其閑置宅基地和房屋。從《土地管理法》第62條規(guī)定可以看出，法律并不禁止宅基地上房屋的租賃；農(nóng)民出于對自身利益的考慮，希望利用閑置房屋來收益，并且擺脫高額的維護(hù)費用，也一定愿意追隨政府的引導(dǎo)性措施，出租其閑置房屋；同時，這樣不進(jìn)行強(qiáng)制性要求，尊重農(nóng)民自己的選擇，也符合民法學(xué)上“意思自治”的基本原則。之所以提出這種方案，主要基于以下方面考慮：

(一)我國的城市化進(jìn)程繼續(xù)高速推進(jìn)，而城市房價的不斷攀升使很多人望而卻步。絕大多數(shù)大學(xué)生一畢業(yè)便淪為蟻族，在城市中買不起房。而城市周邊的農(nóng)村如果有閑置房屋的話，會吸引一些無力在城市中買房的人們。因為農(nóng)村的租金畢竟比市內(nèi)低很多，而且隨著交通事業(yè)的發(fā)展，城市近郊的農(nóng)村地區(qū)的交通也十分方便。但是，農(nóng)民們往往有種封閉心理，在沒有很多可效仿的實例時，寧愿自己受損失，也不愿將房屋出租出去。此時，如果政府倡導(dǎo)，并進(jìn)行一些引導(dǎo)性宣傳，一定能夠打消農(nóng)民的顧慮，激活農(nóng)村的房屋租賃市場。這樣一來，一方面能夠幫助城市中大量無力購房者擺脫暫時的困境，另一方面也可以增加農(nóng)民的收入。

(二)在農(nóng)村開辦養(yǎng)殖場、加工廠等家庭企業(yè)是農(nóng)民致富的一條經(jīng)典道路，但是場地和資金的不足是家庭企業(yè)發(fā)展的瓶頸。農(nóng)民可以通過租賃同村的閑置房屋來發(fā)展家庭企業(yè)，促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展，增收自身收入。農(nóng)民租賃房屋開辦家庭企業(yè)并不違反我國現(xiàn)行的法律制度：

1.這不違反宅基地使用權(quán)用途限定化的原則?！锻恋毓芾矸ā返?3條規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。法律對宅基地使用權(quán)的用途限定為不得進(jìn)行“非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。因此，只要宅基地使用權(quán)在依法取得的宅基地上建設(shè)了住宅而非廠房等非住宅建

筑，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)為符合宅基地使用權(quán)的用途。至于使用權(quán)人在自己的住宅中從事家庭生產(chǎn)經(jīng)營活動，不屬于宅基地使用權(quán)的內(nèi)容，而是住宅所有權(quán)的內(nèi)容。因此法律上不應(yīng)加以禁止。在實踐中，法律并不禁止人們將宅基地上的房屋用于從事小規(guī)模的、家庭式的、無污染不擾民的生產(chǎn)和經(jīng)營活動。

2.不與我國物權(quán)法中“一戶一宅”原則相矛盾。《土地管理法》第62條規(guī)定：農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。此處“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”的規(guī)定，是就申請而言的，即農(nóng)村村民一戶不得申請多處宅基地，但法律并不禁止農(nóng)民通過繼承等方式取得兩處以上的宅基地使用權(quán)。因此，將《土地管理法》第62條中“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地”理解為“一戶只能申請一處宅基地”更符合立法者的本意，而且在實踐中也確實是這樣操作的。

3.農(nóng)村閑置的房屋可以用作公共設(shè)施場所，如用作醫(yī)院、老年活動中心、健身房等。在我國大力推進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)的階段，提高村民的精神文化素養(yǎng)是一個很重要的問題?，F(xiàn)實中，農(nóng)村往往因為缺乏資金或者場所而將這些公共設(shè)施項目擱置。而如果由村委會出面租用本村閑置的房屋，并支付一定的租金，可以有效地解決場地方面的難題，也能降低建設(shè)公共設(shè)施的成本。這對于充分合理利用農(nóng)村的土地，加強(qiáng)農(nóng)村的精神文明建設(shè)非常有益。

4.農(nóng)村房屋的出租通過房屋所有人與承租人簽訂合同的方式進(jìn)行，租金和租賃期限由雙方約定而成，充分尊重了“意思自治”的原則。采取這種方式，不僅增加了農(nóng)民的財產(chǎn)性收入，而且使得租賃雙方均有后退的余地，也增強(qiáng)了農(nóng)村房屋的流通性。

5.由政府進(jìn)行引導(dǎo)和宣傳來激活農(nóng)村的房屋租賃市場，實際上是將交易成本中占據(jù)很大部分的信息成本轉(zhuǎn)移給了政府，減輕了農(nóng)民和承租人的負(fù)擔(dān)，也很好地督促政府通過各種途徑幫助農(nóng)民增收。

筆者認(rèn)為，立足于我國“人多地少”的現(xiàn)狀以及宅基地使用權(quán)制度的根本目的，對閑置宅基地進(jìn)行合理利用進(jìn)而解決農(nóng)村宅基地大量閑置的問題十分必要。而我國目前立法在這方面卻不具有指導(dǎo)意義，因此政府指引村民出租房屋是現(xiàn)階段實現(xiàn)合理利用農(nóng)村閑置宅基地及地上房屋目標(biāo)的較好方法。但是，這不是根本性措施。我們期待國家有關(guān)宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題的法律盡早出臺。

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土地管理法宅基地管理范文第4篇

隨著社會主義新農(nóng)村建設(shè)的不斷推進(jìn)，農(nóng)村的房屋流轉(zhuǎn)日益增多，由此而引發(fā)的房屋買賣糾紛逐年增加。由于現(xiàn)有房屋買賣的法律法規(guī)比較雜亂，難以理解和把握?！段餀?quán)法》草案中曾對農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓作出過詳細(xì)規(guī)定，但正式通過的法律文本中卻因有爭議刪去了相關(guān)條款，導(dǎo)致目前農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓仍然缺少具有可操作性的法律依據(jù)。為了減少對涉及農(nóng)村房屋買賣合同效力認(rèn)定問題的爭議，更好地維護(hù)和促進(jìn)社會主義新農(nóng)村建設(shè)，本文試從法律應(yīng)用層面上提出解決農(nóng)村房屋買賣法律適用問題的個人見解。

一、房屋買賣中房屋與土地的“主從”關(guān)系

城市房屋買賣中，遵循“地隨房走”原則。這一理念在《城市房地產(chǎn)管理法》和《城市房屋拆遷管理條例》中觀點明確。

在我國的農(nóng)村，土地是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)所有。根據(jù)我國土地管理法等相關(guān)規(guī)定，集體土地未經(jīng)征用，不得出讓、轉(zhuǎn)讓。實踐中，在對農(nóng)村土地進(jìn)行征用時，房屋是作為地上附著物予以補償?shù)模扇〉氖恰胺侩S地走”的原則。因此，基于此因素，筆者認(rèn)為，農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓也應(yīng)遵循“房隨地走”的原則，以土地使用權(quán)能否轉(zhuǎn)移作為決定房屋轉(zhuǎn)讓效力的主要因素。

二、現(xiàn)有法律規(guī)范中對農(nóng)村房屋買賣問題的規(guī)定

《物權(quán)法》第152條至155條規(guī)定，宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建房，宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。

《土地管理法》第62條第3款規(guī)定，“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！?/p>

《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)28號）規(guī)定，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。

國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（199939號）規(guī)定“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”。

三、最高人民法院對農(nóng)村房屋買賣效力的意見

最高院于1963年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策幾個問題的意見》規(guī)定：“宅基地上的附著物如房屋、樹木、廠棚、豬圈、廁所等永遠(yuǎn)歸社員所有，社員有買賣或租賃房屋的權(quán)利。房屋出賣以后，宅基地的使用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給新房主，但宅基地的所有權(quán)仍歸生產(chǎn)隊所有。”最高院于1984年作出的《關(guān)于貫徹執(zhí)行民事政策法律若干問題的意見》第60條規(guī)定：“村鎮(zhèn)公民之間由于買賣房屋轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)而發(fā)生的糾紛，應(yīng)根據(jù)國務(wù)院《村鎮(zhèn)建房用地管理條例》中規(guī)定的審查、批準(zhǔn)手續(xù)辦理?！笨梢?，《土地管理法》施行前，最高院原則上是承認(rèn)農(nóng)村房屋買賣效力的?！锻恋毓芾矸ā肥┬泻螅瑖鴦?wù)院及有關(guān)部門對農(nóng)村房屋和宅基地出臺了嚴(yán)格管理政策，最高院未就此出臺過新的規(guī)定，也沒有典型案例，因此很難判斷最高院對農(nóng)村房屋買賣的態(tài)度是否發(fā)生改變。

四、農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定

關(guān)于農(nóng)村房屋買賣合同的效力問題，筆者認(rèn)為，判斷合同的效力，應(yīng)當(dāng)以合同法規(guī)定的合同有效要件為標(biāo)準(zhǔn)，符合合同有效要件的合同為有效合同，欠缺任何一個有效要件的合同均為無效合同。我國《合同法》規(guī)定的合同有效要件主要包括四個方面：一是合同當(dāng)事人是具有民事權(quán)利能力和民事行為能力的自然人和法人，具備相應(yīng)的權(quán)限。無民事行為能力人訂立的合同無效，限制民事行為能力人訂立的與其年齡、智力狀況不符的合同，其法定人不予追認(rèn)的無效；無處分權(quán)的人訂立的合同，權(quán)利人不予追認(rèn)的無效；無權(quán)的人訂立的合同，被人不予追認(rèn)的無效；二是意思表示真實，因欺詐、脅迫而訂立的合同為可撤銷的合同，法院應(yīng)根據(jù)受欺詐、脅迫方的請求撤銷或者變更該合同；因重大誤解而訂立的合同，法院可根據(jù)任何一方當(dāng)事人的請求撤銷或者變更該合同；惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的合同無效；以合法形式掩蓋非法目的的合同無效；三是內(nèi)容不違背法律強(qiáng)制性規(guī)定和公序良俗。因欺詐、脅迫損害國家利益的合同無效；損害社會公共利益的合同無效；違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效；顯失公平的合同，應(yīng)根據(jù)當(dāng)事人任何一方的請求予以變更或者撤銷；四是形式上符合法律規(guī)定的要求或者當(dāng)事人的約定，法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定必須采用特定形式的，未采用特定形式的無效。

目前，對農(nóng)村房屋買賣合同的效力認(rèn)定問題，在審判實踐中常見爭議。主要表現(xiàn)在非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員能否購買該組織成員的房屋問題。

1、農(nóng)村房屋買賣合同無效的幾種情形

農(nóng)村的村民住宅出售給城市居民的房屋買賣合同，必然涉及到城鎮(zhèn)居民使用農(nóng)村住房和宅基地問題，由于其違反國家有關(guān)規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定無效。在城鎮(zhèn)周邊地區(qū)，具有城鎮(zhèn)戶口的人購買周邊地區(qū)農(nóng)村住房的現(xiàn)象較為普遍，法律對能否買賣并未明確禁止，但因涉及到宅基地使用權(quán)的變更，故該買賣合同又具有特殊性。我國《土地管理法》規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)民集體所有，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)。農(nóng)村房屋買賣涉及到土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移和變更，故審查買賣是否有效要看其房屋宅其地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移是否經(jīng)過合法批準(zhǔn)。

法人或其他組織購買農(nóng)村住房和宅基地的，因不具備宅基地使用權(quán)人主體資格，應(yīng)認(rèn)定無效；

無權(quán)處分房屋的人簽訂的房屋買賣合同出售農(nóng)村房屋，如未經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)，則依據(jù)《民法通則》的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買賣無效。

非農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織(來源：文秘站 ）的成員購買該組織成員的房屋后，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織明確拒絕該農(nóng)民將戶口遷入該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的，因購買人不符合申請農(nóng)村宅基地的條件，故也應(yīng)認(rèn)定房屋買賣合同無效。

2、農(nóng)村房屋買賣合同有效的幾種情形

農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員，未分配過宅基地的，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員，其宅基地尚未達(dá)到國家規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效，但應(yīng)告知其補辦相關(guān)宅基地申請手續(xù)。

已在農(nóng)村集體組織落戶，但尚未申報宅基地的，其與本農(nóng)村集體組織內(nèi)部成員簽訂的農(nóng)村房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效。

土地管理法宅基地管理范文第5篇

據(jù)報道，一場讓農(nóng)民上樓的行動，正在全國二十多個省市進(jìn)行。各地將農(nóng)民的宅基地復(fù)墾，用增加的耕地，換取城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)。山東諸城“整建制”地將一個縣的村落“消滅”，河北廊坊未獲審批就先“掛鉤”大搞撤村復(fù)耕，亂象不一而足。中央農(nóng)村工作領(lǐng)導(dǎo)小組副組長陳錫文指出，和平時期大規(guī)模的村莊撤并運動“古今中外，史無前例”。在土地財政推動下的這場圈地如果不能得到及時遏制，必然會釀成悲劇。

如何遏制新一波圈地運動，關(guān)鍵是三方面，一是嚴(yán)格遵守《土地管理法》關(guān)于農(nóng)地征收的程序規(guī)定，完善《城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤試點管理辦法》；二是尊重農(nóng)民意愿，讓作為土地主人的農(nóng)民能依法保護(hù)自己的宅基地權(quán)益；三是建立責(zé)任追究機(jī)制。

地方政府作為圈地運動的主體，其共同的政策依據(jù)是國土資源部2008年頒布的《增減掛鉤辦法》，核心是所謂的“占補平衡”，即將多少農(nóng)村建設(shè)用地復(fù)墾為耕地，就增加多少用于城鎮(zhèn)建設(shè)的地塊。指標(biāo)是“借”，3年內(nèi)要以復(fù)墾的耕地“歸還”。

這樣的規(guī)定是和《土地管理法》相沖突的。《土地管理法》第三十一條規(guī)定：非農(nóng)業(yè)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，按照“占多少，墾多少”的原則，由占用耕地的單位負(fù)責(zé)開墾與所占用耕地的數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母亍０凑毡?8億畝耕地的國策，應(yīng)當(dāng)是先“開墾”后“占用”。

《增減掛鉤辦法》第十二條規(guī)定，對項目區(qū)實施規(guī)劃和建新拆舊進(jìn)行整體審批，不再單獨辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，整體審批結(jié)果報國土資源部備案。這樣的規(guī)定很模糊，是不是意味著在項目區(qū)內(nèi)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，就不需按照《土地管理法》規(guī)定的程序報批？增減掛鉤是否在給地方圈地亂象大開制度綠燈？這樣的制度是否要進(jìn)行重新評估。

從實際效果看，《增減掛鉤辦法》成為新一輪圈地亂象的誘因。將掛鉤指標(biāo)的管控交給地方政府，卻又缺乏有效的監(jiān)督，實際效果是在鼓勵地方變相亂占地。據(jù)報道，國土部2009年批給河北的增減掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)僅為1.2萬畝。河北省“探索”的周轉(zhuǎn)地，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這個指標(biāo)。2009年，河北啟動了1000個村的新民居建設(shè)，預(yù)計到2012年全省15%左右的行政村將完成新民居建設(shè)改造，將騰出50萬畝建設(shè)用地指標(biāo)。有些地方將一個縣的農(nóng)村“整建制”地“消滅”，也不符合增減掛鉤“因地制宜、分步實施”的本意。

道理是即使有“指標(biāo)”，擬用于城鎮(zhèn)建設(shè)地塊的征收程序，也必須符合《土地管理法》第四十五條的規(guī)定，即征收基本農(nóng)田、基本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的、其他土地超過70公頃的，必須國務(wù)院批準(zhǔn)。

更加重要的是，作為宅基地主人的農(nóng)民，要能依法保護(hù)自己的合法權(quán)益，讓農(nóng)民自己選擇自己的生活方式。新修訂的《村民委員會組織法》第二十四條規(guī)定，宅基地的使用方案須經(jīng)村民會議討論決定方可辦理。