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近年來(lái)，庫(kù)區(qū)法院尤其是基層法院審理的涉及三峽移民建房糾紛案件，發(fā)現(xiàn)在城鎮(zhèn)移民建房過(guò)程中，由房地產(chǎn)開發(fā)引發(fā)的移民建房糾紛具有其自身的特點(diǎn)，在法律適用上面臨許多具體的問(wèn)題和障礙，筆者就此作一淺析，以期與同行共勉。

一、庫(kù)區(qū)城鎮(zhèn)移民建房的主要現(xiàn)狀

從近年來(lái)人民法院審理的移民建房糾紛看，庫(kù)區(qū)城鎮(zhèn)居民的移民建房主要有兩部分：一部分是單位職工的移民建房；另一部分是街道居民的移民建房。他們?cè)谝泼襁w建中都存在著各自不同的情況。

在移民遷建中，作為各機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工移民建房這部分，移民建房多是由國(guó)家按單位原占地面積和改建情況無(wú)償劃撥土地，由單位出面與建筑公司簽訂建房合同，統(tǒng)一修建，房屋建成后職工集資以成本價(jià)取得該房的所有權(quán)。建筑公司提供技術(shù)和勞務(wù)，并獲取相應(yīng)的報(bào)酬。這是一種典型的集資建房方式。此處建房單位可看作是定作人，建筑公司可看作是承攬人，雙方的權(quán)利義務(wù)可參照承攬合同的相關(guān)規(guī)定處理。

另一部分則是街道純居民的移民建房。這部分街道居民沒有工作單位，沒有固定的職業(yè)，只是一個(gè)單純的街道居民，不可能在單位集資建房，故他們的移民建房主要是在街道居委會(huì)指導(dǎo)下進(jìn)行。

街道純居民的建房存在兩種模式：一是“大聯(lián)建”的建房模式。即街道居委會(huì)以自己的名義與開發(fā)商簽訂一個(gè)總的移民遷建安置協(xié)議，然后在該協(xié)議下開發(fā)商再分別與各居民戶簽訂一份移民安置購(gòu)房合同，確定雙方的權(quán)利義務(wù)。通常是由居委會(huì)將居民所有的土地交給開發(fā)商，由開發(fā)商投資開發(fā)，房屋建成后根據(jù)居民原有土地面積及房屋面積開發(fā)安置該居民，居民取得相應(yīng)的房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，安置剩余的房屋歸開發(fā)商所有。這種建房方式一般稱為“大聯(lián)建”。這種情況實(shí)際是土地使用權(quán)人（主要是負(fù)責(zé)管理劃撥給居民的街道居委會(huì)）提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)商提供資金和技術(shù)，以街道居委會(huì)（土地使用權(quán)人）名義進(jìn)行開發(fā)，這正是我國(guó)實(shí)踐中的合作建房形態(tài)之一。二是“小聯(lián)建”的建房模式，即由街道居民聯(lián)戶自建。一般是由十幾戶居民聯(lián)合起來(lái)，政府將居民所有的土地直接劃撥給居民，由這部分居民共同出資修建房屋進(jìn)行安置并對(duì)安置剩余的房屋的利益按投資比例分配；或是將該塊土地交由開發(fā)商開發(fā)修建，由開發(fā)商自行投入資金和技術(shù)建房，房屋建成后，移民根據(jù)原有土地及房屋面積與開發(fā)商進(jìn)行歸補(bǔ)結(jié)算取得房屋的所有權(quán)，除安置原有移民外的其余房屋歸開發(fā)商所有。這種建房方式稱為“小聯(lián)建”，實(shí)質(zhì)上同于“大聯(lián)建”的合作建房性質(zhì)，只是合作的一方為自然人（即擁有土地使用權(quán)的居民）。

在移民安置中，無(wú)論是“大聯(lián)建”還是“小聯(lián)建”的建房模式，要么是“以地?fù)Q房”，要么是“以房換房”。“以地?fù)Q房”，就是按居民在舊城原淹沒土地面積以一定比例（一般是1：1.3）換取住房面積，超出部分實(shí)行互補(bǔ)差價(jià)，該居民在舊城淹沒時(shí)取得的房屋補(bǔ)償款歸居民所有?！耙苑繐Q房”，則是按居民在舊城原淹沒房屋面積換取新縣城的住房面積，超出部分實(shí)行互補(bǔ)差價(jià)，該居民在舊城淹沒時(shí)取得的房屋補(bǔ)償款歸開發(fā)商所有。

二、庫(kù)區(qū)城鎮(zhèn)移民建房呈現(xiàn)的主要特點(diǎn)

1、建房主體多元化。參與移民建房的主體除房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外，還有其他企業(yè)或經(jīng)濟(jì)組織，甚至自然人。擁有劃撥土地使用權(quán)的國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位也參與其中。另外，街道居民委員會(huì)作為開發(fā)主體更是城鎮(zhèn)移民搬遷中的一大特色。

2、糾紛性質(zhì)不易確定。目前庫(kù)區(qū)城鎮(zhèn)移民建房多以合作建房模式進(jìn)行，故移民遷建中出現(xiàn)的各種建房糾紛，多是以合資、合作經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)、集資建房糾紛或聯(lián)建糾紛名義出現(xiàn)的。有的名為合作建房，實(shí)為非法借貸或勞務(wù)合作或純屬土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或?yàn)榧Y建房。這類糾紛，人民法院在司法實(shí)踐中不易確定和把握其糾紛性質(zhì)，給審判工作帶來(lái)一定難度。

3、先建房后辦手續(xù)情況普遍存在。移民建房往往標(biāo)的大，履約周期長(zhǎng)，所需手續(xù)繁多，而移民遷建工作又時(shí)間緊迫，任務(wù)繁重，所以二者之間形成矛盾，產(chǎn)生沖突，往往建房過(guò)程中承建方并沒有嚴(yán)格按照法律法規(guī)的規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)，時(shí)時(shí)是先修建后辦相關(guān)手續(xù)或邊施工邊完善相關(guān)手續(xù)，其結(jié)果必然導(dǎo)致房屋建成后，相關(guān)手續(xù)未能配套完成，遺留問(wèn)題較多，易引發(fā)各類糾紛。

4、相應(yīng)法律規(guī)定缺乏。移民搬遷安置建房并非一般意義上的房地產(chǎn)開發(fā)，也非簡(jiǎn)單的合作建房，涉及移民搬遷的相關(guān)問(wèn)題主要是執(zhí)行國(guó)家有關(guān)移民政策。而國(guó)家在制定相關(guān)政策時(shí)，考慮更多的是如何顧全移民工作大局，盡可能較快地完成移民搬遷任務(wù)，制定的政策具有較強(qiáng)的針對(duì)性。審判實(shí)踐中，發(fā)現(xiàn)某些移民政策與國(guó)家的法律發(fā)生沖突，人民法院在具體處理案件時(shí)存在較大困難。且目前對(duì)什么是合作建房，如何處置移民建房糾紛，國(guó)家既無(wú)法律法規(guī)明確規(guī)定，最高人民法院也無(wú)詳盡的司法解釋可操作。

三、庫(kù)區(qū)城鎮(zhèn)移民建房中涉及的法律適用問(wèn)題

三峽庫(kù)區(qū)城鎮(zhèn)移民建房特有的建房方式，在有利和加快移民搬遷，促進(jìn)移民工作的同時(shí)，也存在許多弊端，因法律法規(guī)與移民政策發(fā)生沖突引發(fā)了不少糾紛，導(dǎo)致法院審理該類糾紛案件掌握的尺度不一致，具體適用法律時(shí)十分困難。這主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

1、某些房產(chǎn)地開發(fā)商不具備法定條件，在發(fā)生糾紛時(shí)責(zé)任應(yīng)如何承擔(dān)？

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十九條的規(guī)定，設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須具備相應(yīng)的條件，并在工商行政管理部門登記備案。但在移民建房中，某些開發(fā)商并未嚴(yán)格履行法定手續(xù)，特別是某些個(gè)人掛靠企業(yè)名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，相關(guān)部門因覺得移民工作應(yīng)特事特辦，而放松了對(duì)開放商的審核監(jiān)管，一部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根本就只是個(gè)皮包公司，無(wú)實(shí)際履行合同約定的權(quán)利義務(wù)，導(dǎo)致在后來(lái)的移民工程建設(shè)中引發(fā)種種糾紛。如某些施工人施工后未獲得報(bào)酬，卻因開發(fā)商無(wú)資質(zhì)而追討無(wú)著。法院在審理此類案件時(shí)，就不應(yīng)簡(jiǎn)單認(rèn)定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)責(zé)任，而應(yīng)確定實(shí)際承包人負(fù)連帶責(zé)任，以維護(hù)實(shí)際施工人的合法權(quán)益。

2、開發(fā)商在未取得《房屋所有權(quán)證》或《商品房預(yù)售許可證》的情況下將房屋賣與他人，對(duì)這類房屋買賣合同的效力應(yīng)如何認(rèn)定？

按照《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，“商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記取得《商品房預(yù)售許可證》?！痹谝泼窠ǚ恐?，開發(fā)商常為籌集資金而將尚未竣工的房屋（一般系其安置移民剩余的房屋）以市場(chǎng)價(jià)格賣與第三人，后雙方為房屋所有權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議訴至法院時(shí)，法院不能簡(jiǎn)單以該開發(fā)商未取得《房屋所有權(quán)證》或《商品房預(yù)售許可證》為由而認(rèn)定該房屋買賣合同無(wú)效，而應(yīng)根據(jù)契約自由原則、相關(guān)手續(xù)能否補(bǔ)辦原則及保護(hù)善意相對(duì)人的原則對(duì)合同效力進(jìn)行認(rèn)定。一是契約自由原則。即應(yīng)尊重當(dāng)事人之間所簽署的合同或協(xié)議規(guī)定。只要當(dāng)事人之間的合同或協(xié)議無(wú)法律、行政法規(guī)禁止性、強(qiáng)制性規(guī)定，就不應(yīng)該輕率地判定合同無(wú)效。《中華人民共和國(guó)合同法》第四十四條規(guī)定：依法成立的合同，自成立時(shí)生效。法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。最高人民法院《關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)合同法>若干問(wèn)題的解釋（一）》第四條規(guī)定：合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無(wú)效，應(yīng)當(dāng)以全國(guó)人大及其常委會(huì)制定的法律和國(guó)務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。二是相關(guān)手續(xù)能否補(bǔ)辦原則。房地產(chǎn)開發(fā)商在未取得《商品房預(yù)售許可證》或《房屋所有權(quán)證》的情況下，將房屋出賣給第三人，因房屋建設(shè)涉及眾多法律手續(xù)，如能補(bǔ)辦，則判定有關(guān)當(dāng)事人補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)，而不能草率行事，判定合同無(wú)效，否則，就會(huì)給缺乏誠(chéng)信的當(dāng)事人以可乘之機(jī)。三是保護(hù)善意相對(duì)人的原則。善意相對(duì)人的利益應(yīng)受到法律保護(hù)，這既是建立誠(chéng)信社會(huì)的需要，也符合我國(guó)法律的相關(guān)規(guī)定。庫(kù)區(qū)移民的房屋買賣并不是單純的商品房買賣，房屋的性質(zhì)不能簡(jiǎn)單認(rèn)定為純粹的商品房，其具有自身的特點(diǎn)。在移民建設(shè)中，開發(fā)商一般是以合作建房的形式取得該部分的房屋所有權(quán)，雖尚未辦理相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，但仍應(yīng)根據(jù)契約自由原則，只要是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，且未違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該房屋買賣合同有效。這樣既保護(hù)了庫(kù)區(qū)移民等善意相對(duì)人的合法權(quán)益，也符合新頒布的《物權(quán)法》第十五條之規(guī)定，即“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”在審判實(shí)踐中應(yīng)嚴(yán)格區(qū)分債權(quán)行為與物權(quán)行為，不能把合同成立與物權(quán)變動(dòng)等同起來(lái)。當(dāng)然在確認(rèn)合同效力的基礎(chǔ)上，仍應(yīng)當(dāng)辦理相關(guān)物權(quán)登記手續(xù)。

3、房屋所有權(quán)人在未取得房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)，將房屋轉(zhuǎn)賣他人，該合同效力應(yīng)如何認(rèn)定？

法院曾受理黃某與田某房屋買賣合同糾紛案，黃某將其所有的單位移民房（尚未取得產(chǎn)權(quán)證）賣與田某，田某按合同約定交付了大部分房款并實(shí)際居住使用。合同同時(shí)約定，余款5000元田某在取得房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)給付黃某。后因房?jī)r(jià)上漲，黃某以賣房時(shí)未取得房屋產(chǎn)權(quán)證為由向法院起訴請(qǐng)求撤銷該房屋買賣合同。對(duì)該房屋買賣合同，法院究竟如何認(rèn)定其效力。

根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。但在移民搬遷中，房屋建設(shè)與產(chǎn)權(quán)辦理并未嚴(yán)格依法定程序進(jìn)行，因?yàn)檫@類移民遷建安置合同與其他合同相比，履行周期長(zhǎng)，涉及眾多法律關(guān)系，主體之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系深入延續(xù)于整個(gè)合建過(guò)程之中，而為了移民工作大局的需要，政府往往是要求將房屋修建好后先讓移民入住，隨后再完善相關(guān)手續(xù)。在這種移民的大背景下，就不可避免會(huì)出現(xiàn)房屋所有人未取得房屋產(chǎn)權(quán)證，即將房屋轉(zhuǎn)賣他人的情況。如遇房?jī)r(jià)上漲，原賣房人往往以自己賣房時(shí)尚未取得房屋所有權(quán)證為由主張?jiān)课葙I賣合同無(wú)效。法院在審理此類案件時(shí)，如嚴(yán)格按照《城市房地產(chǎn)管理法》的相關(guān)規(guī)定認(rèn)定該房屋買賣合同無(wú)效，勢(shì)必?fù)p害購(gòu)房人的合法權(quán)益。針對(duì)此類糾紛，法院應(yīng)嚴(yán)格審查該房屋買賣合同成立要件，只要是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，符合契約自由原則，且當(dāng)事人之間的合同或協(xié)議無(wú)法律、行政法規(guī)禁止性、強(qiáng)制性規(guī)定，即應(yīng)尊重當(dāng)事人之間所簽署的合同或協(xié)議規(guī)定，不輕率地判定房屋買賣合同無(wú)效。

4、“一房數(shù)賣”的情況，該房屋產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸誰(shuí)所有？

在移民遷建中，開發(fā)商或房屋所有人將同一套房屋先后賣與不同人的情況時(shí)有發(fā)生（多數(shù)情況下開發(fā)商或房屋所有人未取得房屋產(chǎn)權(quán)證）。當(dāng)買房人為房屋所有權(quán)發(fā)生爭(zhēng)議而訴諸法院，法院如何認(rèn)定該房屋的產(chǎn)權(quán)歸屬。筆者認(rèn)為法院應(yīng)首先審查房屋買賣合同的真實(shí)性，如果買房人之一已辦理了房屋產(chǎn)權(quán)證，則可認(rèn)定該買房人取得房屋所有權(quán)；如所有買房人均未取得該房屋的產(chǎn)權(quán)證書，則可以考慮房屋是否交付使用（占有）、買房人是否付清價(jià)款等因素來(lái)確定最終的房屋所有權(quán)人。未取得房屋所有權(quán)的買房人可向賣房人主張違約責(zé)任。