【摘要】物權(quán)法是當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下所必須的財(cái)產(chǎn)法，土地作為重要的不動(dòng)產(chǎn)，是物權(quán)法管理中的重要內(nèi)容，土地的物權(quán)并不能緊靠物權(quán)法規(guī)定，而需要更具針對(duì)性的管理法。土地管理法與物權(quán)法對(duì)土地物權(quán)制度都有著明確的說(shuō)明，土地管理法與物權(quán)法彼此相互作用也存在制約。筆者就對(duì)土地管理法與物權(quán)法間的關(guān)系進(jìn)行了分析，以促進(jìn)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)更好地運(yùn)用土地管理法與物權(quán)法。

【關(guān)鍵詞】土地管理法物權(quán)法不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)

1土地管理法對(duì)物權(quán)法的積極意義

物權(quán)法是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下最為重要的財(cái)產(chǎn)法，指的是依據(jù)安全與客觀公正的原則支配財(cái)產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)的流通，以維持社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序的穩(wěn)定發(fā)展。在當(dāng)前的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，任何交易在本質(zhì)上都是權(quán)利間的交互，物權(quán)法則是對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)利進(jìn)行了規(guī)定，確保權(quán)利間的交易可以實(shí)現(xiàn)公正公平。

1．1促使物權(quán)法進(jìn)一步完善

實(shí)際上，任何交易都是物權(quán)的交換，而維持物權(quán)交換的公正性對(duì)于維持市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)順序是極為重要的。物權(quán)法的目的就在于保證財(cái)產(chǎn)分配與財(cái)產(chǎn)流通的公正客觀性，土地作為重要的不動(dòng)產(chǎn)之一，關(guān)系到人們的日常生活，土地物權(quán)也成為了目前最為重要的物權(quán)種類(lèi)之一。物權(quán)法中對(duì)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的變更交易進(jìn)行了規(guī)定，但是由于土地物權(quán)涉及的內(nèi)容較多，因此，作為民法而制定的物權(quán)法雖然在你一定程度上彌補(bǔ)了征收土地后的補(bǔ)償政策，但是仍存在一定的不足。我國(guó)當(dāng)前對(duì)土地的使用多是通過(guò)國(guó)家征用，將土地的產(chǎn)權(quán)由農(nóng)村集體轉(zhuǎn)換為國(guó)家所有，但是征用方式卻沒(méi)有給予明確，同時(shí)對(duì)宅基地等農(nóng)村建設(shè)用地的產(chǎn)權(quán)變更和交易也沒(méi)用明確的指示［1］。因此，物權(quán)法在土地產(chǎn)權(quán)的管理方面仍存在很大的不足。土地管理法對(duì)物權(quán)法有著一定的完善作用，為物權(quán)法的使用提供了依據(jù)，同時(shí)明確了土地產(chǎn)權(quán)的變更及交易方式，使土地產(chǎn)權(quán)管理更具針對(duì)性。

第一條為促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置，加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理，根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》及國(guó)家其他有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法所稱(chēng)國(guó)有土地使用權(quán)租賃，是指土地使用者與縣級(jí)以上人民政府土地管理部門(mén)簽訂一定年限的國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同，并支付租金的行為。

第三條本市行政區(qū)域內(nèi)以劃撥方式取得國(guó)有土地使用權(quán)作為生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)用地的，土地使用者應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家法律、法規(guī)和本辦法的規(guī)定繳納租金。

第四條下列劃撥用地不繳納租金：

（一）城市基礎(chǔ)設(shè)施和公益事業(yè)用地；

（二）軍事用地和機(jī)關(guān)、團(tuán)體、事業(yè)單位非經(jīng)營(yíng)用地；

同志們：

縣政府今天召開(kāi)的全縣土地管理調(diào)控工作會(huì)議，是在黨中央、國(guó)務(wù)院嚴(yán)管土地、嚴(yán)肅查處土地違法違規(guī)案件的新形勢(shì)下，召開(kāi)的一次非常重要的會(huì)議。會(huì)議的目的是動(dòng)員全縣上下進(jìn)一步提高認(rèn)識(shí)，統(tǒng)一思想，明確責(zé)任，嚴(yán)格管理，把黨中央、國(guó)務(wù)院的一系列土地管理政策、法律法規(guī)和要求落實(shí)下去，努力開(kāi)創(chuàng)我縣土地管理工作的新局面。剛才，學(xué)習(xí)了國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》。縣國(guó)土局*局長(zhǎng)同志傳達(dá)了省、市會(huì)議精神，通報(bào)了我縣土地管理工作有關(guān)情況?？h監(jiān)察局副局長(zhǎng)*同志就在全縣開(kāi)展土地違法違規(guī)案件查處工作專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)做了具體安排，我完全同意，請(qǐng)大家認(rèn)真抓好落實(shí)。下面，我就做好全縣土地管理調(diào)控工作講三點(diǎn)意見(jiàn)：

一、統(tǒng)一思想，高度重視，充分認(rèn)識(shí)土地管理和調(diào)控工作的極端重要性和緊迫性

首先，加強(qiáng)土地管理和調(diào)控，是貫徹中央、省、市土地調(diào)控重大決策的要求。土地作為不可再生的稀缺資源和國(guó)有資產(chǎn)，黨中央、國(guó)務(wù)院一直非常重視，明確提出要實(shí)行世界上最嚴(yán)格的土地管理制度。最近一個(gè)時(shí)期以來(lái)，更是集中出臺(tái)了一系列土地管理和調(diào)控的新政策，對(duì)現(xiàn)行的土地管理和耕地保護(hù)機(jī)制作出了重大調(diào)整。特別是國(guó)務(wù)院《關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知》充分體現(xiàn)了黨中央、國(guó)務(wù)院嚴(yán)格管理土地的堅(jiān)定決心和信心。土地管理已經(jīng)成為國(guó)家調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的重要手段，成為上至決策層下至平民百姓普遍關(guān)注的焦點(diǎn)、熱點(diǎn)問(wèn)題。在今年監(jiān)察部和國(guó)土資源部聯(lián)合開(kāi)展的查處土地違法違規(guī)案件專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)中，已先后處理了鄭州市、上海市、廣東省等省市發(fā)生的五起重大土地違法案件，追究責(zé)任人員級(jí)別高至省部級(jí)，這在以前是絕無(wú)僅有的。土地嚴(yán)管形勢(shì)十分逼人，必須引起我們的高度警覺(jué)和重視。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)、各部門(mén)要充分認(rèn)識(shí)土地管理工作的極端重要性，盡快把思想和行動(dòng)高度統(tǒng)一到中央、省、市的決策和部署上來(lái)，堅(jiān)決落實(shí)最嚴(yán)格的土地管理制度，進(jìn)一步從嚴(yán)從緊管地，依法依規(guī)用地，做到守土有責(zé)、守土有法、守土到位。

其次，加強(qiáng)土地管理和調(diào)控，是解決我縣當(dāng)前土地違法違規(guī)突出問(wèn)題的需要。近年來(lái)，我縣的土地管理工作在各級(jí)、各部門(mén)包括國(guó)土資源系統(tǒng)廣大干部職工的共同努力下，比較好地發(fā)揮了土地資源的基礎(chǔ)支撐作用，保證了一大批重點(diǎn)項(xiàng)目的用地需要，有力地促進(jìn)了縣域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是，我們應(yīng)當(dāng)清醒地看到，當(dāng)前土地管理工作中仍存在一些突出矛盾和問(wèn)題：一是一些鄉(xiāng)鎮(zhèn)、部門(mén)、村組依法管理土地的責(zé)任意識(shí)淡漠，土地供應(yīng)秩序幾乎處于被動(dòng)、甚至無(wú)序失控的狀態(tài)。二是農(nóng)村買(mǎi)賣(mài)宅基地，以興辦各種產(chǎn)業(yè)為名侵占土地現(xiàn)象比較突出。三是土地以租代征現(xiàn)象不容忽視，未批先占比較嚴(yán)重。四是土地違法行為查處難，土地執(zhí)法執(zhí)罰還不到位。這些問(wèn)題雖然是個(gè)別的、局部的，但不可否認(rèn)，更不可忽視，已經(jīng)嚴(yán)重干擾了我縣土地管理秩序，影響了全縣經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，給我縣良好形象也造成了一定的影響。最近，全國(guó)從上到下都在開(kāi)展土地違法案件查處專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，監(jiān)察部和國(guó)土資源部來(lái)陜督查組對(duì)我縣土地使用情況進(jìn)行了檢查，指出了存在的問(wèn)題。對(duì)于這些問(wèn)題，即使上級(jí)不檢查，也已到了非下決心整治不可的地步。所以我們各級(jí)各部門(mén)一定要認(rèn)清形勢(shì)，認(rèn)真領(lǐng)會(huì)上級(jí)精神，增強(qiáng)大局意識(shí)和責(zé)任意識(shí)，忠實(shí)履行職責(zé)，切實(shí)抓好土地違法案件的查處工作，堅(jiān)決遏制違法用地現(xiàn)象，努力營(yíng)造一個(gè)良好的土地管理和調(diào)控工作秩序。

第三，加強(qiáng)土地管理和調(diào)控，是保證經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展合理用地需求，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又快又好發(fā)展的需要。這次中央加強(qiáng)對(duì)土地的管理和調(diào)控沒(méi)有動(dòng)用歷次采用的凍結(jié)、停批等行政手段，而是有保有壓，對(duì)重點(diǎn)項(xiàng)目、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等用地依法依規(guī)優(yōu)先保障。主要的目的是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式轉(zhuǎn)變。目前，我縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)已進(jìn)入快速發(fā)展期，基礎(chǔ)設(shè)施和產(chǎn)業(yè)規(guī)模增長(zhǎng)正處在發(fā)展高峰期和戰(zhàn)略機(jī)遇期，對(duì)土地的需求量很大。而國(guó)家又嚴(yán)把土地“閘門(mén)”，土地報(bào)批程序十分嚴(yán)格，土地管理已成為一條高壓線(xiàn)，稍有不慎就有可能引發(fā)一系列問(wèn)題。因此，我們各級(jí)各部門(mén)和廣大干部群眾都要樹(shù)立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，切實(shí)轉(zhuǎn)變觀念，嚴(yán)格按照“分類(lèi)指導(dǎo)，區(qū)別對(duì)待，有保有壓”的原則，既要嚴(yán)格控制利用土地，堅(jiān)決制止違法違規(guī)占地，又要確保全縣重點(diǎn)項(xiàng)目建設(shè)和城鎮(zhèn)化發(fā)展用地的需要。從另一個(gè)側(cè)面講，嚴(yán)格控制違法低效用地，就是為了保證重點(diǎn)合法用地需求。所以，我們要集中有限的土地資源，在依法依規(guī)、集約節(jié)約的前提下，提高報(bào)批時(shí)效，優(yōu)先保證重點(diǎn)項(xiàng)目用地，為促進(jìn)全縣經(jīng)濟(jì)社會(huì)又快又好發(fā)展提供可靠的用地保障。

編者按：本文主要從牢固樹(shù)立遵守土地法律、法規(guī)意識(shí)，依法使用土地；嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃管理，加強(qiáng)用途管制，加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理；嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家《基本農(nóng)田保護(hù)條例》和自治區(qū)、兵團(tuán)關(guān)于保護(hù)基本農(nóng)田的規(guī)定，不準(zhǔn)違規(guī)占用基本農(nóng)田；健全征地程序，完善征地補(bǔ)償和安置制度，對(duì)國(guó)土局土地日電視會(huì)議講話(huà)進(jìn)行講述。其中，主要包括：、嚴(yán)格依照法定權(quán)限審批土地，嚴(yán)格土地管理責(zé)任追究制，強(qiáng)化對(duì)土地執(zhí)法行為的監(jiān)督，具體材料請(qǐng)?jiān)斠?jiàn)：

同志們：

今年6月25日是第十五個(gè)全國(guó)土地日，在這個(gè)具有重要意義的日子里，我代表師黨委向一貫關(guān)心支持我?guī)焽?guó)土資源事業(yè)的社會(huì)各界人士及廣大人民群眾，表示誠(chéng)摯的問(wèn)候和衷心的感謝！

土地管理特別是耕地保護(hù)是關(guān)系到國(guó)家前途命運(yùn)的重大問(wèn)題，土地資源保護(hù)工作是強(qiáng)國(guó)富民安天下的大事。我?guī)熓且赞r(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)的邊境師，經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展必須以土地為基礎(chǔ)資源，我?guī)煾夭⒉怀湓＃恋刭|(zhì)量較差，后備資源不足，師黨委要求全師各級(jí)部門(mén)要充分認(rèn)清我?guī)熗恋毓芾砉ぷ魉媾R的新形勢(shì)和新任務(wù)，進(jìn)一步認(rèn)識(shí)加強(qiáng)土地管理的必要性和緊迫性。

一、牢固樹(shù)立遵守土地法律、法規(guī)意識(shí)，依法使用土地。大力宣傳土地基本國(guó)情和切實(shí)保護(hù)耕地的基本國(guó)策，通過(guò)《土地法》宣傳教育，提高廣大干部職工群眾珍惜土地的自覺(jué)性，并在全師范圍內(nèi)形成學(xué)法、知法、守法的良好氛圍。嚴(yán)格依法查處違反土地管理法律、法規(guī)的行為，加大行政執(zhí)法的力度，做到有法必依、執(zhí)法必嚴(yán)、違法必究。

二、嚴(yán)格土地利用總體規(guī)劃和土地利用計(jì)劃管理，加強(qiáng)用途管制，加強(qiáng)建設(shè)項(xiàng)目用地預(yù)審管理?？刂妻r(nóng)用地轉(zhuǎn)為非農(nóng)建設(shè)用地，建立耕地保護(hù)責(zé)任的長(zhǎng)效機(jī)制。

同志們：

今天，縣委、縣政府召開(kāi)全縣規(guī)范土地管理工作會(huì)議，主要是貫徹落實(shí)省、市土地利用年度計(jì)劃執(zhí)行責(zé)任制工作會(huì)議精神，研究部署我縣規(guī)范土地管理工作和清理非農(nóng)建設(shè)閑置土地及違法占用土地建房等有關(guān)工作。剛才，縣國(guó)土資源局利鵬同志對(duì)制訂我縣耕地保護(hù)與土地利用年度計(jì)劃執(zhí)行責(zé)任書(shū)及其考核辦法作了詳細(xì)說(shuō)明，我完全同意，請(qǐng)同志們對(duì)照責(zé)任書(shū)和考核辦法的要求，認(rèn)真抓好貫徹落實(shí)。下面，我簡(jiǎn)要傳達(dá)全市規(guī)范土地管理工作會(huì)議精神，并就如何規(guī)范我縣土地管理、做好非農(nóng)建設(shè)閑置土地及違法占用土地建房清理等工作，談幾點(diǎn)意見(jiàn)。

一、傳達(dá)全市規(guī)范土地管理工作會(huì)議精神

7月12日，市委、市政府召開(kāi)全市規(guī)范土地管理工作會(huì)議。會(huì)議要求，堅(jiān)決嚴(yán)格執(zhí)行全市土地利用年度計(jì)劃，下決心開(kāi)展清理非農(nóng)建設(shè)閑置土地工作，確保全市土地管理工作法制化、規(guī)范化。市委、市政府主要領(lǐng)導(dǎo)，各縣區(qū)委書(shū)記、縣長(zhǎng)、分管?chē)?guó)土資源工作的副縣區(qū)長(zhǎng)，政法委書(shū)記、公安局局長(zhǎng)、國(guó)土資源局局長(zhǎng)及分管用地工作的副局長(zhǎng)、執(zhí)法隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)參加了會(huì)議。市委陳建華書(shū)記就全市規(guī)范土地管理工作作了重要講話(huà)。劉小華市長(zhǎng)就貫徹落實(shí)全省土地利用年度計(jì)劃執(zhí)行責(zé)任制工作會(huì)議精神，研究部署全市土地管理工作作了主題報(bào)告。

陳建華書(shū)記在講話(huà)中，加強(qiáng)和規(guī)范土地管理，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用年度計(jì)劃，是促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展的必然要求。規(guī)范土地管理的目的是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)可持續(xù)發(fā)展，而發(fā)展的唯一目的是為了讓人民群眾過(guò)上好日子。在規(guī)范土地管理工作中，尤其是在依法征地過(guò)程中，必須從群眾利益無(wú)小事的高度，維護(hù)好群眾的合法權(quán)益。要切實(shí)提高招商引資質(zhì)量，多引進(jìn)用地少、稅收多的項(xiàng)目，珍惜每一寸土地，切實(shí)提高土地使用效率，為未來(lái)留足發(fā)展空間。同時(shí)，要扎實(shí)做好新一輪非農(nóng)建設(shè)閑置土地的清理工作。

劉小華市長(zhǎng)在講話(huà)中明確要求，各級(jí)、各有關(guān)部門(mén)要切實(shí)增強(qiáng)規(guī)范土地管理工作的政治責(zé)任感，嚴(yán)格執(zhí)行土地利用年度計(jì)劃；要貫徹落實(shí)省委張德江書(shū)記“三句硬話(huà)”和黃華華省長(zhǎng)“六個(gè)一律不批”，實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度；要嚴(yán)格執(zhí)行市委、市政府已下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范征地管理工作的通知》（河委發(fā)〔*〕11號(hào)）的相關(guān)要求，嚴(yán)格落實(shí)征地責(zé)任追究制度。要求市直和各縣區(qū)近期要對(duì)準(zhǔn)備和正在征用的項(xiàng)目建設(shè)用地進(jìn)行一次全面檢查，凡是征地手續(xù)不完備和與農(nóng)民分歧未解決的，一律暫停征用。同時(shí)在會(huì)上，劉小華市長(zhǎng)代表市政府與各縣區(qū)政府簽訂了土地利用年度計(jì)劃執(zhí)行責(zé)任書(shū)。