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摘要：物業(yè)服務收費問題，已影響到物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展，其根源包括體制上的缺陷、一些外在因素的影響，解決這一問題的關鍵就是要改革物業(yè)服務收費依據、收費方式，制定質量考核體系，從源頭上進行糾偏和規(guī)范。

關鍵詞：物業(yè)服務計費依據物業(yè)服務質量

物業(yè)服務收費一直是困擾物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的難題，大多數物業(yè)管理爭議和糾紛都直接或間接與其相關。它本來是一種簡單的商品交易行為．為什么會引發(fā)如此多的矛盾呢，究其根源，主要包括3個方面：(1)政府對物業(yè)服務收費在政策設計上存在一些先天缺陷，比如公平合理性欠缺，從而引發(fā)種種爭議；(2)缺乏精確、高效的物業(yè)服務質量考核體系，導致費用與服務水平相適應的收費原則難以貫徹；(3)在物業(yè)管理實踐中，新事物、新情況層出不窮，不斷地創(chuàng)造出一些法律及政策上的空白，使現行的法律及政策規(guī)定無以應對。顯然，第一、二個原因屬于體制上的缺陷，第三個則屬于外在因素的影響。透過紛繁復雜的問題表象，認識其本質，從源頭上進行糾偏、規(guī)范，是解決物業(yè)服務收費問題的關鍵。

一、物業(yè)服務收費的計費依據需要修改

《物業(yè)管理條例》和《物業(yè)服務收費管理辦法》對物業(yè)服務收費的原則、要求等進行了指導性的規(guī)定，但是把具體的管理權限下放給了省、自治區(qū)和直轄市政府價格與房地產主管部門．各地根據當地實際情況也出臺了一些物業(yè)服務收費的管理辦法。雖然這些管理辦法不盡相同，但是收費依據較為一致，一般都是根據業(yè)主產權證書上登記的建筑面積(包括公攤面積和套內建筑面積)來確定。這種收費依據的可操作性毋庸置疑，因為每個業(yè)主的建筑面積固定．只要收費標準不變，每個業(yè)主應交納的物業(yè)服務費就固定不變。但是，這一收費依據也有明顯弊端，即公平合理性考慮不夠。因為這種計費依據只考慮了物的因素，未考慮到人的因素，而真正享受物業(yè)服務的是人，并不是物，雖然物業(yè)面積和使用人數存在一定的正相關關系，但絕非嚴格意義上的一一對應，而且人口因素是動態(tài)變化的，當前收費依據無法體現這一特點。以住宅物業(yè)為例，在一個物業(yè)管理區(qū)域中，同樣面積的房子，有些業(yè)主是單身階層，有些是兩口之家，也有些是三世同堂，另外，還有一些房子是閑置未用?？梢姡娣e相同的房子使用者人數的差異可能非常大。但對物業(yè)服務企業(yè)來說，它一視同仁地提供給每個物業(yè)使用者無差異的公共服務．如公共區(qū)域的綠化、清潔衛(wèi)生、消防安全、秩序維護以及共用設備設施的維修養(yǎng)護等等。這意味著同樣面積的房子，如果使用者人數多，那么享受的公共服務總量也將隨之增加。但是根據現在的物業(yè)服務收費計費依據，其物業(yè)服務費卻沒有任何增加。顯然，這種“認房不認人”、“以房定費”的做法有失公允。建議物業(yè)服務費計費依據可以建筑面積為基準，綜合考慮人口因素進行調整．房屋空置不用可作為計費的起點，然后根據實際使用人數進行調整，房子使用人數發(fā)生了變化，物業(yè)服務費用也隨之變動。這是一種靈活、動態(tài)的計費方式，當然，它的可操作性和效率不如現行計費方式，因為物業(yè)使用人數在不斷發(fā)生變化．這就需要經常性地進行統(tǒng)計核實，無疑將大大增加物業(yè)服務企業(yè)的工作量，而且準確統(tǒng)計在技術上也存在一定難度，但它的公平合理性是毋庸置疑的。對于物業(yè)服務費這個涉及千家萬戶切身利益的問題來說，公平合理性似乎比效率更為重要。如何提高這種計費方式的可操作性和效率，有待進一步思考和探討。

二、物業(yè)服務費用應按項目細化明確

根據《物業(yè)服務收費管理辦法》，現行的物業(yè)服務收費采取兩種方式，即包干制和酬金制：包干制收取的物業(yè)服務費中包括物業(yè)服務成本、法定稅費和企業(yè)利潤三部分；酬金制收取的物業(yè)服務費中包括物業(yè)服務支出和企業(yè)酬金兩部分。在這些費用組成中，構成最復雜且爭議也最多的就是物業(yè)服務成本(支出)，它主要包括管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費用；物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用：物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用、綠化養(yǎng)護費用、秩序維護費用；物業(yè)服務企業(yè)的固定資產折舊及辦公費用等等。可見，物業(yè)服務成本(支出)是物業(yè)服務企業(yè)為全體業(yè)主提供公共服務的成本支出。是物業(yè)服務費的主體構成部分。在我國目前的物業(yè)管理實踐中，大部分地方對物業(yè)服務成本(支出)的各個項目沒有逐一進行明確定價，而是采取類似商品套裝的方式只提供一個物業(yè)服務費的總價。這種計費方式有著明顯的弊端。

統(tǒng)計資料顯示，我國目前拒繳和拖欠物業(yè)服務費的情況比較普遍，其中一個主要原因就是部分業(yè)主認為物業(yè)服務企業(yè)提供的服務質量不高或者有瑕疵。其實，通過調查發(fā)現，很多業(yè)主并不是對物業(yè)服務企業(yè)的服務工作全盤否定，而只是對其中的某幾項服務不滿，如小區(qū)綠化不好、清潔衛(wèi)生工作不到位、共用設施設備維護保養(yǎng)不及時、公共秩序混亂等等，但是，由于具體服務項目沒有明確的收費標準，這就導致一些業(yè)主采取了類似“株連”的做法，因為對眾多服務當中的某幾項服務不滿意就拒繳和拖欠全部的物業(yè)服務費。顯然，這種做法雖然不妥，但也屬無奈之舉。鑒于上述原因，建議盡量細化明確物業(yè)服務費用，即確定每一個服務及支出項目的費用。這樣，在出現由于個別項目服務質量有瑕疵而引發(fā)收費糾紛時．就可以根據該項服務的具體收費標準和實施情況酌情減免。這種做法一方面體現了公平合理、按質論價的原則，另一方面也可以有效提高物業(yè)服務費的繳納率。

三、應盡快建立精確高效的物業(yè)服務質量考核體系

“費用與服務水平相適應”是物業(yè)服務收費的重要原則，這與一般商品“按質論價”的定價原則一致。但物業(yè)服務產品本質上是一種行為，具有無形性的特征，其質量的考核存在著技術上的難度。目前我國還沒有建立統(tǒng)一的物業(yè)服務質量考核體系，大部分地區(qū)也都沒有建立地方性的物業(yè)服務質量考核體系，這就使業(yè)主與物業(yè)服務方在服務質量上經常存在分歧，甚至業(yè)主之問對物業(yè)服務質量也評判不一，從而引發(fā)收費糾紛。建議盡快建立全國性的物業(yè)服務質量考核指導辦法，各地在其指導下，根據當地的實際情況，進行落實細化，設計科學合理的質量考核指標體系．使其切實可行，精確高效，真正發(fā)揮標尺的作用?？梢哉f，物業(yè)服務質量考核體系一旦建立．很多物業(yè)服務收費糾紛將迎刃而解。

四、單獨購買車位或車庫的產權人應視情況確定是否繳納物業(yè)服務費

《物權法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫應當首先滿足業(yè)主的需要，再由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。這一法條意味著建設單位在滿足業(yè)主需要的基礎上，可以單獨將車位、車庫(不屬于公攤面積)的所有權讓渡給業(yè)主之外的消費者。根據當前的普遍做法，物業(yè)服務企業(yè)對這些外賣的車位、車庫消費者一般僅收取車輛管理費，用于車庫車位的維修養(yǎng)護、停車管理人員的報酬和物業(yè)服務企業(yè)利潤。顯然．這部分車輛管理費僅是為獲取車輛管理服務所支付的費用?，F在問題是，對這些外賣車位和車庫的消費者，能否在收取了車輛管理費外，再收取適當的物業(yè)服務費用呢?

就本質來說，這些單獨購買車位、車庫的消費者也是物業(yè)的產權人，是名副其實的業(yè)主，只不過他所持有的物業(yè)形式和其他業(yè)主不同而已。這部分特殊的業(yè)主，是否需要繳納適當的物業(yè)服務費。關鍵看他們是否享受到了物業(yè)服務。筆者認為應該根據具體情況區(qū)別對待。如果車位、車庫產權人在通往車位、車庫的過程中．要穿越物業(yè)管理區(qū)域，那么他們自然要享受一系列的物業(yè)公共服務，比如清潔衛(wèi)生、綠化、道路交通、公共秩序等等；如果車位、車庫產權人可以直達車位、車庫而無須穿越物業(yè)管理區(qū)域，那么他們就未享受到車輛管理服務之外的物業(yè)服務。

對于第一種情況。也許有人會反駁：這些外賣的車位、車庫和必須通過的物業(yè)管理區(qū)域是一種相鄰關系．全體業(yè)主理應提供通行的便利。這種說法也有一定道理。但也應該注意到，這些外賣車位、車庫的使用壽命高達數十年，單就車輛對物業(yè)管理區(qū)域道路的毀損來說，這些產權人就沒有理由不承擔必需的道路養(yǎng)護費用。如果更較真的話，這些車輛占用了物業(yè)管理區(qū)域有限的道路資源．增加了安全隱患，而且污染了環(huán)境。對于這些負的外部效應。為什么不應該付出一定代價呢?

因此，按照“誰受益、誰付費”的原則，對這部分需要穿越物業(yè)管理區(qū)域的外賣車位、車庫的產權人．收取一定的物業(yè)服務費是合理的，尤其是物業(yè)服務收費采取酬金制方式的，當然，具體標準可與其他業(yè)主區(qū)別對待。對于第二種情況，由于車位、車庫的產權人只享受到了車輛管理服務．所以只需繳納車輛管理費。而無須再繳納任何性質的物業(yè)服務費。超級秘書網：