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一、物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)上的問題

購買住房作為投資和消費(fèi)已被人們普遍認(rèn)可，但購買住房后的物業(yè)管理作為消費(fèi)則尚未被人們認(rèn)識(shí)。一般都認(rèn)為?；ㄥX買房無非有兩種意義，一是投資，二是消費(fèi)?？傊?，我的錢已花完了，房子已經(jīng)歸了我。這種認(rèn)識(shí)把房屋交易行為的終結(jié)作為投資增值的開始和消費(fèi)行為的結(jié)束。就連當(dāng)前在政策理論中把住房建設(shè)作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)和把住宅商品化作為消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)的兩點(diǎn)論中也只是把住房消費(fèi)歸結(jié)到住房交易環(huán)節(jié)上。在這種認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上，很多人表現(xiàn)為對(duì)物業(yè)管理的不理解，十之五六會(huì)說“房子都是我的了，還給你交什么管理費(fèi)”。甚至在物業(yè)管理發(fā)育非常成熟的深圳，除了購買商品房的業(yè)主不管愿意不愿意，理解不理解都要交納管理費(fèi)外，所有政府開發(fā)的福利、微利商品房的管理費(fèi)都沒有能夠達(dá)到最低的管理運(yùn)作成木標(biāo)準(zhǔn)。

其實(shí)，房屋被購買后，其消費(fèi)過程并沒有結(jié)束，它不象一般消費(fèi)商品在購買后很快被消費(fèi)掉了，也不象一般耐用消費(fèi)品購買后經(jīng)過一定的消費(fèi)過程逐漸消亡。而住房作為耐用不動(dòng)產(chǎn)其使用周期是所有消費(fèi)商品中壽命最長(zhǎng)的一種。由于它在長(zhǎng)期的使用過程申具有自身需要維護(hù)保養(yǎng)的特點(diǎn)，又有它的主人(物業(yè)所有權(quán)和物業(yè)使用權(quán)人)不斷接受服務(wù)(特殊商品)的需求。同時(shí)它還具有美化環(huán)境和裝點(diǎn)城市的功能。這都需要進(jìn)行一種長(zhǎng)期的、不間斷的再投入即長(zhǎng)期的消費(fèi)過程。這個(gè)過程就構(gòu)成了一種特殊的不動(dòng)產(chǎn)消費(fèi)形式——物業(yè)管理消費(fèi)。

然而，這種看似簡(jiǎn)單的觀點(diǎn)和道理，在從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)制下走過來的我國(guó)消費(fèi)者的心理上和認(rèn)識(shí)上都是較難于下轉(zhuǎn)變的。所以，筆者認(rèn)為有必要對(duì)此進(jìn)行剖析，并力樹立物業(yè)管理消費(fèi)理論，提高全民物業(yè)管理消費(fèi)成本意識(shí)。

二．物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)障礙的原因

造成這一問題認(rèn)識(shí)不清的原因主要有以下三點(diǎn)：第一我國(guó)長(zhǎng)期以來實(shí)行的是福利性低房租的住房福利保障體。大部分住房的產(chǎn)權(quán)是國(guó)家或單位的，稱為公產(chǎn)房。形威住房者無權(quán)屬意識(shí)和房子有了問題公家管的傳統(tǒng)定勢(shì)。就使現(xiàn)在有些人自然存在“原來住公家的房我都不管，在住自己的房更沒有理由給你交錢”的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)。第二、長(zhǎng)期的計(jì)劃體制下，我國(guó)實(shí)行的是低收入、多就業(yè)的低資政策，同時(shí)又由于在住房方面實(shí)行的是福利性實(shí)物分制度，工資結(jié)構(gòu)中沒有住房消費(fèi)結(jié)構(gòu)。雖然實(shí)行房改以來，工資結(jié)構(gòu)中有了住房補(bǔ)貼。但它主要是用于房改中的購J提租和建立住房公積金等，而仍然沒有用于物業(yè)管理灌的結(jié)構(gòu)。所以，人們也還沒有習(xí)慣在現(xiàn)今尚不寬裕的工收入中計(jì)算或計(jì)劃用于物業(yè)管理的消費(fèi)費(fèi)用，以至于無從口袋拿錢難的情況。第三，深圳(以物業(yè)管理發(fā)育比好的城市為例)雖然市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)要好上一些，但它必竟是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的大環(huán)境中脫胎出來的。所以，政府對(duì)所開發(fā)的福利商品房和微利商品房一直是在進(jìn)行喲行為的補(bǔ)貼(指提供商品經(jīng)營(yíng)用房、社區(qū)活動(dòng)設(shè)施、半經(jīng)營(yíng)性停車場(chǎng)及納稅補(bǔ)貼措施等)的基礎(chǔ)上實(shí)行強(qiáng)制性帶福利色彩的低管理費(fèi)政策。由于上述補(bǔ)貼屬于暗補(bǔ)形式，使得這部分住房消費(fèi)者既感受不到政府的補(bǔ)貼，還認(rèn)為這種低標(biāo)準(zhǔn)管理費(fèi)是應(yīng)該的。于此，可以看出，即使在深圳這個(gè)物業(yè)管理發(fā)育比較成熟、市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)、人們的商品意識(shí)比較強(qiáng)烈的地區(qū)，人們對(duì)物業(yè)管理的觀念還是比較模糊，物業(yè)管理消費(fèi)的意識(shí)也還不太明確。

;三．對(duì)物業(yè)管理消費(fèi)問題的分析

有觀點(diǎn)認(rèn)為：如果說農(nóng)民最根本的保障是生產(chǎn)資料一一土地的話，城市居民最根本的保障就是生活資料和投資品——住房。住房作為生活資料和投資品存在兩方面的含義。其一是說住房作為不動(dòng)產(chǎn)既可以自用，又可以增值；其二是說自己不用，通過出租和自然保值實(shí)現(xiàn)增值的作用。它們的核心是體現(xiàn)價(jià)值和使用價(jià)值。那么，住房作為消費(fèi)品，除了具有上述價(jià)值和使用價(jià)值外，作為耐用不動(dòng)產(chǎn)在使用周期內(nèi)還有個(gè)再投入的問題。這是因?yàn)樵谫徺I住房時(shí)所投入的資本是購買了該房屋使用前的包括賣方利潤(rùn)在內(nèi)的總成本，而購買房屋后再投入的用途，除了對(duì)房屋進(jìn)行二次裝修外，基木上全部是物業(yè)管理方面的開支，主要包括：房屋保養(yǎng)、設(shè)備維護(hù)、環(huán)境美化、清潔衛(wèi)生、維持秩序及對(duì)業(yè)主住戶)的其它服務(wù)等。

在評(píng)價(jià)物業(yè)價(jià)值的各種因素中，除了地域、房屋質(zhì)量、設(shè)計(jì)和結(jié)構(gòu)等固有因素外，物業(yè)管理的好壞已成為現(xiàn)代物業(yè)決定其價(jià)格波動(dòng)的最主要因素之一。不僅如此，產(chǎn)權(quán)理論還告訴我們，物業(yè)管理的長(zhǎng)期投入性消費(fèi)還應(yīng)該是業(yè)主的一種責(zé)任和義務(wù)。根據(jù)權(quán)屬和責(zé)任相一致、權(quán)利和義務(wù)相統(tǒng)一的法律責(zé)任關(guān)系，結(jié)合我國(guó)從傳統(tǒng)的福利性實(shí)物分房到貨幣性購買住房的政策的關(guān)鍵就是產(chǎn)權(quán)關(guān)系的改變上看，不論是投資還是消費(fèi)，凡購買房屋都是以權(quán)屬關(guān)系的確立為唯一標(biāo)志的，即凡購(租)了房屋就獲得了該房屋的產(chǎn)(使用)權(quán)，同時(shí)也就確定了投資或叫消費(fèi)者對(duì)它的全部(或部分)的支配及監(jiān)管、維護(hù)和保證其處于正常狀態(tài)(也就是再投入)的責(zé)任。那么，這個(gè)責(zé)任壓力對(duì)于居民的承受影響到底有多大呢。

筆者以深圳市政府、企事業(yè)員工等工薪階層為例，做一下具體分析，按深圳市能夠有資格購買福利房、微利房的人群來看，其人均月收入最低也可達(dá)2000元左右，戶均4000元，這類人一般購買麗房?jī)蓮d左右的房屋。在向上推，住三房二廳的人均月收入為2500元，戶均5000元，住四房的人均月收入為3000元，戶均6000元。在這種比較保守的確定戶均收入的基礎(chǔ)上，根據(jù)市住宅局，物價(jià)局九七年聯(lián)合的”深圳市物業(yè)管理費(fèi)分類指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)”中對(duì)最高等級(jí)多層住宅樓的每平方米1元以及本體維修基金目前執(zhí)行0．25元的標(biāo)準(zhǔn)。再設(shè)定二房、三房、四房的房屋面積分別為75m’、85m’、95m’。

則：戶均月收入4000住二房的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為93．75元，占月收入的2．34％

戶均月收入5000住三房的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為106．25元，占月收入的2．12％

戶均月收入6000住四房的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為118．75元，占月收入的1．98％

從此組例子可以看出，就算月收入比較低的年輕家庭，其每月所需付的物業(yè)管理費(fèi)也僅僅是一條普通的煙錢；5000元左右月收入的家庭的管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也還不抵一瓶紅葡萄酒的價(jià)值，而能夠住上四房的處級(jí)以上干部每月需付的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也只是一家三口吃一次麥當(dāng)勞的價(jià)錢。

綜上所述：可以看出，房屋不論是做為實(shí)現(xiàn)其使用價(jià)值，還是出于價(jià)值的考慮使其能夠保值、增值，還是做為一種權(quán)屬責(zé)任，其消費(fèi)的性質(zhì)都是存在的，做為消費(fèi)性的再投入也是必然的，從目前人們的收支水平來看也是可以承受的，其關(guān)鍵問題是，如何提高人們的認(rèn)識(shí)，使人們認(rèn)識(shí)到這是一種合理合法的，必須自覺交納的一項(xiàng)正常性開支。也是自己正常生活中的必須支出。

四．提高全民物業(yè)管理消費(fèi)成本意識(shí)的對(duì)策

1、政府方面

進(jìn)一步加強(qiáng)培育物業(yè)管理行業(yè)和市場(chǎng)的力度，從國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的角度，制定出發(fā)展物業(yè)管理的中長(zhǎng)期規(guī)劃，特別要制定出隨著住房制度改革的發(fā)展而發(fā)展的住房管理體制改革的具體政策和措施，使物業(yè)管理走上快速發(fā)展的軌道。此外，還應(yīng)采取下列措施。

(1)完善物業(yè)管理法規(guī)，目前從物業(yè)管理行業(yè)的角度已建立了一些法規(guī)制度，

但從消費(fèi)者角度還沒有充足的法規(guī)文件。所以要建立相應(yīng)的法律法規(guī)文件體系明確住房消費(fèi)者在住房消費(fèi)過程中的權(quán)利、義務(wù)和責(zé)任，并在一定條件下派生出“房地產(chǎn)投資消費(fèi)法”或“物業(yè)管理法”。做到不應(yīng)從政府的管理角度，物業(yè)管理公司的企業(yè)行為角

度以及民眾的物業(yè)管理消費(fèi)角度都有一個(gè)法律的保證。

(2)改變當(dāng)前政府對(duì)物業(yè)管理采取的補(bǔ)貼方式，變暗補(bǔ)為明補(bǔ)，以深圳情況為例，政府可在住宅小區(qū)開發(fā)建成后，將目前用做補(bǔ)貼性質(zhì)的停車場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)和管理用房以及部分有經(jīng)營(yíng)}生質(zhì)的文化娛樂場(chǎng)所賣給管理單位，政府將這筆錢收歸財(cái)政，再由財(cái)政開支渠道向政府發(fā)薪對(duì)象包括事業(yè)單位全額和差額撥款部分相應(yīng)撥付，在工資結(jié)構(gòu)中增加用于物業(yè)管理的補(bǔ)貼，象物價(jià)改革初期的付食補(bǔ)貼，水電補(bǔ)貼和煤氣補(bǔ)貼等相同辦法做為過渡性的工資性補(bǔ)貼，物業(yè)管理公司則按市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)規(guī)則，按物業(yè)管理的全成本支出加上企業(yè)合法經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)確定管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，全額向物業(yè)管理消費(fèi)者收取。這樣就可改變目前，政府補(bǔ)貼即補(bǔ)不足夠，業(yè)主又看不見，物價(jià)部門訂價(jià)又過低，企業(yè)無利潤(rùn)產(chǎn)生甚至虧本，物業(yè)管理企業(yè)更有將政府補(bǔ)貼的設(shè)施收入歸入木企業(yè)利潤(rùn)而沒用于補(bǔ)貼管理費(fèi)用的不足，使得應(yīng)受益人根本沒有受益的惡性循環(huán)狀態(tài)。使人們的物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)變?yōu)樽杂X。

(3)企業(yè)員工的物業(yè)管理補(bǔ)貼則納入企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本按企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況自行決定補(bǔ)貼的發(fā)放與否和數(shù)額的多少，對(duì)購買市場(chǎng)商品房的消費(fèi)者和企業(yè)(機(jī)構(gòu))消費(fèi)者，則應(yīng)明確把交納物業(yè)管理費(fèi)納入企業(yè)成木和個(gè)人消費(fèi)成本。

(4)充分利用宣傳媒體加大市場(chǎng)宣傳和公益宣傳物業(yè)管理的力度，使民眾認(rèn)識(shí)到自己做為物業(yè)消費(fèi)者所具有的權(quán)利、責(zé)任和應(yīng)盡的義務(wù)，同時(shí)，使全社會(huì)人人都認(rèn)識(shí)到物業(yè)管理不僅是管好家園，更是城市管理的重要組成部分，提倡愛我家園，愛我城市就是愛我家的觀念。

(5)對(duì)于老舊小區(qū)，政府應(yīng)本著歷史的看和現(xiàn)實(shí)的看相結(jié)合的原則，根據(jù)老、舊小區(qū)現(xiàn)實(shí)需要改造和歷史先天不足的客觀條件，按政府出點(diǎn)錢，居民個(gè)人出點(diǎn)錢，最好開發(fā)商也出～點(diǎn)錢(按道理開發(fā)商已無再出錢的責(zé)任)將老、舊小區(qū)進(jìn)行適當(dāng)改造并根據(jù)零散的狀況，由政府對(duì)其進(jìn)行分割整合重新劃給(或招標(biāo))相應(yīng)物業(yè)管理公司進(jìn)行妥善的管理，以消除有些老、舊小區(qū)居民存在的政府歷史欠帳的心理狀態(tài)。使其對(duì)提高物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)有了保障前提。

2、社會(huì)方面

從宏觀角度看，物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也是有極大好處的，一方面物業(yè)管理是勞動(dòng)密集型的服務(wù)行業(yè)。它的發(fā)展可以大量解決社會(huì)就業(yè)，加方面當(dāng)這一行業(yè)的發(fā)展在國(guó)民經(jīng)濟(jì)總量和總收入中占有一定比例的時(shí)候，將對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生積極貢獻(xiàn)。這也是一個(gè)不可忽視的消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)。再方面，物業(yè)管理的發(fā)展對(duì)整個(gè)城市管理將起到重大作用。所以，社會(huì)的發(fā)展，需要物業(yè)管理的大發(fā)展。

3、物業(yè)管理企業(yè)方面

加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)質(zhì)量，建立市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和優(yōu)勝劣汰機(jī)制，保證消費(fèi)者交納管理費(fèi)后能得到相應(yīng)水平的管理和服務(wù)，同時(shí)物業(yè)管理企業(yè)要努力在市場(chǎng)上不斷發(fā)展自己，形成規(guī)模化、集團(tuán)化的發(fā)展格局，并逐漸淘汰那些管理面積少，管理能力差、服務(wù)水平低的小企業(yè)，以保證物業(yè)管理消費(fèi)者都有一個(gè)好的管家人。

4、民眾方面

全體市民應(yīng)不斷提高在現(xiàn)代化城市生存和生活的現(xiàn)代意識(shí)，適應(yīng)城市發(fā)展，城市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和住房制度改革的需要。避免由于意識(shí)的落后所造成的城市發(fā)展快，管理水平低；住房發(fā)展快、房屋損壞也快；‘城市街道、綠化好，住宅區(qū)內(nèi)死角多的發(fā)展和管理不協(xié)調(diào)的弊端，使物業(yè)管理消費(fèi)意識(shí)的提高在法制上，制度上政府行為上、社會(huì)需求上以及消費(fèi)個(gè)人需要上都有一個(gè)合力的保證。