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內(nèi)容提要：本文認為開征物業(yè)稅應明確稅基評估責任和評估主體，確定稅基評估周期和申訴安排，并提出在實際評估中采用批量評估方法，同時盡快開展房地產(chǎn)基本信息和市場信息的收集整理工作等建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)稅計稅依據(jù)評估

一、物業(yè)稅與不動產(chǎn)評估

世界上對不動產(chǎn)征收財產(chǎn)稅的國家中，大多數(shù)國家采用以土地和房產(chǎn)的市場價值作為計稅依據(jù)的方式，少數(shù)國家和地區(qū)采用的是非市場價值，如俄羅斯采用的是賬面價值，美國加州采用的是不動產(chǎn)的獲得成本。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)的賬面原值按一定比例給予扣除后作為計稅依據(jù)，城鎮(zhèn)土地使用稅按納稅人占有的土地面積課稅，這使得房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅成為最缺乏彈性的稅種。物業(yè)稅合理、準確的計稅依據(jù)應是土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場價值，市場價值是通過評估得出的，但“評估值”不止市場價值一種價值類型。

以評估得出的土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場價值作為物業(yè)稅的計稅依據(jù)，使得物業(yè)稅和評估緊密聯(lián)系起來。

物業(yè)稅并非第一個利用不動產(chǎn)評估的稅種，在我國現(xiàn)行的土地增值稅中，就有對需要進行評估的情況的規(guī)定：“納稅人有下列情形之一的，按照房地產(chǎn)評估價格計算征收：（一）隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的；（二）提供扣除項目金額不實的；（三）轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的價格低于房地產(chǎn)評估價格，又無正當理由的?！雹佻F(xiàn)行房產(chǎn)稅也有用到評估的情況：在確定房產(chǎn)原值時，“對房產(chǎn)原值明顯不合理的，應重新予以評估”。②但值得注意的是，上述土地增值稅和房產(chǎn)稅中的評估是在個別需要的基礎(chǔ)上進行的，所涉及的范圍有限，而且房產(chǎn)稅中的評估是在恢復原值目的下的評估。

物業(yè)稅稅基評估是大規(guī)模的、覆蓋所有應稅不動產(chǎn)的評估，開征物業(yè)稅使稅基評估首次在稅收行政中具有了關(guān)鍵的意義。

二、物業(yè)稅立法中的評估問題

（一）不動產(chǎn)的市場價值

物業(yè)稅的計稅依據(jù)是一定時點的土地使用權(quán)和房產(chǎn)的市場價值，除這一點外，稅法還應進一步對市場價值作出明確的界定，其意義是一方面便于納稅人正確理解和接受；另一方面便于評估人員在評估工作中統(tǒng)一認識，以確保評估值以及納稅依據(jù)的準確性，保證不同征稅對象納稅依據(jù)的可比性。

（二）稅基評估的責任劃分和評估主體

物業(yè)稅作為地方稅，其稅基評估的責任由哪級政府履行應在稅法中明確。各國不動產(chǎn)稅基評估責任的歸屬情況不同，在美國，評估由地方政府或縣級政府負責；在歐洲有些國家，雖然財產(chǎn)稅（包括不動產(chǎn)稅）是由地方政府征收的，但評估的責任一般在中央政府，這些國家有英國、德國、法國和丹麥，而荷蘭是由市級政府進行評估的。確定由哪級政府承擔稅基評估責任應當考慮的問題是：一個評估機構(gòu)服務(wù)于多大的范圍能夠符合稅收效率原則。稅基評估責任劃分的目標應是能保證房地產(chǎn)的評估值符合其市場價值，以保證稅款的準確征收和減少納稅人要求復議帶來的行政成本。由較低級次的政府負責較小范圍的物業(yè)稅稅基評估，可能在評估的準確性上有優(yōu)勢，但分散評估同時也會帶來評估成本的增加，因此必須權(quán)衡考慮收益和成本問題。

物業(yè)稅的稅基評估由誰來進行是值得討論的問題。國際上的經(jīng)驗主要是，有的國家設(shè)立專門機構(gòu)從事不動產(chǎn)稅基的評估，如在澳大利亞，各州設(shè)立總評估師辦公室，其職責之一就是為納稅提供稅基價值，總評估師是由州議會任命，對州長負責③；英國設(shè)立中央、大區(qū)和區(qū)三個層次的評估辦公室，其中中央和大區(qū)級的評估辦公室主要進行管理協(xié)調(diào)工作，區(qū)級的評估辦公室具體承擔其轄區(qū)內(nèi)的稅基評估工作④。有的國家財產(chǎn)稅稅基評估的責任在較低級次的地方政府，此時地方政府出于節(jié)省成本、提高稅務(wù)行政效率考慮，傾向于委托社會評估機構(gòu)評估稅基。雖然成本是選擇評估主體的重要考慮因素之一，但無論是設(shè)立專門的稅基評估機構(gòu)，還是委托社會中介機構(gòu)評估，最主要的問題是必須明確評估機構(gòu)的責任。責任界定的缺乏往往會帶來比即時的顯性成本更大的后期成本或效率損失。

（三）物業(yè)稅稅基評估周期

物業(yè)稅是以不動產(chǎn)的市場價值為征稅依據(jù)的，因此評估應定期進行。如果兩次評估之間的間隔太長，將會引起兩方面的問題：一是通貨膨脹和其他市場因素變化使財產(chǎn)價值上漲，仍以原評估值為計稅依據(jù)會侵蝕稅收；另一個是由于不同財產(chǎn)市場價值上漲的幅度不同，仍以原評估值為計稅依據(jù)會導致納稅人之間的相對不公平。將應稅財產(chǎn)值指數(shù)化，從而和通貨膨脹或估計的市價上漲聯(lián)系起來可以部分地解決第一個問題，但真正能解決這兩個問題的是進行財產(chǎn)的重新評估。從實行財產(chǎn)稅的國家來看，法國最近一次的財產(chǎn)稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產(chǎn)值作指數(shù)化調(diào)整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產(chǎn)稅稅基的重新評估；在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數(shù)調(diào)整，從1998年開始每年都進行全面的重新評估。⑤決定評估間隔時間的因素大概有兩個：一是財產(chǎn)市場價值變化的頻繁程度和變化的幅度、不同財產(chǎn)市場價值起伏的均衡程度，這是與市場有關(guān)的變量；二是進行重新評估的成本。由于市場情況的難預料性，成本因素往往成為決定評估間隔時間的關(guān)鍵。當前計算機技術(shù)在評估中的應用，使得開展大規(guī)模的財產(chǎn)稅稅基評估的成本大大降低，這有利于合理增加評估密度，提高財產(chǎn)稅稅基評估的準確性和保證財產(chǎn)稅征收的公平性。

我國在物業(yè)稅立法時，應在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。若法律上缺少對評估周期的明文規(guī)定，則將在實際操作中出現(xiàn)隨意性，既可能發(fā)生稅務(wù)部門為完成稅收收入而隨意進行評估，從而使物業(yè)稅的稅基評估失去公信的情況；也可能發(fā)生稅務(wù)部門畏于重新評估的工作量而長期怠于評估，致使侵蝕稅收收入和損害公平的問題。

（四）申訴安排

物業(yè)稅的納稅人可能對稅基評估的結(jié)果存在異議，稅法應作出安排以保證納稅人對評估結(jié)果申訴的權(quán)利。首先，保證納稅人的知情權(quán)，稅務(wù)機關(guān)對物業(yè)稅稅基進行評估后，應及時向納稅人通報其房地產(chǎn)評估情況，以便納稅人決定是否申訴；其次，設(shè)計簡單高效的申訴程序，指定專門的機構(gòu)或人員處理納稅人申訴。

三、物業(yè)稅稅基評估方法和技術(shù)

（一）基本評估方法

稅基評估可以采用三種基本的評估方法，即市場比較法、收入法和重置成本法。市場比較法需要在房地產(chǎn)市場中尋找與待估房地產(chǎn)類似的實際交易，分析待估房地產(chǎn)與實際交易的房地產(chǎn)的差異，針對這些差異對實際交易價格進行調(diào)整從而得出待估房地產(chǎn)的價值。由于評估市場價值惟一直接的證據(jù)是實際交易價格，因而市場比較法從理論上講優(yōu)于其它兩種方法，但市場比較法對房地產(chǎn)市場的發(fā)育程度（足夠多的賣方、足夠多的買方、足夠多的交易等）和信息的可獲得性、完備性提出了很高的要求。當由于缺乏足夠的交易信息而無法使用市場比較法時，可使用收入法，將實際或預期的從待估房地產(chǎn)取得的收入（租金或其他形式）資本化為其在評估基準日的價值。成本法往往是在上述兩種方法都受到限制而無法使用時采取的，它由重新取得土地使用權(quán)或重新建造房產(chǎn)所需的成本減除實體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟性貶值等得出應稅房地產(chǎn)的評估價值。

（二）稅基評估技術(shù)——批量評估

同其他目的的評估不同，為得出物業(yè)稅的稅基，要求同時對大量的房地產(chǎn)進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產(chǎn)進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證物業(yè)稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內(nèi)。控制評估成本的目的是通過運用批量評估（massassessment）來實現(xiàn)的。

在對不動產(chǎn)征收財產(chǎn)稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括三個步驟：（1）對轄區(qū)內(nèi)所有不動產(chǎn)進行基本描述，內(nèi)容包括不動產(chǎn)位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質(zhì)量等，大量不動產(chǎn)的基本信息經(jīng)過整理，儲存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財政房地產(chǎn)簿（fiscalcadastre）；（2）收集市場信息，包括房地產(chǎn)的市場交易價格、市場租金水平和建造成本信息等；（3）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質(zhì)量，以及其他種種因素對不動產(chǎn)市場價值的影響，分析的結(jié)果是將上述各因素和市場價值的關(guān)系通過估價模型的方式表現(xiàn)出來。估價模型可能是數(shù)學模型，也可能是列示各種類型的土地和房產(chǎn)的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產(chǎn)基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產(chǎn)更需要仔細的復查。

很明顯，批量評估并非是籠統(tǒng)地分塊評估，它承認各項不動產(chǎn)的個性，并通過估價模型將不動產(chǎn)個性對其市場價值的影響切實地表現(xiàn)出來。

當今各國的稅基批量評估是同計算機技術(shù)緊密結(jié)合的，二者的結(jié)合產(chǎn)生了計算機輔助批量評估技術(shù)（CAMA，computer-aidedmassassessment）。應用這一技術(shù)，需要將相關(guān)市場交易信息儲存在計算機的數(shù)據(jù)庫中，由計算機利用回歸技術(shù)進行市場分析，構(gòu)造估價模型，在待估不動產(chǎn)的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。CAMA技術(shù)的廣泛應用大大提高了稅基評估效率，降低了評估成本，同時也增加了稅基評估的透明度，減少了人為因素的干擾。

四、當前亟待開展的工作

對應稅不動產(chǎn)進行大規(guī)模的評估是我們在以前的稅務(wù)工作中未曾試過的。充分借鑒其他國家的經(jīng)驗和技術(shù)，事先做好充分的準備工作是物業(yè)稅順利征收的關(guān)鍵。如上所述，物業(yè)稅稅基評估中需要大量的、詳盡的不動產(chǎn)基本信息和較長時期內(nèi)的市場信息，這些信息的收集、整理和儲存工作必須提前于物業(yè)稅開征的時間進行。因此當前各地亟待著手建立完善不動產(chǎn)基本信息和市場信息數(shù)據(jù)庫。另外完備的不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記雖然并不是稅基評估的必要條件，卻是物業(yè)稅征收的關(guān)鍵，因此也是相關(guān)部門面臨的重要任務(wù)。

參考文獻

（1）中國資產(chǎn)評估協(xié)會赴澳培訓團考察報告《澳大利亞的資產(chǎn)評估業(yè)》，《中國資產(chǎn)評估》2000年6月。

（2）張燕“稅基評估的探討”，《資產(chǎn)評估準則研究》，中國財政經(jīng)濟出版社2002年版。

（3）AndersMuller，briefonvaluationforTheWorldBank，TheWorldBankWebsite，axpolicyandadministration？section.

（4）TheAssessmentAppealProcess，MarylandStateDepartmentofAssessmentandTaxation.