前期策劃房地產(chǎn)市場(chǎng)分析論文
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一、宏觀經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響分析
1.政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析。在當(dāng)前世界各國(guó)的經(jīng)濟(jì)體制當(dāng)中，不管是市場(chǎng)還是政府部門占據(jù)主導(dǎo)地位，其都沾有混合經(jīng)濟(jì)的色彩。世界很多國(guó)家都是以市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作為主導(dǎo)，當(dāng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)失效之后，政府部門會(huì)通過(guò)宏觀調(diào)控的手段，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行一定程度上的調(diào)節(jié)，促使其回歸正常發(fā)展。政府部門在市場(chǎng)干預(yù)時(shí)，其干預(yù)的程度與市場(chǎng)的發(fā)育程度相關(guān)。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展起步較晚，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不夠完善，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了比較明顯的波動(dòng)，例如在市場(chǎng)運(yùn)行過(guò)程中，存在著很多不規(guī)范的行為。對(duì)此，政府會(huì)通過(guò)政治、法律、經(jīng)濟(jì)等各方面的手段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)節(jié)，保證市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的良好運(yùn)行。
2.景氣周期對(duì)房地產(chǎn)影響分析。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行過(guò)程中，存在著大量的周期循環(huán)，上到國(guó)家經(jīng)濟(jì)，下到私營(yíng)企業(yè)，都有很多循環(huán)。由于房地產(chǎn)的投資數(shù)額很大，循環(huán)周期也很長(zhǎng)，所以其過(guò)程中也存在著很多的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)掌握最新的市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，對(duì)市場(chǎng)環(huán)境保持高度的敏感，才能有效的避免風(fēng)險(xiǎn)，提高收益。當(dāng)消費(fèi)市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)變的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)抓住機(jī)會(huì)，才能在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下贏得先機(jī)。
1.消費(fèi)行為描述分析。房地產(chǎn)消費(fèi)者購(gòu)買行為描述可以將其簡(jiǎn)單的描述為5W和1H，其中5W分別表示為：誰(shuí)來(lái)買房子，什么地方買房地產(chǎn)，為什么買房地產(chǎn)，買什么樣的房地產(chǎn)以及什么時(shí)候買房地產(chǎn)。1H表示為：通過(guò)何種方式購(gòu)買房地產(chǎn)。
2.對(duì)消費(fèi)行為過(guò)程的分析。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)當(dāng)中，消費(fèi)者在決定購(gòu)買時(shí)所進(jìn)行的不只是單獨(dú)的行為，而是一連串具有關(guān)聯(lián)的行為。消費(fèi)者在選擇購(gòu)買房地產(chǎn)時(shí)，往往會(huì)首先進(jìn)行認(rèn)知、評(píng)價(jià)、評(píng)價(jià)、決策，然后才能確定購(gòu)買。在認(rèn)知過(guò)程中，消費(fèi)者可能產(chǎn)生的后續(xù)購(gòu)買行為都是以購(gòu)買動(dòng)機(jī)為基礎(chǔ)的。因此想辦法激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買動(dòng)機(jī)，是十分重要的。對(duì)此，房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行前期策劃的時(shí)候，要細(xì)致的分析和探討消費(fèi)者的實(shí)際需求，如何充分的引起消費(fèi)者的購(gòu)買興趣，激發(fā)其購(gòu)買動(dòng)機(jī)。
三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析以及相應(yīng)預(yù)測(cè)
1.房地產(chǎn)預(yù)測(cè)的含義和內(nèi)容。推測(cè)和預(yù)見可能發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的不確定因素的發(fā)展趨勢(shì)，從而做出正確的應(yīng)對(duì)方針，是房地產(chǎn)預(yù)測(cè)的真正含義和實(shí)際作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)包括了市場(chǎng)的需求預(yù)測(cè)、購(gòu)買力預(yù)測(cè)、市場(chǎng)供給預(yù)測(cè)、價(jià)格變動(dòng)預(yù)測(cè)、產(chǎn)品市場(chǎng)占有率預(yù)測(cè)、社會(huì)效益預(yù)測(cè)以及經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)。針對(duì)房地產(chǎn)前期策劃和市場(chǎng)調(diào)查，應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的承載量和政府提供數(shù)據(jù)進(jìn)行分析和比較，以此作為房地產(chǎn)企業(yè)決策的依據(jù)。
2.房地產(chǎn)預(yù)測(cè)方法。市場(chǎng)預(yù)測(cè)的方法主要對(duì)相應(yīng)的數(shù)據(jù)資料進(jìn)行掌握和了解，分析和研究擬定的預(yù)測(cè)目標(biāo)。在實(shí)際操作中，有很多不同的方法可以進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)，在不同的領(lǐng)域當(dāng)中，都存在著各自不同的預(yù)測(cè)方式。而同一種預(yù)測(cè)方法，有時(shí)也可以對(duì)不同的領(lǐng)域進(jìn)行預(yù)測(cè)。在對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的具體情況進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，會(huì)涉及到很多的問(wèn)題，其內(nèi)容也十分的復(fù)雜。要給予這些細(xì)節(jié)充分的重視，并從中獲取有用的信息。
3.影響房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)的因素。當(dāng)前，我國(guó)大多是的房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)預(yù)測(cè)的認(rèn)識(shí)程度不夠，僅僅只進(jìn)行了表面數(shù)據(jù)資料的分析和研究，沒(méi)有準(zhǔn)確的進(jìn)行市場(chǎng)定位和目標(biāo)客戶群劃分。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響因素很多，常常以房地產(chǎn)的需求量作為標(biāo)準(zhǔn)，并通過(guò)這種標(biāo)準(zhǔn)對(duì)房地產(chǎn)的銷售面積和居住水平進(jìn)行預(yù)測(cè)。無(wú)論是國(guó)外學(xué)者還是國(guó)內(nèi)學(xué)者都對(duì)此有所研究，但是其在研究過(guò)程中對(duì)于影響房地產(chǎn)的關(guān)鍵因素卻十分不足，甚至選取的關(guān)鍵因素出現(xiàn)偏差。由于我國(guó)和世界其它國(guó)家相比，市場(chǎng)的發(fā)展程度和具體情況都不盡相同，因此，對(duì)于能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生影響的因素也是多種多樣。國(guó)外的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展程度相對(duì)比較成熟，其消費(fèi)者的階梯形較為明顯。因此，對(duì)國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)產(chǎn)生影響的因素主要是租金方面的問(wèn)題。而在我國(guó)卻有所不同，由于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟度較低，國(guó)人的消費(fèi)觀念由于國(guó)外不同，因此，在對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，不能以租金作為主要因素來(lái)進(jìn)行。
四、結(jié)束語(yǔ)
隨著當(dāng)前世界經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，各國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的控制上存在著不同的情況。本文從房屋市場(chǎng)前期策劃階段，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)開展分析，希望能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)有更深層次認(rèn)識(shí)。文章主要針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)整，以及消費(fèi)者前期策劃階段的行為消費(fèi)模式，并對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)預(yù)測(cè)方法和預(yù)測(cè)過(guò)程中的問(wèn)題進(jìn)行研究，以此來(lái)實(shí)現(xiàn)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。
作者：徐仲文單位：廣東工業(yè)大學(xué)華立學(xué)院
