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一、設計階段成本控制現狀與存在問題

1.開發(fā)企業(yè)設計管理力量不足，設計階段成本控制難度大

設計階段成本控制和設計優(yōu)化方面的專業(yè)性較強，涉及規(guī)劃、建筑、結構、水電安裝、暖通空調、機電設備、智能化、市政配套、景觀綠化等多個專業(yè)工種，對開發(fā)企業(yè)從事設計管理和成本控制人員的專業(yè)知識要求較高，而多數中小型房地產企業(yè)設計的管理人員技術量不足，導致設計階段成本控制難以落到實處，只能依靠設計單位的自覺性去進行成本控制。

2.設計單位成本意識不強，成本控制積極性不高

由于設計費取決于工程總造價或建筑面積的大小，部分設計單位為追求利潤，出現盲目擴大規(guī)模，設計方案該優(yōu)化而不優(yōu)化等設計不合理現象。因缺乏設計階段成本控制激勵與監(jiān)督制約措施，多數設計人員成本意識不強，成本控制積極性不高，對設計方案、結構形式、裝修標準、材料設備選型等關鍵問題，更多地考慮在技術上的可行性和安全可靠性，而忽略了建設成本，設計單位過多地重視設計速度、技術和產值，對設計方案的經濟性重視普遍不足。設計人員的專業(yè)水平、責任心、成本節(jié)約意識等主、客觀因素，也是產生設計過于保守、錯、漏、碰、缺、加強開發(fā)項目粗等問題的主要原因，從而造成了材料浪費、設計粗劣和成本的增加。

3.設計深度不夠，設計變更過多導致成本失控

部分房地產項目因時間緊，房地產開發(fā)企業(yè)為了早日開工，盡快竣工，對規(guī)劃設計方案、擴初方案和施工圖設計審查不嚴、盲目要求設計單位趕圖，邊設計邊施工，導致設計不周，設計深度不夠，各專業(yè)圖紙之間相互矛盾，設計變更過多，造成施工困難、成本失控。

二、加強設計單位成本控制的主要措施

1.優(yōu)選設計單位，強化合同管理

在項目開發(fā)過程中，通過公開招標或邀請招標的方式，優(yōu)選能夠加強溝通、能主動為開發(fā)商設想、有責任感、講誠信、容易配合的設計單位。設計單位的選定客觀上就確定了項目的風格和主題。相同的項目、設計要求、規(guī)范，不同設計單位設計出來產品的風格和品質會相差非常大、其建筑效果、建筑布局、結構形式、使用功能、鋼材用量、混凝土含量、開間幾何尺寸、開發(fā)成本等都會有很大差異。在設計招標過程中，應合理確定設計費，綜合考慮設計階段成本控制、限額設計、優(yōu)化設計、節(jié)約造價的獎勵或處罰措施，充分調動設計單位加大成本控制力度的積極性。加強設計合同管理，將設計要求、設計周期、獎罰措施、服務配合、第三方設計優(yōu)化等具體要求寫入合同，做到有法可依。

2.重視設計方案比選，加強經濟技術分析

對一個建設項目而言，能夠滿足設計方案的要求很多，但各方案都具有各自的優(yōu)缺點，工程造價也相差較大，設計方案的優(yōu)選結果對工程成本影響比較明顯。在規(guī)劃設計方案優(yōu)選過程中，應綜合考慮小區(qū)基本功能、要求、設計構思的超前性、建筑平面布局的合理性以及建筑風格、交通組織等方面，合理安排住宅建筑、公共建筑、管網、道路及綠地的布局，確定合理的人口與建筑密度、房屋間距和層數，布置公共設施項目、規(guī)模及其服務半徑，以及水、電、熱、燃氣的供應等，對方案進行全方位技術經濟分析與比較，同時還得結合當時、當地的實際條件，選擇功能完善、技術先進、經濟合理的設計方案。對規(guī)劃方案、建筑、結構、水電安裝、暖通空調、機電設備、智能化、節(jié)能、裝飾、景觀綠化、市政配套、各類綜合管網設計等各階段，也都應進行多方案比選，從中選取技術先進、經濟合理的最佳方案。

3.加強圖紙會審，盡早發(fā)現圖紙中存在的問題

應充分認識設計交底、圖紙會審工作的重要性，積極采取事前控制方法，以求減少返工量損失，合理控制成本。對施工圖紙的細化質量越高、針對性越強，成本控制著力點就越準確，成本控制管理就越有效。開發(fā)單位、工程部門應共同對設計圖紙質量進行仔細復核與審查，對各專業(yè)間圖紙的矛盾盡早向設計單位提出修改建議，以免出現因返工而造成不必要的浪費；對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經濟性進行審核；項目開工前組織圖紙會審，盡早發(fā)現圖紙中存在的錯、漏、碰、缺之處，提高設計質量，減少設計變更，避免因設計考慮不周或失誤而帶來的經濟損失。

4.引進設計咨詢，加大設計優(yōu)化力度

房地產開發(fā)企業(yè)，應制定成本控制激勵措施，廣納諫言，鼓勵公司各部門專業(yè)技術人員提前充分參與設計優(yōu)化和全過程成本控制，共同參與規(guī)劃設計方案選優(yōu)、結構選型設計、基礎設計、參與材料、設備的經濟性評估，并提出設計優(yōu)化建議，公司可根據貢獻大小給予相應的經濟獎勵。同時，可積極引進第三方設計咨詢機構，利用設計咨詢公司的專業(yè)技術力量對各方案進行技術經濟分析、比較、論證、優(yōu)化，在滿足功能和不降低質量的前提下節(jié)約投資，降低成本。設計咨詢單位在設計優(yōu)化過程中，可重點審查技術經濟指標、多方案技術經濟比較，審查設計浪費和挖潛，從方案、建筑布局、地下室形式、戶型、結構選型、基礎形式、層高、水電安裝、智能化、節(jié)能、暖通設備、景觀綠化、市政配套、綜合管網、交通組織、設計參數、材質、規(guī)格、型號等多方面進行審查，杜絕設計造成的材料或設備設施浪費；對于可能影響重大質量安全和主要使用功能方面必須嚴格審查，防止因返工或設計變更過多等增加工程成本；注重設計的全過程優(yōu)化，從規(guī)劃設計方案開始就對設計全過程中進行優(yōu)化，與設計單位溝通交流，對設計上的每一個技術細節(jié)進行成本控制，做到應優(yōu)盡優(yōu)。設計階段的成本控制是房地產開發(fā)項目成本控制的重點，工程設計是否經濟、合理，直接影響到整個項目的成本控制和利潤，房產開發(fā)單位要合理地制定設計階段成本控制目標，加強成本控制管理，通過優(yōu)選設計單位、方案比選、施工圖細化、設計優(yōu)化等方法來控制各專業(yè)各階段的項目成本，在滿足建筑物的建筑效果、結構安全和使用功能的前提下，使設計更加合理、經濟，以降低成本，取得更大的經濟效益。

作者：陸國豪單位：無錫星海房地產開發(fā)有限公司