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一、固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例提高，促進(jìn)開(kāi)發(fā)商理性投資

2004年4月28日，國(guó)務(wù)院發(fā)出通知，決定適當(dāng)提高鋼鐵、電解鋁、水泥、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例。鋼鐵由25%及以上提高到40%及以上；水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)(不含經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目)均由20%及以上提高到35%及以上。

固定資產(chǎn)投資需求增長(zhǎng)一直是中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的主要拉動(dòng)力，但2004年一季度表現(xiàn)出明顯的過(guò)熱跡象。但就深圳本地房地產(chǎn)市場(chǎng)情況看，情況并非如此。規(guī)劃與國(guó)土資源局公布的數(shù)據(jù)顯示：今年第一季度，深圳市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資103.32億元，較去年同期增長(zhǎng)8.79%，增幅比去年同期回落了7.61個(gè)百分點(diǎn)，商品房施工面積為2036.88萬(wàn)平方米，比去年同期增加了1.83%；新開(kāi)工面積到324.11萬(wàn)平方米，比去年同期增加了9.07%，而商品房竣工面積為172.41萬(wàn)平方米，比去年同期減少了31.64%。

2004年第1季度，深圳市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積為173.17萬(wàn)平方米，批準(zhǔn)預(yù)售面積比實(shí)際銷(xiāo)售面積少41.72萬(wàn)平方米，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積比銷(xiāo)售面積少33.79萬(wàn)平方米，住宅新增供求比為0.82:1?？紤]到商品房空置以及房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)（二手樓）的銷(xiāo)售等實(shí)際情況，商品房市場(chǎng)供給量與需求量總體上繼續(xù)保持基本均衡的態(tài)勢(shì)。

深圳本地市場(chǎng)總體發(fā)展較為均衡，并沒(méi)有出現(xiàn)投資過(guò)熱的狀況，隨著該項(xiàng)政策的出臺(tái)，開(kāi)發(fā)商會(huì)更加謹(jǐn)慎地對(duì)待新開(kāi)發(fā)地項(xiàng)目，更好地控制項(xiàng)目資金運(yùn)用，擴(kuò)大融資渠道，合理利用資源，而對(duì)整體市場(chǎng)供應(yīng)不會(huì)產(chǎn)生多大的影響。

深圳地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了多次過(guò)熱之后，已經(jīng)逐漸趨于理性和成熟，各品牌發(fā)展商和中小發(fā)展商都在盡力避免地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象的產(chǎn)生，讓深圳地產(chǎn)走上穩(wěn)定發(fā)展的道路，也只有長(zhǎng)期穩(wěn)定地發(fā)展，才能使整個(gè)地產(chǎn)界保持良好的市場(chǎng)氛圍，使供需雙方共同努力，更加理性地推動(dòng)深圳地產(chǎn)繼續(xù)領(lǐng)跑中國(guó)地產(chǎn)界。

二、銀行存款準(zhǔn)備金率的提高，效力有限

經(jīng)過(guò)央行批準(zhǔn)，實(shí)行差別存款準(zhǔn)備金率制度，將資本充足率低于一定水平的金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率提高0.5個(gè)百分點(diǎn)，執(zhí)行7.5%的存款準(zhǔn)備金率。其他金融機(jī)構(gòu)仍執(zhí)行現(xiàn)行存款準(zhǔn)備金率，共計(jì)收縮可貸資金約1100多億元。

存款準(zhǔn)備金制度一向是央行調(diào)控貨幣市場(chǎng)的主要手段之一，其目的是防止貨幣信貸的過(guò)快增長(zhǎng)，在西方發(fā)達(dá)國(guó)家及金融自由度較高的地區(qū)運(yùn)用效果非常明顯。

相對(duì)的，在我國(guó)存款準(zhǔn)備金制度調(diào)控效果就沒(méi)有那么明顯了。

從宏觀面上看，這樣的存款準(zhǔn)備金調(diào)控意圖很難說(shuō)沒(méi)有，但也應(yīng)注意到，本次調(diào)整由于僅涉及到少量金融機(jī)構(gòu)，同時(shí)，它對(duì)于整個(gè)貨幣投放量的調(diào)控作用是有限的，因此，它的立足點(diǎn)，應(yīng)該還是更多地在于推進(jìn)商業(yè)銀行實(shí)行更為理性的經(jīng)營(yíng)行為、建立更為合理的治理機(jī)制。而這些，不僅僅對(duì)于股份制商業(yè)銀行，同時(shí)對(duì)股份制改造中的國(guó)有銀行以及民營(yíng)銀行，都具有極其重要的意義。

同時(shí)，這次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率不僅著眼于控制貨幣信貸的總量，還兼顧優(yōu)化了貨幣信貸的結(jié)構(gòu)，鼓勵(lì)銀行加大對(duì)農(nóng)業(yè)、中小企業(yè)等方面的貸款投放。

從微觀的資金面上看，金融機(jī)構(gòu)減少可用資金1100億元對(duì)資本市場(chǎng)資金面的影響有限。并且，由于各類(lèi)信托產(chǎn)品的出現(xiàn)及大量上市，在某種程度上緩解了開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金壓力，新的金融創(chuàng)新產(chǎn)品的出現(xiàn)也達(dá)到規(guī)避這一政策的效果。

再者，隨著CEPA的實(shí)施，多家香港銀行在深圳的業(yè)務(wù)近期有望展開(kāi)，大量香港及海外資金將進(jìn)入深圳金融市場(chǎng)，其中的部分會(huì)投向房地產(chǎn)領(lǐng)域，可以解決目前金融控制帶來(lái)的不利影響，同時(shí)將風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移到外資銀行。

【資料】金融機(jī)構(gòu)必須將存款的一部分繳存在中央銀行，這部分存款叫做存款準(zhǔn)備金；存款準(zhǔn)備金占金融機(jī)構(gòu)存款總額的比例則叫做存款準(zhǔn)備金率。

三、實(shí)施央行121文件，重在控制市場(chǎng)，減少投機(jī)，抑制高消費(fèi)

2003年6月13日，中國(guó)人民銀行發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121文件）。其中規(guī)定，如果借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款購(gòu)買(mǎi)第一套自住住房（高檔商品房、別墅除外），商業(yè)銀行按照中國(guó)人民銀行公布的個(gè)人住房貸款利率（不得浮動(dòng)）執(zhí)行；購(gòu)買(mǎi)高檔商品房、別墅、商業(yè)用房或第二套以上（含第二套）住房的，商業(yè)銀行按照中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次貸款利率執(zhí)行。

近期向銀行貸5年以上的款，第一套住房（不包括高檔商品房、別墅）的利率可按5.04%的貸款利率計(jì)息，而第二套住房的利率則將按照5.76%來(lái)執(zhí)行，第二套房的利率要比第一套房的利率高出約14.3%。

現(xiàn)階段，第二套住房及高檔住宅利率上漲的影響，具體有以下幾點(diǎn)：

1、增加普通家庭二次置業(yè)成本

不過(guò)，只要采取第二套住房以夫妻另一方名義貸款的方式，一般家庭都應(yīng)該能夠有效解決難題。這不過(guò)是一點(diǎn)小小的麻煩。

2、增加高檔住宅、豪宅、別墅置業(yè)成本

置業(yè)成本的增加會(huì)適度減小短期內(nèi)對(duì)高檔住宅的需求，但就目前市場(chǎng)情況看，真正的豪宅依然走俏，客戶(hù)對(duì)銀行貸款依賴(lài)較小，受影響程度不甚明顯。

3、投資客戶(hù)成本增加、門(mén)檻提高

對(duì)于投資住宅的散戶(hù)，由于主要靠租金抵月供，貸款利率的上升會(huì)直接增加投資成本，減小住宅出租收益，增加風(fēng)險(xiǎn)。因此，部分散戶(hù)會(huì)謹(jǐn)慎介入。

由于現(xiàn)階段個(gè)人住宅貸款還是屬于銀行業(yè)的優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，一般銀行還將繼續(xù)維持很大熱情，在適度變通的情況下，例如用多個(gè)身份證買(mǎi)房、團(tuán)購(gòu)等，銀行一般會(huì)適當(dāng)減低部分貸款利率，以挽留客戶(hù)。但隨著新一輪房地產(chǎn)低谷的預(yù)期到來(lái)，拖欠貸款、斷供的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)加大，銀行對(duì)投資型客戶(hù)的態(tài)度也會(huì)更加謹(jǐn)慎。

4、依賴(lài)銀行貸款程度高的中小開(kāi)發(fā)商影響較大

再結(jié)合固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例提高的政策，提高利率對(duì)于主要依賴(lài)銀行貸款運(yùn)作的開(kāi)發(fā)企業(yè)壓力加大。這一類(lèi)發(fā)展商對(duì)銀行貸款資金的依賴(lài)一般在80％以上，因此，多項(xiàng)金融控制措施的實(shí)施，將使其資金鏈運(yùn)作出現(xiàn)一定困難。

從2003年6月央行公布121文件后各地開(kāi)發(fā)企業(yè)的反映看，北京較為敏感，廣東則相對(duì)平靜。究其原因，與北京的政策導(dǎo)向型市場(chǎng)不同，廣東的市場(chǎng)導(dǎo)向型房地產(chǎn)市場(chǎng)較為規(guī)范和成熟，抗壓能力較高。

隨著新金融政策的逐步實(shí)施，部分中小開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)逐漸感到資金壓力，項(xiàng)目取得和開(kāi)發(fā)難度加大，后繼乏力。因此，部分企業(yè)會(huì)選擇退出，部分會(huì)選擇進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)或者與內(nèi)地開(kāi)發(fā)企業(yè)合作。在由廣東商學(xué)院經(jīng)濟(jì)系與國(guó)際貿(mào)易系于2002年暑假發(fā)動(dòng)的關(guān)于珠三角民營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況的調(diào)查的結(jié)果中，我發(fā)現(xiàn)，制約它們發(fā)展的最大的原因是融資問(wèn)題。而民營(yíng)企業(yè)，是我國(guó)私營(yíng)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，它的健康發(fā)展，將在促進(jìn)流通、滿(mǎn)足市場(chǎng)需求、緩解就業(yè)壓力、擴(kuò)大出口和增加國(guó)家水手等方面發(fā)揮積極的作用。就此，我想談一下民營(yíng)企業(yè)的融資問(wèn)題。

調(diào)查分析：融資，民營(yíng)企業(yè)發(fā)展的瓶頸

在這次調(diào)查中，總共收到有效問(wèn)卷197份，調(diào)查的對(duì)象遍及珠三角、廣州市東西兩翼和一些山區(qū)。其中，從地區(qū)分布來(lái)看，以珠三角地區(qū)的為主，占了65%；從行業(yè)分布來(lái)看，遍及機(jī)械、電子電器、化工、建筑材料、紡織、食品和輕工、商業(yè)、服務(wù)業(yè)等；從生產(chǎn)總值來(lái)看，從10萬(wàn)到5億以上都有。所以，這次調(diào)查的結(jié)果還是具有一定代表性的。

在這些企業(yè)當(dāng)中，他們的資金來(lái)源，自身積累占67%，股東追加和銀行借貸占11%，資本市場(chǎng)融資和民間借貸各占4%，利用外資占3%。從這里可以看到，將近80％的資金是來(lái)源于資本積累，而不是資本集中。我們知道，資本積累會(huì)使社會(huì)總資本擴(kuò)大，而社會(huì)總資本的擴(kuò)大是緩慢的。資本集中卻可以在短時(shí)間內(nèi)匯聚眾多資本。如果中國(guó)是一個(gè)封閉的、自給自足的市場(chǎng)，那么，這樣慢慢的積累也沒(méi)有什么問(wèn)題。問(wèn)題是，面臨入世，隨著大批航母式的外國(guó)資本將涌入中國(guó)市場(chǎng)，跟這些民營(yíng)企業(yè)爭(zhēng)肥奪利，民營(yíng)企業(yè)將面臨著史無(wú)前例的挑戰(zhàn)。要迎接挑戰(zhàn)，發(fā)展自身，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益是必然的事。因此，加快進(jìn)行資本集中是必然的事，否則將被淘汰。

現(xiàn)代企業(yè)的發(fā)展，離不開(kāi)信息化和專(zhuān)業(yè)化。我們不妨首先關(guān)察一下這兩方面的調(diào)查結(jié)果。

外國(guó)的企業(yè)基本上都已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了信息化，在交易方面很多都已經(jīng)實(shí)行電子商務(wù)。而在這次調(diào)查中，建立內(nèi)部網(wǎng)絡(luò)的企業(yè)只有40％，接入互聯(lián)網(wǎng)的只有43%，而進(jìn)行電子商務(wù)的只有89%，與外國(guó)的差距是顯而易見(jiàn)的。在對(duì)待信息化的態(tài)度方面，87%企業(yè)都已經(jīng)認(rèn)識(shí)到信息化的重要，但還是"結(jié)合實(shí)際情況推進(jìn)信息化的進(jìn)程"。這意味著，當(dāng)別人已經(jīng)通過(guò)利用電腦和網(wǎng)絡(luò)處理大量的文書(shū)工作，并進(jìn)行生意洽談，而節(jié)約了勞動(dòng)與成本并擴(kuò)大了銷(xiāo)售量時(shí)，我們的民營(yíng)企業(yè)還在為了處理文書(shū)工作和擴(kuò)大銷(xiāo)售量而不得不浪費(fèi)人力資源和資金。在所調(diào)查的企業(yè)中，只有一家是購(gòu)回大量的電腦、軟件、服務(wù)器進(jìn)行信息改造的，而且是一家大企業(yè)。這說(shuō)明了，除了技術(shù)與人才，制約著民營(yíng)企業(yè)進(jìn)行信息化改革的，就是資金缺乏。

在專(zhuān)業(yè)化方面，雖然只有不到18%的企業(yè)沒(méi)有專(zhuān)業(yè)化，但是，在選擇受到不同競(jìng)爭(zhēng)者壓力的時(shí)候，選項(xiàng)"本地民營(yíng)"高踞榜首，有61%的企業(yè)選擇了它。這說(shuō)明了在專(zhuān)業(yè)化的同時(shí)，并沒(méi)有形成差別競(jìng)爭(zhēng)，這些民營(yíng)企業(yè)如果不愿意來(lái)個(gè)魚(yú)死網(wǎng)破，就需要進(jìn)一步專(zhuān)業(yè)化。這需要技術(shù)革新的支持，否則，大家就只能生產(chǎn)同樣的產(chǎn)品，最終避免不了價(jià)格戰(zhàn)的命運(yùn)。而在技術(shù)創(chuàng)新的選項(xiàng)中，選"技術(shù)引進(jìn)"和"自行開(kāi)發(fā)"的占了絕大部分，。這些都需要大量的資金投入。

所以說(shuō)，融資問(wèn)題，已經(jīng)嚴(yán)重制約著民營(yíng)企業(yè)的發(fā)展。在資金來(lái)源的調(diào)查選項(xiàng)，銀行貸款、民間借貸、資本市場(chǎng)融資和利用外資似乎還有擴(kuò)大的空間。但是，民間借貸所能籌集的資金不會(huì)很多，民營(yíng)企業(yè)利用外資的能力也有限度。根據(jù)工商銀行公布的2002年上半年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，廣東地區(qū)的各項(xiàng)存款余額為4086.40億元，而各項(xiàng)貸款的余額為2763.24億元，似乎尚有許多貸款空間。但是，我國(guó)《銀行法》規(guī)定，在貸款是如不能提供足夠的抵押、質(zhì)押或擔(dān)保是不行的。而在進(jìn)行低壓借貸是，銀行所承認(rèn)的抵押品只有土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)。而這些民營(yíng)企業(yè)，不是缺乏不動(dòng)產(chǎn)就是缺乏擔(dān)保。所以，實(shí)際上它們是很難得到銀行的貸款的。至于資本市場(chǎng)融資一途，現(xiàn)在的金融市場(chǎng)基本上還沒(méi)有對(duì)民營(yíng)企業(yè)提供專(zhuān)業(yè)服務(wù)，股市的上市規(guī)定更限制了民營(yíng)企業(yè)的上市集資。但是，如果我們進(jìn)行一些改造或創(chuàng)新的話(huà)，在資本市場(chǎng)融資和向銀行借貸還是行得通的。

建議一：建立信用地方擔(dān)保體系

調(diào)查的結(jié)果顯示，企業(yè)面臨的融資障礙，最大的是缺少擔(dān)保機(jī)構(gòu)，其他依次是銀行歧視、自身信用不足、和法律法規(guī)歧視。針對(duì)這些問(wèn)題（法律法規(guī)是無(wú)法說(shuō)變就變的，所以我放棄這方面的思考），我們可以構(gòu)思一些解決的方法。