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編者按：本論文主要從物業(yè)維修基金的現(xiàn)狀；解決物業(yè)維修基金管理存在的問題對策等進(jìn)行講述，包括了關(guān)于維修基金的繳交、維修基金的管理現(xiàn)狀問題、亂用維修基金問題、確保開發(fā)商及施工單位履行品房保修義務(wù)、為了防止開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中合謀侵吞挪用、不正確使用物業(yè)維修基金等，具體資料請見：

論文關(guān)鍵詞：物業(yè)維修基金保值增值

論文摘要：目前，隨著住房制度改革的不斷深化，住房商品化已經(jīng)深入人心。同時，越來越多的商品房公共部位、設(shè)施設(shè)備的維修問題逐漸顯現(xiàn)出來，而此項工作的好壞會直接影響房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展乃至影響社會安定，本文通過對房屋維修基金目前的現(xiàn)狀及存在主要問題的闡述，進(jìn)行問題剖，來解決房屋維修基金目前出現(xiàn)的重點(diǎn)問題。

物業(yè)維修基金是指法律規(guī)定由業(yè)主交納的，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造的資金。它對于保障房屋的安全使用，維持與提高其使用功能，確保物業(yè)的保值增值等均有極其重要的意義。

一、物業(yè)維修基金的現(xiàn)狀

在我國，物業(yè)維修基金在繳納使用管理方面都都有一定的規(guī)定，但是卻也由此產(chǎn)生一系列問題，只有在充分了解住房維修基金現(xiàn)狀下，才能夠有效地提出解決問題的方法。目前我國物業(yè)維修基金現(xiàn)狀從幾個方面看：

（一）關(guān)于維修基金的繳交。

1.維修基金繳納人?！段飿I(yè)管理條例》（以下簡稱《條例》）第五十四條明確規(guī)定：“住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項維修資金?！憋@然，繳交主體是業(yè)主，這是由專項維修資金的性質(zhì)決定的?！稐l例》明確了“專項維修資金屬業(yè)主所有，專項用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造，不得挪作他用?！睒I(yè)主購買了房屋在依法擁有房屋所有權(quán)的同時，也擁有了物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新、改造責(zé)任，這部分資金的支出應(yīng)由購房業(yè)主承擔(dān)，而不應(yīng)由已售房屋的開發(fā)商承擔(dān)。

2.維修基金繳納時間。從道理上講，專項維修資金可以采用一次性交納，也可采用隨物業(yè)管理費(fèi)用按月收取專戶儲存，或需要維修、更新、改造時向業(yè)主隨時收取的做法，這些做法分別在不同國家實(shí)行。但考慮到目前我國法制不夠健全，業(yè)主責(zé)任意識尚不到位，在一些地方物業(yè)管理收費(fèi)拖欠現(xiàn)象還嚴(yán)重存在等因素，目前我國專項維修資金的制度設(shè)計宜采用主要在購房時一次性交納，待物業(yè)使用到一定年限，維修資金不夠使用時再向業(yè)主續(xù)籌。

3.維修資金繳納數(shù)量。收取維修基金時主要應(yīng)考慮在一般情況下，物業(yè)使用到一定年限內(nèi)所需的資金量，可考慮按購房款的2～3％，或物業(yè)單體建安造價的一定比例。比較來看，按建安造價一定比例較為科學(xué)，但鑒于建安造價基數(shù)較購房款小得多，若采用建安造價為基數(shù)，則應(yīng)適當(dāng)提高交納比例。此外，還可以在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)同意后，將利用共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營的所得收益主要用于補(bǔ)充專項維修資金，以減輕今后續(xù)籌資金的壓力。

（二）維修基金的管理現(xiàn)狀問題。在收取維修基金時候，通常都是在辦理入住手續(xù)時，開發(fā)公司強(qiáng)制代收房屋維修基金，辦理產(chǎn)權(quán)和繳納維修基金捆綁式辦法，這種往往容易造成房屋維修基金流失或被挪用，使業(yè)主的權(quán)利得不到有效保障。這樣一筆數(shù)額較大的資金放在開發(fā)商的手里，安全性讓人擔(dān)心是可以想象的。開發(fā)商可以利用職權(quán)容易侵占房屋維修基金。而在管理維修基金時，雖然法規(guī)明確規(guī)定由業(yè)主大會行使監(jiān)督權(quán)，但對如何監(jiān)督卻沒有明確的說法。從客觀條件上，造成某些業(yè)主委員會成員鉆法律的空子，挪用甚至貪污數(shù)額巨大的房屋維修基金。更有甚者，一些開發(fā)商往往成立項目開發(fā)公司，一旦項目開發(fā)銷售完后，項目公司也就不存在，業(yè)主所交的維修基金也就無法追繳。個別管理公司將維修基金據(jù)為已有；有的管理公司濫用維修基金，把本屬于管理費(fèi)支出的設(shè)備設(shè)施的日常運(yùn)行養(yǎng)護(hù)費(fèi)用在維修基金里開支；要么盲目企求設(shè)備的更新，加大業(yè)主負(fù)擔(dān)。

有的地方規(guī)定維修基金的使用必經(jīng)過業(yè)主大會批準(zhǔn)，但由于業(yè)主大會召開難或業(yè)主大會不批準(zhǔn)，導(dǎo)致該修的房屋或設(shè)備問題無法解決，影響業(yè)主的居住和物業(yè)安全使用。也有地方規(guī)定，當(dāng)物業(yè)公共地方或公用設(shè)備設(shè)施發(fā)生維修、更新時，使用的能是維修基金的增值部分，由于銀行利息很低，維修基金增值太少，一方面大量維修基金閑置浪費(fèi)，另方面業(yè)主又不愿再交維修基金。自維修基金上繳之后，單個業(yè)主就失去了維修基金的處分權(quán)，有些業(yè)主于是抱著“各人自掃門前雪，莫管他人瓦上霜”的心態(tài)對維修小區(qū)共同部位共用設(shè)施的事不大關(guān)心，不愿參與。這就導(dǎo)致了有的業(yè)主不交物業(yè)維修基金，維修基金使用方案無法通過，許多小區(qū)的維修基金自繳交之后多年閑置不用等情況。

（三）亂用維修基金問題。開發(fā)商在前期物業(yè)管理合同中往往把日常維護(hù)保養(yǎng)和維修不分，把理應(yīng)由物業(yè)管理企業(yè)管理費(fèi)用承擔(dān)的開支轉(zhuǎn)嫁給維修基金支出；前期物業(yè)管理合同也不區(qū)分保修期內(nèi)和保修期滿后的維修責(zé)任，一概統(tǒng)統(tǒng)由業(yè)主用維修基金負(fù)擔(dān)。另外，有的開發(fā)商在前期物業(yè)管理期間，不交自己尚未出售的商品房的物業(yè)管理

費(fèi)和物業(yè)維修基金，損害小區(qū)業(yè)主的利益。

二、解決物業(yè)維修基金管理存在的問題對策

要有效解決上述問題，筆者認(rèn)為應(yīng)對從以下幾個方面展開：

第一，確保開發(fā)商及施工單位履行品房保修義務(wù)。應(yīng)制定商品房建設(shè)質(zhì)量管理法律的實(shí)施細(xì)則，明確落實(shí)開發(fā)商在物業(yè)保修期內(nèi)的維修責(zé)任。比如，由其為所建物業(yè)小區(qū)內(nèi)的商品房建立維修基金或根據(jù)不同共用部位共用設(shè)施投保不同期限的物業(yè)財產(chǎn)保險。

第二，為了防止開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理中合謀侵吞挪用、不正確使用物業(yè)維修基金，切實(shí)維護(hù)業(yè)主的維修基金處分權(quán)，應(yīng)在立法中要求，每一筆維修基金的使用計劃都要在小區(qū)內(nèi)公示，得到多數(shù)相關(guān)業(yè)主書面簽名同意后方能實(shí)施，對于額度較大或較為頻繁的維修計劃，還要經(jīng)相當(dāng)資質(zhì)的評估中介機(jī)構(gòu)評估鑒定結(jié)論。

第三，要在法律上明確規(guī)定建設(shè)單位承擔(dān)保修期內(nèi)的保修義務(wù)的方式、違約責(zé)任，可以說是目前物業(yè)維修管理中的一個極大的問題。先負(fù)擔(dān)保修義務(wù)，后規(guī)定維修基金。立法應(yīng)明確規(guī)定開發(fā)商與前期物業(yè)管理企業(yè)之間在管理使用維修基金上的連帶保證責(zé)任，以防開發(fā)商解散后，前期物業(yè)管理企業(yè)推諉塞責(zé)。

第四、當(dāng)維修基金數(shù)額巨大時，要爭取產(chǎn)生最大的增值效益，閑置時，可用于購買國債和其它法律法規(guī)允許的投資渠道，維修基金利息凈收益轉(zhuǎn)作維修基金滾存使用和管理。爭取最大限度的使維修基金達(dá)到保值增值的效果，防止閑置。普通管理機(jī)構(gòu)很難達(dá)到，那么可以委托管理公司管理?，F(xiàn)階段我國的投資渠道主要有以下幾種：股票、債券、投資房地產(chǎn)、直接貸款、進(jìn)行國際投資。進(jìn)行資本運(yùn)作時要符合下面要求：安全性高，風(fēng)險性為零；流動性強(qiáng)，可隨時變現(xiàn)，方便資金的靈活使用；收益率較高等。

通過對維修基金的問題及原因進(jìn)行分析，盡量最大限度發(fā)揮維修基金最初的目的，讓人們更加了解維修基金存在的好處和價值，加強(qiáng)物業(yè)管理企業(yè)自律的和政策法規(guī)的進(jìn)一步完善，使物業(yè)管理這個朝陽產(chǎn)業(yè)被多數(shù)人認(rèn)知，不斷成熟和壯大。