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一、實(shí)質(zhì)與核心：為金融機(jī)構(gòu)開辟融資渠道

在金融機(jī)構(gòu)的各項(xiàng)資產(chǎn)中，住房抵押貸款幾乎是一項(xiàng)期限最長的契約，短者三五年，長則二三十年。如果資產(chǎn)大量滯留、積壓在這項(xiàng)長期性的住房抵押貸款上，金融機(jī)構(gòu)勢必陷入流動(dòng)性不足的困境。按照傳統(tǒng)的理論，金融機(jī)構(gòu)克服流動(dòng)性不足可以選擇資產(chǎn)管理方法或者負(fù)債管理方法。但是，隨著金融業(yè)務(wù)的拓展和金融市場的深化，傳統(tǒng)的資產(chǎn)流動(dòng)性管理方式對于期限很長的住房抵押貸款的適用性已經(jīng)大大降低了，金融機(jī)構(gòu)"短期負(fù)債支持長期資產(chǎn)"這種不對稱的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)使得住房抵押貸款的一級市場面臨著許多難以克服的困境。特別明顯的是，由于流動(dòng)性不足，貸款周轉(zhuǎn)緩慢，金融機(jī)構(gòu)沒有更多的穩(wěn)定的資金用于新的住房抵押貸款的發(fā)放，從而造成一部分潛在的住房抵押貸款需求不能得到滿足。在這種背景下，住房抵押貸款證券化初步提出并付諸實(shí)施。

住房抵押貸款證券化是集合一系列用途、質(zhì)量、償還期限相同或相近。并可以產(chǎn)生大規(guī)模穩(wěn)定的現(xiàn)金流的住房抵押貸款，對其進(jìn)行組合包裝后，以其為標(biāo)的資產(chǎn)發(fā)行證券進(jìn)行融資的過程。一般而言，證券的購買者是銀行、儲蓄協(xié)會、人壽保險(xiǎn)公司和養(yǎng)老基金。這種證券化的信貸具有批量大、標(biāo)準(zhǔn)化、專業(yè)化、流動(dòng)性強(qiáng)等優(yōu)點(diǎn)。

與傳統(tǒng)的間接融資相比，這無疑是一種新型的融資方式。其"新穎"之處在于，在對住房抵押貸款按照不同的期限、不同的利率、不同的種類等進(jìn)行分解的基礎(chǔ)上，將住房抵押貸款進(jìn)行重新組合和給予重新定價(jià)，并以此為基礎(chǔ)發(fā)行具有不同風(fēng)險(xiǎn)和收益特征的"結(jié)構(gòu)性信貸證券"，最終達(dá)到提高金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)質(zhì)量和信用等級、分散信貸風(fēng)險(xiǎn)、增強(qiáng)信貸資產(chǎn)的流動(dòng)性的目的。

很顯然，住房抵押貸款證券化為住房抵押貸款的發(fā)放者--金融機(jī)構(gòu)提供了一條新的融資渠道，為已經(jīng)發(fā)放的住房抵押貸款提供了一個(gè)交易和流通的場所。這一融資制度安排更便于金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行流動(dòng)性和資產(chǎn)負(fù)債管理，就像公司債券和公司股票一樣，當(dāng)其持有者需要變現(xiàn)時(shí)，就可以通過二級市場來實(shí)現(xiàn)。無論對哪一類資產(chǎn)，二級市場最原始、最基本的功能就在于提高該類資產(chǎn)的流動(dòng)性，住房抵押貸款證券化也不例外。發(fā)放住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)將抵押貸款銷售給二級市場的中介機(jī)構(gòu)，將長期的住房抵押貸款資產(chǎn)變現(xiàn)成了具有高流動(dòng)性的現(xiàn)金資產(chǎn)，從而為其發(fā)放新的住房抵押貸款提供了可能。

二、金融機(jī)構(gòu)：要求不迫切

無論是從理論上分析，還是從實(shí)踐的結(jié)果來看，推行住房抵押貸款證券化都是有益的、必要的。而其中最大的受益者是住房抵押貸款證券化的發(fā)起者－－金融中介機(jī)構(gòu)。

三、分散和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)

金融機(jī)構(gòu)發(fā)放住房抵押貸款，通常會面臨各式各樣的風(fēng)險(xiǎn)，如利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、拖欠違約風(fēng)險(xiǎn)、地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)及通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)等，在通常情況下，發(fā)放住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)往往要單獨(dú)承擔(dān)所有這些風(fēng)險(xiǎn)。通過住房抵押貸款證券化方式，金融機(jī)構(gòu)將住房抵押貸款資產(chǎn)出售給特別目的公司，并且把一份住房抵押貸款合同細(xì)分為若干份抵押證券，然后由住房抵押貸款證券的最終投資者持有，這就在很大程度上分散和轉(zhuǎn)移了存在于住房抵押貸款中的各種風(fēng)險(xiǎn)。

四、實(shí)現(xiàn)低成本融資

金融機(jī)構(gòu)把住房抵押貸款分離出來并將它們用作證券發(fā)行的擔(dān)保品，并通過"信用增強(qiáng)"發(fā)行有保障的資產(chǎn)證券，從而獲得充裕的低成本資金。

五、改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)

從事長期住房抵押信貸的金融機(jī)構(gòu)，常常因資產(chǎn)的流動(dòng)性差，不能將資產(chǎn)隨意變現(xiàn)，而承受資產(chǎn)／負(fù)債不匹配的風(fēng)險(xiǎn)；或者由于住房抵押貸款較大的提前償付的風(fēng)險(xiǎn)，因而很難建立一種與這種不確定性資產(chǎn)的現(xiàn)金流量結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。在這種種情形之下，如果計(jì)劃中的還貸現(xiàn)金流突然改變，金融機(jī)構(gòu)就會因很難在短期內(nèi)對負(fù)債結(jié)構(gòu)做出相應(yīng)的調(diào)整而蒙受損失。而通過轉(zhuǎn)移提前償付風(fēng)險(xiǎn)和提高資產(chǎn)的流動(dòng)性，住房抵押貸款證券化就為金融機(jī)構(gòu)調(diào)整、改善資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)，防范資產(chǎn)期限不匹配風(fēng)險(xiǎn)，提供了新的途徑和手段。

六、提高資本利用水平

金融機(jī)構(gòu)通過抵押貸款的證券化，不僅能得到現(xiàn)金收入，而且減少了長期貸款，有助于提高資本充足率和避免流動(dòng)性困境；另外，通過抵押貸款證券化，金融機(jī)構(gòu)可以減少對準(zhǔn)備金和資本的要求，提高資本金比例，從而有利于增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)的國際競爭力；住房抵押貸款證券化還使金融機(jī)構(gòu)從容地通過出售高風(fēng)險(xiǎn)性資產(chǎn)，來有效地降低資產(chǎn)結(jié)構(gòu)中風(fēng)險(xiǎn)資本的比率，提高資本杠桿效應(yīng)。這也意味著金融機(jī)構(gòu)可以減少獲得資本金的成本，以較少的資本獲得更大的收益。

除了金融機(jī)構(gòu)之外，投資者也能夠得到住房抵押貸款證券化的好處。由于采取了"破產(chǎn)隔離"和"信用增強(qiáng)"等措施，住房抵押貸款證券化將缺乏流動(dòng)性的資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榱鲃?dòng)性較高、信用風(fēng)險(xiǎn)較低、收益較穩(wěn)定的證券，從而為投資者開辟了新的投資空間，投資者有了獲取更高收益的投資機(jī)會。

但是，在目前的條件下，推行住房抵押貸款證券化的緊迫性卻并不是十分強(qiáng)烈和突出。也就是說，現(xiàn)在金融機(jī)構(gòu)面臨的還不是流動(dòng)性不足的問題，還不是住房抵押貸款資金短缺的問題。只有在流動(dòng)性成為問題時(shí)，才有進(jìn)行證券化的迫切要求。前不久，中國建設(shè)銀行負(fù)責(zé)人就曾表示，中國建設(shè)銀行在切實(shí)防范風(fēng)險(xiǎn)的前提下，市場需要多少個(gè)人住房貸款就發(fā)放多少，貸款規(guī)模不受限制，保證資金的充足供應(yīng)。這說明，金融機(jī)構(gòu)現(xiàn)在缺乏的不是資金，而是好的貸款項(xiàng)目，流動(dòng)性壓力對許多銀行而言都還不太大。這在一定程度上說明，金融機(jī)構(gòu)對于住房抵押貸款證券化還沒有迫切的要求。

七、目前實(shí)施此方案：缺乏基礎(chǔ)支撐

盡管我國住房抵押貸款證券化具有必要性和必然性，但證券化的"基礎(chǔ)"還極為脆弱。

住房抵押貸款證券化需要具備一些最基本的市場條件和制度條件：一是龐大的住房抵押貸款存量；二是要建立兩類市場中介組織，第一類是收購銀行已經(jīng)創(chuàng)造的住房抵押貸款，并建立抵押總庫，然后將抵押總庫中的抵押貸款細(xì)分為標(biāo)準(zhǔn)化的合約，這類中介組織應(yīng)有穩(wěn)定的長期資金來源；第二類中介機(jī)構(gòu)為承銷或代銷抵押總庫中的抵押證券，這即通常所說的券商；三是有大量的潛在購買者即最終投資者；四是完善的制度及法律環(huán)境等。但是，我國的現(xiàn)實(shí)還有相當(dāng)大的差距。

第一，住房抵押貸款規(guī)模太小，一級市場發(fā)育嚴(yán)重不足。

截止到1999年末，四家國有商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額為1260億元，比年初增加了746億元，增幅達(dá)145％，個(gè)人住房貸款余額占各項(xiàng)貸款余額的比重為2％，占GDP的比重為1．5％。從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)的情況來看，1999年底，住房抵押貸款余額占GDP的比重，英國為56％、美國為54％、日本為33％、香港地區(qū)為31％、馬來西亞為23％、韓國為14％、泰國為13％、菲律賓為11％、印度尼西亞為5％。我國住房抵押貸款的規(guī)模之小可見一斑。沒有相當(dāng)規(guī)模的住房抵押貸款的積累，便難以形成具有相似條件、違約率及提前清償率的抵押貸款組群，從而也無從推行住房抵押貸款證券化。

更為嚴(yán)重的是，銀行發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款的操作還處于試驗(yàn)階段，缺乏經(jīng)驗(yàn)，沒有形成統(tǒng)一的貸款標(biāo)準(zhǔn)和貸款格式。由于住房抵押貸款在全國才剛剛起步，盡管人民銀行下發(fā)了統(tǒng)一的個(gè)人住房貸款辦法，但各地、各行之間的情況不同，在具體操作中還沒有形成全國統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的住房抵押貸款體系。從理論上說，貸款條件等的標(biāo)準(zhǔn)化是形成抵押貸款組群的前提，現(xiàn)在看來，貸款標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一仍需要相當(dāng)長的一段時(shí)間。

第二，缺乏大量、持續(xù)、穩(wěn)定的長期資金供給。

住房抵押貸款證券化作為一種融資方式，它需要有穩(wěn)定的資金來源或資金供給，也就是需要有比較穩(wěn)定的對于住房抵押貸款證券的需求，即該證券的投資者。從發(fā)達(dá)國家的情況來看，住房抵押貸款證券的最主要投資者（購買者）是機(jī)構(gòu)投資者，包括養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)公司、商業(yè)銀行、共同基金、外國投資者等，甚至可以說，住房抵押貸款證券市場在很大程度上是由機(jī)構(gòu)投資者支撐的，而不是分散的個(gè)人投資者。但是，在我國，機(jī)構(gòu)投資者的現(xiàn)狀卻不令人樂觀。

一方面，我國能夠參與各種證券投資的機(jī)構(gòu)投資者很少，尤其是類似于國外典型的機(jī)構(gòu)投資者的數(shù)量十分有限。另一方面，機(jī)構(gòu)投資者能夠真正用于投資的資金規(guī)模也很有限。無論是社會養(yǎng)老保險(xiǎn)基金，還是商業(yè)保險(xiǎn)公司，無論是商業(yè)銀行，還是作為典型的機(jī)構(gòu)投資者的投資基金，其成為住房抵押貸款證券的主要投資者都還有一個(gè)十分漫長的過程。在這種情形下，一種可能的情況仍然是個(gè)人投資者來支撐住房抵押貸款證券市場。然而，由于資產(chǎn)支撐證券的復(fù)雜性，個(gè)人投資者沒有能力對自己投資的證券進(jìn)行深入細(xì)致的分析，無法憑自己的專業(yè)知識對投資可能帶來的后果作出判斷，無法回避投資風(fēng)險(xiǎn)，無法進(jìn)行投資組合以自覺地防范風(fēng)險(xiǎn)，無法或沒有條件及時(shí)根據(jù)市場的變化而對自己的投資策略進(jìn)行科學(xué)的調(diào)整。因此，個(gè)人投資者不可能成為資產(chǎn)支撐證券的主要投資者。

第三，會計(jì)制度和稅收制度存在較大的障礙。

住房抵押貸款證券化交易涉及資產(chǎn)出售或融資為目的的不同程度的交易，能否妥善解決住房抵押貸款證券化過程所涉及的會計(jì)、稅收問題，是證券化能否成功的關(guān)鍵，它們直接關(guān)系到證券資產(chǎn)的合法性、盈利性和流動(dòng)性，也關(guān)系到每一參與者的利益。目前我國關(guān)于住房抵押貸款證券化的會計(jì)處理制度基本上是一片空白，而且由于缺乏統(tǒng)一的會計(jì)準(zhǔn)則，使得主管部門很難對證券化業(yè)務(wù)實(shí)行有效的監(jiān)控。由于資產(chǎn)（住房抵押貸款）支持證券交易的創(chuàng)新，傳統(tǒng)的會計(jì)方法已經(jīng)難以適應(yīng)日益復(fù)雜的金融環(huán)境，因此，迫切需要根據(jù)新的情況，制定一套較為完善的關(guān)于住房抵押貸款證券化的會計(jì)制度。在住房抵押貸款證券化過程中，還涉及到稅收制度方面的問題，主要包括資產(chǎn)銷售的稅收、特設(shè)載體的所得稅處理以及投資者的稅收等方面。制定合理的稅收政策，降低住房抵押貸款證券化的融資成本，對我國開展住房抵押貸款證券化將起到推動(dòng)作用。可以說，根據(jù)我國現(xiàn)行的會計(jì)和稅收法規(guī)，結(jié)合住房抵押貸款證券化本身的特性，制定相應(yīng)的會計(jì)和稅收制度是住房抵押貸款證券化過程中不可缺少的環(huán)節(jié)。

第四，缺乏被市場投資者所普遍接受和認(rèn)可的信用評級機(jī)構(gòu)。

資產(chǎn)支持證券的評級是投資者進(jìn)行投資選擇的重要依據(jù)，因此，信用評級機(jī)構(gòu)及相應(yīng)的信用評級規(guī)則體系在住房抵押貸款證券化的信用級別的構(gòu)造中發(fā)揮著極為重要的作用，甚至可以說，獨(dú)立、客觀的信用評級是住房抵押貸款證券化成敗的關(guān)鍵。證券評級機(jī)構(gòu)必須對被證券化的資產(chǎn)的信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行中立的、科學(xué)的、公正的評估，以便投資者能夠依據(jù)評級機(jī)構(gòu)出具的資信評級結(jié)果作出正確的投資決策。而我國的信用評級制度仍舊不完善，評級機(jī)構(gòu)的體制和組織形式不符合中立、規(guī)范的要求，評級機(jī)構(gòu)的運(yùn)作很不規(guī)范，信用評級透明度不高，沒有一個(gè)統(tǒng)一的評估標(biāo)準(zhǔn)，難以做到獨(dú)立、客觀、公正地評估，甚至可能為了推行證券化肆意美化資產(chǎn)，隨意提高其信用級別。缺乏被市場投資者所普遍接受和認(rèn)可的信用評級機(jī)構(gòu)，必然影響資產(chǎn)支持證券的市場接受程度。

除此之外，資產(chǎn)證券化是一項(xiàng)技術(shù)性強(qiáng)、專業(yè)化程度高、程序復(fù)雜的融資工具，它涉及到經(jīng)濟(jì)、法律等各個(gè)方面，因此，需要大量不但掌握法律、信用評級、會計(jì)、稅收方面的知識，而且掌握資產(chǎn)證券化方面的知識的復(fù)合型人才。而目前我國這方面的人才奇缺，這也成為我國資產(chǎn)證券化的一大障礙。

八、今后一段時(shí)期工作重點(diǎn)：創(chuàng)造條件打好基礎(chǔ)

到目前為止，我國還缺乏大規(guī)模開展住房抵押貸款證券化的基礎(chǔ)和條件。在這樣一個(gè)大背景下，我們不反對選擇某些金融業(yè)較為發(fā)達(dá)、信用基礎(chǔ)較好且住房抵押貸款有一定規(guī)模的大中城市進(jìn)行試點(diǎn)，為將來住房抵押貸款證券化的推廣積累經(jīng)驗(yàn)。在這個(gè)試點(diǎn)過程中，要注意克服兩種傾向：一是某些人或者某些地方政府帶有某種強(qiáng)烈的"政治動(dòng)機(jī)"的功利傾向，一心只想爭一個(gè)"全國第一"或者"全國率先"，以求在住房抵押貸款證券化的歷史上記下光輝的一筆，而不是真心實(shí)意地想推動(dòng)中國的住房抵押貸款證券化進(jìn)程；二是某些人或者某些地方政府帶有某種"圈錢"動(dòng)機(jī)的利益傾向，以住房抵押貸款證券化之名，行"圈錢"之實(shí)，不計(jì)成本，更不計(jì)后果，不是從"市場建設(shè)"、"制度建設(shè)"的角度去想去做，而僅僅是想拿到發(fā)行債券的權(quán)利，籌集一筆資金，尤其要防止有些地方為了地方利益推動(dòng)這種"圈錢"行為，政府行為過多的介入對于住房抵押貸款證券化恐怕是利少弊多。

我們主張?jiān)谀壳昂徒窈笠粋€(gè)時(shí)期內(nèi)，把注意力和重點(diǎn)放在為住房抵押貸款證券化的推行創(chuàng)造條件和打好基礎(chǔ)上。

第一，完善和發(fā)展住房抵押貸款市場（一級市場）。一方面要擴(kuò)大住房抵押貸款的規(guī)模，另一方面要完善住房抵押貸款市場的運(yùn)行機(jī)制。從目前的情況來看，不僅老百姓反映獲得住房抵押貸款難，而且銀行也反映進(jìn)行住房抵押貸款難。要解決這兩方面的"難"，一方面銀行在貸款期限、類型、利率等方面要有所變化，要更好地為消費(fèi)者服務(wù)；另一方面有必要成立住房抵押貸款擔(dān)保與保險(xiǎn)的專門機(jī)構(gòu)，負(fù)責(zé)向發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)?；虮ｋU(xiǎn)，統(tǒng)一抵押申請、抵押估價(jià)和抵押合同，并負(fù)責(zé)評定證券等級，使之標(biāo)準(zhǔn)化。

第二，加強(qiáng)有關(guān)的基礎(chǔ)工作尤其是立法工作。為了最終能在我國建立起住房抵押貸款證券化，從現(xiàn)在起就應(yīng)著手構(gòu)筑資產(chǎn)證券化所需要的法律框架并研究制訂有關(guān)的法規(guī)，除了基礎(chǔ)性法規(guī)外，還需要專業(yè)性的法律法規(guī)，以保障住房抵押貸款證券化的健康運(yùn)轉(zhuǎn)。此外，關(guān)于會計(jì)準(zhǔn)則的制定、稅務(wù)的處理以及境外融資的處理等等都需要制訂詳細(xì)的規(guī)章。

第三，進(jìn)一步規(guī)范發(fā)展我國的資產(chǎn)評估業(yè)和信用評級制度。到1999年底，我國已有資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)116家，證券評級機(jī)構(gòu)兩家。單從數(shù)量來看，資信評估機(jī)構(gòu)已經(jīng)不少，但缺乏質(zhì)量。從國外資信評級業(yè)的發(fā)展歷程來看，關(guān)鍵不在于資信評級機(jī)構(gòu)的多少，而在于其影響力的大小、可信度的高低。因此，當(dāng)務(wù)之急是著重培養(yǎng)幾家在國內(nèi)具有權(quán)威性的、在國際具有一定影響力的資信評級機(jī)構(gòu)。因此，有必要規(guī)范資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的行為，建立完善的資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)體系，采用科學(xué)的評級方法，甚至可以考慮加強(qiáng)國內(nèi)評級機(jī)構(gòu)與國際著名評級機(jī)構(gòu)的合作，引進(jìn)先進(jìn)的信用評級技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)，從而提高我國信用評級機(jī)構(gòu)的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平。

第四，注重建立一支強(qiáng)大的專業(yè)人才隊(duì)伍。住房抵押貸款證券化涉及金融、證券、房地產(chǎn)、評估、財(cái)務(wù)、稅務(wù)、法律等各個(gè)專業(yè)，需要大量的既有實(shí)踐操作技術(shù)和經(jīng)驗(yàn)、又有豐富的理論知識的專家。我們可以考慮從發(fā)達(dá)國家和地區(qū)引進(jìn)具備豐富理論知識和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的專家，同時(shí)加大對現(xiàn)有從業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)的力度。

第五，政府給予必要的支持和鼓勵(lì)。為使資產(chǎn)證券化服務(wù)于我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的長期發(fā)展，政府應(yīng)積極推動(dòng)，大力支持，制訂必要的優(yōu)惠政策和有關(guān)法律法規(guī)監(jiān)管體系，建立高效、規(guī)范、安全的市場體系與交易規(guī)則，吸引中外投資者參與。特別是要結(jié)合我國的國情并參照國際慣例制定相關(guān)法律、法規(guī)，包括市場準(zhǔn)入、市場退出、經(jīng)營范圍、業(yè)務(wù)品種、市場行為規(guī)則、服務(wù)對象、財(cái)務(wù)監(jiān)管、風(fēng)險(xiǎn)控制、監(jiān)管主體的職責(zé)與權(quán)利等。

第六，培育機(jī)構(gòu)投資者。機(jī)構(gòu)投資者在我國有很好的發(fā)展前景，在推動(dòng)住房抵押貸款證券化方面也能夠大有作為。因此，有必要在強(qiáng)化監(jiān)管的前提下對某些政策、法規(guī)作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，逐步向保險(xiǎn)資金、養(yǎng)老基金等機(jī)構(gòu)投資者開放資產(chǎn)證券化市場。比如，放寬保險(xiǎn)資金的運(yùn)用限制、允許保險(xiǎn)資金（特別是壽險(xiǎn)資金）進(jìn)入資產(chǎn)證券化市場，這對于資產(chǎn)證券化的順利推行無疑是一個(gè)強(qiáng)勁的需求推動(dòng)；向養(yǎng)老基金這類發(fā)展較快并具有一定規(guī)模的機(jī)構(gòu)投資者開放資產(chǎn)證券化市場，也是促進(jìn)資產(chǎn)證券化發(fā)展的明智選擇