前言：本站為你精心整理了法院拍賣(mài)問(wèn)題的司法分析范文，希望能為你的創(chuàng)作提供參考價(jià)值，我們的客服老師可以幫助你提供個(gè)性化的參考范文，歡迎咨詢(xún)。

司法拍賣(mài)的困惑與形成原因

（一）宏觀經(jīng)濟(jì)狀況整體影響，市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力整體下降

宏觀經(jīng)濟(jì)狀況的任何變動(dòng)，其影響最終都會(huì)體現(xiàn)在每個(gè)具體的市場(chǎng)主體上。2008年的經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃，信貸規(guī)模擴(kuò)大，很大程度上刺激了不少企業(yè)買(mǎi)田囤地的欲望。不乏盲目擴(kuò)張的企業(yè)主“吹大氣球”，具體項(xiàng)目都沒(méi)有規(guī)劃好的情況下，先拿地再說(shuō)，導(dǎo)致戰(zhàn)線拉長(zhǎng)，資金鏈普遍吃緊。去年以來(lái)，受?chē)?guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策和國(guó)際市場(chǎng)的持續(xù)低迷影響，銀行信貸收緊，企業(yè)融資困難，各地紛紛出現(xiàn)企業(yè)“倒閉潮”。即使尚能維持正常生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，其資金狀況也普遍吃緊，大多企業(yè)也只是固守老本，而無(wú)力再擴(kuò)展。法院對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的處置集中在土地使用權(quán)和房產(chǎn)上，前者購(gòu)買(mǎi)的主體往往是企業(yè)，后者很大部分是企業(yè)老板。這一群體的購(gòu)買(mǎi)力明顯下降，不可避免地會(huì)對(duì)法院司法拍賣(mài)尤其是不動(dòng)產(chǎn)的處置造成影響。反映在上述歷年數(shù)據(jù)中，不動(dòng)產(chǎn)的司法拍賣(mài)成交率逐年下降，能夠一定程度上說(shuō)明此問(wèn)題。在法院處置土地使用權(quán)和廠房的案例中，以前很多企業(yè)聞風(fēng)而動(dòng)，主動(dòng)到法院打聽(tīng)評(píng)估、拍賣(mài)事宜，而現(xiàn)在真正能夠拿出千萬(wàn)以上資金來(lái)購(gòu)置不動(dòng)產(chǎn)的企業(yè)是少之又少。

（二）政策層面影響顯著，抑制部分購(gòu)買(mǎi)力

1．國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控措施，各地房地產(chǎn)交易平淡，房?jī)r(jià)有所松動(dòng)，一定程度上影響了法院司法拍賣(mài)的實(shí)施。中國(guó)老百姓普遍的消費(fèi)心理是“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”，在房產(chǎn)價(jià)值呈上漲時(shí)，不管是出于投資也好還是“剛需”也好，紛紛出手；一旦有所下跌，大多數(shù)就持幣觀望了。2．對(duì)政策的解讀不夠，也影響了部分潛在買(mǎi)受人。作為宏觀調(diào)控的措施之一，很多地方對(duì)房產(chǎn)實(shí)施了“限購(gòu)令”，條件不符就不能過(guò)戶(hù)，這是典型的通過(guò)行政手段調(diào)節(jié)市場(chǎng)需求。老百姓普遍解讀為“一戶(hù)只能買(mǎi)一套房”了。事實(shí)上，司法強(qiáng)制拍賣(mài)房屋是一種典型的強(qiáng)制執(zhí)行措施，其目的在于將被查封、扣押的房產(chǎn)通過(guò)拍賣(mài)變現(xiàn)，用于清償債務(wù)，并不應(yīng)受限購(gòu)令這樣的行政政策的影響。然而在現(xiàn)實(shí)中，普通百姓不了解這個(gè)原則，并接相關(guān)的宣傳中也未對(duì)該問(wèn)題予以明確，確實(shí)影響了部分購(gòu)買(mǎi)力。3．司法拍賣(mài)房產(chǎn)無(wú)法使用公積金貸款，限制了部分潛在的買(mǎi)受人。目前情況來(lái)看，法院司法拍賣(mài)成交的房產(chǎn)，無(wú)法使用公積金貸款支付房款，而必須是一次性付清房款，這在一定程度上制約了部分潛在的購(gòu)房者。特別是一些“剛需”人群，考慮買(mǎi)房的首要條件就是能否使用公積金。前文所述的案例中，拍賣(mài)前來(lái)詢(xún)問(wèn)的人也有好幾個(gè)，但有幾個(gè)就是因?yàn)椴荒苁褂霉e金貸款、無(wú)法一次性購(gòu)房而放棄了。

（三）拍賣(mài)信息宣傳方式的匱乏，也成為制約因素之一

以本院委托拍賣(mài)為例，拍賣(mài)公司都為杭州、蕭山本地企業(yè)，其拍賣(mài)信息的公告都采用在《杭州日?qǐng)?bào)》、《蕭山日?qǐng)?bào)》兩家報(bào)刊。而《杭州日?qǐng)?bào)》、《蕭山日?qǐng)?bào)》系地區(qū)黨報(bào)，訂閱的單位或讀者群大多為黨團(tuán)、機(jī)關(guān)、學(xué)校、企業(yè)等。據(jù)了解，2012年《蕭山日?qǐng)?bào)》發(fā)行量6萬(wàn)份左右，其中90%被各級(jí)黨團(tuán)、機(jī)關(guān)、學(xué)校、各大中企業(yè)訂閱，只有10%由個(gè)人讀者訂閱。特別是農(nóng)村地區(qū)，讀者更是稀少。因此對(duì)拍賣(mài)物有需求者，沒(méi)有一個(gè)大眾的渠道獲取拍賣(mài)信息，是典型的信息不對(duì)稱(chēng)現(xiàn)象。在司法實(shí)踐中，因事先不知道拍賣(mài)信息而錯(cuò)過(guò)司法拍賣(mài)的情況時(shí)有發(fā)生。（四）較高的拍賣(mài)傭金，客觀上對(duì)拍賣(mài)的實(shí)施產(chǎn)生一定影響拍賣(mài)成交后，買(mǎi)受人需向組織實(shí)施拍賣(mài)的拍賣(mài)機(jī)構(gòu)支付一定的費(fèi)用，稱(chēng)作拍賣(mài)傭金。作為市場(chǎng)主體的拍賣(mài)公司，以盈利為目的，因此應(yīng)收取相應(yīng)費(fèi)用。在組織拍賣(mài)過(guò)程中，需產(chǎn)生相關(guān)費(fèi)用，如廣告宣傳、場(chǎng)地租賃等。根據(jù)《杭州市中級(jí)人民法院關(guān)于司法拍賣(mài)、變賣(mài)工作的規(guī)定》，拍賣(mài)成交價(jià)50萬(wàn)元以下的，收取傭金的比例不得超過(guò)5%；超過(guò)50萬(wàn)元至200萬(wàn)元部分，不得超過(guò)3%；超過(guò)200萬(wàn)元至500萬(wàn)元部分，不得超過(guò)2%；超過(guò)500萬(wàn)元至1000萬(wàn)元部分，不得超過(guò)1.5%；超過(guò)1000萬(wàn)元至2000萬(wàn)元部分，不得超過(guò)1%；超過(guò)2000萬(wàn)元至5000萬(wàn)元部分，不得超過(guò)0.8%；超過(guò)5000萬(wàn)元至1億元部分，不得超過(guò)0.5%；超過(guò)1億元部分，不得超過(guò)0.2%；對(duì)價(jià)值較大標(biāo)的物，收取傭金總額不得超過(guò)100萬(wàn)元。從規(guī)定的指導(dǎo)意義可以看出，規(guī)定最高擁金收取比例，是為了防止產(chǎn)生過(guò)高的交易費(fèi)用，從而阻礙交易的實(shí)現(xiàn)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，貨幣充足，交易者往往不大考慮這塊成本支出；但在經(jīng)濟(jì)周期不景氣時(shí)，過(guò)高的交易成本必然會(huì)影響交易的實(shí)現(xiàn)，司法拍賣(mài)也是如此。以本案為例，以三次拍賣(mài)保留價(jià)為參考，拍賣(mài)公司收取的傭金分別為66100元、58900元和58300元。也就是說(shuō)，買(mǎi)受人在一次性支付購(gòu)房款的同時(shí)，需額外再支付一筆數(shù)萬(wàn)元的交易傭金，這也可能成為制約拍賣(mài)成功的因素。

應(yīng)對(duì)目前狀況的建議和對(duì)策

（一）拓寬拍賣(mài)渠道

在當(dāng)下信息化全面發(fā)展的環(huán)境下，傳統(tǒng)的司法拍賣(mài)模式面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)，在某個(gè)特定場(chǎng)所舉行拍賣(mài)會(huì)的單一模式已不能完全適應(yīng)司法拍賣(mài)的需求。網(wǎng)路化、信息化的拍賣(mài)模式已成發(fā)展趨勢(shì)。我們可喜的看到，浙江省法院系統(tǒng)在全國(guó)率先“試水”，通過(guò)淘寶網(wǎng)這一巨大的銷(xiāo)售平臺(tái)，在淘寶網(wǎng)上專(zhuān)門(mén)開(kāi)辟司法拍賣(mài)板塊，取得了良好的效果。從目前試點(diǎn)情況來(lái)看，淘寶網(wǎng)上的拍賣(mài)模式取得了初步成功，拍賣(mài)的物品價(jià)格均溢價(jià)成交。尤其是11月份，蕭山法院通過(guò)淘寶網(wǎng)成功拍賣(mài)一套商品房，首創(chuàng)了不動(dòng)產(chǎn)的網(wǎng)上拍賣(mài)先例，更是引起了全國(guó)范圍的關(guān)注。不過(guò)目前的網(wǎng)上拍賣(mài)工作還處于試點(diǎn)狀態(tài)，還在經(jīng)受來(lái)自各方的質(zhì)疑和評(píng)論，特別是網(wǎng)上拍賣(mài)直接影響了拍賣(mài)機(jī)構(gòu)的權(quán)益，對(duì)網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)的資格提出了質(zhì)疑，這也是新形勢(shì)下法院司法拍賣(mài)要面對(duì)和解決的實(shí)際問(wèn)題。在此設(shè)想，在下一步的完善過(guò)程中，妥善地解決好網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)的司法資格問(wèn)題是當(dāng)務(wù)之急。同時(shí)，也可以在淘寶網(wǎng)上拍賣(mài)的有益嘗試下，進(jìn)一步拓展拍賣(mài)渠道，甚至可以建立專(zhuān)門(mén)的司法拍賣(mài)網(wǎng)，專(zhuān)門(mén)運(yùn)作司法拍賣(mài)。

（二）擴(kuò)大拍賣(mài)信息的傳播范圍

傳統(tǒng)拍賣(mài)中，拍賣(mài)機(jī)構(gòu)大多采用在當(dāng)?shù)貓?bào)紙上刊登公告的方式，拍賣(mài)信息。由于受眾面窄，地域性強(qiáng)，無(wú)法保障廣大的意向買(mǎi)家及時(shí)獲取信息，參與競(jìng)拍，客觀上限制了社會(huì)公眾更廣泛的知情權(quán)和參與權(quán)。這里可以考慮充分運(yùn)用網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，借助該平臺(tái)權(quán)威的司法拍賣(mài)信息，如借助淘寶網(wǎng)擁有的4億注冊(cè)客戶(hù)群和成熟的交易平臺(tái)，增強(qiáng)了拍賣(mài)信息傳播的廣度與深度，打破時(shí)空界限，營(yíng)造了良好的競(jìng)拍環(huán)境。同時(shí)，法院要加強(qiáng)對(duì)已經(jīng)建立的司法拍賣(mài)信息網(wǎng)站的建設(shè)和宣傳力度，力求將所有司法拍賣(mài)物全部上網(wǎng)公示，同時(shí)引導(dǎo)群眾能夠廣泛關(guān)注該網(wǎng)站的信息。同時(shí)，傳統(tǒng)的宣傳方式也不能丟：譬如在執(zhí)行標(biāo)的所在地張貼公告；在法院宣傳欄開(kāi)辟專(zhuān)門(mén)的司法拍賣(mài)信息欄；在法院門(mén)戶(hù)網(wǎng)站、內(nèi)網(wǎng)、論壇增設(shè)“執(zhí)行拍賣(mài)、變賣(mài)信息”欄目，篩選網(wǎng)絡(luò)拍賣(mài)涉訴標(biāo)的物，詳細(xì)標(biāo)明待處置不動(dòng)產(chǎn)所在地理位置、面積、相關(guān)配套物業(yè)等圖文信息，并鏈接至該院官方微博，定期拍賣(mài)公告；可在法院顯著位置，采用電子公告欄的方式，滾動(dòng)拍賣(mài)、變賣(mài)信息等等措施，都能在一定程度上起到擴(kuò)大宣傳效果的作用。這些措施，所實(shí)施的成本較低，而宣傳面都較廣。譬如，與在報(bào)紙上刊登公告數(shù)千元的費(fèi)用相比，在不動(dòng)產(chǎn)所在地張貼公告的費(fèi)用，幾乎可以忽略不計(jì)。

本文作者：譚忠良作者單位：浙江省杭州市蕭山區(qū)人民法院