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購買小產(chǎn)權(quán)房合同范文第1篇

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；保障性住房

[中圖分類號(hào)]F293.3[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1009-9646（2011）07-0030-02

一、引言

小產(chǎn)權(quán)房的大量涌現(xiàn)是現(xiàn)在政府著力解決的問題之一，與此同時(shí)，隨著我國房價(jià)飛漲，居民購買商品房的壓力越來越大,國家出面建立了多種類型的保障性住房作為普通商品住房的補(bǔ)充。然而，由于數(shù)量極其有限，保障性住房遠(yuǎn)不能滿足要求。結(jié)合小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房的現(xiàn)實(shí)特點(diǎn)，將不合法的小產(chǎn)權(quán)房通過轉(zhuǎn)化為保障性住房使其合法化是當(dāng)前解決兩者問題的出路之一。此種方法的可行性以及具體實(shí)施路徑則值得我們作進(jìn)一步的研究分析。

二、存量小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的總體思路

小產(chǎn)權(quán)房與保障性住房在房屋本身上并沒有本質(zhì)的區(qū)別，其區(qū)別主要在于土地性質(zhì)和購買人身份的不同。因此，在解決小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性房屋的問題時(shí)首先應(yīng)從以下兩個(gè)方面予以考慮：

1.土地權(quán)益問題的銜接

小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房最大的區(qū)別就在在于土地產(chǎn)權(quán)的不同。小產(chǎn)權(quán)房占用集體土地屬于集體用地，保障性住房由國家開發(fā)屬于國有土地。要想二者很好的銜接，必須對(duì)兩者的土地產(chǎn)權(quán)屬問題進(jìn)行規(guī)范?？蛇x擇的方法主要有兩個(gè)：一是將小產(chǎn)權(quán)房占用的集體用地通過征收等方式收歸國有以此將兩者的土地性質(zhì)予以統(tǒng)一。二是從法律的角度上認(rèn)可集體土地用作保障性住房的合法性。相比而言，后者雖然看起來程序簡(jiǎn)單，但會(huì)由此引發(fā)諸多問題，為今后農(nóng)村集體土地的管理和規(guī)范增添阻礙。因此，基于這種情況，為解決存量小產(chǎn)權(quán)房問題，我們只能視情況將符合條件的小產(chǎn)權(quán)房的土地予以征收變性，通過相應(yīng)的程序，政府回購房屋用于住房保障，最終讓其合法化。

2.購買人身份銜接

小產(chǎn)權(quán)房違法的本質(zhì)屬性還基于購買人的身份不符合現(xiàn)行法律規(guī)定。在探尋存量小產(chǎn)權(quán)房向保障性房屋轉(zhuǎn)化的路徑時(shí)，應(yīng)考慮該部分已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房人群的身份是否符合住房保障制度關(guān)于受保障對(duì)象條件的限定。原有的小產(chǎn)權(quán)房的購買人應(yīng)在一定程度上受到保護(hù)。在小產(chǎn)權(quán)住房向保障型住房轉(zhuǎn)換后，可對(duì)原購買者進(jìn)行身份認(rèn)證，對(duì)于符合申請(qǐng)保障性住房的人群政府應(yīng)協(xié)助其補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。對(duì)于條件不符合的人群可根據(jù)具體情況收取一定的差額費(fèi)用后為其補(bǔ)辦手續(xù)。

3.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的具體路徑

在小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化的具體步驟中，首先應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面排查清理工作。確定整理區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量、類型、租售情況等。選取其中符合相關(guān)條件的房屋進(jìn)行保障性轉(zhuǎn)換。篩選條件應(yīng)包括房屋區(qū)位、房屋類型、戶型、面積等因素。確定完擬收購房屋后，再根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房當(dāng)前不同的租售情況等進(jìn)行區(qū)分轉(zhuǎn)化。

(1)已出租小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化

在具體操作中，有大量的小產(chǎn)權(quán)房是以不同年限的租賃形式對(duì)外處理的。對(duì)于該類小產(chǎn)權(quán)房，可參考以下具體轉(zhuǎn)化步驟。

首先，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當(dāng)簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價(jià)格、修繕責(zé)任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。各地方政府應(yīng)該以此為根據(jù)進(jìn)行排查，確定將符合回購條件的房屋。

(2)已出售小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化

對(duì)于很多家庭來說，都是將小產(chǎn)權(quán)房一次性購買并且由村組或當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。但是，根據(jù)現(xiàn)行的相關(guān)法律，這類買賣合同由于土地權(quán)屬問題存在爭(zhēng)議而被認(rèn)定為無效合同。

根據(jù)對(duì)無效合同的處理辦法，交易失敗，房屋應(yīng)返還原所有者即集體經(jīng)濟(jì)組織。政府應(yīng)向收回房屋的集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行房屋回購，并納入保障性住房體系。原購買人此時(shí)可向政府再次購買該房屋，不過應(yīng)當(dāng)按比例補(bǔ)齊一定的土地使用價(jià)款。

若購買人符合申請(qǐng)購買經(jīng)濟(jì)適用房的條件應(yīng)按照經(jīng)濟(jì)適用房制度的相關(guān)規(guī)定享有權(quán)利及承擔(dān)義務(wù)，購買該房屋后今后不可再申請(qǐng)經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房。

4.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化過程中應(yīng)注意的問題

由于小產(chǎn)權(quán)房涉及到了多方的利益，其與保障性房之間的轉(zhuǎn)化也缺乏實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，所以在將小產(chǎn)權(quán)房收歸為保障性住房時(shí)應(yīng)該充分考慮各方因素，以免造成不可預(yù)期的問題，具體應(yīng)注意以下三點(diǎn)：

(1)做好全面普查工作，防止錯(cuò)漏

對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行全面普查是將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的基礎(chǔ)。在普查過程中應(yīng)該著重調(diào)查小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)位、住房條件、當(dāng)前租售狀態(tài)等情況，作為篩選歸入保障性住房房屋的依據(jù)。

(2)做好協(xié)調(diào)工作，避免激化矛盾

小產(chǎn)權(quán)房涉及了集體經(jīng)濟(jì)組織、購房者、政府等多個(gè)利益相關(guān)體，在回購、再出售的過程中一定要考慮到各方的利益，積極做好協(xié)調(diào)工作，避免引起不不要的矛盾。

(3)建立相關(guān)法律制度

當(dāng)前關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的法律幾乎是完全缺失的。在這樣的背景之下，我國應(yīng)加快相關(guān)法律政策的制定，使小產(chǎn)權(quán)房的回購工作有法可依，加強(qiáng)該項(xiàng)工作的規(guī)范性，同時(shí)明確相關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。

[1]陳伯庚.《怎樣看待小產(chǎn)權(quán)房》，《檢察風(fēng)云》，2007.

[2]李磊.《小產(chǎn)權(quán)房動(dòng)了誰的奶酪》，2007.

[3]楊卓.《基于權(quán)重效用模型的小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)界定主觀決策》.

[4]梁春程.《小產(chǎn)權(quán)房”的拆遷補(bǔ)償問題》，2009.

購買小產(chǎn)權(quán)房合同范文第2篇

2006年，張某的兒子準(zhǔn)備結(jié)婚，卻還沒有房子。趙某了解到這一情況后，便對(duì)張某說自己在某房地產(chǎn)公司有熟人，能夠拿到低于市場(chǎng)價(jià)很多的內(nèi)部指標(biāo)。張某聽后非常高興，便委托趙某幫自己買一套房子。張某先后分兩次交給趙某20.13萬元，以每平方米1650元的價(jià)格購買了一套100多平方米的房子。趙某卻對(duì)張某說，由于是內(nèi)部指標(biāo)，不能以張某的名字辦理房產(chǎn)證，而必須以內(nèi)部人員的名字辦理房產(chǎn)證后再過戶到張某的名下。

2006年8月，張某拿到了新房的鑰匙，并進(jìn)行了裝修。后來，趙某以辦理房產(chǎn)證需要交契稅為由，又從張某處拿走4500元。張某對(duì)新房子各個(gè)方面都很滿意，因此對(duì)趙某非常感激，便不好意思催辦房產(chǎn)證的事。盡管張某偶爾也問過幾次，趙某總是以各種理由推脫。

到了2008年6月，張某到房管局一問才知道，該房屋屬于城中村集體所建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”，無法辦理房產(chǎn)證。于是，張某找到趙某理論，趙某被迫承認(rèn)了該房屋為“小產(chǎn)權(quán)房”的事實(shí)，并說自己也是出于好意幫忙，并未從中得到任何好處，而且也確實(shí)無法辦理房產(chǎn)證，只能先這樣住著。

張某擔(dān)心自己的房屋權(quán)利將來得不到保障，要求趙某退還房款并賠償裝修費(fèi)58000元以及其他各項(xiàng)損失共計(jì)31萬元。趙某不同意，雙方發(fā)生糾紛，張某將趙某告上了法庭。

律師觀點(diǎn)：本案是一起由于“小產(chǎn)權(quán)房”無法辦理房產(chǎn)證而引起的糾紛。

所謂“小產(chǎn)權(quán)房”，是指在農(nóng)民集體土地上建設(shè)的房屋，未繳納土地出讓金等費(fèi)用，其產(chǎn)權(quán)證不是由國家房管部門頒發(fā)，而是由鄉(xiāng)政府或村集體頒發(fā)。這種產(chǎn)權(quán)證明不同于由城市房地產(chǎn)管理部門頒發(fā)的一般意義上的房產(chǎn)證，其產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)是農(nóng)民的宅基地使用權(quán)，因而無法以購房者的名字辦理房產(chǎn)證，也不能上市流通。

國務(wù)院曾以會(huì)議及通知等方式多次強(qiáng)調(diào)“城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)戶住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’，單位和個(gè)人不得非法租用、占用農(nóng)民集體土地搞房地產(chǎn)開發(fā)”。根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第六十三條的規(guī)定，除“符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)”等情況之外，“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。2007年，建設(shè)部《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》，明確要求“城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋”。

房屋產(chǎn)權(quán)本來不分大小，只有一種定義。但是，由于我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的管理體制，以及一些復(fù)雜的社會(huì)狀況，形成了社會(huì)上一些約定俗成的說法。這種俗稱的“小產(chǎn)權(quán)房”，實(shí)際上沒有真正的產(chǎn)權(quán)，其權(quán)利也得不到法律的保障。一旦出現(xiàn)糾紛，往往會(huì)給購房者造成較大的經(jīng)濟(jì)損失。

購買“小產(chǎn)權(quán)房”容易產(chǎn)生以下一些法律問題：首先是購房合同的問題。由于“小產(chǎn)權(quán)房”無法上市流通，購房者往往無法通過正常的渠道和方式進(jìn)行房屋的買賣，所以，很多購房者都沒有簽訂購房合同。有的雖然簽訂了購房合同，但發(fā)生糾紛以后，一旦查明該房屋屬于“小產(chǎn)權(quán)房”，這種合同一般也會(huì)被認(rèn)定為無效合同。其次，關(guān)于房屋使用權(quán)的問題。有的購房者出于居住使用的目的，認(rèn)為自己買房只是為了住，并沒有買賣房屋的想法，所以有沒有房產(chǎn)證對(duì)自己并不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。我們姑且不去考慮國家政策對(duì)小產(chǎn)權(quán)房使用權(quán)可能產(chǎn)生的影響，就目前的社會(huì)條件，由于房價(jià)的不斷上漲，個(gè)別賣房者出于獲取更大利益的考慮，往往將同一套房屋賣給幾個(gè)不同的購房者，一旦發(fā)生這種情況，購房者將無法保障自己的權(quán)益。也就是說，小產(chǎn)權(quán)房的使用權(quán)也是無法保障的。在法律實(shí)踐中，這種類型的案例也是大量存在的。第三，由于小產(chǎn)權(quán)房無法得到合法有效的權(quán)利憑證，其基于物權(quán)的一系列法定權(quán)利（如繼承、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓等）均無法得到有效的行使。

基于上述原因，購買“小產(chǎn)權(quán)房”的購房者在發(fā)生糾紛時(shí)往往處于非常被動(dòng)的地位，能夠得到的補(bǔ)償也僅僅是返還購房款。至于由此而產(chǎn)生的其他損失，往往因舉證困難而得不到支持。而且，購房者一般也不能以違約或侵權(quán)來要求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任或賠償責(zé)任。

購買小產(chǎn)權(quán)房合同范文第3篇

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念

“小產(chǎn)權(quán)房”并不是一個(gè)法律上的概念，它只是人們社會(huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。目前通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，亦稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府而不是由國家權(quán)威機(jī)關(guān)(房管部門)頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”其實(shí)就是“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“集體產(chǎn)權(quán)”，它并不真正構(gòu)成嚴(yán)格法律意義上的產(chǎn)權(quán)。小產(chǎn)權(quán)房實(shí)際就是一些農(nóng)村集體組織或者開發(fā)商打著“新農(nóng)村建設(shè)”等名義出售的、建筑在農(nóng)村集體上地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的“商品房”。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的有關(guān)規(guī)定，農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。因此小產(chǎn)權(quán)房得不到現(xiàn)有法律體系的支持是一個(gè)基本的事實(shí)。而小產(chǎn)權(quán)房與商品房巨大的價(jià)格落差，造就了其廣闊的市場(chǎng)需求，也是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。在現(xiàn)有的住房供應(yīng)體系下不能全面滿足人民群眾住房需求的情況下，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)應(yīng)該說是具有一定合理性的，

對(duì)政府有關(guān)管理職能部門來說小產(chǎn)權(quán)實(shí)上部分承擔(dān)了理應(yīng)由政府承擔(dān)的住房保障責(zé)任。而對(duì)于農(nóng)民來說，出售或出租小產(chǎn)權(quán)房，可以獲得比農(nóng)業(yè)種植更高的收入。一定程度上小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，對(duì)政府、購房者和農(nóng)民來說，其實(shí)是一個(gè)多嬴的結(jié)果，本文主要不是討論小產(chǎn)權(quán)房的合法性走向問題，而是從稅收角度來探討農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置的涉稅問題。

二、小產(chǎn)權(quán)房處置是否涉稅

農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置(包括修建、分配、轉(zhuǎn)止、市場(chǎng)交易等處理與安置)情況比較復(fù)雜，涉及稅收問題的，筆者大致歸納為兩種情形：

第一種，由農(nóng)村村委會(huì)統(tǒng)一設(shè)計(jì)、統(tǒng)一建造，然后全部分配給享有宅基地權(quán)的村民，由村委會(huì)制定一定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向村民收取“購房”費(fèi)用，這種小產(chǎn)權(quán)房處置實(shí)質(zhì)上是村委會(huì)的“代建”行為，村委會(huì)一般情況下有一定的收益，從稅收角度上看就是營業(yè)稅稅目“服務(wù)業(yè)”中的業(yè)，營業(yè)額是村委會(huì)向村民收取的全部價(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除替村民繳納的沒計(jì)費(fèi)、建筑費(fèi)等后的余額。如果又符合《重慶市地方稅務(wù)局重慶市財(cái)政局關(guān)于促進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展有關(guān)地方稅收政策的通知》(渝地稅發(fā)[2007]242號(hào))第九條規(guī)定：鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民和農(nóng)村居民自住建房，自行購買材料，自己參與施工，無論是否外請(qǐng)施工隊(duì)或建筑工匠施工，均視作自建行為，免征建筑業(yè)營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。

第二種，就是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的違法買賣行為。原建設(shè)部發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示，提醒購房者：以城鎮(zhèn)居民身份到農(nóng)村購買農(nóng)村住房，不符合現(xiàn)有土地管理制度的規(guī)定。2007年12月，國務(wù)院常務(wù)辦公會(huì)明確要求城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。

對(duì)這種小產(chǎn)權(quán)房處置行為是否涉稅也有兩種截然不同的意見：

一種意見：不征稅。理由：既然轉(zhuǎn)讓小產(chǎn)權(quán)房是國家明文禁止的，那么對(duì)取得的“違法收入”就不應(yīng)該征稅，這是基于征稅合法化的理論依據(jù)。若按照渝地稅發(fā)[2007]242號(hào)第十條規(guī)定的條件：對(duì)庫區(qū)地方政府、開發(fā)商、牽頭人、合作單位采取統(tǒng)建房、合作建房、開發(fā)性建房等形式建設(shè)安置房，只要是用于安置移民(有安置銷號(hào)合同)的住房，不論是否超過原面積，該套房屋的銷售收入都免征銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。庫區(qū)移民轉(zhuǎn)讓移民安置房，免征銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅及附加稅費(fèi)。當(dāng)然這是一種特殊的免稅政策，是另外一回事，

第二種意見：應(yīng)該征稅。目前，我國還正處在法制建設(shè)逐步完善過程之中，對(duì)“違法收入”的概念和認(rèn)定上還很模糊，不同的法律規(guī)范就有不同的法律解釋，對(duì)“違法收入”的征與不征稅收問題還需要進(jìn)一步明確，但為了營造一個(gè)公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境，為了保障國家的財(cái)政收入，實(shí)際工作中，還是堅(jiān)持對(duì)一切“營業(yè)性收入”征稅的原則。

“公開性”是營業(yè)性收入的一個(gè)基本特征，這就區(qū)別于販毒等收入的非公開性。對(duì)非公開性取得的非法收入是不應(yīng)該征稅的，其實(shí)要征也征不了。它需要專門機(jī)關(guān)的偵查或調(diào)查才能掌握，如：虛開發(fā)票取得的手續(xù)費(fèi)收入，非法印制發(fā)票取得的收入等。對(duì)只違反某一個(gè)法律規(guī)范的“公開性”的營業(yè)性收入是應(yīng)該征稅的，如：無證經(jīng)營行為，違反了工商登記法規(guī)，雖不能辦理稅務(wù)登記證，但取得的營業(yè)性收入還是應(yīng)該征收有關(guān)稅收。筆者傾向于第二種意見。

三、小產(chǎn)權(quán)房處置怎么征稅

現(xiàn)行“商品房”即大產(chǎn)權(quán)房或稱全部產(chǎn)權(quán)房的處置涉及的稅種：有購置開發(fā)土地使用權(quán)的契稅、耕地占用稅、銷售不動(dòng)產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、開發(fā)持有期間的土地使用稅等稅種。

在此，本文只重點(diǎn)對(duì)農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房處置按照什么稅目征收營業(yè)稅這方面來進(jìn)行進(jìn)一步闡述，限于篇幅對(duì)其他稅種暫不探討。有兩種觀點(diǎn)：

一種觀點(diǎn)：應(yīng)按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房的銷售，征收銷售不動(dòng)產(chǎn)的營業(yè)稅，這在國家稅務(wù)總局對(duì)某省級(jí)地稅局請(qǐng)示的一個(gè)答復(fù)中有過明確，但沒有形成正式文件予以轉(zhuǎn)發(fā)，前述渝地稅發(fā)[2007]242號(hào)文也有類似觀點(diǎn)。實(shí)際工作中，一般也是按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅處理的。從小產(chǎn)權(quán)房處置的形式來看，購房者與小產(chǎn)權(quán)房“所有人”或持有人大都簽訂的是《售房合同》，并且售房者也一次或分次取得了全部售房款。因此，按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”征收營業(yè)稅從表面上看也似乎符合稅收規(guī)定，

另一種觀點(diǎn)：不應(yīng)該按照銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營業(yè)稅。但到底應(yīng)該按照什么稅目征收營業(yè)稅呢?

姑且不妨先引入會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于收入的概念，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)一收入》第二條：收入，是指企業(yè)在日?；顒?dòng)中形成的、會(huì)導(dǎo)致所有者權(quán)益增加的與所有者投入資本無關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益的總流人，本準(zhǔn)則所涉及的收入，包括銷售商品收入、提供勞務(wù)收入和讓渡資產(chǎn)使用權(quán)收入。企業(yè)代第三方收取的款項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)作為負(fù)債處理，不應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為收入。其中，第四條：銷售商品收入同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：(一)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購貨方，(二)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制，(三)收入的金額能夠可靠地計(jì)量，(四)相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流人企業(yè)，(五)相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。只有同時(shí)滿足這五個(gè)條件，銷售收入才可以確認(rèn)。

在政策還未明確之前，稅收的確認(rèn)應(yīng)該以會(huì)計(jì)準(zhǔn)則確認(rèn)為基礎(chǔ)?！秶叶悇?wù)總局關(guān)于做好2009年度企業(yè)所得稅匯算清繳工作的通知》(國稅函[2010]148號(hào))規(guī)定“三、有關(guān)企業(yè)所得稅納稅申報(bào)口徑。根據(jù)企業(yè)所得稅

法精神，在計(jì)算應(yīng)納稅所得額及應(yīng)納所得稅時(shí)，企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)處理辦法與稅法規(guī)定不一致的，應(yīng)按照企業(yè)所得稅法規(guī)定計(jì)算。企業(yè)所得稅法規(guī)定不明確的，在沒有明確規(guī)定之前，暫按企業(yè)財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)規(guī)定計(jì)算?！币延写艘?guī)定，眾所周知，銷售小產(chǎn)權(quán)房是違法行為，是不可能辦理房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)過產(chǎn)手續(xù)的，銷售合同是不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房交易不具備產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的實(shí)質(zhì)。非法，而且是禁止性的，故物權(quán)應(yīng)視為主要風(fēng)險(xiǎn)，即小產(chǎn)權(quán)房所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)沒有轉(zhuǎn)移給購貨方。也就是說，在會(huì)計(jì)上小產(chǎn)權(quán)房處置不構(gòu)成銷售商品收入，也就是不能確認(rèn)銷售不動(dòng)產(chǎn)收入。那么，也就不應(yīng)該按照“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目征收營業(yè)稅。小產(chǎn)權(quán)房的“銷售”在稅法上也不符合《營業(yè)稅稅目注釋》有關(guān)銷售不動(dòng)產(chǎn)的定義(銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的行為。)

稅收原則中有一個(gè)很重要的原則就是“實(shí)質(zhì)重于形式”的原則，即只要經(jīng)濟(jì)法律行為合符稅法要素，構(gòu)成稅法征稅要件的就要依法征稅。合同是法律形式，產(chǎn)權(quán)的非轉(zhuǎn)移是小產(chǎn)權(quán)房處置的實(shí)質(zhì)。那么。小產(chǎn)權(quán)房處置的實(shí)質(zhì)是究竟什么呢?

筆者認(rèn)為，它是一種特殊形式的租賃行為(新營業(yè)稅暫行條例及其實(shí)施細(xì)則已經(jīng)取消了“轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)方式銷售建筑物”視同銷售不動(dòng)產(chǎn)這項(xiàng)規(guī)定)。因產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)移，“購買者”只有使用權(quán)而不擁有所有權(quán)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房“所有者”來說，實(shí)質(zhì)上只是讓渡了資產(chǎn)的使用權(quán)，符合租賃的特征。租賃，是一種以一定費(fèi)用借貸實(shí)物的經(jīng)濟(jì)行為。在這種經(jīng)濟(jì)行為中，出租人將自己所擁有的某種物品交與承租人使用，承租人由此獲得在一段時(shí)期內(nèi)使用該物品的權(quán)利，但該物品的“所有權(quán)”仍保留在出租人手中。承租人為其所獲得的使用權(quán)需向出租人支付一定的費(fèi)用(租金)。

《營業(yè)稅稅目注釋》中租賃的定義：租賃業(yè)，是指在約定的時(shí)間內(nèi)將場(chǎng)地、房屋，物品、設(shè)備或設(shè)施等轉(zhuǎn)讓他人使用的業(yè)務(wù)。《合同法》第二百一十二條中對(duì)租賃合同也有規(guī)定：租賃合同是指出租入將租賃物交付給承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租賃合同的特征：租賃合同是轉(zhuǎn)移租賃物使用收益權(quán)的合同，在租賃合同中，承租人的目的是取得租賃物的使用收益權(quán)，出租人也只轉(zhuǎn)讓租賃物的使用收益權(quán)，而不轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)。租賃合同終止時(shí)，承租人須返還租賃物。這是租賃合同區(qū)別于買賣合同的根本特征。

從租賃的定義和租賃合同的特征來看，小產(chǎn)權(quán)房“銷售”實(shí)質(zhì)上就是一種特殊的租賃行為，賣方一次性收取了若干年的租金收入。雖然沒有約定租賃期限，但仍然確認(rèn)為租賃合同，屬于不定期租賃。(《合同法》第二百三十二條：當(dāng)事人對(duì)租賃期限沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃。)

對(duì)已實(shí)際構(gòu)成出租小產(chǎn)權(quán)房的法律事實(shí)并構(gòu)成取得資金的結(jié)果，依法征收相應(yīng)稅費(fèi)便有了法律依據(jù)。

下一步，應(yīng)探討一次性取得小產(chǎn)權(quán)房處置收入如何按照租賃業(yè)征收營業(yè)稅問題：

《營業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第二十五條規(guī)定：“納稅人提供建筑業(yè)或者租賃業(yè)勞務(wù)，采取預(yù)收款方式的，其納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為收到預(yù)收款的當(dāng)天?！睆摹秾?shí)施細(xì)則》來看，收取的一次性費(fèi)用屬于預(yù)收了以后若干年的租金，納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間就是實(shí)際收到“售房”款的當(dāng)天，應(yīng)全額一次性征收營業(yè)稅金及附加稅費(fèi)。

但還有一個(gè)問題，就是《合同法》規(guī)定了最長租賃期限是二十年(《合同法》：第二百一十四條 租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效，租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。)一次性的收費(fèi)在性質(zhì)上有些模糊，全額征稅缺少法律支持。

筆者認(rèn)為：這種特殊行為是一種過程式交易及即時(shí)所得和未來所得的收付，對(duì)這種行為可以征稅。但費(fèi)用性質(zhì)的確定、時(shí)點(diǎn)的劃分、比例的計(jì)算都無法進(jìn)行，一筆收入無法準(zhǔn)確劃分第一個(gè)二十年的收入和未來幾個(gè)二十年的收入。不能對(duì)未來收人征稅，也不能對(duì)無法確定收入性質(zhì)的收入征稅。因此應(yīng)拋開法律形式，在實(shí)際使用期結(jié)合法律允許的租賃期內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際租金水平，合理、公平地確認(rèn)事實(shí)使用權(quán)(純地租或房產(chǎn)租金)所應(yīng)收取的租賃收入而核定征稅。

結(jié)論：即小產(chǎn)權(quán)房處置應(yīng)按照“服務(wù)業(yè)”中的租賃業(yè)來核定征收營業(yè)稅金及其附加稅費(fèi)。只有這樣，才能最大限度地減少執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)和納稅爭(zhēng)議，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“銷售”征稅才更加合法。

購買小產(chǎn)權(quán)房合同范文第4篇

[關(guān)鍵詞]小產(chǎn)權(quán)房 土地管理制度 房產(chǎn)利益

一、小產(chǎn)權(quán)房的概念

時(shí)展到21世紀(jì)，對(duì)于農(nóng)村土地，最熱的爭(zhēng)議點(diǎn)莫過于小產(chǎn)權(quán)房的問題。其實(shí)小產(chǎn)權(quán)房并非法學(xué)術(shù)語，現(xiàn)行法律法規(guī)也未曾正式使用，它只是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房，目前通行的概念主要有三種。第一種：小產(chǎn)權(quán)是針對(duì)開發(fā)商所擁有的初始產(chǎn)權(quán)而言。商品房在建成之后售出之前，開發(fā)商享有的商品房產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購房人購買商品房之后取得的產(chǎn)權(quán)是從這種大產(chǎn)權(quán)中分離出來的，故稱為小產(chǎn)權(quán)。第二種：產(chǎn)權(quán)大小是按照房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否要繳納土地出讓金來區(qū)分的。不再繳納土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，還需要補(bǔ)交土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。這樣，普通商品房是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。第三種：產(chǎn)權(quán)大小按照產(chǎn)權(quán)證的頒發(fā)機(jī)關(guān)來區(qū)分。國家房管部門發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的商品房是大產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房屋是小產(chǎn)權(quán)ⅰ。從我國目前的法律法規(guī)來看，第一和第二兩種情形下的小產(chǎn)權(quán)房都是合法的。而第三種情形的小產(chǎn)權(quán)房合法與否是目前爭(zhēng)論的焦點(diǎn)問題，本論文所說的小產(chǎn)權(quán)房均指第三種小產(chǎn)權(quán)房。因此本論文中的小產(chǎn)權(quán)房是指在農(nóng)村集體土地上，由享有該土地所有權(quán)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)單獨(dú)開發(fā)或與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)聯(lián)合開發(fā)建設(shè)，并由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)制作房屋產(chǎn)權(quán)屬證書的房屋。這種房屋產(chǎn)權(quán)證書沒有國家房管部門蓋章，僅有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬，故稱為小產(chǎn)權(quán)。這里的“小”是指產(chǎn)權(quán)不完整或者說產(chǎn)權(quán)有瑕疵（uncompleted/flawed property right）。

案例1：1999年12月，上海浦東新區(qū)龔路鎮(zhèn)龔豐村農(nóng)民楊某，將自己的兩層私房以12萬元的價(jià)格賣給本市市民陳某。2006年，楊某向法院要求法院解除房屋買賣合同，愿意如數(shù)返還陳某的購房款。但是法院依據(jù)誠實(shí)信用原則認(rèn)為原被告之間簽訂的《房屋買賣合同》系當(dāng)事人自愿、公平、等價(jià)有償基礎(chǔ)上所為的真實(shí)意思表示，認(rèn)為房屋買賣合同有效。2008年重審時(shí)仍然維持初判。

案例2：畫家李某2002年在北京通州宋莊鎮(zhèn)辛村店村以4.5萬元的價(jià)格買下了當(dāng)?shù)剞r(nóng)民馬某的房屋及院落。2006年底，馬某訴請(qǐng)法院，要求收回房屋。2007年7月10日，法院判決該房屋買賣協(xié)議無效，馬某可以收回房屋，但向李某支付18萬多元的房屋補(bǔ)償款。

以上案例中的房屋買賣事實(shí)一樣，但產(chǎn)生的法律效力卻截然不同。這就是當(dāng)今的熱點(diǎn)問題——最具有爭(zhēng)議性的小產(chǎn)權(quán)房。

二、小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀

小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)和存在從10多年前就開始了。從賣房者的視角看，其前身是“村民自建房、出租或少量出售為改善生活條件”。但實(shí)際情況隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)大潮的推動(dòng)，這部分自建房的性質(zhì)開始發(fā)生了變化。比如在1994年，香堂村就開始公開出售200平米左右的村建別墅，售價(jià)當(dāng)時(shí)僅為5萬元一套。當(dāng)時(shí)一些明星，藝術(shù)家們?yōu)榱诵蓍e或養(yǎng)老就到郊區(qū)縣購買別墅或農(nóng)家院，由于他們當(dāng)時(shí)購買大多不是作為第一家居使用，所以也并沒有引起相關(guān)部門的注意和重視。然而時(shí)間到了2003年左右，由于城市房價(jià)普遍偏高，眾多工薪階層也加入購買小產(chǎn)權(quán)房的行列，而且他們購買的小產(chǎn)權(quán)房大多是作為第一家居甚至永久家居的。受利益驅(qū)使，目前加入小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的房地產(chǎn)商以及樓盤也為數(shù)不少。據(jù)資料統(tǒng)計(jì)，在全國范圍內(nèi)，小產(chǎn)權(quán)房達(dá)到全國實(shí)有村鎮(zhèn)房屋建筑面積的30%，其中村鎮(zhèn)住宅約50多億平方米。由此可見小產(chǎn)權(quán)房在全國之整體發(fā)展態(tài)勢(shì)，其深遠(yuǎn)影響不得不引起政府及社會(huì)各層的高度重視和關(guān)注。

三、小產(chǎn)權(quán)房形成原因

小產(chǎn)權(quán)房目前是社會(huì)熱點(diǎn)問題，其形成原因是多方面的，其折射的社會(huì)矛盾是深層次的、制度性的。

1.小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的根源是我國長期以來實(shí)行的土地資源城鄉(xiāng)二元化管理體制。我國法律對(duì)城市土地和農(nóng)村土地實(shí)行不同的管理體制，適用不同的法律規(guī)定，即通常所說的二元化管理體制。我法律規(guī)定城市土地可以通過市場(chǎng)直接進(jìn)入流通，而農(nóng)村土地屬于集體所有，只有在政府或國家通過征用的方式才能進(jìn)入流通。這看起來似乎是對(duì)農(nóng)村土地的特別保護(hù)，但實(shí)際上是對(duì)農(nóng)村土地自由流轉(zhuǎn)的一種特別限制。目前農(nóng)村的這種土地流轉(zhuǎn)制度不是在我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中自發(fā)形成的，而是國家在城市化和工業(yè)化進(jìn)程中，為了實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的集中而構(gòu)建的一項(xiàng)特殊制度安排。這項(xiàng)制度是以犧牲農(nóng)村的利益來維持和促進(jìn)城市的發(fā)展的。我國自建國初就確立了農(nóng)村為城市服務(wù)的策略。改革開放30年之后，中國農(nóng)村和城市之間收入差距越來越大，“三農(nóng)”問題逐漸成為了我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展中不得不正視的一個(gè)問題。造成這個(gè)問題的原因是農(nóng)村在改革開放經(jīng)濟(jì)建設(shè)中沒有自己的市場(chǎng)主體地位，農(nóng)村和農(nóng)民仍然服務(wù)于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。僅就土地制度而言，為防止農(nóng)村地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)城市地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊，為了維護(hù)城市和國家在地產(chǎn)市場(chǎng)的巨大利潤，國家繼續(xù)通過嚴(yán)格的土地管制制度將農(nóng)村集體土地固定在農(nóng)村，日后通過合法途徑征收后轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?，繼續(xù)城市和國家對(duì)農(nóng)村永遠(yuǎn)的剝奪。如今，城市化進(jìn)程已經(jīng)可以安排更多的農(nóng)業(yè)人口就業(yè)，到了工業(yè)回饋農(nóng)業(yè)，城市回饋鄉(xiāng)村的時(shí)候了。小產(chǎn)權(quán)房合法化以后，許多以傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為謀生手段的農(nóng)民就可以轉(zhuǎn)化為城市居民，減少對(duì)農(nóng)村土地的繼續(xù)使用，也對(duì)我國新農(nóng)村的建設(shè)提供了條件，真正實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。

2.小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)亦是村集體在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)充分發(fā)展，在巨大利益的驅(qū)動(dòng)之下不可避免產(chǎn)生的后果。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房之所以被我國法律認(rèn)定為非法，最主要的原因是因?yàn)檫@些住房在興建時(shí)并未繳納土地出讓金，而這筆高昂的土地出讓金正是城市土地在建商品房時(shí)必須繳納的。農(nóng)村小產(chǎn)權(quán)房之所以價(jià)格低也正是因?yàn)闆]有繳納這一筆高昂的土地出讓金，所以小產(chǎn)權(quán)房無法獲得國家房產(chǎn)部門的房產(chǎn)證的最終原因也在于此。小產(chǎn)權(quán)房不交納土地出讓金，也逃避了各種土地稅費(fèi)，這樣房價(jià)僅僅是由建設(shè)成本加出售利潤；另一方面，小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)中沒有了權(quán)利尋租的土壤和條件，腐敗成分減少，相比城市房屋，售價(jià)可以降低40%以上。集體土地被征用的價(jià)格和土地建成城市商品房的價(jià)格之間巨大的差異，使得集體土地所有者受巨大利益的驅(qū)動(dòng)，甘愿冒風(fēng)險(xiǎn)，以超出法律的形式主動(dòng)進(jìn)入市場(chǎng)以獲取利益最大化，實(shí)現(xiàn)土地增值最大化。所以說，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)亦是村集體在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)充分發(fā)展，在巨大利益的驅(qū)動(dòng)之下不可避免產(chǎn)生的后果ⅳ。

3.小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民對(duì)現(xiàn)存利益分配格局嚴(yán)重失衡的一種挑戰(zhàn)。小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民對(duì)現(xiàn)存利益分配格局嚴(yán)重失衡的一種挑戰(zhàn)。小產(chǎn)權(quán)房禁而不止折射的正是社會(huì)各利益團(tuán)體對(duì)農(nóng)村將近10萬億的土地財(cái)富分配格局的博弈和重塑過程。

我國法律規(guī)定，農(nóng)村土地不能直接進(jìn)入市場(chǎng)而只能由政府或國家通過征收來實(shí)現(xiàn)的。村集體是集體土地的所有者，但卻不是市場(chǎng)主體，沒有處分所有物的權(quán)利。通過國家征收的模式，使得國家不僅成了國有土地的所有者，也成了集體土地所有土地的實(shí)際處分者。農(nóng)村集體成員實(shí)際上被剝奪了集體土地所有權(quán)中最關(guān)鍵的處分權(quán)。我國《憲法》和《土地管理法》等確認(rèn)了農(nóng)村集體土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體所有。根據(jù)所有權(quán)的一般理論，所有權(quán)具有四項(xiàng)權(quán)能：占有、使用、收益和處分。其中處分權(quán)是所有權(quán)的核心。所有者對(duì)自己財(cái)產(chǎn)的處分是最終實(shí)現(xiàn)其所有權(quán)價(jià)值的重要途徑。《物權(quán)法》第39條也規(guī)定，所有權(quán)人對(duì)自己的不動(dòng)產(chǎn)或動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有，使用，收益和處分的權(quán)利。但我國集體所有制下的農(nóng)民卻失去了對(duì)自己所有物的最終財(cái)產(chǎn)處分權(quán)。

如果政府限制農(nóng)村集體土地所有者行使所有權(quán)的范圍和方式，讓集體土地只能用于農(nóng)業(yè)耕作，那么就應(yīng)該取消現(xiàn)在的政府慣用的土地征收、征用制度，嚴(yán)格禁止政府將農(nóng)村征收來的集體土地轉(zhuǎn)包給開發(fā)商用于商品房開發(fā)，除非這種征地是出于國防、抗洪、搶險(xiǎn)救災(zāi)之類的重大險(xiǎn)情需要；而且在征地費(fèi)用的分配上也極為不合理。地方政府為什么樂于把成片成片的農(nóng)村地區(qū)給征出去呢？因?yàn)榈胤秸蛑鵀楦纳拼迕裆顥l件的旗號(hào)，實(shí)際上他們自己獲得了頗豐的征地補(bǔ)償款，占20%～30%；最可憐的農(nóng)民最終獲得的補(bǔ)償款僅占5%～10%。任何一個(gè)有良知的人都不得不為我國農(nóng)民卑微又悲慘的處境嘆息。

由于城市建設(shè)用地的日益緊缺，農(nóng)村集體土地作為稀缺性資源，逐漸突出其獨(dú)特的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和社會(huì)價(jià)值。所以說，集體土地進(jìn)入城市房地產(chǎn)謀取市場(chǎng)高額利潤成為不可避免的趨勢(shì)。雖然國家政策對(duì)農(nóng)村土地用途有著嚴(yán)格限制，但村集體畢竟也對(duì)本集體土地享有獨(dú)立的，排他的所有權(quán)，而且現(xiàn)在村集體土地上也存在越來越多的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)建設(shè)用地及宅基地，這也為農(nóng)村集體土地進(jìn)入城市房地產(chǎn)市場(chǎng)留下了一個(gè)靈活的缺口。

4.城市自然發(fā)展催生了小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)。我國從1998年開始全面停止實(shí)物分房，實(shí)行住房貨幣化。目前我國城市居民解決住房問題主要是通過地方政府主導(dǎo)模式，即地方政府壟斷土地供應(yīng)，開發(fā)商壟斷房屋供應(yīng)，因?yàn)檎幌蜷_發(fā)商提供建設(shè)土地，所有人必須向開發(fā)商購買房屋。這種雙重壟斷的典型的刺激投機(jī)行為，是導(dǎo)致城市房價(jià)一直居高不下的最根本原因。這種失衡一方面造成了城市里中低收入者的住房要求無法得到滿足，另一方面也為城市周邊農(nóng)村廉價(jià)的小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)生和發(fā)展提供了機(jī)遇，成為催生小產(chǎn)權(quán)房迅速發(fā)展的首要因素。

城市的飛速發(fā)展也催生了不同的住房需要，除了城市中低收入者對(duì)廉價(jià)住房的需求外，我國老齡化社會(huì)的到來也加劇了老年人對(duì)退休養(yǎng)老住房的需求。現(xiàn)在的大城市已經(jīng)不再是老年人養(yǎng)老的最佳場(chǎng)所了，這些老年人也就希望在郊區(qū)附近購買一套廉價(jià)小產(chǎn)權(quán)房養(yǎng)老；還有些商人，由于生意需要辦公地點(diǎn)，他們就購買鄉(xiāng)鎮(zhèn)小產(chǎn)權(quán)房作為公司辦事處或辦公地點(diǎn)，有些甚至還把直接購買小產(chǎn)權(quán)房賣給員工，一并解決了他們工作和居住的問題，也利于公司的長遠(yuǎn)發(fā)展。更有一些高收入者想在鄉(xiāng)鎮(zhèn)購買別墅或建度假村之類的，遠(yuǎn)離城市的喧囂，滿足了高收入者對(duì)寧靜生活的需求。

現(xiàn)在由于農(nóng)村僅僅依靠農(nóng)業(yè)生產(chǎn)已經(jīng)難以維持日益發(fā)展的社會(huì)生活了，農(nóng)村還有很大一批漂流一族在城市打工。勞動(dòng)力已經(jīng)外出務(wù)工，農(nóng)村大量的房屋都在閑置中，閑置的房屋由于多年無人居住，維護(hù)，極容易毀損。很多農(nóng)村人其實(shí)都希望出售老房屋。但由于國家政策不允許這些小產(chǎn)權(quán)房合法出售，這些房屋就只好閑置，并任其毀損。另一方面，這些外出務(wù)工的農(nóng)村人即使手頭有了些積蓄，基于全國小產(chǎn)權(quán)房政策的限制，他們也不能在他鄉(xiāng)的當(dāng)?shù)刭徺I住房安居樂業(yè)。這樣就變成了那邊不能賣，這邊不能買，變成了永遠(yuǎn)的蝸居一族，租房一族，無法實(shí)現(xiàn)“我想有個(gè)家”的愿望。另一方面，城里就業(yè)形勢(shì)嚴(yán)峻，有些大學(xué)生就下鄉(xiāng)找工作了。這些大學(xué)生持有城市戶口，不像農(nóng)村居民，在農(nóng)村還有自己的一塊宅基地可以建房居住，他們只能在城里購買商品房才能實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的愿望，他們沒有辦法在農(nóng)村就地買房甚至結(jié)婚安家。這種人為阻斷農(nóng)村和城市交互發(fā)展的做法是社會(huì)發(fā)展規(guī)律相矛盾的。

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購買小產(chǎn)權(quán)房合同范文第5篇

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房、合同效力、產(chǎn)權(quán)登記

小產(chǎn)權(quán)房是近幾年來隨著我國城市房價(jià)過快上漲，新農(nóng)村建設(shè)等過程中衍生出的一種新的房產(chǎn)存在形式。由于我國城市房地產(chǎn)迅速增長，普通的城鎮(zhèn)居民的工資增長速度無法追趕房價(jià)增長速度而只能“望樓興嘆”，為了解決基本的住房問題，越來越多人將視線集中在價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)的存在在一定程度上緩解了社會(huì)的矛盾，解決了影響社會(huì)穩(wěn)定的住房問題。但同時(shí)，由于小產(chǎn)權(quán)房的先天不足也引發(fā)了學(xué)者對(duì)其合同效力的廣泛爭(zhēng)議。

筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房合同的效力不應(yīng)簡(jiǎn)單一刀切似得認(rèn)定為有效或無效，應(yīng)分情況認(rèn)定。

一、小產(chǎn)權(quán)房向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的合同效力

目前該種情況，在實(shí)踐中普遍的認(rèn)定為合同無效。而在理論上，國內(nèi)較多的學(xué)者對(duì)合同的效力持肯定態(tài)度。筆者持合同無效論，主要基于以下幾個(gè)理由：

（一）違反我國相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項(xiàng)規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。”根據(jù)這一規(guī)定得知，轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)必須是依法登記且具有完整權(quán)屬證書的。而小產(chǎn)權(quán)房是建立在農(nóng)村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產(chǎn)權(quán)，根本無法進(jìn)行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。

（二）違反我國房地一體主義

我國《物權(quán)法》第146條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈(zèng)與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。該條規(guī)定的主要是指國有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原則，它表明房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之時(shí)，房產(chǎn)之上的土地所有權(quán)也隨房一起轉(zhuǎn)讓，該原則的實(shí)行，避免了我國房產(chǎn)交易市場(chǎng)出現(xiàn)混亂局面，維護(hù)了房產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。對(duì)于這一原則對(duì)集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產(chǎn)權(quán)房恰恰違反了這一原則，根據(jù)我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。故小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)中城鎮(zhèn)居民根本無法取得土地的所有權(quán)，使得房地分離，較易產(chǎn)生糾紛。

二、小產(chǎn)權(quán)房向其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員轉(zhuǎn)讓的合同效力

針對(duì)這一情形，實(shí)踐中多數(shù)判定為合同無效，但筆者認(rèn)為合同應(yīng)認(rèn)定為有效，主要基于以下理由：

（一）基于公平正義原則

國家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農(nóng)民最基本的生存及生活居住權(quán)，體現(xiàn)了國家對(duì)弱勢(shì)群體的保護(hù)傾向。但與此同時(shí)，這也恰恰是限制了農(nóng)民應(yīng)享有的同城鎮(zhèn)居民一樣的權(quán)利，“農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民”，對(duì)稱謂及身份的區(qū)別本身就是違反公平的體現(xiàn)，為了農(nóng)民的身份，他們無法享受房屋及土地所帶來的升值利益，他們與國家一樣擁有土地，但無法同國家一樣買賣土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護(hù)著，而是被禁錮在了這片土地上。

（二）維護(hù)農(nóng)民合法收益權(quán)

基于我國現(xiàn)有規(guī)定及我國國情，允許小產(chǎn)權(quán)房在市場(chǎng)隨意流轉(zhuǎn)勢(shì)必將造成我國房產(chǎn)市場(chǎng)的混亂，引發(fā)各方利益矛盾沖突。但完全限制小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)則是對(duì)公平原則的違反，農(nóng)民對(duì)土地可以占有、使用，因無處分權(quán)而無法像城鎮(zhèn)居民一樣獲得房屋升值所帶來的利益，在目前我國現(xiàn)實(shí)情況之下雖不能立即實(shí)現(xiàn)同城市房地產(chǎn)一樣的大市場(chǎng)，但筆者認(rèn)為可以嘗試在各集體經(jīng)濟(jì)組織之間開拓一個(gè)獨(dú)立的小市場(chǎng)，允許各集體經(jīng)濟(jì)組織之間的房屋進(jìn)行自由流轉(zhuǎn)，使集體經(jīng)濟(jì)組織的成員也能收獲房產(chǎn)所帶來的利益。

三、房屋合同無效后的利益平衡

由于小產(chǎn)權(quán)房的交易不在少數(shù)，其中涉及多方之間的利益，易引發(fā)多種矛盾。因此，在解決小產(chǎn)權(quán)房的問題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。

（一）責(zé)任比例的確定

實(shí)踐中多數(shù)情況下是因房價(jià)的不斷增長使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無效，小產(chǎn)權(quán)房交易之時(shí)必然是雙方合意的結(jié)果，但賣方因利益驅(qū)使，違反當(dāng)初協(xié)議，這是對(duì)誠實(shí)信用原則的違背，但是否能因賣方對(duì)誠實(shí)信用的違背而判定賣方承擔(dān)主要責(zé)任呢？筆者認(rèn)為這是不妥的。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同簽訂之時(shí)，雙方都明知這一行為在我國存在違法情況，即都存在過錯(cuò)，雙方過錯(cuò)大小應(yīng)相同，不能因?yàn)榉績r(jià)的大幅增長而讓賣方承擔(dān)更重的過錯(cuò)責(zé)任，因此，筆者認(rèn)為在合同無效的情況下雙方仍是承擔(dān)相同的過錯(cuò)責(zé)任。

（二）實(shí)際操作