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小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文第1篇

第一，根據(jù)北京市建委發(fā)出購房風(fēng)險提示指出，“使用權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”的房屋無產(chǎn)權(quán)保障，不具有房屋所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。

第二，像小產(chǎn)權(quán)中的“鄉(xiāng)產(chǎn)房”、“村產(chǎn)房”等并沒有國家的產(chǎn)權(quán)證書，只有鄉(xiāng)政府或村委會給的產(chǎn)權(quán)證，不能像大產(chǎn)權(quán)的房子一樣抵押、流轉(zhuǎn)。如果遇到國家征地或拆遷，購房人的利益將很難保證。雙方簽署的購房合同也不是法律認可的正式購房合同，如果房產(chǎn)出現(xiàn)糾紛，缺少法律支持。

第三，購買鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)那樣的小產(chǎn)權(quán)房無法辦理貸款，只能一次性或分期付款，這樣無形中會加大購房人的資金壓力，增加購房風(fēng)險。

嚴格來說，小產(chǎn)權(quán)房包括：已購公房，鄉(xiāng)產(chǎn)房和使用權(quán)房。根據(jù)這些房屋性質(zhì)的不同，在房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時也會區(qū)別對待。“已購公房”，購房人只要補齊土地出讓金，也就是購買房款的1%，就可以等同為商品房上市出售。“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”，歸農(nóng)村集體所有，產(chǎn)權(quán)關(guān)系很難改變，很難過渡為完全產(chǎn)權(quán)，否則將會動搖國家的土地制度。而對于“使用權(quán)”房來說，上市出售則會有一線希望，因為，國家也在一直提倡并做著改革試點的努力。

小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文(1)出賣人(甲方)：________________村委會

買受人(乙方)：______________________

身份證號碼：_______________________

一、甲方自愿將位于________市________區(qū)________街道________小區(qū)拆遷安置房________棟________室的房屋(建筑面積________平方米)以人民幣________元整的價款出售給乙方。乙方首付人民幣________元整需于________年____月____日前支付給甲方____________，余款分期按月支付，每月人民幣為________元，需于____年____月至____年________月壹年內(nèi)付清，每個月的支付期限為月底的最后一天。

二、乙方支付甲方合同保證定金___萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、自甲乙雙方簽訂協(xié)議乙方交付首付款后 年內(nèi)甲方和村委會應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。

四、本合同簽訂后，甲方對房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同生效之日，甲方和村委會保證乙方享有居住權(quán)利和使用權(quán)并通電通水，甲方保證簽訂合同之前該房屋與任何個人和組織沒有債務(wù)和利益糾紛，本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》或《出租合同》;

六、違約責(zé)任

1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔，并應(yīng)賠償乙方的損失，。

2、甲方應(yīng)當于_______年___月___日收到乙方的首付房款即時將房屋的鑰匙交給乙方確保其居住權(quán)和使用權(quán)，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣____元。

3、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日___%計算的違約金給甲方。逾期超過__個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的__%作為甲方的損失賠償金。

4、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當全額退還乙方。

5、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

6、自合同生效之日起________年內(nèi)，產(chǎn)權(quán)證和土地證因為甲方的原因不能辦理，甲方應(yīng)支付乙方違約金人民幣________元，甲方向乙方支付違約金后，土地證和產(chǎn)權(quán)證因為甲方的原因仍然不能辦理，每逾期 天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。

7、如果因為本合同第五條的原因，造成乙方損失或不能居住的，甲方必須向乙方賠償損失和支付違約金，違約金人民幣為 元，甲方支付乙方違約金后，侵權(quán)仍在繼續(xù)的，每逾期___天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過___個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣________元。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的可以向法院或仲裁機構(gòu)進行起訴或仲裁。

八、本合同自乙方支付首付款給甲方雙方簽字或蓋章之日起生效。

九、本合同一式____份，甲乙雙方見證人各執(zhí)一份

甲方：________________乙方：________________見證人：______________

____年____月____日

小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文(2)出賣人(甲方)：____________身份證號碼：____________________

買受人(乙方)：____________身份證號碼：____________________

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于____市_______區(qū)__________的房屋(建筑面積______平方米)以人民幣_____仟____佰_____拾____萬_____仟____佰____拾____元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室______號_______平方米)

二、乙方支付甲方合同保證定金________元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對__________________的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣________元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_____個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。

1、提交______________仲裁委員會仲裁。

2、依法向____________區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式三份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方：____________乙方：____________見證人：__________

簽訂日期：____________________

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當于________年____月____日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣________元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_____個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_______種方式解決。

1、提交______________仲裁委員會仲裁。

2、依法向____________區(qū)人民法院起訴。

八、其他約定

九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式三份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文第2篇

身份證號碼：

買受人(乙方)：

身份證號碼：

甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

一、甲方自愿將其村證房位于石家莊市___________區(qū)_______________________________________的房屋(建筑面積_________平方米)以人民幣_______仟_______佰_______拾_______萬_______仟_______佰_______拾_______元整(￥________ 元)的價款出售給乙方。(含地下室__號__平方米)

二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關(guān)法律規(guī)定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

四、本合同簽訂后，甲方對__的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。

五、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證按期繳納各項物業(yè)費用。本合同簽訂后，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

六、違約責(zé)任

1、甲方應(yīng)當于2014年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權(quán)解除本合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償乙方經(jīng)濟損失人民幣_________元。

2、乙方全部或部分不履行本合同規(guī)定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應(yīng)加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過_______個月時，甲方有權(quán)解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

3、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔，并應(yīng)賠償乙方的損失。

4、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，甲方?yīng)按照市場評估價返還乙方房屋價款，并賠償乙方的房屋裝修費用。

5、如因規(guī)劃部門、設(shè)計部門的原因?qū)е路课葙|(zhì)量和使用功能的，甲方應(yīng)當通知乙方，如有補償款發(fā)放，甲方應(yīng)當全額退還乙方。

七、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的按下述第_________種方式解決。

1、提交______________________________________仲裁委員會仲裁。

2、依法向__區(qū)人民法院。

八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協(xié)議，補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

十、本合同一式5份，甲乙方各執(zhí)一份，見證人各一份。

甲方： 乙方： 見證人：

小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文第3篇

一、小產(chǎn)權(quán)房向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓的合同效力

目前該種情況，在實踐中普遍的認定為合同無效。而在理論上，國內(nèi)較多的學(xué)者對合同的效力持肯定態(tài)度。筆者持合同無效論，主要基于以下幾個理由：

（一）違反我國相關(guān)法律規(guī)定

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第37條第6項規(guī)定：“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓。”根據(jù)這一規(guī)定得知，轉(zhuǎn)讓的房產(chǎn)必須是依法登記且具有完整權(quán)屬證書的。而小產(chǎn)權(quán)房是建立在農(nóng)村集體所有的土地之上，其存在注定不能取得完整產(chǎn)權(quán)，根本無法進行登記領(lǐng)取權(quán)屬證書。

（二）違反我國房地一體主義

我國《物權(quán)法》第146條規(guī)定：建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、互換、出資或者贈與的，附著于該土地上的建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。該條規(guī)定主要是指國有建設(shè)用地流轉(zhuǎn)原則，它表明房地產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓之時，房產(chǎn)之上的土地所有權(quán)也隨房一起轉(zhuǎn)讓，該原則的實行，避免了我國房產(chǎn)交易市場出現(xiàn)混亂局面，維護了房產(chǎn)市場的穩(wěn)定。對于這一原則對集體土地上的房屋買賣同樣適用。而小產(chǎn)權(quán)房恰恰違反了這一原則，根據(jù)我國土地管理法的相關(guān)規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。故小產(chǎn)權(quán)房流轉(zhuǎn)中城鎮(zhèn)居民根本無法取得土地的所有權(quán)，使得房地分離，較易產(chǎn)生糾紛。

二、小產(chǎn)權(quán)房向其他集體經(jīng)濟組織成員轉(zhuǎn)讓的合同效力

針對這一情形，實踐中多數(shù)判定為合同無效，但筆者認為合同應(yīng)認定為有效，主要基于以下理由：

（一）基于公平正義原則

國家將一部分土地劃分歸為集體所有，是為了保障農(nóng)民最基本的生存及生活居住權(quán)，體現(xiàn)了國家對弱勢群體的保護傾向。但與此同時，這也恰恰是限制了農(nóng)民應(yīng)享有的同城鎮(zhèn)居民一樣的權(quán)利，“農(nóng)民與城鎮(zhèn)居民”，對稱謂及身份的區(qū)別本身就是違反公平的體現(xiàn)。為了農(nóng)民的身份，他們無法享受房屋及土地所帶來的升值利益，他們與國家一樣擁有土地，但無法同國家一樣買賣土地，獲取收益，從另一層面上講他們不是被保護著，而是被禁錮在了這片土地上。

（二）維護農(nóng)民合法收益權(quán)

基于我國現(xiàn)有規(guī)定及我國國情，允許小產(chǎn)權(quán)房在市場隨意流轉(zhuǎn)勢必將造成我國房產(chǎn)市場的混亂，引發(fā)各方利益矛盾沖突。但完全限制小產(chǎn)權(quán)房的流轉(zhuǎn)則是對公平原則的違反，農(nóng)民對土地可以占有、使用，因無處分權(quán)而無法像城鎮(zhèn)居民一樣獲得房屋升值所帶來的利益，在目前我國現(xiàn)實情況之下雖不能立即實現(xiàn)同城市房地產(chǎn)一樣的大市場，但筆者認為可以嘗試在各集體經(jīng)濟組織之間開拓一個獨立的小市場，允許各集體經(jīng)濟組織之間的房屋進行自由流轉(zhuǎn)，使集體經(jīng)濟組織的成員也能收獲房產(chǎn)所帶來的利益。

三、小產(chǎn)權(quán)房在理論界和審判實務(wù)上的合同效力

理論界的爭論和審判實務(wù)上的分歧固然跟個人的認識有關(guān)，但是追根問底是小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)讓合同問題涉及到國家土地政策，是一個兼具私法、公法性質(zhì)的問題。單從合同角度上看這是單純私法領(lǐng)域調(diào)整的范疇，另外從國家的土地政策上我們又可以看出這又受到公權(quán)力的約束。私法以追求公平與正義為目標，公法以追求效率為價值取向。由于主管范圍、價值目標等不同，私法與公法在調(diào)整同一社會現(xiàn)象時難免發(fā)生沖突。但是，筆者認為無論是理論觀點還是審判實務(wù)的認識，判斷小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力完全是一個歸于是私法領(lǐng)域的民法問題，應(yīng)當以現(xiàn)有的相關(guān)法律規(guī)范《合同法》、《物權(quán)法》作為討論基礎(chǔ)，以民法領(lǐng)域自身的規(guī)則作為判斷準繩。

四、房屋合同無效后的利益平衡

由于小產(chǎn)權(quán)房的交易不在少數(shù)，其中涉及多方之間的利益，易引發(fā)多種矛盾。因此，在解決小產(chǎn)權(quán)房的問題中，平衡好各方之間的利益則顯得尤為重要。

（一）責(zé)任比例的確定

實踐中多數(shù)情況下是因房價的不斷增長使得賣方反悔而向法院主張房屋買賣合同無效，小產(chǎn)權(quán)房交易之時必然是雙方合意的結(jié)果，但賣方因利益驅(qū)使，違反當初協(xié)議，這是對誠實信用原則的違背，但是否能因賣方對誠實信用的違背而判定賣方承擔主要責(zé)任呢？筆者認為這是不妥的。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同簽訂之時，雙方都明知這一行為在我國存在違法情況，即都存在過錯，雙方過錯大小應(yīng)相同，不能因為房價的大幅增長而讓賣方承擔更重的過錯責(zé)任，因此，筆者認為在合同無效的情況下雙方仍是承擔相同的過錯責(zé)任。

（二）實際操作

既然雙方是同等責(zé)任，合同無效后，首先考慮的應(yīng)是恢復(fù)原狀，即房款返還，房屋歸還。如果買房人使用房屋期間對房屋進行了修葺或裝修等，可以按照添附的原理處理，賣房人取得利益，應(yīng)補償買房人因此支付的費用。當然，若買房人在居住期間對房屋造成一定的損害，也應(yīng)對賣方遭受的損失進行賠償。對于房價的上漲，在房屋合同簽訂之時是雙方都不可預(yù)見的，房價是市場經(jīng)濟作用的結(jié)果，雙方對此均無需承擔過錯責(zé)任。因此，合同無效引起的房屋返還，其中的房屋升值利益應(yīng)當歸房屋所有人所有，即賣方所有。作為房屋的買方，明知小產(chǎn)權(quán)房先天不足而選擇購買，承擔房屋返還的風(fēng)險應(yīng)是其可以預(yù)見到的。當然，其因買房失去的一部分存款利息，筆者認為是可以向賣方主張承擔的。

在我國房屋被賦予了很多社會意義，房屋不僅是居住場所，也體現(xiàn)為居住人的財產(chǎn)、社會依附關(guān)系。尤其是房屋買賣大多發(fā)生在幾年甚至十幾年前，經(jīng)過多年的經(jīng)營，房屋買受人對涉案房屋已具有了強烈的認同感，建立了較為穩(wěn)定的社會關(guān)系，在認定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力上不應(yīng)一刀切地認定無效，農(nóng)村私有的合法的房屋買賣合同有充分可以認定為有效的理由，其效力應(yīng)認定為有效為宜。在實務(wù)中我們不僅應(yīng)當嚴格依據(jù)《合同法》的立法精神和規(guī)定，也要從尊重歷史、照顧現(xiàn)實和維護交易秩序的穩(wěn)定和安全的角度出發(fā)，區(qū)分認定此類合同的效力，達到化解糾紛，維護社會穩(wěn)定和發(fā)展，實現(xiàn)裁判的法律效果和社會效果有機統(tǒng)一。

小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文第4篇

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房； 原因； 現(xiàn)狀； 解決。

1993 年來自河北的畫家李某心懷對藝術(shù)和夢想的追求來到北京，想找一個寧靜的地方，從事專業(yè)繪畫。經(jīng)人推薦，她來到了小有名氣的“畫家村”宋莊。恰巧宋莊辛店村村民馬某有一套閑置的老房子要出售，李某便立即買下并于2002 年7 月1 日與馬某簽訂了房屋買賣合同，以 45000 元買下了馬某的正房、廂房和院落，馬某還將集體土地建設(shè)用地使用證也交給了李某。在該房屋買賣合同上，有買賣雙方的簽字和辛店村大隊的蓋章，見證人是村副書記郭某和康某。在宋莊辛店村有將近 50 個和李某有相同買房經(jīng)歷的藝術(shù)家。但是 2006 年 10 月，這樣寧靜的生活出現(xiàn)了危機。一個自稱是馬某的朋友的人來到李某家，并說是代表馬某來向李某要回其賣出的房屋，并說他們的房屋買賣合同無效。但是李某立即回絕了此人。見李某不同意，馬某的妻子便前去與李某協(xié)商，并說可以給李某 70000 元作為補償，李某仍然拒絕了她。

于是馬某于 2006 年 10 月向法院起訴狀告李某，要求確認法院他與李某之間的房屋買賣協(xié)議無效，并要求李某返還其房屋。2007 年 7 月一審法院判決如下： 李某是外來人，按照我國法律規(guī)定不得買賣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的住房，因此判決李某和該集體組織村民馬某簽訂的房屋買賣合同無效，并責(zé)令李某一家在法院判決生效 90 天內(nèi)騰退房屋，與此同時，馬某要付給李某夫婦 93808 元的補償款。

我國小產(chǎn)權(quán)房問題由來已久，上案中畫家村事件更是小產(chǎn)權(quán)房案件的典型代表。隨著我國新農(nóng)村建設(shè)，土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)和城市化進程的快速發(fā)展，越來越多的農(nóng)村居民涌入城市，使得城市房價步步高升，商品房價格更是久升不降。在此種情況下價格相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房變得炙手可熱。然而現(xiàn)階段我國的小產(chǎn)權(quán)房還存在諸多問題亟待解決。

一、小產(chǎn)權(quán)房概述。

（ 一） 小產(chǎn)權(quán)房的概念。

所謂小產(chǎn)權(quán)房（ 又叫鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房） ，是指在農(nóng)民集體所有的土地上開發(fā)建設(shè)用于銷售的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產(chǎn)權(quán)證由鄉(xiāng)政府或村政府頒發(fā)而不是由國家房管部門頒發(fā)。小產(chǎn)權(quán)房并不是一個法律上的概念，而是人們在社會實踐和市場交易中一種不成文的約定俗成的稱謂。

（ 二） 小產(chǎn)權(quán)房的分類。

第一種小產(chǎn)權(quán)房： 在政府出讓或劃撥的土地上，未按原先規(guī)劃的用途開發(fā)或利用，且將限制銷售的房屋直接在市場上銷售，有潛在產(chǎn)權(quán)糾紛可能的房屋。

第二種小產(chǎn)權(quán)房： 在軍隊享有使用權(quán)的土地上進行商品房的開發(fā)和買賣，銷售個軍人以外的其他地方居民的房屋。

第三種小產(chǎn)權(quán)房： 占用集體土地或耕地違法建設(shè)在農(nóng)民集體土地上用于商品住宅銷售的或由村集體或農(nóng)民自行組織建造銷售給集體以外其他人的房屋。

（ 三） 小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀和國家的相關(guān)政策。

我國各地都存在小產(chǎn)權(quán)房，在建的已建的不計其數(shù)。根據(jù)相關(guān)機構(gòu)調(diào)查顯示，北京、上海和一些珠三角地區(qū)城市的小產(chǎn)權(quán)房所占比例驚人。其中深圳的小產(chǎn)權(quán)房面積占城市住房總面積高達 40% － 50%，而廣州的小產(chǎn)權(quán)房出租則占了其房屋出租面積的 50%以上。

國家相關(guān)部門近些年相繼了有關(guān)小產(chǎn)權(quán)房的各項政策，但各地小產(chǎn)權(quán)房仍有難以遏制之勢。2007 年，國家相繼嚴禁違規(guī)開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房和購買小產(chǎn)權(quán)房的“風(fēng)險提示”； 2008 年，國土資源部發(fā)出的通知中明確表明不允許任何機關(guān)為小產(chǎn)權(quán)房辦理任何產(chǎn)權(quán)證明； 2009年，國土資源部下發(fā)的通知中仍然重申堅決叫停各種小產(chǎn)權(quán)房； 2012年，國土部表示將限期處理土地閑置等違法違規(guī)類案件，包括重點處理小產(chǎn)權(quán)房問題。2012 年 9 月，北京市開始試點清理小產(chǎn)權(quán)房。

二、小產(chǎn)權(quán)房興起的原因。

（ 一） 城鄉(xiāng)二元土地制度的影響。

我國對城市國有土地和農(nóng)村集體土地采取不同的政策，城市國有土地通常進行市場定價，而農(nóng)村集體建設(shè)用地的土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)和價格機制尚未形成。國有土地建設(shè)用地使用權(quán)的取得通常是劃撥、出讓或拍賣招標等方式取得，而農(nóng)村村民宅基地使用權(quán)的取得是有集體經(jīng)濟組織依法無償分配的。

（ 二） 居高不下的商品房價格。

近些年來，全國各大城市的商品房價格只升不降，即使按揭貸款買房已經(jīng)十分普遍，但仍有許多人無力承擔如此之高的房價。與此同時，價格相對低廉的小產(chǎn)權(quán)房讓想買房的人看到了希望。同樣是普通住宅，小產(chǎn)權(quán)房的價格只有相同位置的商品房價格的 40% － 60%。一時間小產(chǎn)權(quán)房熱銷起來。

（ 三） 相關(guān)法律規(guī)定的欠缺和漏洞。

我國法律雖規(guī)定“農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護”，但法律對于農(nóng)民在舊宅基地上再建樓房，把空置的部分賣給集體以外人的行為沒有明確規(guī)定，中間有許多法律空白或缺陷。根據(jù)現(xiàn)行的法律原理，法無明文規(guī)定即為不禁止。所以人們也就鉆了法律的漏洞。新出臺的《物權(quán)法》并沒有限制農(nóng)村集體土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，也沒有規(guī)定禁止小產(chǎn)權(quán)房。

（ 四） 小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)有利于抑制商品房房價和保障住房需要。

小產(chǎn)權(quán)房價格低，它的大量存在會一定程度上起到抑制商品房價格的作用，促使開發(fā)商調(diào)整相關(guān)政策。目前市面上小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量很大，對緩解緊張的城市住房問題、保障住房需要，緩解了政府為居民提供住房的壓力。這就讓小產(chǎn)權(quán)房有了其存在的價值。

三、購買風(fēng)險。

（ 一） 小產(chǎn)權(quán)房沒有國家房管部門頒發(fā)的房產(chǎn)證。

因為小產(chǎn)權(quán)房是在集體土地上建設(shè)的，而我國法律規(guī)定“農(nóng)村宅基地屬集體所有，村民對宅基地只有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣給城市居民的買賣行為不受法律保護”，不允許用于銷售。所以小產(chǎn)權(quán)房的買賣是不受法律保護的，這種買賣行為基本上是無效的。而且正因為它不能確權(quán)發(fā)證，在交易時相比其他合法商品房交易要付出許多額外的交易費用，這期間可能會引發(fā)各種糾紛。將來出售或者遺贈給子女時也會有很大麻煩。

（ 二） 安全沒有保證、配套設(shè)施不全面。

由于小產(chǎn)權(quán)房主要是集體組織或村民自行建造或者由一些開發(fā)商投資建造出售的，建成的房屋沒有相關(guān)部門檢驗和監(jiān)督，大多會因偷工減料或技術(shù)不佳、材料質(zhì)量低劣而不合格甚至存在很大的安全隱患，住房安全得不到保障。加上其價格低廉，相關(guān)配套設(shè)施比如車庫、天然氣和物業(yè)管理都基本沒有。雖然人們買房是為了有個遮風(fēng)擋雨的家，但至少要住得放心，住得安心。

（ 三） 得不到拆遷補償。

小產(chǎn)權(quán)房本身就是不合法的建筑，其買賣過程是違法的無效的，其買賣行為是不受法律保護的，在拆遷時也會被當作政府規(guī)定范圍以外的違章建筑，如果與國家的規(guī)劃相沖突，很可能會被強制拆除，而其買主也得不到拆遷補償費。

四、小產(chǎn)權(quán)房的解決建議。

（ 一） 解決城鄉(xiāng)二元土地制度和農(nóng)村集體土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。

城鄉(xiāng)二元土地制度是小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的主要原因之一，雖然現(xiàn)狀是我國法律限制或禁止農(nóng)村集體土地用于非農(nóng)建設(shè)用地，但是眼下隨著城市化和新農(nóng)村建設(shè)的進行，城市國有土地已經(jīng)滿足不了建設(shè)和住房需要了。所以近年來國家大量征收集體土地轉(zhuǎn)化為國有土地之后再出讓或劃撥給地產(chǎn)開發(fā)商進行建設(shè)。但是這種做法使國家耗費了大量財力物力，使得土地流轉(zhuǎn)的過程更加復(fù)雜，而農(nóng)民的切身利益和征收補償也沒有很好的落實。在解決好集體土地使用流轉(zhuǎn)的基礎(chǔ)上，繼續(xù)探尋統(tǒng)一城鄉(xiāng)土地制度的路子，讓農(nóng)村集體土地和城市國有土地統(tǒng)一市場，同地同價，解決小產(chǎn)權(quán)房與商品房的價格差異。

（ 二） 完善相關(guān)立法和集體土地登記管理制度。

首先應(yīng)該出臺一些整治和規(guī)范小產(chǎn)權(quán)房的專門性法律法規(guī)，具體規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房的概念和范圍，說明其是否存在不合法之處和買賣行為是否有效、不受法律保護等，同事也要表明國家對小產(chǎn)權(quán)房的治理態(tài)度和政策。其次應(yīng)該修改相關(guān)法律。雖然規(guī)定農(nóng)村集體土地不能用于非農(nóng)建設(shè)，農(nóng)民對集體土地有宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)，享有占有、使用、收益的權(quán)利，但是沒有處分權(quán)，只能在集體組織成員內(nèi)部流通，這樣使得集體土地上建設(shè)的房屋不能充分流通無法實現(xiàn)土地資源價值、房屋價值和農(nóng)民利益的最大化。因此，相關(guān)法律可以修訂為： 對在集體土地上建設(shè)的房屋銷售轉(zhuǎn)讓時，將該房屋下的土地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，這樣就有利于保障房屋的產(chǎn)權(quán)。最后，加強對集體土地的登記管理，在集體土地上建造房屋的，向集體組織繳納一定的集體土地使用金。

（ 三） 針對不同情況，具體問題具體分析。

在不違反國家規(guī)劃的地區(qū)，對小產(chǎn)權(quán)房在實行補交土地出讓金的相關(guān)手續(xù)后，按經(jīng)濟適用房的相關(guān)政策確權(quán)發(fā)證，但不允許直接在市場上交易。已建好或出售的小產(chǎn)權(quán)房只要不是在耕地上建設(shè)的，可以讓開發(fā)商或買房人補交土地出讓金或相關(guān)土地價款，完成征地過程后可發(fā)給相關(guān)產(chǎn)權(quán)證。

五、結(jié)語。

面對我國小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀，要全面分析其利與弊，慎重權(quán)衡各方利益，找出正確的解決方向和方法。

參考文獻：

［1］梁慧星。 民法總論［M］。 北京： 法律出版社，2007.

［2］梁慧星，陳華彬。 物權(quán)法［M］。 北京： 法律出版社，2007.

［3］王澤鑒。 民法物權(quán)（ 通則 － 所有權(quán)） ［M］。 北京： 中國政法大學(xué)出版社，2001.

［4］梁慧星主編。 民商法論叢（ 第 29 － 36 卷） ［M］。 北京： 法律出版社，2006.

小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同范文第5篇

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；耕地；宅基地；其他集體建設(shè)用地；法律處置

中圖分類號：D922.3文獻標識碼：A文章編號：1003—0751（2012）06—0075—05

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律層面上的規(guī)范用語，而是一個民間俗稱，一般是指建造在農(nóng)民集體所有的土地之上、并不具有國家統(tǒng)一發(fā)放的房屋所有權(quán)證和國有土地使用權(quán)證的商品房。隨著近年來我國城市化進程的加快和城鎮(zhèn)房價的飆升，“小產(chǎn)權(quán)房”因其價格低廉而備受市場青睞。雖然“小產(chǎn)權(quán)房”的銷售可以起到抑制商品房價格及緩解中低收入者住房困難的作用，但不可否認，“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)至少會產(chǎn)生以下負面影響：一是侵占了農(nóng)地；二是減少了國家稅收；三是擾亂了房地產(chǎn)市場；四是減損了法律公信力。①總體而言，“小產(chǎn)權(quán)房”的存在弊大于利，處置現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”已迫在眉睫。目前，面對“小產(chǎn)權(quán)房”的熱銷現(xiàn)象，政府相關(guān)部門一再“叫停”，法院在審理此類糾紛中也基本上確認房屋買賣合同無效，某些地區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)房”甚至已被強行拆除。在理論界，學(xué)者們對“小產(chǎn)權(quán)房”的處置問題產(chǎn)生較大分歧。根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后之集體所有土地性質(zhì)的不同，可以將其大致分為耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”、宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”及其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”三類。耕地、宅基地及其他集體建設(shè)用地的用途不同，現(xiàn)行法律為之配置的法權(quán)類型也不相同，在其上建造“小產(chǎn)權(quán)房”的違法程度及社會不良后果也因而不同，因此，應(yīng)當根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后的土地性質(zhì)來分類處置之。

一、耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置

為了優(yōu)化生態(tài)環(huán)境及確保糧食安全，我國現(xiàn)行法律不僅嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，而且規(guī)定了全球最為嚴格的耕地保護制度。2008年9月國家監(jiān)察部、人力資源和社會保障部及國土資源部聯(lián)合出臺的《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》中規(guī)定，對一年度內(nèi)違法占用耕地面積占新增建設(shè)用地總面積的比例達到15%以上的地區(qū)，可以啟動司法程序追究當?shù)卣饕I(lǐng)導(dǎo)的法律責(zé)任。可見，我國現(xiàn)行法律對占用耕地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”是嚴令禁止的。遺憾的是，現(xiàn)實中占用耕地建造“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)象屢禁不止。許多學(xué)者認為我國應(yīng)守住18億畝耕地紅線，占用耕地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的行為嚴重違反了我國耕地保護制度，應(yīng)一律拆除這類“小產(chǎn)權(quán)房”。②也有學(xué)者認為，雖然占用耕地建造的“小產(chǎn)權(quán)房”不合法，但對其處置應(yīng)視情況而定。一些建設(shè)規(guī)模較大、主要由中低收入人員購買用于自住的“小產(chǎn)權(quán)房”，全部予以拆除的成本較高，對此可依據(jù)比例原則，在耕地保護區(qū)域可調(diào)整的情況下，通過政府征收集體土地的方式予以認可。③

對于第一種觀點，筆者不敢茍同。毋庸置疑，對處于城市邊緣地帶、正在建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”采取拆除的辦法，不僅可以維護法律的權(quán)威，而且可以確保耕地不會大面積減少。然而，我國“小產(chǎn)權(quán)房”問題由來已久，不少占用耕地建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”不僅已出售、入住，而且近年來城市化進程的加快已使其處于國有土地（主要由農(nóng)村集體所有土地經(jīng)過征收轉(zhuǎn)化而來）和集體建設(shè)用地之上的合法建筑物的重重包圍之中。對于此類“小產(chǎn)權(quán)房”，采取“一律拆除”的簡單處置辦法，至少存在以下弊端：第一，農(nóng)地的非農(nóng)利用具有不可逆轉(zhuǎn)性，加之土地利用較一般物之利用具有更為強烈的互依性即土地使用類型的聚集、兼容性，因而輕率地拆除“小產(chǎn)權(quán)房”，不僅土地本身可能因無法恢復(fù)農(nóng)用或恢復(fù)成本過高而不得不被閑置，而且周邊其他建筑的經(jīng)濟功能會因此衰退。即使拆除“小產(chǎn)權(quán)房”后土地可以恢復(fù)農(nóng)用，周邊建筑的經(jīng)濟功能不會衰退，也會因該土地已處于合法建筑群（合法建筑不能拆除）的包圍中而無法實際用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，或拆除成本太高而不具有可行性。第二，大量“小產(chǎn)權(quán)房”的拆除可能會造成大批中低收入的小產(chǎn)權(quán)房主“無家可歸”，從而誘發(fā)社會不穩(wěn)定因素。第三，“小產(chǎn)權(quán)房”的大規(guī)模拆除及隨之而來的大批居民的搬遷不僅需要較高的行政執(zhí)法成本，浪費了大量建筑材料，而且會造成嚴重的環(huán)境污染?？梢姡鲝堃宦刹鸪刂系摹靶‘a(chǎn)權(quán)房”之建議并不具備實踐操作性。

第二種觀點對將耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”予以“合法化”的理由及具體辦法未加詳述，但其提出的“國家征收轉(zhuǎn)化法”這一處置路徑極具啟發(fā)意義。筆者認為，對于耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”的處置應(yīng)視具體情況而定。對于處于城市邊緣地帶、尚在建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”可以一律拆除，而對于建設(shè)在耕地之上的已出售甚至已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”，尤其是已處于合法建筑物重重包圍之中的“小產(chǎn)權(quán)房”，可以通過國家征收農(nóng)村集體土地的方式予以認可，使其轉(zhuǎn)化成“大產(chǎn)權(quán)房”?；蛟S有學(xué)者認為此種方案存在以下弊端：第一，“國家征收轉(zhuǎn)化法”有違《憲法》和《物權(quán)法》確立的征收須為公共利益目的的原則④；第二，“國家征收轉(zhuǎn)化法”使得“國家在決定是否征收土地問題上陷于被動，“小產(chǎn)權(quán)房”建造者有“先斬后奏”的行為傾向。⑤筆者認為，第一種擔憂大可不必：從立法層面上看，雖然我國《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》都規(guī)定土地征收應(yīng)基于公益之目的，但現(xiàn)行法律至今沒有明確界定“公共利益”的內(nèi)涵，因而從嚴格意義上講，“國家征收轉(zhuǎn)化法”并不一定違反公益；從執(zhí)法層面上看，由于現(xiàn)行法律規(guī)定除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、建造農(nóng)民住宅、建設(shè)鄉(xiāng)村公共設(shè)施、發(fā)展公益事業(yè)等少數(shù)情形外，其他建設(shè)用地應(yīng)一律使用國有土地，所以土地征收的公益目的在實踐中其實很難得到實現(xiàn)，征收農(nóng)村集體土地建設(shè)商品房因而成了很多地方的通行做法?！艾F(xiàn)實的做法只不過是在‘公共利益’的標題下，允許為經(jīng)濟建設(shè)而征收征用土地，即從實踐上已對‘公共利益’有所突破?！雹蕻斎徊豢煞裾J，通過國家征收農(nóng)村集體土地的方式認可“小產(chǎn)權(quán)房”的辦法確實使國家在決定是否征收土地問題上陷于被動，學(xué)者們的第二種擔憂不無道理。然而，對“小產(chǎn)權(quán)房”的處置是對土地利用違法行為的糾偏與修正，任何“事后性”的糾偏與修正都不可能不帶來一定程度的不良社會后果，從這個角度看，“國家征收轉(zhuǎn)化法”是權(quán)衡利弊后的一種比較現(xiàn)實的選擇。

或許有人擔心，“國家征收轉(zhuǎn)化法”會造成耕地乃至農(nóng)用地的銳減，以及建設(shè)用地規(guī)劃指標和年度計劃指標的失控。筆者認為，“國家征收轉(zhuǎn)化法”確實可能產(chǎn)生此類弊端。不過，這種弊端完全可以通過以下措施得以消除：第一，嚴格實施《土地管理法》第31條規(guī)定的“耕地占補平衡”制度，盡可能避免或消除因小產(chǎn)權(quán)房的“合法化”而致耕地減少的不良后果?？梢酝ㄟ^三種途徑實施耕地占補平衡制度：其一，在本區(qū)域范圍內(nèi)開墾數(shù)量和質(zhì)量相當?shù)母?。其二，實行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，即通過農(nóng)民新居建設(shè)和集體建設(shè)用地整理復(fù)墾，將節(jié)省出來的農(nóng)村建設(shè)用地指標有償轉(zhuǎn)移給“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的地區(qū)。⑦其三，采取“地票”交易的做法，實現(xiàn)農(nóng)村建設(shè)用地指標的跨地區(qū)轉(zhuǎn)移。⑧如此不僅可以實現(xiàn)耕地占補平衡，而且“捎帶地”實現(xiàn)了土地增值利益分享，有利于區(qū)域經(jīng)濟均衡發(fā)展。第二，逐年削減各省建設(shè)用地年度計劃指標，消除建設(shè)用地計劃指標超出之不良后果。根據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實施條例》的相關(guān)規(guī)定，我國對建設(shè)用地實行計劃管理。這種計劃管理主要是通過實施土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計劃來實現(xiàn)的，原則上，一個地區(qū)實際新增建設(shè)用地占用耕地的數(shù)量在規(guī)劃期內(nèi)不僅不能超過“規(guī)劃指標”總量，而且在該年度內(nèi)必須符合年度計劃指標。據(jù)此，可以采取變通的做法，根據(jù)各省“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的土地面積，逐年削減各省建設(shè)用地年度計劃指標，在若干年內(nèi)實現(xiàn)各省“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的土地總面積與所削減的建設(shè)用地計劃指標總量的平衡，從而使得各省在一個或若干個規(guī)劃期內(nèi)新增建設(shè)用地總面積與“規(guī)劃指標”總量相符。為了不影響我國工業(yè)化和城市化的正常推進，確保今后若干年內(nèi)其他建設(shè)項目用地不會因“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”而受到影響，可以采取以下措施消除新增建設(shè)用地指標削減可能帶來的負面影響：其一，實行“慢跑規(guī)則”，將逐年削減的新增建設(shè)用地指標控制在適度范圍內(nèi)，盡量減少此種削減對其他建設(shè)項目用地的沖擊；其二，鑒于城鄉(xiāng)土地利用具有“此消彼長”之特征，可以適當提高城市土地的容積率，提高其開發(fā)強度，降低其他建設(shè)項目對土地占用面積的依賴程度，從而減輕集體土地被占用的壓力。

為了不至于使“小產(chǎn)權(quán)房”的潛在購買人、開發(fā)商及農(nóng)村集體經(jīng)濟組織產(chǎn)生“投機取巧”的心理預(yù)期，在將耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的過程中，還必須實施以下處罰性措施：第一，針對各方當事人的獲利情況，分別對購買人、開發(fā)商及農(nóng)村集體經(jīng)濟組織科以一定比例的土地出讓金。其中，鑒于購買人的資金籌措能力存在差異，“對于購房人，可以允許其采取靈活多樣的方式補繳土地出讓金，如能一次清，政府應(yīng)當及時辦理產(chǎn)權(quán)證書。如果不能一次交清，也可分期繳納，待交清之后為其辦證，但是辦證之前禁止土地流轉(zhuǎn)”。⑨第二，對參與開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”的相關(guān)責(zé)任單位進行行政處罰。第三，對在“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)過程中存在違法行為的相關(guān)人員，嚴格追究其法律責(zé)任。

二、宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置

為了滿足農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的住房用地需求，《土地管理法》第43條及《物權(quán)法》第152條規(guī)定集體經(jīng)濟組織成員依法對集體所有的土地享有宅基地使用權(quán)。根據(jù)民法原理，宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)，其權(quán)利人應(yīng)享有自由處分權(quán)。然而，土地權(quán)利具有社會性，土地資源不僅關(guān)涉?zhèn)€人利益，也關(guān)涉社會利益。為了調(diào)和涉及土地資源的私人權(quán)益與社會權(quán)益之沖突，《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓而用于非農(nóng)建設(shè)。至于“土地使用權(quán)”應(yīng)該涵括哪些土地權(quán)利，我國相關(guān)法律沒有進一步明確，學(xué)術(shù)界對此多有爭議。隨著《物權(quán)法》的頒布實施，學(xué)界對此已逐漸形成了比較統(tǒng)一的認識。一般認為，“土地使用權(quán)”是對一類權(quán)利的稱謂，是對建設(shè)用地使用權(quán)、其他集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)、宅基地使用權(quán)及其他具有債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)等一系列權(quán)利的總稱。⑩我國現(xiàn)行法律禁止將農(nóng)村宅基地非法轉(zhuǎn)化為商品房建設(shè)用地。為了體現(xiàn)和突出宅基地使用權(quán)的社會保障功能，1993年國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴禁炒賣土地的通知》、2004年10月國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》及2004年11月國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》均嚴格禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，從而將農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)限定在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部。根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，集體經(jīng)濟組織或其成員在宅基地上建造房屋后出售給本集體經(jīng)濟組織成員的，屬于合法流轉(zhuǎn)，應(yīng)受法律保護。然而，宅基地上建造的房屋一旦被出售給本集體經(jīng)濟組織以外的成員，即屬于不受法律保護的“小產(chǎn)權(quán)房”。

“法律社會學(xué)視野下的小產(chǎn)權(quán)房問題研究”課題組于2010年9月至12月對廣東、湖北、江西、安徽四省進行了為期四個多月的實地調(diào)研，調(diào)查表明，宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”主要基于兩種情況形成：一是農(nóng)戶自行將自己宅基地上建造的多余房屋出售給集體經(jīng)濟組織以外的成員而形成“零星”的“小產(chǎn)權(quán)房”；二是集體經(jīng)濟組織或基層政府以“新農(nóng)村建設(shè)”為名進行宅基地整理，將農(nóng)戶“集中上樓”后，在節(jié)約出來的宅基地上建造房屋并將其出售給集體經(jīng)濟組織以外的成員而形成“成片”的“小產(chǎn)權(quán)房”。這兩種“小產(chǎn)權(quán)房”的法權(quán)類型并無本質(zhì)區(qū)別，但兩者產(chǎn)生的不良后果卻不盡相同，因而應(yīng)采取不同的處置辦法。由于農(nóng)戶零星出售的“小產(chǎn)權(quán)房”分布較為分散且比較隱蔽，加之其出售入住可以最大限度地利用閑置的房產(chǎn)資源，不僅增加了出售方的收入，而且解決了購買方的住房困難，對于當事人均有益而無害，所以此類“小產(chǎn)權(quán)房”不易被行政部門發(fā)現(xiàn)，對其處置的執(zhí)法成本較高。“‘沒有受害者’的‘非法’活動很難監(jiān)管，要制止之更難或需要高昂的執(zhí)法成本。”筆者認為，對于農(nóng)戶建在自己宅基地之上的、零星出售的“小產(chǎn)權(quán)房”，若其符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，則公權(quán)力沒必要主動去處置之，完全可以“不告不理”，留待城鄉(xiāng)一體化過程中一并處理?；蛟S有人認為這是理性的法律對非理性的“自生自發(fā)秩序”的一種妥協(xié)，會減損法律的公信力。但是，“現(xiàn)實的法律秩序絕非簡單的理性之物。它是一種復(fù)雜體，而且或多或少是一種我們努力將理性注入其間的非理性體；盡管我們不停努力地將理性因素置于其中，但新的非理性因素在它以試錯的方式去滿足新需求的過程中卻幾乎以同樣的速度產(chǎn)生”。即使以處罰嚴厲著稱的刑事法律對于遺棄罪、重婚罪、暴力干涉婚姻自由罪等案件，基于其社會危害性較小、執(zhí)法成本較高等多方面考慮，也實行了當事人“不告不理”的辦法而將其歸入了自訴案件。其他法律領(lǐng)域當然也應(yīng)面對現(xiàn)實作出靈活應(yīng)對。

或許有人擔心“不告不理”的處置辦法會誘發(fā)農(nóng)民實施無視城鄉(xiāng)規(guī)劃的亂搭亂建行為，從而加劇宅基地上“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)。這種后果確實可能產(chǎn)生，不過可以通過以下辦法最大程度地予以避免或消除：第一，嚴格貫徹“一戶一宅”的農(nóng)地政策，控制農(nóng)戶宅基地的使用面積，盡量減小農(nóng)戶利用宅基地“大興土木”的可能性。第二，嚴格實施《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，強化土地管理部門的管理職能，最大限度地壓縮農(nóng)戶可用于銷售的房屋范圍。如果買賣雙方因房屋漲價或拆遷補償發(fā)生糾紛而訴諸法律，法院可以根據(jù)相關(guān)法律，認定“小產(chǎn)權(quán)房”買賣行為違犯強行法規(guī)定，買賣合同無效。對于買賣合同無效后的締約過失責(zé)任的承擔，有學(xué)者認為根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，應(yīng)由出售方承擔締約過失責(zé)任，即出售方應(yīng)向購買方賠償交易無效所造成的損失。筆者對此不予茍同。實際上，在締結(jié)“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的過程中，出售方與購買方都是在知曉或應(yīng)當知曉現(xiàn)行法律禁止“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的情況下作出行為選擇的，雙方在法律認知上均存在過錯，出賣方“受利益驅(qū)使，利用司法途徑確認買賣無效，嚴重損害了公序良俗和誠實信用的社會根基”，因而其主觀過錯更大。因此，筆者認為，對于當事人主張“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效的案件，不妨借鑒合同法或侵權(quán)法中的“與有過失”原則進行締約過失責(zé)任分配。具體而言，出售方因“小產(chǎn)權(quán)房”漲價而主張房屋買賣合同無效的，其不僅要向購買方返還售房時購買方所支付的房屋價款，還要支付判決作出時房地產(chǎn)升值所帶來的房屋差價；出售方因“小產(chǎn)權(quán)房”拆遷補償款較多而主張房屋買賣合同無效的，其只能獲得購房款、拆遷補償款與購買方所支付的房價之間的差額。判決“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效且按照“與有過失”原則劃分民事責(zé)任，可以發(fā)揮司法的導(dǎo)向作用，警示潛在的出售方與購買方，從而收到遏制“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的良好社會效果。

根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地的一種。實踐中宅基地與其他集體建設(shè)用地之間存在著相互轉(zhuǎn)化的可能性。當其他集體建設(shè)用地被分配給農(nóng)戶建造房屋時即為宅基地，而當集體經(jīng)濟組織進行宅基地整理后將部分宅基地收歸己有時，宅基地就轉(zhuǎn)化成了其他集體建設(shè)用地。可見，集體經(jīng)濟組織進行宅基地整理后在節(jié)約出來的宅基地上建造的“小產(chǎn)權(quán)房”，應(yīng)該屬于其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”，故而筆者將此類“小產(chǎn)權(quán)房”歸入其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”，在下文一并討論其如何得到妥當處置。

三、其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置

對于其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”，不少學(xué)者提出了應(yīng)該允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易的處置方案，即實行國有土地和集體土地的平等保護，將國家土地征收嚴格限定在為“公共利益”之范疇內(nèi)，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易。這樣既可以使土地的出讓程序更加簡潔，又可以使集體土地的增值利益直接歸屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，更重要的是，還可以使建設(shè)用地的供應(yīng)主體多元化，打破政府壟斷土地一級市場的局面。該方案確實具有徹底解決“小產(chǎn)權(quán)房”交易違法問題之效，但該方案面臨的一個關(guān)鍵問題是，目前即使在廣東等部分地允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易的地區(qū)，也還禁止將集體建設(shè)用地用于商品房建設(shè)，則集體建設(shè)用地使用權(quán)能否在全國范圍內(nèi)入市交易還有待詳細論證和實踐中逐步探索。退一步講，即使集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易在總體思路上可行，也還需要相應(yīng)的配套制度改革。集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易在短期內(nèi)尚無法實現(xiàn)，而“小產(chǎn)權(quán)房”的處置卻“迫在眉睫”，因而寄希望于允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易來解決“小產(chǎn)權(quán)房”處置問題實在是“遠水解不了近渴”。

雖然其他集體建設(shè)用地之上的已出售、已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”與已建成、尚未出售的“小產(chǎn)權(quán)房”在本質(zhì)上并無區(qū)別，但兩者的處理難度卻相差甚遠，故而應(yīng)采取不同辦法分別處置。其他集體建設(shè)用地之上已建成、尚未出售的“小產(chǎn)權(quán)房”雖然并不符合國家法律規(guī)定，但將其一律按違章建筑拆除不利于節(jié)約社會資源和發(fā)展集體經(jīng)濟，對此，法律可以區(qū)別對待：若此類“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)嚴重違反城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃，或其質(zhì)量存在嚴重瑕疵，則采取拆除的辦法予以處置；對于沒有嚴重違反城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃且建筑質(zhì)量尚可的此類“小產(chǎn)權(quán)房”，國家可以通過征收農(nóng)村集體土地、回購房屋的辦法，將其轉(zhuǎn)化成廉租房或經(jīng)濟適用房。當然，如此處置可能會產(chǎn)生農(nóng)村與城市建設(shè)用地規(guī)?！按讼碎L”的弊端。不過如前所述，這種弊端可以通過逐年削減各省建設(shè)用地年度計劃指標的辦法予以消除。

“小產(chǎn)權(quán)房”的購買者多數(shù)是中、低收入者，因而對于其他集體建設(shè)用地之上的已出售甚至已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”不宜輕言拆除。此類“小產(chǎn)權(quán)房”也不宜“轉(zhuǎn)化”為廉租房或經(jīng)濟適用房，因為不少購買者并不符合入住廉租房或經(jīng)濟適用房的條件。從物權(quán)法的角度來看，“小產(chǎn)權(quán)房”的物權(quán)并不屬于購買者。在債權(quán)法上，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效。據(jù)此，可將此類“小產(chǎn)權(quán)房”確認為農(nóng)村集體所有的租賃性經(jīng)營房屋，由村民在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，將房屋買賣合同轉(zhuǎn)化為租賃合同，由村集體經(jīng)濟組織將該房屋出租給購買人。如此處置既維護了法律的權(quán)威，又維護了社會穩(wěn)定，還使集體經(jīng)濟獲得了持續(xù)發(fā)展的資金支持。四川省成都市在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革實驗中，已通過出臺地方性法規(guī)，確認了在其他集體建設(shè)用地上建設(shè)集體經(jīng)濟組織所有的租賃性經(jīng)營房屋的合法性?？梢?，如此處置在實踐上具有可行性。

四、結(jié)語

任何問題都是在一定的社會現(xiàn)實中生成的，也都是在一定的社會背景中被發(fā)現(xiàn)和解決的。社會問題通常不能脫離其所處的社會環(huán)境而孤立地得到解決，必須考慮問題生成的歷史背景及其現(xiàn)實制約條件，在此基礎(chǔ)上尋求破解之道?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的處置也不能脫離對具體社會環(huán)境的考量而“自娛自樂”地去追求法律實施的“純粹性”，應(yīng)當對法律實施、資源綜合利用、社會穩(wěn)定、執(zhí)法成本等諸多因素進行全面考量和權(quán)衡?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的處置不必非在標的物是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權(quán)登記等純法律問題上繞圈子，還可以考慮在現(xiàn)行法律框架內(nèi)對“小產(chǎn)權(quán)房”采取其他變通性處置方案，如可以根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后土地性質(zhì)的不同予以分類處置：或予以拆除，或通過國家征收土地的辦法予以“合法化”，或暫時“不告不理”，一旦起了糾紛，則確認房屋買賣合同無效并按照“與有過失”原則分配締約過失責(zé)任。當然，“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決，不僅需要根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定適當?shù)靥幹矛F(xiàn)有“小產(chǎn)權(quán)房”，而且需要完善相關(guān)法律制度，徹底杜絕“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象的產(chǎn)生。