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小產(chǎn)權(quán)范文第1篇

近年來，隨著我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展以及城市住房?jī)r(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，有些地方在農(nóng)村的集體土地上也開始了大規(guī)模的建房，其中的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”在社會(huì)上引起了廣泛的爭(zhēng)議。

在探討有關(guān)“小產(chǎn)權(quán)房”與“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”問題之前，首先需要了解有關(guān)集體土地上建房所涉及的法律問題?！吨腥A人民共和國(guó)土地管理法》第四十三條“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地。但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”。第六十二條“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)。農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府審核，由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)。其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請(qǐng)宅基地的，不予批準(zhǔn)”。根據(jù)以上的規(guī)定，在集體土地上合法的建房存在于以下幾種情況之中：一是興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)依法批準(zhǔn)后在集體土地上建房，二是村民在符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃前提下，在審批的宅基地上建住宅，三是有關(guān)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)經(jīng)依法批準(zhǔn)后在集體土地上建房。

事實(shí)上，“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”在法律上并沒有明確的定義與概念。在“小產(chǎn)權(quán)房”的理解上：第一種理解是針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言的，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫“大產(chǎn)權(quán)”，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫“小產(chǎn)權(quán)”。第二種理解是針對(duì)是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫“大產(chǎn)權(quán)”，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫“小產(chǎn)權(quán)”；第三種理解是針對(duì)發(fā)證機(jī)關(guān)的不同而進(jìn)行區(qū)分，國(guó)家發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的叫“大產(chǎn)權(quán)”，國(guó)家不發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫“小產(chǎn)權(quán)”。所謂“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”指的就是在第三種理解下的“小產(chǎn)權(quán)房”。對(duì)于“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”首先要看是否符合在集體土地上合法建房的幾種情形，看其是否符合土地利用的總體規(guī)劃、是否依法經(jīng)過批準(zhǔn)，如果手續(xù)齊備符合規(guī)劃，則應(yīng)該認(rèn)為是合法的建筑。否則就是違法的建筑，依照法律規(guī)定是要被拆除的。但合法存在的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”也還是不具備嚴(yán)格意義上的產(chǎn)權(quán)。根據(jù)我國(guó)“房地一體”的原則和(《中華人民共和國(guó)土地管理法》第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)建設(shè)”、第八十一條“擅自將農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令限期改正，沒收違法所得，并處罰款”的規(guī)定，合法存在的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”也只能用于特定的用途，不能隨意轉(zhuǎn)讓。

也正是由于“小產(chǎn)權(quán)房”與“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”在法律上的特殊性引發(fā)了很多問題，但如何解決這些問題大家還沒有達(dá)成共識(shí)?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”與“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”所涉及的關(guān)鍵問題是該如何對(duì)待農(nóng)村土地，而如何對(duì)待農(nóng)村的土地又關(guān)系到廣大農(nóng)民的根本利益。在解決“小產(chǎn)權(quán)房”與“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”所引發(fā)的問題上最需要考慮的還是維護(hù)好農(nóng)民的根本利益。

小產(chǎn)權(quán)范文第2篇

什么是小產(chǎn)權(quán)，對(duì)小產(chǎn)權(quán)的解釋歸納起來主要有以下3種解釋：

1、針對(duì)發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)而言，將發(fā)展商的產(chǎn)權(quán)叫大產(chǎn)權(quán)，購(gòu)房人的產(chǎn)權(quán)叫小產(chǎn)權(quán)，這種叫法是因?yàn)橘?gòu)房人的產(chǎn)權(quán)是由發(fā)展商一個(gè)產(chǎn)權(quán)分割來的。

2、按房屋再轉(zhuǎn)讓時(shí)是否需要繳納土地出讓金來區(qū)分的，不用再繳土地出讓金的叫大產(chǎn)權(quán)，要補(bǔ)繳土地出讓金的叫小產(chǎn)權(quán)。即普通商品房就是大產(chǎn)權(quán)房，經(jīng)濟(jì)適用房就是小產(chǎn)權(quán)房。

3、、按產(chǎn)權(quán)證的發(fā)證機(jī)關(guān)來區(qū)分的，國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)，國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán)，又被稱為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)并不構(gòu)成真正法律

（來源：文章屋網(wǎng) ）

小產(chǎn)權(quán)范文第3篇

私下交易仍在持續(xù)

王先生在上海闖蕩了五年光景，自己積攢了一筆錢，但是面對(duì)超過他承受能力的房?jī)r(jià)，至今在為到底要不要買房而猶豫著。

最近在網(wǎng)上沖浪時(shí)，王先生無意中搜到一套房源，單價(jià)在2000元／平方米左右。于是他興沖沖地帶著女友抽空去看了房。小區(qū)位于松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)，距離鎮(zhèn)中心有15分鐘左右的步行路程，小區(qū)規(guī)模不小，不過周邊配套并不完善。

中介直言，這套房源是小產(chǎn)權(quán)房，如果買房的話，不能辦理按揭貸款，也不能辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，買賣雙方只需在中介的見證下簽訂一份聲明即可完成交易過程，一手交錢，一手交房。

王先生對(duì)業(yè)主的報(bào)價(jià)非常心動(dòng)，總面積達(dá)126平方米的三房?jī)蓮d(毛坯)，報(bào)價(jià)只有25萬元，單價(jià)為1985元，平方米。這樣的報(bào)價(jià)，與約20分鐘車程的松江新城二手房相比，只有其三分之一?！皟r(jià)格低得簡(jiǎn)直有點(diǎn)不敢讓人相信?！彼f。

不過這種不敢讓人相信的小產(chǎn)權(quán)房的確存在。除了上海之外，在北京、廣州等城市，這種物業(yè)數(shù)量更多，私下交易更為火爆。

在北京，位于通州王家場(chǎng)村小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目諾丁山近期一直在對(duì)外公開銷售，其銷售均價(jià)為5300元／平方米，單價(jià)相比2008年底還上漲了大概300元左右。這樣的價(jià)格具有相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，據(jù)了解，諾丁山周邊的項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到8800元／平方米左右，即便是曾一度直降1000元對(duì)外促銷，但仍然無法激起購(gòu)房者的購(gòu)買欲望而無人問津。據(jù)了解，北京小產(chǎn)權(quán)房主要集中在通州、順義、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū)，其售價(jià)僅為周邊商品房的一半，甚至更少。

廣州的小產(chǎn)權(quán)房主要集中在城鄉(xiāng)結(jié)合部，如白云區(qū)同和、太和等地，價(jià)格照樣相對(duì)實(shí)惠，目前在這些地區(qū)花15萬元就可以買到一套面積超過100平方米的以上的兩房，而附近新開發(fā)的商品樓，單價(jià)大概超過6500元／平方米，也就是說，相同面積的商品房，總價(jià)會(huì)超過65萬元，小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格不及商品房的四分之一。

購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房目的不一。如上海小昆山鎮(zhèn)的玉昆小區(qū)，就有不少市中心的人士來購(gòu)買，他們主要是用于養(yǎng)老。當(dāng)然，也有用于投資，如在廣州市的蟹山村、榕樹頭、握山村等廣州大道北沿線村落，就有來自天河區(qū)的白領(lǐng)來這里租房，有些房子能租到1200元／月，投資回報(bào)率可接近10％。當(dāng)然，更多的還是用來購(gòu)房白住。

“身份”仍然未改

雖然市場(chǎng)仍在追捧小產(chǎn)權(quán)房，但是其不合法的身份仍未得到改變。而相關(guān)部門也一再重申不要輕易購(gòu)買這種房產(chǎn)，以免自身權(quán)益得不到保障而遭受損失。

記者注意到，早在去年8月份，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，其中就涉及到嚴(yán)格農(nóng)村集體建設(shè)用地項(xiàng)目的貸款管理。這份《通知》規(guī)定對(duì)利用農(nóng)村集體土地開發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)的，不得發(fā)放任何形式的貸款；對(duì)購(gòu)買農(nóng)村集體土地上建設(shè)的住房的城鎮(zhèn)居民，不得發(fā)放住房貸款。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容表示，盡管目前農(nóng)村的小產(chǎn)權(quán)房爭(zhēng)議很大，中央主管的政府部門也沒有能給出清楚答復(fù)，但是從《通知》規(guī)定來看，小產(chǎn)權(quán)房并沒有納入國(guó)內(nèi)的商品房范圍，政府的政策對(duì)它是嚴(yán)格禁止的。

廣州市國(guó)土房管局已陸續(xù)對(duì)鑫瑞大廈(位于白云區(qū)太和鎮(zhèn)和樂路以北、珊景路以東地段)、維羅納新家園(位于白云區(qū)太和鎮(zhèn)豐泰小區(qū)、新廣從路邊)、溫泉花園(位于白云區(qū)龍歸鎮(zhèn)南嶺村竹仔園地段)、星城麗景(位于白云區(qū)太和鎮(zhèn)和樂路附近)、星城雅居(位于白云區(qū)太和鎮(zhèn)太和北路豐泰小區(qū)附近)、人和花園(位于白云區(qū)人和鎮(zhèn)大巷村流溪河北面、七十一中學(xué)公路兩側(cè))等違法銷售的小產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目進(jìn)行了查處并通過媒體予以曝光。

“轉(zhuǎn)正”呼聲不斷

記者發(fā)現(xiàn)，不管是開發(fā)商、政府官員還是專家學(xué)者，都傾向于對(duì)已經(jīng)保留的小產(chǎn)權(quán)房，可使購(gòu)買者補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)、辦齊合法手續(xù)，將小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)轉(zhuǎn)為商品房。

就開發(fā)商而言，他們?nèi)匀粦峙滦‘a(chǎn)權(quán)房對(duì)市場(chǎng)形成的沖擊。相對(duì)通過正規(guī)渠道拍得土地開發(fā)的大產(chǎn)權(quán)房而言，小產(chǎn)權(quán)房具有其不可比擬的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。“其主要優(yōu)勢(shì)就是土地成本相當(dāng)?shù)土?，在房?jī)r(jià)成本中的權(quán)重很小，因此市場(chǎng)上的小產(chǎn)權(quán)房至今售價(jià)仍然低得驚人。”上海一位開發(fā)商高管汪先生坦言。汪先生對(duì)玉昆小區(qū)也有所了解，他分析說：“玉昆小區(qū)二手房之所以僅賣2000元，平方米，主要是因?yàn)檫@個(gè)項(xiàng)目除了建安成本之外，可能再無別的成本。如果上海周邊這樣的項(xiàng)目很多的話，那對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的沖擊不知有多大?”

就連地方政府層面，也希望對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”給予相應(yīng)的出路。江蘇省國(guó)土廳副廳長(zhǎng)在今年2月初接受采訪時(shí)就曾表示，希望借農(nóng)村建設(shè)用地逐步實(shí)施流轉(zhuǎn)之機(jī)，也順帶一并將小產(chǎn)權(quán)房的問題解決掉，當(dāng)然，是希望能得以“轉(zhuǎn)正”。

初現(xiàn)破冰跡象?

“宅基地?fù)Q房”――這是天津首創(chuàng)的新做法，會(huì)否成為小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正的突破口。而種種跡象表明，這種做法正得到其他城市的效仿，如北京、廣州等城市已跟進(jìn)。

天津所謂“宅基地?fù)Q房”是怎么樣一回事呢?即農(nóng)民自愿以其宅基地，按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)，換取小城鎮(zhèn)內(nèi)的一套住宅，遷入小城鎮(zhèn)居住。原村莊建設(shè)用地進(jìn)行復(fù)耕，而節(jié)約下來的土地整合后再通過招標(biāo)、拍賣、掛牌等方式出售，用土地收益彌補(bǔ)小城鎮(zhèn)建設(shè)資金缺口。據(jù)了解，目前天津已經(jīng)成功完成首個(gè)試點(diǎn)項(xiàng)目。去年底，天津東麗華明鎮(zhèn)原胡張莊、永和村出現(xiàn)了該市首個(gè)原宅基地?fù)Q房地塊變身耕地的案例，在這兩個(gè)村子的原址上將新建一座農(nóng)業(yè)園區(qū)。兩個(gè)村子的村民都享受到了該福利措施，搬進(jìn)了新建的樓房。

北京也在考慮進(jìn)行“宅基地?fù)Q房”試點(diǎn)，北京市國(guó)土局?jǐn)M定了《北京市農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)試點(diǎn)指導(dǎo)意見(征求意見稿)》(下稱《指導(dǎo)意見》)。按照擬定的《指導(dǎo)意見》，農(nóng)民所分得的房屋仍是集體產(chǎn)權(quán)(即通常所說的小產(chǎn)權(quán))，而騰退出來的宅基地仍然是集體土地性質(zhì)，不能用于房地產(chǎn)開發(fā)等用途，主要用來發(fā)展村鎮(zhèn)企業(yè)集體經(jīng)濟(jì)。

廣州市在2月下旬也出臺(tái)了與“宅基地?fù)Q房”有關(guān)的文件，該文件中的一個(gè)亮點(diǎn)是，將積極探索以宅基地置換城鎮(zhèn)住房的新路子，引導(dǎo)村民住房建設(shè)逐步向城區(qū)、集鎮(zhèn)和農(nóng)民居住點(diǎn)集中發(fā)展。一份相關(guān)解讀報(bào)告提出，農(nóng)民將可用宅基地，按照規(guī)定的置換標(biāo)準(zhǔn)無償?shù)負(fù)Q取小城鎮(zhèn)中一套住宅。遷入小城鎮(zhèn)居住。據(jù)了解，廣州從2008年

起已在個(gè)別郊區(qū)開展了宅基地置換城鎮(zhèn)住房的試點(diǎn)。

“宅基地?fù)Q房”做法中還有一個(gè)關(guān)鍵問題尚未得到解決，即農(nóng)民置換得到的住房產(chǎn)權(quán)問題。農(nóng)民用宅基地?fù)Q來的房屋產(chǎn)權(quán)到底歸誰，按理說應(yīng)該歸農(nóng)民所有，因?yàn)檗r(nóng)民失去了宅基地，他們必須得到相應(yīng)的補(bǔ)償。由此及彼，以前的小產(chǎn)權(quán)房是否也可以通過合理置換的方式，而將產(chǎn)權(quán)合法化。

有觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著中央鼓勵(lì)土地流轉(zhuǎn)與構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)的政策實(shí)施，對(duì)依法取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)可以允許通過有形的土地市場(chǎng)，以公開規(guī)范的方式進(jìn)行流轉(zhuǎn)。這也給在集體性質(zhì)土地上開發(fā)建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，提供了“轉(zhuǎn)正”的契機(jī)。

利益再分配是難點(diǎn)

小產(chǎn)權(quán)房的問題必須得到解決，這是毋庸置疑的。但是如何解決，可能在短期內(nèi)找不到答案。

有學(xué)者認(rèn)為，單純地補(bǔ)交相關(guān)稅費(fèi)并辦齊合法手續(xù)，這尚不足以使得“小產(chǎn)權(quán)房”房得以成功“轉(zhuǎn)正”，因?yàn)檫@里面最核心的問題是土地利益如何再分配的問題，在沒有將這個(gè)問題厘清之前，所有的問題都不會(huì)得到解決，包括“轉(zhuǎn)正”。

易憲容表示，就目前而言，小產(chǎn)權(quán)房的存在與現(xiàn)行的法律制度相違背，如果簡(jiǎn)單地將其“轉(zhuǎn)正”為商品房，會(huì)帶來諸多意想不到的惡果，“這樣做等于明確告訴整個(gè)社會(huì)，誰違法誰獲利”。他如是說。因此在他看來，中央不會(huì)采取簡(jiǎn)單的法不責(zé)眾的處理方式來處理“小產(chǎn)權(quán)房”問題。

不過，是問題總歸要得到解決。中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞告訴記者：“對(duì)于已經(jīng)購(gòu)買了小產(chǎn)權(quán)房的人來說，難道就簡(jiǎn)單認(rèn)定這種交易不成立嗎?”牛鳳瑞如此反問，他說：“這個(gè)問題必須得找到妥善的解決辦法?！?/p>

處理小產(chǎn)權(quán)房的問題，其核心問題還是在于土地升值利益的再分配。牛鳳瑞直言，在沒有處理好土地升值利益再分配關(guān)系之前，小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”無從談起。而易憲容也同意這個(gè)觀點(diǎn)。

小產(chǎn)權(quán)范文第4篇

而此前國(guó)土資源部部長(zhǎng)徐紹史在接受媒體采訪時(shí)已經(jīng)表示，今年國(guó)土部將不讓小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象繼續(xù)蔓延。“清理小產(chǎn)權(quán)房的工作，我們會(huì)嚴(yán)格地保護(hù)農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益，同時(shí)依法依規(guī)行政，為大規(guī)模地清理小產(chǎn)權(quán)房做好準(zhǔn)備。”

事實(shí)上，從2007年起，小產(chǎn)權(quán)房問題就已經(jīng)引起相關(guān)部門的關(guān)注，并屢屢下文禁止。不過，隨著不少城市推行限購(gòu)政策，不受限購(gòu)約束的小產(chǎn)權(quán)房卻變得更為活躍。

在2008年8月，相關(guān)報(bào)道就指出有關(guān)部門已對(duì)全國(guó)部分城市小產(chǎn)權(quán)房問題進(jìn)行了抽樣調(diào)查，并已起草報(bào)告上報(bào)國(guó)務(wù)院。

為何小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，卻還大有市場(chǎng)？中國(guó)指數(shù)研究院(華中)副院長(zhǎng)胡超表示，吸引購(gòu)房者的主要原因是低廉的價(jià)格，這也折射出高房?jī)r(jià)下購(gòu)房者的無奈。

某地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人告訴記者：“小產(chǎn)權(quán)房的價(jià)格比一般小區(qū)至少便宜一半，由于其交易不合法，因此交易信息一般不會(huì)掛在網(wǎng)上，只是內(nèi)部流轉(zhuǎn)?！庇捎诓荒苻k理兩證，購(gòu)房者可與房東簽訂協(xié)議保證其權(quán)屬，雙方交易相對(duì)簡(jiǎn)單。

他認(rèn)為，購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險(xiǎn)比較大?！靶‘a(chǎn)權(quán)不能辦理貸款，客戶一般需要一次性付清，購(gòu)買壓力大風(fēng)險(xiǎn)也增大，關(guān)鍵在于，萬一集體土地被國(guó)家收回，購(gòu)房者很難得到賠償?！?/p>

“異化”的小產(chǎn)權(quán)房

盡管沒有產(chǎn)權(quán)證，但在城市房?jī)r(jià)高漲的刺激下，小產(chǎn)權(quán)房已逐漸成為除商品房和保障房之外的另一種城市房屋供應(yīng)類型。在利益誘惑下，購(gòu)買者也從最初的農(nóng)民、拆遷戶擴(kuò)大到城市普通市民甚至富豪階層。曾有媒體報(bào)道，小產(chǎn)權(quán)房在深圳和北京等房?jī)r(jià)較高的城市已經(jīng)形成熱銷的局面，最多的已達(dá)到房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售總量的1/5。

面對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的蔓延趨勢(shì)，不少地方明令叫停。如何處理已建小產(chǎn)權(quán)房并讓群眾接受，又有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，成為政府部門十分頭疼的事。武漢國(guó)土部門的一位負(fù)責(zé)人頗感無奈，“政策限制無法阻止小產(chǎn)權(quán)的交易，一是價(jià)格很誘人，二是小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)不是個(gè)別人的買賣，而是形成了一張復(fù)雜的利益網(wǎng)。”

眾多業(yè)內(nèi)人士指出，小產(chǎn)權(quán)房最初是滿足拆遷農(nóng)民和低收入者的基本住房需求，但如今已經(jīng)逐步“異化”為中高檔房甚至別墅，成為少數(shù)人攫取暴利的工具。

雖然小產(chǎn)權(quán)房從一開始就處于灰色地帶，并不具有嚴(yán)格意義上的產(chǎn)權(quán)，但近年來，由于小產(chǎn)權(quán)房在價(jià)格上具有明顯的優(yōu)勢(shì)，再加上一些開發(fā)商蠱惑性的宣傳，小產(chǎn)權(quán)房推出后銷售形勢(shì)很好。據(jù)清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)研究所蔡繼明教授的一項(xiàng)研究顯示，很多城市小產(chǎn)權(quán)房曾占到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的20%，有的甚至高達(dá)40%。

小產(chǎn)權(quán)房無序滋長(zhǎng)蔓延，不僅違反土地管理法律及相關(guān)政策，也影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)的正常發(fā)展?！坝捎谛‘a(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)，大量小產(chǎn)權(quán)房半公開地銷售買賣，也給日后出現(xiàn)問題的處理帶來麻煩，給社會(huì)穩(wěn)定埋下隱患?！钡禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人小張如是說。

“難啃的骨頭”

無論如何，面對(duì)新一輪小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)的頂風(fēng)違法，是任其“生長(zhǎng)”還是迎難而上，這既需要有關(guān)部門敢于“破題”，更考驗(yàn)其智慧。

小產(chǎn)權(quán)房成為“難啃的骨頭”有多種原因：部分小產(chǎn)權(quán)房是歷史原因形成的，很難做到一刀切；全國(guó)小產(chǎn)權(quán)房將近60億平米，法難責(zé)眾；處置小產(chǎn)權(quán)房關(guān)系到基層權(quán)力、民生和社會(huì)穩(wěn)定等一系列問題；現(xiàn)行土地管理法、城市房地產(chǎn)管理法等法律不支持小產(chǎn)權(quán)房……

但是，小產(chǎn)權(quán)房難“啃”也要去“啃”，而且要盡快去“啃”。小產(chǎn)權(quán)房問題如果繼續(xù)拖下去，問題將越積越多，例如：小產(chǎn)權(quán)房引發(fā)的法律糾紛、農(nóng)村集體土地被變相侵占的問題、對(duì)城鄉(xiāng)土地規(guī)劃利用總體布局的破壞、對(duì)相關(guān)部門公信力的損害以及小產(chǎn)權(quán)房的安全隱患問題……

那么，如何終結(jié)小產(chǎn)權(quán)房亂象呢？

僅僅依靠事后的查處是不行的，還須事先不斷釋放明確信號(hào)，趁早“封死”小產(chǎn)權(quán)房的前路。一些地方小產(chǎn)權(quán)房為何成為發(fā)展難題，很大程度上緣于當(dāng)?shù)夭糠诸I(lǐng)導(dǎo)在處理小產(chǎn)權(quán)房問題時(shí)態(tài)度含糊不清、猶豫不決，甚至暗含幾分曖昧心理。加上一些專家學(xué)者的不當(dāng)言論，更給人們以小產(chǎn)權(quán)房可能會(huì)“分類處理”等假象，憑空增添僥幸心理，并刺激更多的人加入到購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房之列。

留存與否

按說產(chǎn)權(quán)只有有無之分，不應(yīng)有大小之別，因此，牽涉復(fù)雜、鑒定困難的小產(chǎn)權(quán)房格外引人注意。同時(shí)，據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前我國(guó)現(xiàn)存的小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)面積已超過60億平方米，相當(dāng)于房地產(chǎn)行業(yè)近十年來的開發(fā)總量。

那么，數(shù)量龐大的小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)未來是否能變大呢？民間各種說法均有，比如：價(jià)格低，法不責(zé)眾，小產(chǎn)權(quán)可轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)。

如今，小產(chǎn)權(quán)房是否留存，是否轉(zhuǎn)為大產(chǎn)權(quán)，都頗受爭(zhēng)議。因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房已經(jīng)不單單是個(gè)別業(yè)主的利益所系，住房制度改革、政府公信、社會(huì)公平、法律尊嚴(yán)都面臨挑戰(zhàn)。

小產(chǎn)權(quán)范文第5篇

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；土地流轉(zhuǎn)制度；合同無效。

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律上的概念，而是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂，與國(guó)家頒發(fā)房產(chǎn)證的“大產(chǎn)權(quán)房”相對(duì)，通常所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是指由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而不是國(guó)家頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)，即是一些村集體組織或者開發(fā)商打著新農(nóng)村建設(shè)等名義出售的、建筑在集體土地上的房屋或是由農(nóng)民自行組織建造的商品房。小產(chǎn)權(quán)房是伴隨著我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和住房制度的改革而產(chǎn)生和發(fā)展的，是一個(gè)復(fù)雜的社會(huì)現(xiàn)象。

一、小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生原因。

1.農(nóng)地制度不合理。城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的土地制度導(dǎo)致集體土地所有權(quán)虛無化。小產(chǎn)權(quán)房是農(nóng)民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設(shè)用地和宅基地上建設(shè)的房產(chǎn)，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權(quán)出讓金；此外，由村集體牽頭開發(fā)，也省去了開發(fā)商；而建筑商就是當(dāng)?shù)剞r(nóng)民。如此一來，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)就又省去了基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等市政建設(shè)費(fèi)用。另外工程設(shè)計(jì)建設(shè)的投入、配套開發(fā)建設(shè)費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅款等房地產(chǎn)商成本費(fèi)用也都大大節(jié)省，這也是小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)價(jià)格低廉的決定性因素。

2.國(guó)家土地流轉(zhuǎn)政策不合理，商品房房?jī)r(jià)過高和經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會(huì)保障性住房明顯供應(yīng)不足。國(guó)家規(guī)定，征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。但是事實(shí)是一些地方政府又以高于支付給失地農(nóng)民費(fèi)用幾倍的價(jià)款出賣給開發(fā)商，以此作為地方財(cái)政的重要收入來源，被稱為“土地財(cái)政”。導(dǎo)致開發(fā)成本較高，房?jī)r(jià)較貴，經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等社會(huì)保障性住房明顯供應(yīng)不足，人們紛紛將目光轉(zhuǎn)向低價(jià)的小產(chǎn)權(quán)房。

3.對(duì)違法小產(chǎn)權(quán)房處理不嚴(yán)格。城市人口購(gòu)買集體土地房屋屬非法行為，但“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷多年且大部分房屋并未被強(qiáng)拆，政府方面雖制止“小產(chǎn)權(quán)房”銷售，但并未追究鄉(xiāng)政府、村委會(huì)的違法行為。依據(jù)我國(guó)《土地管理法》第73條、76條、77條、83條，以及《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第64條、65條、66條和68條均規(guī)定了“限期拆除”強(qiáng)制措施，這是我國(guó)法律針對(duì)違法建設(shè)的否定性評(píng)價(jià)，也是違法所導(dǎo)致法律后果，但在實(shí)際中并未嚴(yán)格執(zhí)行。

二、小產(chǎn)權(quán)房的困境。

1.嚴(yán)重影響社會(huì)誠(chéng)信。根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》規(guī)定，法院不能適用商品房買賣法律規(guī)定及司法解釋處理涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的案件，購(gòu)房人權(quán)益很難得到維護(hù)。同時(shí)，由于購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同是無效，因此根據(jù)法律規(guī)定購(gòu)房人只能要求出售方退還購(gòu)房款并按銀行同期貸款利率支付利息等，但根據(jù)目前已審結(jié)案件來看，由于“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律認(rèn)可，不能在房管部門備案，根本不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此即使出售方違約，由于合同無效，購(gòu)買人要求賠償損失訴訟請(qǐng)求也將無法得到滿足。在使用房屋過程中，如果遇到房屋質(zhì)量問題、公共設(shè)施維護(hù)等問題，購(gòu)房者救濟(jì)途徑非常有限。

2.引起法律之間沖突。從法律規(guī)定上看，依據(jù)《物權(quán)法》30條規(guī)定：因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或消滅物權(quán)，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。房屋蓋成后就取得了物權(quán)，并不需要取得產(chǎn)權(quán)證即享有物權(quán)?！段餀?quán)法》第31條規(guī)定：依照本法第28條至第30條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。同時(shí)，《物權(quán)法》第15條規(guī)定：當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記，不影響合同效力。據(jù)此，“小產(chǎn)權(quán)房”屋買賣合同應(yīng)該有效。然而，根據(jù)《合同法》第52條第（五）項(xiàng)規(guī)定，因違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定為無效合同。

3.造成社會(huì)資源浪費(fèi)。違法用地和違法建設(shè)一般都是惡意行為，并且主觀意圖在于為謀取非法利益進(jìn)而損害了國(guó)家權(quán)益。在法律上講，大多都違法了國(guó)家強(qiáng)制性規(guī)定，即主要表現(xiàn)為違反了“土地利用總體規(guī)劃”，又無法補(bǔ)辦用地或建設(shè)手續(xù)。在一定程度上，“小產(chǎn)權(quán)房”雖然解決了城鎮(zhèn)中低收入階層居住需求，但“小產(chǎn)權(quán)房”不受法律保護(hù)且多采取強(qiáng)拆方式。強(qiáng)拆“小產(chǎn)權(quán)房”不僅是對(duì)社會(huì)財(cái)富巨大浪費(fèi)，而且很可能激化社會(huì)矛盾，甚至影響社會(huì)穩(wěn)定。

4.引起法律風(fēng)險(xiǎn)。一是無法取得產(chǎn)權(quán)證。即使買方取得有鄉(xiāng)政府或村委會(huì)蓋章所謂“產(chǎn)權(quán)”或類似文件，也不受法律保護(hù)，如果鄉(xiāng)政府或村委會(huì)反悔，收回房屋，買方只能要求返還房屋價(jià)款，無法繼續(xù)保留房屋。二是存在交易風(fēng)險(xiǎn)。買方如果購(gòu)買預(yù)售“小產(chǎn)權(quán)房”，由于售房者不受政府監(jiān)管，行政機(jī)關(guān)也無法對(duì)預(yù)售行為審查，一旦出現(xiàn)房屋不能按期交付或無法交付情形，買方無法討回房款。三是質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)可能根本沒有經(jīng)過房屋質(zhì)量驗(yàn)收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，買方利益很難得到維護(hù)。

三、結(jié)論。

綜上所述，我們要充分看到，小產(chǎn)權(quán)房的存在有其深刻的背景原因也因此產(chǎn)生了巨大的困境。小產(chǎn)權(quán)房的問題實(shí)質(zhì)上是以土地為主的利益分配問題。但我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房是非法的，目前法律層面上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行法律規(guī)制，效果并不理想。正如博登海默所說：“一個(gè)法律制度之所以成功，是由于它成功地到達(dá)并且維持了極端任意的權(quán)力與極端受限制的權(quán)力之間的平衡。文明的進(jìn)步會(huì)不斷使法律制度喪失平衡。通過理性適用于經(jīng)驗(yàn)之上，然后恢復(fù)這種平衡，而且也只有憑靠這種方式，政治組織和社會(huì)才能使自己得以永久地存在下去。”因此，在當(dāng)下大力推進(jìn)社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)，發(fā)展成果由人民共享的時(shí)代，各方面更應(yīng)認(rèn)清問題癥結(jié)，著力在法律制度上突破創(chuàng)新，與時(shí)俱進(jìn)，敢于破除慣性思維，科學(xué)地進(jìn)行分析，以便對(duì)癥下藥，科學(xué)合理解決小產(chǎn)權(quán)房的問題。