小產(chǎn)權(quán)房買賣合同
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小產(chǎn)權(quán)房買賣合同范文第1篇
【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房 買賣合同 合同效力
一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的爭議
小產(chǎn)權(quán)房的買賣是指產(chǎn)權(quán)不全房屋的出售與購買，比如本集體經(jīng)濟(jì)組織成員把房屋買給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，特別是指賣給城市居民。小產(chǎn)權(quán)房買賣可能破壞國家法律、法規(guī)的尊嚴(yán)，影響城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場的常態(tài)發(fā)展，違反國家耕地保護(hù)政策，但是有的小產(chǎn)權(quán)房買賣卻沒有綜上影響和危害，比如農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員將自己在集體所有土地上的房屋銷售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，就不存在上述危害，應(yīng)該是有效的。所以當(dāng)前對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力在理論上就被分為了有效和無效兩種觀點(diǎn)。
認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房合同無效的原因有二。其一，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。“小產(chǎn)權(quán)房的買賣違反我國《土地管理法》關(guān)于宅基地使用權(quán)只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能夠享有，并且一家僅能享有一處宅基地，若非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員一定不能夠享有的規(guī)定”。其二，違反了國家相關(guān)政策。小產(chǎn)權(quán)房的買賣雖然在一定程度上緩解了購房壓力，但是卻擾亂了國家土地利用開發(fā)規(guī)劃，影響了城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，危及了國家耕地保護(hù)政策。也違背了國家出臺(tái)的一系列用來防范小產(chǎn)權(quán)房問題影響擴(kuò)大化的政策措施。
認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的觀點(diǎn)。一是認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題并不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同自成立時(shí)生效，不會(huì)受到小產(chǎn)權(quán)房嗍粑侍獾撓跋歟小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬是物權(quán)的范疇，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是債權(quán)范疇，分別屬于不同的范疇。依據(jù)《合同法》有關(guān)條文關(guān)于當(dāng)事人之間訂立合同，無其他規(guī)定或約定的情況下，合同從成立時(shí)就生效的規(guī)定，又根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定的區(qū)分原則，小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬問題，不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同在法律沒有另外規(guī)定，當(dāng)事人沒有另外約定的情況下，自合同成立時(shí)生效。二是認(rèn)為，承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是民法基本原則中公平原則的體現(xiàn)。國家所有的土地由國務(wù)院代表國家進(jìn)行管理，國家可以對土地進(jìn)行征收，給被征收者相應(yīng)的補(bǔ)償，被征地者因而可以得到巨額的土地出讓金。同樣是土地，《土地管理法》規(guī)定不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)的土地理應(yīng)有集體所有的土地，那么集體所有的土地只能被政府低價(jià)征收，政府然后以高價(jià)出賣給開發(fā)商，處于弱勢的農(nóng)民就只能得到很少的征地補(bǔ)償。
二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力爭議的分析
我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒有對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力作出明確規(guī)定，只是對土地使用權(quán)的問題進(jìn)行了立法；比如小雪和朱先生案件，因?yàn)殡p方行為人都有相應(yīng)的民事行為能力，不違反法律、行政法規(guī)和社會(huì)公共利益、雙方意思表示真實(shí)、符合法律規(guī)定或約定的形式要件，所以該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。該合同有效的關(guān)鍵是不違反法律，就是因?yàn)槲覈€沒有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的正式立法，因此盡快完善對小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)問題的立法才是上善之策，才能對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問題進(jìn)行一個(gè)明確的界定。其次法院在對案件進(jìn)行實(shí)際審理的時(shí)候，對國家一些政策性規(guī)定作了自由裁量以及根據(jù)買方、賣方的身份不同而作了不同判決。比如李玉蘭和馬海濤案件，之所以買賣合同無效，關(guān)鍵是因?yàn)槔钣裉m是城鎮(zhèn)戶籍，法律依據(jù)是《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)，而且城鎮(zhèn)居民不得享有集體土地使用權(quán)。所以該案的買賣協(xié)議也就因?yàn)檫`反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。
三、對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定的方法
小產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)和交易，相關(guān)政策和法律對小產(chǎn)權(quán)房買賣也做出了限制或者禁止，因此買賣小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見的，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的背后還存在著大量農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地和耕地被占用，無序的開發(fā)、流轉(zhuǎn)土地，導(dǎo)致土地的管理、利用和城鄉(xiāng)規(guī)劃被破壞，這些對我國的社會(huì)穩(wěn)定造成了一定的沖擊。所以筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定應(yīng)當(dāng)以無效為原則，有效為例外。首先對違反規(guī)劃建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同與質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)對認(rèn)定為無效。其次，對農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同與簽訂時(shí)間已經(jīng)較早并完成了相關(guān)手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)對認(rèn)定為有效。
我國《合同法》規(guī)定合同除了雙方具有相應(yīng)的民事行為能力，雙方意思表示真實(shí)，具備法律所要求的形式，最重要的是不違公共利益和法律、行政法規(guī)。而小產(chǎn)權(quán)房違反規(guī)劃建設(shè)，就是對《土地管理法》強(qiáng)制性規(guī)定的違反，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同也就因?yàn)楹贤瑑?nèi)容所針對的標(biāo)的不能而無效。但是《民法通則》卻規(guī)定了，公民進(jìn)行民事活動(dòng)必須遵循法律，法律沒有明文規(guī)定時(shí)，就應(yīng)該遵循政策。國土部的政策是對質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行拆除。公民把質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房作為標(biāo)的簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就因?yàn)闃?biāo)的的不能而無效。
四、結(jié)語
國土部部長徐紹史在2012年3月表示，2012年開始試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房，為大規(guī)模清理小產(chǎn)權(quán)房做準(zhǔn)備。小產(chǎn)權(quán)房主要集中到在大中城市城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)，這些情況比較復(fù)雜的地區(qū)。對于小產(chǎn)權(quán)房的清理注重保護(hù)農(nóng)民權(quán)益、依法依規(guī)行政。將會(huì)有更多的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同將被判定無效，退房退款、進(jìn)行信賴?yán)尜r償將普遍化。小產(chǎn)權(quán)房最終還是不受法律保護(hù)，并且在今后會(huì)被逐漸清理出來。但是即使如此，仍然沒有任何一部法律來明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的最終解決還是需要通過立法來明確，但在明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的法律出臺(tái)前，仍然要依據(jù)政策和相關(guān)法律來推導(dǎo)總結(jié)，因此小產(chǎn)權(quán)房買賣合同仍然是有的有效，有的無效，以無效為原則，以有效為例外。
參考文獻(xiàn)
[1]張娜.“小產(chǎn)權(quán)房”引發(fā)的土地制度思考[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2011，（18）.
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同范文第2篇
乙方（購房方） 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其位于萍鄉(xiāng)市安源區(qū)城郊管理委員會(huì)流萬管理處施家沖高專拆遷安置小區(qū)第 棟第 層的毛坯房（建筑面積144平方米）以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥ 元）的價(jià)款出售給乙方。
二、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。本合同簽訂后，乙方在2013年12月31日之前分兩次將房款交付甲方（付款以實(shí)際票據(jù)為準(zhǔn)）
三、本合同簽訂后，甲方將該層房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證分?jǐn)偣膊糠謸p壞所需維修費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該層房屋與他人訂立《買賣合同》。
五、該層房屋現(xiàn)作為住宅用，乙方在使用期間不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，甲方不得擅自改變與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共設(shè)施、公共用地的使用性質(zhì)。
六、房屋竣工驗(yàn)收合格后，甲方應(yīng)以書面或口頭通知乙方辦理交付手續(xù)，乙方按照雙方約定按期繳清本合同款項(xiàng)，如乙方超過約定期限三個(gè)月未繳清房款，甲方有權(quán)處理此房。
七、甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方辦理水、電、煤氣等配套設(shè)施開戶手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
八、違約責(zé)任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，由雙方參照市場及購房款等條件協(xié)商解決，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
3、如該棟房屋需拆遷重建，甲方需在重建樓棟為乙方提供一套面積不少于140平方米房屋，樓層由雙方協(xié)商確定；該套房屋除土建項(xiàng)目費(fèi)用外其他補(bǔ)償款由乙方所得。
九、如遇國家政策變動(dòng)，相關(guān)事項(xiàng)由雙方協(xié)商解決。
十、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的可按下述兩種方式解決。
1、提交安源區(qū)仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向安源區(qū)人民法院。
十一、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十二、本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)一份。
甲 方： 年 月 日
乙 方： 年 月 日
小產(chǎn)權(quán)房屋的買賣合同范本二
甲方（售房方） 身份證號碼：
乙方（購房方） 身份證號碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其位于萍鄉(xiāng)市安源區(qū)城郊管理委員會(huì)流萬管理處施家沖高專拆遷安置小區(qū)第 棟第 層的毛坯房（建筑面積144平方米）以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥ 元）的價(jià)款出售給乙方。
二、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。本合同簽訂后，乙方在2013年12月31日之前分兩次將房款交付甲方（付款以實(shí)際票據(jù)為準(zhǔn)）
三、本合同簽訂后，甲方將該層房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證分?jǐn)偣膊糠謸p壞所需維修費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該層房屋與他人訂立《買賣合同》。
五、該層房屋現(xiàn)作為住宅用，乙方在使用期間不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，甲方不得擅自改變與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共設(shè)施、公共用地的使用性質(zhì)。
六、房屋竣工驗(yàn)收合格后，甲方應(yīng)以書面或口頭通知乙方辦理交付手續(xù)，乙方按照雙方約定按期繳清本合同款項(xiàng)，如乙方超過約定期限三個(gè)月未繳清房款，甲方有權(quán)處理此房。
七、甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方辦理水、電、煤氣等配套設(shè)施開戶手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
八、違約責(zé)任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，由雙方參照市場及購房款等條件協(xié)商解決，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
3、如該棟房屋需拆遷重建，甲方需在重建樓棟為乙方提供一套面積不少于140平方米房屋，樓層由雙方協(xié)商確定；該套房屋除土建項(xiàng)目費(fèi)用外其他補(bǔ)償款由乙方所得。
九、如遇國家政策變動(dòng)，相關(guān)事項(xiàng)由雙方協(xié)商解決。
十、本合同在履行過程中發(fā)生的爭議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的可按下述兩種方式解決。
1、提交安源區(qū)仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向安源區(qū)人民法院。
十一、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十二、本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)一份。
甲 方： 年 月 日
乙 方： 年 月 日
小產(chǎn)權(quán)房屋的買賣合同范本三
賣方（甲方）____________ 身份證號碼：____________________
買房（乙方）____________身份證號碼： ____________________
根據(jù)《中華人民共和國合同法》甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，誠實(shí)守信，協(xié)商一致的前提下訂立本合同，條款如下：
一、甲方自愿將其位于____________________的房屋一套以人民幣_(tái)__拾___萬___仟___佰___拾___元整（￥ _______元）的價(jià)款出售給乙方。
二、房屋的基本情況：
該套房屋建筑面積約____平方米，三室兩廳一廚兩衛(wèi)，位于該棟樓第___層（不含地下室），房屋用途為住房。
三、付款方式：
本合同簽訂，乙方即付給甲方人民幣 元整，余款 作為押金，待過戶手續(xù)辦完后付清。
四、本合同簽訂后，甲方對該房屋的相關(guān)權(quán)益（使用
、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等）隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，乙方需保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用（水電費(fèi)等）本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
五、本協(xié)議簽訂時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。辦手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用均由乙方全部承擔(dān)，甲方只為乙方提供必要的幫助。
五、甲方保證協(xié)議簽訂后乙方房屋的水電暢通。如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失，乙方不得隨意拆除及改變房屋結(jié)構(gòu)，不得隨意更改水電線路，若因乙方原因造成房屋損壞及事故的 ，一切后果由乙方承擔(dān)。
六、本合同經(jīng)甲乙雙方同意后自愿簽訂，任何一方不得擅自變更或解除合同。如有違約，違約方需另外支付對方房屋總價(jià)10%的違約金。
七、若發(fā)生糾紛，先雙方友好協(xié)商，如協(xié)商不成時(shí)，提交房屋所在地人民法院解決。
七、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
甲方： 年 月 日
乙方： 年 月 日
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同范文第3篇
買受人：__________（以下簡稱乙方）
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)經(jīng)過多次協(xié)商，一致同意訂立合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方愿將自有坐落__________市__________路__________號房屋__________間，建筑面積__________平方米售賣給乙方。
二、甲方出售給乙方的房屋東至__________，南至__________，西至__________，北至__________（附四至平面圖一張）其房屋包括陽臺(tái)、走道、樓梯、衛(wèi)生間、灶間及其他設(shè)備。
三、上列房屋包括附屬設(shè)備，雙方議定房屋價(jià)款人民幣_(tái)_________萬元，由甲方售賣給乙方。
四、房屋價(jià)款乙方分三期付給甲方。第一期，在雙方簽訂買賣合同之日，付人民幣_(tái)_________萬元；第二期在交付房屋之日，付人民幣_(tái)_________萬元；第三期，在房屋產(chǎn)權(quán)批準(zhǔn)過戶登記之日付清。每期付款，甲方收到后出具收據(jù)。
五、甲方應(yīng)自本合同簽訂之日起__________天內(nèi)將房屋騰空，連同原房屋所有權(quán)證等有關(guān)證件，點(diǎn)交乙方，由乙方出具收到憑證。
六、在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記時(shí)，甲方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給乙方的書面報(bào)告。如需要甲方出面處理的，不論何時(shí)，甲方應(yīng)予協(xié)助。如因甲方的延誤，致影響產(chǎn)權(quán)過戶登記，因而遭受的損失，由甲方負(fù)賠償責(zé)任。
七、本合同簽訂前，該房屋如有應(yīng)繳納的一切稅收、費(fèi)用，概由甲方負(fù)責(zé)。本合同發(fā)生的過戶登記費(fèi)、契稅、估價(jià)費(fèi)、印花稅由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定，各自承擔(dān)。
八、甲方如不按合同規(guī)定的日期交付房屋，每逾期一天按房價(jià)總額的3‰計(jì)算違約金給與乙方。逾期超過3個(gè)月時(shí)，乙方得解除本合同。解約時(shí)，甲方除將已收的房價(jià)款全部退還乙方外，并應(yīng)賠償所付房價(jià)款同額的賠償金給乙方。
九、乙方全部或部分不履行本合同第四條規(guī)定的日期給付房價(jià)款時(shí)，其逾期部分，乙方應(yīng)加付按日5‰計(jì)算的違約金給與甲方。逾期超過3個(gè)月時(shí)，甲方得解除本合同。解約時(shí)，乙方已付的房價(jià)款作為賠償金歸甲方所有。
十、甲方保證其出賣給乙方的房屋，產(chǎn)權(quán)清楚，絕無其他項(xiàng)權(quán)利設(shè)定或其他糾紛。乙方買受后，如該房屋產(chǎn)權(quán)有糾葛，致影響乙方權(quán)利的行使，概由甲方負(fù)責(zé)清理，并賠償乙方損失。
十一、交屋時(shí)，乙方發(fā)現(xiàn)房屋構(gòu)造或設(shè)備與合同約定的不符，經(jīng)鑒定屬實(shí)，甲方應(yīng)于1個(gè)月內(nèi)予以修理，如逾期不修理，乙方得自行修理，費(fèi)用在房價(jià)款中扣除。如修理仍達(dá)不到合同約定的要求，乙方得解除合同，解約時(shí)，甲方除返還全部房價(jià)款外，并按本合同第八條規(guī)定承擔(dān)違約責(zé)任。
十二、房屋所占用的土地（包括庭院圍墻等）所有權(quán)屬于國家。乙方取得上述房屋占有相應(yīng)比例的土地使用權(quán)，并依照國家法律的規(guī)定繳納土地使用稅及其他有關(guān)費(fèi)用。
十三、本合同的附件與合同有同等法律效力。
十四、本合同一式4份，甲乙方各執(zhí)1份，另2份分別送交房產(chǎn)和土地管理機(jī)關(guān)辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。
立約人：
甲方：____________（簽章） 乙方：_____________（簽章）
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同范文第4篇
案外人:梁某,趙某。
申請執(zhí)行人:張某。
被執(zhí)行人:解某。
2011年11月,解某份購買陳某開發(fā)的位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套,2012年4月15日解某將該樓房轉(zhuǎn)賣給張某,雙方簽訂了房屋買賣合同,張某支付房款21萬元,解某出具收條一份。后兩人因此房屋買賣產(chǎn)生糾紛,訴至鄆城縣人民法院,法院立案予以受理,并于2014年11月3日作出(2014)鄆民初字第2310號民事調(diào)解書,雙方達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議,解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某。后解某未履行民事調(diào)解書所確定的法律義務(wù),張某于2015年5月13日申請強(qiáng)制執(zhí)行,鄆城縣人民法院以(2015)鄆執(zhí)字第499號立案予以執(zhí)行。
在該案件的執(zhí)行過程中,案外人梁某、趙某于2015年8月24日向鄆城縣人民法院提出執(zhí)行異議,稱案外人梁某與陳某雙方于2012年12月15日簽訂《購房合同》,約定將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套出售給案外人。案外人已經(jīng)支付全部房款27萬元整,且案外人已經(jīng)收到涉案房屋的鑰匙且已經(jīng)裝修完畢并入住,請求法院中止對上述財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行。
【審判】
鄆城縣人民法院認(rèn)為:案外人梁某雖與陳某于2012年12月15日簽訂了《購房合同》一份,但尚未辦理房產(chǎn)登記。由于依據(jù)執(zhí)行的(2014)鄆民初字第2310號民事調(diào)解書已經(jīng)確定解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某,且該調(diào)解書已經(jīng)發(fā)生法律效力。故案外人梁某、趙某請求中止對該房產(chǎn)的執(zhí)行申請予以駁回。
【評析】
在該異議案件的處理過程中,合議庭形成兩種觀點(diǎn):
一種觀點(diǎn)認(rèn)為,兩份《購房合同》雖然都是關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房買賣的合同,且是一房二賣,但是鑒于目前現(xiàn)行有效的法律法規(guī)尚未對涉及小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同作出確切的法律規(guī)定,所以參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關(guān)于出賣人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同的規(guī)定,對不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的處理可參照此規(guī)定,以先行受領(lǐng)交付的買受人作為第一順位的交易方。在本案中,雖然解某與陳某簽訂的買賣合同在前,但是梁某、趙某卻先于解某受領(lǐng)交付,且已裝修并入住。即梁某與趙某對該房屋處于實(shí)際占有狀態(tài)。故應(yīng)中止對該涉案房屋的執(zhí)行,
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》中關(guān)于對案外人提出排除執(zhí)行異議的審查規(guī)定,重點(diǎn)審查三項(xiàng)內(nèi)容,一是案外人是否系權(quán)利人;二是該權(quán)利的合法性與真實(shí)性;三是該權(quán)利能否排除執(zhí)行。案外人梁某與趙某雖有《購房合同》,但房屋尚未登記,且國家對待小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題尚未作出明確的法律規(guī)定,案外人對涉案房屋享有的權(quán)利基礎(chǔ)不存在,故應(yīng)當(dāng)駁回案外人的異議。
筆者傾向第二種意見。
首先分析第一條,即案外人是否系權(quán)利人;梁某與趙某是否是該小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際所有權(quán)人。這就涉及到小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)利歸屬問題。小產(chǎn)權(quán)房 是一種非獨(dú)立房地產(chǎn),依賴于農(nóng)村的土地制度與農(nóng)民身份,是指由開發(fā)建設(shè)單位在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè),未經(jīng)國家征收轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,而作為商品房向本集體經(jīng)濟(jì)組織之內(nèi)的成員或者之外的居民銷售的居住性房屋。對待小產(chǎn)權(quán)房,國家相關(guān)政府部門并不頒發(fā)具有法律約束力的產(chǎn)權(quán)證,其所有人并不享有法律意義上的真正產(chǎn)權(quán)。就本案而言,案外人對此涉案房屋享有的權(quán)利并不是真正的產(chǎn)權(quán)所有權(quán),如果給予學(xué)理上一個(gè)確切的概念,筆者認(rèn)為居住權(quán)更為合適。
二是本案中梁某與趙某對涉案房屋的占有狀態(tài),是否具有合法性。占有是《物權(quán)法》單列的一章,可見我國對占有狀態(tài)的權(quán)益保障相當(dāng)重視。但占有的保護(hù)取決于占有的合法性、合理性。如同《物權(quán)法》中所規(guī)定,基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有,有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等,按照合同約定;合同沒有約定或者約定不明確的,依照有關(guān)法律規(guī)定。
就本案而言,分析案外人占有的合法性,就涉及到《購房合同》是否具有法律效力。理論上對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律效力有兩種意見,一是無效理論。如果房屋不是在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓,則認(rèn)為無效,反之集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的相互轉(zhuǎn)讓則是有效的;這是依據(jù)我國的《土地管理法》以及《房地產(chǎn)管理法》中的相關(guān)規(guī)定,我國土地根據(jù)用途劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地以及未利用地等,嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地;且允許市場上流轉(zhuǎn)的商品房是在國有的土地上開發(fā)建設(shè)的,小產(chǎn)權(quán)房則是在集體所有的土地上開發(fā)的。依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)行為只能在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行,因此村委會(huì)在集體土地上進(jìn)行的所謂房地產(chǎn)開發(fā)違反了我國法律的強(qiáng)制性規(guī)定,該行為是我國法律直接禁止的。因此,小產(chǎn)權(quán)房買賣合同內(nèi)容上違反了我國法律的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)屬無效。二是有效理論。即小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同只要是符合雙方真實(shí)意思表示,基于自由意志達(dá)成的合意,基于恪守誠實(shí)信用原則的要求,應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻恼J(rèn)可和保障。
司法實(shí)踐中對小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的認(rèn)定采取的做法往往是要么回避,要么認(rèn)定無效。這主要是基于國家政策的考慮以及保障農(nóng)民核心權(quán)益的需要。鑒于目前小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的無效處理原則下,本案中,案外人對涉案房屋的占有并不具備法律基礎(chǔ)。
小產(chǎn)權(quán)房買賣合同范文第5篇
中介挑唆 賣主找茬撕契約
電表被拆，門鎖被砸……自從買下小楊的房子后，老張一家的日子從沒消停過。終于在忍無可忍之下，老張決定將其告上法庭。
老張說，去年，他通過中介公司與小楊簽訂了《北京市存量房買賣合同》，雙方約定：小楊將位于北京市海淀區(qū)西三旗的房產(chǎn)賣給老張，總價(jià)210萬元。按照約定，老張于12月7日向小楊支付了80萬元首付款。隨后小楊就到外地出差去了，他走前將房屋交付給老張使用，并約定等自己出差回來后，老張支付剩余尾款并辦理過戶手續(xù)。
在交完首付款后，老張和妻子高高興興地搬進(jìn)了新房。為了安全，老張?jiān)谌胱∏斑€安裝了一個(gè)新防盜門。然而讓老張沒想到的是，3個(gè)月后，出差回來的小楊卻通過中介向老張暗示要漲價(jià)。對此，老張堅(jiān)決不同意漲價(jià)，“白紙黑字簽了協(xié)議的，怎么能說變就變！”
后來老張得知，原來是中介在這里起了作用，他們給小楊找了一個(gè)能出更高價(jià)格的買家。隨后，令老張意想不到的事情發(fā)生了。他家的電表竟被人拆走了，老張十分氣憤，立刻給小楊打電話，明確告知若不立即將電表裝上，就會(huì)將其告上法庭。
誰知小楊毫不理會(huì)，反而囂張地表示：“再加價(jià)30萬，否則我立刻收回房屋！”之后的一個(gè)星期，老張都是跟妻子晚上點(diǎn)著蠟燭度過的。
而小楊發(fā)現(xiàn)斷電不起作用，就開始伙同中介公司的人，每天晚上堵老張家的門鎖孔，一連堵了4次。最后一次趁老張不在家，小楊居然用鐵錘將門鎖砸壞，之后徑直走入房中，取走了客廳墻上自己沒拿走的墻畫。老張一家的生活受到了嚴(yán)重影響，最終，忍無可忍的老張決定將小楊告上法庭……
案外思考
首付后過戶前 買主享有使用權(quán)
本案中，房子沒有過戶，所有權(quán)還是小楊的。但他在收取了老張的首付款后，已經(jīng)將房屋的使用權(quán)交付給老張。案件中，小楊和中介堵鎖眼、砸門鎖，明顯是侵犯老張防盜門所有權(quán)的行為，應(yīng)該承擔(dān)全部損失賠償責(zé)任。而且小楊還有砸門鎖的行為，已涉嫌觸犯我國《刑法》規(guī)定的“故意毀壞公私財(cái)物罪”，在砸壞門鎖后，小楊私自進(jìn)屋的行為更是涉嫌“非法侵入住宅罪”。
對此，老張可以提起合同繼續(xù)履行之訴，要求法院判令小楊繼續(xù)履行合同，并協(xié)助老張辦理房屋過戶手續(xù)。在合同繼續(xù)履行之訴中，可同時(shí)根據(jù)合同約定，要求小楊支付延期履行合同的違約金。
情況2
夫妻共有房 一方后悔想“賴賬”
雖然還沒有最后辦理過戶，但張杰還是把新買的二手房裝修一新住了進(jìn)去。然而讓他沒想到的是，他在新房子住了9個(gè)月之后，突然接到了原房東的書……
2009年3月，經(jīng)過中介介紹，張杰與小李簽訂了《存量房屋買賣合同》，約定小李將該房屋賣給張杰。當(dāng)時(shí)，張杰按照合同約定支付了定金和首付款，小李也依約交付了房屋。之后，張杰對房屋進(jìn)行裝修后一直居住，但雙方未辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。
誰知在2009年年底的時(shí)候，小李的妻子王某突然訴至法院，要求確認(rèn)房屋買賣合同無效。
在法庭上，小李的妻子王某說，雖然房子的產(chǎn)權(quán)登記在丈夫一人名下，但這套房屋是兩人婚后共同出資購買的，屬于夫妻婚內(nèi)共同財(cái)產(chǎn)。張杰與丈夫兩人簽訂房屋買賣合同，應(yīng)取得自己同意，但事實(shí)上并沒有，因此合同應(yīng)屬無效。
聽完王某的話，張杰大為惱火。因?yàn)樵诜课萁桓稌r(shí)，王某曾到過現(xiàn)場，張杰有理由相信出售房屋是小李夫妻雙方共同的意思表示，如今說她自己不知情是不符合事實(shí)的。而且，在房屋交付后，自己一直在訴爭房屋內(nèi)居住并支付物業(yè)、供暖、有線電視費(fèi)用。更重要的是，自己和小李并沒有惡意串通損害王某的利益，房屋應(yīng)屬于善意取得。
最終，法院通過調(diào)查審理，駁回了王某的訴訟請求。
案外思考
面對善意購買 夫妻一方很難追回
北京二手房價(jià)格增幅飛快，讓部分房主賣房后沒過多久就開始后悔，于是，他們想方設(shè)法在辦理過戶時(shí)以各種理由“撕毀”合同。這里面最常見的就是共有房屋的夫妻一方，以不知情為由，請求法院確認(rèn)買賣合同無效。
其實(shí)，在2010年北京市高院的《審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見（試行）》中提到，出賣人將登記在其個(gè)人名下的法定共有房屋，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買受人為善意的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。辦理了房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其他共有人要求追回該房屋的，不予支持。
這意味著在2010年之前，類似案例的判決是房屋買賣合同無效。而在2010年該指導(dǎo)意見公布后，法院一般都判決合同有效。若賣家反悔，應(yīng)該由賣方承擔(dān)違約責(zé)任。
情況3
購小產(chǎn)權(quán) 給自己埋雷近3年
“如果當(dāng)初我有最基本的法律常識，打死我都不會(huì)去買小產(chǎn)權(quán)房！”如今的小林回想起自己的這場官司，心里五味雜陳……
小林在北京工作幾年后，一直沒能實(shí)現(xiàn)自己的買房夢，眼瞅著家人一直催自己和女友結(jié)婚，沒什么錢的他每天都在干著急。后來，小林聽說小產(chǎn)權(quán)房便宜，于是咬咬牙跟親戚朋友們借了10幾萬，在城郊買了一套小產(chǎn)權(quán)房。
由于房子是農(nóng)村宅基地房屋，因而難以辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)，只是簽了一份房屋買賣合同。小林哪里知道，自己購買小產(chǎn)權(quán)房的行為為以后的生活埋下了隱患。
小林買房之后，北京的房價(jià)一直都在飆升，小林所在的村子也傳來了將要拆遷的消息。這一切讓賣房人老李看在眼里悔在心里，看著翻了好幾倍的房價(jià)，他再也坐不住了。之后，他一紙?jiān)V狀將小林告上法庭，請求法院認(rèn)定房屋買賣合同無效。
老李的做法讓小林覺得可笑又荒唐，他拿出當(dāng)初的購房合同，心想：白紙黑字都寫得清清楚楚，就算這合同不正規(guī)，法院還能否認(rèn)買房的事實(shí)？
然而，到了法庭上，小林才發(fā)現(xiàn)自己錯(cuò)了。原來國家規(guī)定，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。此時(shí)的小林才知道，自己當(dāng)初買房，本身就是違法的！
看著即將失去住了近3年房子，小林悔不當(dāng)初。
案外思考
小產(chǎn)權(quán)房沒有合法地位
在我國，小產(chǎn)權(quán)房不具有合法地位。
現(xiàn)實(shí)中，在農(nóng)村房屋買賣案件中，與本案類似的案例很多，就是城里人買了農(nóng)村房，房子漲價(jià)后原來的房主就想反悔，很多購房人都是到了法庭才知道合同竟然無效。
所以，在此需要提醒購房者，千萬不要為圖便宜購買小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樗皇芊杀Ｗo(hù)，一旦購買，很可能就會(huì)為以后的生活埋下隱患。
情況4
買央產(chǎn)房10年 房主仍拒過戶
10年前，老董從自己的同事任某那兒購買了一處央產(chǎn)房，因任某反悔一直拒絕辦理過戶，老董忍無可忍最終將同事到了法院……
老董買的房子，位于海淀區(qū)西三旗。這些年，任某一直拒絕給老董辦理這套房屋的過戶手續(xù)。終于在憤怒之余，老董將同事到了法院。
老董稱，因涉案房屋是央產(chǎn)房，辦理過戶的首要環(huán)節(jié)是向在京中央和國家機(jī)關(guān)住房交易辦公室提出申請并辦理備案登記，這個(gè)環(huán)節(jié)必須得有任某配合辦理，但這么多年，他始終以種種理由拒絕配合。而對此，任某卻說，此房為央產(chǎn)房，不能直接過戶，需要補(bǔ)交超標(biāo)面積，在沒有補(bǔ)交超標(biāo)面積之前，單位是不同意他出售的。
而法院審理之后認(rèn)為，雖然雙方簽署的買賣合同合法有效，任某應(yīng)按照合同約定，協(xié)助老董辦理房屋過戶。
但因涉案房屋須經(jīng)過中央和國家機(jī)關(guān)住房交易辦公室進(jìn)行備案登記，而且目前該房屋的超標(biāo)面積未處理，辦理備案登記存在障礙，房屋仍涉及原產(chǎn)權(quán)單位的相關(guān)權(quán)益，因此雙方買賣的房屋無法依據(jù)雙方約定進(jìn)行備案登記及辦理過戶。最后法院駁回了老董的訴請。
案外思考
央產(chǎn)房交易需滿足四條件
具備以下四個(gè)條件的央產(chǎn)房才能上市交易：一，已經(jīng)取得房產(chǎn)證；二，原產(chǎn)權(quán)單位已經(jīng)建立住房檔案；三，有超標(biāo)情況但已在原產(chǎn)權(quán)單位作過超標(biāo)處理；四，不屬于國家安全、保密的特殊部門的住房。因此，如果涉及的央產(chǎn)房不同時(shí)具備上述4個(gè)條件，那么簽訂的買賣合同被認(rèn)定無效的可能非常大。
為了避免出現(xiàn)這樣的無奈境地，建議購房者在購買央產(chǎn)房等特殊性質(zhì)的房屋之前，盡可能多了解相關(guān)的法律規(guī)定和政策規(guī)定，并仔細(xì)審查出售房屋的權(quán)屬登記情況，最大限度地避免“踏空”。
專家支招
特邀專家 李 松
北京盛峰律師事務(wù)所房地產(chǎn)法律事務(wù)部首席律師
“四招”讓購房者遠(yuǎn)離風(fēng)險(xiǎn)
針對目前出現(xiàn)的二手房買賣糾紛倍增的現(xiàn)狀，李松律師提示購房者，應(yīng)從以下方面保護(hù)自己的合法權(quán)益，規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
1、在簽訂購房合同時(shí)，買方應(yīng)該盡量縮短交易時(shí)間，減少交易環(huán)節(jié)。因?yàn)橥涎拥臅r(shí)間越長，中間的環(huán)節(jié)越冗雜，賣方就越容易因房價(jià)上漲等因素而發(fā)生變故。
2、在購二手房前，消費(fèi)者一定要讓房東提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明，存在共有權(quán)人時(shí)，應(yīng)征求共有權(quán)人的意見，并保留相關(guān)的書面證據(jù)。在確認(rèn)房屋的權(quán)屬和占有狀況后，再?zèng)Q定是否購買房屋。
