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運(yùn)營管理指導(dǎo)意見范文第1篇

摘要：對于快速發(fā)展的房地產(chǎn)公司而言，隨著開發(fā)項(xiàng)目的增多、區(qū)域的擴(kuò)張，管理的難度越來越大。本文簡要地說明了房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的趨勢并對房地產(chǎn)企業(yè)如何搭建運(yùn)營管理體系進(jìn)行了簡單的探究。

關(guān)鍵詞 ：房地產(chǎn)企業(yè)；運(yùn)營管理；建設(shè)

房地產(chǎn)市場環(huán)境和競爭格局已經(jīng)發(fā)生了根本性變化已經(jīng)成為既定事實(shí)，也已形成廣泛共識，這種變化主要體現(xiàn)在幾個(gè)方面，一是市場集中度越來越高；二是行業(yè)利潤率普遍下滑，利潤空間持續(xù)收窄；三是業(yè)績分化進(jìn)一步加劇，標(biāo)桿企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率趨于平穩(wěn)。

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營管理的趨勢

1.管理突出“三高”———高周轉(zhuǎn)、高激勵、高效能

2013 年房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模再上臺階，千億企業(yè)突破7家（其中萬科達(dá)到1741 億元），體現(xiàn)了“高”、“大”、“上”的特點(diǎn)。標(biāo)桿企業(yè)的銷售額雖靚麗，但毛利率下降，銷售凈利率也普遍下滑，凈資產(chǎn)收益率卻趨于平穩(wěn)。如萬科2009-2013年的凈資產(chǎn)收益率分別為14.3%、16.5%、18.2%、19.7%、19.7%。在凈利下滑和杠桿天花板的情況下，標(biāo)桿企業(yè)均通過高周轉(zhuǎn)、高激勵、高效能來維持回報(bào)水平。如碧桂園深耕三、四線城市，秉承總部精干高效、區(qū)域做大做強(qiáng)、項(xiàng)目責(zé)任到人的管理原則，堅(jiān)持快開、快售、快平的高周轉(zhuǎn)模式。2013 年提出關(guān)于現(xiàn)金流的567—拿地后5 個(gè)月開盤、6 個(gè)月現(xiàn)金回籠、7 個(gè)月達(dá)到現(xiàn)金平衡；關(guān)于銷售的789—一周去化70%、首期推出80%貨量、一個(gè)月去化90%。2013 年銷售突破千億，同比130%的增長，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模與管理同步提升。海亮地產(chǎn)近三年從26億到153 億，超過100%的增長。同樣是走了高周轉(zhuǎn)的路子。

2.管理適配企業(yè)發(fā)展階段

優(yōu)秀企業(yè)運(yùn)營管理從快而有序到快而持續(xù)，從關(guān)注項(xiàng)目利潤到關(guān)注現(xiàn)金流及凈資產(chǎn)收益率。在起步階段，抓住 1 個(gè)目標(biāo)———回款；2 個(gè)計(jì)劃———項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)計(jì)劃、部門工作計(jì)劃；3 個(gè)會議———項(xiàng)目周例會、部門月度工作會、項(xiàng)目月度計(jì)劃會。規(guī)范階段，抓住 1 個(gè)目標(biāo)———利潤；2 類計(jì)劃———項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃、職能計(jì)劃；3 個(gè)驅(qū)動———關(guān)鍵運(yùn)營會議驅(qū)動、項(xiàng)目月報(bào)預(yù)警驅(qū)動、項(xiàng)目考核激勵驅(qū)動。精細(xì)階段，抓住 1 套目標(biāo)———現(xiàn)金流、凈資產(chǎn)收益率；2 類計(jì)劃———開發(fā)經(jīng)營計(jì)劃、管理計(jì)劃；4 個(gè)體系———運(yùn)營會議體系、成果管理體系、信息跟蹤體系、激勵評估體系。

3.管理緊緊圍繞企業(yè)戰(zhàn)略關(guān)注點(diǎn)

房地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略關(guān)注點(diǎn)集中在有質(zhì)量增長、區(qū)域布局、應(yīng)對去杠桿趨勢、業(yè)務(wù)模式創(chuàng)新。房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)營管理圍繞核心成功要素展開，包括城市布局與深耕能力- 解決在哪兒做的問題；支持規(guī)?；l(fā)展的穩(wěn)定資金渠道—解決能不能做的問題；項(xiàng)目運(yùn)作能力（總成本領(lǐng)先、高周轉(zhuǎn)、高溢價(jià)）———解決能否做好的問題；符合發(fā)展要求的專業(yè)化團(tuán)隊(duì)———解決能否做成的問題；戰(zhàn)略及匹配體系（戰(zhàn)略 - 組織 - 運(yùn)營 -HR- 企業(yè)文化）———解決能否持續(xù)發(fā)展的問題。

二、房地產(chǎn)企業(yè)卓越運(yùn)營模式及選擇

1.集團(tuán)管控模式及選擇

集團(tuán)管控涉及管控模式、管控方式及管控方法。其中管控模式體現(xiàn)母子公司定位及管控要點(diǎn)，分為三種類型，分別是投資管控型、戰(zhàn)略管控型和運(yùn)營管控型。投資管控型以財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行管理和考核，適用于不相關(guān)產(chǎn)業(yè)的投資運(yùn)作；戰(zhàn)略管控型以戰(zhàn)略規(guī)劃進(jìn)行管理和考核，總部無具體業(yè)務(wù)管理部門或配置綜合運(yùn)營管理部門，適用于多種不相關(guān)產(chǎn)業(yè)運(yùn)作或相關(guān)產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展運(yùn)作；運(yùn)營管控型通過總部業(yè)務(wù)管理部門對下屬企業(yè)的日常經(jīng)營運(yùn)作過程管理，適用于相關(guān)型或單一產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)的運(yùn)作。按照價(jià)值鏈管控的思想，運(yùn)營管控型又分為關(guān)鍵點(diǎn)操作型、專業(yè)決策型、監(jiān)控與平臺服務(wù)型。關(guān)鍵點(diǎn)操作型適用于集團(tuán)起步階段或復(fù)雜業(yè)態(tài)中的操作項(xiàng)目前端；專業(yè)決策型適用于成熟發(fā)展階段的決策項(xiàng)目；監(jiān)控與平臺服務(wù)型適用于規(guī)模發(fā)展階段的服務(wù)項(xiàng)目。管控方式分為四種類型，分別是主導(dǎo)操作型、評審審批型、監(jiān)控型、支持服務(wù)型。主導(dǎo)操作型是直接組織完成；評審審批型不直接操作，采用上報(bào)審批方式（包括審批、評審會、備案等）；監(jiān)控型分為事前、事中、事后的監(jiān)控，事前提出指導(dǎo)意見、預(yù)設(shè)目標(biāo)，事中過程預(yù)警、過程檢查，事后評估、檢驗(yàn)和審計(jì)；支持服務(wù)型控制方式為業(yè)務(wù)支持、建立規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、指導(dǎo)意見等。

2.優(yōu)秀企業(yè)管控模式

萬科的組織設(shè)計(jì)充分體現(xiàn)了戰(zhàn)略導(dǎo)向、平臺支持、漸進(jìn)有序和風(fēng)險(xiǎn)制衡的特點(diǎn)。根據(jù)城市聚焦與深耕，做實(shí)一線城市公司的戰(zhàn)略導(dǎo)向，總部定位為裁判員，區(qū)域公司是教練員，而城市公司相當(dāng)于運(yùn)動員；平臺支持包括三方面，資源平臺、專業(yè)支持平臺、規(guī)范化的營運(yùn)管理平臺；漸進(jìn)有序是指基于發(fā)展階段，總體按照倒三角到正三角，逐步授權(quán)；通過過程考核排名驅(qū)動各城市公司發(fā)展，組織設(shè)置強(qiáng)調(diào)風(fēng)險(xiǎn)控制的原則，達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)制衡的目的。

3.優(yōu)秀企業(yè)管控特點(diǎn)

優(yōu)秀企業(yè)的管控特點(diǎn)包括基于業(yè)績、結(jié)果為先的結(jié)果導(dǎo)向；基于戰(zhàn)略、自上而下的目標(biāo)先行；基于價(jià)值、關(guān)注成果的管控關(guān)鍵；基于能力、嵌入流程的風(fēng)險(xiǎn)制衡。

4.績效激勵匹配

運(yùn)營管理還要有激勵措施匹配，標(biāo)桿企業(yè)績效管理有四個(gè)特點(diǎn)，分別是導(dǎo)向清晰、根植管理、簡單易行、激勵有力?？己藘?nèi)容基于公司發(fā)展目標(biāo)自上而下地系統(tǒng)分解，基于企業(yè)管理思想、管控模式的落地實(shí)施需求，多種激勵方式相結(jié)合，高績效分享。

三、關(guān)于運(yùn)營管理體系建設(shè)的幾點(diǎn)思考

1.集團(tuán)管控模式要適配自身發(fā)展階段

每個(gè)企業(yè)都有自己的特點(diǎn)，借鑒行業(yè)成功做法時(shí)，一定要適配自身發(fā)展階段。與標(biāo)桿企業(yè)相比，數(shù)量眾多的中小型房企還存在較大差距，企業(yè)發(fā)展的活力和動力還顯不足，在房地產(chǎn)市場的風(fēng)險(xiǎn)不斷上升的情況下，面臨著規(guī)模擴(kuò)張和風(fēng)險(xiǎn)防范的矛盾。因此，企業(yè)運(yùn)營管理體系的建立要循序漸進(jìn)，過于強(qiáng)調(diào)自身特點(diǎn)或者完全照搬標(biāo)桿企業(yè)做法都會成為企業(yè)成長的障礙。

2.加強(qiáng)成本管理是提升企業(yè)競爭力的必修課

加強(qiáng)成本管理成了房地產(chǎn)企業(yè)修煉內(nèi)功、提升競爭力的必修課。成本管理的流程與制度體系包括目標(biāo)成本管理體系、動態(tài)成本管理體系、成本后評估體系以及責(zé)任成本體系，分別從事前、事中、事后反饋以及責(zé)任與激勵機(jī)制方面進(jìn)行管理。在實(shí)際操作中，目標(biāo)成本按開發(fā)進(jìn)度的不同階段始終處于動態(tài)調(diào)整之中，原則上，每一個(gè)版本的制訂都是在上一版本的指導(dǎo)下進(jìn)行的。在科研階段要進(jìn)行成本的估算，這個(gè)時(shí)候主要是對投資的可行性進(jìn)行估算，然后隨著方案的不斷深化，目標(biāo)成本開始逐漸的準(zhǔn)確和細(xì)化，到主體工程施工圖預(yù)算確定后形成最后定稿的版本，施工圖版也是企業(yè)進(jìn)行成本控制的依據(jù)。目標(biāo)成本制訂以后一定要將成本逐項(xiàng)分解到部門，并建立控制的標(biāo)準(zhǔn)，分解后的成本責(zé)任必須納入績效考核的范疇。

參考文獻(xiàn)

[1]周亮華.淺析房地產(chǎn)企業(yè)如何構(gòu)建有效的運(yùn)營計(jì)劃管理體系.中國城市經(jīng)濟(jì)，2011(14).

運(yùn)營管理指導(dǎo)意見范文第2篇

【關(guān)鍵詞】水利工程 重大項(xiàng)目 PPP模式 公益性與經(jīng)濟(jì)性

中國正在經(jīng)歷城鎮(zhèn)化過程，原來居住在鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村的農(nóng)民大量移民進(jìn)入城市，城市規(guī)模和新型城鎮(zhèn)數(shù)量迅速擴(kuò)大。而城市的公共產(chǎn)品和服務(wù)供給速度相對滯后，使得醫(yī)療，教育，交通，城市供水等公共產(chǎn)品和服務(wù)無法滿足城市居民的需求。由財(cái)政投資公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施的傳統(tǒng)做法，不僅不能供給高效優(yōu)質(zhì)的公共產(chǎn)品，而且導(dǎo)致政府債務(wù)規(guī)模迅速擴(kuò)大，引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，民營企業(yè)謀求轉(zhuǎn)型升級，需要拓展新的生存空間，但又很難進(jìn)入被政府和國企壟斷的公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，社會資本大量積存。因此國家提出了由政府和社會資本合作提供公共服務(wù)和基礎(chǔ)設(shè)施，解決現(xiàn)有的公共服務(wù)與基礎(chǔ)設(shè)施供給不足，政府債務(wù)規(guī)模過大和社會資本大量積存的問題。

大型水利基礎(chǔ)設(shè)施對農(nóng)業(yè)灌溉，防洪澇災(zāi)害，以及提供水陸運(yùn)輸，城市供水，水利發(fā)電起著至關(guān)重要的作用，兼具公益性與經(jīng)濟(jì)性。但是大型水利基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)工期長，投資規(guī)模巨大，投資回報(bào)期長，且社會對水利工程的公益性期待特點(diǎn)關(guān)注度高于其經(jīng)濟(jì)性特點(diǎn)，謀求經(jīng)濟(jì)效益不被廣泛認(rèn)可，對社會資本不具有吸引力。雖然政府一直在倡導(dǎo)民間資本投資大型水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，但是效果并不理想，因此如何提高兼具公益性和經(jīng)濟(jì)性的大型水利基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目的可融資性，建立水利工程運(yùn)營期間長效融資機(jī)制，保障資本合理回報(bào)，成為解決水利基礎(chǔ)設(shè)施供給不足，充分發(fā)揮水利工程效能為民生服務(wù)的關(guān)鍵所在。

一、重大水利工程項(xiàng)目籌資現(xiàn)狀及暴露出的問題

大型水利工程建設(shè)資金籌集基本是以政府財(cái)政資金投資的方式完成。多是以政府性基金預(yù)算撥款為主，同時(shí)各級地方政府組建的水利投融資平臺，目前該類平臺尚不成熟，資金主要是財(cái)政投資及銀行貸款。雖然多年來政府投入水利建設(shè)的資金持續(xù)增長，興建了不少綜合性的水利基礎(chǔ)設(shè)施，保障了國家水安全。但與此同時(shí)受龐大的資金需求與有限的財(cái)政供給制約，一大批需要建設(shè)的項(xiàng)目只能排隊(duì)等候。

由于重大水利工程項(xiàng)目以財(cái)政資金投入為主，資金成本相對較低，對資金的投入回報(bào)率沒有高要求，因此由政府主導(dǎo)的水價(jià)制定偏好公益性，水價(jià)格不能覆蓋全部成本。低水價(jià)無法保證工程日常運(yùn)營維護(hù)和管理，政府花大價(jià)錢建設(shè)完成的水利項(xiàng)目因?yàn)檫\(yùn)營維護(hù)資金不足，導(dǎo)致設(shè)施加速老化提前報(bào)廢。

低水價(jià)與我國水資源匱乏的基本國情極度不相符合。由于低廉的價(jià)格，我國每單位產(chǎn)值的用水量是工業(yè)國家的10倍多。盡管我國于2014年5月提高了水價(jià)，當(dāng)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場價(jià)格，低水價(jià)失去了對節(jié)水的經(jīng)濟(jì)杠桿作用。

二、提高重大水利工程項(xiàng)目可融資性的措施

針對財(cái)政供給與社會需求之間的矛盾，國家提出了“創(chuàng)新重點(diǎn)領(lǐng)域投融資機(jī)制鼓勵社會投資”“推廣運(yùn)用政府和社會資本合作模式（Public-PrivatePartnership，PPP）”以及“關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)社會資本參與重大水利工程建設(shè)運(yùn)營”等一系列配套的政策措施和指導(dǎo)意見。PPP模式即政府通過招標(biāo)和競爭性磋商談判選擇社會資本方，由社會資本方與政府共同成立水利工程項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)工程建設(shè)資金籌集和工程運(yùn)營管理，項(xiàng)目公司可以獲得按出資比例享有的股權(quán)收益，包括水利工程項(xiàng)目分紅收益，以及股權(quán)價(jià)值增值受益。在PPP合同約定的運(yùn)營期內(nèi)，政府保證項(xiàng)目公司固定收益率，低于受益率的風(fēng)險(xiǎn)，由政府財(cái)政補(bǔ)貼解決。PPP合同約定的社會資本方運(yùn)營期結(jié)束后，由政府接管水利工程項(xiàng)目，負(fù)責(zé)后續(xù)的運(yùn)營與維護(hù)。如何能讓政策措施落地，切實(shí)建立起重大水利工程項(xiàng)目多元化的投融資模式，關(guān)鍵在于提高重大水利工程項(xiàng)目的可融資性。

（一）建立市場決定為主的水價(jià)機(jī)制，完善價(jià)格補(bǔ)償機(jī)制，實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼，稅收優(yōu)惠等政策，確保項(xiàng)目的合理回報(bào)。我國傳統(tǒng)的水價(jià)制定是以政府主導(dǎo)，對于兼具公益性與經(jīng)濟(jì)性的重大水利工程項(xiàng)目，政府制定價(jià)格原則偏好公益性，忽略了經(jīng)濟(jì)性，水價(jià)制定偏低不能覆蓋全部的建設(shè)成本和運(yùn)營成本，投資回報(bào)無從實(shí)現(xiàn)，工程運(yùn)營埋下隱患。探索由項(xiàng)目投資經(jīng)營主體與用戶協(xié)商制定水價(jià)，遵循國際通用的全成本水價(jià)定價(jià)機(jī)制，即水價(jià)涵蓋資源成本，環(huán)境成本，生態(tài)成本，機(jī)會成本，工程成本，稅收以及企業(yè)利潤。需要由政府主導(dǎo)制定價(jià)格的，政府應(yīng)當(dāng)兼顧公益性與經(jīng)濟(jì)性，即考慮社會資本的合理回報(bào)又考慮用戶承受能力，社會公眾利益等因素。建立完善價(jià)格補(bǔ)償機(jī)制，對于水價(jià)調(diào)整不到位的，政府應(yīng)當(dāng)安排財(cái)政資金對運(yùn)營企業(yè)進(jìn)行合理補(bǔ)償。偏重公益性和社會效益良好的大型水利工程項(xiàng)目，水價(jià)不能覆蓋全成本的，政府可以通過財(cái)政補(bǔ)貼，稅收優(yōu)惠等政策扶持運(yùn)營企業(yè)。

雖然重大水利工程項(xiàng)目具有建設(shè)周期長，投資金額大的特點(diǎn)，但是只要充分發(fā)揮市場資源配置作用，水價(jià)能夠合理體現(xiàn)市場供需關(guān)系，確保投資的合理回報(bào)，并且水價(jià)收益穩(wěn)定，受經(jīng)濟(jì)周期波動影響較小。

（二）拓寬融資渠道，建立財(cái)政資金引導(dǎo)，銀行貸款，保險(xiǎn)資金和公募資金為主，私募資金參與的多元化融資模式。我國水利項(xiàng)目建設(shè)以財(cái)政資金投入為主，重大水利項(xiàng)目更是如此，社會資本參與程度較低，不足水利投資的20%。政府可以先期投入一部分啟動資金引導(dǎo)帶動項(xiàng)目建設(shè)，投資運(yùn)營主體借助優(yōu)惠政策，充分發(fā)揮政策銀行優(yōu)勢和保險(xiǎn)資金成本優(yōu)勢，以工程建設(shè)形成的資產(chǎn)以及工程建設(shè)運(yùn)營期的水費(fèi)收入權(quán)益為質(zhì)押，向政策銀行申請低息貸款以及引入保險(xiǎn)資金投資工程建設(shè)項(xiàng)目。

將PPP項(xiàng)目銀行貸款以及未來水費(fèi)收益權(quán)打包成資產(chǎn)池，向投資者公開發(fā)行水利工程債券（ABS），或者非公開定向，向投資者募集資金（ABN）。

（三）完善社會資本退出通道，建立多元化的退出機(jī)制。政府密集發(fā)文中都對建立社會資本的退出機(jī)制給出明確的框架性意見，如《國務(wù)院關(guān)于創(chuàng)新重點(diǎn)領(lǐng)域投融資機(jī)制鼓勵社會投資的指導(dǎo)意見》（國發(fā)[2014]60號）要求“政府與投資者明確項(xiàng)目的退出路徑，保障項(xiàng)目持續(xù)穩(wěn)定運(yùn)行”，《關(guān)于開展政府和社會資本合作的指導(dǎo)意見》（發(fā)改投資[2014]2724號）要求“政府依托各類產(chǎn)權(quán)，股權(quán)交易市場，為社會資本提供多元化，規(guī)范化，市場化的退出渠道”，《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)社會資本參與重大水利工程建設(shè)運(yùn)營的實(shí)施意見》中提出“應(yīng)建立健全社會資本退出機(jī)制......允許社會資本退出，妥善做好項(xiàng)目移交接管，確保水利工程的順利實(shí)施和持續(xù)安全運(yùn)行，維護(hù)社會資本的合法權(quán)益，保護(hù)公共利益不受侵害”。

PPP項(xiàng)目內(nèi)容涵蓋項(xiàng)目融資，工程設(shè)計(jì)，施工，運(yùn)營管理，項(xiàng)目移交等多方面，因此PPP項(xiàng)目具有顯著的綜合性，社會資本在參與PPP項(xiàng)目時(shí)，常常以不同主體相聯(lián)合的方式參與，以發(fā)揮各自主體的專業(yè)優(yōu)勢。在PPP項(xiàng)目的不同階段，社會資本方聯(lián)合體中的各主體具有不同的重要度，通常在工程規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)期間，設(shè)計(jì)公司與建筑施工企業(yè)的工作是主導(dǎo)，一旦工程竣工由建設(shè)期轉(zhuǎn)入運(yùn)營期，設(shè)計(jì)公司和建筑施工企業(yè)相對于專業(yè)的運(yùn)營管理公司不再具有專業(yè)的運(yùn)營管理經(jīng)驗(yàn)和優(yōu)勢，若其繼續(xù)充當(dāng)股東，可能因?qū)I(yè)水平的不足而增大決策成本，因此理論上應(yīng)當(dāng)將股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)而由專業(yè)的運(yùn)營公司接盤。

PPP項(xiàng)目的運(yùn)營期限一般都長達(dá)10年至30年，社會資本方會非常關(guān)注資本運(yùn)作效率，通常資本運(yùn)作要完成資本投入，運(yùn)營增值，獲取收益回報(bào)，資本退出這樣一個(gè)完整的過程。構(gòu)建PPP項(xiàng)目股權(quán)交易市場，新三板等多層次的資本市場，有助于社會資本方在不損己項(xiàng)目公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)的同時(shí)，實(shí)行低成本，高效率的退出。

（四）堅(jiān)決維護(hù)合同法律地位，政府和社會資本按合同辦事，平等參與，公開透明，確保雙方權(quán)益。PPP模式是政府由水利基礎(chǔ)設(shè)施的供給方，通過引入市場機(jī)制，與社會資本合作，向購買方轉(zhuǎn)變的重大制度安排。因此政府既是水利基礎(chǔ)設(shè)施服務(wù)及產(chǎn)品的購買者，又是承擔(dān)法定職責(zé)的監(jiān)督者，政府在PPP項(xiàng)目實(shí)施中的監(jiān)督者和參與者的雙重身份，具有與其他民事合同相區(qū)別的特點(diǎn)。在目前出臺的政策性文件中已經(jīng)出現(xiàn)了政府與社會資本方權(quán)利義務(wù)不對等的規(guī)定，如財(cái)政部《PPP項(xiàng)目合同指南（試行）》中雖然提出“對于股權(quán)變更問題，社會資本和政府方的主要關(guān)注點(diǎn)完全不同，合理平衡雙方的關(guān)注點(diǎn)是確定適當(dāng)?shù)墓蓹?quán)變更范圍和關(guān)鍵”，但就具體規(guī)定而言則更多體現(xiàn)了政府方的關(guān)注，一是政府享有股權(quán)變更限制的豁免權(quán)，具體為“如果政府參股了項(xiàng)目公司，則政府轉(zhuǎn)讓其在項(xiàng)目公司股權(quán)的不受上述股權(quán)變更限制”，二是社會資本方股權(quán)變更，政府則以公共利益監(jiān)督者的身份行使單方面事先審核權(quán)。忽略了社會資本方的利益安排和關(guān)注，將股權(quán)變更安排為政府的單方面審批，無疑是將政府的公權(quán)力引入合同。

政府和社會資本合作產(chǎn)生矛盾，一方不講信用違約，應(yīng)采用哪種訴訟方式，是以行政復(fù)議或行政訴訟還是以仲裁或民事訴訟？目前出臺的政策性文件中對此定義還不是很清晰。財(cái)政部《政府和社會資本合作模式操作指南》和國家發(fā)改委《政府和社會資本合作項(xiàng)目通用合同指南》中規(guī)定，合同爭議可通過仲裁和民事訴訟的方式解決，但《特許經(jīng)營管理辦法》對此未有明確說明。

三、結(jié)論

大型水利工程建設(shè)資金籌集中存在著公益性與經(jīng)濟(jì)性不能兼?zhèn)涞膯栴}，針對這些問題，政府必須采取措施，提高重大水利工程項(xiàng)目的可融資性。一是建立市場決定為主的水價(jià)機(jī)制，完善價(jià)格補(bǔ)償機(jī)制，實(shí)施財(cái)政補(bǔ)貼，稅收優(yōu)惠等政策，確保項(xiàng)目的合理回報(bào)。二是拓寬融資渠道，建立財(cái)政資金引導(dǎo)，銀行貸款，保險(xiǎn)資金和公募資金為主，私募資金參與的多元化融資模式。三是完善社會資本退出通道，建立多元化的退出機(jī)制。四是堅(jiān)決維護(hù)合同法律地位，政府和社會資本按合同辦事，平等參與，公開透明，確保雙方權(quán)益。

參考文獻(xiàn)：

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[2]李艷飛，楊飛雪.城市軌道PPP項(xiàng)目投資回收模式設(shè)計(jì)：溢價(jià)回收的視角[J].綜合運(yùn)輸.2015（05）.

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運(yùn)營管理指導(dǎo)意見范文第3篇

《指導(dǎo)意見》討論稿提及了發(fā)展能源大數(shù)據(jù)服務(wù)應(yīng)用新模式，其中包括：“積極推動拓展能源大數(shù)據(jù)采集范圍，逐步覆蓋電、煤、油、氣等能源領(lǐng)域及氣象、經(jīng)濟(jì)、交通等其他領(lǐng)域；實(shí)現(xiàn)能源資源、新能源、電動汽車、儲能電站、輸變電、配用電、終端用能大數(shù)據(jù)的集成融合；研究依托國家電網(wǎng)公司構(gòu)建國家能源大數(shù)據(jù)信息中心，逐漸實(shí)現(xiàn)能源大數(shù)據(jù)資源的集成和共享；在安全、公平基礎(chǔ)上，以有效監(jiān)管為前提，打通政府部門、企事業(yè)單位之間的數(shù)據(jù)壁壘，促進(jìn)各類數(shù)據(jù)資源整合，提升基于能源統(tǒng)計(jì)、分析、預(yù)測等業(yè)務(wù)的時(shí)效性和準(zhǔn)確度?！?/p>

據(jù)了解，新一輪電力體制改革的六個(gè)配套文件出臺后，《指導(dǎo)意見》從討論稿到送審稿，國家能源局給予能源互聯(lián)網(wǎng)行動計(jì)劃項(xiàng)目課題組僅有短短一個(gè)多月時(shí)間，送審稿與討論稿在內(nèi)容上相差并不大。

在《指導(dǎo)意見》討論稿中，注意到關(guān)于“促進(jìn)能源互聯(lián)網(wǎng)的商業(yè)模式創(chuàng)新”部分被給予不少篇幅。緊扣電改，“基于能源互聯(lián)網(wǎng)市場交易體系，支持能源資源、設(shè)備、服務(wù)、應(yīng)用的資本化、證券化，為基于‘互聯(lián)網(wǎng)＋’的B2C、B2B、C2C、C2B、O2O等多種形態(tài)的商業(yè)模式創(chuàng)新提供平臺；促進(jìn)能源領(lǐng)域跨行業(yè)信息共享與業(yè)務(wù)交融，培育能源云服務(wù)、虛擬能源貨幣等新型商業(yè)模式；鼓勵面向分布式能源的PPP、眾籌等靈活的投融資手段，促進(jìn)能源就地采集與高效利用”等被重點(diǎn)提及。

同時(shí)，國家鼓勵發(fā)展儲能和電動汽車應(yīng)用新模式。討論稿提出，“充分利用風(fēng)電、光伏等資源，因地制宜建設(shè)風(fēng)光儲一體電智能充電站等基礎(chǔ)設(shè)施，實(shí)現(xiàn)電動汽車與新能源等協(xié)同優(yōu)化運(yùn)行；鼓勵城市分布式光伏、高速公路光伏電站開展電動汽車的充放電、換電服務(wù)等業(yè)務(wù)；探索電動汽車?yán)没ヂ?lián)網(wǎng)平臺開展綠色電能直接交易并參與碳交易的新模式?！?/p>

《指導(dǎo)意見》討論稿顯示，國家鼓勵利用互聯(lián)網(wǎng)理念，積極探索能源互聯(lián)網(wǎng)與工、農(nóng)、商、交通、體育等不同行業(yè)融合發(fā)展新途徑，同時(shí)鼓勵利用互聯(lián)網(wǎng)手段，在大型建筑、場館、園區(qū)、島嶼、城鎮(zhèn)等不同規(guī)模范圍內(nèi)開展能源互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)應(yīng)用、商業(yè)模式和政策創(chuàng)新試點(diǎn)，內(nèi)容包括：多能協(xié)同能源網(wǎng)絡(luò)優(yōu)化建設(shè)與協(xié)同運(yùn)營、清潔能源互聯(lián)網(wǎng)化交易、綠色貨幣與綠色證書等能源衍生品交易運(yùn)營管理、電動汽車與儲能互聯(lián)網(wǎng)化運(yùn)營、能源大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)等。

運(yùn)營管理指導(dǎo)意見范文第4篇

1.1自管自營模式

自管自營模式是指合資鐵路公司完全由自身進(jìn)行經(jīng)營管理。如集通鐵路(集寧—通遼)、金溫鐵路(金華—溫州)就是采用的自管自營模式。自管自營模式由于是合資鐵路公司自身進(jìn)行運(yùn)輸組織，成本自我約束力較強(qiáng)，因而有利于控制成本，使企業(yè)效益最大化。同時(shí)，也有利于增強(qiáng)企業(yè)對市場反映的靈敏度，及時(shí)應(yīng)對市場變化。但是，從鐵路整體看，自管自營模式不利于路網(wǎng)的整體性和運(yùn)輸調(diào)度指揮的統(tǒng)一性，自管自營的合資鐵路公司由于人員和設(shè)備都自行承辦、自成體系，不利用國鐵既有的人員和設(shè)備，不利于發(fā)揮既有資源的規(guī)模效益。合資鐵路公司在以下情況適宜采取自管自營模式：①合資鐵路處于路網(wǎng)中位置屬于盡頭線或在路網(wǎng)中相對獨(dú)立，成為獨(dú)立線網(wǎng)的情況下；②管內(nèi)運(yùn)量比重較大；③合資鐵路公司自身的人員和設(shè)備配備較齊全；④合資鐵路技術(shù)類型與路網(wǎng)中其他線路明顯不同。

1.2部分委托管理模式

部分委托是指合資鐵路公司自身進(jìn)行運(yùn)營管理，只是將部分業(yè)務(wù)對外委托的管理模式，如邯濟(jì)鐵路(邯鄲—濟(jì)南)。邯濟(jì)鐵路有限責(zé)任公司將運(yùn)輸組織中的車務(wù)、機(jī)務(wù)、車輛等業(yè)務(wù)委托給北京鐵路局和濟(jì)南鐵路局，自身進(jìn)行貨場和專業(yè)線經(jīng)營、裝卸管理，并負(fù)責(zé)基礎(chǔ)線路、橋涵、通信、信號、電力、房建、給排水等設(shè)施的維護(hù)。部分委托管理模式只是將合資鐵路的部分業(yè)務(wù)委托給相關(guān)的企業(yè)，按協(xié)議接受服務(wù)和付費(fèi)，以彌補(bǔ)自身經(jīng)營條件的不足，有效利用外部資源。部分委托管理模式有利于發(fā)揮國鐵的資源和管理優(yōu)勢，有利于運(yùn)輸集中調(diào)度指揮，提高合資鐵路公司資產(chǎn)經(jīng)營的積極性。

1.3委托運(yùn)輸管理模式

為加強(qiáng)新建合資鐵路的運(yùn)輸管理，原鐵道部于2008年11月《關(guān)于新建合資鐵路委托運(yùn)輸管理的指導(dǎo)意見》，對委托鐵路局運(yùn)輸管理的基本原則和條件、主要內(nèi)容、各方的權(quán)責(zé)關(guān)系及實(shí)施程序進(jìn)行了規(guī)范。從2008年8月京津城際鐵路投入運(yùn)營開始，新建合資鐵路大部分采用委托運(yùn)輸管理模式。委托運(yùn)輸管理模式的優(yōu)勢在于有利于運(yùn)輸調(diào)度集中統(tǒng)一指揮、合理配置和利用鐵路運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)資源、強(qiáng)化專業(yè)管理，從而發(fā)揮鐵路局規(guī)模經(jīng)營的優(yōu)勢，取得規(guī)模效益。在委托運(yùn)輸管理模式中，由于合資鐵路公司不直接參與運(yùn)輸組織工作，對運(yùn)輸市場變化的反應(yīng)敏感性不強(qiáng)，因而對運(yùn)輸成本控制的約束力減弱。合資鐵路公司在以下情況適宜采取委托運(yùn)輸管理模式：①當(dāng)合資鐵路在路網(wǎng)中處于連接、聯(lián)絡(luò)路網(wǎng)干線位置或作為支線、區(qū)段線時(shí)；②通過運(yùn)量占較大比重；③合資鐵路所在鐵路局有可以利用的設(shè)備資源、人力資源。

2高速鐵路運(yùn)營管理模式選擇影響因素分析

2.1高速鐵路運(yùn)營管理模式選擇應(yīng)遵循的原則

（1）高速鐵路運(yùn)營管理模式選擇應(yīng)當(dāng)滿足路網(wǎng)的完整性。路網(wǎng)在物理上只要是連通的，所有的線路都采用同樣的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，則路網(wǎng)在物理上就是完整的。路網(wǎng)在物理上應(yīng)當(dāng)最大程度保持完整性，否則無法保持通達(dá)性。保持路網(wǎng)的完整性可以理解為政府應(yīng)從規(guī)劃、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)政策上保證鐵路路網(wǎng)的連通和可接入性，以便為鐵路的發(fā)展和普遍服務(wù)提供保證。

（2）高速鐵路運(yùn)營管理模式應(yīng)當(dāng)滿足運(yùn)輸產(chǎn)品供給的完整性。對于大量涉及直通通過、直通到發(fā)，管內(nèi)運(yùn)量占比較小的高速鐵路線路，應(yīng)考慮將其整合到更大的高速鐵路網(wǎng)絡(luò)之中，由能夠提供更加完整的運(yùn)輸產(chǎn)品的機(jī)構(gòu)統(tǒng)籌管理。

（3）高速鐵路運(yùn)營管理模式應(yīng)當(dāng)滿足規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)的發(fā)揮。高速鐵路運(yùn)營管理模式應(yīng)使線路上開行的列車數(shù)量足夠多，乘客數(shù)量足夠多，單位時(shí)間內(nèi)運(yùn)行的班次足夠多，以實(shí)現(xiàn)大運(yùn)量的經(jīng)濟(jì)性和多產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性。

（4）高速鐵路運(yùn)營管理模式應(yīng)當(dāng)能夠發(fā)揮鐵路局長期積累的技術(shù)、管理和運(yùn)營優(yōu)勢。高速鐵路運(yùn)營管理模式選擇，需要綜合考慮合資鐵路公司和鐵路局在車、機(jī)、工、電、輛等方面的優(yōu)勢，特別是在客運(yùn)組織、市場開拓、公共管理等方面的傳統(tǒng)特征和優(yōu)勢，使經(jīng)營效益最優(yōu)化。

2.2影響因素分析

決定高速鐵路運(yùn)營管理模式選擇的主要因素包括項(xiàng)目技術(shù)參數(shù)、客流結(jié)構(gòu)、平行線路競合關(guān)系、運(yùn)輸價(jià)格、區(qū)域內(nèi)其他高速鐵路發(fā)展關(guān)系等。

（1）項(xiàng)目技術(shù)參數(shù)。我國高速鐵路技術(shù)參數(shù)是經(jīng)過《中長期鐵路網(wǎng)規(guī)劃(2008年調(diào)整)》確立，經(jīng)過后續(xù)的可行性研究和初步設(shè)計(jì)，進(jìn)一步確定線位、站位、速度、牽引、通信信號、行車等技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。

（2）客流結(jié)構(gòu)。在運(yùn)輸經(jīng)濟(jì)學(xué)上，鐵路客流構(gòu)成分為直通通過、直通到達(dá)、直通發(fā)送、管內(nèi)運(yùn)輸?shù)阮愋停土鹘Y(jié)構(gòu)直接影響運(yùn)營管理模式。管內(nèi)運(yùn)輸在總運(yùn)量中的比重越高，運(yùn)輸企業(yè)控制全程運(yùn)輸?shù)哪芰驮綇?qiáng)，采取自主經(jīng)營的運(yùn)營管理模式比較有利；管內(nèi)運(yùn)輸在總運(yùn)量中的比重越低，運(yùn)輸企業(yè)控制全程運(yùn)輸?shù)哪芰驮饺酰扇∥羞\(yùn)營管理模式比較有利。

（3）平行線路競合關(guān)系。在鐵路運(yùn)輸業(yè)中，平行線路競爭會極大喪失規(guī)模經(jīng)濟(jì)和范圍經(jīng)濟(jì)。平行線路投入運(yùn)營后，一般能夠成倍增加鐵路運(yùn)輸能力，如果不能有效協(xié)調(diào)平行線關(guān)系，競爭乃至過度競爭可能在所難免。因此，合理界定平行線的業(yè)務(wù)范圍，確定科學(xué)合理的分工與協(xié)作關(guān)系，適當(dāng)考慮必要的市場競爭，是高速鐵路選擇運(yùn)營管理模式時(shí)必須考慮的因素。

（4）運(yùn)輸價(jià)格。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，市場機(jī)制在資源配置過程中發(fā)揮基礎(chǔ)性作用，而運(yùn)價(jià)是非常重要的市場信號，它直接影響消費(fèi)者對運(yùn)輸產(chǎn)品或服務(wù)的選擇。運(yùn)價(jià)不僅可以直接影響消費(fèi)者出行方式的選擇，還對高速鐵路運(yùn)營收入產(chǎn)生重大影響。實(shí)際上，運(yùn)輸價(jià)格變化也會起到調(diào)節(jié)運(yùn)量、挖掘潛在運(yùn)輸需求、調(diào)節(jié)出行時(shí)間、轉(zhuǎn)移其他運(yùn)輸方式運(yùn)量的作用。目前，合資鐵路已經(jīng)成為我國高速鐵路投融資的主要模式，在這種情況下，高速鐵路的運(yùn)價(jià)將會直接影響相應(yīng)運(yùn)營管理模式下的經(jīng)營效益。

（5）區(qū)域內(nèi)其他高速鐵路發(fā)展關(guān)系。隨著大規(guī)模高速鐵路的建設(shè)，高速鐵路網(wǎng)將逐步形成。而在高速鐵路建設(shè)期設(shè)立的客運(yùn)專線公司，形成高速鐵路網(wǎng)絡(luò)上一個(gè)個(gè)交易的節(jié)點(diǎn)，增加了運(yùn)營過程的復(fù)雜性和交易成本，進(jìn)而影響高速鐵路網(wǎng)絡(luò)效益發(fā)揮，導(dǎo)致高速鐵路將出現(xiàn)一定程度重組現(xiàn)象。綜上所述，基于高速鐵路運(yùn)營管理模式選擇影響因素，現(xiàn)階段高速鐵路運(yùn)營管理模式的選擇應(yīng)具有前瞻性，把近期和遠(yuǎn)期、單線和網(wǎng)絡(luò)有機(jī)結(jié)合起來。如果所轄區(qū)域?qū)頃纬梢?guī)模較大的獨(dú)立鐵路網(wǎng)絡(luò)，則適宜采取自主經(jīng)營的運(yùn)營管理模式；如果所轄區(qū)域?qū)淼蔫F路網(wǎng)絡(luò)規(guī)模小，并且主要依賴國鐵經(jīng)營管理，則適宜采取委托運(yùn)輸?shù)倪\(yùn)營管理模式。

3我國高速鐵路運(yùn)營管理模式選擇方案

依據(jù)對經(jīng)營管理模式的適應(yīng)性分析和經(jīng)營管理模式影響因素分析，按照各種因素條件組合給出3種情形，對應(yīng)于3種經(jīng)營管理模式。高速鐵路運(yùn)營管理模式方案如表1所示。從總體上看，在高速鐵路產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)不變，管控的運(yùn)輸資源種類、數(shù)量和質(zhì)量不變的情況下，高速鐵路采用委托運(yùn)輸模式或自營模式取決于高速鐵路的線路規(guī)模、運(yùn)量特征、專業(yè)人員和技術(shù)裝備配置、鐵路局比較優(yōu)勢、市場競爭水平、鐵路政策導(dǎo)向等。綜合以上分析，目前高速鐵路總體上比較適合采取委托運(yùn)輸管理模式。

4結(jié)束語

運(yùn)營管理指導(dǎo)意見范文第5篇

2010年6月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等七個(gè)部門聯(lián)合了《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見》。為響應(yīng)國家號召，重慶市率先開展公共租賃住房的嘗試，目前已經(jīng)逐步形成具有自身特色的公租房模式。

關(guān)鍵詞：

重慶；公共租賃住房；土地；資金；產(chǎn)權(quán)屬性

中圖分類號：F2

文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

文章編號：16723198（2012）24006802

“公共租賃住房，是指政府投資并提供政策支持，限定套型面積和按優(yōu)惠租金標(biāo)準(zhǔn)向符合條件的家庭供應(yīng)的保障性住房?！?011年9月《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）公布?！兑庖姟芬?guī)定：“大力推進(jìn)以公共租賃住房為重點(diǎn)的保障性安居工程建設(shè)”。此后，各地的公租房建設(shè)如火如荼地進(jìn)行。重慶憑借大膽嘗試，敢闖新路的精神，逐漸形成了具有自身特色的公租房發(fā)展模式，起到了良好的示范帶動作用。

1重慶公共租賃住房模式簡況

為解決“夾心層”的住房問題，重慶市在2010年頒布了公租房的建設(shè)指標(biāo)，規(guī)劃在十年內(nèi)投放4000萬平方米的公租房。2010年11月中旬，中央政法委書記在重慶調(diào)研時(shí)曾稱贊，公租房建設(shè)是解決民生問題的一個(gè)創(chuàng)舉，是住房體制改革的關(guān)鍵舉措，是一次具有先鋒意義的重要實(shí)踐。

1.1廣泛的覆蓋群體

《重慶市公共租賃住房管理實(shí)施細(xì)則》規(guī)定：凡年滿18周歲，在重慶有穩(wěn)定工作和收入來源及租金支付能力，單身人士月收入2000元以下、家庭月收入3000元以下的，就可申請公租房。后又進(jìn)一步擴(kuò)大為“凡年滿18周歲，在主城區(qū)工作的本市無住房或家庭人均住房建筑面積低于13平方米的住房困難家庭，大中專院校及職校畢業(yè)后就業(yè)人員及進(jìn)城務(wù)工、外地來主城區(qū)工作的無住房人員，均可申請公共租賃住房?！比∠耸杖胂拗?，打破了城鄉(xiāng)和內(nèi)外差別，使覆蓋的群體更為廣泛。

1.2高端的住宅品質(zhì)

公租房必須高標(biāo)準(zhǔn)，高品質(zhì)建設(shè)?！胺桨赶刃?、樣板帶路、嚴(yán)把材料關(guān)、科學(xué)抽檢、隨到隨驗(yàn)”是兩江新區(qū)城南家園公租房建設(shè)動工前實(shí)行的事前控制。據(jù)2012年09月12日的《重慶日報(bào)》報(bào)道，由于嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，重慶市的保障性住房質(zhì)量安全管理工作在全國保障性安居工程座談會上獲全國第二，其中，公租房質(zhì)量安全管理工作位列全國第一。

按照科學(xué)規(guī)劃，合理布局，均衡分布、配套齊全、交通便利，環(huán)境宜居，利于就業(yè)的方式，打造公租房小區(qū)的高端品質(zhì)。從重慶市的規(guī)劃中我們看到，目前的公租房主要安排在主城區(qū)一、二環(huán)之間的21個(gè)大型聚居區(qū)中。小區(qū)附近市政基礎(chǔ)設(shè)施、小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施等已初具形態(tài)，配套商業(yè)、社會事務(wù)管理等實(shí)現(xiàn)與公租房項(xiàng)目同步規(guī)劃、同步建設(shè)、同步投用。在公租房小區(qū)還成立了黨員志愿者服務(wù)隊(duì)，幫助居民解決生活中遇到的各種問題。在2011年入住康莊美地的居民中，超過90%的住戶在今年續(xù)簽了5年的合同。至此，重慶的公租房已經(jīng)名副其實(shí)地建成了品質(zhì)樓盤。

1.3多樣的資金來源

公租房建設(shè)資金主要來源于中央安排的專項(xiàng)資金、財(cái)政年度預(yù)算安排資金、土地出讓收益的5%、銀行及非銀行金融機(jī)構(gòu)、公積金貸款及發(fā)行債券等幾個(gè)方面。今年我市共獲中央63.9億元的公租房建設(shè)補(bǔ)貼。首批30億元公積金貸款試點(diǎn)任務(wù)也在全國率先順利完成。而且，建設(shè)用地主要通過劃撥方式供應(yīng)，節(jié)省了大量資金。2010年11月16日，財(cái)政部、發(fā)改委和建設(shè)部三部委聯(lián)合發(fā)文，在全國范圍內(nèi)推廣重慶的公租房融資模式。

1.4公有化的產(chǎn)權(quán)屬性

公租房的產(chǎn)權(quán)屬性公有化。2010年7月29日，市長黃奇帆在公共租賃房管理局授牌儀式上說：“公租房永遠(yuǎn)姓公?！睘楸ＷC公租房公開透明，實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)，重慶市還制定了一套封閉的管理運(yùn)行方法，杜絕公租房上市，并不得進(jìn)行出租、轉(zhuǎn)讓、贈予等市場化交易。這一系列政策的實(shí)施有效地避免了權(quán)力尋租、腐敗等現(xiàn)象的發(fā)生。

1.5完善的退出機(jī)制

重慶市公共租賃住房每次合同的最長期限為5年。承租人在合同期滿后，應(yīng)自行退出。如需續(xù)租，則應(yīng)在合同期滿3個(gè)月前重新申請，經(jīng)審核符合條件的，可重新簽訂租賃合同，也可選擇申請購買居住的公共租賃住房。對于轉(zhuǎn)租、空置、拖欠租金、改變住房結(jié)構(gòu)或使用性質(zhì)等相關(guān)違反租賃合同約定的行為，應(yīng)終止租賃合同。截至目前，共有12戶公租房承租戶不符合租住條件被退租處理。

2重慶公共租賃住房模式的現(xiàn)實(shí)意義

目前，重慶的公共租賃住房模式漸成“樣本”，重慶的探索和嘗試也因而有了更加深遠(yuǎn)的意義。

2.1有利于匯聚人才，推動經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展

隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加速，大量的進(jìn)城務(wù)工人員、大學(xué)畢業(yè)生、技術(shù)人員在城市之間流動。而過高的房價(jià)和房租往往成為這些人員選擇工作城市的一個(gè)重要制約因素。重慶的公共租賃住房不設(shè)戶籍限制，增強(qiáng)了外來人員對本地的歸屬感，有利于匯聚人才。

同時(shí)，公租房建設(shè)，勢必帶動建筑、鋼材、水泥等相關(guān)行業(yè)的發(fā)展。更為重要的是，有利于中低收入群體從房貸的重壓下解脫出來，拿出積蓄，改善生活，因而能夠刺激消費(fèi)，吸引更多企業(yè)來渝投資。

2.2有利于城市、產(chǎn)業(yè)、人居協(xié)調(diào)發(fā)展

公租房的建設(shè)一方面，會拉低房屋租賃市場的價(jià)格，延緩中低收入者的購房需求，牽制房價(jià)非理性上漲；另一方面，也可使建設(shè)企業(yè)從中獲得資金收益。此外，企業(yè)在減少資本投入的同時(shí)能有效地解決職工的居住問題，為企業(yè)獲得穩(wěn)定的發(fā)展環(huán)境創(chuàng)造了條件。百姓則獲得實(shí)實(shí)在在的居住權(quán)?！翱拷A(chǔ)設(shè)施、靠近原住民、靠近產(chǎn)業(yè)”是兩江新區(qū)公租房規(guī)劃的一大原則。城市、產(chǎn)業(yè)、人居在這里實(shí)現(xiàn)了相互促進(jìn)、相互融合。

3重慶市公共租賃住房發(fā)展的對策建議

重慶市在公共租賃住房建設(shè)和管理方面的探索和嘗試為其他兄弟省市提供了很多有益的經(jīng)驗(yàn)，然而，要想進(jìn)一步拓寬發(fā)展空間，就必然要不斷地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)。從目前的情況來看，我們還應(yīng)采取以下措施：

3.1進(jìn)一步拓寬資金來源渠道

“要優(yōu)先保證保障性住房建設(shè)用地，落實(shí)好行政審批、稅費(fèi)減免方面的優(yōu)惠政策，加強(qiáng)對保障房建設(shè)的金融支持?！睂⒇?cái)政在保障性住房建設(shè)方面的短期集中投入變?yōu)殚L期分散負(fù)債，按工程進(jìn)度分批次地給予相應(yīng)額度的補(bǔ)貼，以此來緩解財(cái)政上的壓力。

3.2繼續(xù)完善法律、法規(guī)體系建設(shè)

2012年　6月12日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部公布《公共租賃住房管理辦法》（以下簡稱《辦法》），收到了良好的效果。然而，《辦法》對公共租賃住房的相關(guān)規(guī)定較為寬泛。因此，在不違背《辦法》的前提下，各地還應(yīng)結(jié)合自身的實(shí)際情況，制定一些切實(shí)可行的地方性法規(guī)。目前，重慶市已經(jīng)相繼出臺了《重慶市人民政府關(guān)于解決低收入家庭住房困難的實(shí)施意見》、《重慶市公共租賃住房管理暫行辦法》、《關(guān)于加快公共租賃住房的指導(dǎo)意見》、《重慶市公共租賃住房管理細(xì)則》、《重慶市市級公共租賃住房租金收入管理暫行辦法》等一系列政策法規(guī)，起到了良好的規(guī)范作用。但是，公共租賃住房的運(yùn)營和管理是一件復(fù)雜的系統(tǒng)工程，隨著公共租賃住業(yè)的不斷向前發(fā)展，必然又會提出許多新的問題，這些問題能否妥善地解決，直接關(guān)系到公租房的公平公正。因此，應(yīng)進(jìn)一步完善公租房的法律、法規(guī)體系建設(shè)。

3.3逐步加強(qiáng)后期運(yùn)營管理

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2012年9月28日重慶市公租房分配量已達(dá)到15.5萬余套，直接惠及40余萬民眾。在為群眾提供巨大便利的同時(shí)，這也必將產(chǎn)生大量的后期運(yùn)營管理問題。因此，應(yīng)切實(shí)加強(qiáng)公租房運(yùn)營過程中的監(jiān)管，一方面應(yīng)實(shí)行嚴(yán)格的退出機(jī)制，另一方面，應(yīng)建立物業(yè)維修基金和物業(yè)管理費(fèi)等配套資金，以保證公租房能夠?qū)崿F(xiàn)良性運(yùn)轉(zhuǎn)。

為了進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)中國人民“住有所居”的要求，同志在去年9月撰文指出：“落實(shí)好1000萬套保障性住房開工建設(shè)計(jì)劃，是確保房地產(chǎn)市場調(diào)控效果的重要舉措，也是一項(xiàng)必須完成的硬任務(wù)，不能有絲毫懈怠?！苯窈?，中央將根據(jù)財(cái)政收入增長情況進(jìn)一步加大補(bǔ)助的力度，特別是對中西部地區(qū)的補(bǔ)助。在此情況下，重慶公共租賃住房必將迎來更加廣闊的發(fā)展空間。

參考文獻(xiàn)

［1］重慶市公共租賃住房管理暫行辦法［N］.重慶日報(bào)，20100609.