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土地使用制度范文第1篇

在這樣一種土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度之下，農(nóng)村的集體土地不斷被轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋兀绕湓诔鞘谢谋尘爸?，農(nóng)村的土地資源被不斷地轉(zhuǎn)入城市地產(chǎn)市場，農(nóng)民一定程度上成為了城市化及土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中的犧牲者。因此，完善農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度對于內(nèi)蒙古城市化的發(fā)展有著重要的意義。

一、充分應(yīng)用經(jīng)濟自治權(quán)，建立、完善農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場

民族自治機關(guān)應(yīng)該在尊重法律的基礎(chǔ)之上，充分應(yīng)運經(jīng)濟自治權(quán)，建立起完善的農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場。必須堅持“自愿、有償、依法、規(guī)范”的流轉(zhuǎn)原則，形成多種形式的土地流轉(zhuǎn)方式，保證農(nóng)戶在承包期內(nèi)可依法、自愿、有償流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)，完善流轉(zhuǎn)辦法，逐步發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營。允許農(nóng)民采取多種流轉(zhuǎn)方式：轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股、合作等方式，讓渡土地部分使用權(quán)，強調(diào)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的主體是農(nóng)戶而非集體組織的觀念。只要是在法律允許的范圍內(nèi)，農(nóng)戶就有獨立決定是否流轉(zhuǎn)、選擇何種方式、以何種價格以及向誰流轉(zhuǎn)的權(quán)力，任何人都無權(quán)干涉。建立起完善的農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場，不僅可以使市場這只“無形的手”合理配置土地資源，同時可以使農(nóng)民真正參與到土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)之中，可以獲得轉(zhuǎn)讓土地的真實價值而非僅有的補償費用，也可以從根本上杜絕現(xiàn)在大量存在的土地粗放經(jīng)營或拋荒的現(xiàn)象，使土地資源得到有效利用。而且建立完善的農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場也可以使農(nóng)民與土地使用權(quán)的關(guān)系不再凝固化，對城市化進程也將起到巨大的推動作用。

當(dāng)面對真正以“公共利益”為目的的政府征地行為時，在合理、完善的農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度下農(nóng)民仍然是其中的參與者，政府征地的補償必須是土地的市場價格，而且征用土地的后期收益也應(yīng)有相當(dāng)部分以稅收或補貼等形式反饋于農(nóng)民身上。這點可以借鑒國外的經(jīng)驗，如日本是土地私有制國家，綜觀日本土地征用制度，可以總結(jié)為以下特點：第一，日本為公共事業(yè)需要而征用土地時，必須經(jīng)過管理部門審批，必須符合《土地征用法》，以確保土地的合理利用。第二，征用土地的價格是土地的經(jīng)濟價值，即市場價格。第三，除了支付土地的市場價格外，另外對一些直接或間接損失也必須進行賠償。再如美國的土地征用制度有以下幾個特點：1、作為土地資源較充足的國家，仍采取種種手段限制農(nóng)地向非農(nóng)地轉(zhuǎn)化，這與他們對土地資源的珍惜是分不開的；2、美國一向認(rèn)為私人財產(chǎn)神圣不可侵犯，所以一旦私人土地所有權(quán)在某種范圍內(nèi)受到限制時，被限制人就能從稅收等許多方面享受著優(yōu)惠，以至達到補償?shù)哪康?。因此，在土地使用?quán)流轉(zhuǎn)過程中時，尤其在政府征用土地的過程中，應(yīng)該首先明確用地的目的是為公共利益服務(wù)的，其范圍應(yīng)該局限在基礎(chǔ)設(shè)施、政府機關(guān)用地及為公益事業(yè)的公共用地之上。而且征地補償必須遵循市場原則，政府在用地過程中要兼顧國家、集體、個人的利益，并且能夠在政府征用土地之前、征用土地使用中及征用土地的最終使用上做到公開。

二、積極盤活存量集體用地，使農(nóng)民的土地使用權(quán)同市場結(jié)合

集體土地使用權(quán)可以分為農(nóng)地使用權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)，在保護農(nóng)耕地的基礎(chǔ)上，應(yīng)該允許集體土地所有人將土地使用權(quán)以租賃、作價入股、聯(lián)營等有償方式處置后進行流轉(zhuǎn)。對于集體土地使用權(quán)的非法流轉(zhuǎn)以及在流轉(zhuǎn)中出現(xiàn)的非法行為，應(yīng)該明確法律責(zé)任和查處辦法。如對違反“一戶一宅”制有多處宅基地的農(nóng)戶，多出的宅基地要沒收非法轉(zhuǎn)讓時的非法所得，并依法收回土地使用權(quán)歸集體所有；對少批多占但未超過當(dāng)?shù)囟~指標(biāo)的宅基地，可按規(guī)定對建房后占的面積收取稅費，補辦用地手續(xù)。積極盤活存量集體用地要大力發(fā)展非農(nóng)產(chǎn)業(yè)。土地流轉(zhuǎn)既要有利于農(nóng)村發(fā)展規(guī)模經(jīng)營，又要使從土地中游離出來的農(nóng)戶能夠在二、三產(chǎn)業(yè)中得到較充分的就業(yè)機會，獲得穩(wěn)定的收入。積極探索建立農(nóng)地承包權(quán)抵押市場，探索通過招標(biāo)、拍賣、公開協(xié)商等方式，獲得發(fā)展資金。加強農(nóng)村市場體系建設(shè)，制定市場運行規(guī)則，保證土地流轉(zhuǎn)市場的健康有序發(fā)展。要建立土地流轉(zhuǎn)的價格評估體系和土地流轉(zhuǎn)的中介市場，培育農(nóng)地流轉(zhuǎn)中介組織，使之在農(nóng)地流轉(zhuǎn)的供需之間起媒介和橋梁作用。土地流轉(zhuǎn)涉及土地所有者、土地經(jīng)營者、中介組織等多方面的利益，必須按照規(guī)范的操作程序進行。土地流轉(zhuǎn)關(guān)系確立后，流轉(zhuǎn)雙方要簽訂流轉(zhuǎn)合同，明確流轉(zhuǎn)的形式、數(shù)量、年限、條件及雙方的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)等。要全面建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)登記制度，使流轉(zhuǎn)管理工作正?；?、規(guī)范化。

三、樹立正確的城市化發(fā)展方向

“城中村”改造是城市化進程中必然面臨的難題，“城中村”改造也是城市化進程中必需解決的課題，因為“城中村”的改造是實現(xiàn)城市社會結(jié)構(gòu)和社會管理現(xiàn)代化的需要，是改善城市環(huán)境和社會治安的需要，是盤活城市資產(chǎn)，提高城市土地利用效率，使城市資產(chǎn)升值的需要。但是“城中村”改造絕不僅僅是為了盤活城市資產(chǎn)，提升土地價值，創(chuàng)造地產(chǎn)市場需求群體，增加政府財政需要而進行的，“城市化”進程也絕不僅僅是“城中村”的改造。土地集體所有制、宅基地政策是形成“城中村”的重要制度條件，土地集體所有和宅基地政策，把村民捆在一起，形成了一個基于土地的利益共同體，難以分化瓦解，在進行“城中村”改造的過程中，必須充分尊重農(nóng)民的權(quán)利，切實保障農(nóng)民的利益。要使農(nóng)民對土地的權(quán)利在土地流轉(zhuǎn)過程中得到充分體現(xiàn)?！俺鞘谢钡倪M程，“城中村”的改造根本是為了縮小城鄉(xiāng)差距，改善廣大農(nóng)民的生存環(huán)境，而不是再去創(chuàng)造一個弱勢群體的行為。

土地使用制度范文第2篇

第一條為了規(guī)范國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓行為，建立公開、公平、公正的土地市場秩序，促進土地資源的合理開發(fā)利用，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》、《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和《甘肅省招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)實施細(xì)則》等法律、法規(guī)，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條凡在****市行政區(qū)域范圍內(nèi)通過招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓國有土地使用權(quán)的適用本辦法。

第三條市國土資源局會同有關(guān)部門，根據(jù)本市社會經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)政策、市場需求狀況、土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的要求，以及上級下達的土地利用年度計劃，制訂土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓年度計劃及方案，報經(jīng)市政府批準(zhǔn)后，及時向社會公開，由市國土資源局組織實施。

第四條中華人民共和國境內(nèi)外的單位和個人，均可按照本辦法的規(guī)定，通過招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的方式取得****市國有土地使用權(quán)，進行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營。法律、法規(guī)另有規(guī)定的除外。

第五條土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓活動，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，遵循公正、公平、公開和誠實信用的原則。

第六條土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓活動，應(yīng)當(dāng)有計劃、有步驟地進行。

第七條下列用地，必須以招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的方式出讓國有土地使用權(quán)：

（一）商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地。

以上用途的經(jīng)營性用地，包括新增經(jīng)營性用地和存量劃撥土地轉(zhuǎn)為經(jīng)營性用地；

（二）收購儲備并經(jīng)開發(fā)整理后依法應(yīng)當(dāng)以有償出讓方式供應(yīng)的土地；

（三）因企業(yè)破產(chǎn)、抵押權(quán)實現(xiàn)等，人民法院、執(zhí)行機關(guān)裁定、決定處分其財產(chǎn)所涉及的國有劃撥土地使用權(quán)；

（四）除以上規(guī)定外的同一宗土地有兩個以上意向用地者。

第八條土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌的出讓底價，應(yīng)由市國土資源局按照當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價、標(biāo)定地價、產(chǎn)業(yè)政策及土地市場狀況等因素集體決策確定。招標(biāo)拍賣出讓的底價，在招標(biāo)拍賣出讓活動結(jié)束前應(yīng)當(dāng)保密。

第九條市國土資源局應(yīng)當(dāng)在國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓開始日前20個工作日出讓公告。

第十條土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌、成交的土地出讓金，由土地使用權(quán)競得人直接上繳市財政部門指定的帳戶，并經(jīng)市財政部門出具票據(jù)后方可辦理土地手續(xù)。

第十一條出讓土地的規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)由規(guī)劃行政主管部門根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的控制性詳細(xì)規(guī)劃編制。在招標(biāo)拍賣掛牌時確需調(diào)整規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)的，應(yīng)由規(guī)劃部門在正式招標(biāo)、拍賣、掛牌前予以調(diào)整。

受讓人應(yīng)嚴(yán)格按確定的規(guī)劃設(shè)計條件實施，不得改變拍賣招標(biāo)時確定的規(guī)劃設(shè)計指標(biāo)。

第十二條市監(jiān)察機關(guān)依法對參與國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓活動的國家機關(guān)及其工作人員實施監(jiān)察，對有關(guān)行政部門及其工作人員履行職責(zé)情況進行檢查，并依法調(diào)查處理國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓過程中的違法違紀(jì)行為。

第二章土地使用權(quán)招標(biāo)

第十三條土地使用權(quán)招標(biāo)，是指土地行政主管部門招標(biāo)公告，由符合規(guī)定條件的單位和個人以書面形式參加投標(biāo)，通過開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)，擇優(yōu)確定中標(biāo)人，依法出讓土地使用權(quán)的交易方式。

第十四條屬于下列情形之一的，可采用招標(biāo)方式：

（一）以獲取較高土地收益為目的，并具有其他綜合目標(biāo)或者特定的社會公益建設(shè)條件的；

（二）土地用途嚴(yán)格限制，只有少數(shù)單位或個人有競投意向的。

第十五條土地使用權(quán)招標(biāo)可采取公開招標(biāo)或邀請招標(biāo)的方式。對土地使用者有資格限制或特別要求的，市國土資源局應(yīng)當(dāng)邀請三個以上具有開發(fā)能力、資信良好的用地申請者進行邀請招標(biāo)。

第十六條土地招標(biāo)的基本程序：

（一）招標(biāo)人招標(biāo)公告或發(fā)出招標(biāo)邀請書；

（二）投標(biāo)人報名并提供資格證明文件；

（三）招標(biāo)人對投標(biāo)人資格進行審查，經(jīng)審查合格的投標(biāo)人領(lǐng)取空白標(biāo)書及有關(guān)招標(biāo)文件，并交付保證金。保證金不得少于招標(biāo)公告或邀請招標(biāo)書所規(guī)定的；

（四）招標(biāo)人組織投標(biāo)人勘察招標(biāo)地塊現(xiàn)場，并進行答疑；

（五）投標(biāo)人編制標(biāo)書，并在規(guī)定的時間內(nèi)將標(biāo)書投入標(biāo)箱。投標(biāo)人投標(biāo)時應(yīng)當(dāng)填寫投標(biāo)文件，由法定代表人簽名并加蓋公章后密封。投標(biāo)人為個人的，由投標(biāo)人簽名；

（六）招標(biāo)人通知各投標(biāo)人及有關(guān)部門人員召開開標(biāo)會議，當(dāng)眾啟封、宣讀標(biāo)書，進行驗標(biāo)及宣布標(biāo)底；

（七）對能夠最大限度滿足招標(biāo)文件中規(guī)定的各項綜合評價標(biāo)準(zhǔn)和實質(zhì)性要求，且價格最高的投標(biāo)人，應(yīng)當(dāng)確定為中標(biāo)人；

（八）招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出《中標(biāo)確認(rèn)書》和對其他未中標(biāo)人發(fā)出《落標(biāo)通知書》；

（九）中標(biāo)人在接到中標(biāo)通知書后5日內(nèi)與市國土資源局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，一次性付清土地使用權(quán)出讓金，依法辦理土地登記及領(lǐng)取土地使用證書。

第十七條招標(biāo)公告應(yīng)包括下列內(nèi)容：

（一）土地的位置、地塊現(xiàn)狀、面積、使用年限、用途、規(guī)劃設(shè)計要求和修建性詳細(xì)規(guī)劃；

（二）投標(biāo)人的范圍及資格；

（三）投標(biāo)人索取投標(biāo)文件的地點、時間和標(biāo)書工本費；

（四）投標(biāo)地點和截止時間；

（五）投標(biāo)保證金；

（六）開標(biāo)地點、時間；

（七）給付中標(biāo)價的方式；

（八）招標(biāo)人認(rèn)為需要公告的其他事項。

第十八條市國土資源局變更招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請書內(nèi)容的，應(yīng)在投標(biāo)截止日期前15個工作日做出相應(yīng)公告,所澄清或修改的內(nèi)容，為招標(biāo)文件的組成部分。

第十九條投標(biāo)文件應(yīng)包括以下附件:

（一）投標(biāo)單位營業(yè)執(zhí)照副本、法定代表人證明書、授權(quán)委托書及受委托人、投標(biāo)個人的身份證復(fù)印件；

（二）招標(biāo)人要求提供的其他相關(guān)資料。

投標(biāo)文件投入標(biāo)箱后，不得撤回。投標(biāo)人應(yīng)對標(biāo)書或有關(guān)書面文件承擔(dān)法律責(zé)任并全部履行。

第二十條投標(biāo)文件有下列情況之一的，為無效投標(biāo)文件：

（一）未按規(guī)定時間投標(biāo)的；

（二）未按招標(biāo)文件要求編制的；

（三）文件或附件不齊全的；

（四）文件或附件字跡、簽章不清，無法辨認(rèn)的；

（五）未密封或密封處未加蓋單位公章或簽字的；

（六）簽章（簽字）不全的；

（七）投標(biāo)人不具備資格的；

（八）委托他人的，委托文件不齊全或不符合規(guī)定的；

（九）同一投標(biāo)文件有兩個或兩個以上報價的；

（十）重復(fù)投標(biāo)的。

第二十一條中標(biāo)人已交付的保證金可抵作土地出讓金。對未中標(biāo)的投標(biāo)人在定標(biāo)結(jié)束后5個工作日內(nèi)退還保證金，不計利息。

第二十二條中標(biāo)人有下列違約行為之一的，市國土資源局可取消其中標(biāo)資格:

（一）中標(biāo)人開出的轉(zhuǎn)帳支票或匯票在有效期內(nèi)不能兌現(xiàn)或不能全部兌現(xiàn)的；

（二）中標(biāo)人逾期或拒絕按中標(biāo)條件簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同書》的。

對違約而被取消資格的招標(biāo)人，其投標(biāo)保證金土地行政主管部門不予退還。

第二十三條招標(biāo)中出現(xiàn)下列情形之一的，市國土資源局有權(quán)取消其投標(biāo)資格或解除《國有土地使用權(quán)出讓合同》:

（一）標(biāo)底泄露或者投標(biāo)人非法獲知標(biāo)底的；

（二）招標(biāo)工作人員與投標(biāo)人之間相互勾結(jié)，排擠競爭對手公平競爭的；

（三）投標(biāo)人之間串通投標(biāo)，故意壓低或抬高標(biāo)價的；

（四）弄虛作假或者有其他足以影響招標(biāo)公正、公平進行行為的。

第三章土地使用權(quán)拍賣

第二十四條土地使用權(quán)拍賣，是指土地行政主管部門拍賣公告，在指定的時間及地點，以公開競價的方式將土地使用權(quán)出讓給最高應(yīng)價者的交易方式。

第二十五條屬于下列情形之一的，可采用拍賣方式：

（一）以獲取最高土地收益為目標(biāo)，以出價最高為條件確定土地使用者的；

（一）任何單位或個人均可能有競買意向的；

（二）土地用途無特別限制或要求的。

第二十六條土地拍賣的基本程序：

（一）拍賣人拍賣公告；

（二）競買人報名，并領(lǐng)取競買申請書及有關(guān)文件；

（三）競買人在競買申請截止日前遞交競買申請書，并提交有關(guān)資格證明；

（四）拍賣人對競買人資格進行審查，符合條件的發(fā)給競買資格證書和統(tǒng)一編號的應(yīng)價牌，并由競買人交付保證金；

（五）組織競買人勘察拍賣地塊現(xiàn)場，進行答疑；

（六）拍賣人在公告的時間、地點進行公開拍賣；

（七）競得人應(yīng)在拍賣成交后當(dāng)日與市國土資源局簽訂《國有土地使用權(quán)拍賣成交確認(rèn)書》，并在規(guī)定的時間內(nèi)付清土地出讓金，在規(guī)定時限內(nèi)依法辦理土地登記，領(lǐng)取土地使用證書。

第二十七條拍賣公告包括下列主要內(nèi)容：

（一）土地拍賣出讓方案的批準(zhǔn)文號；人民法院、執(zhí)行機關(guān)的協(xié)助執(zhí)行通知書；

（二）拍賣地塊的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年限、用途、規(guī)劃設(shè)計要求和修建性詳細(xì)規(guī)劃；

（三）競買人的范圍及資格；

（四）拍賣地點和時間；

（五）競買人索取競買申請書的時間、地點及工本費；

（六）參加競買的申請方法和提交申請的截止時間；

（七）支付成交價的方式；

（八）履約保證金；

（九）拍賣人認(rèn)為需要公告的其他事項。

第二十八條拍賣人更改公告內(nèi)容的，應(yīng)在競買申請截止日15個工作日前作出相應(yīng)的公告。競買人可在競買申請截止日前做出變更修改或撤銷競買申請。

第二十九條有下列情形之一的申請文件，為無效申請：

（一）申請文件在競買申請截止日之后收到的；

（二）申請文件不齊全或不符合規(guī)定的；

（三）申請文件字跡不清或難以辯認(rèn)的；

（四）申請人不具備資格的；

（五）委托他人，委托文件不齊全或不符合規(guī)定的。

第三十條拍賣人在公告的時間、地點按以下程序拍賣：

（一）競買人顯示應(yīng)價牌，主持人點算競買人；

（二）主持人介紹拍賣地塊的位置、面積、用途、使用年限、規(guī)劃要求及其他有關(guān)事項；

（三）主持人公布起拍價和叫價幅度；

（四）競買人舉牌應(yīng)價；

（五）主持人在連續(xù)兩次宣布最后應(yīng)價而沒有再加價的，主持人在第三次報出最后應(yīng)價的同時落槌；

（六）主持人宣布最后的應(yīng)價者為競得人；

（七）拍賣人與競得人簽訂《拍賣成交確認(rèn)書》。

第三十一條《拍賣成交確認(rèn)書》應(yīng)包括下列內(nèi)容：

（一）拍賣人、競得人的名稱(姓名)、地址；

（二）拍賣標(biāo)的；

（三）拍賣成交時間、地點；

（四）簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》的時間、地點；

（五）競得人對支付土地出讓金的承諾；

（六）違約責(zé)任及解決爭議的方式；

（七）其他需要約定的事項。

第三十二條競得人已交付的保證金可抵作土地出讓金。對未競得人在拍賣活動結(jié)束后5個工作日內(nèi)退還保證金，不計利息。

第三十三條土地使用權(quán)拍賣活動結(jié)束后，市國土資源局應(yīng)在10個工作日內(nèi)將拍賣出讓結(jié)果在指定場所、媒介公布。

第三十四條土地拍賣中有下列情形之一的，市國土資源局有權(quán)取消其投標(biāo)資格或解除《國有土地使用權(quán)出讓合同》:

（一）市國土資源局及其工作人員違反規(guī)定參與競買或者委托他人競買的；

（二）競買人之間、競買人與組織拍賣的工作人員之間串通壓價的；

（三）弄虛作假或者有其他足以影響拍賣公正、公平進行行為的。

第四章土地使用權(quán)掛牌

第三十五條土地使用權(quán)掛牌出讓，是指市國土資源局將國有土地使用權(quán)在土地有形市場掛牌公告，接受競價申請，并將土地使用權(quán)出讓給出價最高且不低于掛牌底價的受讓者。

第三十六條屬于下列情形之一的，采取掛牌方式；

（一）本辦法第十四條規(guī)定的范圍；

（二）本辦法第二十五條規(guī)定的范圍；

（三）其他需要掛牌出讓的土地。

第三十七條掛牌按下列程序：

（一)掛牌出讓地塊的供地審批；

（二）掛牌公告；

（三）掛牌出讓報名登記；

（四）接受掛牌出讓競價；

（五）確定掛牌出讓土地的受讓者；

（六）簽訂土地使用權(quán)出讓合同。

第三十八條掛牌出讓時間應(yīng)不少于10個工作日。

第三十九條掛牌公告應(yīng)載明下列事項：

（一）市人民政府批準(zhǔn)掛牌出讓土地的批準(zhǔn)文號；人民法院、執(zhí)行機關(guān)的協(xié)助執(zhí)行通知書；

（二）掛牌出讓地塊的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年限、用途、規(guī)劃設(shè)計條件；

（三）競買人的資格要求及申請取得競買資格的方法；

（四）支付履約保證金、出讓金的方式、數(shù)額和期限；

（五）掛牌出讓的時間、地點、期限、競價方法；

（六）其他有關(guān)事項。

第四十條市國土資源局應(yīng)制定掛牌出讓須知，在競買人報名時告知當(dāng)事人或在掛牌出讓場所予以公示。

第四十一條競買人必須按掛牌出讓公告規(guī)定的時限，將履約保證金全額匯入市國土資源局指定的帳戶，并持有效的營業(yè)執(zhí)照、法定代表人身份證影印件或護照、保證金匯款憑證等材料，向市國土資源局辦理競買申請手續(xù)。競買人為事業(yè)或國有控股的單位，應(yīng)當(dāng)持有上級部門同意參加競買的證明書。

經(jīng)市國土資源局審查同意報名的，競買人應(yīng)填寫競價人登記表，由市國土資源局和競買人分別執(zhí)存。

第四十二條競買人登記表應(yīng)載明下列內(nèi)容：

（一）競買地塊；

（二）競買人編號；

（三）競買人身份情況（委托書、身份證等）；

（四）委托關(guān)系；

（五）競買標(biāo)的保證金額數(shù)；

（六）登記時間；

（七）其他應(yīng)載明事項。

第四十三條在掛牌出讓公示期內(nèi)，市國土資源局應(yīng)為競買人對掛牌出讓地塊的實地踏勘提供便利條件。

第四十四條競買人向市國土資源局提出報價申請時，應(yīng)填寫掛牌出讓競買報價單，并通過交易窗口遞交給市國土資源局。市國土資源局在競買人提交的競買報價單上加蓋專用章后，即視為承諾，競買人不得以任何形式撤回競買報價單。

競買報價單一式兩份，一份交市國土資源局執(zhí)存，一份由競買人執(zhí)存。

第四十五條競買報價單應(yīng)載明下列內(nèi)容：

（一）競買人的名稱、住所；

（二）競買地塊；

（三）競買報價；

（四）其它應(yīng)載明的內(nèi)容。

第四十六條在掛牌期限內(nèi)，市國土資源局應(yīng)在掛牌出讓場所內(nèi)隨時公開最新報價，并在掛牌出讓競價公告欄內(nèi)公布最新競買人的競買號、出價及出價時間等內(nèi)容。

第四十七條競買人在掛牌出讓出價申報期限內(nèi)，可以多次填寫競買報價單加價競買，其加價的最低幅度，必須等于或高于掛牌出讓須知規(guī)定的具體掛牌出讓地塊的加價幅度。

競買人每次競買報價不得低于掛牌出讓公示欄公布的報價和市國土資源局已受理的競買人報價。

第四十八條掛牌出讓期限屆滿，市國土資源局按以下辦法確定競得人：

（一）在掛牌出讓期限內(nèi)只有一個競買人，其報價高于底價，且符合其他條件的，即為競得人；

（二）在掛牌出讓期限內(nèi)有兩個或者兩個以上的競買人報價的，出價最高者為競得人。報價相同的，先提交競買人報價單者為競得人，但報價低于底價者除外；

（三）在市國土資源局規(guī)定的掛牌出讓期限截止時點前，仍有競買人提出新的最高報價的，市國土資源局應(yīng)當(dāng)以該最高報價為新的底價，并對掛牌出讓的宗地進行現(xiàn)場拍賣競價，出價最高者為競得人。

第四十九條公開掛牌出讓期限屆滿當(dāng)日，由市國土資源局依據(jù)競買人登記表，競買報價單確定競得人。

第五十條在掛牌出讓期限內(nèi)無人競買，或競買人的報價均低于掛牌出讓底價、均不符合其他條件的，掛牌出讓終止，按本辦法重新掛牌出讓。

第五十一條市國土資源局應(yīng)在確定競得人之日起3個工作日內(nèi)，向競得人發(fā)出《國有土地使用權(quán)掛牌競買成交書》，競得人應(yīng)在接到通知書之日起3個工作日內(nèi)與市國土資源局簽定《國有土地使用權(quán)出讓合同》。

第五十二條掛牌出讓成交后，市國土資源局應(yīng)該將掛牌出讓公告、掛牌出讓須知、競得人登記表、競買報價單、國有土地使用權(quán)出讓合同、競買成交通知書存根等歸檔管理。

第五十三條市國土資源局及其工作人員不得以競買人的身份，參與掛牌出讓活動，也不得委托他人代為競買。

第五章監(jiān)督管理

第五十四條土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌成交后，中標(biāo)人或競得人未按規(guī)定時間簽訂土地出讓合同的，由市國土資源局取消其中標(biāo)或競得資格，繳納的保證金不予返還，并賠償組織該地塊招標(biāo)、拍賣的全部費用。再行組織招標(biāo)、拍賣的價格低于原中標(biāo)價或成交價的，原中標(biāo)人或競得人應(yīng)當(dāng)補足成交價款差額。

第五十五條中標(biāo)人或競得人未按期足額繳付土地出讓金的，市國土資源局有權(quán)解除土地使用權(quán)出讓合同；中標(biāo)人或競得人已支付的保證金不予退還；造成損失的，中標(biāo)人或競得人應(yīng)當(dāng)賠償損失。

第五十六條招標(biāo)、拍賣、掛牌工作人員在土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣過程中，泄露秘密、、的，由其所在單位或上級機關(guān)按職責(zé)權(quán)限依法給予行政處分；構(gòu)成犯罪的，由司法機關(guān)依法追究刑事責(zé)任。

第六章附則

土地使用制度范文第3篇

第二條本市下列區(qū)域內(nèi)使用土地的單位和個人，應(yīng)當(dāng)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅：

（一）外環(huán)線以內(nèi)的區(qū)域；

（二）長寧區(qū)、徐匯區(qū)和普陀區(qū)在外環(huán)線以外的區(qū)域；

（三）外環(huán)線以外區(qū)縣人民政府街道辦事處管理的區(qū)域、建制鎮(zhèn)人民政府所在區(qū)域和經(jīng)市政府批準(zhǔn)征收城鎮(zhèn)土地使用稅的工業(yè)園區(qū)等其他區(qū)域。

前款第三項規(guī)定的建制鎮(zhèn)人民政府所在區(qū)域的具體范圍，由區(qū)縣人民政府征求市地方稅務(wù)局意見后確定。

免征、減征城鎮(zhèn)土地使用稅的，按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第三條本市城鎮(zhèn)土地使用稅根據(jù)下列不同區(qū)域，分為六個納稅等級：

（一）內(nèi)環(huán)線以內(nèi)區(qū)域：一至三級；

（二）內(nèi)環(huán)線以外外環(huán)線以內(nèi)區(qū)域：二至四級；

（三）外環(huán)線以外區(qū)域：三至六級。

各納稅等級區(qū)域的具體范圍，由市地方稅務(wù)局確定并公布。

第四條各納稅等級區(qū)域的稅額標(biāo)準(zhǔn)如下：

一級區(qū)域，每平方米年稅額30元；

二級區(qū)域，每平方米年稅額20元；

三級區(qū)域，每平方米年稅額12元；

四級區(qū)域，每平方米年稅額6元；

五級區(qū)域，每平方米年稅額3元；

六級區(qū)域，每平方米年稅額1.5元。

第五條納稅人實際占有土地的使用權(quán)屬于專有的，計稅土地面積以房地產(chǎn)權(quán)證上記載的土地面積為準(zhǔn)；無房地產(chǎn)權(quán)證或者房地產(chǎn)權(quán)證上未記載土地面積的，以建設(shè)用地批準(zhǔn)文件記載的土地面積為準(zhǔn)。

無法按照前款規(guī)定確定計稅土地面積的，應(yīng)當(dāng)以實際測量的土地面積計稅。

第六條納稅人實際占有土地的使用權(quán)屬于共有的，以所在宗（丘）地面積為計稅依據(jù)。

房地產(chǎn)登記中已對宗（丘）地面積按照房屋建筑面積進行分?jǐn)偟?，計稅土地面積以房地產(chǎn)權(quán)證上記載的分?jǐn)偼恋孛娣e為準(zhǔn)。

未經(jīng)房地產(chǎn)登記或者房地產(chǎn)登記中未對宗（丘）地面積按照房屋建筑面積進行分?jǐn)偟?，計稅土地面積依如下公式計算：計稅土地面積＝納稅人的房屋建筑面積÷宗（丘）地內(nèi)所有房屋的總建筑面積×宗（丘）地面積。

前款規(guī)定的宗（丘）地面積、納稅人的房屋建筑面積、宗（丘）地內(nèi)所有房屋的總建筑面積，以房地產(chǎn)權(quán)證、建設(shè)用地批準(zhǔn)文件以及其他房地產(chǎn)登記資料為準(zhǔn)。宗（丘）地內(nèi)有專有土地的，確定宗（丘）地面積時，應(yīng)當(dāng)扣除該專有土地的面積。

未經(jīng)房地產(chǎn)登記或者房地產(chǎn)登記中未對宗（丘）地面積按照房屋建筑面積進行分?jǐn)?，且無法按照本條第三款、第四款的規(guī)定確定計稅土地面積的，應(yīng)當(dāng)以實際測量的土地面積計稅。

第七條城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理中以實際測量的土地面積計稅的，計稅土地面積以所在區(qū)縣的房屋土地調(diào)查機構(gòu)測量并經(jīng)房屋土地調(diào)查成果管理部門確認(rèn)的土地面積為準(zhǔn)。

第八條城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算，實行按月、季度或者半年分期繳納。具體繳納期限，由市地方稅務(wù)局確定。

第九條辦理稅務(wù)登記的納稅人，其城鎮(zhèn)土地使用稅由主管地方稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)征收管理；其他納稅人的城鎮(zhèn)土地使用稅，由土地所在區(qū)縣的地方稅務(wù)機關(guān)負(fù)責(zé)征收管理。

土地使用制度范文第4篇

第一條為規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支的管理，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓收支管理的通知》（[20*]100號）和上級財政部門有關(guān)國有土地使用權(quán)出讓收支管理的規(guī)定，結(jié)合本市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱國有土地使用權(quán)出讓收入（以下簡稱“土地出讓收入”）是指市政府以出讓等方式配置國有土地使用權(quán)取得的全部土地價款。具體包括下列內(nèi)容：

（一）以招標(biāo)、拍賣、掛牌和協(xié)議方式出讓國有土地使用權(quán)所取得的總成交價款（不含代收代繳的稅費）；

（二）轉(zhuǎn)讓劃撥國有土地使用權(quán)或依法利用原劃撥土地進行經(jīng)營性建設(shè)應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款；

（三）處置抵押劃撥國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款；

(四)轉(zhuǎn)讓房改房、經(jīng)濟適用住房按照規(guī)定應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款；

（五）改變出讓國有土地使用權(quán)土地用途、容積率等土地使用條件應(yīng)當(dāng)補繳的土地價款，以及其他與國有土地使用權(quán)出讓或變更有關(guān)的收入；

（六）市國土部門依法出租國有土地向承租者收取的土地租金收入；

（七）出租劃撥土地上的房屋應(yīng)當(dāng)上繳的土地收益；

（八）土地使用者以劃撥方式取得國有土地使用權(quán)，依法應(yīng)繳納的土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費等費用（不含征地管理費）。

按照規(guī)定依法向國有土地使用權(quán)受讓人收取的定金、保證金和預(yù)付款，在國有土地使用權(quán)出讓合同（以下簡稱土地出讓合同）生效后可以抵作土地價款。

劃撥土地的預(yù)付款按照國有土地使用權(quán)出讓收入進行管理。

第三條市財政部門具體負(fù)責(zé)本市土地出讓收支管理和征收管理工作。市國土部門具體負(fù)責(zé)土地出讓收入征收工作。市人民銀行負(fù)責(zé)辦理土地出讓收入的收納、劃分、留解等業(yè)務(wù)，并及時向市財政部門、國土部門提供相關(guān)報表和資料。

第四條土地出讓收支全額納入地方政府基金預(yù)算管理。土地出讓收入全部繳入地方國庫，支出一律通過政府基金預(yù)算從土地出讓收入中予以安排，實行徹底的“收支兩條線”管理。在地方國庫中設(shè)立專賬（即登記簿），專門核算土地出讓收入和支出情況。

第二章征收管理

第五條市國土部門與國有土地使用權(quán)受讓人在簽訂土地出讓合同時，應(yīng)當(dāng)明確約定該國有土地使用權(quán)受讓人應(yīng)當(dāng)繳納的土地出讓收入的具體數(shù)額、繳入國庫的具體時限以及違約責(zé)任等內(nèi)容。土地出讓合同總價款中包含有關(guān)稅費項目的,應(yīng)以清單形式寫明各類稅費的項目和金額,并抄送市財政部門。

第六條市國土部門根據(jù)土地出讓合同和劃撥用地批準(zhǔn)文件，開具繳款通知書，并按照財政部統(tǒng)一規(guī)定的政府收支分類科目填寫“一般繳款書”，由國有土地使用權(quán)受讓人依法繳納土地出讓收入。國有土地使用權(quán)受讓人應(yīng)按照繳款通知書的要求，在規(guī)定的時間內(nèi)將應(yīng)繳地方國庫的土地出讓收入，就地及時足額繳入市國庫（人民銀行）。繳款通知書應(yīng)當(dāng)明確供應(yīng)土地的面積、土地出讓收入總額以及依法分期繳納市國庫的具體數(shù)額和時限等。

第七條市國土部門和財政部門應(yīng)當(dāng)督促國有土地使用權(quán)受讓人嚴(yán)格履行國有土地出讓合同，確保將應(yīng)繳地方國庫的土地出讓收入及時足額繳入地方國庫。對未按照繳款通知書規(guī)定及時足額繳納土地出讓收入，并提供有效繳款憑證的，市國土部門不予核發(fā)國有土地使用權(quán)證。

第八條任何部門和單位都不得以“招商引資”、“舊城改造”、“國有企業(yè)改制”等各種名義減免土地出讓收入，實行“零地價”，甚至“負(fù)地價”，或者以土地?fù)Q項目、先征后返、補貼等形式變相減免土地出讓收入；也不得違反規(guī)定通過簽訂協(xié)議等方式，將應(yīng)繳地方國庫的土地出讓收入，由國有土地使用權(quán)受讓人直接將征地和拆遷補償費支付給村集體經(jīng)濟組織或農(nóng)民等。

第九條行政劃撥的土地，根據(jù)不同地塊按實結(jié)算,其土地劃撥價由征地補償費、報批規(guī)費、地上附著物、折遷補助費、新增建設(shè)用地土地有償使用費、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、農(nóng)民失地保障資金等項構(gòu)成。上述費用在報批供地時由市國土部門代收，進入市財政專戶。

第三章使用管理

第十條本市土地出讓收入使用范圍為：

（一）征地和拆遷補償支出(包括土地補償費、安置補助費、地上附著物和青苗補償費、拆遷補償費)；

（二）土地開發(fā)支出（包括前期土地開發(fā)性支出和前期土地開發(fā)相關(guān)的費用及相關(guān)需要支付的銀行貸款本息等支出）；

（三）支農(nóng)支出（包括用于保持被征地農(nóng)民原有生活水平補貼支出、農(nóng)業(yè)土地開發(fā)支出及農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出）；

（四）城市建設(shè)支出（具體包括城市道路、橋涵、公共綠地、公共廁所、消防設(shè)施等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出）；

（五）其他支出(具體包括土地出讓業(yè)務(wù)費、繳納新增耕地建設(shè)用地有償使用費、國有土地收益基金支出、城鎮(zhèn)廉租住房保障支出以及支付破產(chǎn)或改制企業(yè)職工安置費用等)。

第十一條各類出讓地塊取得的土地出讓金收入，應(yīng)先按下列標(biāo)準(zhǔn)計算提取相應(yīng)資金：

（一）新增建設(shè)用地土地有償使用費按新增建設(shè)用地面積28元/平方米提??；

（二）農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金按合同面積6.15元/平方米提??；

（三）農(nóng)民失地保障資金按合同總額5%提??；

（四）廉租房建設(shè)資金按合同面積2元/平方米提取；

（五）國有土地收益基金按合同總額3%提?。?/p>

（六）農(nóng)村教育基金按合同總額2%提?。?/p>

（七）出讓手續(xù)費按合同總額2%提取。

提取以上資金后的余額按以下順序和辦法分配：

（一）工業(yè)用地出讓收入，首先保證征地補償費、報批規(guī)費和拆遷補償費的支出，其次安排土地開發(fā)支出和工業(yè)園區(qū)及農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)支出；

（二）舊城改造拆遷土地出讓收入，首先保證征地補償費、報批規(guī)費及拆遷補償支出，其次安排城市建設(shè)支出；

（三）其它用地出讓收入，首先保證征地補償費、報批規(guī)費和拆遷補償費的支出，其次市政府留20%（其中：政府調(diào)節(jié)5%、支農(nóng)支出等15%）后的余款，城區(qū)出讓的用于城市建設(shè)，鎮(zhèn)鄉(xiāng)出讓的60%用于農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、40%用于村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

第十二條對《浙江省人民政府關(guān)于加強和改進土地征用工作的通知》（浙政發(fā)[20*]27號）中明確的留用安置土地，土地所有權(quán)轉(zhuǎn)為國有出讓的，其收益繼續(xù)全額歸集體經(jīng)濟組織所有，但必須按本辦法規(guī)定全額繳納土地出讓金，再由財政部門通過預(yù)算予以全額安排支出。

第十三條對20*年1月1日前已經(jīng)簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，且已生效的，按原政策規(guī)定執(zhí)行。對20*年1月1日前已經(jīng)預(yù)付的征地和拆遷補償費支出、土地開發(fā)支出等，可憑原支付憑據(jù)在土地出讓金繳庫時予以抵扣。

第四章預(yù)決算管理

第十四條建立健全年度土地出讓收支預(yù)決算管理制度。每年第三季度，有關(guān)部門要嚴(yán)格按照財政部門規(guī)定編制下一年度土地出讓收支預(yù)算，并分別納入政府性基金收支預(yù)算，報經(jīng)市財政部門按規(guī)定程序批準(zhǔn)后執(zhí)行。土地出讓收入資金撥付，按照財政國庫管理制度有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

編制年度土地出讓收支預(yù)算要堅持“以收定支、收支平衡”的原則。土地出讓收入預(yù)算按照上年土地出讓收入情況、年度土地供應(yīng)計劃、地價水平等因素編制；土地出讓支出預(yù)算根據(jù)預(yù)計年度土地出讓收入情況，按照年度土地征收計劃、拆遷計劃以及規(guī)定的用途、支出范圍和支出標(biāo)準(zhǔn)等因素編制。其中：屬于政府采購范圍的，應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定編制政府采購預(yù)算，并嚴(yán)格按照政府采購的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

每年度末，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照財政部門規(guī)定編制土地出讓收支決算，并分別納入政府性基金收支決算，報市財政部門審核匯總后，向市政府報告。

第十五條市國土部門與財政部門要加強協(xié)作，建立國有土地出讓、儲備及收支信息共享制度。市國土部門應(yīng)當(dāng)將年度土地供應(yīng)計劃、年度土地儲備計劃以及簽訂的國有土地出讓合同中有關(guān)土地出讓總價款、約定的繳款時間、繳款通知書等相關(guān)資料及時抄送市財政部門，市財政部門應(yīng)當(dāng)及時將土地出讓收支情況反饋給市國土部門。

第十六條市財政、國土部門要與地方國庫建立土地出讓收入定期對賬制度，對應(yīng)繳國庫、已繳國庫和欠繳國庫的土地出讓收入數(shù)額進行定期核對，確保有關(guān)數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確無誤。

第十七條市財政部門要會同市國土部門、人民銀行建立健全年度土地出讓收支統(tǒng)計報表以及分季收支統(tǒng)計明細(xì)報表體系，統(tǒng)一土地出讓收支統(tǒng)計口徑，確保土地出讓收支統(tǒng)計數(shù)據(jù)及時、準(zhǔn)確、真實。

第五章監(jiān)督檢查

第十八條市財政、國土、審計部門和人民銀行要建立健全對土地出讓收支情況的定期和不定期監(jiān)督檢查制度，強化對土地出讓收支的監(jiān)督管理，確保土地出讓收入及時足額上繳國庫，支出嚴(yán)格按照財政預(yù)算管理規(guī)定執(zhí)行。

土地使用制度范文第5篇

(一)《企業(yè)會計制度》等對土地權(quán)屬制度與核算的規(guī)范《企業(yè)會計制度》、《小企業(yè)會計制度》對土地使用權(quán)的核算規(guī)定兩種方法,一是作為固定資產(chǎn)核算,二是作為無形資產(chǎn)核算,作為兩種不同種類資產(chǎn)核算的土地及土地使用權(quán)之間既有聯(lián)系也有區(qū)別。首先,兩者核算的對象都是國有土地,集體土地不屬其核算對象;其次兩者核算的都是土地使用權(quán),因為不論是劃撥土地或是出讓土地,其所有權(quán)皆屬國家,企業(yè)擁有的只是使用權(quán)。兩者的區(qū)別,則可按以下原則厘清:一是企業(yè)占用的通過征用、劃撥方式取得的土地使用權(quán)(以下簡稱劃撥土地),土地使用證的“使用權(quán)類型”注明為“劃撥”,在單獨估價入賬時應(yīng)作為固定資產(chǎn)核算,明細(xì)科目稱為“土地”,按照其估價進行初始確認(rèn)和后續(xù)計量,為取得劃撥土地而支付的征地費用等計入占用土地的地上建筑物的購置成本,不計入土地價值;劃撥土地?zé)o使用年限限制,核算時不計提折舊;劃撥土地如果需要轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)權(quán)(使用權(quán)),應(yīng)先按規(guī)定向國家交納土地出讓金;劃撥土地在按規(guī)定補交土地出讓金之前,除國家另有專門規(guī)定外,都不得轉(zhuǎn)移過戶。二是企業(yè)通過有償方式即交納出讓金取得的土地使用權(quán),或者從其他土地占有者通過轉(zhuǎn)讓手續(xù)取得的土地使用權(quán)(以下統(tǒng)稱出讓土地),土地使用證“使用權(quán)類型”注明為“出讓”;出讓土地應(yīng)作為無形資產(chǎn)核算,明細(xì)科目稱為“土地使用權(quán)”,按取得時支付的全部成本進行初始確認(rèn)和計量;出讓土地取得時應(yīng)由國土部門核定使用權(quán)的截止日,企業(yè)應(yīng)在取得日至截止日的核定年限或剩余年限內(nèi),計提土地使用權(quán)攤銷(轉(zhuǎn)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存貨成本的除外,下同);出讓土地可以在原核定用途的范圍內(nèi)直接進入市場,自由轉(zhuǎn)讓。

(二)《企業(yè)會計制度》等對土地出讓的核算規(guī)范《企業(yè)會計制度》和《小企業(yè)會計制度》都規(guī)定取得土地使用權(quán)時計入無形資產(chǎn),待土地開發(fā)利用即建造地上建筑物時再分?jǐn)傆嬋朐诮üこ坛杀?。這樣,土地使用權(quán)的價值最終將轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)購置成本并計提折舊,開始這一規(guī)范曾因地上建筑物折舊年限與土地使用權(quán)規(guī)定使用年限有較大差異而難于操作,為此財政部專門規(guī)定在預(yù)計建筑物凈殘值時,應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)的預(yù)計使用年限高于地上建筑物的預(yù)計使用年限的因素,作為凈殘值預(yù)留。但隨后2002年《企業(yè)會計準(zhǔn)則———固定資產(chǎn)》中規(guī)定,固定資產(chǎn)的各組成部分,如果各自具有不同的使用壽命,從而適用不同的折舊率時,應(yīng)當(dāng)單獨確認(rèn)為固定資產(chǎn)。地上建筑物與其占用的土地適用不同的折舊率,應(yīng)分別確認(rèn)為單項固定資產(chǎn),各自按照其可使用年限計提折舊。因此,執(zhí)行《企業(yè)會計制度》、《小企業(yè)會計制度》的單位,出讓或受讓的土地使用權(quán),應(yīng)當(dāng)在固定資產(chǎn)的相關(guān)建筑物中單設(shè)明細(xì)項目核算。

二、新準(zhǔn)則下土地使用權(quán)的核算

(一)新準(zhǔn)則下土地使用權(quán)基本規(guī)范《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會計準(zhǔn)則第6號———無形資產(chǎn)》,仍沿襲以往規(guī)定將劃撥土地作為固定資產(chǎn)核算,將出讓土地作為無形資產(chǎn)核算的規(guī)定。無形資產(chǎn)準(zhǔn)則沒有直接提到土地使用權(quán)核算,但該準(zhǔn)則應(yīng)用指南中對其規(guī)范如下:(1)企業(yè)取得土地使用權(quán)通常應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn),但改變其用途、用于出租或增值目的時,應(yīng)當(dāng)將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。(2)在土地上自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物時,土地使用權(quán)與地上建筑物應(yīng)分別進行攤銷和提取折舊,但土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時,其價值應(yīng)計入所建造房屋的建筑成本。企業(yè)外購的房屋等支付的價款,應(yīng)當(dāng)在建筑物與土地使用權(quán)之間進行分?jǐn)?難以分配的,應(yīng)當(dāng)全部作為固定資產(chǎn)核算。

從上述規(guī)定可知:(1)企業(yè)有償取得的土地使用權(quán)(出讓土地),正常情況應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn),只有在用于出租或自己未使用而用于增值目的時,才應(yīng)從“無形資產(chǎn)”科目轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”科目。(2)在土地上自行開發(fā)建造廠房等地上建筑物,土地使用權(quán)價值無須分?jǐn)偟降厣辖ㄔ煳锏墓こ坛杀局?應(yīng)仍作為無形資產(chǎn)核算,并與地上建筑物分別計提攤銷和折舊。(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)的土地使用權(quán)價值,應(yīng)當(dāng)計入建造房屋建筑物的成本。(4)企業(yè)外購房屋建筑物,將地上建筑物與土地使用權(quán)合并作價的,應(yīng)當(dāng)將總價款在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進行分配;只有在難于分配的情況下,才能全部作為固定資產(chǎn)核算。

將外購房地產(chǎn)價款在地上建筑物與土地使用權(quán)之間進行分配,筆者認(rèn)為應(yīng)采用“建筑物先行確認(rèn)法”處理。即按照同類建筑物正常造價加上相關(guān)稅費,再加上適當(dāng)銷售利潤,作為地上建筑物入賬價值,再以總購入價減去地上建筑物價值后的余額,確認(rèn)為土地使用權(quán)的入賬價值。將總購入價統(tǒng)一確認(rèn)為固定資產(chǎn)原價的方法,容易導(dǎo)致房產(chǎn)稅的稅負(fù)不合理,筆者認(rèn)為應(yīng)避免使用。

(二)新準(zhǔn)則下土地使用權(quán)攤銷對于將土地使用權(quán)的價值轉(zhuǎn)入建筑物的做法,實踐中也有不少企業(yè)因擔(dān)心加大房產(chǎn)稅稅負(fù)而沒有采用;但如果仍將土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)核算,又會導(dǎo)致管理費用加大而產(chǎn)品成本減少,致使產(chǎn)品成本計量不真實。因為新準(zhǔn)則以前的各類會計制度,幾乎一致規(guī)定無形資產(chǎn)攤銷金額計入管理費用。有鑒于此,在原制度基礎(chǔ)上堅持將土地使用權(quán)作無形資產(chǎn)核算,仍存在較大缺陷。新準(zhǔn)則關(guān)于包括土地使用權(quán)在內(nèi)的無形資產(chǎn)攤銷的規(guī)定,較好地消除了上述缺陷。準(zhǔn)則應(yīng)用指南規(guī)定,無形資產(chǎn)攤銷一般應(yīng)計入管理費用,但某項無形資產(chǎn)包含的經(jīng)濟利益通過所生產(chǎn)的產(chǎn)品或其他資產(chǎn)實現(xiàn)的,無形資產(chǎn)的攤銷金額可計入產(chǎn)品或其他資產(chǎn)成本。將用于直接生產(chǎn)的廠房占用的土地所計提的攤銷金額直接計入產(chǎn)品成本,一方面可保證產(chǎn)品成本的完整性,另一方面也避免了計入廠房原價而增加房產(chǎn)稅的可能性。

參考文獻: