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土地收益法評估范文第1篇

摘要：收益法在國外被廣泛運用于收益性房地產(chǎn)價值的評估，收益法又稱為收入資本化法、投資法、收益法還原法，在我國也是最常用的評估方法之一?？偸杖?總費用=凈收益。這種理論包含著三個假設(shè)前提，即凈收益每年不變，資本化率固定，收益為無限年期。運用收益法評估房地產(chǎn)價值，首先要求取凈收益，通過總收益減總費用求得；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎角蟮么婪康禺a(chǎn)的價值。

關(guān)鍵詞：收益法 房地產(chǎn)評估 應(yīng)用

收益法在國外被廣泛運用于收益性房地產(chǎn)價值的評估，收益法又稱為收入資本化法、投資法、收益法還原法，在我國也是最常用的評估方法之一。總收入一總費用=凈收益。這種理論的抽象，包含著三個假設(shè)前提，即凈收益每年不變，資本化率固定，收益為無限年期。運用收益法評估房地產(chǎn)價值，首先要求取凈收益，通過總收益減總費用求得；然后確定資本化率；最后選用適當(dāng)?shù)挠嬎愎角蟮么婪康禺a(chǎn)的價值。

收益法適用于有收益的房地產(chǎn)價值評估，如商場、寫字樓、旅館、公寓等，不適用于政府機關(guān)、學(xué)校、公園等公用、公益性房地產(chǎn)價值評估。凈收益是指歸屬于房地產(chǎn)的除去各種費用后的收益，一般以年為單位。在確定凈收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀收益的區(qū)別。實際凈收益是指在現(xiàn)狀下被估房地產(chǎn)實際取得的凈收益，由于受到多種因素的影響，通常不能直接用于評估(例如當(dāng)前收益權(quán)利人在法律上、行政上享有某種特權(quán)或受到特殊的限制，致使房地產(chǎn)的收益偏高或偏低，而這些權(quán)利或限制又不能隨同轉(zhuǎn)讓：或當(dāng)前房地產(chǎn)并未處于最佳利用狀態(tài)，收益偏低；或收益權(quán)利人經(jīng)營不善，導(dǎo)致虧損，凈收益為零甚至為負(fù)值；或土地處于待開發(fā)狀態(tài)，尤當(dāng)前收益，同時還必須支付有關(guān)稅、費，凈收益為負(fù)值)。由于評估的結(jié)果是用來作為正常市場交易的參考，因此，必須對存在上述偏差的實際凈收益進(jìn)行修正，剔除其殊的、偶然的因素，取得的房地產(chǎn)在正常的市場條件下用于法律上允許的最佳利用方向上的收益值，其中還應(yīng)包含對未來收益和風(fēng)險的合理預(yù)期。這個收益被稱為客觀凈收益，只有客觀凈收益才能作為評估依據(jù)。

一、凈收益測算的基本原理

運用報酬資本化法估價，需要預(yù)測估價對象的未來凈收益。在實際估價中，求取凈收益甚至比求取報酬率更困難，特別是針對不同的估價對象，求取凈收益時應(yīng)從收入中扣除哪些費用、不扣除哪些費用。此外，測算出的價值對凈收益也很敏感。

收益性房地產(chǎn)獲取收益的方式，可分為出租和營業(yè)兩大類。據(jù)此，凈收益的測算途徑可分為兩種：一是基于租賃收入測算凈收益；二是基于營業(yè)收入測算凈收益，例如旅館、影劇院、娛樂中心、汽車加油站等類房地產(chǎn)。在實際估價中，只要是能夠通過租賃收入求取凈收益的，宜通過租賃收入求取凈收益來估價。因此，基于租賃收入測算凈收益的收益法是收益法的典型形式。下面先介紹基于租賃收入的凈收益測算，然后介紹基于營業(yè)收入的凈收益測算。

二、客觀總收益

客觀總收益是指以收益為目的的房地產(chǎn)和與之有關(guān)的各種設(shè)施、勞動力及經(jīng)營管理者要素結(jié)合產(chǎn)生的利益，也就是指被估房地產(chǎn)在一年內(nèi)所得到的所有收益。求取總收益時，是以客觀收益即正常收益為基礎(chǔ)，而不能以實際收益計算。在計算以客觀收益為基礎(chǔ)的總收益時，房地產(chǎn)所產(chǎn)生的正常收益必須是其處于最佳利用狀態(tài)下的結(jié)果。最佳利用狀態(tài)是指該房地產(chǎn)處于最佳利用方向和最佳利用程度。在現(xiàn)實經(jīng)濟(jì)中，應(yīng)為正常使用下的正常收益。在確定收益值時需以類似房地產(chǎn)的收益作比較；需對市場走勢作準(zhǔn)確的預(yù)測；必須考慮收益的風(fēng)險性和可實現(xiàn)性。

三、客觀總費用

客觀總費用是指取得該收益所必需的各項支出，如維修費、管理費等，也就是為創(chuàng)造總收益所必須投入的正常支出?？傎M用也應(yīng)該是客觀費用。客觀總收益一客觀總費用：凈收益。資本化率又稱為還原利率，它是決定評估價值的最關(guān)鍵的因素。資本化率越高，意味著投資風(fēng)險越大，在凈收益不變的情況下，房地產(chǎn)價值越低。求取資本化率的方法包括凈收益與售價比率法；安全利率加風(fēng)險調(diào)整值法[資本化率=無風(fēng)險利率(例如國債利率)十風(fēng)險報酬率]：各種投資收益率排序插入法。資本化率分綜合資本化率(是將土地和附著于其上的建筑物看作一個整體評估所采用的資本化率。此時評估的是房地產(chǎn)整體的價值，采用的凈收益也是房地合一的凈收益)、建筑物資本化率(建筑物資本化率用于評估建筑物的自身價值。這時采用的凈收益是建筑物自身所產(chǎn)生的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的土地凈收益排除在外)、土地資本化率(土地資本化率用于求取土地自身的價值。這時采用的凈收益是土地自身的凈收益，把房地產(chǎn)整體收益中的建筑物凈收益排除在外)。

(1)評估房地合在一起的房地產(chǎn)價值時房地產(chǎn)價值=房地產(chǎn)純收益／綜合資本化率

房地產(chǎn)凈收益=房地產(chǎn)總收益-房地產(chǎn)總費用

房地產(chǎn)總費用=管理費+維護(hù)費+保險費+稅金

(2)單獨評估土地的價值

① 由：上地收益評估土地價值

土地價值=土地凈收益／土地資本化率

土地凈收益=土地總收益一上地總費用

土地總費用=管理費+維護(hù)費+稅金

② 由房地產(chǎn)收益評估上地價值

土地價值=房地產(chǎn)價值建筑物現(xiàn)值

建筑物現(xiàn)值=建筑物重置價一年貶值額x已使用年數(shù)

土地價值：(房地產(chǎn)純收益一建筑物純收益)／土地資本化串

建筑物純收益=建筑物現(xiàn)值x建筑物資本化率

(3)單獨評估建筑物的價值

建筑物價值=房地產(chǎn)價值一土地價值

建筑物價值=(房地產(chǎn)純收益一土地純收益)／建筑物資本化率

四、基于營業(yè)收入測算凈收益的基本原理

有些收益性房地產(chǎn)，通常不是以租賃方式而是以營業(yè)方式獲取收益，其業(yè)主與經(jīng)營者是合二為一的。這些收益性房地產(chǎn)的凈收益測算與基于租賃收入的凈收益測算，主要有以下兩個方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經(jīng)營收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益，例如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農(nóng)業(yè)等經(jīng)營者的正常利潤。例如，某餐館正常經(jīng)營的收入為100萬元，費用為36萬元，經(jīng)營者利潤為24萬元，則基于營業(yè)收入測算的房地產(chǎn)凈收益為100―36―24=40 OY元)?；谧饨鹗杖霚y算凈收益由于歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益在房地產(chǎn)租金之外，即實際上已經(jīng)扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經(jīng)營的收益。

參考文獻(xiàn)：

土地收益法評估范文第2篇

關(guān)鍵詞：土地估價原則；評估方法；適用性

中圖分類號：F301 文獻(xiàn)識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）015-000-01

常見的土地估價原則主要有替代原則、最有效使用原則、預(yù)期收益原則和報酬遞增與遞減原則以及需求供給原則、貢獻(xiàn)原則、競爭和超額例如原則、協(xié)調(diào)原則、變動原則（以下分別簡稱原則①、②、③、④、⑤、⑥、⑦、⑧、⑨）。常見的土地估價方法主要收益還原法、市場比較法、成本逼近法、剩余法等，以下分別從適應(yīng)原則及估價流程就上述土地估價原則對對各評估方法的適用性做出以下研究。

一、收益還原法的適用原則和基本的估價流程分析其適用性

一是從適用原則來看，該土地價格評估方法主要適用于原則①、②、③、④、⑤、⑥。二是從其估價的流程來看，首先是對土地的總收益、總費用進(jìn)行估算，再對土地的純收益進(jìn)行計算，從而對土地的還原率進(jìn)行確定，最后對土地的收益價值進(jìn)行估算，最終對待估價對象的價格進(jìn)行確定。

在這一過程中，土地的總收益是計算地價的基礎(chǔ)，所選用對其進(jìn)行估算，而土地收益可以是直接收益，也可以是間接收益，如土地租金就屬于直接收益，而生產(chǎn)經(jīng)營效益就屬于間接收益。但是在具體的估價過程中應(yīng)緊密結(jié)合實際對其分離。而土地的總費用則是為獲取土地收益而支付的費用，如勞動費、資本費等。然而費用種類繁雜，所以應(yīng)對可能的費用支出進(jìn)行分析，從而計總。若土地上有建筑物或農(nóng)作物，就應(yīng)對其在經(jīng)營中產(chǎn)生的費用進(jìn)行計算，并成為總收益中的重要組成部分。而土地純收益主要是對土地價值進(jìn)行計算的依據(jù)，主要是利用土地的總收益將土地總費用扣除之后獲得。而土地還原率主要是對地價高低影響的因素，所以在選擇過程中應(yīng)精心的選擇，并采取多元化的途徑，對可能的收益、利率、風(fēng)險和還原率等進(jìn)行確定[1]。

二、市場比較法的適用原則和基本的估價流程分析其適用性

一是從適用原則來看，該土地價格評估方法主要適用于原則①、②、③。二是從其估價的流程來看，首先就是對可比的交易安全進(jìn)行確定，并結(jié)合交易的情況和日期以及區(qū)域與個別因素，對估價對象與交易的案例進(jìn)行比較并修正。并在此基礎(chǔ)上對使用年限和容積率等進(jìn)行修正和處理，從而得到比準(zhǔn)價格，進(jìn)而根據(jù)市場的情況綜合全面的分析對比的情況，最終對評估的價格進(jìn)行確定。

在整個價格估價過程中，確定可比案例是首要的任務(wù)，主要是結(jié)合估價對象的特點和估計的目標(biāo)與要求，并將其作為依據(jù)，從多個市場交易案例中選取與之相符的交易案例。但是因為從市場直接獲得的案例的規(guī)范性較差，所以應(yīng)建立相應(yīng)的可比標(biāo)準(zhǔn)，并對其進(jìn)行開展前期分析以及可比性整理，案例選擇之后應(yīng)對其調(diào)查，掌握其交易約定以及是否存在特殊的情況。而在交易情況修正過程中，由于其目的就是結(jié)合交易殊的動機與因素所導(dǎo)致的增價或降價，將估價的獨享與交易的案例在相同的交易環(huán)節(jié)中進(jìn)行比較。在日期修正過程中，其目的是為了更好地排除市場波動所導(dǎo)致的價格差異，即將估價對象和案例在同一個交易的時間點比較價格。而在修正區(qū)域因素時，主要是將土地所在區(qū)域的條件與環(huán)境所導(dǎo)致的價格差異排除，從而更好地將估價對象與案例置于同一位置比較價格，從而在提高位置重要性的同時需要考慮由于市場環(huán)境帶來的影響。從個別因素修正來看，主要是將土地個體差異所導(dǎo)致的價值差異排除，將兩種商品的價格差異進(jìn)行比較才，從而對二者在功能和品質(zhì)等方面的差異而判斷。

三、成本逼近法的適用原則和基本的估價流程分析其適用性

一是從適用原則來看，該土地價格評估方法主要適用于原則①、②、③、④。二是從其估價的流程來看，首先就是對土地取得的費用和開發(fā)的費用進(jìn)行調(diào)查和計算，其次主要是對稅費、資金利息、投資利潤進(jìn)行計算，從而確定土地的增值收益，最終對土地的家和進(jìn)行計算和修正。

在整個成本逼近法中，土地取得費用是最為重要的成本，同時也是估算價格的基礎(chǔ)所在，因而與土地取得的成本相同，其開發(fā)費用也是重要的成本。而在稅費計算過程中，由于其屬于一項十分復(fù)雜的工作，所以就應(yīng)在土地取得和開發(fā)中各種稅費的類型有一個基本的認(rèn)識，并對不同稅費計算的方法進(jìn)行掌握。而在此基礎(chǔ)上就應(yīng)切實加強土地資金利息計算工作的開展，這就需要結(jié)合土地的開發(fā)程度對整體的開發(fā)周期進(jìn)行確定，從而對每項費用的投入期限和時點進(jìn)行確定，并緊密結(jié)合土地取得和開發(fā)的投入，對資本收益進(jìn)行計算，而土地是否增值，主要是在土地流轉(zhuǎn)之后改變用途或開發(fā)所取得價值增加額進(jìn)行計算，當(dāng)計算完土地價格之后，就應(yīng)結(jié)合估價的對象，有針對性的對其進(jìn)行修正[2]。

四、剩余法的適用原則和基本的估價流程分析其適用性

一是從適用原則來看，該土地價格評估方法主要適用于原則①、②、③、④。二是從其估價的流程來看，首先就是對土地的利用方式是否最為有效進(jìn)行判斷，從而通過有關(guān)指標(biāo)對不動產(chǎn)的市場價值進(jìn)行估算，并對建筑物的開發(fā)成本與利息、稅費和利潤等進(jìn)行計算，結(jié)合建筑物的現(xiàn)有價值，對其土地的價格進(jìn)行估算。而在這些程序中，土地是否是最有效利用方式至關(guān)重要，這是估價人員首先應(yīng)該明確的。如果是未開發(fā)的土地，需要調(diào)查其規(guī)劃條件，并根據(jù)土地條件、土地市場狀況等因素，確定土地的最有效利用方式。一些土地已經(jīng)取得了規(guī)劃許可證，甚至進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)劃和設(shè)計，它的最有效使用條件已經(jīng)很清楚，但必須到規(guī)劃部門核實，看規(guī)劃條件是否變化，或委托方提供的資料是否不相符。一些已經(jīng)開始建設(shè)的項目，還應(yīng)核實其實際建設(shè)情況是否與規(guī)劃相符，是否作過任何的改變[3]。

五、結(jié)語

綜上所述，土地估價應(yīng)始終堅持替代原則、最有效使用原則、預(yù)期收益原則和報酬遞增與遞減原則以及需求供給原則、貢獻(xiàn)原則、競爭和超額例如原則、協(xié)調(diào)原則、變動原則。但是不同的評估方法所采取的原則也不同相同，所以其適用性也會不同，才能提高其適用性，因而必須結(jié)合各評估方法的實際，按照一定的原則，切實加強土地價格的評估，才能最大化的確保整個評估工作開展的適用性和有效性。

參考文獻(xiàn)：

[1]蔣雪松. 淺議土地估價原則對各評估方法的適用性[J]. 現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2014，19：401-402.

土地收益法評估范文第3篇

【關(guān)鍵詞】收益法 房產(chǎn)評估 應(yīng)用探析

一、收益法的基本原理

收益法的理論依據(jù)為效用價值論，認(rèn)為房地產(chǎn)的價值在于該房地產(chǎn)未來所帶來的收益。收益法本著收益還原的思路對房地產(chǎn)進(jìn)行評估，即把房地產(chǎn)未來預(yù)計收益還原為基準(zhǔn)日的資本額或投資額。具體評估辦法是通過估算被評估房地產(chǎn)在未來的預(yù)期收益，并采用恰當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率或資本化率折現(xiàn)成基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，然后累加求和，得出房地產(chǎn)評估值。

二、收益年限的確定

收益年限是估價對象自估價時點至未來可以獲得收益的時間。一般情況下，估價對象的收益期限為其剩余的經(jīng)濟(jì)壽命。對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應(yīng)分別根據(jù)土地使用權(quán)年限和建筑物耐用年限確定未來可收益的年限；對于房地合一的估價對象可依據(jù)土地剩余使用年限與建筑物耐用年限孰短的原則來確定未來可獲利年限。但如果一宗房地產(chǎn)擬在持有一定年限后進(jìn)行出售或其他處理，評估的收益年限則為其準(zhǔn)備的持有期問。房地產(chǎn)的收益年限一般較長，一般都有幾十年。因此，在評估實務(wù)中估價人員常假設(shè)估價對象經(jīng)營數(shù)年后將其轉(zhuǎn)讓來縮短收益年限，以利于更準(zhǔn)確地選取預(yù)期凈收益和還原利率，從而提高評估結(jié)果的準(zhǔn)確性。在理論中還存在收益年限為無限年的情況，現(xiàn)實的房地產(chǎn)一般不存在。收益為無限年的情況下，房地產(chǎn)評估出的估價對象的價值一般會較高，在實務(wù)中可用它來驗證其他年限評估出的房地產(chǎn)價值是否偏高。

三、預(yù)期收益的預(yù)測與確定

房地產(chǎn)預(yù)期收益應(yīng)該是凈收益，是房地產(chǎn)預(yù)期收入扣除預(yù)期相關(guān)費用后的凈額。預(yù)測凈收益要收集各種房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀、國家政治經(jīng)濟(jì)形勢、政策規(guī)定等內(nèi)外部環(huán)境信息。在確定凈收益時，必須注意房地產(chǎn)的實際凈收益和客觀凈收益的區(qū)別。實際凈收益是指在現(xiàn)狀下被評估房地產(chǎn)實際取得的凈收益。實際凈收益由于受多種因素的影響，通常不能直接用于評估。因為在評估時點被評估對象的實際凈收益是由多種因素共同作用的結(jié)果，這些因素有些是一次性的、偶然的，若不給予扣除就容易引起收益預(yù)測失真。例如，一個交通不便利、環(huán)境不太好的賓館，因為有特殊的關(guān)系而將一些會議活動在該賓館舉行，獲得了較高的收益。但這些特殊關(guān)系可能不能隨之轉(zhuǎn)移。這些因素不復(fù)存在后，若仍不把房地產(chǎn)的評估時點的收益加以調(diào)整而直接作為預(yù)期收益的基礎(chǔ)就會引起預(yù)測的收益不準(zhǔn)確。所以，預(yù)測房地產(chǎn)凈收益的基礎(chǔ)是實際凈收益中扣除屬于特殊的、偶然的因素后的一般的正常凈收益，即客觀凈收益。

在確定房地產(chǎn)凈收益時，不同收益類型的房地產(chǎn)可能應(yīng)考慮其收益的特性。例如，出租性房地產(chǎn)在測算其收入租金時，要注意到租約條款的影響。租約條款中如租賃期限、遞增的租賃費用、額外的補償費用和關(guān)于租約更新的規(guī)定等都將影響該房地產(chǎn)的預(yù)期收入。

四、合理剝離出屬于無形資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益

在運用收益法對收益性房地產(chǎn)進(jìn)行評估時。首先，要明確收益只能是房地產(chǎn)所產(chǎn)生的。這里有兩層含義：一是要評估的房地產(chǎn)只包含房屋和土地或者只是單獨的房屋或者只是單獨的土地，這樣的房地產(chǎn)進(jìn)行評估時，收益一定是只有房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益；二是要評估的房地產(chǎn)包括其中的設(shè)備、器具以及運營所需要的所有設(shè)施，例如，酒店在轉(zhuǎn)讓時是將其中的所有設(shè)備物品一同轉(zhuǎn)讓，因此，在用收益法評估時，不需要剝離其他的收益。但是這兩種收益中都包含了無形資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，比如，管理者的管理能力、房地產(chǎn)的品牌效應(yīng)等等。無論哪一種情況，房地產(chǎn)的收益中都不應(yīng)該包括無形資產(chǎn)所帶來的收益，這就需要合理地評

估無形資產(chǎn)所帶來的收益。其次。如何評估無形資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益是能否準(zhǔn)確評估出房地產(chǎn)價值的關(guān)鍵。目前，比較公認(rèn)的一種方法是：將待估房地產(chǎn)與其他相類似的房地產(chǎn)作比較，來剔除無形資產(chǎn)所帶來的收益。這種方法實際上是一種比較粗糙的評估方法.因為其他類似的房地產(chǎn)也會存在無形資產(chǎn)所產(chǎn)生的收益，而且可能是正的，也可能是負(fù)的。并且，房地產(chǎn)獨一無二的特性決定了房地產(chǎn)評估的不可比較性，而且類似房地產(chǎn)的詳細(xì)收益信息不可能很容易得到。因此，筆者建議可以借助企業(yè)價值評估中對無形資產(chǎn)價值的處理來評估房地產(chǎn)收益中無形資產(chǎn)所帶來的收益，也就是將無形資產(chǎn)在房地產(chǎn)中的地位及其對房地產(chǎn)收益的貢獻(xiàn)盡可能量化出來，用房地產(chǎn)整體收益表示出來，這樣做雖然需要準(zhǔn)確地把握無形資產(chǎn)在房地產(chǎn)中的作用，但是，避免了收集其他信息。當(dāng)然，這對評估時的理論和實踐經(jīng)驗提出了很高的要求，要求必須合理準(zhǔn)確地把握無形資產(chǎn)所帶來的收益。

五、降低房地產(chǎn)評估收益法中的主觀因素的影響

（一）盡快制訂有關(guān)房地產(chǎn)評估的準(zhǔn)則、評估方法操作規(guī)范來約束主觀行為。實踐證明，現(xiàn)行的評估管理規(guī)范、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)、準(zhǔn)則的內(nèi)容等難以約束應(yīng)用收益法的評估判斷隨意主觀行為，因此研究如何約束主觀因素對評估結(jié)果的影響，特別是解決操縱評估結(jié)果的行為是當(dāng)務(wù)之急。

土地收益法評估范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；評估；方法

隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到快速發(fā)展，房地產(chǎn)評估也隨之發(fā)展起來。在我國現(xiàn)行房地產(chǎn)評估中，主要方法有市場法、成本法、收益法。對三種方法的具體內(nèi)容及形式的正確認(rèn)識對房地產(chǎn)評估具有重要意義。

1房地產(chǎn)評估中三種方法的簡介

1.1市場法

房地產(chǎn)評估中，市場法的原理為參照相同或者類似的房地產(chǎn)在市場上的交易信息，通過類比分析的方法來分析所參照的房地產(chǎn)的市場價格信息，從而確定待評估的房地產(chǎn)的價值。

1.2成本法

成本法的實質(zhì)是一種價值的再形成，在房地產(chǎn)評估中，如果沒有公開活躍的市場，并且不能找到相似的參照物來形成對比，就應(yīng)考慮成本法，成本法所研究的是房地產(chǎn)的重置成本，考慮的是房地產(chǎn)過去的價值。

1.3收益法

在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢下，房地產(chǎn)是一種具有價值增值的資產(chǎn)，所以能作為投資的一種方式，在未來取得一定的收益。收益法指的是被評估房地產(chǎn)的未來價值的折現(xiàn)值。其核心是以房地產(chǎn)未來的收益通過折現(xiàn)從而確定其現(xiàn)在的價值，預(yù)期未來收益是房地產(chǎn)現(xiàn)值的重要參考依據(jù)。

2房地產(chǎn)評估中三種方法的具體形式

2.1市場法

市場法是根據(jù)在近期市場上相同或者相似房地產(chǎn)的交易價格信息，同時根據(jù)影響房地產(chǎn)評估的各種價格因素，對參照物的房地產(chǎn)價格進(jìn)行修正，其中修正的結(jié)果以修正系數(shù)來進(jìn)行數(shù)學(xué)表達(dá)。由此確定的被評估房地產(chǎn)價格的方法為：被評估房地產(chǎn)價格＝參照物房地產(chǎn)價格×交易市場信息修正系數(shù)×交易時點修正系數(shù)×地域修正系數(shù)市場法只有在具有公開活躍的交易市場中才具有實際的價值，在房地產(chǎn)評估中，市場法較為常見，其表達(dá)形式較為直觀、易懂，容易被人們所接受。

2.2成本法

成本法是依據(jù)被評估房地產(chǎn)的各項重置成本之和來確定房地產(chǎn)的價格。在成本法中的關(guān)鍵因素主要有：1.土地成本。由于房地產(chǎn)是在一定面積的土地上建造的建筑物，因此，房地產(chǎn)的實際占用土地面積的購買成本就構(gòu)成土地成本；2.構(gòu)建成本。房地產(chǎn)作為一項資產(chǎn)，需要大量人力、物力的投入，其中主要包括原材料成本、工人工資等；3.利潤。任何房地產(chǎn)開發(fā)者所追求的目標(biāo)都為利潤，利潤是房地產(chǎn)建成后價值增值的部分，在計算利潤時，要以客觀、公正的原則進(jìn)行，不能夸大實際利潤。4.折舊。由于成本法是在重新構(gòu)建相同的建筑物的條件下進(jìn)行的。由此確定的被評估房地產(chǎn)價格的方法為：被評估房地產(chǎn)價格＝土地成本＋構(gòu)建成本＋利潤—折舊在使用成本法進(jìn)行評估時，應(yīng)注意：房地產(chǎn)的各項重置成本必須是合理的、真實的成本，應(yīng)以社會平均消耗成本來計算，而不能根據(jù)少數(shù)企業(yè)所確定的成本進(jìn)行計算；各項成本的確定必須以評估時點的各種價格來確定，不能是過去或未來的價格。

2.3收益法

收益法是面向未來的一種方法，在運用收益法時，應(yīng)該明確任何一個理智的投資者在投資一項資產(chǎn)時，所愿意花費的貨幣數(shù)額不會超過在未來能夠帶來的收益額。收益法是指通過估測被評估房地產(chǎn)未來預(yù)期收益的現(xiàn)值，來判斷其價格的方法。在收益法中有三個基本的要素：1.被評估房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益可以預(yù)測并可以用貨幣表示，同時，在獲得預(yù)期收益的同時，所承擔(dān)的風(fēng)險可以預(yù)測并可以用貨幣表示。2.折現(xiàn)率可以明確。3.被評估房地產(chǎn)預(yù)期收益期限可以預(yù)測。由此確定的被評估房地產(chǎn)價格的方法為：P＝∑Ri／（1+r）i其中，Ri為預(yù)期未來收益；r為折現(xiàn)率；i為收益期限。綜上所述，不同的方法對應(yīng)著不同的房地產(chǎn)狀況，所以應(yīng)根據(jù)具體情況選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法。

參考文獻(xiàn)：

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土地收益法評估范文第5篇

關(guān)鍵詞：土地定價 NPV方法 實物期權(quán)方法

土地市場的核心是定價問題。土地應(yīng)是包括份額所有權(quán)、使用權(quán)和發(fā)展權(quán)的有機體系。所有權(quán)是產(chǎn)權(quán)，土地使用權(quán)也是一種產(chǎn)權(quán)，基于現(xiàn)代政治經(jīng)濟(jì)的視角，本文評述了中國現(xiàn)有土地定價方法，指出了各種所謂科學(xué)土地定價方法的適用范圍和局限性，以期為中國合理、科學(xué)的土地價格標(biāo)準(zhǔn)形成提供合理的經(jīng)濟(jì)學(xué)依據(jù)。從而實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

一、傳統(tǒng)的土地估價方法

目前，在我國實施的土地流轉(zhuǎn)定價方法主要沿用傳統(tǒng)方法，例如：市場比較法、收益資本法、成本法、基準(zhǔn)地價修正法、土地定價法、影子價格法等為主。

（一）市場比較法

所謂的土地流轉(zhuǎn)定價市場分析法，主要是在相同市場條件基礎(chǔ)上，在替代原則下根據(jù)相似土地的類型及使用的交易參考價值比例與現(xiàn)待評估的土地進(jìn)行比較分析，其中以影響交易的相關(guān)因素（如：土地所在區(qū)域、交易時期和個別差異因素）進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，以此來獲取待評估土地的基準(zhǔn)地價的一種價格評估方法。

在我國土地流轉(zhuǎn)交易中，市場比較法相對于其它方法而言比較符合市場供求關(guān)系的基本規(guī)律，具有較強的說服力及實踐性，因此成為我國土地流轉(zhuǎn)交易中應(yīng)用最廣泛及在技術(shù)體系上相對更為貼近實際的一種評估價格方法。在評估過程中，需要對影響交易的相關(guān)因素（如：交易實際情況、時期以及區(qū)域等）進(jìn)行調(diào)整，比較適用土地市場體系較完整且擁有充足替代性的土地交易案例等地區(qū)。除此之外，在評估過程中還要對容積率和使用年限等進(jìn)行調(diào)整，這樣可能會增加實際操作的難度，因此需要評估者具備較多的市場估價實踐經(jīng)驗。

目前，我國在涉農(nóng)土地交易方面的市場機制尚不健全，雖然有少量農(nóng)戶流轉(zhuǎn)了農(nóng)用土地的承包權(quán)，但是都是采用較為隱性的交易，交易價格定價不具備科學(xué)性與合理性，不能作為土地流轉(zhuǎn)交易的市場參考案例，因此筆者認(rèn)為我國不適宜采用市場比較法。

（二）收益還原法

土地流轉(zhuǎn)交易收益還原法還可稱之為地租資本化法。收益還原法實施是以“土地收益理論、地租理論”為基本原則，通過計算土地為未來一段時間內(nèi)所能夠獲得的效益額通過折算而獲得土地流轉(zhuǎn)參考價格的一種常用評估方法。

由于土地與其它商品相比具有永續(xù)性、固定性等特征，這樣便可以讓土地使用權(quán)限獲得者在未來一定時間內(nèi)獲取穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)效益，因此可以將土地效益作為土地交易的價格參考值。收益還原法所獲取的價格參數(shù)的可信度，主要需要依靠待評估土地的還原率及純效益，因此比較適用于潛在收益土地或者現(xiàn)有利益（如：工業(yè)、商業(yè)、出租等用地）土地的交易估價。

實際應(yīng)用收益還原率最大的困難在于解決純收益及還原率等問題。目前，我國經(jīng)過多年的探索發(fā)展，已經(jīng)可以應(yīng)用成熟的C-D生產(chǎn)函數(shù)確定純收益定量化方法來解決純收益問題；而在還原率方面則主要是在綜合應(yīng)用市場提取法，投資復(fù)合收益率法、風(fēng)險調(diào)整與安全利率法以及投資收益率與投資風(fēng)險排序等基礎(chǔ)上所獲取的綜合還原率方法。

（三）成本法

在土地估計中成本法主要是評估待流轉(zhuǎn)土地開發(fā)過程中產(chǎn)生的消耗費用總和為依據(jù)，同時加入開發(fā)利潤、投資利息、土地出讓金及相關(guān)稅收等之后獲得的土地價格。該方法實施的主要思路是綜合待評估土地未來的所有投資（如：獲取土地使用權(quán)費用及基礎(chǔ)開發(fā)費用）及未來產(chǎn)生的投資利息、相應(yīng)利潤，考慮國家對于土地所有權(quán)所需要獲得的現(xiàn)實利益，最后在算上土地所有權(quán)可以活動的經(jīng)濟(jì)效益（土地出讓金），綜合上述因素而計算出待流轉(zhuǎn)土地的現(xiàn)實價格。

土地估價中的成本法主要適用于土地交易市場不發(fā)達(dá)、交易案例較少及可利用市場資料較少的地區(qū)。但是也有學(xué)者認(rèn)為，成本法在土地評估中并不是完全適用，主要是由于其對于土地的整體評估方面不具備代表性，再加之土地若要實現(xiàn)利益化需要較長時間，因此其的實踐應(yīng)用中仍然具有一定的局限性。

（四）基準(zhǔn)地價修正法

在土地流轉(zhuǎn)交易中，基準(zhǔn)地價修正法主要是以基準(zhǔn)低價為依據(jù)，綜合分析各類用地的影響因素（如：區(qū)域因素、個別因素等），構(gòu)建一個地價修正系數(shù)參考數(shù)據(jù)表格，利用地價修正系數(shù)對待評估土地進(jìn)行全面評估的一種估計方法。

基準(zhǔn)地價修正法其實就是比較法的升級版本，其通過利用基準(zhǔn)低價評估為編制一個綜合各個影響因素的修正系數(shù)量表及相關(guān)影響因素條件的說明表。當(dāng)需要對流轉(zhuǎn)土地的價格進(jìn)行評估時，評估者只需要將土地的使用年限、市場供求關(guān)系、區(qū)域因素、使用方式及未來經(jīng)濟(jì)效益等進(jìn)行實證分析、評估，并參照修正系數(shù)來修正基準(zhǔn)地價參數(shù)，從而獲得待流轉(zhuǎn)土地的價格參考值。

我國在城市土地使用權(quán)的價值評估研究時對土地基準(zhǔn)地價進(jìn)行系統(tǒng)性研究，目前已經(jīng)獲取城市土地中不同級別土地的基準(zhǔn)地價。那么我們在對某一塊土地進(jìn)行使用權(quán)價值評估時便可在參考該基準(zhǔn)地價基礎(chǔ)上合理調(diào)整其它影響因素，最終獲取待評估土地的使用權(quán)價值。

（五）社會保障修正土地定價法

由于我國是一個傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大國，因此農(nóng)用土地對于農(nóng)民來說不僅是重要的經(jīng)濟(jì)收入渠道，更是一個重要的社會保障。雖然我國的土地社會保障影響力表現(xiàn)還不夠明顯，但是其確實是實實在在存在的，這種影響對于以土地為主要生活來源的農(nóng)民來說社會保障功能表現(xiàn)的尤為明顯，其重要性在一定程度上高于其自身的生產(chǎn)功能。因此，對于農(nóng)用土地的價格評估時不能單純從經(jīng)濟(jì)價值角度考慮，而是應(yīng)該充分考慮土地自身所蘊涵的社會福利價值。

溫鐵軍（2000），姚洋（2000） 研究提出：農(nóng)用土地作為農(nóng)民的主要生活、養(yǎng)老、失業(yè)及基本醫(yī)療等保障的重要支撐，但是隨時社會的不斷發(fā)展，在農(nóng)民總經(jīng)濟(jì)收入中農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)效益所占比例在逐漸縮小，從而導(dǎo)致農(nóng)用土地的社會保障功能將逐漸退化。因此，在農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)交易中不能完全按照市場經(jīng)濟(jì)模式來確定價格，而是需要更多傾向土地的福利保障方面的價值評估。

（六）影子價格法

影子定價又稱“計算價格”、“影子價格”、“預(yù)測價格”、“最優(yōu)價格”。是荷蘭經(jīng)濟(jì)學(xué)家詹恩·丁伯根在本世紀(jì)30年代末首次提出來的，運用線性規(guī)劃的數(shù)學(xué)方式計算的，反映社會資源獲得最佳配置的一種價格。他認(rèn)為影子價格是對“勞動、資本和為獲得稀缺資源而進(jìn)口商品的合理評價”。1954年，他將影子價格定義為"在均衡價格的意義上表示生產(chǎn)要素或產(chǎn)品內(nèi)在的或真正的價格"。其本質(zhì)是土地的邊際效用價格。

二、現(xiàn)代金融學(xué)視角下的土地定價

上述這些方法可以用一個基本結(jié)論來概括，即土地價格是地租的資本化價值。主要是運用計量經(jīng)濟(jì)模型定量分析土地流轉(zhuǎn)價格及其影響因素。對于目前我國的土地流轉(zhuǎn)交易價格的解釋變量，其主要涵蓋土地基本特征（如：土地的形狀、面積、土壤情況及距離城中心距離等）、交易雙方特征、土地流轉(zhuǎn)成本、土地農(nóng)用收益、未來土地效益期望值及其它一系列的附加性費用等等。

從現(xiàn)代金融學(xué)角度來分析，土地定價可以靈活應(yīng)用風(fēng)險調(diào)整中的折現(xiàn)率來表現(xiàn)出土地現(xiàn)在及未來所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量。這種評估方法就是所謂的NPV方法，該方法屬于是靜態(tài)思路方法，缺點在于缺乏對于未來進(jìn)行靈活考慮。在NPV方法中其實是將農(nóng)用土地作為一個固定對象，也就是說在未來幾年農(nóng)民的耕作成本及經(jīng)濟(jì)效益不會發(fā)生較大變化，因此在評估中并沒有考慮未來農(nóng)業(yè)生產(chǎn)中的不確定及波動因素，所以該方法不符合現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)原理及市場發(fā)展原則。在相關(guān)研究報告論述中，目前我國局部地區(qū)的土地交易中的價格因素仍然未完全體現(xiàn)出區(qū)域市場效率，在常規(guī)情況下農(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)一般都是采用資本化地租方式。若采用資本化地租方式來評估地價，這樣可能會減少農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)中應(yīng)該獲得的經(jīng)濟(jì)效益，這種方法不能完全凸顯出土地的經(jīng)濟(jì)價值，因此這種方法不能應(yīng)用于農(nóng)用土地流轉(zhuǎn)交易。

在現(xiàn)代金融研究的推動下產(chǎn)生出一種新型學(xué)科——實物期權(quán)，其融合了數(shù)學(xué)、管理學(xué)及金融學(xué)相關(guān)知識，目前已經(jīng)被廣泛應(yīng)用于企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)、自然資源評估以及R&D等決策之中。實物期權(quán)方法與傳統(tǒng)評估方法相比，其在土地定價過程中可以較為簡捷的反應(yīng)影響地價的不確定因素，另外還可以綜合分析土地開發(fā)最優(yōu)策略以及最佳交易時期。該方法尤其適用于收集影響投資決策的各類彈性因素，在收集這些彈性及時機因素時主要集中在土地交易過程中，也就說在交易過程中土地所有者可獨立決定是否按照目前價格交易或者等待未來更高價格時才進(jìn)行交易。即現(xiàn)代金融學(xué)視角下的土地流轉(zhuǎn)定價，土地價格等于NPV折現(xiàn)加上經(jīng)營權(quán)溢價。如果考慮博弈的因素，還應(yīng)該加上博弈的價值。這就解釋了現(xiàn)有的土地征收標(biāo)準(zhǔn)偏低的原因，定價方法不夠科學(xué)合理。政府制定的標(biāo)準(zhǔn)和真實的價格之間差距太大，再加上委托問題中的道德風(fēng)險，結(jié)果造成農(nóng)民不滿情緒日益強烈。

實物期權(quán)定價方法可分為無套利定價法和比較定價法。無套利定價法可分為完全市場定價和非完全市場定價。其中，完全市場定價可分為復(fù)制定價法、折現(xiàn)因子法和鞅方法；非完全市場定價可分為e套利定價法、區(qū)間定價法、效用定價法、相關(guān)定價法。比較定價法可分為決策樹方法和動態(tài)規(guī)劃法。各種方法都有其優(yōu)勢和缺陷，我們只能根據(jù)實際情況選擇合適的定價方法。

三、建立制度完善、配套措施完整的土地市場

土地經(jīng)營權(quán)及使用權(quán)是在我國積極推進(jìn)社會主義現(xiàn)代化市場經(jīng)濟(jì)中的必然要求。最近幾年，我國制定并推廣實施土地承包經(jīng)營權(quán)，而隨著我國社會、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不斷變化，土地承包經(jīng)營權(quán)也隨之發(fā)生了一定的變化，在發(fā)展初級階段是被國家明令禁止時期，之后政策初步允許土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時期，法律規(guī)范土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時期和政策引導(dǎo)支持土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)時期。

科學(xué)合理地評估土地價格應(yīng)參考土地價格評估目的、評估對象及其它相關(guān)資料信息，科學(xué)、合理選用土地定價基本方法及實踐評估應(yīng)用方法。不同的價格評估方法在適用對象、范圍方面存在一定的差異性。在交易價格評估中常用的成本法、收益法、市場比較法在實踐應(yīng)用中最大的難點是無法確定一個合適的參考數(shù)據(jù)。土地定價的方式也可以是多樣的，比如現(xiàn)金、實物、債券等。實物期權(quán)方法應(yīng)用的難點是選擇合適的標(biāo)的物價格過程。中國農(nóng)村土地是集體所有制，具有等級制、社區(qū)封閉性、政府控制等特點，并承擔(dān)著收入職能、社會保障職能、就業(yè)職能。農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格如何才是公平合理的，這個答案最終要依靠市場來回答，當(dāng)然，土地流轉(zhuǎn)市場的建立需要土地產(chǎn)權(quán)制度進(jìn)一步改革，必須得到政治、法律等其他方面改革的支持，才能有效保障農(nóng)民的財產(chǎn)權(quán)利不受侵犯，否則，歷史經(jīng)驗告訴我們，土地流轉(zhuǎn)的實現(xiàn)反倒可以成為權(quán)貴者掠奪農(nóng)民土地的合法依據(jù)。

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