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土地使用權(quán)補償標準范文第1篇

一,目前儲備土地的來源和補償標準

(一)儲備土地的來源

按照xx市政府第33號令《xx市市區(qū)土地儲備暫行辦法》所規(guī)定的范圍,目前xx市儲備土地的來源主要有:①因單位搬遷,解散,撤銷,破產(chǎn)或其他原因停止使用的原劃撥國有土地;②市政府指令征購的土地;③以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)且又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地;④因國家建設(shè)代征而未處置的土地;⑤被依法收回的國有土地;⑥土地使用權(quán)人申請市土地儲備中心回收的土地;⑦其他需要進行儲備的土地.從以上市政府所規(guī)定的土地儲備范圍我們可以看出,儲備土地的來源不僅包括城市存量土地,而且還包括城市增量土地.

但是,從土地儲備中心實際運作的情況來看,儲備土地的來源范圍和渠道還不夠?qū)挄?根據(jù)xx市土地儲備中心成立一年來所儲備的24宗土地情況統(tǒng)計表1(略),可以發(fā)現(xiàn)主要存在3個突出的問題:

1.儲備土地規(guī)劃用途單一.目前儲備土地的規(guī)劃用途基本為居住用地,占總土地儲備量的96.6%.這使得土地儲備中心難以發(fā)揮在政府調(diào)控土地市場中的作用,同時也不利于土地資源的合理調(diào)配,今后應(yīng)向工業(yè)用地,商住用地,文教用地等多用途方向延伸.

2.儲備土地來源單一.以往所回收的土地除一宗為集體土地外,其余都來自市區(qū)停產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)用地,占總量的90.7%.事實上,舊城改造,城中村改造,城鄉(xiāng)結(jié)合部開發(fā)都可以提供儲備土地來源,市區(qū)擴大過程中新增建設(shè)用地也應(yīng)該逐步納入土地儲備范圍.

3.城市土地一級市場未壟斷.目前在xx市區(qū)雖然建立了土地儲備制度,但是土地儲備中心尚未完全壟斷一級市場,沒有做到"一個口子進,一個口子出".由于城市建設(shè)飛速發(fā)展,基礎(chǔ)設(shè)施,公共設(shè)施和景觀設(shè)施的需求量非常大,相應(yīng)需要投入巨額資金進行建設(shè)和改造.于是市政府采用以土地換資金的政策,給相關(guān)部門一部分土地,由其先自籌資金進行建設(shè),待可出讓土地拍賣后再回收資金.除了土地儲備中心外,能夠?qū)κ袇^(qū)國有存量土地進行回收整理開發(fā)和制定供應(yīng)計劃的部門主要有xx市城市建設(shè)發(fā)展投資有限公司,xx市交通建設(shè)投資有限公司,xx市河道整治投資有限公司等3個公司,它們分別隸屬于xx市建委,xx市交通局和xx市河道辦.截止XX年9月底,各部門所控制的土地總面積和可出讓土地面積如表2(略)所示.在一級市場上多頭供應(yīng)土地不利于政府調(diào)控土地供應(yīng)總量,制約了土地儲備功能的實現(xiàn).

(二)征購?fù)恋氐?a href="http://bjhyfc.net/haowen/291504.html" target="_blank">補償標準

目前,xx市土地儲備中心在征購和回收土地時,對土地,地上建筑物等進行一定的補償,補償方法按照市政府第33號令執(zhí)行,分50萬元/畝,40萬元/畝,30萬元/畝3個檔次進行補償.一般對于住宅,商業(yè)用途的土地,在環(huán)城河以內(nèi)的按50萬元/畝補償,環(huán)城河以外的按40萬元/畝進行補償;對于回收后作為綠化用地的,一律按30萬元/畝標準進行補償.這種補償辦法簡單,方便,易于操作,但是對于某些土地使用者,特別是通過出讓途徑獲得土地的使用者不公平,使儲備中心取得土地的阻力較大.土地回收時間延長,增加了儲備的成本.另外,根據(jù)目前的補償政策,在土地出讓后有一部分土地收益返還給原土地使用者,即土地儲備中心所儲備的土地在權(quán)益方面留有尾巴,增加了將來土地增值收益分配的復(fù)雜性.

3個檔次的土地回收補償標準,在土地儲備制度建立之初,不失為一種簡便易行的補償方法,但隨著土地儲備制度的逐步規(guī)范和完善,這種補償方法的不合理性已日益顯現(xiàn),主要表現(xiàn)在沒有體現(xiàn)回收土地之間的多種差異性:

1.土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)差異.由于歷史的原因,我國土地使用權(quán)產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜,有有償劃撥,無償劃撥和有償出讓等方式,用地單位的土地權(quán)益和成本差異很大.目前許多用地單位的土地取得成本加上土地和建筑物的投入成本,已經(jīng)遠遠高于所規(guī)定的補償標準,如果按照目前規(guī)定的補償標準進行回收,回收難度就特別大.

2.土地原用途差異.回收補償?shù)膶嶋H操作是按新規(guī)劃用途為住宅,商業(yè)用地的地塊,以環(huán)城河為界,以內(nèi)為50萬元/畝,以外為40萬元/畝;規(guī)劃用途是綠化,道路用地的統(tǒng)一按30萬元/畝進行補償.而沒有考慮土地的現(xiàn)有用途和用地單位的實際土地收益.

3.土地區(qū)位和綜合價值差異.3個檔次的補償分類不能充分體現(xiàn)級差地租理論,因為同在環(huán)城河內(nèi)的不同地塊,其交通條件,地理位置,商服繁華度和公共服務(wù)設(shè)施的完善程度差別是較大的,因而其價格差別也是很大的.因此,單純以環(huán)城河為界劃分的方法就不盡科學,更應(yīng)以基準地價考慮土地級別范圍.

4.原土地使用單位差異.原土地使用單位包括企業(yè),事業(yè)單位,政府機關(guān)等,企業(yè)又分為國營企業(yè),集體企業(yè)和個體企業(yè)等,他們?nèi)〉猛恋氐姆绞胶屠眯б嬗泻芏嗖町?企業(yè)目前經(jīng)營情況和社會負擔也不同,但目前的補償標準沒有考慮這些情況,增加了回收土地的難度.

可見,制定合理,科學,可操作的土地補償標準已經(jīng)成為當務(wù)之急,既體現(xiàn)了城市土地儲備制度運作的客觀需要,也對社會穩(wěn)定和利益平衡有直接的影響.

二,土地征購的臺理范圍和具體方式

(一)合理的土地征購范圍

從我國土地所有制的形式,土地儲備機制的功能定位以及杭州等地土地儲備制度運行的經(jīng)驗看,合理的土地征購范圍應(yīng)是由政府完全壟斷一級土地市場,即所有城市存量土地和增量土地在出讓前都只能從土地儲備中心這"一個口子進,一個口子出".根據(jù)xx市區(qū)土地本身的特點,我們認為xx市合理的土地征購范圍應(yīng)包括4個方面:

1.進入城市建設(shè)用地范圍的農(nóng)村集體土地.農(nóng)村集體土地對于城市建設(shè)用地來講屬于增量土地范疇.一般包括以下幾種農(nóng)村集體土地:①因城市擴大征用郊區(qū)農(nóng)村集體土地;②因規(guī)劃和城市建設(shè)的需要,征用"城中村"的集體土地;③因城市建設(shè)和規(guī)劃的需要征用集體企業(yè)土地.對集體土地變?yōu)閲型恋?土地儲備中心應(yīng)嚴格按照《土地管理法》進行征用,并貫徹保護耕地的原則.對于"城中村",根據(jù)城市規(guī)劃要求和原則,應(yīng)該實施"撤村建居"的戰(zhàn)略.

2.城市存量土地中的劃撥土地.城市存量土地中,大部分是歷史上國家以劃撥方式交給企業(yè)和單位使用的土地,可以由土地儲備中心代表國家收回,它是土地儲備中心土地儲備的主要內(nèi)容.劃撥土地使用者的土地主要包括:①因單位搬遷,解散,撤銷,破產(chǎn),產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整或者其他原因調(diào)整出的劃撥國有土地;②因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃,舊城改造和土地整理,市政府指令收購的土地;③土地使用權(quán)人申請土地儲備中心收購的土地;④其他需要進行儲備的國有劃撥土地3,城市存量土地中沒有經(jīng)過出讓和劃撥的土地.由于歷史原因,城市存量土地中還有一些產(chǎn)權(quán)沒有歸屬任何單位的國有土地,應(yīng)該進入土地儲備體系.主要包括:①市區(qū)范圍內(nèi)無主土地;②市政府代征的土地;③土地使用期限到期被政府依法收回的土地;④市土地管理部門依法收回的荒蕪,閑置的國有土地;⑤土地違法案件經(jīng)依法查處,依法沒收的土地;⑥以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)而又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地.

4.出讓土地中被政府收購的土地.土地儲備中心的儲備土地來源除了增量土地和存量土地中尚未有償出讓的部分外,還應(yīng)向土地的二,三級市場開拓儲備土地的來源,即已經(jīng)出讓給土地受讓人并進入土地二級市場的土地.包括土地受讓人土地開發(fā)后進行轉(zhuǎn)讓的土地和銀行抵押處置的土地等.對于這些土地,土地儲備中心根據(jù)土地市場供應(yīng)計劃和城市發(fā)展規(guī)劃,必要時可以在土地市場收購,或者行使政府優(yōu)先購買權(quán),以達到政府調(diào)控土地市場的目的.

儲備土地進入土地儲備體系后,應(yīng)由土地拆遷公司及時完成拆遷,平整,開發(fā),配套等土地整理工作,以便熟地進行出讓.

(二)土地征購方式及其操作程序

根據(jù)儲備土地的來源和對象,其具體征購方式有土地征用,土地回收,土地置換和土地購買等4種.

1.土地征用.國家根據(jù)城市建設(shè)和發(fā)展需要,按照《土地管理法》,將原集體所有土地征用為國家所有,具體由土地儲備中心實施.其具體操作方式如圖1(略).

2.土地回收.土地儲備中心代表政府按照法律,法規(guī)等收回土地使用權(quán)的行為和過程.土地回收的主要對象是城市存量土地,可以是無償?shù)?但多數(shù)情況下是需要補償?shù)?其操作程序如圖(略).

3.土地置換.土地儲備中心根據(jù)市政府的經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略和城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)布局,對原來在城區(qū)內(nèi)不符合城市規(guī)劃或?qū)ζ髽I(yè)再發(fā)展有阻礙的企業(yè)和單位進行用地布局調(diào)整,用儲備土地置換出原企業(yè)或單位的土地.土地置換的操作程序如圖3(略).

4.土地購買.土地儲備中心在土地二,三級市場上,根據(jù)土地儲備和供應(yīng)計劃,在同等條件下,優(yōu)先購買土地使用權(quán),增加土地儲備的活動.土地購買主要有如下幾種情況:①土地受讓人進行土地開發(fā)后進行轉(zhuǎn)讓的土地;②銀行抵押需處置的土地;③市場交易價格明顯偏低的土地.土地購買的操作程序如圖4(略).

從上面的4種土地征購方式我們可以看到,各種征購方式基本上都經(jīng)過申請,權(quán)屬核定,征詢,實施補償,變更權(quán)屬等幾個階段.但由于每種征購方式適用范圍不同,每個階段的操作方式和內(nèi)容有所不同,土地儲備中心應(yīng)根據(jù)實際情況進行具體操作.

三,土地征購過程中土地補償?shù)脑瓌t和標準

從目前城市土地儲備制度的運轉(zhuǎn)情況來看,土地補償標準的確定是關(guān)鍵,同時也是難點.因為土地儲備制度是一種創(chuàng)新,我國現(xiàn)行法律法規(guī)目前還沒有專門對其性質(zhì)進行規(guī)定,各城市的做法也不相同.因此,我們只能從土地補償?shù)膬?nèi)涵入手,分析其影響因素,從而確定一些基本原則,并針對不同征購方式探討具體的土地補償標準.

(一)土地征購過程中土地補償?shù)膬?nèi)涵

土地補償?shù)谋举|(zhì)是對原土地使用人有關(guān)土地經(jīng)濟權(quán)益的補償,與土地產(chǎn)權(quán)的性質(zhì)和結(jié)構(gòu)有很大關(guān)系.直接影響土地補償?shù)姆ǘ?quán)利主要包括土地所有權(quán),土地使用權(quán),土地處置權(quán)和土地發(fā)展權(quán).

我國現(xiàn)行《憲法》明確規(guī)定城市范圍內(nèi)土地為國家所有,農(nóng)村土地歸集體所有,國家建設(shè)占用集體土地要通過征用.因此,征購集體土地需要對土地所有權(quán)進行補償,征購城市存量土地中的國有土地不需要對土地所有權(quán)進行補償.因為征用集體土地的補償標準由國家規(guī)定,并帶有強制性,所有權(quán)的補償是不完全的.土地使用權(quán)是指土地使用者按照土地出讓合同或劃撥使用的規(guī)定對土地經(jīng)營管理并獲取土地收益的權(quán)利,它受有關(guān)法律法規(guī)明確的約束和保護,所以土地補償構(gòu)成中應(yīng)包含土地經(jīng)營權(quán)價格.土地處置權(quán)包括最終處置權(quán),出讓和劃撥權(quán),用地約束調(diào)整權(quán),轉(zhuǎn)讓權(quán),出租權(quán),抵押權(quán)和繼承權(quán)等,對于擁有劃撥土地使用權(quán)的原土地使用者完全不具備土地處置權(quán).因此,如果被收購?fù)恋厥莿潛芡恋厥褂脵?quán),土地補償不應(yīng)包括土地處置價格.對于擁有劃撥土地使用權(quán)的原土地使用者相應(yīng)的擁有轉(zhuǎn)讓權(quán),出租權(quán),抵押權(quán)和繼承權(quán),這在出讓合同中有明確規(guī)定,土地補償中應(yīng)包括與其相應(yīng)的土地處置權(quán)價格.土地發(fā)展權(quán)指土地在規(guī)劃或最優(yōu)利用條件下的價格.我國實施土地儲備制度實踐過程中,收購雙方對土地補償分歧最大的就是發(fā)展權(quán)價格是否包含在土地補償構(gòu)成中,由此可能導(dǎo)致收購價格數(shù)倍的變化.我國目前設(shè)置的土地權(quán)利體系沒有直接發(fā)展權(quán).但從現(xiàn)行法律法規(guī)及土地增值的成因分析,土地發(fā)展權(quán)應(yīng)是國家的權(quán)力,被收購?fù)恋氐脑褂谜?無論是出讓土地使用權(quán)還是劃撥土地使用權(quán)都不擁有土地發(fā)展權(quán).

從土地補償內(nèi)涵構(gòu)成的分析中我們可以看出,在現(xiàn)行的法律法規(guī)下,土地的補償內(nèi)容可能涉及土地使用權(quán),部分土地處置權(quán)以及部分土地所有權(quán).根據(jù)收購對象不同,具體的補償內(nèi)容是幾種權(quán)利的某種組合.

(二)土地補償標準的影響因素

土地權(quán)益的大小不僅取決于權(quán)利的內(nèi)容,而且取決于這些權(quán)利帶來的經(jīng)濟效益.因此,在制定土地補償標準時,應(yīng)結(jié)合宗地特點,考慮以下幾個方面的因素:①土地區(qū)位因素.土地區(qū)位是某宗土地與其所處的周圍環(huán)境綜合作用的結(jié)果,根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗,一般都根據(jù)土地區(qū)位將城市土地進行分級.②土地用途.土地用途應(yīng)以土地目前現(xiàn)狀用途為準.這是因為從理論上分析因規(guī)劃改變或被收購導(dǎo)致的土地增值部分,屬于土地的外部增值與原土地占有或使用者無關(guān),其增值收益理應(yīng)歸社會公有或國家所有.另外從土地的權(quán)益分析因規(guī)劃改變或被收購導(dǎo)致的土地增值部分,屬于土地發(fā)展權(quán)的權(quán)益,應(yīng)屬于土地所有者——國家.③土地使用權(quán)年限.由于土地價格是各年地租的總現(xiàn)值,在進行土地補償時必然要考慮用地單位剩余的土地使用權(quán)年限.④土地成本.由于歷史原因,獲得同樣性質(zhì)的土地使用權(quán),其取得土地的成本不一樣,在土地補償中應(yīng)該考慮.

(三)確定土地補償標準的原則

根據(jù)國內(nèi)外經(jīng)驗及我國社會主義市場經(jīng)濟發(fā)展的目標模式,我們認為確定儲備土地的補償標準應(yīng)遵循下面幾個原則:①產(chǎn)權(quán)原則.如上所述,土地補償?shù)膬?nèi)涵是土地產(chǎn)權(quán),土地補償標準應(yīng)與被補償土地經(jīng)濟主體對土地的權(quán)力和利益相一致.②土地補償與安置補償相分離原則.土地收購過程中可能牽涉到土地補償,地上附著物補償,職工或住戶安置補償,企業(yè)異地安置補償以及企業(yè)債務(wù)分擔等經(jīng)濟關(guān)系.在實際操作中,對地上附著物補償和企業(yè)債務(wù)處理的內(nèi)涵比較清楚,國家和地方都有相關(guān)的規(guī)定.而安置補償與土地補償往往區(qū)別不開,導(dǎo)致標準混亂.土地補償與安置補償是兩個完全不同的概念,土地補償主要考慮土地權(quán)益的大小;而安置補償則要考慮被收購者的生活和居住水平,具有一定的計劃性和福利性.因此,二者的依據(jù)和作用完全不同.現(xiàn)實中,許多企業(yè)都把安置,搬遷,改制甚至企業(yè)扭虧的希望寄托在土地補償上,被收購的土地主要是占據(jù)市中心區(qū)域,經(jīng)營不善或瀕臨倒閉的企業(yè)用地.對于這些企業(yè)來說,即使其土地不被收購,政府仍需對其進行安置,土地補償與安置補償要分別考慮.③增值貢獻原則.土地增值是指由于經(jīng)濟發(fā)展和土地投資而造成的土地價值提高.由經(jīng)濟發(fā)展和城市擴張,政府對基礎(chǔ)設(shè)施投資和建設(shè)以及城市規(guī)劃等導(dǎo)致的土地增值,應(yīng)該歸屬于政府或社會公共所有,不在土地補償?shù)姆秶鷥?nèi).由土地使用單位對宗地的資金和勞動力投入導(dǎo)致的宗地增值,應(yīng)該根據(jù)貢獻予以補償.

(四)不同征購方式土地補償標準

1.征用集體土地按照有關(guān)法律法規(guī)確定的標準進行補償.國家與被征用土地者或被拆遷者之間不存在買賣關(guān)系,征地是一種國家行為,土地被征用者是對國家應(yīng)盡的一種義務(wù),征地和房屋拆遷補償以不降低被征用者的生活和居住水平為原則.從集體土地的用途來看,我們可簡單地將集體土地分為耕地和非耕地兩種情況.根據(jù)xx市實際情況,征用耕地的補償標準為120元/平方米,征用非耕地的補償標準為87元/平方米.需要說明的是,這是土地補償標準,若征用的是鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)或個體企業(yè),其安置補償費中考慮的費用應(yīng)與耕地的情況不同.

土地使用權(quán)補償標準范文第2篇

關(guān)鍵詞：土地使用權(quán)流轉(zhuǎn) 土地征用 土地承包經(jīng)營權(quán) 宅基地使用權(quán)

我國市場經(jīng)濟體制改革隨著對外開放的進一步擴大不斷深化，土地作為商品市場重要的生產(chǎn)要素更加突顯其重要性。我國實行土地的社會主義公有制，土地價值只能通過土地使用權(quán)的經(jīng)營與使用來實現(xiàn)。土地使用權(quán)分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)。國有土地使用權(quán)可以通過劃撥方式取得，也可以通過國有土地使用權(quán)的出讓，租賃，作價出資或者入股等市場方式有償使用。通過劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)得進行轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等流轉(zhuǎn)。集體土地使用權(quán)又可具體分為土地承包經(jīng)營權(quán)，宅基地使用權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體建設(shè)用地使用權(quán)等。在我國土地權(quán)利二元格局下，土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)既有縱向流轉(zhuǎn)即集體土地使用權(quán)與國有土地使用權(quán)之間的流轉(zhuǎn)（如土地征用），也有橫向流轉(zhuǎn)即在兩級使用權(quán)內(nèi)部的流轉(zhuǎn)（如土地使用權(quán)的劃撥、出讓、農(nóng)村承包經(jīng)營地的轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)）。

1、國有土地使用權(quán)

1.1國有土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式

國有土地主要用于建設(shè)用地和公共事業(yè)用地，主要是通過出讓、劃撥等方式實現(xiàn)土地使用權(quán)與使用權(quán)分離，進而實現(xiàn)土地的價值的。劃撥方式主要用于：國家機關(guān)用地和軍事用地；城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地等建設(shè)用地，且經(jīng)縣級以上人民政府依法批準。劃撥是一種將國有土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的行政方式。除上述情形外，建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當以出讓等有償方式取得。 長期以來，學術(shù)界對出讓行為的性質(zhì)見解不一，主要存在著行政行為說、經(jīng)濟法律行為說和民事法律行為說三種觀點。

筆者認為，通過劃撥方式取得土地使用權(quán)是無償?shù)模乙粨芏ńK身，公民法只能自己享有該權(quán)利，而不得將權(quán)利轉(zhuǎn)移給他人。顯然，以行政劃方式劃撥轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，不符合市場經(jīng)濟條件下的土地性質(zhì)和土地使用權(quán)的性質(zhì)，不能充分發(fā)揮土地財產(chǎn)（資源）的最大化效益和價值。而以土地使用權(quán)出讓合同方式轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)，反映了土地及土地使用權(quán)的商品性質(zhì)和財產(chǎn)性質(zhì)，同時出讓后的土使用權(quán)在土地使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓（出售、交換、贈與）出租、抵押或用于其他經(jīng)濟活動，充分地實現(xiàn)了土地使用權(quán)的價值和效益的最大化。出讓是土地商品化的前提。土地使用權(quán)出讓的目的是改變過去劃撥體制的弊端，使土地資源進入商品市場，并逐步形成土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)市場，使其作為一項特殊的商品進行流通，盡管土地使用權(quán)的市場準入也涉及到了行政機關(guān)的審批等行政管理問題，但這種管制只是一般性的行政事務(wù)管理并無調(diào)控經(jīng)濟和社會之目的，因此它的存在并不影響土地使用權(quán)出讓的民事法律行為性質(zhì)。土地使用權(quán)出讓的根本目的是對土地所有權(quán)基礎(chǔ)上的土地用益物權(quán)的創(chuàng)設(shè)，是土地所有權(quán)的衍生，以促進土地資源在市場規(guī)律下進行優(yōu)化合理配置，并得到有效的利用，因此出讓的本質(zhì)是用益物權(quán)的一種取得方式，說具體些，是不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)定的繼受取得方式（前權(quán)利主體仍保有其權(quán)利，而基與該權(quán)利而為另一主體設(shè)定新權(quán)利。如所有人在自己的所有物上為他人設(shè)定用益物權(quán)或擔保物權(quán)，即其適例[1]。因為在土地使用權(quán)出讓行為之前，該不動產(chǎn)用益物權(quán)在法律上并不存在，而出讓行為成立之后，該權(quán)利（土地使用權(quán)）才得以產(chǎn)生[2]。因為“土地使用權(quán)出讓合同并不是轉(zhuǎn)移已經(jīng)存在的一項物權(quán)，而是在創(chuàng)設(shè)一種物權(quán)，而且這項新的權(quán)利是從土地所有權(quán)中分離出來的。”[3]當然，這里應(yīng)該注意的是，由出讓行為而創(chuàng)設(shè)的土地使用權(quán)已是一項獨立的用益物權(quán)，而非簡單的使用權(quán)，不僅可以實際占有、使用、受益、更重要的是土地使用者可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或用于其他經(jīng)濟活動，實際上享有法律允許范圍內(nèi)的處分權(quán)。[4] 由此可見，土地使用權(quán)出讓的目的本身民事私利性質(zhì)就決定了土地使用權(quán)出讓行為的性質(zhì)是民事法律行為。

此外，在國有土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)中要進一步明確和把握以劃撥方式和出讓等有償方式取得土地使用權(quán)的土地范圍，筆者認為應(yīng)該嚴格控制國有土地使用權(quán)的劃撥取得，堅持以有償取得方式為主，更好的適應(yīng)市場規(guī)律，實現(xiàn)土地資源效益的最大化。

1.2土地征用問題

在我國現(xiàn)代化進程中，城鄉(xiāng)差距長期存在，城鄉(xiāng)之間始終存在著一個農(nóng)村向城市所取資金和城市向農(nóng)村所取土地的問題，資源配置的經(jīng)濟學規(guī)律不可避免要使集體土地涉足城市房產(chǎn)市場；另外隨著我國社會主義經(jīng)濟建設(shè)的順速發(fā)展和社會城市化的加速進行城市對土地的需求將不斷擴大。為了滿足城市對土地的需求，填補需求缺口，城市除了向高空發(fā)展外，就剩下向城市郊區(qū)農(nóng)村索取集體土地這一唯一途徑了，這是必然的，也是解決城市土地需求問題的根本途徑。幾十年來，土地征用制度為完善土地法律制度，保障社會主義建設(shè)順利進行方面發(fā)揮了巨大作用。

土地征用是發(fā)生在國家和農(nóng)民集體之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規(guī)定的批準權(quán)限和程序批準，并給農(nóng)民集體和個人補償后，將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜?。土地征用是保證國家公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)所需土地的一項重要措施。無論是資本主義國家還是社會主義國家，為了發(fā)展社會公共事業(yè)，都設(shè)置了土地征用法律制度，我國《憲法》第10條規(guī)定，國家為了公共利益地需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用，這是我國實行土地征用地憲法依據(jù)。

國家建設(shè)征用土地的標的只能是集體所有的土地。國家建設(shè)征用土地的標的，建國以來經(jīng)歷了一個發(fā)展變化的過程，隨著農(nóng)業(yè)合作社在全國范圍內(nèi)的實現(xiàn)，農(nóng)村土地都變成了農(nóng)村合作經(jīng)濟所有以后，到了1986年土地管理法規(guī)定的征用土地的標的就只能是集體土地了。應(yīng)當指出的是，國家建設(shè)用地需要用集體所有的土地來滿足，也需要用國家所有的土地來滿足，用集體所有的土地滿足國家建設(shè)用地的法定辦法是征用，用國有土地來滿足國家建設(shè)用地之需要的法定辦法是出讓，劃撥等方式而非征用方式，因為國有土地本來就是國家的，不需要再通過其他方式取得所有權(quán)，國家可直接行使處分權(quán)利。但我們要充分認識到，我國是一個農(nóng)業(yè)大國，同時又是一個人多地少，耕地資源貧乏的國家，集體所有的土地肩負著十幾億人口的溫飽重任，隨著人口的急劇增長與經(jīng)濟建設(shè)的發(fā)展，人地相爭的矛盾將十分突出，因此，國家將“十分珍惜，合理利用土地和切實保護耕地”作為我們的一項基本國策。農(nóng)業(yè)用地改為房地產(chǎn)開發(fā)用地，其短期經(jīng)濟效益確實十分明顯，這成為導(dǎo)致我國耕地減少的直接原因之一，如果對農(nóng)業(yè)用地改為房地產(chǎn)用地不加以限制，任其自由發(fā)展，勢必影響到作為我國經(jīng)濟基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)，增加不安定因素，導(dǎo)致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的混亂和的效益。在土地征用過程中要嚴格限制集體土地任意進入房產(chǎn)市場，確實需要的，必須履行國家機關(guān)的嚴格審批程序收歸國有后有償出讓取得。

由于我國土地征用制度存在很多缺陷，在土地征用過程中出現(xiàn)了一系列導(dǎo)致權(quán)利失衡的問題：

第一，土地征用范圍過寬，國家征用土地具有很大的隨意性，雖然我國《憲法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征用”，《土地管理法》規(guī)定：“國家為公共利益的需要，可以依法對集體所有的土地實行征用”。這些規(guī)定都強調(diào)了征用的前提必須是為“社會公共利益的需要”，也就是說，只為某個或某些經(jīng)濟組織或者個人利益需要，是不能征用集體土地的。但是現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒有明確界定哪些建設(shè)項目用地是為了“公共利益需要”，或界定哪些項目用地不是為“公共利益需要”，致使一些政府濫征土地，嚴重侵犯了農(nóng)民、集體的土地權(quán)益。我國自實行土地有償制度以來，各級地方政府為增加財政收入，對征地權(quán)的行使樂此不疲。有的地方往往通過建立開發(fā)區(qū)、科技園等向投資單位提供優(yōu)惠政策，而土地使用費往往作為其優(yōu)惠的條件之一。盡管現(xiàn)行的《土地管理法》規(guī)定征用審批權(quán)由國務(wù)院及省級人民政府行使，但各級地方政府仍擁有一定的權(quán)力，加之監(jiān)督機制不完善，便在征地申報過程中出現(xiàn)了一些弄虛作假的行為。

第二，土地征用程序不夠透明，土地使用權(quán)作為集體重要的財產(chǎn)權(quán)利，即使是為公共利益的需要，也應(yīng)該被告知權(quán)利被處分的具體情態(tài)，應(yīng)給予陳述自己意見的機會。而在現(xiàn)實中土地強行征用，強行甚至暴力拆遷等現(xiàn)象時有發(fā)生，造成了對公民財產(chǎn)權(quán)乃至人身權(quán)的嚴重踐踏。

第三，土地征用補償標準偏低，土地補償費不到位。我國《土地管理法》中明確規(guī)定了土地征用的補償標準，這種補償標準雖在原來的基礎(chǔ)上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現(xiàn)地塊的區(qū)位差異及各地不同的經(jīng)濟發(fā)展水平等等，進而難以維持農(nóng)民現(xiàn)有的生活水平，導(dǎo)致農(nóng)民對征地的不滿；政府低價獲得土地所有權(quán)、高價出讓土地使用權(quán)的行為，也難以為農(nóng)民所接受。據(jù)了解，一塊農(nóng)地，一旦成為城鎮(zhèn)或工業(yè)用地，其市值上升幾十倍甚至百倍。根據(jù)現(xiàn)行法律，如果農(nóng)民的土地按合法途徑由國家征用，相關(guān)補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費。其中，土地補償費和安置補助費的總和，按規(guī)定最高不得超過土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的30倍。而按照我國東部地區(qū)一般耕地年產(chǎn)值800元左右計算，每畝土地補償費至多2萬多元，僅相當于普通公務(wù)員一兩年的工資收入。土地在農(nóng)村起著社會基本生活保障的作用，土地征用的補償收入則是他們的“養(yǎng)老錢”、“保命錢”，但他們目前所得到的這筆錢還不足以承擔這兩項職責。

基于上述問題，筆者認為土地征用應(yīng)該從以下幾個方面進行整改：

第一，嚴格明確、限定土地征用范圍。土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。我國《憲法》和《土地管理法》均明確規(guī)定，“國家為了公共利益的需要”，可以征用農(nóng)村集體所有的土地。依據(jù)國外經(jīng)驗和我國實際，我們認為，“公共利益”應(yīng)嚴格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機關(guān)及公益性事業(yè)研究單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機場等；（4）公共設(shè)施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業(yè)用地，如學校、醫(yī)院、敬老院等；（7）水利、環(huán)境保護用地，如水庫、防護林等；（8）其它公認或法院裁定的公共利益用地。在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農(nóng)地，而應(yīng)當主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地市場來解決。政府不可以為增加財政收入，人為的擴大“公共利益”的范圍，堅決摒制“尋租”現(xiàn)象。

第二，土地征用程序透明化，有序化。在土地征用過程中引進聽政制度，它源于英國1215年《自由大》的自然公正這一普通法的古老立法原則。自然公正原則在普通法中確立了兩個最基本的程序規(guī)則，其中一個是：任何人或團體在行使權(quán)力可能使別人受到不利影響時，必須聽取對方意見，每個人都有為自己辯護和防衛(wèi)的權(quán)利。[5]我國行政征用補償也應(yīng)遵循這個重要基本規(guī)則。因為我國目前仍沒有把聽政程序作為土地征用決定和補償過程中的重要程序，具體權(quán)利的不到落實，權(quán)力濫用不能很好的被管制。我國應(yīng)對行政決定的作出、補償?shù)闹贫ㄟ^程，補償?shù)木唧w執(zhí)行過程，告知補償?shù)木葷緩降榷甲髅鞔_的規(guī)定，改變以往條款上的籠統(tǒng)抽象與無序。

土地使用權(quán)補償標準范文第3篇

關(guān)鍵詞：建設(shè)項目 用地審批 建設(shè)用地指標 征地補償

一、國家關(guān)于土地管理法的相關(guān)規(guī)定及征地審批程序

1.國家關(guān)于土地所有權(quán)的規(guī)定

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》，我國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制；任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。

城市市區(qū)的土地屬于國家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有。農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會經(jīng)營、管理。

化工建設(shè)項目對環(huán)保要求非常高、占地又非常廣，因此它一般建設(shè)在距離城市比較偏遠的地方。目前，我國建設(shè)用地總量的擴張通常有兩種途徑：一種是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，另一種是未利用地的開發(fā)。其中最基本、最大量的途徑就是農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，而集體農(nóng)用地的轉(zhuǎn)用則是建設(shè)用地總量擴張的主體。因此根據(jù)上述原則分清土地歸誰所有，也有利于協(xié)助建設(shè)單位在開展土地征用工作中協(xié)調(diào)各方關(guān)系。

2.國家關(guān)于新增項目建設(shè)用地土地使用權(quán)的取得方式及程序

國有土地使用權(quán)取得方式

國有土地使用權(quán)取得方式分為有償取得和行政劃撥。其中有償取得方式，包括國有土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓、國有土地租賃、國有土地使用權(quán)出資或者入股等。

土地使用權(quán)出讓可以采取協(xié)議、招標、拍賣三種方式。招標和拍賣具有公開性、競爭性，一般不存在低價出讓國有土地使用權(quán)的現(xiàn)象；協(xié)議出讓由于沒有引入競爭機制，土地由誰使用，特別是土地出讓金的確定，具有主觀因素。

土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓一般包括出售、交換和贈與。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的一般程序如下 ：①原受讓人向出讓人（土地管理部門）申請轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；②出讓人批準或同意原受讓人轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)；③原受讓人與再受讓人就土地使用權(quán)的有關(guān)條款達成一致后簽訂合同。④就土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同進行公證。[1]

建設(shè)單位使用國有土地，一般是以出讓等有償方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準，可以以劃撥方式取得：①國家機關(guān)用地和軍事用地；②城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；③國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；④法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。

3.化工建設(shè)項目用地審批程序及流程

3.1項目用地審批程序

化工建設(shè)項目在辦理用地審批時，應(yīng)按以下程序進行：①建設(shè)單位取得建設(shè)項目選址意見書；②辦理建設(shè)項目用地預(yù)審；③建設(shè)項目用地規(guī)劃許可。建設(shè)項目用地規(guī)劃許可證是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認建設(shè)項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證，沒有此證的用地單位屬非法用地，建設(shè)用地批準文件無效。④建設(shè)項目用地申請報批。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第四十五條，征用下列土地的，由國務(wù)院國土資源部批準：①基本農(nóng)田；②基本農(nóng)田以外的耕地超過三十五公頃的；③其他土地超過七十公頃的；征用前款規(guī)定以外的土地的，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務(wù)院國土資源部備案。

3.2化工建設(shè)項目用地審批實踐做法

化工建設(shè)項目用地申請報批時，建設(shè)單位應(yīng)至少提交以下文件[2]：

3.2.1省級人民政府建設(shè)用地請示文件、省級國土資源管理部門的用地審批意見；

3.2.2建設(shè)用地項目呈報說明書、農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征收土地方案、供地方案；

3.2.3建設(shè)擬占土地分類面積匯總表、土地權(quán)屬情況匯總表以及建設(shè)用地勘測定界圖和勘測定界技術(shù)報告書；

3.2.4市縣人民政府關(guān)于建設(shè)項目征地補充費用標準合法性、安置途徑可行性及履行法定征地程序的說明；

3.2.5是否壓覆礦產(chǎn)資源與是否位于地址災(zāi)害易發(fā)區(qū)的有關(guān)材料；

3.2.6經(jīng)批準的市、縣土地利用總體規(guī)劃圖和分幅土地利用現(xiàn)狀圖，占用基本農(nóng)田的，還應(yīng)提供鄉(xiāng)級土地利用總體規(guī)劃圖；補充耕地位置圖、建設(shè)項目總平面布置圖；

3.2.7省級人民政府審批農(nóng)用地轉(zhuǎn)用，報國務(wù)院批準土地征收的，附具省級人民政府關(guān)于批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的批復(fù)文件；委托國土資源部門補充耕地的，附具耕地開墾費繳納證明；已完成補充耕地的，附具補充耕地驗收文件；

3.2.8涉及規(guī)劃局部調(diào)整、占用基本農(nóng)田的，附具土地利用總體規(guī)劃局部調(diào)整方案、基本農(nóng)田補劃方案及規(guī)劃調(diào)整圖件、基本農(nóng)田補劃圖件；涉及占用林地的，提供林業(yè)主管部門出具的林地審核同意書。

3.2.9建設(shè)用地規(guī)模超過有關(guān)指標規(guī)定的，附具省級國土資源部關(guān)于項目用地超標的說明；

3.2.10以有償方式供地的，需附草簽的土地使用合同及有關(guān)市縣人民政府關(guān)于新增建設(shè)用地土地有償使用費準備情況的說明。

4.化工建設(shè)項目征地補償費用構(gòu)成及征收標準

化工建設(shè)項目用地如以出讓的有償方式取得用地的，建設(shè)用地征地費用至少包括以下內(nèi)容：

4.1征撥土地補償費（征地費）

征撥土地補償費包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費四項費用。

土地補償費是征地費的主要部分。土地補償費的標準為：①征用耕地的土地補償費，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。②征用其他土地的補償標準由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的土地補償費和安置補助費的標準規(guī)定。被征用土地上的附著物和青苗的補償標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征用其他土地安置補助費標準，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

4.2土地有償使用費

土地有償使用費是指土地行政主管部門代表國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)交給土地使用者，由土地使用者向土地行政主管部門繳納相當于土地使用價值（價格）的費用。它包括土地使用權(quán)出讓金、土地租賃金和土地使用權(quán)作價出資人股金。

4.2.1土地使用權(quán)出讓金

土地使用權(quán)出讓金是指土地行政主管部門通過出讓的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，土地使用者向土地行政主管部門繳納相當于整個使用期間土地使用價值（價格）的費用。

根據(jù)國土資源部實施的《全國工業(yè)用地出讓最低價標準的通知》（國土資【2006】307號文）第三條的規(guī)定：工業(yè)項目必須依法申請使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍內(nèi)的國有建設(shè)用地。對少數(shù)地區(qū)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城市建設(shè)用地范圍外的土地，且土地前期開發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項目用地，在確定土地出讓價格時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)最低價標準的60%執(zhí)行。如果涉及到人員安置事項，在出讓價格中補償部分還應(yīng)有所核減。

4.2.2新增建設(shè)用地土地有償使用費

新增建設(shè)用地土地有償使用費是指國務(wù)院或者省級人民政府在批準農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、征用土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設(shè)用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。

根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第55條第2款規(guī)定：新增建設(shè)用地有償使用費，30%上繳中央財政、70%留給有關(guān)地方人民政府。

4.3交納與土地有關(guān)的稅金

建設(shè)單位除需要支付有關(guān)補償費之外，還要繳納土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅等。但項目建設(shè)用地土地使用稅具體使用哪級稅率，何時開始征收，是否符合條例規(guī)定的免稅情形，地方政府有很大的自由裁量權(quán)。

二、大型化工建設(shè)項目征地實踐及注意事項

1.大型化工建設(shè)項目征地實踐

目前國家對化工建設(shè)項目，特別是煤化工產(chǎn)業(yè)政策處于整體收緊趨勢，這也影響國家對于煤化工項目的用地審批也處于謹慎趨勢。

根據(jù)目前實踐來看，各類化工建設(shè)項目征地一般采用以下兩種方式：一種方式是與政府簽署項目用地協(xié)議將土地補償費、安置補助費、青苗補償費和地上附著物補償費、土地出讓金、新增建設(shè)用地補償使用費一次性支付給政府，由政府直接開展項目建設(shè)征地事宜；另一種方式是建設(shè)單位分步分期與政府簽署項目用地協(xié)議，第一步是先簽署土地補償費、安置補助費、青苗補助費和地上附著物補償費，待政府完成征地，將集體用地收儲后，再與政府簽署國有土地出讓合同，支付土地出讓金與新增建設(shè)用地補償使用費。

筆者認為，采用第一種方式能夠保證項目建設(shè)單位以最快的時間取得項目用地土地使用證，保證項目建設(shè)用地合法、合規(guī)。

2.化工建設(shè)項目征地注意事項

2.1做好項目廠址規(guī)劃，明確征地范圍內(nèi)的土地用途

國家實行土地用途管制制度并嚴格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，控制建設(shè)用地總量，對耕地實行特殊保護。建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，應(yīng)當辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，對劃為“基本農(nóng)田保護區(qū)”的土地，不可征作他用。建設(shè)單位應(yīng)嚴格按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途使用土地，特別注意減少對農(nóng)用地的占用，這不僅關(guān)系到項目的經(jīng)濟效益，更重要的是貫徹國家的土地政策。

2.2做好項目用地預(yù)審，落實建設(shè)項目用地指標

以陜西某煤化工項目為例，該項目用地因前期未獲得建設(shè)項目用地指標而先占地數(shù)千畝，被當?shù)貒辆至P款500多萬元。如何解決項目用地指標，使之符合國家以及當?shù)厥?、縣土地利用總體規(guī)劃，一直是困擾項目建設(shè)方的主要難題，一旦違建，項目必然面臨停工、下馬的困境。因此在項目可行性研究階段，建設(shè)單位要盡早啟動項目用地預(yù)審工作，充分依托熟悉當?shù)赝恋厍闆r的評估單位編制項目用地預(yù)審材料，從項目建設(shè)方案的合理性、用地選址合理性、用地規(guī)模合理性、功能分區(qū)占地面積等多方面進行論證，使之盡量符合國家各項用地標準和要求，為國土資源部門審查該項目用地，審批項目用地指標提供參考依據(jù)。

2.3做好項目分期用地統(tǒng)籌規(guī)劃，及時辦理必要的用地手續(xù)

《中華人民共和國土地管理法》第五十五條第一款“以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國務(wù)院規(guī)定的標準和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費和其他費用后，方可使用土地”。為此，為順利推進項目建設(shè)進展，建設(shè)單位要嚴格依照土地管理法的相關(guān)規(guī)定，繳納相關(guān)土地補償費，以便于建設(shè)單位合法、合規(guī)取得項目建設(shè)用地。

同時，為保證項目用地補償?shù)慕?jīng)濟利益，建設(shè)單位從擴建角度考慮將預(yù)留擴建用地作為永久用地與先期用地統(tǒng)籌規(guī)劃、一次性與當?shù)卣勍渍鞯匮a償事宜，分期實施。但根據(jù)國家有關(guān)土地管理法的相關(guān)規(guī)定，未經(jīng)原批準機關(guān)同意，連續(xù)2年未使用或不按批準用途使用國有土地的，由土地管理部門依法收回土地使用權(quán)，因此項目建設(shè)單位在預(yù)留用地征地時必須辦理必要的手續(xù)或妥善處理，以避免造成不必要的利益損失。

三、工程建設(shè)征地補償工作中存在的問題及建議

1.土地補償標準滯后、補償形式單一不適應(yīng)市場經(jīng)濟的發(fā)展

目前對被征地農(nóng)民主要是采取貨幣形式的一次性安置，而沒有把被征地農(nóng)民納入城市社會保障體系。許多地方政府以貨幣形式一次性支付征地補償費，失地農(nóng)民拿到幾輩子也很難掙到的補償費后往往不知道怎么有效利用。土地之于農(nóng)民，除了是必要的生產(chǎn)資料以外，往往還起著生活保障的作用。許多農(nóng)民在土地被征用后，不僅僅意味著失去了生產(chǎn)資料和就業(yè)機會，同時還失去了最低生活保障。從目前我國的情況看，可以考慮改目前的一次性貨幣補償為“永久性收益”補償，以保證被征地農(nóng)民有比較穩(wěn)定的經(jīng)濟收入。

另一方面，我國現(xiàn)行的征地補償標準是計劃經(jīng)濟的產(chǎn)物，補償和安置的標準都非常低且不合理。它既沒有反映出土地的地理位置、地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平、土地市場交易價格、人均耕地面積等影響土地價值的經(jīng)濟因素，也不能體現(xiàn)同一宗土地在不同投資水平或者不同投資情形下出現(xiàn)產(chǎn)出差別的真實價值。正是由于征地補償標準不合理，才導(dǎo)致征地補償費過低，補償利益不及損失利益。

應(yīng)借鑒大多數(shù)國家和地區(qū)的做法，改革征地補償標準，以市場作為基礎(chǔ)，根據(jù)農(nóng)地的生產(chǎn)力水平、農(nóng)業(yè)用途的預(yù)期收益，將土地補償費、青苗及建筑物、構(gòu)筑物補償費、殘地補償費等主要補償項目參照當?shù)赝恋厥袌龅膬r格，實行公平補償，充分體現(xiàn)公平的原則。

2.合理解決土地權(quán)屬爭議糾紛，做好地上附著物清點

土地權(quán)屬爭議的成因很復(fù)雜，一是歷史方面的原因，二是宗族利益方面的原因，三是生產(chǎn)經(jīng)營中形成的糾紛以及其他各種原因。長期以來，由于農(nóng)業(yè)效益低下，土地收益很不確定，農(nóng)民并不非常珍惜土地的經(jīng)營權(quán)利，而征地時涉及的是直接現(xiàn)金收入，在逐利心理的驅(qū)使下，農(nóng)民自然對山林土地權(quán)屬究根問源，因此很容易挑起糾紛。還有一些本是屬同一個老生產(chǎn)隊或同族共有的荒地荒水等土地，歷史上沒有進行權(quán)屬劃分，征收時都想據(jù)為巳有，因此給建設(shè)單位在土地征用中也帶來了很多實際問題。

為合理解決土地權(quán)屬爭議，必須做到以下幾點：首先，認真摸清擬征地塊的權(quán)屬情況，熟識土地管理方面的法律法規(guī)和我國的土地所有權(quán)沿革歷史；其次，對有爭議地塊，在進行現(xiàn)場測量分界前要進行周密安排，盡量安排有大局觀念強的群眾黨員到現(xiàn)場，以避免糾紛擴大；再次，是與政府、國土資源管理部門以及當事人共同做好土地附著物清點，以防止少數(shù)人虛報或者投機種植附著物，以虛增補償費用；最后，為減少征地補償界面協(xié)調(diào)難度，建設(shè)單位最好選擇與當?shù)赝恋匦姓芾聿块T、縣、市人民政府、村委會簽署征地補償協(xié)議，并由政府一攬子出面解決土地權(quán)屬爭議，補償款的發(fā)放也僅由政府、當?shù)赝恋匦姓鞴懿块T負責統(tǒng)收、統(tǒng)一發(fā)放，以減少土地補償爭議處理。

土地使用權(quán)補償標準范文第4篇

為進一步加強土地管理，防止國有土地資產(chǎn)流失，推進國土資源市場化配置，規(guī)范土地使用權(quán)出讓行為，加強黨風廉政建設(shè)，創(chuàng)造公開、公平、公正的土地市場環(huán)境，促進我市經(jīng)濟社會全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)國務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）和《國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》（國發(fā)〔2001〕15號）精神和有關(guān)法律法規(guī)政策的規(guī)定，現(xiàn)就規(guī)范土地資產(chǎn)管理有關(guān)問題通知如下：

一、嚴格執(zhí)行土地有償使用制度

除國家法律、行政法規(guī)規(guī)定可以采取行政劃撥方式供應(yīng)的土地之外，其它建設(shè)用地一律實行有償使用。

（一）商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅開發(fā)等各類經(jīng)營性用地必須以招標、拍賣、掛牌方式公開出讓。

（二）工業(yè)用地要創(chuàng)造條件逐步實行招標、拍賣、掛牌出讓方式供地，確需以協(xié)議出讓方式供地的，必須符合協(xié)議出讓條件和程序；項目用地必須達到投資強度、開發(fā)進度等控制性指標要求。

（三）原工業(yè)用地在符合規(guī)劃、不改變原用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，原則上不再收取或調(diào)整土地有償使用費；其它項目改變土地用途或擴大容積率的，必須依法辦理有關(guān)批準手續(xù)，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，辦理土地變更登記。

（四）以出讓方式取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時改變原批準用途的，按新規(guī)劃用途評估確認地價與原用途剩余年期評估確認地價差值收取土地使用權(quán)出讓金。

二、加強劃撥土地使用權(quán)管理

（一）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其它原因停止使用國有土地的，由國土資源行政主管部門報經(jīng)原批準用地政府批準，可無償收回劃撥土地使用權(quán)并納入政府的土地儲備庫。破產(chǎn)企業(yè)原址用地收回后出讓的，根據(jù)市政府黃政〔2000〕19號文的有關(guān)規(guī)定辦理。

（二）原劃撥土地使用權(quán)屬于經(jīng)營性用地的，必須按規(guī)定交納土地年租金，使用者也可以補辦土地出讓手續(xù)，補交土地出讓金。

（三）在原劃撥用地范圍內(nèi)進行建設(shè)的工業(yè)項目，不再收取土地使用權(quán)出讓金，其它項目按本條第（四）、第（五）款規(guī)定辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。

（四）經(jīng)依法批準利用原有劃撥土地進行經(jīng)營性開發(fā)建設(shè)，且符合城市規(guī)劃條件的，應(yīng)當按照招標、拍賣、掛牌方式出讓土地。

（五）經(jīng)依法批準轉(zhuǎn)讓原劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當公開交易，〖JP4〗按照規(guī)定補繳土地出讓金；低于市場價交易的，政府應(yīng)當優(yōu)先收儲?！糐P〗

（六）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的使用者，如改變土地用途，必須依法辦理國有土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。

三、依法加強征地管理

（一）各項建設(shè)用地的征用和供應(yīng)，依照法律規(guī)定由市、縣政府統(tǒng)一負責，市、縣國土資源部門及其征地機構(gòu)統(tǒng)一組織實施。禁止各類中介機構(gòu)和其他組織從事征地和供地，嚴禁越權(quán)批準征用土地。各地要按照法定程序征用農(nóng)村集體土地，并按照法定標準給予農(nóng)民合理的補償，嚴禁拖欠、截留和挪用征地補償費用。

（二）各級各部門要嚴格征地審核和征地補償、安置監(jiān)督，進一步規(guī)范征地程序。任何單位和個人不得擅自與農(nóng)村集體組織或土地使用權(quán)單位簽訂“征地協(xié)議”。

（三）各級各部門要采取有力措施，對拖欠、侵占、截留和挪用征地補償費的，必須限期糾正，情節(jié)嚴重的，要依法追究有關(guān)責任人的責任；凡是拖欠或少付征地補償費，必須限期補償?shù)轿弧?/p>

四、實行國有土地使用權(quán)出讓及項目建設(shè)跟蹤監(jiān)察備案制度

為進一步規(guī)范國有土地使用權(quán)出讓及項目建設(shè)行為，加強黨風廉政建設(shè)，從源頭上預(yù)防和治理腐敗。

（一）經(jīng)營性土地出讓必須堅持“公開、公平、公正”的原則，任何單位和個人，包括各級領(lǐng)導(dǎo)干部，不得違規(guī)干預(yù)經(jīng)營性土地的招標、拍賣、掛牌。

（二）各級國土部門在進行招標、拍賣、掛牌時必須由同級監(jiān)察部門現(xiàn)場監(jiān)督。限時將招標、拍賣、掛牌方案及招標、拍賣掛牌結(jié)果報同級監(jiān)察部門備案。

（三）儲備土地及收回土地補償標準，由國土資源行政主管部門擬定方案，送同級人民政府集體研究確定。

土地使用權(quán)補償標準范文第5篇

“城中村”土地目前存在的主要問題：一是產(chǎn)權(quán)關(guān)系不明，權(quán)屬界定不清。一般來說，這部分土地涉及若干集體土地所有權(quán)單位，而由于現(xiàn)行法律對農(nóng)村集體土地所有權(quán)主體的概念設(shè)定模糊，在行使具體權(quán)利時，作為所有權(quán)人的農(nóng)民集體的真實意愿難以得到真正體現(xiàn)，造成了農(nóng)民集體在收益分配上的不均。二是土地利用管理不規(guī)范，擾亂了國有土地市場秩序。由于“城中村”集體土地所處位置的特殊性，土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)非常混亂，主要表現(xiàn)為農(nóng)民住宅私自轉(zhuǎn)讓、出租土地使用權(quán)，不辦理農(nóng)地轉(zhuǎn)用手續(xù)擅自改變用途、將集體土地作為資產(chǎn)參與企業(yè)入股等。三是征地難。征地補償制度的不健全是造成征地難的主要原因。《土地管理法》規(guī)定，征用土地按照被征土地的原用途給予補償，在具體執(zhí)行過程中，是以農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式和投入為參照制定補償標準，這給地理位置相同但農(nóng)業(yè)經(jīng)營方式不同的土地帶來了征地補償標準的差異，也帶來了補償?shù)牟缓侠硇?，最終造成了征地的第一難。征地難的第二個原因是，以人均耕地制定補償標準在“城中村”征地執(zhí)行中矛盾更加突出。往往在同一個單位征地過程中涉及兩個或兩個以上農(nóng)民集體經(jīng)濟組織，由于人均耕地的不同，形成了補償標準的差別，使得補償?shù)偷霓r(nóng)民難以接受。 “城中村”集體土地的特殊性，決定了對這部分土地的管理必須在現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定的范圍內(nèi)，采取相對特殊的管理方法。

調(diào)整摸底，建立臺賬，明晰產(chǎn)權(quán)。對城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的全部集體土地進行一次大清查。調(diào)查分兩種類型進行，一是農(nóng)用地清查，對全部農(nóng)用地按1：1000到1：2000的比例，按圖斑建立臺賬，按組分村統(tǒng)計，并發(fā)放《集體土地所有權(quán)證》；二是對農(nóng)村建設(shè)用地進行清查。此類用地調(diào)查難度較大，情況較為復(fù)雜，但主要應(yīng)以歷史上的有批準權(quán)的單位頒發(fā)的批準手續(xù)為準。分清集體所有和國家所有的土地性質(zhì)，然后按城鎮(zhèn)地籍調(diào)查的標準要求建立建設(shè)用地宗地檔案和統(tǒng)計臺賬，按宗登記發(fā)放《集體土地建設(shè)用地使用證》，對非法買賣、出租、入股等用地一律明確集體土地所有權(quán)和使用權(quán)。

制定統(tǒng)一的征地補償標準?！俺侵写濉奔w土地的區(qū)位差別不大，征地補償標準也不應(yīng)有太大的差別。但“城中村”的集體經(jīng)濟組織成員往往因在城市工作和子女入學的方便造成了外來人口遷入人數(shù)不斷增加，從而人為地影響了不同村組之間人均耕地面積的懸殊，造成了征地補償標準的差別，影響了部分農(nóng)民的利益，造成社會矛盾和不穩(wěn)定。因此，筆者認為國家正在推行的征地區(qū)片價應(yīng)首先在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)進行，實行“一區(qū)一價”。

實行統(tǒng)一的被征地農(nóng)民基本生活保障制度。對規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)民，可實行統(tǒng)一的基本生活保障制度，具體辦法是對不同年齡的農(nóng)民制定不同標準的基本生活保障標準。土地未被征用的，也可由農(nóng)民本人出資繳納，建立臺賬，當土地被征時，可按一定比例的土地補償費和全部安置補助費作為基本生活費入保，達到一定年齡后逐年領(lǐng)取基本生活費。