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泡沫經(jīng)濟的危害范文第1篇

關(guān)鍵詞：我國房地產(chǎn)經(jīng)濟 泡沫 對策

房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫可理解為房地產(chǎn)價格在一個連續(xù)的過程中的持續(xù)上漲，這種價格的上漲使人們產(chǎn)生價格會進一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買主——隨著價格的不斷上漲與投機資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應(yīng)的內(nèi)在價值，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的形成[1]。

1.泡沫經(jīng)濟與房地產(chǎn)經(jīng)濟的關(guān)系

1.1泡沫經(jīng)濟

所謂泡沫經(jīng)濟是指虛擬資本過度增長與相關(guān)交易持續(xù)膨脹，日益脫離實物資本的增長和實業(yè)部門的成長以及金融證券、房地產(chǎn)價格飛漲，投機交易極為活躍的經(jīng)濟現(xiàn)象。泡沫經(jīng)濟寓于金融投機，造成社會經(jīng)濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，從而導(dǎo)致社會震蕩甚至經(jīng)濟崩潰。其實質(zhì)有三個方面：

1）泡沫經(jīng)濟主要是虛擬資本的過度增長；

2）地價飛漲暴跌；

3）泡沫經(jīng)濟寓于金融投機。

1.2泡沫經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)

房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟和實業(yè)部門，其本身絕不是泡沫經(jīng)濟。但是，就其發(fā)展而言，房地產(chǎn)業(yè)也含有經(jīng)濟泡沫的成分。如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的危險性。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟中，經(jīng)濟泡沫之所以會長期存在是有客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。一方面，經(jīng)濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經(jīng)濟；另一方面，也應(yīng)清醒地看到，經(jīng)濟泡沫中的不實因素和投機因素，同時存在著消極成分[2]。

2.房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生原因和危害性

房地產(chǎn)商品具有一定的特殊性，在一定的時間之中會出現(xiàn)供求不均衡的現(xiàn)象，最終使交易成本不斷降低，為經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生提供了基礎(chǔ)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)本身很容易產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫。

房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)濟泡沫的危害主要表現(xiàn)在以下幾個方面。首先，沒有對社會資源進行合理的優(yōu)化配置，產(chǎn)生了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的失衡。在房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫產(chǎn)生之前，房地產(chǎn)的價格不斷上升，使投資回報率在短期內(nèi)迅速升高，對長期投資的行為造成了很大的誤導(dǎo)，很多社會資源盲目的進入房地產(chǎn)行業(yè)，在基礎(chǔ)設(shè)置建設(shè)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)和生產(chǎn)性產(chǎn)業(yè)之中，沒有足夠的資金進行投入，阻礙了其它產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，導(dǎo)致了經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的失衡。第二，房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫會對金融系統(tǒng)造成破壞，產(chǎn)生了金融危機。由于在泡沫經(jīng)濟時期，很容易造成投機活動，提高了市場的預(yù)期回報率，許多銀行將貸款放入到房地產(chǎn)行業(yè)之中，扭曲了資金的投入標(biāo)準(zhǔn)，沒有履行監(jiān)督功能，降低了整個銀行體系的防御功能，給金融機構(gòu)造成了很多的壞賬和呆賬，最終會導(dǎo)致大量房地產(chǎn)企業(yè)的破產(chǎn)，使銀行系統(tǒng)失靈，面臨著巨大的經(jīng)濟危機。

3.控制房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的對策

3.1嚴(yán)格審批開發(fā)項目規(guī)劃

中國將經(jīng)歷一定時期集中的、大規(guī)模的新城開發(fā)和舊城再開發(fā)，這是一個徹底改善城市形象、重塑城市景觀的大好機會。也是防止房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的一條有效途徑。房地產(chǎn)開發(fā)是應(yīng)該突出項目的個性和特色的，但更要強調(diào)統(tǒng)一規(guī)劃與整體協(xié)調(diào)，使新開發(fā)的樓盤能與周圍的環(huán)境融為一體，不斷完善城市景觀。必須及時制定和完善城市的片區(qū)開發(fā)景觀規(guī)劃，并排除權(quán)力干擾，切實付諸實施。

3.2調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)市場結(jié)構(gòu)

從整體上來看，我國房地產(chǎn)市場目前處于一種壟斷競爭的市場格局，因此，要制定合理的產(chǎn)業(yè)政策，降低發(fā)展商的退出壁壘，實施大規(guī)模的企業(yè)購并和資產(chǎn)重組，不斷提高房地產(chǎn)業(yè)的市場集中度和產(chǎn)業(yè)競爭力。要降低上市公司從事房地產(chǎn)開發(fā)的進入壁壘，增強發(fā)展商的資本實力；要充分利用資本市場，通過收購、兼并，推進房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組和企業(yè)擴張；要通過多種途徑促進本土企業(yè)擴張，盡快提高市場集中度；要推進房地產(chǎn)企業(yè)改制，實行產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)多元化；要在資本規(guī)模、技術(shù)實力、操作經(jīng)驗、開發(fā)規(guī)模等方面提高房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入的條件，延遲銷售許可證的發(fā)放時間，征收土地閑置稅和房地產(chǎn)空置稅，促使無實力的項目公司退出市場，有效控制房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生。

3.3精心打造房地產(chǎn)精品

我國眾多大城市房地產(chǎn)開發(fā)和市場銷售的狀況短期內(nèi)被市場認同、價格上漲、銷售火暴的項目較多，但真正經(jīng)得起時間考驗、中長期不被市場淘汰、能夠保值增值的項目不多，大量的樓盤缺乏歷史文化價值和升值空間，甚至有的項目清盤以后，價格便開始大幅下跌，發(fā)展商賺了大錢而買房者卻陷了進去，對先前購房的投資者產(chǎn)生極大的打擊。要真正防止房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，就應(yīng)該樹立“雙贏”的理念引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，以為業(yè)主創(chuàng)造價值、為社會創(chuàng)造財富、為后代創(chuàng)造文化的高度責(zé)任感，精心打造物業(yè)，貢獻房地產(chǎn)精品，適應(yīng)城市現(xiàn)代化發(fā)展的要求。

3.4建立土地產(chǎn)權(quán)制度

必須在土地產(chǎn)權(quán)制度改革和土地市場培育上取得突破，全面盤活土地資產(chǎn)，建立健全土地批租市場，促進劃撥土地使用權(quán)進入市場；通過立法，明確存量不動產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的使用期限，逐步提高存量不動產(chǎn)劃撥土地使用權(quán)的年租金，使之與批租土地的年地租成本相當(dāng)；放寬劃撥土地使用權(quán)進入市場的條件，原則上不限制劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、入股、出租、抵押等，但上述權(quán)利的行使不得超過規(guī)定的土地使用期限，同時要承擔(dān)繳納地租的義務(wù)；對于新增的經(jīng)營性土地使用權(quán)主要通過土地批租市場，實行土地出讓，并以土地拍賣、公開投標(biāo)、掛牌交易方式取代協(xié)議方式；培育土地二級市場，促進土地產(chǎn)權(quán)的有效配置；不斷開拓土地等不動產(chǎn)金融業(yè)務(wù)，運用金融機制促進土地產(chǎn)權(quán)流動。

3.5改革房地產(chǎn)市場管理體制

房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫與經(jīng)濟增長的趨勢和經(jīng)濟波動緊密相關(guān)。要適應(yīng)市場經(jīng)濟體制發(fā)展的趨勢和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的要求，建立健全房地產(chǎn)市場管理體制，實行房地產(chǎn)市場的有效調(diào)控，防范房地產(chǎn)市場的風(fēng)險；要建立地政、房政統(tǒng)一管理體制，土地資源、資產(chǎn)雙重管理職能，實行房地產(chǎn)的價值化管理。要加強城市規(guī)劃管理和土地供應(yīng)計劃管理，通過有效控制土地投放量，合理調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的走勢；要運用房地產(chǎn)價格管制、房地產(chǎn)金融機制、房地產(chǎn)稅收杠桿等，對房地產(chǎn)市場實行宏觀調(diào)控。

總之，房地產(chǎn)商品具有一定的特殊性，在一定的時間之中會出現(xiàn)供求不均衡的現(xiàn)象，最終使交易成本不斷降低，為經(jīng)濟泡沫的產(chǎn)生提供了基礎(chǔ)，因此，房地產(chǎn)行業(yè)本身很容易產(chǎn)生經(jīng)濟泡沫。

參考文獻：

泡沫經(jīng)濟的危害范文第2篇

一、泡沫與泡沫經(jīng)濟

“泡沫”（Bubble）是經(jīng)濟學(xué)研究中的一個富有特色而又具有重要意義的范疇，中外經(jīng)濟學(xué)家在談?wù)摻?jīng)濟問題時都會涉及這一范疇。著名經(jīng)濟學(xué)家P!全德爾伯格對經(jīng)濟泡沫問題研究有著獨特的貢獻，他的著作《“泡沫”的故事———金融投機歷史回顧》就是對經(jīng)濟泡沫狀態(tài)的深刻描述。在實踐中，最早的泡沫經(jīng)濟出現(xiàn)在1720年的英國，當(dāng)時英國發(fā)生了“南海泡沫公司事件”，即當(dāng)時的南海公司因獲得英國政府的默許、支持和授權(quán)而對西班牙的貿(mào)易進行了壟斷，之后就對其利潤增長狀況進行不符實際的鼓吹，進一步引起人們購買南海股票的熱潮。但是，由于這種經(jīng)濟是建立在炒作、鼓吹的基礎(chǔ)之上的，缺乏實體經(jīng)濟的支撐，在經(jīng)過一段時間的非正常膨脹之后，其股價大幅下跌，導(dǎo)致經(jīng)濟過度膨脹之后的必然破滅。類似的事件還有發(fā)生在荷蘭的“郁金香事件”和發(fā)生在法國的“約翰•勞事件”，等等。具體來講，泡沫經(jīng)濟就是指經(jīng)濟在運行過程中出現(xiàn)一種像泡沫一樣的狀態(tài)，表面看起來十分繁榮，但是由于缺乏實體經(jīng)濟的內(nèi)涵支撐，最終會有破滅的一天。并且，泡沫經(jīng)濟還表現(xiàn)為由于過度投機而使得商品價格與商品價值嚴(yán)重偏離，進而導(dǎo)致經(jīng)濟隨著商品價格大起大落，特別表現(xiàn)為暴漲與暴跌的起伏不定。泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生的根本原因是社會經(jīng)濟發(fā)展中的資金過度地集中在某一個部門、每一種行業(yè)、每一種商品，在這些特殊領(lǐng)域中反復(fù)轉(zhuǎn)手運行，導(dǎo)致部門、行業(yè)、商品經(jīng)濟在某一特殊時期內(nèi)出現(xiàn)扭曲膨脹而致使基礎(chǔ)性的生產(chǎn)部門因資金短缺而出現(xiàn)經(jīng)濟衰退。隨著經(jīng)濟發(fā)展進入到現(xiàn)代社會，市場經(jīng)濟中的各種金融工具和金融衍生工具開始大量出現(xiàn)并形成熱潮，價值現(xiàn)代市場經(jīng)濟的自由化、國際化不斷增強，泡沫經(jīng)濟形成和發(fā)生的幾率大大提高，其波及的范圍也更為廣泛，相應(yīng)地，這種泡沫經(jīng)濟的危害程度也更大，對其處理難度也更加復(fù)雜。上世紀(jì)90年代以來，隨著中國經(jīng)濟發(fā)展速度的加快，國際化程度的增強，金融市場的發(fā)展，尤其是在亞洲金融危機的影響之下，中國學(xué)者對泡沫經(jīng)濟問題進行了各方面的研究。

二、現(xiàn)代金融泡沫經(jīng)濟形成原因

從經(jīng)濟發(fā)展的客觀規(guī)律來看，泡沫經(jīng)濟總是由于經(jīng)濟發(fā)展過程中的虛擬經(jīng)濟過度偏離了實體經(jīng)濟，造成市場中的虛擬經(jīng)濟成為了主體，而實體經(jīng)濟的發(fā)展受到擠壓、限制，其結(jié)果是虛擬資本所產(chǎn)生的虛擬價值遠遠超過現(xiàn)實資本所產(chǎn)生的價值，經(jīng)濟看似繁榮，實則不堪一擊。在分析現(xiàn)代金融泡沫經(jīng)濟形成發(fā)展的原因時，首先應(yīng)明確兩個基本概念：虛擬資本（FictitiousCapital）和現(xiàn)實資本（ActualCapital）。所謂虛擬資本，就是指那些有價證券，包括債券、不動產(chǎn)抵押單、股票等，它是能夠給股票等有價債券持有者帶來一定收入和回報的資本形式；所謂現(xiàn)實資本，則是指在經(jīng)濟發(fā)展中的一種實物形態(tài)的資本，主要表現(xiàn)為生產(chǎn)要素形式和商品形式。其實，經(jīng)濟發(fā)展中如果主要以生產(chǎn)資本和商品資本來運行，那么泡沫經(jīng)濟產(chǎn)生的可能性是很小的，這主要是因為以實物形態(tài)而存在的資本形態(tài)。而當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展以虛擬資本運動為主的時候，泡沫經(jīng)濟就非常容易產(chǎn)生。泡沫經(jīng)濟最容易在金融領(lǐng)域形成，并且由于金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)總是相互影響、相互滲透、相互依存，土地作為不動產(chǎn)，土地的價格構(gòu)成特征使得土地的資本具有虛擬資本的性質(zhì)。因此，泡沫經(jīng)濟與房地產(chǎn)業(yè)也有著千絲萬縷的聯(lián)系，金融經(jīng)濟泡沫與房地產(chǎn)泡沫是一對孿生兄弟。那么，為什么金融市場上較容易產(chǎn)生和存在泡沫經(jīng)濟呢？在當(dāng)前金融經(jīng)濟中，泡沫經(jīng)濟涉及不充分信息、交易費用、外部性、非理性預(yù)期等眾多新概念，各種金融工具和金融衍生工具的金融創(chuàng)新頻繁出現(xiàn)，導(dǎo)致金融市場的運行和交易活動非常容易脫離實體經(jīng)濟。在實體經(jīng)濟中，成本價格是實體經(jīng)濟的基礎(chǔ)，而在金融經(jīng)濟中，它以預(yù)期定價為經(jīng)濟模型。金融市場上較容易產(chǎn)生和存在泡沫經(jīng)濟，這與泡沫經(jīng)濟本身的雙重性有關(guān)。也就是說，在經(jīng)濟發(fā)展日益現(xiàn)代化、國際化和自由化的今天，一定程度的泡沫經(jīng)濟有利于資本集中，這種集中是對市場競爭和發(fā)展具有促進作用的，但是泡沫經(jīng)濟終歸是一種虛擬經(jīng)濟，其中主要存在的是不實因素和投機因素。因此，一旦這種經(jīng)濟過度發(fā)展，其后果也是非常嚴(yán)重的。具體來講，嚴(yán)重的泡沫經(jīng)濟形成和發(fā)展的原因主要有兩個方面：第一個方面的原因是社會原因，即在經(jīng)濟發(fā)展速度較快的時期出現(xiàn)了經(jīng)濟的整體繁榮和經(jīng)濟宏觀環(huán)境較為寬松，這種繁榮局面和寬松環(huán)境極易為資金炒作提供機遇。所以，泡沫經(jīng)濟一般總會發(fā)生在國家對銀行政策比較寬松、自由的經(jīng)濟體中。也就是說，在商品經(jīng)濟出現(xiàn)周期性的蕭條之后，政府為了刺激經(jīng)濟發(fā)展，主動降低銀行利息，放松銀根，通過這種方式來刺激投資和消費需求以帶動經(jīng)濟增長。于是，那些有閑散資金的市場主體就會把資金投放到那些有保值增值潛力的資源上，這就為泡沫經(jīng)濟提供了社會基礎(chǔ)。第二個方面的原因就是對泡沫經(jīng)濟形成和發(fā)展的預(yù)先調(diào)控和及時約束機制不夠。也就是說，在經(jīng)濟發(fā)展過程中，未能對那些有可能導(dǎo)致泡沫經(jīng)濟的投機活動進行監(jiān)控、監(jiān)督和制止，尤其是對投機過程中的貸款支付活動缺乏監(jiān)控機制。但是，到目前為止，這種監(jiān)控機制無論是在銀行還是在政府都難以有效地建立起來。這是由于銀行只是收付中介，而政府又難以對企業(yè)之間的交易活動進行干涉，甚至還容易被這種投機所形成的虛假繁榮而迷惑。

三、當(dāng)代中國金融經(jīng)濟中的泡沫問題

泡沫經(jīng)濟的危害范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；泡沫經(jīng)濟；起因；對策

房地產(chǎn)泡沫是指由房地產(chǎn)投機所引起的房地產(chǎn)價格脫離市場基礎(chǔ)的持續(xù)上漲。從理論上講，任何商品都有發(fā)生經(jīng)濟泡沫和泡沫經(jīng)濟的可能性，每個商品產(chǎn)生泡沫機會的多少及其對國民經(jīng)濟的影響程度也是不同的。根據(jù)世界各國和地區(qū)的實踐經(jīng)驗分析，股票和房地產(chǎn)是產(chǎn)生泡沫幾率最高的，所以房地產(chǎn)和股票是泡沫經(jīng)濟的主要載體或“多發(fā)區(qū)”。

1、房地產(chǎn)泡沫的起因

造成房地產(chǎn)泡沫的主要原因是，在經(jīng)濟發(fā)展的過程中，隨著社會總需求的增長，供給彈性越小的要素價格將增長得越快。在所有生產(chǎn)要素中，土地的供給彈性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作為稀缺資源，房地產(chǎn)的價格必然會比較高。人們估計到房地產(chǎn)價格要上升，為了賺取土地價格上漲的資本所得，紛紛將大量資金投入房地產(chǎn)，加速了房地產(chǎn)價格的上升。當(dāng)大家看到房地產(chǎn)價格只漲不跌，就大膽地以購買到的房地產(chǎn)為抵押向銀行借款來進行房地產(chǎn)投資。因為房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，容易查封、保管和變賣，而價格只漲不跌，銀行以為房地產(chǎn)抵押貸款萬無一失，所以很容易發(fā)放過量的房地產(chǎn)貸款。但不幸的是，當(dāng)經(jīng)濟發(fā)展的速度因各種原因放慢的時候。價格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)投資者看到房地產(chǎn)價格下降，為了保護投資利益，競相拋售，使房地產(chǎn)價格直線下降，泡沫隨之破裂。原來被認為萬無一失的房地產(chǎn)抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。

房地產(chǎn)確有經(jīng)濟泡沫，存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的可能性，但絕不能說房地產(chǎn)業(yè)就等同于泡沫經(jīng)濟。房地產(chǎn)業(yè)與泡沫經(jīng)濟的關(guān)系可以從以下幾個方面來分析：

1.1 房地產(chǎn)業(yè)本質(zhì)上是實體經(jīng)濟和實業(yè)部門，其本身決不是泡沫經(jīng)濟。首先從房地產(chǎn)的屬性來看，房地產(chǎn)是不動產(chǎn)，房地產(chǎn)商品兼有生活資料和生產(chǎn)資料雙重屬性，是以實物形態(tài)存在的實體產(chǎn)品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權(quán)利證書相比是有本質(zhì)上的區(qū)別的。其次，房地產(chǎn)業(yè)部門是實業(yè)部門，它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次，房地產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟體系中屬于先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，處于主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)地位，起到十分重要的作用。其產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度強、帶動系數(shù)大的特點，使得房地產(chǎn)業(yè)成為促進國民經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè)。

1.2 房地產(chǎn)過熱不等同于房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)過熱主要指房地產(chǎn)投資量過大，開發(fā)量過多，超過了國民經(jīng)濟發(fā)展水平和社會有效需求。房地產(chǎn)過熱可能會帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀，但并不一定會帶來價格飆升從而導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。房地產(chǎn)泡沫在形態(tài)上表現(xiàn)為房地產(chǎn)價格的大起大落。房地產(chǎn)泡沫既是一種價格現(xiàn)象，又是一種貨幣現(xiàn)象。在房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生階段，房地產(chǎn)資金貨幣供應(yīng)量不斷增加，各種資金包括個人投資、企業(yè)資金、銀行貸款、國外游資紛紛介入，在短期內(nèi)迅速使房地產(chǎn)價格升高。只有那些有大量投機資金介入，過度炒高的房地產(chǎn)市場，其房地產(chǎn)過熱才會引發(fā)房地產(chǎn)泡沫。

1.3 同時也應(yīng)該看到，房地產(chǎn)業(yè)確實含有某些經(jīng)濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發(fā)展成為泡沫經(jīng)濟的危險陛，主要表現(xiàn)在：一是土地價格泡沫。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現(xiàn)虛漲。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟。二是房地產(chǎn)商品價格泡沫。一方面，房價是與地價相聯(lián)系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關(guān)；另一方面，開發(fā)商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經(jīng)濟泡沫。

1.4 房屋空置泡沫。在房地產(chǎn)市場供求關(guān)系中，商品房供給超過市場需求，形成大量空置，構(gòu)成經(jīng)濟泡沫。如前所述，商品房空置率在10%-15%之間時，這種經(jīng)濟泡沫是正常的。如果空置率超過警戒線，引起嚴(yán)重的供給過剩，形成泡沫經(jīng)濟，導(dǎo)致房價猛跌，經(jīng)濟混亂，社會動蕩。四是房地產(chǎn)投資泡沫。一般而言，房地產(chǎn)投資增長率應(yīng)與房地產(chǎn)消費增長率相適應(yīng)，力求平衡供求關(guān)系。在發(fā)展中國家的經(jīng)濟起飛階段，房地產(chǎn)投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和刺激經(jīng)濟增長是有利的。只有當(dāng)房地產(chǎn)投資過度膨脹，商品房嚴(yán)重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經(jīng)濟破滅。

2、擠壓房地產(chǎn)泡沫的措施

房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫的存在有利有弊，關(guān)鍵在于控制在適度的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟，導(dǎo)致大起大落的波動和震蕩。適度的經(jīng)濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩(wěn)中有升、房地產(chǎn)開發(fā)投資高于社會固定資產(chǎn)投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經(jīng)濟，促進競爭，推動房地產(chǎn)發(fā)展和國民經(jīng)濟增長是有利的。同整個國民經(jīng)濟一樣，沒有一點泡沫房地產(chǎn)業(yè)是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關(guān)鍵在于要控制這些經(jīng)濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經(jīng)濟，帶來嚴(yán)重危害。具體對策如下：

2.1 從土地源頭入手，規(guī)范土地市場 土地資源短缺不僅是困擾我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，也是困擾城市化乃至整個國民經(jīng)濟發(fā)展的一個大問題，如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發(fā)展與生存環(huán)境，在一定意義上講，都有賴于土地資源的優(yōu)化配置。通過立法確定城市規(guī)劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結(jié)構(gòu)的合理性，為城市和地區(qū)經(jīng)濟長遠發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

2.2 建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)和預(yù)警機制 各級政府要根據(jù)房地產(chǎn)市場區(qū)域性強和發(fā)展不平衡的特點，加強對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場發(fā)展和演變規(guī)律的研究，科學(xué)設(shè)立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場規(guī)律的預(yù)警預(yù)報指標(biāo)體系和主要指標(biāo)的量化區(qū)問，有計劃地建立符合自己城市特點的房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報體系，防范房地產(chǎn)泡沫。通過建立和完善房地產(chǎn)信息系統(tǒng)和預(yù)警預(yù)報制度，以便及時發(fā)現(xiàn)問題，加強對市場供求總量、結(jié)構(gòu)、價格的調(diào)控；通過市場信息、引導(dǎo)和規(guī)范，增加房地產(chǎn)市場的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導(dǎo)企業(yè)理性投資、消費者理性消費；通過對樓市的動態(tài)監(jiān)測，評價市場的運行情況，預(yù)測分析未來的市場走勢，向政府部門提供準(zhǔn)確的信息，以便做出適時、適度調(diào)控市場的措施，促進房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展。

2.3 要加強對銀行的監(jiān)管 推動房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，必須加強對銀行的監(jiān)管，包括銀行資本充足率、資產(chǎn)流動性、風(fēng)險管理與控制能力等。房地產(chǎn)金融業(yè)應(yīng)盡快與國際接軌，盡早發(fā)展房地產(chǎn)投資基金，大力推進房地產(chǎn)抵押貸款證券化，盡快成立購房擔(dān)保機構(gòu)，推進保險業(yè)尤其是壽險業(yè)與住房產(chǎn)業(yè)的結(jié)合。同時借鑒海外經(jīng)驗，加強研究與國外不斷創(chuàng)新的房地產(chǎn)金融手段和新型的房地產(chǎn)金融資本市場結(jié)合的方式、方法和步驟，促進開發(fā)信貸與消費信貸的同時發(fā)展，建立起健康繁榮的房地產(chǎn)金融市場（包括一級市場和二級市場），有效化解金融風(fēng)險。

2.4 利用貨幣金融政策調(diào)控市場，規(guī)范房地產(chǎn)融資行為 政府可以通過提高利率、緊縮房地產(chǎn)信貸額、限制房地產(chǎn)開發(fā)貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策，調(diào)整房地產(chǎn)投資額與投資結(jié)構(gòu)。應(yīng)根據(jù)保守、確實、安全等原則來發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款，在評估抵押物的抵押價值、確定融資比例或貸款比例等方面進行嚴(yán)格審查，以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時應(yīng)從基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)人手，提高我國的銀行業(yè)自身抵御金融風(fēng)險能力；金融監(jiān)管部門應(yīng)從制度建設(shè)人手，完善個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度和抵押二級市場的發(fā)展，這樣才能防范房地產(chǎn)業(yè)信貸泡沫，有利房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的共同發(fā)展。

3、結(jié)束語

房產(chǎn)是關(guān)系到國計民生的一件大事，國家職能部門必須加強監(jiān)管和引導(dǎo)，防止房地產(chǎn)泡沫的過度膨脹，對于以后泡沫的破裂，需要及早建立預(yù)案。這樣，才能真正建立一個和諧社會。

參考文獻：

泡沫經(jīng)濟的危害范文第4篇

關(guān)鍵詞：技術(shù) 制度 體制 創(chuàng)新

金融，作為時代的高頻詞，引領(lǐng)著歷代經(jīng)濟的發(fā)展、記錄著經(jīng)濟的蕭條、復(fù)興和繁榮。金融危機也稱金融風(fēng)暴，主要是指全部或者部分地區(qū)的金融指標(biāo)出現(xiàn)危機，或者無法繼續(xù)生存。主要包括貨幣危機、債務(wù)危機、銀行危機和次貸危機等幾種類型，從“短期利率，貨幣資產(chǎn)，證，房地產(chǎn)，土地（價格），商業(yè)破產(chǎn)數(shù)和金融機構(gòu)倒閉數(shù)的急劇、短暫和超周期惡化”等要素方面表現(xiàn)出來。

通常，金融危機帶來的危害較為顯著，可能導(dǎo)致經(jīng)濟增長收到抑制，貨幣大幅度貶值，經(jīng)濟總額和經(jīng)濟規(guī)模銳減，大量的企業(yè)倒閉、失業(yè)率劇增、社會普遍經(jīng)濟蕭條，嚴(yán)重的時候甚至可以引發(fā)社會動蕩。

從1637年郁金香狂熱開始出現(xiàn)的泡沫經(jīng)濟，到1929年股市大崩潰引發(fā)全國經(jīng)濟的大蕭條，再到1997年東南亞金融危機，金融系統(tǒng)乃至整個社會經(jīng)濟受到嚴(yán)重創(chuàng)傷，一直到現(xiàn)代2007-2008環(huán)球金融危機 ，可以說金融危機一直是伴隨這經(jīng)濟的發(fā)展而前行的，人們依舊無法避免金融危機的突發(fā)性，但是，我們可以從根源處著手盡量減少危機造成的傷害。

一、金融危機產(chǎn)生的原因

要有效的避免金融危機所帶來的傷害，必須要深入了解金融危機產(chǎn)生的原因。當(dāng)前的金融危機究其原因主要是由美國房產(chǎn)市場泡沫促成的。相較于第二次世界大戰(zhàn)之后的金融危機有著很大的類似之處。

首先，泡沫經(jīng)濟是直接原因。

泡沫經(jīng)濟也是經(jīng)濟危機的直接反映，由于市場經(jīng)濟個人追求利潤的最大化，哄抬市場，營造了市場繁榮的表象，加上沒有及時進行宏觀調(diào)控和市場調(diào)節(jié)，從而導(dǎo)致了泡沫經(jīng)濟的虛華表象。

其次，經(jīng)濟管理體制的弊端。

經(jīng)濟管理體制是經(jīng)濟危機產(chǎn)生的根本原因之一，在上個世紀(jì)出現(xiàn)了經(jīng)濟“滯漲”以來，凱恩斯主義的“國家干預(yù)”政策遭到了強烈的批判，“經(jīng)濟自由、私有化、減少管制”倍受追捧，然而，過度依賴市場經(jīng)濟的自身調(diào)節(jié)，容易導(dǎo)致經(jīng)濟的發(fā)展不受控制，在利益的驅(qū)使下，容易產(chǎn)生不健康的市場競爭機制。

最后，經(jīng)濟環(huán)境和宏觀調(diào)控的制約力不恰當(dāng)

由于美國市場的泡沫經(jīng)濟現(xiàn)象出現(xiàn)，波及全球的金融體系，特別是信貸危機不斷加大，而政府的宏觀調(diào)控力度在追求市場經(jīng)濟的自由發(fā)展的大背景下已然較難發(fā)揮其強制調(diào)控作用。

二、金融危機對中國產(chǎn)生影響的主要方面

金融危機的產(chǎn)生對中國許多行業(yè)的影響深遠，其中金融行業(yè)是主要影響行業(yè)。包括投資銀行、證券公司和保險等金融機構(gòu)，都在一定的程度上消減了原來的擴張計劃；同時由于金融危機的影響，地產(chǎn)、汽車、廣告等實體經(jīng)濟也收到影響，進出口貿(mào)易受到重創(chuàng)，使得我國不得不改變經(jīng)濟管理體制的手段，加強國家宏觀調(diào)控；最后由于市場的萎縮，需求量下降，科技企業(yè)等受到影響，尤其是硬件和軟件外包、芯片制造等行業(yè)，因此在一定程度上阻礙的科技的進步。

1、經(jīng)濟市場的影響

金融危機的浪潮不斷波及著中國市場，特別是對金融行業(yè)的影響，“2007年我國吸引外商直接投資783億美元，2008年前三季度達到744億美元。”由于世界金融危機的影響，世界流動性的減少，估計對我國外商直接投資會產(chǎn)生一些影響?！比嗣駧艑γ涝抢^續(xù)升值或是貶值也是“兩難”選擇,貨幣風(fēng)波、次貸危機等對金融市場的沖擊不容忽視。

2、經(jīng)濟政策的影響

世界金融危機嚴(yán)重的阻礙了投資者和消費者對未來經(jīng)濟的自信心，導(dǎo)致了經(jīng)濟市場的變化，而經(jīng)濟市場的變動必然會引起政府金融政策的變革。首先，我國的財政政策由緊縮向擴展性轉(zhuǎn)變；其次，貨幣政策的調(diào)整趨向適度從寬；最后，我國的進出口政策也相應(yīng)的調(diào)整。

3、科學(xué)技術(shù)的影響

經(jīng)濟危機在一定程度上抑制了市場的有序性，導(dǎo)致很多高科技產(chǎn)業(yè)的蕭條，進出口經(jīng)濟收到重創(chuàng)，特別是汽車、電子產(chǎn)品等科技含量較高的產(chǎn)業(yè)，依賴于國外的先進技術(shù)。在進出口政策調(diào)整的前提下，必然導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的滑坡，產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟受到影響，科技創(chuàng)新相應(yīng)的收到限制，

三、我過應(yīng)對經(jīng)濟危機的創(chuàng)新舉措

1、提高認識、正確處理好實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟之間的關(guān)系。

在市場經(jīng)濟中，實體經(jīng)濟主要從工農(nóng)業(yè)、交通運輸業(yè)、商貿(mào)、建筑業(yè)等方面進行產(chǎn)品和服務(wù)的交流，而虛擬經(jīng)濟則主要是市場中的信用制度以及資本證券化的經(jīng)濟活動。經(jīng)濟危機的典型代表泡沫經(jīng)濟就是虛擬經(jīng)濟的過于繁華，而導(dǎo)致實體經(jīng)濟的相對滯后，在應(yīng)對經(jīng)濟危機的創(chuàng)新舉措中，首先要從原因的根本出發(fā)，正確實施實體經(jīng)濟與虛擬經(jīng)濟之間的關(guān)系，使兩者相互適應(yīng)、相互促進。

2、有機結(jié)合市場經(jīng)濟調(diào)節(jié)與國家宏觀調(diào)控之間的關(guān)系

遵循市場經(jīng)濟的基本規(guī)律是經(jīng)濟有序進行的基本要素，但是市場不是萬能的，存在一定的缺陷，市場經(jīng)濟的自發(fā)調(diào)節(jié)難以平衡國民經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，甚至引發(fā)一系列經(jīng)濟、環(huán)境、社會問題；所以，加強國家的宏觀調(diào)控勢在必行，利用政策的扶持，有效實現(xiàn)市場的資源配置。

3、加強科技創(chuàng)新，以科技拉動經(jīng)濟、減小經(jīng)濟危機的沖擊

科學(xué)技術(shù)是第一生產(chǎn)力，以科技帶動市場經(jīng)濟是國民經(jīng)濟發(fā)展的必經(jīng)之路。尤其在面臨國際經(jīng)濟危機的大背景下，特別需要科技的拉動力量。加強政策的扶持和科技資金的投入，加強科技生產(chǎn)，帶動電子科技產(chǎn)業(yè)技術(shù)的發(fā)展，最大限度的縮小經(jīng)濟危機給我國國民經(jīng)濟帶來的沖擊。

參考文獻：

[1] 歐文•B.今日宏觀經(jīng)濟學(xué)[M].北京大學(xué)出版社.2006

泡沫經(jīng)濟的危害范文第5篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)泡沫 房價 房屋空置率 形成原因

防范措施

傳統(tǒng)意義上認為房地產(chǎn)泡沫是指房價高漲,房產(chǎn)投資過熱導(dǎo)致產(chǎn)品過剩,市場沒有需求,產(chǎn)生一種虛假的繁榮,其顯著表現(xiàn)就是空置率變高。根據(jù)傳統(tǒng)意義的定義來看,就是房價在一個連續(xù)過程中陡然漲價,開始價格上升會使人們產(chǎn)生還要漲價的預(yù)期,于是又吸引了新的買主或投資者,而這些人一般只是想通過買賣的差額獲取利潤,而對房屋本身的使用和產(chǎn)生盈利的能力是不感興趣的。隨著房價的逆轉(zhuǎn),接著就是價格暴跌,最后以金融危機告終。

一、當(dāng)前我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r

1、投資快速增長,項目遍地開花。1998―1999年15%,2000年19.5%,2001年25.3%,2002年21.9%,2003年29.7%。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重從1990年5.6%,上升至2001年20.7%。2002年,城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)完成投資占GDP的7.55%(國際上一般為3%―8%),占固定資產(chǎn)投資17.9%。2003年,城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)投資10106億元,占GDP(116694億元)8.66%,占固定資產(chǎn)投資18.34%,增長29.7%。百富勤經(jīng)濟學(xué)家稱2004年一季度,中國總投資40%流入房地產(chǎn)業(yè)和地產(chǎn)服務(wù)行業(yè)。到2007年9月全國房地產(chǎn)開發(fā)完成16814億元,同比增長30.3%。

2、供應(yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)。高檔住房、大戶型住房、商業(yè)用房供應(yīng)過量,中低價位、中小戶型住房供應(yīng)不足。杭州銷售商品房,單價3000元/平米以下3.7%,3000―4500元/平米38.7%。南京蘇州市商品住宅戶均面積130平米。寧夏全區(qū)2003年在建商品住宅,90平米以上戶型占69.4%,空置住宅中此類戶型占80.9%。住宅與非住宅比例不合理,福建空置商品房中非住宅用房2/3;濟南市空置房中高檔住宅和寫字樓占80%。

3、空置率居高不下。空置率=(新建商品房的空置面積+存量房的空置面積)/房屋總量100%,國際通行標(biāo)準(zhǔn)是10%?？罩梅从承枨髲姸?影響未來走勢判斷,空置率居高不下時,市場價格穩(wěn)定甚至反升,伴隨投資膨脹,說明市場運行醞釀著越來越大的泡沫。我國商品房屋空置率1999―2003年分別為41.13%、36.48%、34.78%、31.88%和28.46%。

4、價格持續(xù)上升。1998―2003年我國商品房價格漲幅為3.29%、-0.11%、2.88%、2.76%、5.7%,5%。2004年,全國商品房平均銷售價格每平米2759元,上漲12.5%。住宅上漲11.5%,沈陽、南京、重慶居前三位,分別為19.2%、17.7%、15.6%。2007年1月至4月又上升12%。

5、收入房價比超出警戒線。住宅價格中位數(shù)與居民家庭收入中位之比(收入房價比)合理水平為3∶1到6∶1。東京為4.8∶1。我國大部分城市平均房價與平均收入之比是8∶1到15∶1。上海、廣州等房價收入比維持在8∶1左右。北京市民戶年均收入為3.4萬元,一套80平方米住宅需要40―50萬,房價收入比為11∶1。城市中高等收入階層依靠自己的收入仍舊買不起住宅,分期付款負擔(dān)沉重,還款意愿建立在良好收入預(yù)期上,一旦收入下降,就會產(chǎn)生系統(tǒng)性的貸款風(fēng)險。再看2007年年終中央經(jīng)濟工作會制定的貨幣從緊政策調(diào)控信號強烈,部分一線城市房價應(yīng)聲而落,央行2007年的第六次加息讓調(diào)控效果更加明顯。但是據(jù)國家發(fā)改委價格司司長曹長慶在接受中國政府網(wǎng)在線訪談時透露,2007年11月份,中國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之七點五,新建商品住房同比銷售價格上漲百分之十二點二;1至11月,中國七十個大中城市房屋銷售價格同比上漲百分之七點三,其中,新建商品住房銷售價格同比上漲百分之七點九。這說明我國政府的調(diào)控政策還沒有著眼于房價的上漲上,或是著眼點沒搞正確。

二、房地產(chǎn)泡沫形成的原因

1、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接原因。過度投機而導(dǎo)致的地價飛漲是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的最直接原因。作為市場經(jīng)濟中極為活躍的房地產(chǎn)市場,投機活動尤為嚴(yán)重。土地交易制度不健全,行業(yè)管理不完善,在一定程度上助長了投機活動,產(chǎn)生大量投機性泡沫。房地產(chǎn)開發(fā)商都千方百計地“圈地”,進行土地儲備,等到時機成熟,或?qū)⑼恋匾愿哳~的價格轉(zhuǎn)讓,或進行開發(fā)并瘋狂炒作,導(dǎo)致地價、房價飛漲。房地產(chǎn)投資在一定程度上變成了圈地投機,投機的成分越多,泡沫形成得越快。同時由于土地資源是稀缺的、有限的,隨著經(jīng)濟的發(fā)展和人口的增多,以及城市化進程步伐的加快,人們對土地不斷增長的需求與土地稀缺之間的矛盾越來越突出。

2、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的間接原因。第一,消費者的預(yù)期。消費者的預(yù)期實質(zhì)上就是對價格的預(yù)期。由于房地產(chǎn)不同于一般商品,當(dāng)價格上升時,人們預(yù)期今后價格還要上升,需求量增加,房地產(chǎn)持有人惜售,供給量反而減少。這樣就進一步刺激了價格上升,促進了泡沫的產(chǎn)生。在泡沫破滅時,價格下跌,人們認為價格還要下跌,持有人紛紛拋售,反而增加了供應(yīng)量,同時由于無人肯接手買入而需求量減少,這樣就加劇了價格的下跌。第二,政策因素。房地產(chǎn)業(yè)作為國民經(jīng)濟的主導(dǎo)性產(chǎn)業(yè),對國民經(jīng)濟發(fā)展的促進作用是舉足輕重的,因此,每個政府都會下大力氣對該行業(yè)進行干預(yù),我國也不例外。第三,房地產(chǎn)投資的過度增長。房地產(chǎn)投資的增長速度應(yīng)該與城市化進程的步伐一致,如果一國的房地產(chǎn)投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度,就容易造成市場供給與市場需求的嚴(yán)重不平衡,房屋閑置率高,房地產(chǎn)價格急劇下跌,產(chǎn)生泡沫。第四,銀行信貸的非理性擴張。由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),房地產(chǎn)開發(fā)必須擁有雄厚的資金。但隨著房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的不斷擴大,開發(fā)商僅靠自有資金是遠遠不夠的,其開發(fā)資金主要來源就是銀行貸款。一般來說,各國政府在對待房地產(chǎn)開發(fā)的貸款上都有一定的約束政策,但由于房地產(chǎn)的高回報,使許多銀行在貸款的實際操作過程中,違反了有關(guān)規(guī)定,向開發(fā)商發(fā)放大量貸款,甚至不去驗證其信用等級,大量的資金涌向房地產(chǎn)市場,又缺乏必要的風(fēng)險控制意識和手段,從而使許多開發(fā)商擁有少量的資金就可以從事項目開發(fā),造成過度開發(fā),而且各種投機行為愈演愈烈,不斷堆積金融風(fēng)險,給泡沫的產(chǎn)生埋下了隱患。第五,結(jié)構(gòu)性矛盾。經(jīng)濟適用房和豪宅的開發(fā)比例應(yīng)該控制在一個合理的范圍之內(nèi)。如果開發(fā)商為追求高利潤而紛紛投向豪宅的開發(fā),使一段時間內(nèi)大面積大戶型的豪宅開發(fā)數(shù)量急劇上升而且閑置過多,經(jīng)濟適用房則出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況,這種結(jié)構(gòu)性的矛盾一方面提高了商品房空置率,一方面使經(jīng)濟適用房的價格不斷提高,兩方面的作用極易導(dǎo)致房產(chǎn)泡沫。另外,這種結(jié)構(gòu)性矛盾還包括高級寫字樓的過度開發(fā)。

三、房地產(chǎn)泡沫對未來房地產(chǎn)市場和中國經(jīng)濟的影響

第一,房地產(chǎn)泡沫破滅導(dǎo)致金融危機。房地產(chǎn)泡沫破滅的一個直接后果就是給金融機構(gòu)帶來大量的呆賬和壞賬,甚至?xí)T發(fā)金融危機。第二,房地產(chǎn)泡沫的長期存在導(dǎo)致經(jīng)濟結(jié)構(gòu)和社會結(jié)構(gòu)的失衡。房地產(chǎn)泡沫一方面導(dǎo)致投資預(yù)算增加,在高地價市區(qū)進行的投資無利可圖,造成了公共投入的相對縮減,形成經(jīng)濟發(fā)展的瓶頸,造成經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的失衡。另一方面城市地價持續(xù)高漲,使得本來就稀少的土地大量閑置或者低度使用,土地投機的傾向日益凸現(xiàn),人們之間的資產(chǎn)差距越來越大,招致社會分配不公,帶來了深刻的社會問題,同時也造成了社會結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重失衡。第三,引發(fā)社會危機。隨著房地產(chǎn)泡沫破裂和經(jīng)濟危機的發(fā)生,會造成大量的工廠倒閉,失業(yè)人數(shù)劇增。在金融危機中,犯罪案件也可能相應(yīng)的激增。第四,房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟影響國民經(jīng)濟的平衡運行,破壞國民經(jīng)濟的結(jié)構(gòu)和比例,泡沫經(jīng)濟是由虛假的高盈利預(yù)期的投機帶動起來的,并不是實際經(jīng)濟增長的結(jié)果。它的產(chǎn)生和形成使國民經(jīng)濟的總量虛假增長、結(jié)構(gòu)扭曲。房地產(chǎn)泡沫的長期存在和發(fā)展將抑制其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

四、防范我國房地產(chǎn)泡沫的對策及措施

中國的房地產(chǎn)已出現(xiàn)泡沫,并且到了“爆炸邊緣”,在目前各類房地產(chǎn)貸款余額可能超過2萬億元的情況下,哪怕其中只有百分之一的不良貸款,也足以令這些商業(yè)銀行不堪重負,并進而危及整個宏觀經(jīng)濟。盡管2003年央行出臺了住房信貸的121文件,但是回天乏力。受單位利益的驅(qū)使,銀行也期望好的貸款項目,但望眼欲穿惟有房地產(chǎn),所以私下難免推波助瀾。央行提高銀行存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點,究竟影響會有多大,無人可知。鑒于歷史上的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的危害性,特別是1990年初日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟破滅后對日本經(jīng)濟的影響力,在此提出防范我國房地產(chǎn)泡沫的對策及措施。

1、加大金融監(jiān)管力度。目前,我國還沒有建立起一個包括政策性房地產(chǎn)金融機構(gòu)和商業(yè)性房地產(chǎn)金融機構(gòu)、貸款的創(chuàng)造和投資機構(gòu)、擔(dān)?；虮ＷC機構(gòu)的完整的房地產(chǎn)金融機構(gòu)體系,房地產(chǎn)金融監(jiān)管缺乏,除《商業(yè)銀行法》中有關(guān)銀行設(shè)立和資金運用規(guī)定外,對房地產(chǎn)金融機構(gòu)的管理尚無一個明確的專門機構(gòu),房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的有關(guān)規(guī)范也有待制訂。金融體制不健全的情況下,如果金融部門過度解除金融管制,很容易造成大量信貸資金流入非生產(chǎn)性部門而引發(fā)泡沫。中央銀行在《2002年第三季度貨幣政策執(zhí)行報告》中首次就防止房地產(chǎn)泡沫向市場發(fā)出警告,在肯定了房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟貢獻的同時,也提醒要特別關(guān)注金融機構(gòu)貸款的集中度問題,防止信貸過度集中于房地產(chǎn)業(yè),以免金融風(fēng)險過度集中。

2、加強對地價的監(jiān)測與調(diào)控。第一,建立城市基準(zhǔn)地價與公示地價制度,編制并定期地價指數(shù)、各類物業(yè)價格指數(shù),以之作為市場交易的參考與“道義勸告”。第二,建立房地產(chǎn)交易價格評估制度與成交價格申報制度,以使政府掌握每一宗房地產(chǎn)的成交價格。第三,對商品房預(yù)售要作嚴(yán)格審查,防止開發(fā)商進行土地投機。第四,規(guī)范房地產(chǎn)融資行為,避免銀行呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。第五,利用貨幣金融政策調(diào)控房地產(chǎn)市場。當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱時,政府可以通過提高利率、緊縮信貸額等貨幣政策來調(diào)整房地產(chǎn)投資總額與投資結(jié)構(gòu),保證房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展。第六,政府應(yīng)適時發(fā)出警告,公開有關(guān)市場信息,加強對投資者防范市場風(fēng)險的教育,引導(dǎo)其冷靜、理性地對待房地產(chǎn)投資。

3、盡快完善土地稅制。我國需要依據(jù)房地產(chǎn)市場運作過程和市場行為設(shè)定稅種,盡快建立合理的土地稅收體系,全面發(fā)揮土地稅制的調(diào)節(jié)作用。在稅制建設(shè)中,不僅要從保障財政收入角度來完善,而且還要從土地資源配置全過程,即從占有、使用、轉(zhuǎn)移、收益等各個環(huán)節(jié)來建立和完善土地稅制,以達到充分發(fā)揮土地稅收對土地資源合理使用的調(diào)節(jié)作用。政府應(yīng)該嚴(yán)格監(jiān)測購地者的投資開發(fā)進度,對在規(guī)定期限內(nèi)未進行開發(fā)或故意拖延開發(fā)進度的單位或個人征收賦稅,例如空地稅、土地保有稅等;同時強化土地增值稅,對一定時期內(nèi)多次轉(zhuǎn)讓的土地交易中的增值部分應(yīng)從嚴(yán)征稅。除了征收土地增值稅外,還應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格限制土地轉(zhuǎn)手頻率。值得一提的是,當(dāng)前有業(yè)內(nèi)人士提出通過征收土地財產(chǎn)稅來抑制房地產(chǎn)過熱,這也不失為一個有效的辦法。

4、規(guī)范政府市場主體行為。規(guī)范政府市場主體行為主要是規(guī)范土地出讓行為,加強其市場管理者的地位和管理措施。政府對劃撥土地使用權(quán)的交易應(yīng)做出嚴(yán)格限制與動態(tài)監(jiān)控,以減少多次加價轉(zhuǎn)手的機會;土地出讓應(yīng)采用土地招標(biāo)、拍賣,嚴(yán)格限制以協(xié)議方式出讓用地范圍;另外為了防止低價協(xié)議出讓土地,可以制定詳細、規(guī)范、可操作性強的協(xié)議出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)。

正所謂居安思危,防患于未然,只要我們能夠充分認識發(fā)展過程中潛在的危機,及時治理不良現(xiàn)象,并盡快完善相關(guān)的法律法規(guī)和稅制政策,可為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展指明前進的道路。

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