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商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式范文第1篇

關(guān)鍵詞：商業(yè)地產(chǎn)；項目運營；創(chuàng)新

一、商業(yè)房地產(chǎn)的主要特征

1.運營組織方式不同

商業(yè)房地產(chǎn)的運營管理沒有具體的運營管理方法和機制，它是無形的，它的主要對象是人，通過對人實行足夠的管理，才可以保障房地產(chǎn)的順利進行，房地產(chǎn)運營管理和制造業(yè)不一樣，可以對生產(chǎn)進度，生產(chǎn)質(zhì)量等做出有效地控制，房地產(chǎn)經(jīng)營過程中很可能因為投資商，經(jīng)營者發(fā)生變化而發(fā)生變動，如此商業(yè)房地產(chǎn)就必須要有隨機應(yīng)變的本能，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)地產(chǎn)的隨機性應(yīng)變，才可以更好的保障房地產(chǎn)的經(jīng)營管理模式。

商業(yè)房地產(chǎn)的運營管理不同于其他行業(yè)的運營管理模式，它更加的特殊，在經(jīng)營管理中擁有著更加隨機變化的性質(zhì)，不具有穩(wěn)定性，所以只有對房地產(chǎn)運營管理進行特別的關(guān)注，注重它的變化性，努力跟進它的變化進度，從根本上解決房地產(chǎn)的運營管理問題，而不是采用懈怠，慵懶的方式對待房地產(chǎn)的運營管理，否則只會為商業(yè)房地產(chǎn)運營管理帶來被動，使之不能成功的進行運營，使房地產(chǎn)運營管理遭受到巨大的創(chuàng)傷。

2.運營系統(tǒng)的設(shè)計方式存在著差異

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中產(chǎn)品和運營系統(tǒng)通常是分開設(shè)計的，只有運用這種方法才可以保障傳統(tǒng)制造業(yè)的有效發(fā)展，而在商業(yè)房地產(chǎn)中運營管理的服務(wù)和提供系統(tǒng)是一起進行設(shè)計的，因為房地產(chǎn)運營管理服務(wù)是提供系統(tǒng)的有效組成部分，所以必須注重提供服務(wù)和服務(wù)體系的共同性，只有如此才可以適應(yīng)商業(yè)性房地產(chǎn)的運營管理特征，才可以使房地產(chǎn)運營管理更加茁壯的成長。

通過對房地產(chǎn)運營管理服務(wù)和提供系統(tǒng)的整體性，房地產(chǎn)運營管理可以進行統(tǒng)一的服務(wù)和工作，通過這樣的統(tǒng)一性，房地產(chǎn)變得更加的步調(diào)一致，這有利于工作上的和諧，使房地產(chǎn)運營管理更加的協(xié)調(diào)，如此的一致性，可以完成房地產(chǎn)一體式的運作過程，使經(jīng)營管理和銷售成為一站式的服務(wù)理念，這對于房地產(chǎn)的發(fā)展起到了很大的幫助作用。

3.客戶存在的作用性不同

在傳統(tǒng)的制造業(yè)中，對于產(chǎn)品出廠后，客戶如果發(fā)現(xiàn)問題，才可以同廠房發(fā)生聯(lián)系，而在房地產(chǎn)的運營管理中，客戶是直接參與生產(chǎn)的，客戶占據(jù)著重要的角色，如果客戶是消極的，那么就會對房地產(chǎn)的經(jīng)營管理帶來負作用，而客戶的積極樂觀則會對房地產(chǎn)產(chǎn)生積極的作用，所以客戶的心態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰成敗。所以只有將客戶服務(wù)的周到得體就會使房地產(chǎn)的運營管理變得更加順暢。

4.員工具有不同的影響性

在房地產(chǎn)的運營管理中員工占據(jù)著重要的角色，因為房地產(chǎn)的管理對象主要是人，所以員工在房地產(chǎn)的運營管理中占據(jù)著主要的地位，他們的工作狀態(tài)直接影響著房地產(chǎn)的興衰，因為員工服務(wù)的客戶是房地產(chǎn)所看重的，員工在輕頌愉快的狀態(tài)下工作就會使服務(wù)的客戶更加的愉快歡樂，如此房地產(chǎn)就會源源不斷的獲得客戶的認可，使銷售額持續(xù)增加，所以這對于房地產(chǎn)企業(yè)來說是一種積極樂觀的狀態(tài)，只有讓員工擁有良好的工作環(huán)境，讓他們提供優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，才可以保障房地產(chǎn)的快速發(fā)展。

二、商業(yè)地產(chǎn)運營管理模式的創(chuàng)新

1.因地制宜，與當?shù)氐娜宋牡乩憝h(huán)境相適宜

人文歷史，自然環(huán)境對運營創(chuàng)新意義非凡，每個地區(qū)都有著各自的地理特征，各自也有著各自的文化底蘊，記你發(fā)展狀況也是不一樣的。而商業(yè)地產(chǎn)和一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平存在著相互關(guān)聯(lián)的關(guān)系，所以在商業(yè)地產(chǎn)進行運營管理模式的設(shè)計時，一定要以當?shù)氐慕?jīng)濟基礎(chǔ)作為發(fā)展前提，還要考慮到當?shù)氐奈幕瘹v史，將地區(qū)特色和經(jīng)營管理設(shè)計相互貫通，做到真正的因地制宜的效果。只有如此才能夠使商業(yè)地產(chǎn)更加具有吸引力，才能夠是適應(yīng)當?shù)厝说南M水準，才會引起當?shù)鼐用竦寞偪駬屬彙?/p>

同時還需要政府部門對商業(yè)地產(chǎn)進行嚴格的審查，將資金投入控制在城市經(jīng)濟能力以內(nèi)，以多元化的地產(chǎn)風格來進行籌建，而不是一味的重復(fù)建設(shè)。

2.建立新型的資金籌措模式

我國的金融市場獲得了很大的發(fā)展，但是這對商業(yè)融資地產(chǎn)沒有發(fā)揮多大的影響，地產(chǎn)業(yè)還是通過間接融資的方式來進行資金的籌措?；鸬慕鹑跈C構(gòu)沒有對其發(fā)揮巨大的作用。在不少的中小城市開發(fā)對銀行的依賴很高，達到了90%，全國城市建設(shè)對銀行的依賴也達到了70%。所以商業(yè)地產(chǎn)因為融資渠道的問題難以取得重大的發(fā)展。發(fā)達國家的成功經(jīng)驗告知我們發(fā)展信托，基金可以為商業(yè)地產(chǎn)帶來巨大的融資價值，所以利用地產(chǎn)開發(fā)商與信托公司和投資銀行合作，在市場上直接募集資金，并讓資金募集的工作有專業(yè)人士進行管理，這種方法既得到了充足的融資金額，而且還是資金的籌措和管理得到專業(yè)人士有效地管理，加大了資金的安全性和有效管理，這對商業(yè)房地產(chǎn)是一個很好的結(jié)果。

世界上存在著兩種主流開發(fā)模式，一種叫做歐美模式，這種模式是將商業(yè)和地產(chǎn)分開讓它們各自發(fā)展，一個是進行投資開發(fā)的另一個就會進行后續(xù)的經(jīng)營。另一種模式就是亞洲模式，這種模式以日本為主要的實施對象，它是將商業(yè)和地產(chǎn)進行有效地融合，如此兩種資本便可以相互貫通，形成龐大的資本鏈，在風險面前，它們也可以相互支撐，這樣既能很好的促進雙方發(fā)展，還能夠使雙方更好的進行自我保護。而我們適合那種運營模式還不得分曉，在近些年來，眾多的大型房地產(chǎn)將零售行業(yè)融入到房地產(chǎn)，這條路很有發(fā)展前景。

3.與現(xiàn)代化計算機媒體的連接

如今的時代伴隨著計算機的出現(xiàn)而變得更加高端，一切事物在計算機的干預(yù)下變得簡單輕松，然而對于房地產(chǎn)也應(yīng)該融入計算機媒體，如此才可以加快房地產(chǎn)的宣傳和銷售。如今的房地產(chǎn)銷售可以利用計算機的信息化和普及范圍的廣泛性，可以在網(wǎng)絡(luò)上對房地產(chǎn)的銷售信息到網(wǎng)絡(luò)上，形成波及范圍廣泛的宣傳，只有如此才可以促進房地產(chǎn)的宣傳，使之變得更加適應(yīng)于房地產(chǎn)商，網(wǎng)民可以通過自身的需要只需要點擊開房地產(chǎn)的網(wǎng)站，那么關(guān)于房地產(chǎn)的一切信息便一一展現(xiàn)在需要者面前。

同時房地產(chǎn)的設(shè)計和圖紙都可以通過互聯(lián)網(wǎng)進行，如此加快了房地產(chǎn)的辦事效率，使房地產(chǎn)的工作更加容易輕松。所以房地產(chǎn)的發(fā)展和滲入離不開網(wǎng)絡(luò)的渲染，只有通過網(wǎng)絡(luò)才可以使房地產(chǎn)真正的適應(yīng)社會，才可以促進房地產(chǎn)的廣泛傳播，制造房地產(chǎn)消費浪潮，形成更加有力的趨勢。

4.房地產(chǎn)的設(shè)計應(yīng)該具有現(xiàn)代化不斷地開創(chuàng)設(shè)計新風潮

商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計應(yīng)該具有現(xiàn)代化的氣息，因為時代時刻在變化，所以只有將建筑設(shè)計的符合時代的需要，才可以使房地產(chǎn)更加順應(yīng)時展的趨勢，商業(yè)房地產(chǎn)以商業(yè)街和大型的商場為主，這些地方的設(shè)計必須要有新穎性，只有符合新鮮開創(chuàng)性質(zhì)，那么這些房地產(chǎn)才會擁有更好的銷售，商業(yè)房地產(chǎn)是面向大眾的，所以它的設(shè)計一定要符合現(xiàn)代化的氣息，擁有前衛(wèi)時尚的特點，只有新奇才可以與眾不同，只有前衛(wèi)時尚才會引起注意力，才會吸引更多的人前來進行購物。

商業(yè)房地產(chǎn)的開展必須挑選具有創(chuàng)作才華的設(shè)計師，只有這樣才是對商業(yè)房地產(chǎn)的最有力的支撐，才是對房地產(chǎn)最有力的創(chuàng)新，商業(yè)房地產(chǎn)的創(chuàng)新理念必須合乎時代的標志，突出個性化和實質(zhì)化，不能設(shè)計一些只顧美感而沒有實際效用的建筑物，所以只有將實效和外形結(jié)合起來才可以保障商業(yè)房地產(chǎn)的良好建造。

商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計和商業(yè)房地產(chǎn)的運營管理有著密切的關(guān)系，只有讓商業(yè)房地產(chǎn)擁有實際有價值的產(chǎn)品才可以促進運營管理的有效實施，才可以保障運營管理的順利開展，所以商業(yè)房地產(chǎn)的設(shè)計和建造是房地產(chǎn)運營管理的有效前提。

三、商業(yè)房地產(chǎn)運營管理模式的應(yīng)用

1.統(tǒng)一管理的運營管理模式

市場，策略，戰(zhàn)略等幾個方面是統(tǒng)一運營管理模式的主要內(nèi)容，所以無論什么項目的開始都必須是市場，但是市場的規(guī)律是千變?nèi)f化的，由于市場信息知道的不及時，就會使調(diào)研的結(jié)果失去準確性，使決策具有了錯誤性。所以企業(yè)必須要注重調(diào)研，只有如此才能夠使決策更加科學化，更加的正確。對市場有一定的了解之后，還要根據(jù)自身的特點和實力進行產(chǎn)品的設(shè)計，對我們能夠給與顧客什么和我們能夠怎么提供這樣的問題應(yīng)該做到清楚地回答。一個房地產(chǎn)只有不間斷的為客戶提供價值才可以永久的發(fā)展下去，往往各項正確化的策略是項目運營的有效保障。同時還要對策略進行有效地指導(dǎo)，只有這樣才可以給企業(yè)更多的價值，才可以讓客戶滿意。統(tǒng)一運營管理模式的特點是有強大的聚合力，運用如此的管理模式大多是資金雄厚，實力巨大的開發(fā)商，他們具有相當一部分的忠實的投資者和經(jīng)營者，品牌效應(yīng)可以再這里得到很好的體現(xiàn)，如此的情形會像滾雪球一樣吸引商家進來。統(tǒng)一經(jīng)營管理模式通過打造強勢的開發(fā)商，投資者甚至使經(jīng)營者，制造出優(yōu)秀的商業(yè)項目，從而使商業(yè)項目不斷的獲得好的成績，所以這種模式只適應(yīng)于大型的商業(yè)機構(gòu)，只有如此才可以保障大型商業(yè)機構(gòu)的更加壯大。

2.需要和零售相結(jié)合

零售在商業(yè)地產(chǎn)運營管理中的出現(xiàn)是中國的首創(chuàng)，通過零散銷售統(tǒng)一經(jīng)營和零散銷售各自運營等幾種零售的方法進行地產(chǎn)的銷售。各自經(jīng)營是指各自購買商鋪以后進行各自的經(jīng)營，開發(fā)商沒有了插手的權(quán)利，如此的運營模式主要使用于商業(yè)街和一些不大的商業(yè)地產(chǎn)，如此的模式對開發(fā)商資金的周轉(zhuǎn)是有利的，能夠保障他們較高的售價收入并且可以在短時間內(nèi)將資金收回，可是這種經(jīng)營模式可能會出現(xiàn)混亂，各自顧各自的狀況，如此一來對發(fā)展和長期的利益形成了一定的不利影響。而且應(yīng)為一些店主沒有足夠的認識也沒有長遠的眼光，為了圖一時之利，使商業(yè)街降低了身價，使商業(yè)街的檔次降低，不利于商業(yè)街的長遠發(fā)展。

四、商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理模式的實際意義

商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理模式是房地產(chǎn)進行實際操作的有效過程，它是實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)良好的發(fā)展的必要經(jīng)過，只有確保商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理模式的有效性的實施，才可以足以保障商業(yè)地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)身，才能夠使房地產(chǎn)進入一條更加寬廣的大路。如果沒有商業(yè)地產(chǎn)的運營管理，那么商業(yè)地產(chǎn)項目將會失去方向，失去運作的動力，如此的商業(yè)地產(chǎn)項目不可能得到發(fā)展和繼續(xù)。

商業(yè)地產(chǎn)項目運營管理模式是地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的重要組成部分，它的有效進行可以促使地產(chǎn)企業(yè)更加健康茁壯的成長，地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展離不開運營管理，地產(chǎn)企業(yè)通過運營管理使自身獲得有效地整改，使銷售工作得到了指引，在地產(chǎn)企業(yè)的運營管理之下，地產(chǎn)企業(yè)會更加的輝煌，會帶給企業(yè)更大的成效，使企業(yè)穩(wěn)步的行走在嚴酷的經(jīng)濟制度下。

我們的生活離不開地產(chǎn)公司，因為我們需要住房，我們需要在商業(yè)地產(chǎn)的作用下進行更多性質(zhì)的住房需要，所以只有使地產(chǎn)企業(yè)擁有健康發(fā)展的道路，那么我們生活里所需要的住房條件才能有所保障，我們才能夠更好的進行生活，我們的生活質(zhì)量才會獲得大大的提升，地產(chǎn)企業(yè)是我們幸福生活的有力保障，更是我們實現(xiàn)美好愿望的助力。所以地產(chǎn)公司應(yīng)該得到穩(wěn)健的發(fā)展，成為我們生活中的有力支撐。

五、結(jié)束語

商業(yè)地產(chǎn)項目的運營管理是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的有力保障，只有對其進行改革和創(chuàng)新，使商業(yè)地產(chǎn)項目的運營管理得到實際的應(yīng)用才可以保障商業(yè)地產(chǎn)的更加進步，對商業(yè)地產(chǎn)運營管理可以保障商業(yè)地產(chǎn)的井然有序的經(jīng)營面貌，如此可以促進商業(yè)地產(chǎn)的有序發(fā)展，使商業(yè)地產(chǎn)擁有更加寬闊的發(fā)展空間。

參考文獻：

[1]杜鵑.大型商業(yè)地產(chǎn)運營管理研究及應(yīng)用[J].蘇州大學，2010.

商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式范文第2篇

與上市的緩慢形成鮮明對比的是其擴張的速度，標志性產(chǎn)品萬達廣場已在全國建成50余個，遍布國內(nèi)一二三線城市。所到之處盡顯財大氣粗地位。

作為萬達集團最為倚重的業(yè)務(wù)，萬達商業(yè)地產(chǎn)在2010年的收入為661.4億元，比2009年增長139%；而根據(jù)2011年的最新數(shù)據(jù)，萬達商業(yè)地產(chǎn)前三季度銷售金額已達450億。分析人士稱，這僅僅是一個銷售金額，若將其自持物業(yè)、租金收入計入，萬達收入已直逼萬科。此外，進入國內(nèi)近70個城市的萬達，持有1200萬平方米物業(yè)，在體量上已經(jīng)成為亞洲商業(yè)地產(chǎn)的老大――此時距離萬達開始轉(zhuǎn)型為商業(yè)地產(chǎn)公司不過11年時間。

高速奔跑的萬達，在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域暫時找不到對手――除了它自己。這個龐大的商業(yè)帝國在開疆拓土之際，亦有幾絲暗影，比如相繼出現(xiàn)的各類工程事故，比如尚未有時間表的上市大計。

更為引人關(guān)切的是，萬達曾定下的三年期擴張計劃已經(jīng)走至最后一年，此時外界對其產(chǎn)品類型、盈利模式的討論恰剛剛開始。對萬達而言，“搶地盤”的故事已漸入尾聲，在商業(yè)地產(chǎn)的所謂“黃金十年”開啟之時，它需要給出另一種發(fā)展路徑。

上市變數(shù)

自3年前啟動上市計劃以來，萬達始終未能邁過政策這道坎。

2009年初，萬達便已經(jīng)引入建銀國際作為基石投資者，同年8月，萬達完成了第二輪私募，兩輪共募集資金40億元。但進入2010年，地產(chǎn)調(diào)控政策接踵而至，萬達進入資本市場的大門被緊緊關(guān)上。

萬達本有一個清晰的上市時間表。知情人士透露，“具體計劃為，2009年12月~2010年2月間完成上市輔導(dǎo)及輔導(dǎo)驗收；2010年1月~3月間，完成招股說明書等上市申報材料；2010年3月~5月間申報上市資料，通過證監(jiān)會發(fā)行審核，2010年6月在國內(nèi)A股掛牌上市?！?/p>

但直至2010年8月沈陽萬達廣場大火前，萬達的上市申報材料仍未遞交證監(jiān)會?！癆股低迷、政策收緊，這是主要原因?！鄙鲜鋈耸空f。

而根據(jù)證監(jiān)會《首次公開發(fā)行股票并上市管理辦法》第25條規(guī)定，發(fā)行人最近36個月內(nèi)不得存在嚴重損害投資者合法權(quán)益和社會公共利益的其他情形。否則三年內(nèi)不得申報上市材料。沈陽萬達廣場事故造成11死7傷，按照安監(jiān)總局的規(guī)定，已屬特大事故。

分析人士認為，這或也在某種程度上為萬達整體上市之路蒙上了陰影。萬達集團新聞發(fā)言人石雪清談及此事時稱，“我們由于進入了上市節(jié)奏，上述問題無權(quán)回答?！?/p>

此后的數(shù)個月內(nèi)，萬達對上市一事三緘其口。直至北京環(huán)保局2011年2月24日披露萬達電影院線股份有限公司的上市環(huán)保核查公示?！斑@表明萬達電影院線IPO計劃已進入沖刺階段。”分析人士說。

這對萬達集團而言同樣是不錯之選，目前國內(nèi)A股尚無一家院線類公司。公開資料顯示，2010年萬達集團旗下的萬達院線已是國內(nèi)六大主力院線之首，年度票房8.33億，觀眾人次2710萬。作為萬達集團著力打造的產(chǎn)業(yè)之一，其盈利能力不可小覷。

萬達集團從2004年開始院線建設(shè)，截至2009年底，擁有87家影院及656塊銀幕，票房產(chǎn)出比占全國13.4%。接近萬達院線的人士透露，按照萬達的計劃，到2012年將開業(yè)110家影城，年收入30億元，成為全球排名前八的電影院線公司。

“萬達重視院線，電影市場的繁榮是一方面，更重要的是其可以趁機聚攏人氣，拓展產(chǎn)業(yè)鏈，甚至可以趁機圈地?！鄙鲜鋈耸繉Α敦斀?jīng)國家周刊》記者表示。

萬達集團董事長王健林曾在多個場合表示，萬達上市不僅是融資，而是從建立現(xiàn)代企業(yè)制度考慮。按萬達的說法，集團目前擁有五大產(chǎn)業(yè)，分別為商業(yè)地產(chǎn)、高級酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨和旅游度假。而萬達院線在上市路上的先行一步，或?qū)θf達其他業(yè)務(wù)有所啟發(fā)。

盡管院線先拔頭籌，但在易鋪（中國）控股有限公司總裁、商業(yè)地產(chǎn)專家陳建明看來，萬達商業(yè)地產(chǎn)公司的上市是王健林的必然選擇。

陳建明表示，購物中心和酒店的收益率與賣商鋪相去甚遠。但它們的財務(wù)很透明，對保險機構(gòu)等大資金來講具有很強吸引力，“特別適合資本市場?！边@在商業(yè)地產(chǎn)標桿凱德置地身上已有先例。凱德置地當年在新加坡的商場收益很低，幾乎被放棄，但打包去歐美上市后成倍溢價，“這個經(jīng)歷可以看出萬達商業(yè)地產(chǎn)上市的價值。”陳建明說。

快速擴張――硬幣的兩面

沈陽萬達廣場的一場大火，不僅令萬達上市之路遇阻，同時也引發(fā)外界對其高速擴張的擔憂。曾引以為傲的萬達速度，近年被層出不窮的“故事”所牽絆。

2011年4月，萬達在上海的在建項目發(fā)生垮塌，未有傷亡，但項目一度全面停工。

同期，萬達在鄭州的項目又被曝出“瘦鋼筋”事件。鄭州某開發(fā)商曾對《財經(jīng)國家周刊》分析，“主要是環(huán)繞鋼筋被拉長，比如100米的拉到110米，嚴重影響建筑質(zhì)量?！?/p>

2011年，萬達計劃在全國新增20個萬達廣場，后縮減為18個。如此速度，無出其右。分析人士稱，萬達過去曾存在邊設(shè)計、 邊施工、邊修改的“三邊政策”，以提高建設(shè)速度，滿足擴張需要，這也導(dǎo)致萬達2011年多個項目出現(xiàn)硬傷。

萬達集團新聞發(fā)言人石雪清對《財經(jīng)國家周刊》澄清，目前萬達的“三邊政策”已經(jīng)不存在?！爸劣诠こ讨械男⌒扪a是有的，大的方面已經(jīng)絕對杜絕了，現(xiàn)在萬達如果還在搞‘三邊’就壞了。”

石雪清稱，2011年出現(xiàn)的工程問題與萬達的高速擴張沒有必然聯(lián)系。“萬達每年做300~400萬平方米自持物業(yè)，在全國近70個城市有項目，指揮部在北京，這么大一個攤子就像一個小的王國。我的通訊指揮是有不到位的地方，出點問題也是正常。不是高速發(fā)展的原因，我們也不會放任事故出現(xiàn)?！?/p>

事實上，攤子鋪得太大，萬達也已經(jīng)注意到指揮不暢的問題。王健林在2011年萬達集團年會上提及，萬達正在拼命發(fā)展電子信息管理系統(tǒng)，希望指揮更到位，更像一家現(xiàn)代化企業(yè)。石雪清告訴《財經(jīng)國家周刊》，“許多開發(fā)商只有先進的財務(wù)系統(tǒng)，但我們是全方位的，投資近2個億。比如我們總裁現(xiàn)在坐在北京辦公室，就可以看到廣州白云萬達廣場售樓處的日常辦公情況，這不是所有企業(yè)能達到的。”

高速擴張為萬達埋下不少質(zhì)量隱患，但硬幣的另一面是，萬達已經(jīng)把握住了高速成長的最佳時機。

在陳建明看來，萬達“搶地盤”的策略無疑是正確的?！叭f達目前的策略就是快速覆蓋市場，搶占市場份額。也許五、六年之后，王健林會調(diào)整在全國圈地的戰(zhàn)略。”

陳建明分析，萬達從發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)至今，在拿地策略方面有明顯的變化，從最初的只拿CBD區(qū)域，到如今的專攻新區(qū)、政務(wù)中心，這也反映出其對市場的敏銳。“這些地方配套設(shè)施做得好，消費人群也符合萬達廣場的定位，大大縮短了萬達的養(yǎng)商周期?！?/p>

昆明百大集團商業(yè)管理有限公司董事總經(jīng)理梅永豐也表示，“萬達土地價格低廉，成本控制好，（高速擴張）短期風險并不大?！?/p>

對萬達而言，快速的跑馬圈地只是一程，因住宅調(diào)控而來的商業(yè)地產(chǎn)熱潮才是更大的考驗。石雪清說，萬達接下來要做的是抵制外界的誘惑。“腦子不能發(fā)熱，不能拼命發(fā)展。比如我們還會考慮削減某些項目，審慎一點是好事情，逆市我們才擴張。”

轉(zhuǎn)型之戰(zhàn)

即便萬達遙遙領(lǐng)先，但追趕者眾，萬達模式并非秘密。

“我們有自己核心的競爭力。”石雪清對《財經(jīng)國家周刊》說。石認為，萬達商業(yè)廣場的盈利模式不能以普通商業(yè)模式來衡量，萬達的競爭力是在土地獲得上有優(yōu)勢，商業(yè)物業(yè)的造價和其它企業(yè)不同。 “所以把萬達的商業(yè)項目和同一地段的其他公司比較，肯定是錯的。我們的成本更低，盈利能力更強。萬達廣場所有的租金回報率超過99%、物業(yè)回報率超過98%，這在所有以出租物業(yè)為主的公司里面是最好的?！?/p>

速度自然也是競爭力，石雪清透露，廣州萬達廣場從開工挖土到實現(xiàn)滿鋪開業(yè)，只用11個月時間?！叭f達用11年開發(fā)經(jīng)驗達到現(xiàn)在的水準，我們的追趕者，至少也得3年吧?！?/p>

而在業(yè)界看來，萬達模式難以復(fù)制的是其資源優(yōu)勢。

寶龍集團營運中心副總經(jīng)理郭向東在談及萬達運營模式時表示，它很成功，但無法效仿。“因為無法獲得這種運營模式所依賴的強大戰(zhàn)略資源?！笔聦嵈_是如此，比如廣州萬達廣場開工時，時任廣州市委書記張廣寧就曾到場，并贊揚萬達帶來了先進的商業(yè)模式，有利于廣州的發(fā)展。

地方政府的支持成就了萬達速度，而全產(chǎn)業(yè)鏈之下的快速復(fù)制能力，讓這速度發(fā)揮到極致。不愿具名的商業(yè)地產(chǎn)人士對《財經(jīng)國家周刊》表示，此模式造成萬達廣場千店一面，雖體現(xiàn)了現(xiàn)代化商業(yè)文明的效率，但其商業(yè)上是否能延續(xù)成功還有待觀察?！巴|(zhì)化、速度和規(guī)模累積到一定程度，就會成為萬達的路徑依賴和阿喀琉斯之踵。規(guī)模大和圈地快，并非商業(yè)地產(chǎn)的主流模式。萬達的一招打遍天下的大一統(tǒng)模式，很快會遇到增長乏力的瓶頸。”上述人士說。

但郭向東認為，萬達廣場自07年第三代產(chǎn)品到現(xiàn)在尚無失敗的案例，系列產(chǎn)品必然具有一貫性的特征?！叭f達廣場目前是單一的產(chǎn)品線，主要是定位于二線城市的家庭型消費購物中心，其核心業(yè)態(tài)還在調(diào)整當中?！?/p>

郭認為，萬達廣場現(xiàn)在精細化程度不足，“是它認為從戰(zhàn)略上不到精細化的時機，不可小視萬達的創(chuàng)新能力，因為萬達每年不惜成億資金進行學習和研究。”

陳建明也認為，在全國主要城市布局完成后，萬達才會考慮精耕細作。事實上，這種緩慢的轉(zhuǎn)型已經(jīng)開始?！皬捻椖窟x址到招商架構(gòu)，從土地規(guī)模到政府資源，應(yīng)該說中國的開發(fā)商，99%都已經(jīng)被它甩得很遠了。萬達自己做影院，做萬千百貨，這是一般的開發(fā)商不敢碰的?！?/p>

萬達所到之處，通常帶來兩種業(yè)態(tài)。持有型（購物中心、酒店）和銷售型（商街、公寓、寫字樓）。以住宅養(yǎng)商是萬達的慣常路徑，但此輪調(diào)控下住宅市場遭受重創(chuàng)，分析人士稱萬達的模式將遇到挑戰(zhàn)。

石雪清對此并不贊同，他表示，住宅占萬達總業(yè)務(wù)量的不足五分之一，萬達靠租金和持有物業(yè)為主，所以在2010年完成銷售收入650億基礎(chǔ)上，又沉淀下300萬平自持物業(yè)?！拔业募业字粫絹碓胶駥?。”石雪清說。

盡管財大氣粗，但對力圖成為商業(yè)地產(chǎn)霸主的萬達來說，不斷求變才是發(fā)展之道。自2000年確立做商業(yè)地產(chǎn)以來，萬達有過三次大調(diào)整。

第一次是2001年，為專注做商業(yè)地產(chǎn)，王健林將原來的萬達一分為二，成立住宅、商業(yè)兩個公司；第二次是在2005年，因上述兩公司業(yè)務(wù)交叉太多，又將其重新合并，成立商業(yè)地產(chǎn)公司。

第三次調(diào)整始于2010年7月，也是萬達集團歷史上最大一次調(diào)整。調(diào)整分為三部分，首先將集團和商業(yè)地產(chǎn)總部機構(gòu)徹底分離，“人、財、事的分離，這是上市必需”；其次是商管和院線機構(gòu)調(diào)整。這同樣是為院線上市做準備；再次是項目管理分成南、北二區(qū)。王健林承認，這是“不得已為之”?！耙粋€項目中心要管將近60個公司，鞭長莫及?！?/p>

商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式范文第3篇

關(guān)鍵詞：保險資金 保險投資 商業(yè)地產(chǎn) 路徑

隨著保險業(yè)的迅速發(fā)展，保費收入激增，保險公司資產(chǎn)規(guī)模迅速增長。截止2011年6月30日，保險公司總資產(chǎn)達到了5.75萬億元，保險公司資金運用余額5.3萬億元，保費收入、保險總資產(chǎn)近年來均以30%以上的速度增長，遠遠高于我國GDP平均增速。保險資金保值增值的壓力也越來越大，如果沒有更多元化的投資渠道，將影響我國保險業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。 2009年10月1日新修訂的《保險法》頒布，適當拓展了保險資金的運用渠道，保險資金投資不動產(chǎn)有了明確的法律依據(jù)。

我國商業(yè)地產(chǎn)的趨勢分析

（一）商業(yè)地產(chǎn)將迎來快速發(fā)展的黃金10年

需求帶動。第一，城市化帶來的需求。城市化促進了經(jīng)濟增長和服務(wù)業(yè)的發(fā)展，進而帶動了對寫字樓的需求；居民收入和消費水平的提高，增加了對商業(yè)營業(yè)用房的需求。發(fā)達國家的經(jīng)驗證明，城市化水平在50%到70%區(qū)間，標志著工業(yè)現(xiàn)代化的完成，此時的經(jīng)濟會持續(xù)高速增長，是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的最好時機。2010年我國的城市化水平接近47%。城市化水平的進一步提高將推動商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展。可以預(yù)測，未來10年是我國城市化進程加快的10年，也是商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的黃金10年。

投資拉動。房地產(chǎn)的價格波動也遠低于股市，商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)作為回報率較高的行業(yè)，對國內(nèi)外的流動資金有一定的吸引力。由于國內(nèi)的流動性過剩、商業(yè)地產(chǎn)上漲的預(yù)期等因素，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)投資增多。人民幣升值意味著經(jīng)濟增長，本幣購買力上升，引發(fā)投資者在國際范圍內(nèi)超配以人民幣計價的資產(chǎn)，國外資金大量進入我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。

（二）二三線城市將迎來商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機遇

目前我國正處于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，全球也面臨著通貨膨脹壓力，經(jīng)濟環(huán)境不確定因素增多。城市化是我國經(jīng)濟發(fā)展的主要推動力，商業(yè)地產(chǎn)正在逐漸成為我國二三線城市更新擴張的發(fā)展引擎，商業(yè)地產(chǎn)將迎來全新的發(fā)展契機。由于一線城市調(diào)控政策的施行，有的開發(fā)商從一線城市轉(zhuǎn)向了調(diào)控力度較小、價格上升空間較大的二三線城市商業(yè)地產(chǎn)市場。二三線城市商業(yè)地產(chǎn)項目是提升區(qū)域經(jīng)濟活力的重要推手，加上目前還缺乏完善的商業(yè)中心，這些城市在制定規(guī)劃時，往往以優(yōu)惠的政策吸引商業(yè)地產(chǎn)項目的投資。商業(yè)地產(chǎn)和區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟的相容發(fā)展，成為二三線城市未來經(jīng)濟發(fā)展的重要推動因素。

（三）商業(yè)地產(chǎn)如果持續(xù)過熱可能會被調(diào)控

多年來，商業(yè)地產(chǎn)一直沒有被政策調(diào)控。2011年以來，由于投資升溫，商業(yè)地產(chǎn)量價齊升，與住宅市場形成了鮮明對比。如果商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)過熱，一旦資金退出，價格下跌，商業(yè)地產(chǎn)信貸將面臨較大風險。同時，由于商業(yè)地產(chǎn)估價的技術(shù)要求高，缺乏參照物，銀行很難判斷商業(yè)地產(chǎn)交易價格的合理性。不排除借款人聯(lián)合賣家，通過虛高價格或虛構(gòu)交易套取貸款，形成“假按揭”風險。2011年下半年銀監(jiān)會曾下發(fā)通知，進一步明確銀行需加強對商業(yè)用房抵押貸款、個人消費貸款等非住房類貸款監(jiān)測，涉及商業(yè)用房的信貸標準必須大幅高于住房，并加大對假合同、假按揭等行為和轉(zhuǎn)按揭、假按揭等做法的打擊力度。

（四）出租和出售商業(yè)物業(yè)的盈利模式將并存

出租物業(yè)以期盈利的模式不失為大開發(fā)商在一線城市的較好選擇，但也容易形成開發(fā)風險、融資風險、商業(yè)運營風險等，任何一個環(huán)節(jié)的風險都可能導(dǎo)致危機的爆發(fā)。無論是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的成熟程度，還是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資金和經(jīng)營實力，都決定出租物業(yè)和出售物業(yè)的盈利模式仍是目前多數(shù)開發(fā)商的最佳選擇。經(jīng)過前幾年的發(fā)展，目前國內(nèi)商業(yè)業(yè)態(tài)演變已進入高級階段，商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)定位為綜合商業(yè)設(shè)施，出租物業(yè)需要開發(fā)商具有較強的經(jīng)營實力和經(jīng)驗。成熟商業(yè)地產(chǎn)項目的培育需要較長時間，需要以雄厚的資金實力作后盾。國外成熟的房地產(chǎn)金融市場為出租物業(yè)提供了融資的便利性。出租商業(yè)物業(yè)，可以在穩(wěn)定經(jīng)營的基礎(chǔ)上，將項目打包上市，獲得穩(wěn)定的投資回報，回籠資金進行新項目的建設(shè)。采用出租和出售的盈利模式可以吸收兩種模式的優(yōu)點，在不同時期有所側(cè)重，在一定程度上回避經(jīng)營風險。

（五）對商業(yè)地產(chǎn)的專業(yè)人才的需求將更加迫切

商業(yè)經(jīng)營跟地產(chǎn)開發(fā)有各自不同的規(guī)律。中國的商業(yè)市場要比房地產(chǎn)市場發(fā)展成熟得多，競爭激烈程度也不亞于房地產(chǎn)。商業(yè)的競爭主要在于經(jīng)營管理。即使處于最成熟的商圈，沒有先進的經(jīng)營理念、成熟的管理模式、優(yōu)秀人才團隊，也不敢保證能長期繁榮。而商業(yè)地產(chǎn)在我國發(fā)展時間非常短，人才短缺。商業(yè)地產(chǎn)是一個非常復(fù)雜的系統(tǒng)，涉及投資人、運營商、零售合作伙伴、商家、消費者等多方面，需要專業(yè)團隊的整合。因此，找到一個優(yōu)秀經(jīng)營管理團隊來進行經(jīng)營就顯得非常最要。但本土零售商的經(jīng)營管理理念和模式落后，與國際零售巨頭差距還不小，目前市場上大部分從事商業(yè)顧問的公司是以營銷策劃為主，在市場很難找到這樣的出色團隊。

保險資金投資商業(yè)地產(chǎn)的可行性分析

根據(jù)政府的“十二五”規(guī)劃，“促進消費，擴大內(nèi)需”已成為今后一個時期我國經(jīng)濟增長方式轉(zhuǎn)變的戰(zhàn)略性舉措。消費市場是未來國家拉動內(nèi)需的巨大動力，而我國零售業(yè)發(fā)展空間巨大，能夠為消費市場提供載體、帶動商業(yè)消費和經(jīng)濟轉(zhuǎn)型加速的商業(yè)地產(chǎn)既符合國家戰(zhàn)略，又符合房地產(chǎn)業(yè)未來發(fā)展方向。保險資金負債性要求資金運用能更好的滿足保險公司償付要求。據(jù)統(tǒng)計，保險資金約80%以上為壽險資金，其中約48%是20年以上的長期資金，25% 為5-20年的中期資金，27%為5年以下的短期資金。保險資金運用的中長期回報需求，使得其選擇的投資對象必須具備長期穩(wěn)定復(fù)利增長的特點。商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模大、期限長，比較符合保險資金追求長期價值、穩(wěn)健投資的特點。

目前，我國從事商業(yè)地產(chǎn)的公司基本上分以下幾種：第一類是傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，由于住宅市場的調(diào)控促使他們轉(zhuǎn)到商業(yè)地產(chǎn)。第二類是傳統(tǒng)的零售商，像家樂福、沃爾瑪、歐尚等都成立了房地產(chǎn)開發(fā)公司。第三類是金融業(yè)資金，通過入股項目、整體收購有穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)實現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的持有；第四類是其他行業(yè)轉(zhuǎn)型過來的企業(yè)。原來的主業(yè)有一定基礎(chǔ)，因為看重商業(yè)地產(chǎn)的潛力而轉(zhuǎn)型。總的看，除了大連萬達之外，我國還沒有實力強勁、模式成熟和品牌效應(yīng)突出的商業(yè)地產(chǎn)商。這使保險公司進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域憑借資金和品牌效應(yīng)擁有后發(fā)優(yōu)勢。

目前，我國商業(yè)不動產(chǎn)在資金、土地、商家和人才依然存在問題?？偟目矗虡I(yè)地產(chǎn)開發(fā)最大挑戰(zhàn)還是資金。目前，我們從商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境來看，如果僅僅依賴信貸資金難度很大。有的開發(fā)商有將住宅的收入投入商業(yè)項目，有的借助私募、信托、基金等融資。商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)商只有具備多渠道的持續(xù)的融資能力，才有可能讓商業(yè)地產(chǎn)項目穩(wěn)健持續(xù)經(jīng)營。這方面保險資金有得天獨厚的優(yōu)勢。根據(jù)2010年9月保監(jiān)會出臺的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》，險資投資不動產(chǎn)的上限為上季末總資產(chǎn)的10%，照此2011年上半年保險總資產(chǎn)5.75萬億的口徑計算， 2011年保險公司可動用的資金總額可達幾千億元。雖然政策對保險資金投資單個項目有具體的比例限制，但快速持續(xù)增長的保險資金可以成為項目穩(wěn)定長久的資金來源。這使得保險公司進入商業(yè)地產(chǎn)具有其他企業(yè)所不具備的資金優(yōu)勢。

保險資金投資商業(yè)地產(chǎn)的路徑探討

（一）在一線城市投資寫字樓可獲得穩(wěn)定客觀的收益

二、三線城市發(fā)展?jié)摿Υ?，但目前城市化程度偏低，保險資金持有二、三線城市商業(yè)物業(yè)有一定的不確定性，不符合保險資金的投資特性。北京、上海等一線城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓在較長時間內(nèi)價格依然堅挺，可以成為保險資金投資的首選。

第一，堅挺的地價帶動。隨著人口持續(xù)不斷的進入一線城市，一線城市土地尤其是商業(yè)繁華地段的土地更為稀缺，地價上漲的趨勢短期內(nèi)難以改變。地價越來越昂貴，房價與地價之間的利差空間將越來越小。全球房地產(chǎn)服務(wù)公司第一太平戴維斯2011年11月報告稱，在過去12個月商業(yè)房地產(chǎn)投資方面，北京、上海排在第三和第四。在市場強勁需求的推動下，一線城市寫字樓、零售市場發(fā)展迅速，國內(nèi)外企業(yè)和零售品牌的迅速擴張推動寫字樓和零售市場租金上漲。在投資領(lǐng)域，全球經(jīng)濟的不確定性凸顯出亞太地區(qū)尤其是中國這樣的新興經(jīng)濟體作為投資目的地的優(yōu)越性。在北京，由于新增供應(yīng)量有限，而市場對優(yōu)質(zhì)寫字樓的需求持續(xù)上升，使得寫字樓市場租金持續(xù)上升，空置率下降。據(jù)統(tǒng)計，2011年3季度北京甲級寫字樓有效凈租金環(huán)比上升24%，達到454元/平米/月，超過了上海甲級寫字樓412元/平米/月的租金。在上海，外資企業(yè)在國內(nèi)擴張的強烈需求，以及有限的市場供應(yīng)導(dǎo)致寫字樓租金持續(xù)快速上漲。2011年3季度甲級寫字樓平均有效凈租金達到412元/平方米/月，環(huán)比上漲5.4%。2011年第三季度北京甲級寫字樓平均租金創(chuàng)歷史新高，并超過上海，再次領(lǐng)跑全國（除香港以外），標志著北京正引領(lǐng)中國一線城市的寫字樓市場進入新一輪的強勁增長期。由于未來可預(yù)見新增供應(yīng)量有限，在短期內(nèi)這一趨勢將持續(xù)。

第二，城市化推動需求。當城市化率達到70%時，對住宅的需求將下降，而寫字樓等商業(yè)地產(chǎn)的租金和增值溢價優(yōu)勢開始體現(xiàn)。因此，在城市化率50%-60%時，增持商業(yè)地產(chǎn)是明智的選擇。目前，我國一線城市的城市化率已超50%，新增土地將越來越少。2008年上海城市化率達到87.5%，北京為84.9%。持有優(yōu)質(zhì)寫字樓的數(shù)量在一定程度上可以規(guī)避未來人口下降的風險。2009年，上海和北京市寫字樓銷售額分別為438億元、431億元，合計占同期全國寫字樓銷售總額的53.7%。銷售額位居三四的杭州和廣州市，分別只有75億元和71億元。

第三，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變的促動。國際經(jīng)驗表明：第三產(chǎn)業(yè)占GDP比重超過50%的時候，第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展會加速。2009年，北京第三產(chǎn)業(yè)占經(jīng)濟總量的比重總體已達76%，上海略超60%，已實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)從工業(yè)主導(dǎo)型向服務(wù)業(yè)主導(dǎo)型的轉(zhuǎn)變。第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展構(gòu)成了對商業(yè)地產(chǎn)的巨大需求，對一個城市寫字樓銷售面積有重要影響。從主要城市來看，北京市2009年寫字樓銷售面積為256萬平方米。銷售面積排名第二的上海為203萬平方米，兩大城市寫字樓銷售面積合計占全國達30.3%。

基于以上判斷，保險資金在一線城市長期持有優(yōu)質(zhì)寫字樓可以為企業(yè)帶來持續(xù)的現(xiàn)金流和物業(yè)重估的增值收入。而且，前幾年保險資金以各種形式投資一線城市的寫字樓也積累了一定的經(jīng)驗。保險資金投資不動產(chǎn)所要求的年化收益率預(yù)期通常在 6%-10%。從風險和回報看，一線城市核心地區(qū)的商用物業(yè)往往租金高、空置率低，能夠獲得長期穩(wěn)定的投資收益，符合保險資金追求安全性和長期收益的要求。而且，一城市住宅與商用物業(yè)間價格差距有明顯拉大的趨勢。因此，一線城市應(yīng)是保險資金關(guān)注的關(guān)鍵，一線城市核心區(qū)域的高端商業(yè)物業(yè)是保險公司最理想的投資目標。

（二）在二三線城市投資城市綜合體是很好的選擇

我國很多省會城市在經(jīng)濟總量、城市發(fā)展水平、消費能力等方面都居全國中等水平，有對城市綜合體的巨大需求。城市綜合體適應(yīng)了當代城市的發(fā)展要求。它因融合了多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)而成為城市新區(qū)建設(shè)和舊城改造的重要手段。遵循綜合而集約的理念，城市綜合體空間形態(tài)整合土地功能，集約化開發(fā)，立體復(fù)合了城市的各種功能，不但復(fù)興了城市的街區(qū)，帶動周圍商業(yè)發(fā)展，進一步提升商業(yè)中心地塊的價值，而且能激活城市的空間形態(tài)，還能促進整個城市的功能提升，這種城市地標性的建筑群體，可以依托其廣泛的社會影響力帶動周邊乃至整個區(qū)域的發(fā)展。

1.“十二五”規(guī)劃給二三線城市商業(yè)地產(chǎn)帶來重大機遇?！笆濉币?guī)劃的一個核心內(nèi)容就是要加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式。轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式的核心是調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)型是外需和內(nèi)需拉動經(jīng)濟增長，而擴大內(nèi)需的核心是城市化，在城市化的過程中二三線城市起著關(guān)鍵作用。因此，城市化對商業(yè)房地產(chǎn)發(fā)展具有積極的帶動作用。大城市數(shù)量的增多意味著這個城市的人口集聚和收入層次的豐富對商業(yè)地產(chǎn)的極大的需求，城市規(guī)模越來越大，級差越來越明顯，意味著城市土地的公共服務(wù)，包括商業(yè)的投入越來越大。過去幾十年來中國城市的發(fā)展是以產(chǎn)業(yè)為中心，以工廠為中心，以企業(yè)為中心，現(xiàn)在轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀藶橹行?，以大力提升服?wù)業(yè)、發(fā)展城市的第三產(chǎn)業(yè)為核心。以人為中心的城市發(fā)展的模式促使各級政府推動城市的功能整體上的升級。整體升級也為地方政府帶來持續(xù)的就業(yè)和良性需求，所以城市綜合體代表了一種商業(yè)發(fā)展的模式，代表著一種土地實用功能的綜合利用，得到了政府高度的關(guān)注。

2.開發(fā)城市綜合體有利于保險資金發(fā)揮其社會功能。自2010年開始，中國商業(yè)地產(chǎn)進入了全面復(fù)蘇期，地方政府對于城市綜合體等商業(yè)項目大開“綠燈”。保險資金投資不動產(chǎn)的重點主要在經(jīng)濟發(fā)達的城市，開發(fā)二三線城市的綜合體能更深入的切入當?shù)氐慕?jīng)濟、切入當?shù)孛裆苊芮信c當?shù)卣暮献?，既可以實現(xiàn)保險資金通過不動產(chǎn)增值的目的，也可以更好的樹立保險業(yè)的形象。城市綜合體的城市性、功能區(qū)位立體差異性及形態(tài)結(jié)構(gòu)的立體性屬性使城市綜合體具有了強大的城市空間整合能力，從而具備了承載城市的社會經(jīng)濟和文化功能發(fā)展城市的經(jīng)濟能力，如增加稅收，增加就業(yè)機會，吸引旅游者的能力，改善城市形象，增強市民城市歸屬感等。

3.城市綜合體功能的多樣性和復(fù)合性，可較好抵御行業(yè)周期性波動風險，切合保險資金的特點。城市綜合體通過土地功能的混合利用，在一個相對完整而又有限的城市區(qū)域內(nèi)集約緊湊地組織城市功能，運用城市設(shè)計的手法將城市功能與城市建筑合理結(jié)合利用，形成了以商業(yè)為主導(dǎo)功能，多功能、集約化、高效率的城市商業(yè)空間。這個空間蘊含著商務(wù)、客居、購物、餐飲、休閑、娛樂和會展等多重城市要素，在每個部分保持各自功能運作系統(tǒng)的同時，通過有機組合協(xié)同形成一個城市空間的縮影。一方面，商務(wù)辦公和居住類物業(yè)形態(tài)的出售可獲得現(xiàn)金回報，另一方面，通過持有的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)獲取商家的穩(wěn)定租金回報，特別是當宏觀經(jīng)濟政策收緊，銀行信貸收縮時，持續(xù)穩(wěn)定的租金收入將有效改善地產(chǎn)公司的現(xiàn)金流壓力，熨平業(yè)績波動，因此對行業(yè)周期性波動風險的抵御能力較強。同時，城市綜合體可以坐擁物業(yè)長期持有帶來的增值。

（三）適時抓住機會發(fā)展REITs

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是資金、技術(shù)和管理密集性的活動，而資金鏈的完整和資金運作的效率更是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程的重中之重。如何有效地拓寬商業(yè)地產(chǎn)的融資渠道，REITs一直是業(yè)界研究的熱點之一。由于REITS主要用于投資商業(yè)地產(chǎn)項目（包括寫字樓、購物中心、飯店、娛樂場所、倉儲設(shè)施等）。將商業(yè)地產(chǎn)與REITs結(jié)合起來已經(jīng)勢在必行，這也是國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的長遠趨勢，是我國商業(yè)地產(chǎn)正常、良性發(fā)展的有效出路。

保險資金投資 REITs 能夠促進融通功能的發(fā)揮。保險資金投資 REITs 有助于緩解房地產(chǎn)開發(fā)資金緊張局面。大多數(shù)開發(fā)商都依賴于銀行貸款，使房地產(chǎn)業(yè)的風險容易在銀行積聚，而保險資金的進入會在一定程度上化解銀行的風險。 此外，商業(yè)地產(chǎn)的利潤率比較高，REITs 這種創(chuàng)新的投資工具為保險公司分享商業(yè)地產(chǎn)的高收益提供了條件。

REITs變現(xiàn)時間快能滿足保險資金對流動性的需求。不動產(chǎn)的流動性差，若要變現(xiàn)，付出變現(xiàn)成本較高。REITs 作為房地產(chǎn)的證券化產(chǎn)品，采用股票或受益憑證的形式, 在各大證券交易所上市，可以隨時處置持有的 REITs 股份，使房地產(chǎn)這種不動產(chǎn)流動起來。如果將持有的物業(yè)打包后整體推出，能將長期占用的資金通過轉(zhuǎn)讓所有權(quán)的方式很快變現(xiàn)，從而緩解資金壓力。對于保險公司而言， REITs 的高流動性,能滿足保險資金運用的要求。保險合同自身特點使保險公司的賠償和給付具有不確定性，這就要求保險公司為了滿足賠付和給付，必須保證保險資金的流動性。

REITs這一在國外日益成熟被廣泛運用金融創(chuàng)新產(chǎn)品，從提出建議、論證到試點方案設(shè)計，歷時 5 年多，幾經(jīng)周折。從目前的形勢來看，鑒于國家加大保障性住房建設(shè)力度，地方政府資金缺口巨大，很可能以北京、天津、上海作為首批試點城市，以發(fā)行保障房 REITs 作為突破口。可是，大型商場、寫字樓、停車場等商業(yè)物業(yè)比傳統(tǒng)的住宅地產(chǎn)更具升值潛力和市場投資價值，現(xiàn)金流更為穩(wěn)定。因此，REITs 更適用于商業(yè)地產(chǎn)。要使REITs 步入快速發(fā)展軌道，未來肯定會發(fā)行以長期持有型優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)為載體的股權(quán)類 REITs。否則要想從根本上促進房地產(chǎn)行業(yè)融資渠道多元化，改變現(xiàn)有開發(fā)模式，促進商業(yè)地產(chǎn)大發(fā)展將成為一句空話。隨著推出REITs的呼聲越來越高，條件越來越成熟，可以預(yù)期，REITs正式推出的時機不遠了。

結(jié)論

本文對我國商業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)狀與前景進行了論述，通過分析可以看出，商業(yè)地產(chǎn)未來在我國有著廣闊的發(fā)展空間，保險公司把握這一歷史機遇，以商業(yè)地產(chǎn)為突破口切入不動產(chǎn)領(lǐng)域是很好的選擇。保險資金投資商業(yè)地產(chǎn)，這方面既無政策障礙，又符合保險資金的運用特點。一線城市的寫字樓是保險公司將來可以堅持的投資方向，保險公司積累了一定的經(jīng)驗，二三線城市的城市綜合體可以積極介入，在時機成熟時大力發(fā)展REITs。但是，由于我國保險公司投資不動產(chǎn)的時間短，經(jīng)驗不足，專業(yè)人才培養(yǎng)需要加速，有關(guān)REITs政策法規(guī)需要進一步完善。

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商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式范文第4篇

[關(guān)鍵詞]文化地產(chǎn) 發(fā)展 商業(yè)模式

[中圖分類號]G124 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-5349（2012）12-0014-02

一、文化地產(chǎn)的概念

文化地產(chǎn)是以文化軟實力為核心競爭力的房地產(chǎn)開發(fā)模式，是用文化引領(lǐng)規(guī)劃、建筑設(shè)計、園林景觀、營銷體系、物業(yè)服務(wù)等的系統(tǒng)工程。文化地產(chǎn)是把“死建筑”變成“活建筑”的系統(tǒng)工程。房地產(chǎn)傳統(tǒng)開發(fā)模式是以“建筑”為核心，文化和概念僅作為營銷手段；而文化地產(chǎn)是以“文化和生活方式、居住理想”為核心，用文化提升固化建筑價值。在住宅地產(chǎn)領(lǐng)域的“家族地產(chǎn)”模式，商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“HAPPING MALL”模式，工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的“經(jīng)濟生長”理論，園區(qū)地產(chǎn)領(lǐng)域的“文化軸心”理念等都是文化地產(chǎn)理念的延伸和實踐。它們是集文化主題園區(qū)、文化街區(qū)、文化經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)園區(qū)等為主體的文化功能型地產(chǎn)，是把文化、產(chǎn)業(yè)、地產(chǎn)三者有機結(jié)合、相互促進的商業(yè)模式。

二、文化地產(chǎn)分類

1.文化旅游地產(chǎn)；2.文化影視地產(chǎn)；3.文化商業(yè)地產(chǎn)；4.文化體育地產(chǎn)；5.文化創(chuàng)意地產(chǎn)；6.文化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。

三、文化地產(chǎn)的四大標準

1.文化不再是營銷的概念和手段，而是建筑精神和價值的核心。

2.建筑硬實力和文化軟實力是共生關(guān)系，而非從屬關(guān)系。文化軟實力成為提升建筑價值的核心。

3.用文化軟實力統(tǒng)合房地產(chǎn)核心價值體系。用文化引領(lǐng)建筑設(shè)計、園林景觀、營銷體系、物業(yè)服務(wù)等的全過程。

4.在文化地產(chǎn)系統(tǒng)中，文化必須是可落實、可體驗、可感觸、可實現(xiàn)的渾然整體。

四、文化地產(chǎn)應(yīng)具備的特征

1.明確的“文化”主題；

2.完善的“服務(wù)”體系；

3.合理的“功能”配套；

將文化、功能、服務(wù)的概念完美地融合到一起，從而引起目標人群的消費沖動。

五、物業(yè)產(chǎn)權(quán)運作模式（見右表）

六、文化地產(chǎn)的成功商業(yè)模式

模式是一種可盈利的方法，是文化地產(chǎn)項目核心競爭力的主要源泉。文化地產(chǎn)的經(jīng)營需要高度重視商業(yè)模式的發(fā)現(xiàn)和改進。

1.以企業(yè)為主體，把企業(yè)作為整體價值開發(fā)的商業(yè)模式。例如，萬達廣場塑造的是萬達企業(yè)的整體價值，然后全國連鎖，選址后即使很偏僻照樣迅速帶動人氣。萬科開發(fā)的樓盤不論叫什么名字，市場都認可其高品質(zhì)、高服務(wù)、高性價比。

2.產(chǎn)業(yè)鏈經(jīng)營的商業(yè)模式。中國的主題公園主要是賣門票、賣硬件，迪斯尼的主題公園是整個產(chǎn)業(yè)鏈搞旅游，搞影視，搞娛樂，搞餐飲，搞衍生產(chǎn)品，就是一個產(chǎn)業(yè)鏈。國內(nèi)的橫店影視城也是一個成功案例。

3.產(chǎn)業(yè)鏈形態(tài)的產(chǎn)業(yè)集聚。如各地以書畫、出版業(yè)、曲藝戲劇、茶、酒、玉石等為主題打造的文化產(chǎn)業(yè)園，類似文化產(chǎn)業(yè)的“義烏小商品城”。

4.能夠持續(xù)化、品牌化的快速連鎖復(fù)制模式。如星期八小鎮(zhèn)、酷貝爾等兒童體驗項目。

5.組合混搭的商業(yè)模式，是文化產(chǎn)業(yè)跟其他相近產(chǎn)業(yè)融合載入文化地產(chǎn)的商業(yè)化模式。比如說文化旅游地產(chǎn)華僑城、宋城；體育健身連鎖的一兆韋德等。

6.高專業(yè)化發(fā)展的商業(yè)模式。如張藝謀的“印象”系列。

7.對原有地產(chǎn)性質(zhì)進行變更，重新定位業(yè)態(tài)、主題，進行改造或升級。如北京798創(chuàng)意園、廣州G5。

8.“訂單地產(chǎn)”模式。啟示來自商業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)典運作項目萬達廣場。大連萬達集團與沃爾瑪、歐倍德等國際著名商業(yè)連鎖企業(yè)通過長期的合作協(xié)議建立戰(zhàn)略聯(lián)盟，其所建的商業(yè)項目在開工前就與跨國商業(yè)巨頭進行談判，吸引這些商業(yè)巨頭進駐其主力店。從而極大地提高了該商業(yè)地產(chǎn)的知名度，為日后營運吸引了大量的顧客，進而吸引其他品牌的商業(yè)機構(gòu)入駐，并通過周邊土地和物業(yè)的增值實現(xiàn)對其項目整體收益的提升。

文化地產(chǎn)的商業(yè)模式要符合國內(nèi)目前的國情，同時需要一定的前瞻性。商業(yè)模式要慎重、嚴格考慮其商業(yè)可行性，所有的商業(yè)模式都應(yīng)是企業(yè)家主導(dǎo)的商業(yè)模式，而不是文化人、藝術(shù)家、策劃人主導(dǎo)的商業(yè)模式。商業(yè)模式其實質(zhì)就是盈利模式，萬萬不可把文化當化妝品來包裝地產(chǎn)。

七、商業(yè)性文化地產(chǎn)成功運作的關(guān)鍵要素

文化地產(chǎn)歸根到底是一個商業(yè)項目，一定要借鑒、依照商業(yè)地產(chǎn)的市場化、商業(yè)化方式進行開發(fā)運作。

1.理念決定成??；文化地產(chǎn)一定要樹立以文化帶人氣、提地氣，以一種“無心插柳柳成蔭”的心態(tài)發(fā)展傳播主題文化，打造地產(chǎn)價值，得到經(jīng)濟回報。

2.要規(guī)劃更要策劃；從前期選址、定位、規(guī)劃布局，到中期招商、租售，再到后期的競爭力經(jīng)營管理、物業(yè)增值等，都離不開整體精心策劃的環(huán)環(huán)緊扣。

3.整體布局事關(guān)開發(fā)成敗。

4.招商成功不等于萬事成功；商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)以經(jīng)營效益論成敗，招商順利并不代表今后一切都順利。

5.商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)需要好策略；開業(yè)必須講究策略和時機，急于求成的結(jié)果往往是欲速則不達。好的開業(yè)策略需要審時度勢，做到知彼知己，因市制宜，因時制宜，因地制宜，因人制宜，以求得天時、得地利、得人和。

6.商業(yè)地產(chǎn)需要復(fù)合型團隊。

7.以市場為導(dǎo)向重視培育商場。

8.訂單商業(yè)地產(chǎn)并非“靈丹妙藥。

9.商業(yè)地產(chǎn)策劃不可紙上談兵。

10.增強事前風險防范意識。

八、案例解讀

國外案例（地塊功能定位是關(guān)鍵）：

1.首爾數(shù)字媒體城

主題：以傳媒娛樂為主題，集合研發(fā)、生產(chǎn)、銷售、培訓等，形成數(shù)字媒體完成的產(chǎn)業(yè)鏈體系。

區(qū)位：首爾Mapo-gu城的新千禧城內(nèi)，距離首爾國際機場30分鐘車程。

簡介：2002年5月動工，2010年完工，總建面56萬平方米，預(yù)計將創(chuàng)造27萬個工作機會，每年120億人民幣的收入。

目標：世界數(shù)字媒體內(nèi)容制作基地；世界第一個數(shù)字媒體技術(shù)研發(fā)中心；世界各高校間的合作；媒體研究和業(yè)務(wù)中心。

功能：包含IT商務(wù)、研發(fā)、商業(yè)、居住、酒店會展等多種功能空間。

主要產(chǎn)業(yè)：媒體娛樂廣播、游戲、電影、動畫制作、音樂和遠程教育。

數(shù)字媒體城的主要設(shè)施：教育研發(fā)中心、創(chuàng)業(yè)辦公區(qū)、劇院、科技藝術(shù)博物館、科技娛樂中心、公共綠地、音樂咖啡館、活力動感街道。

2.澳洲昆士蘭CIP

主題：澳洲昆士蘭CIP發(fā)展成集教育培訓、研發(fā)中心、產(chǎn)業(yè)中心等功能于一體的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園，是國際文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的典范之一。

區(qū)位：位于布里斯班市的西邊，是占地16公頃的“Kelvin Grove 都市村莊”的主要建筑物，耗資6000萬澳元，2001年籌建，2004.5正式啟用。

簡介：經(jīng)過幾年發(fā)展，昆士蘭創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)已經(jīng)擁有眾多創(chuàng)意設(shè)計公司、研發(fā)機構(gòu)等，園區(qū)內(nèi)匯聚了印刷媒體、視覺表演藝術(shù)、音樂創(chuàng)作和出版、新媒體、廣播電子媒體和電影、傳統(tǒng)藝術(shù)活動等創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，主要包括：創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)事業(yè)中心；健康及生物醫(yī)學創(chuàng)新研究所；ACID互動設(shè)計中心；國家研究理事會創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)中心；創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)與創(chuàng)新研究院；包含超市、商店、咖啡廳和餐廳等商業(yè)設(shè)施的村中心。

九、小結(jié)

商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式范文第5篇

根據(jù)地產(chǎn)顧問公司仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)，包括亞洲投資者在內(nèi)的全球投資者今年上半年在亞太地區(qū)共收購了600億美元的商業(yè)地產(chǎn)，規(guī)模較上年同期增長21%。第二季度期間，投資者們在中國商業(yè)地產(chǎn)的投資達到60億美元，較第一季度的36億美元增長65%。

可以看出，在整體經(jīng)濟調(diào)整的背景下，商業(yè)地產(chǎn)的投資不降反升。以北京為例，個人投資者占到商業(yè)地產(chǎn)投資比例的50%。此前曾傳出的“房哥”、“房姐”坐擁幾十套房產(chǎn)，其中大多數(shù)都是商業(yè)地產(chǎn)。

商業(yè)地產(chǎn)是以經(jīng)營商業(yè)活動為主題的房地產(chǎn)細分行業(yè)，涉及商場、娛樂場所、休閑場所和其他消費場所的一個綜合商業(yè)經(jīng)營市場。據(jù)統(tǒng)計，中國新興城市50強城鎮(zhèn)人口達2.6億，輻射人口3.7億，預(yù)計到2020年，其甲級辦公樓存量將新增3000.萬平方米，現(xiàn)代零售物業(yè)將超過1億平方米，廣闊的發(fā)展空間推動商業(yè)地產(chǎn)迅猛增長。

目前國內(nèi)房地產(chǎn)公司對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的典型模式多采用“租售結(jié)合”，將一層出租，其余出售，萬達、恒大、SOHO中國等地產(chǎn)公司都是這種模式的代表。房地產(chǎn)限購政策的出臺一定程度上抑制了炒作住宅房價的現(xiàn)象，但卻對商業(yè)地產(chǎn)影響不大。

由于商業(yè)地產(chǎn)的投資本來就對貸款有著嚴格的限制，而且其本身就具有投資屬性，加上商業(yè)地產(chǎn)的物業(yè)成本維護更高，因此很難像住宅地產(chǎn)那樣被惡炒。這也迫使部分投資者從住宅地產(chǎn)轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)，而地方政府也積極地推崇商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)，這就加快了商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，2012年全國商業(yè)地產(chǎn)新增供應(yīng)量較上年上漲22%。

商業(yè)地產(chǎn)投資可大可小

現(xiàn)代的商業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)不像是以前買幾間鋪子等待收租那么簡單了。不同的地理位置、配套設(shè)施、物業(yè)管理等都決定了商業(yè)地產(chǎn)的投資價值。與住宅地產(chǎn)投資不同的是，商業(yè)地產(chǎn)投資可大可小。往小了說，一間鋪子、一個商場柜臺都可以算得上商業(yè)地產(chǎn)投資；往大了說，寫字樓、公寓、甚至是大型的多功能商業(yè)中心都是可以投資對象。

從商業(yè)地產(chǎn)投資的功能屬性上看，其主要可以分為專業(yè)性的批發(fā)市場、購物中心、商鋪、地區(qū)商業(yè)投資。

專業(yè)性的批發(fā)市場是我們最為熟悉也是最常見的投資方式。一個柜臺、一個賣場門面都是這類投資。在城市商業(yè)中心投資這類地產(chǎn)相對比較容易出租，收益也相對穩(wěn)定。但實際操作起來并不容易，由于其所處的商場、市場的特性，對該行業(yè)的專業(yè)水平要求很高。如果看不準或者是投資地段沒有充足的人流量作為保證，投資很可能有去無回。

商業(yè)街的商鋪投資算是最悠久的投資標的。隨著城鎮(zhèn)化的發(fā)展，國內(nèi)幾乎每個城市都會建有自己的商業(yè)街，類似于北京西單、上海淮海路、南京新街口里的商鋪早已經(jīng)是“千金難求”。

這不僅是因為其巨大的人流量保證了其商鋪的價值，更重要的是商業(yè)街已經(jīng)形成品牌效應(yīng)。商業(yè)街的商鋪投資方式較多，可以出租、自營，風險相對可控，比較適合中小投資者。當然，不會每個城市都有那些知名的品牌商業(yè)街。專業(yè)的管理和商業(yè)規(guī)劃對一個商業(yè)街發(fā)展至關(guān)重要。對于投資者而言，在投資商業(yè)街商鋪時應(yīng)當了解其背后的物業(yè)管理團隊和未來發(fā)展定位再決定是否投資。

購物中心投資相對商鋪投資要更加規(guī)范。由于擁有統(tǒng)一的物業(yè)管理、較為規(guī)范的營銷策劃，一些購物中心的產(chǎn)權(quán)商鋪近年來開始進入中小投資者們的視野。當然，其投資價格也要高于普通的小商鋪投資。一個購物中心的投資價值主要由其后期的運營管理將決定。良好的經(jīng)營環(huán)境可以使購物中心成為焦點，但如果管理不善，購物中心很可能門可羅雀。

社區(qū)商業(yè)涵蓋范圍比較廣，主要出現(xiàn)在一些一、二線城市，SOHO中國便是其中代表。除了寫字樓投資外，社區(qū)中的商鋪、配套應(yīng)用設(shè)施都可以進行投資。在歐美，這類投資已經(jīng)非常成熟，在中國也是未來最具潛力的商業(yè)投資類型。不過這類投資的適用人群比較固定，而且在三、四線城市很難成規(guī)模，投資回報率很難估算。

商業(yè)地產(chǎn)投資泡沫需提防

商業(yè)地產(chǎn)投資潛力巨大，但其中風險也不可不防。據(jù)清科集團統(tǒng)計，2012年在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域私募房地產(chǎn)投資基金共有14起投資案例，涉及金額7.44億美元。當前，房企對商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)多數(shù)是轉(zhuǎn)移住宅地產(chǎn)投資風險，不排除部分為投機性投資。

清科研究中心認為，商業(yè)地產(chǎn)回報期長，占用資金量大，新增商業(yè)地產(chǎn)迅猛增加，容易導(dǎo)致市場定位不清、空置率上升、多數(shù)項目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待時間檢驗。此外部分開發(fā)商懷揣投機心理，容易產(chǎn)生商業(yè)地產(chǎn)泡沫。

從普通投資者角度來看，現(xiàn)在國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)不管是單戶獨棟的寫字樓、辦公樓還是大規(guī)模房產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的商業(yè)中心、步行街、城市綜合體，都普遍存在著對商業(yè)地產(chǎn)概念認識不清的問題。