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公積金貸款利率的計算方式范文第1篇

關(guān)鍵詞：河北??；住房公積金；模糊數(shù)學(xué)；公積金貸款資產(chǎn)證券化

1河北省住房公積金資金使用現(xiàn)狀

近年來，隨著我國商品房價格高漲，通過貸款購房成為購房者必不可少的方式。并且由于住房公積金貸款利率較低，公積金貸款成為購房者的首選。因此，保證公積金貸款資金充足，公積金資金供需均衡極為重要。

1.1住房公積金資金供給現(xiàn)狀

近年來，國家重視對于企業(yè)職工收益的保護，要求企業(yè)為職工繳納五險一金，住房公積金繳納數(shù)量大幅上漲。2016年，河北省住房公積金實繳單位59731家，實繳職工487.42萬人，當(dāng)年公積金繳存額493.28億元，同比增長10.93%。截至2016年底，河北省公積金繳存總額3308.14億元，繳存余額1544.21億元，分別比上年增長17.52%和14.09%。

1.2住房公積金資金需求現(xiàn)狀

住房公積金的資金需要主要集中于兩個方面，一個是職工公積金的提取，另一個是繳存職工購房貸款。2016年，河北省公積金提取額為302.53億元，同比降低27.22%。占2016年繳存額的比率為61.33%，比上年同期減少32.15個百分點。截至2016年底，河北省提取總額1763.93億元，同比增長20.7%。隨著2016、2017年河北省房價的高漲，公積金個人住房貸款資金需要量大幅上漲。2016年，公積金管理中心發(fā)放個人住房貸款11.05萬筆368.99億元，同比增長3.54%、21.27%。截至2016年底，累計發(fā)放個人住房貸款85.93萬筆1842.99億元，貸款余額1246.93億元，同比分別增長14.65%、25.03%、24.45%。個人住房貸款率為80.74%，比上年同期增加6.72個百分點。

1.3住房公積金資金供需不均衡

隨著河北省房價高速上漲，繳存職工購房時對于貸款的需要日益增加，導(dǎo)致公積金出現(xiàn)資金需求過旺，資金供給不足的情況。2016年，河北省住房公積金個人住房貸款發(fā)放額、住房消費提取額等各項資金支出總額占當(dāng)年公積金繳存額的119.96%。2015年公積金資金支出總額與當(dāng)年繳存額的比率為141.77%。最近兩年河北省公積金資金需求額均超過當(dāng)年的資金供給額，只能通過使用之前年度累計的繳存資金保證公積金資金需求，出現(xiàn)嚴重的超支現(xiàn)象，公積金資金供需不均衡，增加公積金資金的供給就成為解決繳存職工購房難題的主要手段。

2增加住房公積金資金供給額的途徑

2.1擴大住房公積金資金來源，以增加可貸款資金額

增加住房公積金資金的供給，提供更多的公積金貸款資金，最直接的方法就是擴大住房公積金資金來源，能收取更多的公積金資金。公積金資金數(shù)量取決于兩個方面，第一個因素是繳存職工數(shù)量，提高公積金繳存職工數(shù)量就需要拓寬住房公積金繳存職工覆蓋面；第二個因素是每個繳存職工的繳存數(shù)額，該因素又由住房公積金繳存比例決定。2.1.1拓寬住房公積金繳存職工覆蓋面拓寬公積金繳存職工覆蓋面，讓更多的企業(yè)繳納職工住房公積金，毫無疑問能增加繳存職工數(shù)量，從而增加公積金資金來源，提高公積金貸款儲備，使公積金資金供需趨于平衡。但是，河北省住房公積金繳存工作進展迅速，近幾年繳存職工覆蓋面較廣，大部分企業(yè)能保證按時繳納職工住房公積金。2015年河北省全年實際繳存公積金單位58346家，實繳職工497.34萬人，占全省2015年城鎮(zhèn)就業(yè)人口643.65萬人的77.27%。當(dāng)年新開戶單位3479家,新開戶職工30.40萬人，凈增單位236家，凈增職工9.21萬人，繳存444.66億元，同比增長14.62%。2016年，河北省全年實際繳存公積金單位59731家，新開戶單位4494家，凈增單位1385家；實繳職工487.42萬人，新開戶職工38.17萬人，凈減少職工9.92萬人；當(dāng)年繳存額493.28億元，同比增長10.93%?；诖耍颖笔⊥貙捵》抗e金繳存職工覆蓋面的可操作空間不大。2.1.2提高住房公積金繳存比例我國住房公積金繳存辦法規(guī)定單位和職工每月最低繳存比例為上年平均工資的5%，最高繳存比例原則上不高于12%，單位和職工繳存的公積金均歸職工所有。通過提高住房公積金繳存比例，每月職工和單位需要繳納的公積金數(shù)額增加，可以有效地增加公積金的資金來源。適當(dāng)?shù)靥岣吖e金繳存比例，可以有效地提高職工的福利。但是，公積金也是企業(yè)薪酬成本中很重要的一部分，過高地設(shè)計公積金繳存比例，會增加企業(yè)的成本負擔(dān)。尤其，最近我國經(jīng)濟增長速度放緩，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)失衡，企業(yè)利潤空間壓縮。此時，大幅增加企業(yè)公積金繳存金額，無形中進一步增加了企業(yè)財務(wù)壓力。因此，與拓寬公積金繳存職工覆蓋面相同，提高住房公積金繳存比例雖然能夠直接、行之有效地增加公積金資金來源，但是可提高的幅度有限。

2.2住房公積金貸款資產(chǎn)證券化，以增強資金的流動性

引用美國證券交易委員會的定義：資產(chǎn)證券化是將不流通的存量資產(chǎn)和可預(yù)見的未來收入構(gòu)造和轉(zhuǎn)變成為資本市場上可銷售和流通的金融產(chǎn)品的過程。住房公積金貸款資產(chǎn)證券化是公積金管理中心將公積金貸款作為一項資產(chǎn)，以公積金貸款未來可收回的利息和本金作為交換，在市場向中介結(jié)構(gòu)出售公積金貸款以換取資金，再將換得的資金貸給需要的公積金繳存職工的方式。此種方式將原本已經(jīng)貸出資金形成的未來長期應(yīng)收現(xiàn)金流提前收回，增加了資金使用的次數(shù)和效率，提高了資金使用的流動性，從而間接完成了增加公積金資金供給的目的。住房公積金貸款資產(chǎn)證券化提高了公積金繳存資金的使用效率，但是也存在一定弊端。首先，公積金貸款證券化對投資者吸引力較低。公積金貸款違約率較低，以河北省為例，截至2016年底河北省逾期個人住房貸款1229.18萬元，個人住房貸款逾期率0.1‰。公積金貸款違約率低可以吸引較多的投資者，但是公積金也存在“低存低貸”的特點，公積金5年期以上貸款利率為3.25%，比同期商業(yè)銀行貸款利率低1.65個百分點，低利率對應(yīng)著低收益，證券化對投資者的吸引力有待商榷；其次，公積金貸款證券化存在定價難的問題。以怎樣的價格出售公積金貸款資產(chǎn)是證券化中的難點，價格定的過高吸引不到投資者，無法保證資金的回流；價格定的過低無法達到公積金資金供給的最大化，有損繳存職工的利益。

2.3促進公積金貸款的提前償還，以加速資金的周轉(zhuǎn)

增加公積金資金供給的第三種途徑是采用激勵方法促進公積金貸款資金的提前償還，以加速資金的周轉(zhuǎn)?？梢圆捎迷黾淤J款利率等級的方式，現(xiàn)在公積金貸款利率按照五年期為界限分為兩檔，5年以下貸款利率為2.75%，5年以上貸款利率全部為3.25%?？梢詫①J款利率按照貸款時間長短進行細分，設(shè)計更多的檔次。比如：5年至10年期公積金貸款利率為3.25%，10年以上每增加5年貸款期，貸款利率相應(yīng)增加一定幅度，以促進貸款者盡早償還資金。上述方法可以在一定程度上加速資金收回，增加公積金資金供給，但是同樣存在一定弊端。最重要的是增加了貸款者的負擔(dān)，現(xiàn)在我國房價急劇上漲，大部分購房的繳存職工需要申請公積金貸款支付購房款，增加貸款利率，必然使未購房者經(jīng)濟狀況雪上加霜。綜上所述，以上三種方法可以通過不同影響因素在增加公積金資金供給上起到顯著的作用，有利于公積金資金供需平衡，可以為更多的繳存職工提供公積金貸款。但是三種方法都存在弊端，需要從三種方法中選擇弊端最小的最佳方案。

3基于模糊數(shù)學(xué)的三種途徑的選擇

提高住房公積金資金供給存在上述三種途徑四種具體方法，D1：擴大公積金繳存職工覆蓋面；D2：提高公積金繳存比例；D3：公積金貸款資產(chǎn)證券化；D4：促進公積金貸款提前償還。由于增加公積金資金供給量的三種途徑各有優(yōu)劣，無法直接選擇最佳方案。本文采用專家調(diào)查法，選擇影響方案確定的相關(guān)因素，并請專家對三個方案按照影響因素進行打分，從而把三個方案的優(yōu)劣勢定量化；再利用模糊數(shù)學(xué)的方法建立模糊關(guān)系矩陣確定每個影響因素的影響程度。根據(jù)每個因素的得分以及權(quán)重分別計算三個方案的期望值，選擇出最優(yōu)的備選方案，以期望保證繳存職工的利益最大化。

3.1確定方案選擇的評價指標體系

3.1.1方案操作難度無論采用哪種方案都要求在全國建立統(tǒng)一的法律結(jié)構(gòu)和操作流程，比如：第一個方案中公積金繳存比例提高多少？第二個方案中證券化資產(chǎn)的選擇以及資產(chǎn)定價；第三個方案中各償還期限下貸款利率的確定等問，每一個問題的結(jié)果都需要符合全國大部分地區(qū)現(xiàn)狀并具有可行性。明確這些問題具體操作流程的難度是首先需要考慮的第一個因素。規(guī)章制度和操作流程確定越容易，操作難度越低，方案越好。3.1.2公積金管理中心的管理成本每個方案的操作流程確定下來之后，需要各公積金管理中心執(zhí)行，執(zhí)行過程中發(fā)生的相關(guān)成本為該方案的管理成本，包括新增加管理人員的薪酬成本、新增加業(yè)務(wù)的核算成本等。各中心新增加的管理成本越低，方案越有利。3.1.3風(fēng)險各方案在執(zhí)行過程中會存在不同程度的不確定性，比如：第一個方案中未來實繳企業(yè)和實繳職工數(shù)量是否會下降？第二個方案中是否能吸引到足夠的投資者，出售貸款資產(chǎn)后是否會出現(xiàn)違約風(fēng)險等情況。方案的不確定性越小，風(fēng)險越小，方案越有利。3.1.4企業(yè)負擔(dān)各方案在執(zhí)行過程中，對企業(yè)存在的影響是需要考慮的重要因素。近年來，國家經(jīng)濟發(fā)展速度放緩，實體經(jīng)濟生存環(huán)境惡劣，國家提出降低企業(yè)非稅費負擔(dān)。住房公積金作為“五險一金”中的重要組成部分，直接影響了企業(yè)的職工薪酬成本。方案導(dǎo)致的新增企業(yè)費用負擔(dān)越小越有利。3.1.5繳存職工利益住房公積金是在商品房改革后，為了幫助繳存職工購買住房而出臺的政策，是為廣大繳存職工服務(wù)的。因此，每一個方案的選擇都應(yīng)該以繳存職工的利益為優(yōu)。能夠使繳存職工的利益最大化也是方案選擇的重要影響因素。3.1.6公積金資金供給增加程度為了解決住房公積金資金供需不均衡狀態(tài)，需要增加公積金資金供給。哪個方案能夠使公積金資金增加更多，哪個方案越有利。最終，確定了影響方案選擇的因素集A：U=（操作難度，管理成本，風(fēng)險，企業(yè)負擔(dān)，繳存職工利益，增加程度）。以及四個方案所構(gòu)成的判斷集V=（V1，V2，V3，V4）。

3.2確定四個方案的評價指標分值

權(quán)數(shù)集用專家調(diào)查法確定其權(quán)數(shù)值,采用問卷方式對選定的一組專家進行意見征詢，經(jīng)過反復(fù)幾輪的征詢，使專家意見趨于一致，從而得到對未來的預(yù)測結(jié)果。3.2.1專家選擇為了使結(jié)果更合理和可信，共選取100名專家進行意見征詢。選取的專家要求具備住房公積金實務(wù)或管理的相關(guān)專業(yè)知識，有相關(guān)工作經(jīng)歷且工作經(jīng)驗在五年以上；同時專家不同的單位、地區(qū)、經(jīng)歷、年齡結(jié)構(gòu)等在選擇時也有一定的比例；專家必須具有應(yīng)答調(diào)查的時間和責(zé)任感。最終，確定100名專家包括建設(shè)部住房公積金監(jiān)管司專家5名，河北省住房公積金監(jiān)管辦專家7名，河北省各市公積金管理中心專家42名，外省公積金監(jiān)管辦專家15名，大學(xué)相關(guān)專業(yè)教授21名，銀行金融機構(gòu)專家10名。3.2.2調(diào)查問卷設(shè)計及收回根據(jù)評級指標設(shè)計調(diào)查問卷，要求各位專家按照1-10分共10個等級對四個方案的六個評價指標打分。指標最高分為10分，最低分為1分。共發(fā)放100份調(diào)查問卷，收回87份，回收率87%。3.2.3確定評價指標分值收到問卷后，將87位專家的各評價指標分值計算算術(shù)平均，得到了四個方案的評價指標值.

3.3確定各指標隸屬度

隸屬度的確定采用較簡單的核算方法，將同一項指標中得分最低的方案指標值設(shè)定為0，得分最高的方案指標值設(shè)定為1，建立區(qū)間[0，1]，然后將各項評價指標的實際數(shù)據(jù)映射到對應(yīng)的區(qū)間上得到各項指標的隸屬度。

3.4確定各評價指標的權(quán)重

每個評價指標的側(cè)重點不同，影響程度也不同，需要為每個指標賦予不同的權(quán)重，用wi表示。得到U上的一個模糊子集W=（w1，w2，…，w6），并且每個指標權(quán)重之和為1。6i=1Σwi=1邀請各位專家對各評價指標進行重要性排序，最重要的評價指標賦予最高分6分，重要性最低的評價指標賦予最低分1分，以此類推，得出評分總和為21。計算時考慮到專家人數(shù)的影響，先將87位專家對某項評價指標的分值求和作為分子，將上述分值總和21和與專家人數(shù)的乘積87作為分母，計算出各項評價指標的權(quán)重，得出模糊子集：W=（0.14，0.12，0.19，0.17，0.16，0.22）。

3.5確定四個方案的分值

根據(jù)四個方案模糊矩陣R以及指標權(quán)重W，得出最終四個方案的分值集P=（P1，P2，P3，P4）可以看出，第三個方案的分值（P3=0.55）最高，即在四個方案中，住房公積金貸款資產(chǎn)證券化為最優(yōu)選擇。雖然公積金貸款資產(chǎn)證券化方案存在項目風(fēng)險，并且具體操作流程制定過程較復(fù)雜，但是可以保護職工利益最大化，并且使公積金資金供給達到最優(yōu)，從而有可能保證公積金資金供給平衡。

參考文獻：

[1]劉海.公積金貸款資產(chǎn)證券化融資應(yīng)用研究[D].暨南大學(xué)2016.

[2]劉艷平.住房公積金在住房保障體系中的重要作用[J].價值工程，2014（28）.

公積金貸款利率的計算方式范文第2篇

第一條為深化城鎮(zhèn)住房制度改革，拉動住房消費，鼓勵和支持城鎮(zhèn)居民購買住房，維護借貸雙方的合法權(quán)益，根據(jù)國務(wù)院《住房公積金管理條例》和中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》等規(guī)定，結(jié)合我市實際，制定本辦法。

第二條本辦法所稱住房公積金個人住房抵押貸款（以下簡稱公積金貸款）是指按規(guī)定繳存住房公積金的職工在本市行政區(qū)域內(nèi)購買住房時，以所購住房作抵押而申請的政策性專項貸款。

第三條公積金貸款只限于購買個人住房，其資金來源于職工及其所在單位存儲的住房公積金，由市住房公積金管理中心（以下簡稱公積金中心）管理發(fā)放。

第四條個人住房貸款的金融業(yè)務(wù)由公積金中心按國家有關(guān)規(guī)定，委托有關(guān)國有商業(yè)銀行（以下簡稱受托銀行）承辦。公積金中心委托辦理公積金貸款，應(yīng)當(dāng)與受托銀行簽訂書面委托合同。

公積金中心按照委托合同約定，檢查監(jiān)督公積金貸款資金的使用情況。受托銀行應(yīng)定期向公積金中心提供有關(guān)業(yè)務(wù)資料。

第二章貸款對象和條件

第五條凡實行住房公積金制度單位的職工，擬購買個人住房符合規(guī)定條件的，均可申請住房公積金抵押貸款。

第六條申請公積金貸款的借款人應(yīng)同時具備下列條件：

（一）所在工作單位在公積金中心設(shè)有賬戶；

（二）按月足額連續(xù)存儲住房公積金6個月以上且欠繳住房公積金不足1年；

（三）具有穩(wěn)定的經(jīng)濟收入和償付貸款的能力,沒有尚未還清的數(shù)額較大、可能影響貸款償還能力的債務(wù)；

（四）具有購買住房的合同或有關(guān)證明文件；

（五）具有購房總額30%以上的自有資金；

（六）同意用擬購買的自住房屋作抵押；

（七）同意辦理個人住房抵押貸款擔(dān)保、公證、房屋抵押登記等手續(xù)。

第七條借款人還清公積金貸款本息后，在本市行政區(qū)域內(nèi)再次購買自住住房時，仍可依照本辦法規(guī)定申請公積金貸款。

第三章貸款額度、期限和利率

第八條每項公積金貸款額度應(yīng)當(dāng)同時符合下列限定標準：

（一）不得高于按照房屋總價款確定的比例貸款限額。房屋總價款的比例商品房為70%；二手房建筑年限在5年以內(nèi)的為評估價的60%，建筑年限在6—10年的為評估價的55%，建筑年限在11年以上的為評估價的50%。

（二）不得高于按照還款能力確定的貸款限額，其計算公式為：貸款額=借款人計算住房公積金月繳存額的工資基數(shù)×借款人月收入還款比例×12個月×貸款年限。借款人月收入還款比例為50%。

（三）不得超過借款家庭成員退休年齡內(nèi)所交納住房公積金數(shù)額的2倍。

（四）不得高于最高貸款額度20萬元。

第九條購買商品住房貸款的最長期限為20年，二手房貸款的最長期限為10年。

第十條所有貸款的年限不得超過借款人的法定退休年限。

第十一條公積金貸款利率按照中國人民銀行批準的利率標準執(zhí)行。

第四章借款合同的訂立和履行

第十二條申請住房公積金貸款，借款人應(yīng)當(dāng)向公積金中心提出貸款申請，填寫貸款申請審批書，并提供以下證明材料：

（一）本人身份證件，有配偶的提供配偶的身份證件及婚姻證明，未婚或無配偶的提供未婚或無配偶證明；

（二）房屋買賣合同或有關(guān)證明文件。

第十三條公積金中心對材料齊備的貸款申請應(yīng)當(dāng)予以受理。公積金中心自受理申請之日起15日內(nèi)，依據(jù)有關(guān)規(guī)定和公積金中心資金使用計劃做出準予貸款或者不準貸款的決定，并通知申請人。

第十四條借款人貸款申請批準后，當(dāng)事人各方應(yīng)訂立公積金借款合同、抵押合同。

第十五條公積金借款合同包括以下內(nèi)容：

（一）借款人的姓名和住所；

（二）委托人、受托銀行的名稱和住所；

（三）貸款的金額、期限、利率；

（四）貸款償還方式、每月還款額的計算方法；

（五）擔(dān)保方式和擔(dān)保范圍；

（六）違約責(zé)任；

（七）當(dāng)事人需要約定的其他事項。

公積金借款合同的示范文本由公積金中心制定。

第十六條受托銀行應(yīng)當(dāng)按照借款合同約定的時間和金額，以轉(zhuǎn)賬支付的方式將貸款資金支付給房屋出售人。特殊情況需要支付現(xiàn)金的，由公積金中心通知受托銀行按規(guī)定支付。

第十七條住房公積金貸款采取按月等額本息償還方式，借款人可委托銀行從本人的還款賬戶中按期扣收，也可直接到受托銀行用現(xiàn)金償還。

第十八條經(jīng)貸款人同意，借款人可以提前償還全部或者部分貸款本息。

提前償還全部貸款的，借款人付清貸款本金余額后，公積金中心不再計收貸款利息，按照借款合同已收取的貸款利息不予退還。

提前償還部分貸款的，受托銀行、公積金中心與借款人應(yīng)當(dāng)以書面形式變更借款合同，由公積金中心根據(jù)還款當(dāng)日同檔次利率及本金余額重新計算出每月新的還款額。

第十九條借款人在履行借款合同的還款義務(wù)期間，需要延長或縮短還款年限的，應(yīng)向公積金中心提出申請，經(jīng)審核同意后，由公積金中心、受托銀行和借款人三方簽訂延長或縮短貸款期限的補充合同。貸款期限的延長不得超過借款人法定退休年限和貸款的最長期限。

第二十條借款人在還款期內(nèi)，其抵押住房及債務(wù)需要轉(zhuǎn)移給他人（不含配偶，夫妻離異由法院裁決的除外）的，應(yīng)向公積金中心提出申請，經(jīng)批準后，方可辦理轉(zhuǎn)移手續(xù)。

第二十一條借款人死亡、被宣告失蹤或者喪失民事行為能力的，其財產(chǎn)的繼承人、受遺贈人或者代管人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行借款合同，但繼承人放棄繼承或者受遺贈人放棄遺贈的除外。

第五章貸款抵押

第二十二條借款人按照規(guī)定將所購自住房用于抵押的，必須將住房價值全額用于貸款抵押，并將房屋產(chǎn)權(quán)證明和購房合同（協(xié)議）載明的全部權(quán)益抵押給公積金中心。

第二十三條以房屋做抵押，抵押人和抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂書面抵押合同，并到縣級以上地方政府規(guī)定的部門辦理抵押登記手續(xù)，抵押行為按雙方簽訂的抵押合同執(zhí)行，抵押物需估價的，由具有評估資質(zhì)的機構(gòu)進行評估。

第二十四條抵押人對設(shè)定抵押的房屋在抵押期內(nèi)必須妥善使用，負有維修、保養(yǎng)、保證完好無損的責(zé)任，并隨時接受貸款人的監(jiān)督檢查。對設(shè)定的抵押物，在抵押期屆滿之前，貸款人（抵押權(quán)人）不得擅自處分。

第二十五條對設(shè)定的抵押房屋在抵押期間，未經(jīng)抵押權(quán)人同意，抵押人不得將抵押房屋再次抵押、出租、轉(zhuǎn)讓、變賣、饋贈。

第二十六條抵押合同至借款人還清全部貸款本息時終止。在抵押期內(nèi)，造成設(shè)定的抵押房屋損壞的，由過錯方承擔(dān)責(zé)任負責(zé)賠償。

第六章貸款擔(dān)保

第二十七條借款人在辦理公積金貸款手續(xù)時，須辦理擔(dān)保手續(xù)。擔(dān)保方式為保證擔(dān)保，是指借款人不能履行債務(wù)時，擔(dān)保人按照約定履行債務(wù)或者承擔(dān)責(zé)任。

第二十八條公積金貸款擔(dān)保范圍包括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金及實現(xiàn)債權(quán)的費用。擔(dān)保期限自《擔(dān)保合同》簽訂之日起到借款人全部還清或擔(dān)保公司代為全部還清貸款本息之日止。

第二十九條公積金貸款擔(dān)保，擔(dān)保方應(yīng)與公積金中心簽訂擔(dān)保合作協(xié)議并在公積金中心存儲擔(dān)保風(fēng)險金，用于公積金中心清理逾期貸款。擔(dān)保風(fēng)險金的額度不應(yīng)少于公積金中心貸款余額的1‰。

第三十條出現(xiàn)下列情況之一，公積金中心將會同有關(guān)部門按本辦法第三十一條規(guī)定處理抵押物或從擔(dān)保公司扣收擔(dān)保風(fēng)險金：

（一）借款人未履約委托貸款合同達3個月以上的；

（二）借款人在委托貸款合同期限內(nèi)，連續(xù)6個月內(nèi)沒有償還清擔(dān)保公司為借款人支付的賠償金及利息的；

（三）借款人在還款期限內(nèi)死亡、失蹤，或喪失民事行為能力而無繼承人、監(jiān)護人和受遺贈人的；

（四）借款人在還款期限內(nèi)死亡、失蹤、喪失民事行為能力，而其法定繼承人、監(jiān)護人、受遺贈人拒絕履行貸款合同條款或無力償還貸款本息的。

第三十一條處分抵押物的收入按下列順序分配：

（一）支付處分抵押物所發(fā)生的拍賣費用。

（二）支付與抵押物有關(guān)的稅款。

（三）償還貸款本息及相關(guān)費用。

（四）退還借款人。

第七章貸款保證

第三十二條借款人以所購的自住住房設(shè)定抵押的，接受購房款的售房單位應(yīng)和公積金中心、受托貸款銀行簽訂保證合同，保證借款人在取得房屋產(chǎn)權(quán)證書前，購房款合法使用。如借款人違約，售房單位承擔(dān)連帶按期償還貸款本息責(zé)任。

第三十三條售房單位的保證責(zé)任，自保證合同簽訂之日起至借款人領(lǐng)取房屋他項權(quán)利證交給抵押權(quán)人（公積金中心）收押之日止。

第三十四條售房單位的保證責(zé)任范圍，以借款合同的主債權(quán)利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)債權(quán)的費用為限。

第三十五條單位統(tǒng)一辦理職工公積金貸款的，由職工所在單位與公積金中心、受托銀行簽訂扣款協(xié)議，按合同約定方式從職工工資或其他收入中扣收貸款本息。

第八章合同的變更和終止

第三十六條借款合同需要變更的，必須經(jīng)借貸雙方協(xié)商同意，并依法變更《借款合同》、《抵押合同》、《擔(dān)保合同》。

第三十七條擔(dān)保人失去擔(dān)保資格、能力或發(fā)生合并、分立或破產(chǎn)時，借款人應(yīng)變更擔(dān)保人并重新辦理擔(dān)保手續(xù)。

第三十八條借款人按合同規(guī)定償還全部貸款本息后，抵押物退還抵押人，借款合同終止。

第九章法律責(zé)任

第三十九條受托銀行未按照借款合同約定的時間、金額發(fā)放貸款，造成借款人損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失，因借款人原因?qū)е路趴钛舆t的除外。

公積金貸款利率的計算方式范文第3篇

售樓廣告和宣傳資料僅僅是開發(fā)商為了吸引買房的人而做的一種宣傳。如果廣告上的宣傳內(nèi)容沒有寫入合同中，即使將來這些宣傳沒有兌現(xiàn)，開發(fā)商一般也不會因此而承擔(dān)責(zé)任。如果開發(fā)商在這些材料上寫得非常明確具體，內(nèi)容確定，如“送多少錢的精裝修”，“綠化面積達到多少平方米”等等，這些內(nèi)容將對房屋價格以及購房人是否買房產(chǎn)生重大影響，即使這些內(nèi)容沒有寫入合同，開發(fā)商也要兌現(xiàn)。所以，一些重要的廣告一定要保存好，如果將來發(fā)生糾紛，可以作為證據(jù)。

參考法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條

2.房地產(chǎn)商承擔(dān)虛假廣告民事責(zé)任的必要條件有什么？

（1）房地產(chǎn)商了虛假廣告。購房者要能夠證明廣告的內(nèi)容是虛假的或者部分是虛假的，這種虛假是房地產(chǎn)商主觀故意所為。這是房地產(chǎn)商承擔(dān)責(zé)任的前提。

（2）購房者是受到欺騙和誤導(dǎo)。購房者因為依賴（虛假）廣告，對該廣告承諾的內(nèi)容抱有期望才購買房屋的，即受到了欺騙和誤導(dǎo)。如果購房者在購房前已知或應(yīng)知廣告內(nèi)容虛假，或者購房者的購房行為與虛假廣告無關(guān)，則不能認為是受到了欺騙和誤導(dǎo)。

（3）購房者的合法權(quán)益受到了侵害。購房者的合法權(quán)益受到實際發(fā)生的損害，這種損害包括財產(chǎn)的、金錢的、精神的。

（4）損害和虛假廣告之間有因果關(guān)系。也就是說，是虛假廣告欺騙和誤導(dǎo)了購房者，給購房者的權(quán)益造成了損害，即虛假廣告與損害之間有因果關(guān)系。

參考法條：《廣告法》第三十七條

3.《認購書》一般包括哪些內(nèi)容？

《認購書》的內(nèi)容包括：①房號及戶型。②房屋的建筑面積。③房屋的價款及計算方式。④簽訂正式購房的日期。⑤在一方不履行的處理問題。⑥開發(fā)商的預(yù)售許可證號。⑦當(dāng)事人雙方基本情況。

參考法條:《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》、第一百一十五條《合同法》第一百一十五條

4.什么是建筑面積？

建筑面積包括兩個部分：一部分是套內(nèi)建筑面積，一部分是分攤的公用建筑面積。它的計算公式是：建筑面積＝套內(nèi)建筑面積+分攤的公用建筑面積。

參考法規(guī)：《建筑面積計算規(guī)則》

5.什么是套內(nèi)建筑面積？

套內(nèi)建筑面積包括三個部分：套內(nèi)使用面積，套內(nèi)墻體面積，陽臺建筑面積。它的計算公式是：套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。

6.套內(nèi)墻體面積包括什么？

套內(nèi)墻體面積包括兩個部分：一部分是公用墻體面積，一部分是非公用墻體面積。公用墻體水平投影面積的一半計入套內(nèi)墻體面積；非公用墻體水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。

7.什么是分攤的公用建筑面積？

公用建筑面積是指由整幢樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整幢樓公用部分的建筑面積。分攤的公用建筑面積是指每套（單元）商品房依法應(yīng)當(dāng)分攤的公用建筑面積。公用建筑面積和分攤的公用建筑面積的產(chǎn)權(quán)歸整棟樓購房人共有，購房人按照法律、法規(guī)的規(guī)定對其享有權(quán)利，承擔(dān)責(zé)任。未經(jīng)全體共有人或業(yè)主大會依法定程序同意，任何人都不得侵占或改變?nèi)珮枪媒ㄖ臻g原始設(shè)計的使用功能。分攤的公用建筑面積＝套內(nèi)建筑面積×公用建筑面積分攤系數(shù)

8.公用建筑面積的分攤原則是什么？

①公用建筑面積的分攤以幢為單位。分攤的公用建筑面積為本幢內(nèi)的公用建筑面積，與本幢不相連的公用建筑面積不得分攤到本幢房屋內(nèi)。②為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分攤；為局部范圍服務(wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分攤。多次分攤公用建筑面積的，分別計算分攤系數(shù)。各套商品房應(yīng)分攤的公用建筑面積，為各次分攤的公用建筑面積之和。③公用建筑面積分攤后，不劃分各套商品房分攤的建筑面積的具體部位，但任何人不得侵占或改變原設(shè)計的使用功能。

參考法規(guī)：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》

9.哪些公用建筑面積可以分攤？

整幢樓的以下公用面積可以分攤：①大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電（樓）梯前廳、樓梯間、電梯井、電梯機房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機房、消防通道，變（配）電室、煤氣調(diào)壓室、衛(wèi)星電視接收機房、空調(diào)機房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房等以及其他功能上為該建筑服務(wù)的專用設(shè)備用房。②套與公用建筑空間之間的分隔墻及外墻（包括山墻）墻體面積水平投影面積的一半。③計算建筑面積的房屋，層高（高度）均應(yīng)在2.20米以上（含2.20米，以下同）。

參考法規(guī)：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》。

10.哪些公用建筑面積不能分攤？

①倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐房、作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。②售房單位自營、自用的房屋。③為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。

參考法條：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則（試行）》第九條

11.面積變了，購房者可以退房嗎？

經(jīng)有關(guān)部門批準以后，商品房的面積可以變更，但要在10日內(nèi)通知購房者。在接到通知的15日內(nèi)，購房者可以作出退房的書面答復(fù)。在此期間內(nèi)未作書面答復(fù)的，視為同意變更。

開發(fā)商沒有在規(guī)定的期限內(nèi)通知，購房者有權(quán)退房。如果退房，開發(fā)商要承擔(dān)違約責(zé)任。

參考法條：《商品房銷售管理辦法》第二十四條

12.面積誤差比的公式是什么？

面積誤差比＝產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積

合同約定面積×100％

參考法規(guī)：《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規(guī)則》來源:

13.處理房屋面積糾紛的原則是什么？

合同有約定的，按照約定處理；合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（1）面積誤差比絕對值在3％以內(nèi)（含3％），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算，買受人請求解除合同的，不予支持；

（2）面積誤差比絕對值超出3％，買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的，應(yīng)予支持。買受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3％部分的房價款由出賣人承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3％以內(nèi)（含3％）部分的房價款及利息由出賣人返還買受人，面積誤差比超過3％部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。

參考法條：《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條

14.買房一般要交哪些稅？

（1）印花稅。（2）契稅。（3）證件印花稅。

參考法條：《北京市人民政府關(guān)于修改<北京市契稅管理規(guī)定>的決定》第一條、第二條

15.買房一般要交哪些費？

（1）房屋所有權(quán)登記費。（2）公共維修基金。(3)綜合地價款。（4）證件工本費。

16.買車庫交契稅嗎？

購房者隨同普通住宅購買的車庫，可以減半征收契稅，按照1.5%的稅率征稅；購房者隨同非普通住宅(如別墅)購買的車庫，不適用減半征收契稅的政策，依然要按照3%的稅率征稅。

17.繼承和接受遺贈而取得的房產(chǎn)要交契稅嗎？

法定繼承人繼承房屋不征收契稅，非法定繼承人繼承房屋，屬于贈與行為，應(yīng)征收契稅。

18.申請個人商業(yè)貸款的條件一般有哪些？

（1）貸款對象為有完全民事行為能力的自然人。

（2）具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份，即要求借款人有合法的身份。

（3）有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力。

（4）對首付款的要求，銀行間有些許差異。

（5）有貸款人認可的資產(chǎn)作抵押或質(zhì)押，或有符合規(guī)定條件、具備代償能力的單位或個人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。

（6）具有購房合同或協(xié)議。

（7）貸款人規(guī)定的其他條件。

19.申請個人商業(yè)貸款一般要交哪些費用？

（1）律師審查費。（2）公證費。（3）產(chǎn)權(quán)登記費。（4）保險費。

20.哪些財產(chǎn)可以抵押？

（一）抵押人所有的房屋和其他地上定著物。

（二）抵押人所有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)。

（三）抵押人依法有權(quán)處分的國有的土地使用權(quán)、房屋和其他地上定著物。

（四）抵押人依法有權(quán)處分的國有的機器、交通運輸工具和其他財產(chǎn)。

（五）依法獲準尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物，當(dāng)事人辦理了抵押物登記以后可以抵押。

（六）借款人以所購自用住房作為貸款抵押物的，必須將住房價值全額用于貸款抵押。

21.哪些財產(chǎn)不能抵押？

不能抵押的財產(chǎn)：土地所有權(quán)；所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn)；依法被查封、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn)；以法定程序確認為違法、違章的建筑物。

22.哪些權(quán)利可以質(zhì)押？

（1）匯票、支票、本票、債券、存款單、倉單、提單；

（2）依法可以轉(zhuǎn)讓的股份、股票；

（3）依法可以轉(zhuǎn)讓的商標專用權(quán)，專利權(quán)、著作權(quán)中的財產(chǎn)權(quán)；

23.什么是轉(zhuǎn)按揭？

“轉(zhuǎn)按揭”是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限，或?qū)⒌盅航o銀行的個人住房出售或轉(zhuǎn)讓給第三人而申請個人住房款變更期限，變更借款人或變更抵押物的貸款。變更借款人的簡稱“轉(zhuǎn)按”，延長原借款期限的稱為“加按”，變更抵押物稱為“換按”。

24.什么樣的房子要評估？

商品房、二手房和擔(dān)保中心認為有必要進行評估的其他房屋。

經(jīng)濟適用房不需要評估。

25.什么是組合貸款？

組合貸款是住房資金管理中心運用政策性住房資金、銀行運用商業(yè)信貸資金向同一借款人發(fā)放的購房貸款，是政策性和商業(yè)性貸款組合的總和，即在住房公積金額度之外的貸款需求，由銀行資金解決。銀行資金部分利率高于住房公積金貸款利率，組合貸款綜合利率在住房公積金貸款利率與銀行貸款利率二者之間。來源:

26.什么是個人住房貼息貸款？

所謂個人住房貼息貸款，是北京市住房資金管理中心、北京市貸款擔(dān)保中心與有關(guān)商業(yè)銀行合作，推出的個人住房擔(dān)保貸款政策性貼息業(yè)務(wù)。購房人可在商業(yè)銀行直接領(lǐng)取貸款，無須再到管理中心、銀行跑兩套手續(xù)，交兩筆手續(xù)費。這樣，貸款時間，尤其是組合貸款的時間，可能由以前的幾個月節(jié)省到只需幾天。而商業(yè)貸款和公積金貸款之間的利差，則由政府住房基金提供的利息返還給商業(yè)銀行，最后的貼息實惠仍落在貸款人身上。

27.申請個人住房貼息貸款的條件是什么？

（1）申請人必須是住房公積金的繳存人，截至申請日為止，申請人持續(xù)繳存住房公積金6個月以上，或累計繳存12個月以上，當(dāng)前為正常的繳存狀態(tài)。

（2）提供符合要求的擔(dān)保方式。

（3）夫妻雙方只能申請一筆住房貸款貼息。

（4）同時滿足商業(yè)銀行對個人住房貸款規(guī)定的其他條件。

28.什么是住房補貼？

住房補貼是單位停止實物分房后，國家為職工解決住房問題而給予的補貼資助，采用貨幣分配方式向職工發(fā)放的用于住房消費的專項資金。即將單位原用于建房、購房的資金轉(zhuǎn)化為住房補貼，分次(如按月)或一次性地發(fā)給職工，再由職工到住房市場上通過購買或租賃等方式解決自己的住房問題。住房補貼的具體數(shù)額各地政府根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟適用住房平均價格、平均工資，以及職工應(yīng)享有的住房面積等因素具體確定。

29.住房補貼隨人走嗎？

職工在本市范圍內(nèi)因各種原因變動工作單位且調(diào)入單位已建立住房補貼賬戶時，應(yīng)將其原住房補貼賬戶內(nèi)的余額轉(zhuǎn)入新調(diào)入單位住房補貼賬戶。單位因職工停薪、離職、調(diào)動工作等各種原因中斷為其交存住房補貼，在未復(fù)薪、未找到新的工作單位或由于新的工作單位未建立住房補貼時，職工住房補貼資金結(jié)余本息應(yīng)暫時封存在原單位住房補貼賬戶下。住房補貼資金封存期間仍按規(guī)定計息。此外，單位和職工持有效證件可以查詢本單位或個人住房補貼賬戶有關(guān)信息。

30.什么是一表？

一表是指：《建設(shè)工程竣工驗收備案表》。

31.什么是兩書？

兩書是指：《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。

32.收房時還查看哪些文件？

《商品房面積實測技術(shù)報告書》、《物業(yè)管理公約》。

33.室內(nèi)環(huán)境檢測報告一般由開發(fā)商提供嗎？

2014年7月1日以后開工的項目，開發(fā)商必須提供室內(nèi)環(huán)境檢測報告。2014年7月1日以前開工的項目，如果在合同中約定了以室內(nèi)環(huán)境檢測合格為交付條件的，開發(fā)商也要提供室內(nèi)環(huán)境檢測報告。

34.開發(fā)商什么時候算交房？

當(dāng)商品房已經(jīng)竣工，并且達到交付使用條件以后，開發(fā)商會書面通知購房者辦理交接手續(xù)。在進行交接的時候，開發(fā)商要提供一表兩書、《商品房面積實測技術(shù)報告書》、室內(nèi)環(huán)境檢測報告和《物業(yè)管理公約》。當(dāng)購房者認為房屋符合約定，并且在《房屋驗收交接單》上簽字以后，開發(fā)商就完成了房屋的交付。如果開發(fā)商提供的文件不全，購房者有權(quán)拒絕接收房屋，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商來承擔(dān)。

35.何種質(zhì)量問題可以退房？

經(jīng)有關(guān)機構(gòu)檢測后，確實發(fā)生房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格或者房屋質(zhì)量嚴重影響房屋正常使用的情況，購房者可以要求退房，同時可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。

36.房屋損毀、滅失誰來賠？

在房子交付使用以前，毀損和滅失的風(fēng)險由開發(fā)商承擔(dān)。在房子交付使用以后，毀損和滅失的風(fēng)險由購房者承擔(dān)。購房者簽了《房屋驗收交接單》以后，房屋就算是交付使用了；購房者沒有正當(dāng)理由不接收房子的，視為開發(fā)商已經(jīng)交付。

37.“不交費就不給鑰匙”合法嗎？

有些購房者在收房時會遇到這種情況，開發(fā)商要求購房者在領(lǐng)鑰匙之前還要交一些雜七雜八的費用，否則就不給辦理入住手續(xù)。購房者要清楚，有些費用不是由開發(fā)商來收取的。①契稅：契稅是在辦理房屋交易時由購房者向稅務(wù)機關(guān)繳納的。如果購房者沒有委托開發(fā)商代辦，開發(fā)商就不能代為收取。②公共維修基金：此項基金只能用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造，一般由開發(fā)商代收，但是開發(fā)商把交納公共維修基金作為交付房屋的條件是沒有法律依據(jù)的。③面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，費用應(yīng)由開發(fā)商交納。來源:

38.辦理了入住手續(xù)，房子就是你的了嗎？

不是。只有經(jīng)過登記以后，取得了個人的《房屋所有權(quán)證》的房子才真正屬于自己，而且這種權(quán)利受到法律的保護。

39.“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”能買嗎？

農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，開發(fā)商如果沒有對土地的性質(zhì)進行轉(zhuǎn)換,不能用于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)。鄉(xiāng)一級政府無權(quán)頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證。購房人一旦購買了這種房屋，不但無法取得國家發(fā)放的房地產(chǎn)權(quán)屬證明，不能買賣，而且購房人的合法權(quán)益也無法獲得相應(yīng)的保障。

40.一般什么時間辦房產(chǎn)證？

購房者可以委托開發(fā)商辦理房產(chǎn)證，也可以自己辦理。如果購買的是現(xiàn)房，購房者應(yīng)該在訂立合同之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。如果購買的是期房，購房者應(yīng)該在房屋交付使用之日起90日內(nèi)辦理房產(chǎn)證。

41.沒有房產(chǎn)證的房子能抵押、買賣嗎？

房產(chǎn)證是房屋所有權(quán)的唯一證明，沒有房產(chǎn)證的房子不能買賣、置換、贈與、繼承、轉(zhuǎn)讓。如果從事了上述的行為，也是不受法律保護的。以沒有房產(chǎn)證的房子作抵押一般是無效的，但是如果雙方因此訴至法院，在一審法庭辯論結(jié)束以前能夠提供房產(chǎn)證或者補辦登記手續(xù)的，抵押還是有效的。

42.什么人可以申請購買經(jīng)濟適用住房？

（1）有當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)戶口(含符合當(dāng)?shù)匕仓脳l件的軍隊人員)或市、縣人民政府確定的供應(yīng)對象。

（2）無房或現(xiàn)住房面積低于市、縣人民政府規(guī)定標準的住房困難家庭。

（3）家庭收入符合市、縣人民政府劃定的收入線標準。

（4）市、縣人民政府規(guī)定的其他條件。

由于各地的經(jīng)濟條件有很大差別，上述規(guī)定的條件只是一個原則性的規(guī)定，具體購買經(jīng)濟適用房的條件還要參見各地的規(guī)定和政策。

43.預(yù)購經(jīng)濟適用住房，竣工前可以轉(zhuǎn)讓嗎？

可以。預(yù)購人在經(jīng)濟適用房竣工前可以轉(zhuǎn)讓其預(yù)購的經(jīng)濟適用房，但受讓人必須已經(jīng)取得經(jīng)濟適用房購房資格，并持審核證明辦理預(yù)售轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)。

44.原價出售經(jīng)濟適用住房，還以再買嗎？

對于以原價出售已購經(jīng)濟適用房的原購房人,在辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)后，由北京市各區(qū)縣國土房管局交易管理部門出具不高于經(jīng)濟適用房購買單價出售經(jīng)濟適用房的證明，可再次申請購買經(jīng)濟適用房，可憑證明到北京市建委開發(fā)辦辦理經(jīng)濟適用房購買資格的審核手續(xù)。

45.哪些公房不能上市交易？

（1）以低于城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的價格購買并且沒有按照規(guī)定補足房屋價款的公房。

（2）已經(jīng)被列入拆遷公告范圍內(nèi)的公房。

（3）所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的公房。

（4）有所有權(quán)糾紛的公房。

（5）已經(jīng)抵押并且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意轉(zhuǎn)讓的公房。

（6）上市出售后會形成新的住房困難的公房。

（7）擅自改變房屋使用性質(zhì)的公房。

（8）被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)讓的公房。

參考法條：《北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法》第五條

46.已購公房上市價格由誰定？

已購公有住房進入市場的買賣成交價格由買賣雙方當(dāng)事人協(xié)商確定。

辦理房屋轉(zhuǎn)讓和變更登記手續(xù)時，房屋所在地的房地產(chǎn)交易管理部門應(yīng)當(dāng)對買賣雙方當(dāng)事人申報的買賣成交價格進行核實。申報的買賣成交價格明顯低于屆時正常市場價格水平的，區(qū)、縣房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)進行現(xiàn)場勘察和評估，并按照評估的價格計算應(yīng)當(dāng)繳納的稅費。

買賣雙方當(dāng)事人對評估價格有異議的，可以自接到評估價格通知書之日起15日內(nèi)向北京市房屋土地管理局申請復(fù)核，北京市房屋土地管理局應(yīng)當(dāng)自接到復(fù)核申請之日起10日內(nèi)作出復(fù)核決定。

參考法條：《北京市已購公有住房和經(jīng)濟適用住房上市出售管理辦法》第十三條

47.沒有《房屋租賃許可證》可能會產(chǎn)生什么后果？何處辦理《房屋租賃許可證》？

如果沒有《房屋租賃許可證》，租賃合同依然有效。但是在房屋租賃中，以下兩類承租人如果沒有《房屋租賃許可證》就不能辦理相關(guān)手續(xù)。一是對于租用房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營活動的承租人來說，《房屋租賃許可證》可以作為經(jīng)營場所合法的憑證。二是對于租房用于居住的承租人來說，《房屋租賃許可證》是向公安機關(guān)辦理戶口登記的憑證之一。

如果要辦理《房屋租賃許可證》，您應(yīng)該到當(dāng)?shù)卣康禺a(chǎn)管理部門辦理。如果是縣政府所在地以外的建制縣，就要在市、縣政府房地產(chǎn)管理部門委托的機構(gòu)辦理。

參考法條：建設(shè)部《城市房屋租賃管理辦法》第十六條、第十七條。

48.夫妻一方可以做主出租共有房屋嗎？

如果承租人在房產(chǎn)證上看到有其他人的名字，就表明該房屋是共有房屋，這個時候一定要看到全部共有人的書面同意才可以租房，因為房屋是夫妻共有的，如果妻子不同意出租，承租人就不能租住該房屋了。

49.被抵押的房屋可以出租嗎？

如果房東得到了抵押權(quán)人的同意，就可以出租，如果沒有經(jīng)過抵押權(quán)人同意該房屋就不能出租。所以，承租人一定要仔細檢查房產(chǎn)證，了解房屋的產(chǎn)權(quán)狀況，如果看到房產(chǎn)證上說明該房屋已被抵押的，承租人就必須在看到抵押權(quán)人的書面同意后才可以租房。

50.哪些房屋不能出租？

沒有房產(chǎn)證的房屋是不能出租的，產(chǎn)權(quán)證是房屋的權(quán)屬證件，沒有產(chǎn)權(quán)證就無法證明房屋的法律關(guān)系，從而就沒有房屋租賃的法律基礎(chǔ)；共有的房屋未經(jīng)全體共有人書面同意的，以及產(chǎn)權(quán)不清，權(quán)屬有爭議的，屬于違法建筑的房屋也不能出租；另外，如果該房屋不符合安全標準，不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門的有關(guān)規(guī)定，或已經(jīng)設(shè)置抵押房屋所有權(quán)的房屋未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，屬于法律法規(guī)禁止出租的房屋，那么就不能出租。如果經(jīng)司法機關(guān)和行政機關(guān)裁定、決定查封的房屋或者以其他形式限制房產(chǎn)權(quán)利的，同樣不能出租。

此外，還有需要注意的問題，未經(jīng)綜合驗收、新建的房屋不能租。有的開發(fā)商或房屋所有人急功近利，甚至將未經(jīng)綜合驗收部門驗收的房屋出租給承租人，這樣做一是違反國家法規(guī)，二是對承租方安全造成威脅。對于房屋所有人已死亡的，房屋繼承人應(yīng)當(dāng)按《繼承法》的規(guī)定，辦妥房屋繼承過戶手續(xù)后，方可出租該私有房屋。