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醫(yī)院微觀市場(chǎng)分析范文第1篇

醫(yī)院代表（醫(yī)藥代表、代表、藥代）作為醫(yī)藥營(yíng)銷結(jié)構(gòu)（處方藥）中的一個(gè)重要元素在醫(yī)藥營(yíng)銷中始終占有極其重要的地位，因?yàn)樗顒?dòng)于營(yíng)銷終端、是營(yíng)銷策略的主要執(zhí)行者，其自身素質(zhì)直接影響到銷量的提升和品牌的市場(chǎng)培育，決定了營(yíng)銷計(jì)劃的實(shí)施效果。

新形勢(shì)下如何做一名優(yōu)秀的醫(yī)院代表？應(yīng)是每一個(gè)醫(yī)藥從業(yè)人員此刻應(yīng)該認(rèn)真思考的問(wèn)題。本文試探討如下。 一、 宏觀市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境分析

這些都已很清楚，在此不在贅述，簡(jiǎn)單總結(jié)為以下四點(diǎn)：

1、 產(chǎn)業(yè)政策不利于醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的運(yùn)營(yíng)。

2、 雖然如此，但朝陽(yáng)企業(yè)的誘惑，仍不斷有新的競(jìng)爭(zhēng)者加入，促使競(jìng)爭(zhēng)加劇。

3、 藥品微利格局凸現(xiàn)。

4、 入世后的沖擊。 二、 微觀市場(chǎng)現(xiàn)狀

1、 受多年來(lái)帶金銷售的影響，目標(biāo)客戶——醫(yī)生仍對(duì)這種這種醫(yī)藥推廣辦法“感冒”，學(xué)術(shù)推廣阻力很大，一些整合營(yíng)銷意識(shí)淡漠或資金短缺的小型企業(yè)趁此渾水摸魚，惡性競(jìng)爭(zhēng)，擾亂市場(chǎng)。

2、 新的《藥品管理法》的實(shí)施和一些新的觀念對(duì)目標(biāo)客戶的灌輸、純學(xué)術(shù)推廣先行者（主要是一些早期轉(zhuǎn)型的合資企業(yè)）的市場(chǎng)培育使一部分客戶對(duì)策劃縝密的學(xué)術(shù)推廣仍有很大的興趣，他們希望企業(yè)給他們提供一個(gè)學(xué)習(xí)、交流、發(fā)展的平臺(tái)，擺脫一些帶金銷售的負(fù)面影響。

3、 醫(yī)藥營(yíng)銷經(jīng)過(guò)近十年的發(fā)展，醫(yī)藥院校及一些合資企業(yè)的人力資源培育以及一些進(jìn)取的非專業(yè)醫(yī)院代表自身的市場(chǎng)磨練，使醫(yī)院代表人力資源市場(chǎng)已經(jīng)成熟，涌現(xiàn)出一大批優(yōu)秀的醫(yī)院代表。但同時(shí)也使各企業(yè)間競(jìng)爭(zhēng)加劇。企業(yè)營(yíng)銷結(jié)構(gòu)中醫(yī)院代表素質(zhì)的高低已經(jīng)較以往更強(qiáng)烈的影響到企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。 三、 嚴(yán)峻的宏觀營(yíng)銷環(huán)境使微觀市場(chǎng)營(yíng)銷面臨新的挑戰(zhàn)

從以上分析可以看出，嚴(yán)峻的宏觀營(yíng)銷環(huán)境已使微觀市場(chǎng)營(yíng)銷面臨新的挑戰(zhàn)，雖然醫(yī)藥營(yíng)銷是微觀市場(chǎng)營(yíng)銷的理想戰(zhàn)場(chǎng)，但隨著環(huán)境的改變和競(jìng)爭(zhēng)的加劇，只有加強(qiáng)醫(yī)院代表素質(zhì)才是長(zhǎng)期發(fā)展的關(guān)鍵，人才的需求比任何一個(gè)階段都要強(qiáng)烈。 四、 首先要明確的問(wèn)題

1、 醫(yī)藥企業(yè)營(yíng)銷策略

將微觀市場(chǎng)營(yíng)銷(Micromarketing)的概念引入醫(yī)院藥品銷售始于楊森斯匹仁諾的上市，從此揭開(kāi)了醫(yī)院藥品銷售史上新的一頁(yè)。什么樣的營(yíng)銷策略就需要與之相配的醫(yī)院代表，也就決定了其醫(yī)院代表的價(jià)值和功能，個(gè)人認(rèn)為，兩者關(guān)系是互動(dòng)的。

2、 醫(yī)院代表價(jià)值解構(gòu)和功能定位

在各企業(yè)大力推崇微觀市場(chǎng)營(yíng)銷時(shí)，我認(rèn)為：

其醫(yī)院代表在微觀市場(chǎng)營(yíng)銷體系中的價(jià)值為：

a、 對(duì)于企業(yè)，它于銷售終端直接影響產(chǎn)品的銷售狀況，并且由于其直面目標(biāo)受眾，他的溝通方式、專業(yè)化水平、個(gè)人品質(zhì)對(duì)產(chǎn)品及公司品牌也有很大的影響。

b、 對(duì)于我國(guó)醫(yī)療事業(yè)，醫(yī)院代表專業(yè)化的工作，不僅促進(jìn)了醫(yī)生和藥師對(duì)新藥和醫(yī)藥學(xué)動(dòng)態(tài)的了解，也有力推動(dòng)了我國(guó)臨床用藥水平的提高，在一定程度上他們還推動(dòng)了醫(yī)務(wù)人員藥物知識(shí)和疾病治療方案的更新。

其醫(yī)院代表的功能應(yīng)定位于：

a、 訪本區(qū)域內(nèi)的客戶：vip客戶、藥師、醫(yī)師、經(jīng)銷商等，并使之接受本公司產(chǎn)品。

b、 完善醫(yī)院和VIP客戶檔案

c、 配合本區(qū)域團(tuán)體微觀市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)。

d、 樹(shù)立、維護(hù)和提升公司及產(chǎn)品形象。

e、 獨(dú)立在目標(biāo)醫(yī)院或科室開(kāi)展產(chǎn)品講座。

f、 分析微觀市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，獨(dú)立在分管區(qū)域計(jì)劃、組織和開(kāi)展其他促銷活動(dòng)。

g、 市場(chǎng)調(diào)研，主要為競(jìng)爭(zhēng)品種的動(dòng)態(tài)。

h、 解決客戶在產(chǎn)品銷售和使用上的疑難問(wèn)題，確保其滿意。

i、 為醫(yī)師、藥師提供先進(jìn)、及時(shí)的醫(yī)藥學(xué)動(dòng)態(tài)及治療方案。

j、 為公司提供市場(chǎng)報(bào)表和階段總結(jié)。

k、 不斷培養(yǎng)并增加本區(qū)域的產(chǎn)品需求，保證公司其他及后續(xù)品種的進(jìn)入。

l、 執(zhí)行公司及辦事處的銷售政策。

m、 合理分配銷售費(fèi)用。

n、 完成或超額完成銷售指標(biāo)。 五、 新形勢(shì)下如何做一名優(yōu)秀的醫(yī)院代表

從以上分析其實(shí)已經(jīng)可以得出本篇論題的答案，做一名優(yōu)秀的醫(yī)院代表是微觀市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和管理的需要，他要具備以下兩個(gè)基本素質(zhì)。

1、 具備微觀市場(chǎng)分析(Micro-market Information)的能力。

微觀市場(chǎng)分析是經(jīng)過(guò)醫(yī)院代表對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)綜合性的調(diào)查、分析，對(duì)最新的市場(chǎng)行情進(jìn)行整理，具有很強(qiáng)的實(shí)用性和可操作性，是醫(yī)藥企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)推廣、企業(yè)戰(zhàn)略調(diào)整的基礎(chǔ)材料。醫(yī)院代表工作在市場(chǎng)終端，如同楊森“鷹”的文化所倡導(dǎo)的，面對(duì)一個(gè)個(gè)有不同推廣環(huán)境的醫(yī)院，一個(gè)優(yōu)秀的醫(yī)院代表必須具備獨(dú)立完成微觀市場(chǎng)分析的能力，面對(duì)一個(gè)個(gè)醫(yī)院和科室，要進(jìn)行目標(biāo)微觀市場(chǎng)確定、目標(biāo)微觀市場(chǎng)細(xì)分、微觀市場(chǎng)潛力分析（目標(biāo)科室、目標(biāo)客戶、產(chǎn)品適應(yīng)癥等），完成這項(xiàng)工作除了需要醫(yī)院代表有穩(wěn)固、透徹的醫(yī)藥學(xué)知識(shí)、產(chǎn)品知識(shí)外，還需要有市場(chǎng)調(diào)研、統(tǒng)計(jì)、分析的知識(shí)。

2、 具備微觀市場(chǎng)開(kāi)發(fā)和管理的能力。

進(jìn)行微觀市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)和管理是醫(yī)院代表的主要工作內(nèi)容，正確、流暢的處理開(kāi)發(fā)和管理中的各種事物并不是一件容易的事情，他需要醫(yī)院代表具備良好的人際交往和溝通技巧、敏銳的觀察力、嫻熟的業(yè)務(wù)知識(shí)，還要有客戶管理的經(jīng)驗(yàn)，統(tǒng)籌的時(shí)間和財(cái)務(wù)安排，演講技巧、微觀市場(chǎng)銷售技巧，更嚴(yán)格的要求還要有良好的區(qū)域品牌培育和管理知識(shí)，古人云：胸中有丘壑，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)要有宏觀調(diào)控的能力。打個(gè)我們?nèi)粘９ぷ髦谐Ｒ?jiàn)的問(wèn)題——銷量的提升，他需要代表要了解目標(biāo)市場(chǎng)客戶首選用藥、二線用藥和保守用藥的理由，明確這些，才能進(jìn)一步用良好的溝通技巧和目標(biāo)客戶進(jìn)行產(chǎn)品的推廣。其實(shí)了解這些同樣需要代表的敏銳觀察力，如何在關(guān)聯(lián)拜訪中發(fā)現(xiàn)客戶需求、用藥理由和一些重要市場(chǎng)信息，比如競(jìng)爭(zhēng)品種。新形勢(shì)下這種素質(zhì)更是很重要，在整體學(xué)術(shù)推廣中，如何滿足個(gè)體需求仍不可偏廢，一個(gè)人有許多需求，不錯(cuò)，在現(xiàn)今社會(huì)，金錢是大部分人主要需求，但不要忘了，人生需要的還有名望、知識(shí)、榮譽(yù)等，乃至日常生活中隨機(jī)發(fā)生的種種需求。 六、 需要強(qiáng)調(diào)的幾個(gè)問(wèn)題

做一名優(yōu)秀的醫(yī)院代表還不止以上那些，這些只是基本要求，從企業(yè)和社會(huì)的要求來(lái)看，我覺(jué)得還應(yīng)補(bǔ)充以下幾點(diǎn)：

1、 良好的道德觀念。

友善、正直等一些傳統(tǒng)的道德觀念是別人真正尊重你的原因，也是長(zhǎng)期合作的基礎(chǔ)，一個(gè)道德觀念淡漠的代表也許能取得一時(shí)的成功，但喪失的是產(chǎn)品、企業(yè)、品牌的美譽(yù)度，不會(huì)獲得長(zhǎng)期的發(fā)展。

2、 積極進(jìn)取的心態(tài)。

積極進(jìn)取才能完成自己的銷售任務(wù)，才能展現(xiàn)企業(yè)的風(fēng)貌，才能影響客戶，完成自己的傳播任務(wù)。

3、 信譽(yù)問(wèn)題。

近年來(lái)在市場(chǎng)上聽(tīng)到和見(jiàn)到最多的就是這個(gè)問(wèn)題，試想，如果一個(gè)人連基本的信譽(yù)都不能保證，又怎么能讓客戶接受你的產(chǎn)品，勢(shì)必影響到整體推廣和品牌傳播工作。誠(chéng)實(shí)守信雖然老套，但是確是真理，正如一名企業(yè)家所言，一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人最重要的不是他的學(xué)識(shí)，而是他能否取得企業(yè)主的信任！醫(yī)院代表和目標(biāo)客戶的關(guān)系我覺(jué)得也是這樣，一些非專業(yè)出身的代表在市場(chǎng)上取得很大的成功正是這個(gè)道理，君不見(jiàn)，一些代表和客戶情同手足，而一些另一些非?！皩I(yè)”的代表卻產(chǎn)品滯銷，本人沒(méi)在客戶心中留下任何印象。

4、 認(rèn)同企業(yè)的文化和價(jià)值觀。

只有認(rèn)同自己服務(wù)企業(yè)的企業(yè)文化和價(jià)值觀，才能更好的適應(yīng)其營(yíng)銷策略和管理風(fēng)格，作好自己的市場(chǎng)推廣工作，傳達(dá)正確的產(chǎn)品和品牌信息，完成自己的價(jià)值。

5、持之以恒的總結(jié)和反省來(lái)進(jìn)行自我提升。 七、 結(jié)束語(yǔ)

醫(yī)院微觀市場(chǎng)分析范文第2篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)投資信托基金;住宅;寫字樓;商業(yè)地產(chǎn);因子分析

自從改革開(kāi)放以來(lái),伴隨國(guó)民經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期、穩(wěn)定、高速發(fā)展,第三產(chǎn)業(yè)的興起,居民生活水平的提高,各類房地產(chǎn)都經(jīng)歷了蓬勃發(fā)展的時(shí)期,是全社會(huì)存量資產(chǎn)的主要表現(xiàn)形式。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售的同時(shí),必須同時(shí)具有穩(wěn)定的資金循環(huán),才能使整個(gè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。地產(chǎn)資產(chǎn)都是REITs的可能投資對(duì)象,本文將在分析REITs的特點(diǎn)以及在我國(guó)的發(fā)展現(xiàn)狀之后,針對(duì)住宅、寫字樓、商業(yè)地產(chǎn)分別進(jìn)行市場(chǎng)分析。

一、文獻(xiàn)綜述

從2002年開(kāi)始,國(guó)內(nèi)有部分學(xué)者開(kāi)始關(guān)注房地產(chǎn)投資基金并且做了相關(guān)研究。毛志榮(2004)對(duì)海外REITs 的發(fā)展作了較全面的介紹,對(duì)REITs產(chǎn)品進(jìn)行和國(guó)際比較,包括REITs的兩種發(fā)展模式比較、REITs結(jié)構(gòu)的比較以及REITs的上市條件比較。在可行性方面,吳嬋君等人(2003)考慮到我國(guó)現(xiàn)階段的國(guó)情,提出引進(jìn)REITs從宏觀上可以深化我國(guó)的資本市場(chǎng),減低房地產(chǎn)貸款集中在銀行體系的負(fù)擔(dān),引導(dǎo)市場(chǎng)資金回流銀行體系;從微觀上可以吸引大量的民間個(gè)人投資者。欒光旭和費(fèi)淑靜(2009)提出了次貸危機(jī)對(duì)于房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)展的影響。楊廣軍(2004)分析了美國(guó)REITs的發(fā)展概況,重點(diǎn)介紹REITs在公寓、寫字樓、零售場(chǎng)所、工業(yè)設(shè)施、酒店、醫(yī)院采用法律規(guī)范推動(dòng)REITs發(fā)展的成功經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn),并且定性分析了我國(guó)住宅、寫字樓以及零售場(chǎng)所的特點(diǎn)以及REITs的發(fā)展前景。本文試圖在前人研究的基礎(chǔ)上定量地對(duì)我國(guó)主要房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)從供給、需求、成長(zhǎng)性及投資收益和風(fēng)險(xiǎn)等方面進(jìn)行分析,并針對(duì)當(dāng)前狀況提出每個(gè)細(xì)分市場(chǎng)REITs的發(fā)展空間。

二、我國(guó)房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)基本情況分析

1.住宅市場(chǎng)基本情況分析。住宅分為為高檔住宅、普通住宅和低檔住宅。住宅房地產(chǎn)一般采用出售的方式,即使有住宅租賃的存在,也是租賃商先向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買后進(jìn)行租賃,一般不存在房地產(chǎn)商直接進(jìn)行住宅租賃的現(xiàn)象,普通住宅開(kāi)發(fā)量占住宅開(kāi)發(fā)總量比重最大。就增長(zhǎng)速率來(lái)看,開(kāi)發(fā)總量比重居中的高檔住宅發(fā)展速度最快,其投資完成額增長(zhǎng)率及新開(kāi)工面積增長(zhǎng)率均領(lǐng)先于普通住宅,逐漸成為住宅類房地產(chǎn)發(fā)展的生力軍。高檔住宅的發(fā)展波動(dòng)較大,因而投資于高檔住宅的風(fēng)險(xiǎn)較大。屬于低檔住宅的經(jīng)濟(jì)適用房在開(kāi)發(fā)總量及增長(zhǎng)速率上都處于末位,在一些年份還出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的狀態(tài)。就銷售面積而言,高檔住宅的增長(zhǎng)快于普通住宅的增長(zhǎng),而普通住宅平均價(jià)格的上漲速率則高于高檔住宅的平均價(jià)格。由此反映出,高檔住宅市場(chǎng)的需求量增長(zhǎng)是最快的,而普通住宅依舊是需求最旺盛。

2.寫字樓市場(chǎng)基本情況分析。寫字樓是指公司或企業(yè)從事各種業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的建筑物及其附屬設(shè)施的相關(guān)的場(chǎng)地。它是典型的經(jīng)營(yíng)性物業(yè),具有高投資、高收益、高風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)。寫字樓往往采取只租不售的方式,開(kāi)發(fā)商要通過(guò)招商租賃來(lái)獲取穩(wěn)定利益回報(bào)。自2005年以來(lái)寫字樓的新開(kāi)工面積波動(dòng)比較大。房地產(chǎn)總體市場(chǎng)是寫字樓市場(chǎng)生存和發(fā)展的基礎(chǔ),房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)對(duì)寫字樓市場(chǎng)產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。寫字樓市場(chǎng)有以下幾個(gè)特點(diǎn):市場(chǎng)波動(dòng)幅度大;寫字樓需求變化大,調(diào)整迅速;寫字樓需求逐漸向二線城市轉(zhuǎn)移;寫字樓市場(chǎng)受地域的影響比較明顯。

3.商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況分析。商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)為:經(jīng)營(yíng)方式多種多樣,以租賃經(jīng)營(yíng)為主;收益來(lái)源主要是租金收入;投資回收期長(zhǎng),投資風(fēng)險(xiǎn)大;經(jīng)營(yíng)管理要求高。從反映供給狀況的投資完成額的數(shù)據(jù)來(lái)看,商業(yè)地產(chǎn)的投資規(guī)模不斷擴(kuò)大,并且增長(zhǎng)率在2002～2004均保持在30%的高位增長(zhǎng)狀態(tài),2005～2007年其增長(zhǎng)率也依舊維持在15%左右。商業(yè)地產(chǎn)的需求近年呈現(xiàn)不斷擴(kuò)張的趨勢(shì),影響商業(yè)地產(chǎn)需求的因素主要有以下幾點(diǎn):城市化進(jìn)程推動(dòng);消費(fèi)者對(duì)商業(yè)功能需求的變化;商業(yè)企業(yè)的市場(chǎng)化擴(kuò)張;地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的運(yùn)營(yíng)策略變化;外資對(duì)商業(yè)零售業(yè)市場(chǎng)大舉進(jìn)入。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的需求近幾年一直保持平穩(wěn)上升的態(tài)勢(shì),并且近兩年增幅較大。

三、我國(guó)房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)成長(zhǎng)性分析

成長(zhǎng)性是投資者衡量投資價(jià)值的重要因素之一,它主要強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)潛在需求與潛在供給共同營(yíng)造的投資空間,這種投資空間主要來(lái)自房地產(chǎn)市場(chǎng)成長(zhǎng)中萌發(fā)的投資機(jī)會(huì)?；谝陨戏治?本文主要從以下幾個(gè)方面來(lái)考慮各種房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)的投資潛力。

本文在衡量市場(chǎng)成長(zhǎng)性指標(biāo)時(shí)選取了1998年～2008年的相關(guān)數(shù)據(jù)作為樣本。通過(guò)對(duì)不同年份的指標(biāo)做因子分析,提取它們的公共因子,再以每個(gè)因子的方差貢獻(xiàn)率作為全書對(duì)各個(gè)因子的得分進(jìn)行加權(quán)以構(gòu)造綜合得分函數(shù)。Pi=Ai1*Fi1+Ai2*Fi2

根據(jù)因子分析得出的衡量成長(zhǎng)性的分?jǐn)?shù)以及其增長(zhǎng)率,可計(jì)算出住宅成長(zhǎng)性綜合指標(biāo)的平均增長(zhǎng)率為23.14%,根據(jù)相同的計(jì)量方法,可得到寫字樓的成長(zhǎng)性綜合指標(biāo)平均增長(zhǎng)率為10.78%,商業(yè)地產(chǎn)的成長(zhǎng)性綜合指標(biāo)的平均增長(zhǎng)率為18.55%。

四、我國(guó)房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng)投資收益及風(fēng)險(xiǎn)分析

相對(duì)于其他房地產(chǎn)細(xì)分市場(chǎng),住宅是人們的基本生活需求,其收入和價(jià)格彈性相對(duì)較小,住宅投資具有收益比較穩(wěn)定、風(fēng)險(xiǎn)小的特點(diǎn)。在分析萬(wàn)科、金地、保利地產(chǎn)等多家典型住宅上市公司的數(shù)據(jù)之后發(fā)現(xiàn),典型住宅上市公司的凈資產(chǎn)收益較高,并且住宅產(chǎn)業(yè)盈利狀況比較穩(wěn)定,也存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。就住宅市場(chǎng)的租賃價(jià)格指數(shù)來(lái)看,經(jīng)歷了2007年的高峰以及2008年的低谷之后,在2009年至2010年初,其租賃價(jià)格指數(shù)又呈現(xiàn)較高的上升勢(shì)頭。相對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè),寫字樓具有收益和風(fēng)險(xiǎn)都比較高的特點(diǎn),受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整影響很大。金融街、陸家嘴等典型寫字樓房地產(chǎn)上市公司的數(shù)據(jù)顯示,從2007年到2009年,其凈資產(chǎn)收益率都保持在10%左右,營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率卻有較大幅度的增長(zhǎng)。與住宅市場(chǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)相比較,雖然其凈資產(chǎn)收益率低于住宅市場(chǎng),營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率在2008年和2009年都高于住宅市場(chǎng)。根據(jù)寫字樓租賃價(jià)格指數(shù)顯示,寫字樓市場(chǎng)的價(jià)格波動(dòng)較頻繁并且幅度較大,由此也可看出寫字樓市場(chǎng)的相對(duì)高風(fēng)險(xiǎn)。寫字樓受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展影響大,并有一定的放大效應(yīng);客戶不穩(wěn)定,具有較強(qiáng)的流動(dòng)性,經(jīng)營(yíng)管理成本較高;對(duì)品牌和物業(yè)服務(wù)水平要求高,新的投資者進(jìn)入壁壘較住宅要高一些。

商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展取決于人口構(gòu)成、恩格爾系數(shù)、消費(fèi)信心和購(gòu)物方式。相對(duì)于住宅產(chǎn)業(yè),商業(yè)地產(chǎn)具有收益和風(fēng)險(xiǎn)都比較高的特點(diǎn),尤其是高檔商業(yè)地產(chǎn)受宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢(shì)影響很大。典型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益率自2007年到2009年呈不斷下降的趨勢(shì),2008年和2009年的凈資產(chǎn)收益率和住宅與寫字樓相比較低,說(shuō)明其自有資金的利用效率較低。其主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)里高于住宅市場(chǎng),但低于寫字樓市場(chǎng),處于中間位置。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)租賃價(jià)格指數(shù)顯示,2008年前其租賃價(jià)格一直處于高位小幅波動(dòng),金融危機(jī)使租賃價(jià)格大幅度下降,在09年下半年,又逐漸上升至金融危機(jī)前的高位?？梢?jiàn),商業(yè)地產(chǎn)的租賃價(jià)格和宏觀經(jīng)濟(jì)狀況有著明顯的關(guān)聯(lián)關(guān)系。

商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)主要來(lái)源于以下幾個(gè)因素:企業(yè)管理內(nèi)容涉及商業(yè)和地產(chǎn)兩個(gè)行業(yè)和多個(gè)經(jīng)營(yíng)階段;跟政府部門合作多,不可控因素多;合作企業(yè)多,協(xié)調(diào)統(tǒng)一管理有難度;商業(yè)物業(yè)銷售和租賃方式特殊,技巧和手段要求高;商業(yè)物業(yè)建設(shè)和運(yùn)行需要覺(jué)資金,融資還款風(fēng)險(xiǎn)高;回報(bào)形式組合多樣,收益的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估難度高;在商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈中涉及利益方眾多;需要有符合行業(yè)經(jīng)驗(yàn)的高素質(zhì)人員,存在人員能力風(fēng)險(xiǎn)等方面的風(fēng)

五、結(jié)論

房地產(chǎn)投資信托基金是一種具有高收益率、高流動(dòng)性并且能夠產(chǎn)生規(guī)模效應(yīng)的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品。在我國(guó)還沒(méi)有一只真正意義上的房地產(chǎn)投資信托產(chǎn)品出現(xiàn),不論是信托公司還是房地產(chǎn)企業(yè)都已經(jīng)通過(guò)各種方式涉足該領(lǐng)域,也取得了不錯(cuò)的成效。2009年1月6日的國(guó)務(wù)院新聞辦新聞會(huì)上,中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司副司長(zhǎng)霍穎勵(lì)透露,央行已經(jīng)形成房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)初步試點(diǎn)總體構(gòu)架,并將在上報(bào)國(guó)務(wù)院后進(jìn)行試點(diǎn)。隨著政策的進(jìn)一步放寬以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的不斷完善,REITs將會(huì)在房地產(chǎn)融資市場(chǎng)上有很大的發(fā)展空間。

由于REITs和其它融資產(chǎn)品的差別,其對(duì)投資對(duì)象也有一定的要求。在住宅市場(chǎng)上,由于2008年12月13日,國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于當(dāng)前金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的若干意見(jiàn)》并指出普通住宅項(xiàng)目是不能以房地產(chǎn)投資信托基金形式上市的。高檔住宅以其高速的發(fā)展趨勢(shì)和巨大的發(fā)展?jié)摿Τ蔀樽詈线mREITs投資的對(duì)象之一。目前,北京、上海等一些大中城市中已經(jīng)出現(xiàn)了一批商務(wù)人士和外籍工作人員,他們的生活和工作具有一定的流動(dòng)性,并且對(duì)生活品質(zhì)要求較高,傾向于租住社區(qū)環(huán)境好、服務(wù)水平高的高級(jí)公寓,隨著這部分人群數(shù)量的增加,高檔住宅出租市場(chǎng)將會(huì)得到進(jìn)一步的發(fā)展。在寫字樓市場(chǎng)上,目前國(guó)內(nèi)許多寫字樓的直接開(kāi)發(fā)商并不是通過(guò)出租獲得利潤(rùn),而是直接出售。一方面是為了加快資金回流,另一方面也是因?yàn)闆](méi)有專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)對(duì)寫字樓進(jìn)行日常經(jīng)營(yíng)。寫字樓的出售將會(huì)使其產(chǎn)權(quán)被分解,會(huì)給以后的物業(yè)帶來(lái)很多的問(wèn)題,也會(huì)削弱整體價(jià)值。由于REITs資金規(guī)模大,可以減小資金回流慢帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn);REITs以其專業(yè)化的操作水平和策劃能力能夠使寫字樓的日常經(jīng)營(yíng)問(wèn)題得以解決,REITs在寫字樓市場(chǎng)上將有很大的發(fā)展空間。

在商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)上,由于商業(yè)地產(chǎn)的資金投入規(guī)模巨大,許多開(kāi)發(fā)商考慮到“退出”的困難不愿涉足于此。而REITs為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了較好的“退出通道”。同時(shí)根據(jù)前文的分析,商業(yè)地產(chǎn)的在供給和需求上的增速已超過(guò)住宅和寫字樓,逐漸成為房地產(chǎn)市場(chǎng)中的一支主力軍。隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展,人們消費(fèi)水平的不斷提高,商業(yè)地產(chǎn)的需求量還會(huì)進(jìn)一步增長(zhǎng),加之在我國(guó)發(fā)行的一些準(zhǔn)REITs也主要以商業(yè)地產(chǎn)為投資對(duì)象因而有一定的經(jīng)驗(yàn),這些都將為REITs的發(fā)展提供一個(gè)更好的機(jī)遇。

參考文獻(xiàn)

[1]毛志榮.房地產(chǎn)投資信托基金研究.深證綜研字第0089號(hào) [M].2004

[2]阮連法.我國(guó)房地產(chǎn)投融資體制發(fā)展的新動(dòng)向――房地產(chǎn)投資信托.技術(shù)經(jīng)濟(jì)與管理研究[J].2004(1):27～29

[3]吳嬋君.美國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金及借鑒[J].城市開(kāi)發(fā).2003(8):24～27

[4]欒光旭和費(fèi)淑靜.次貸危機(jī)背景下我國(guó)房地產(chǎn)投資信托基金的發(fā)展前景研究[J].浙江金融.2009(10):46～47

醫(yī)院微觀市場(chǎng)分析范文第3篇

XX區(qū)XX鄉(xiāng)，屬于XX市十五計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一。本文通過(guò)對(duì)XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村125.59畝的一國(guó)有拍賣地塊的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的市場(chǎng)調(diào)查分析，以及周邊主要同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)的比較后，依據(jù)XX區(qū)XX鄉(xiāng)當(dāng)?shù)氐哪壳笆袌?chǎng)狀況和對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并結(jié)合項(xiàng)目的特點(diǎn)優(yōu)勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行了投資分析、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和風(fēng)險(xiǎn)分析，以期探討該地塊進(jìn)行住宅開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可能性。依據(jù)本文的方案，項(xiàng)目總建筑面積11.72萬(wàn)平方米，項(xiàng)目總投資15594.85萬(wàn)元。經(jīng)測(cè)算項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值3620.11萬(wàn)元，項(xiàng)目財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率27.1%，因此項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上具有較強(qiáng)的可行性。

[關(guān)鍵字]XX花園 項(xiàng)目投資 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)

目 錄

第一章 前言

一、報(bào)告編制目的

二、報(bào)告編制依據(jù)

三、項(xiàng)目概況

第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析

一、2000年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸

二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析

第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析

一、投資地塊的地理環(huán)境

二、XX地區(qū)區(qū)域分析

三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析

四、XX鄉(xiāng)消費(fèi)者調(diào)查分析

第四章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)與機(jī)會(huì)點(diǎn)分析

一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)形成模式

二、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)優(yōu)勢(shì)點(diǎn)

三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)機(jī)會(huì)點(diǎn)

第五章 項(xiàng)目定位

一、目標(biāo)市場(chǎng)定位

二、產(chǎn)品定位

第六章 項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議

一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議

二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議

三、小區(qū)配套設(shè)施建議

四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議

第七章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略及投資估算

一、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策略

二、項(xiàng)目投資估算

三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排

四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃

第八章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)狀況分析

一、項(xiàng)目銷售計(jì)劃

二、項(xiàng)目銷售收入估算

三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成本估算

四、項(xiàng)目利潤(rùn)估算

五、項(xiàng)目現(xiàn)金流量、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值及財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

第九章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析

一、項(xiàng)目盈虧平衡分析

二、項(xiàng)目敏感性分析

三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)主要風(fēng)險(xiǎn)及對(duì)策分析

第十章 結(jié)論與建議

第十一章 結(jié)束語(yǔ)

第十二章 附錄及主要參考文獻(xiàn)

第一章 前 言

一、報(bào)告編制目的

1、在對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境進(jìn)行詳細(xì)分析的基礎(chǔ)上，結(jié)合項(xiàng)目所處的區(qū)位環(huán)境，對(duì)該地塊的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行合理的評(píng)估。

2、對(duì)項(xiàng)目的可行性與開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)策劃提出初步意見(jiàn)，并對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑方案設(shè)計(jì)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)提出相應(yīng)的建議。

3、結(jié)合公司的狀況和項(xiàng)目的特點(diǎn)，探索項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的可行方式。

4、對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資分析和風(fēng)險(xiǎn)分析。

5、對(duì)項(xiàng)目決策及其實(shí)施的優(yōu)化提出建議。

二、報(bào)告編制依據(jù)

1、XX市規(guī)劃局規(guī)劃方案;

2、億房網(wǎng)

3、國(guó)家建設(shè)部及XX市頒布的與房地產(chǎn)相關(guān)法律與政策;

4、XX市2000房地產(chǎn)年鑒;

5、現(xiàn)場(chǎng)勘察和實(shí)地調(diào)研所得資料。

6、XX市新洪泰中介公司提供的資料

三、項(xiàng)目概況

該地塊位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村，總面積約125.59畝，屬于XX市十五計(jì)劃確定的三大住宅新區(qū)之一XX鄉(xiāng)居住組團(tuán)，對(duì)于新型住宅開(kāi)發(fā)有極其重要意義。根據(jù)XX市規(guī)劃局的要求，該地塊已經(jīng)基本平整通水通電，經(jīng)市人民政府武政土字[2001]2號(hào)文批準(zhǔn)同意，且可以免收城市基礎(chǔ)配套費(fèi)。并確定該地塊的主要用途是住宅用地，容積率不超過(guò)1.4，建筑密度22.5%，綠化率不低于40%。主要建筑形式為多層，建筑限高一般在24米以下，，也允許建高層(40米以下)，但比例不得超過(guò)20%。

根據(jù)調(diào)查分析及以上資料，項(xiàng)目產(chǎn)品定位為中等檔次的住宅新區(qū)。建筑形式采用組合式：多層60%，小高層40%,并初步確定項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)如下：

①總用地面積：8.37公頃，合125.59畝。

②容積率：1.4

③總建筑面積：11.72萬(wàn)M2

其中：多層住宅：6.72萬(wàn)M2

小高層住宅及別墅：4.48萬(wàn)M2

公建面積：0.5萬(wàn)M2

④建筑密度：22.5%

⑤綠化率：40%

(以上數(shù)據(jù)是依據(jù)周邊物業(yè)的指標(biāo)參考提出的，該方案僅為初步方案，在很多方面還有待于進(jìn)一步優(yōu)化)

第二章 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)環(huán)境分析

一、2017年國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)回眸

投資機(jī)會(huì)孕育于經(jīng)營(yíng)環(huán)境之中，作為基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的房地產(chǎn)業(yè)更是如此。因此，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)、社會(huì)與政策環(huán)境的把握是每一個(gè)開(kāi)發(fā)決策者所關(guān)注的首要問(wèn)題。

2017年根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，我國(guó)堅(jiān)持?jǐn)U大內(nèi)需的方針，繼續(xù)實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，大力推進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)，加大國(guó)有企業(yè)改革和脫困的力度，實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略，采取多種措施擴(kuò)大出口，這些重大措施的實(shí)施，使得我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持了較快的發(fā)展勢(shì)頭，呈現(xiàn)出積極變化。投資，消費(fèi)和出口增長(zhǎng)加快，社會(huì)需求進(jìn)一步回升，結(jié)構(gòu)調(diào)整穩(wěn)步推進(jìn)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)得到加強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)體制改革取得新的進(jìn)展，企業(yè)效益和財(cái)政收入大幅增加，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量進(jìn)一步提高。(《新華文摘》20015)

同時(shí)全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)工，竣工面積增勢(shì)不減，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局固定資產(chǎn)投資統(tǒng)計(jì)局提供資料顯示，2000年國(guó)房景氣指數(shù)值達(dá)到104.06點(diǎn)，比上年增加2.6點(diǎn)，保持了快速上升的發(fā)展趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與到位資金持續(xù)快速增長(zhǎng);商品房銷售面積與銷售收入增勢(shì)強(qiáng)勁;商品房平均銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升;商品房施工總量不斷擴(kuò)大;新開(kāi)工項(xiàng)目快速增加(如下表)，各級(jí)政府消化空置面積的努力初見(jiàn)成效，商品房空置面積出現(xiàn)大幅度回落，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出產(chǎn)銷兩旺的局面。隨著國(guó)家經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)和相關(guān)政策的出臺(tái)，投向房地產(chǎn)的資金明顯增加，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步改善，房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭，(《中國(guó)統(tǒng)計(jì)》China Statistics 20015)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也呈現(xiàn)出以下主要特征：

全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及銷售情況表

2017年實(shí)際 比上年同期+%

住宅投資(億元) 3318.7 25.8

商品房新開(kāi)工面積(萬(wàn)平方米) 28295 30.6

商品房竣工面積(萬(wàn)平方米) 23027.9 16.4

商品房銷售建筑面積(萬(wàn)平方米) 16984.1 26.9

商品房銷售額(億元) 3571.0 30.1

其中：銷售給個(gè)人(億元) 2840.3 51.9

占總銷售額的比重(%) 79.5 --

1. 開(kāi)發(fā)投資量持續(xù)增長(zhǎng)，投資結(jié)構(gòu)趨于合理。2000年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資4901.73億元，與上年同比增長(zhǎng)19.5%，占固定資產(chǎn)投資的20.2%。其中：商品住宅開(kāi)發(fā)完成投資3318.74億元，與上年同比增長(zhǎng)25.8%。

2. 消費(fèi)主題發(fā)生變化，銷售總量逐年上升。2000年，個(gè)人購(gòu)買商品住宅1.32億平方米，占商品住宅銷售面積的87.51% ，比上年提高7.9個(gè)百分點(diǎn)。

3. 銷售價(jià)格穩(wěn)中有升，消費(fèi)信貸不斷擴(kuò)大。2000年商品房每平方米平均售價(jià)2105元，較上年上漲5.98%，商品住宅平均售價(jià)1951.6元，上漲8.14%，辦公寫字用房平均售價(jià)4437元，下跌7.95%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均售價(jià)3221.18元，上漲3.47%。個(gè)人住房貸款逐年翻番。四家商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款余額三年累計(jì)增長(zhǎng)17.4倍。其中建設(shè)銀行2000年末個(gè)人住房貸款余額達(dá)1390億元，占該行全部貸款余額的10.6%，當(dāng)年新增個(gè)人住房貸款占該行當(dāng)年全部貸款新增額的40%。

4. 二級(jí)市場(chǎng)日趨活躍，租賃市場(chǎng)漸成氣候?，F(xiàn)已形成新建商品房增量市場(chǎng)、二手房交易市場(chǎng)和房屋租賃市場(chǎng)三分天下的局面，帶來(lái)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。

5. 需求狀況發(fā)生變化，市場(chǎng)供求呈現(xiàn)多樣。從各城市反映的情況看，隨著個(gè)人買房的興起，面積不大，設(shè)計(jì)合理，功能齊全的中套型住房(90平方米左右)總體好銷，環(huán)境，綠化，配套，物業(yè)管理的好壞越來(lái)越為購(gòu)房者重視，住宅產(chǎn)品的創(chuàng)新加快，品牌意識(shí)得到加強(qiáng)，品牌樓盤受到青睞。(《中國(guó)房地產(chǎn)信息》20015 Real Estate Information of China 謝家瑾)

以上資料表明，國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是良好的，房地產(chǎn)市場(chǎng)也在穩(wěn)步發(fā)展，加之相關(guān)政策法規(guī)的出臺(tái)，進(jìn)行住宅投資是適宜的，是和國(guó)家形勢(shì)相一致的。

二、XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析

1. 2017年房地產(chǎn)市場(chǎng)

2000年XX市的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)是總體上處于穩(wěn)步攀升，逐漸走高的態(tài)勢(shì)。一是全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總投資達(dá)101.29億元，較1999年增長(zhǎng)11.07%;全市總開(kāi)工面積1343萬(wàn)平方米，比1999年增長(zhǎng)3.68%;總竣工面積為454.11萬(wàn)平方米，比1999年增長(zhǎng)2%;其中住宅竣工面積達(dá)377.31萬(wàn)平方米，占全市總竣工面積的83.09%，比1999年增長(zhǎng)8.6%;全市商品房銷售總面積為303.76萬(wàn)平方米，其中住宅為244萬(wàn)平方米，占總面積的80.33%，銷售額達(dá)60.2億元;空置商品房從1999年的150萬(wàn)平方米下降為115萬(wàn)平方米。二是在房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)上，全市房屋租賃總戶數(shù)為19481戶，比1999年增長(zhǎng)11%，租賃總面積為80.15萬(wàn)平方米，比1999年增長(zhǎng)17%，年租金總額為3.36億元，比1999年增長(zhǎng)52%。三是在房地產(chǎn)抵押方面，全市房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647戶，比1999年增長(zhǎng)122.8%，說(shuō)明個(gè)人購(gòu)房貸款正迅速地增長(zhǎng)。以上情況表明：XX市2000年房地產(chǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)開(kāi)始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始步入了成長(zhǎng)期，正朝著新的繁榮上升期轉(zhuǎn)變。

(1)個(gè)人購(gòu)買率進(jìn)一步增加。商品房個(gè)人購(gòu)買率是反映地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)購(gòu)買力水平的重要指標(biāo)，2000年第四季度商品房銷售額為8億元，其中個(gè)人購(gòu)買為6.91億元，個(gè)人購(gòu)買率為86.43%。從圖中可以看出：2000年XX市商品房個(gè)人購(gòu)買率是持續(xù)上升，至第四季度已經(jīng)達(dá)到86.43%的水平，個(gè)人購(gòu)買率的不斷上升，也從一個(gè)側(cè)面表明房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育良好，房地產(chǎn)消費(fèi)已經(jīng)啟動(dòng)并且持續(xù)增長(zhǎng)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)快速發(fā)展提供了條件。

(2)房地產(chǎn)投資進(jìn)一步加大，投資結(jié)構(gòu)更趨合理。2000年第四季度房地產(chǎn)投資總額為35.79億元，在上季度的基礎(chǔ)上進(jìn)一步增長(zhǎng)， 從左圖看出：2000年各季度XX市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)非常迅速，增幅很大，表明房地產(chǎn)業(yè)新的增長(zhǎng)周期已經(jīng)到來(lái)，同時(shí)也可以看出房地產(chǎn)需求對(duì)投資強(qiáng)有力的拉動(dòng)作用。

價(jià)格 指數(shù)

一季度 1941.8 1000

二季度 1963 1010.9

三季度 2003.93 1031.9

四季度 2021.66 1041.03

(3)截止2000年11月份，全市完成住宅投資20.87億元，占房地產(chǎn)總投資的58.33%，2000年XX市住宅累計(jì)總投資75.82億元，占房地產(chǎn)總投資的85.58%。其中住宅類物業(yè)價(jià)格指數(shù)具體見(jiàn)下表：

各季度XX市住宅加權(quán)平均價(jià)格水平與價(jià)格指數(shù)變化如下圖所示:

通過(guò)下圖可以看出，第四季度住宅價(jià)格繼續(xù)上漲，但漲幅小于上季度，原因是二季度的住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較低，導(dǎo)致三季度住宅價(jià)格增幅較大，第四季度在三季度住宅價(jià)格基數(shù)相對(duì)較高的基礎(chǔ)上難以繼續(xù)保持較大的增幅，但總的趨勢(shì)是住宅價(jià)格保持攀升。

2.市場(chǎng)特點(diǎn)分析

2.1宏觀市場(chǎng)特點(diǎn)：

1.住房分配制度改革的歷史性突破，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供了動(dòng)力。2017年，XX市正式步入住宅的商品時(shí)代。自1998年12月31日延續(xù)了近50多年的福利分配住房制度退出歷史舞臺(tái)，貨幣分房制度取而代之，住宅的商品屬性逐漸被還原出來(lái)。經(jīng)過(guò)1999年的過(guò)度轉(zhuǎn)換，從2017年開(kāi)始，實(shí)物分房已完全停止，居民等、靠、要的福利性住房觀念已經(jīng)開(kāi)始向商品化轉(zhuǎn)變。2000年6月30日以前，凡購(gòu)買公房一次性付款的，可享受20%的折扣優(yōu)惠;2000年歲末，購(gòu)買現(xiàn)住公房一次性付款享受10%優(yōu)惠也全部結(jié)束，從今年元旦開(kāi)始則實(shí)行零折扣。住宅這個(gè)人們生活消費(fèi)中占用資金量最大的商品在2000年完全納入了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)軌道。

2.空置商品房消化能力加強(qiáng)。2000年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售情況趨暖，市場(chǎng)容量擴(kuò)大，除可吸納上市的商品房外，還消化一部分往年的空置商品房。1999年XX市空置商品房為150萬(wàn)平方米，2000年新增9萬(wàn)平方米，到2000年底還剩115萬(wàn)平方米，因此在2000年共消化了44萬(wàn)平方米。

3. 經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)取得較好成效。2000年XX市不斷推進(jìn)和完善經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)。全年經(jīng)濟(jì)適用房施工面積為195萬(wàn)平方米，竣工面積為65萬(wàn)平方米，占全市住宅總竣工面積的17.23%，全年銷(預(yù))售115.14萬(wàn)平方米，其中預(yù)售38.96萬(wàn)平方米，銷售率超過(guò)100%，解決了1萬(wàn)余戶居民的住房問(wèn)題，先后開(kāi)發(fā)了百步亭花園，華錦城花園等幾個(gè)規(guī)模大、環(huán)境好的重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)。

4. 房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)效應(yīng)初步顯現(xiàn)。2000年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)趨于合理，存量房交易明顯放大，二手房市場(chǎng)活躍程度較高。根據(jù)房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)，二手房市場(chǎng)的活躍會(huì)直接刺激住宅一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，存量房買賣的增加并不意味著增量房市場(chǎng)的萎縮，而是帶動(dòng)增量房市場(chǎng)的增長(zhǎng)。廣州、深圳存量房交易大大超過(guò)了增量房的交易，而XX市現(xiàn)在存量房的交易確小于增量房的交易，因此利用二手房交易拉動(dòng)住宅一級(jí)市場(chǎng)的操作空間很大。2000年XX市增量房市場(chǎng)交易30010起，交易的建筑面積達(dá)244萬(wàn)平方米，而存量房市場(chǎng)交易達(dá)到27130起，建筑面積為478.62萬(wàn)平方米。存量房交易的興起和已售公房的上市交易，大大推動(dòng)了XX房地產(chǎn)市場(chǎng)的梯級(jí)消費(fèi)需求。

住房一級(jí)市場(chǎng)(增量房) 住房二級(jí)市場(chǎng)(存量房) 住宅總量

起數(shù) 30010起 27130起 57140起

建筑面積 244平方米 478.62萬(wàn)平方米 722.62萬(wàn)平方米

5. 金融系統(tǒng)成為房地產(chǎn)業(yè)的堅(jiān)實(shí)后盾。銀行方面：已經(jīng)把個(gè)人住房貸款作為房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的主體，部分銀行將個(gè)人貸款的上限提至8成30年的期限。2000年全市各銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款共計(jì)29.17億元，比投資到建設(shè)環(huán)節(jié)的貸款總額11.79億元多出一倍多。公積金方面：公積金貸款購(gòu)房面積占全年總銷(預(yù))售面積的1/4強(qiáng)。2000年新增歸集住房公積金5.38億元，比1999年增長(zhǎng)33.94%。共批準(zhǔn)發(fā)放個(gè)人住房貸款9019戶，共計(jì)5.41億元，同比增長(zhǎng)97.8%;支持個(gè)人購(gòu)房建筑面積達(dá)91.76萬(wàn)平方米，房屋總價(jià)值達(dá)12.56億元。(上圖)

6.住房抵押對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)起到舉足輕重的作用。2000年房地產(chǎn)抵押總戶數(shù)為21647起，比1999年增長(zhǎng)122.8%，說(shuō)明抵押的戶數(shù)增多，個(gè)人購(gòu)房選擇銀行貸款按揭的增多，公積金小額度貸款的增多。同時(shí)銀行加快了放款速度和放款條件，為市場(chǎng)資金融通起到非常重要的作用。1999年底成立了XX市住房擔(dān)保公司，2000年全年辦理?yè)?dān)保業(yè)務(wù)300起，發(fā)放貸款4000萬(wàn)元，其中50%為購(gòu)買新建商品房的貸款，50%為住房抵押融資。

7. 房地產(chǎn)中介服務(wù)為房地產(chǎn)二、三級(jí)市場(chǎng)的啟動(dòng)發(fā)揮了積極作用。2017年XX市圍繞加快啟動(dòng)住房二級(jí)市場(chǎng)開(kāi)展的各項(xiàng)住房消費(fèi)服務(wù)十分活躍，住房消費(fèi)的中介服務(wù)領(lǐng)域有了很大拓展，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮起到了重要推動(dòng)作用。截止2017年，共有218家中介企業(yè)遍布全市，形成了中介服務(wù)的有形網(wǎng)絡(luò)。與此同時(shí)2017年8月底舉辦了百家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)承諾提供放心中介聯(lián)合宣言活動(dòng)，年底又開(kāi)展了打擊非法中介的整治工作，不僅規(guī)范了XX市中介市場(chǎng)的服務(wù)行為，而且?guī)?dòng)了整個(gè)行業(yè)的規(guī)范和自律，為活躍XX市二、三級(jí)市場(chǎng)起到了十分重要的作用。

8、 房交會(huì)為活躍房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了重要的舞臺(tái)。2017年XX市各區(qū)聯(lián)動(dòng)舉辦房交會(huì)，進(jìn)一步了活躍住房市場(chǎng)。6月和11月舉辦了兩次全市規(guī)模的大型房交會(huì)，同時(shí)各城區(qū)不失時(shí)機(jī)地舉辦了區(qū)級(jí)房交會(huì)，既促進(jìn)了增量房市場(chǎng)的發(fā)展，而且也活躍了存量房的交易。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2017年全市的房交會(huì)，共銷售商品房5662套，成交面積86.31萬(wàn)平方米，成交金額13億元;二手房成交1681起，成交面積15萬(wàn)平方米，成交金額1.3億元;辦理權(quán)證1876起;辦理抵押、按揭245起。

2. 2微觀市場(chǎng)特點(diǎn)

1.從地理位置來(lái)看，城市周邊地區(qū)由于前幾年政府的基礎(chǔ)配套設(shè)施完善，環(huán)境、道路情況都得到了較大的改善，使周邊地區(qū)的投資和銷售量均高于中心地區(qū)。從銷售情況看最旺的是徐東和洪山光谷，2000年在徐東路上縱橫不下10個(gè)樓盤發(fā)售，十分旺銷，形成了扎堆效應(yīng)。徐東作為武昌的新區(qū)，在橋梁經(jīng)濟(jì)的影響下已成為武昌最具生氣的區(qū)域，成為武昌居民購(gòu)房的首選。同樣光谷也是2000年的亮點(diǎn)，不僅匯集了大量樓盤，人文環(huán)境一流，而且2000年華工科技的成功上市，光谷地區(qū)經(jīng)濟(jì)捷報(bào)頻傳，其購(gòu)買力的強(qiáng)勁推動(dòng)都是光谷房地產(chǎn)迅速發(fā)展的原因。隨著我市大力發(fā)展光谷的戰(zhàn)略決策的落實(shí)，這一帶的房?jī)r(jià)還在不斷地攀升。

2.從樓盤結(jié)構(gòu)和戶型來(lái)看，磚混結(jié)構(gòu)的樓盤已逐步退出歷史的舞臺(tái)，目前市場(chǎng)上的結(jié)構(gòu)主要是框架結(jié)構(gòu)。戶型設(shè)計(jì)方面，隨著市民生活質(zhì)量的提高，三室兩廳兩衛(wèi)的戶型逐步取代了兩室兩廳戶型的市場(chǎng)主力地位，受市場(chǎng)的青睞。而面積大都在90-120平方米之間。

3.從樓盤的層高看，小高層樓盤的銷售開(kāi)始啟動(dòng)，改變了多層樓盤占主導(dǎo)地位的格局。這主要是由于小高層的樓盤帶電梯，避免了多層要上樓的麻煩，同時(shí)跟高層建筑比較又有通風(fēng)采光好，戶型結(jié)構(gòu)好，有效使用面積多等優(yōu)勢(shì)，因此成為2000年銷售的一個(gè)新變化。

4.從樓層的銷售情況看，頂層銷售情況好于往年，主要是技術(shù)方面的突破帶來(lái)的結(jié)果，不少樓盤的頂樓銷售都采取了送閣樓的促銷手段，因此頂樓在空間利用上更合理了，價(jià)格也略低一些，對(duì)客戶有一定的吸引力，銷售也比較順利。例如：統(tǒng)建千禧園，從2000年11月開(kāi)始銷售，頂樓已經(jīng)全部銷售完畢。

5.從價(jià)格上看，2000元/平方米左右的商品房是最能被市場(chǎng)接受，也是市民購(gòu)買商品房時(shí)認(rèn)為最為合理的價(jià)位，而經(jīng)濟(jì)適用房100%的被市場(chǎng)接受，現(xiàn)在我市經(jīng)濟(jì)適用房的平均價(jià)位在1300-1400元/平方米之間。

6.從樓盤設(shè)計(jì)上看，2017年開(kāi)盤銷售的樓盤設(shè)計(jì)風(fēng)格各異，以滿足市場(chǎng)日益張揚(yáng)的個(gè)性化需求，2000年整個(gè)市場(chǎng)中有歐式風(fēng)格，古典風(fēng)格、中西合璧的風(fēng)格等多種特點(diǎn)，可謂百花齊放。不僅體現(xiàn)了我市發(fā)展商市場(chǎng)意識(shí)的進(jìn)步，而且也說(shuō)明了建筑設(shè)計(jì)單位水平的提高。

7.從樓盤環(huán)境來(lái)看，由于消費(fèi)者的需求層次提高，有追求環(huán)境優(yōu)美的需求，2017年我市發(fā)展商都十分注重樓盤硬環(huán)境的美化和完善。發(fā)展商在增加小區(qū)的綠化面積，在小區(qū)內(nèi)營(yíng)造環(huán)境藝術(shù)等方面都做了較大的投入。例如常青花園四號(hào)小區(qū)，小區(qū)內(nèi)綠化點(diǎn)、線、面結(jié)合，人均公共綠地3.19平方米，綠地率40%，通過(guò)實(shí)物造園造景，利用色彩及空間處理，形成多層次文化品位。帶動(dòng)了四號(hào)小區(qū)的銷售，2000年已銷售了18萬(wàn)平方米，占總銷售的50%以上。

8.從樓盤配套設(shè)施來(lái)看， 2000年不少發(fā)展商的樓盤都配有遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等設(shè)施，注重以業(yè)主的需求為中心，提供全方位的配套服務(wù)。例如百步亭花園，不僅遠(yuǎn)程抄表、三網(wǎng)合一、紅外監(jiān)控、便民店、會(huì)所、健身房等基本配套一一健全，引進(jìn)了XX名校育才小學(xué)附屬一分校，把教育嫁接到小區(qū)內(nèi)部，利用育才雄厚的師資力量，幫助業(yè)主解決了子女的就學(xué)和受教育問(wèn)題。

9.從樓盤的賣點(diǎn)來(lái)看，2017年房地產(chǎn)銷售突出的是智能化概念。其實(shí)這個(gè)概念進(jìn)入XX的時(shí)間不算短，但一直都未廣泛推廣。2017年隨著麗島花園、常青花園四號(hào)小區(qū)、學(xué)府佳園打出智能牌，逐漸將這一概念置根于市場(chǎng)中。2017年11月24日舉辦的智能化樓宇博覽會(huì)也使智能化概念形成了一種趨勢(shì)。智能化將成為每個(gè)樓盤不可缺少的功能。

10.從樓盤銷售宣傳上看，市場(chǎng)雖處于買方市場(chǎng)，但消費(fèi)者還未到達(dá)理性化的地步，賣方的有效引導(dǎo)對(duì)買方的購(gòu)買決策會(huì)起到很重要的作用。例如藍(lán)灣俊園項(xiàng)目，運(yùn)用了多種宣傳手段，在江城刮起了一陣藍(lán)灣旋風(fēng)，使得一大批有購(gòu)房意向的消費(fèi)者最終都成為了藍(lán)灣的業(yè)主。

11、 從品牌上看，城開(kāi)、統(tǒng)建、富強(qiáng)、康居、百步亭等企業(yè)的樓盤以購(gòu)買安心、質(zhì)量放心、居住舒心的特點(diǎn)，成為市民購(gòu)房的首選。

2017年XX房地產(chǎn)市場(chǎng)總體情況是很好的，但是也有一些缺憾。例如在某些區(qū)域中存在著住宅商品性價(jià)比不合理等一些問(wèn)題，部分發(fā)展商在開(kāi)發(fā)樓盤過(guò)程中還存在著較多片面追求高利潤(rùn)的短期行為，如選材不精、建筑質(zhì)量不合格，亂收物業(yè)管理費(fèi)等。

3.3分類物業(yè)特點(diǎn)

據(jù)《武房指數(shù)》統(tǒng)計(jì)，2017年四個(gè)季度，XX市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)增長(zhǎng)，住宅、寫字樓價(jià)格指數(shù)情況如下：

從以上數(shù)據(jù)可以看出，2000年住宅增長(zhǎng)較快，寫字樓的增長(zhǎng)較為平緩?？偟膩?lái)說(shuō)，我市商品住宅的開(kāi)發(fā)、銷售都取得了較大的發(fā)展，銷售價(jià)格、銷售量一年中均有較大增長(zhǎng)，寫字樓市場(chǎng)也逐漸走出低迷的陰影，步伐雖慢但形勢(shì)喜人。通過(guò)上圖進(jìn)行簡(jiǎn)單的回歸分析可知，在2001年的一季度，住宅、寫字樓及綜合物業(yè)指數(shù)的趨勢(shì)仍將上升。

住宅

住宅類物業(yè)一直都是房地產(chǎn)市場(chǎng)的中堅(jiān)，無(wú)論投資開(kāi)發(fā)還是銷售，一直都是市場(chǎng)的熱點(diǎn)，我市住宅房屋銷售面積已占總銷售面積的94.5%, 個(gè)人購(gòu)買住宅類房屋的銷售占總銷售面積的94.7%。2017年四個(gè)季度我市住宅價(jià)格分別為1945.49元/平方米、1963元/平方米、2003.93元/平方米、2021.66元/平方米，呈現(xiàn)出逐步攀升的態(tài)勢(shì)，(見(jiàn)右圖)全年平均價(jià)格為1983.52元/平方米。

1.普通商品房銷售情況穩(wěn)中有升，少數(shù)項(xiàng)目售價(jià)略有下調(diào)，但仍然是市場(chǎng)內(nèi)聚集人氣的熱點(diǎn);

2.經(jīng)濟(jì)適用房，走勢(shì)良好，產(chǎn)銷兩旺，是市場(chǎng)的搶手品種，價(jià)格比1999年上漲3.1%;我市經(jīng)濟(jì)適用房均價(jià)在1300元-1400元/平方米之間;

3.別墅、高檔公寓市場(chǎng)有回暖趨勢(shì)，在都市花園、麗島花園的帶動(dòng)下都有反彈的跡象，價(jià)格較1999年上漲5.6%，成為新的市場(chǎng)亮點(diǎn)。

寫字樓

由于宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的轉(zhuǎn)好2000年我市寫字樓價(jià)格較往年都有提高。2000年四個(gè)季度寫字樓價(jià)格分別為4003.95、4048、4058.33、4070.77元/平方米，平均售價(jià)為4032元/平方米，租價(jià)為25元/平方米，較1999年上漲6%。2000年寫字樓市場(chǎng)的特點(diǎn)是寫字樓的地域分布對(duì)其價(jià)格的影響程度加大。2000年由于寫字樓的密集區(qū)域轉(zhuǎn)向了建設(shè)大道金融一條街，因此2000年寫字樓最高均價(jià)地區(qū)是金融一條街。寫字樓地段-價(jià)格分布圖如下：

1.建設(shè)大道上自青年路，下至香港路一帶是XX市高檔寫字樓最密集的地方。匯集了招銀大廈、建銀大廈、新世界國(guó)貿(mào)大廈、信合大廈、瑞通廣場(chǎng)等眾多的高檔寫字樓。該地段真正是我市寸土寸金的黃金地段，平均售價(jià)在7580元/平方米 ，平均月租價(jià)為60元/平方米，平均入住率為60%左右。

2.解放大道至武勝路這一地段也是我市中高擋寫字樓較密集的地段，XX廣場(chǎng)、泰合廣場(chǎng)、中原大廈、化工大廈、良友大廈。平均售價(jià)為5036元/平方米，平均月租金為33.8元/平方米，入住率為55%，退居次席。

3.勝利街至江漢路一帶、沿江大道。聚集了武信大廈、金濤大廈、長(zhǎng)航大廈、金冠大廈等寫字樓，平均售價(jià)為4160元/平方米，平均月租價(jià)為32..8元/平方米，入住率為50%左右。

4.中南路至武珞路沿線。中商廣場(chǎng)、發(fā)展大廈、中南大廈、江天大廈、匯通大廈、亞貿(mào)廣場(chǎng)，該地段平均售價(jià)為4091元/平方米，平均月租價(jià)為35.9元/平方米，入住率達(dá)70%。

5.寶豐路、漢陽(yáng)地區(qū)。平均售價(jià)為3810元/平方米，平均月租價(jià)為30元/平方米，平均入住率為80%左右。

加入WTO后隨著外商外資企業(yè)的進(jìn)入，會(huì)消化一部分的空置寫字樓，因此我市的寫字樓市場(chǎng)會(huì)有一定的改觀，但寫字樓市場(chǎng)的整體走強(qiáng)還要靠我市宏觀國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。

商業(yè)服務(wù)用房

2000年已經(jīng)遏制了下滑趨勢(shì)，開(kāi)始反彈走強(qiáng)。主要得益于2000年市政府所進(jìn)行的一系列改造建設(shè)工程如：江漢路改造為步行街，洪山廣場(chǎng)、魯巷廣場(chǎng)、首義廣場(chǎng)的設(shè)立等等，這些都為百貨銷售服務(wù)業(yè)帶來(lái)了巨大的商機(jī)，也為商業(yè)服務(wù)用房的發(fā)展提供了機(jī)會(huì)。我市2000年新開(kāi)大型商場(chǎng)2家莊勝崇光和魯巷購(gòu)物廣場(chǎng)，百年老店中心百貨重新市場(chǎng)定位，重新改變形象，武商三家店連為一體形成商業(yè)城，這些都刺激了商家對(duì)商業(yè)服務(wù)用房的需求，促使商業(yè)服務(wù)用房?jī)r(jià)格回漲。2000年漢正街也提出了二次創(chuàng)業(yè)，大夾街商城500個(gè)商鋪全部發(fā)售完畢。但由于還有部分地區(qū)的商業(yè)用房沒(méi)有配套支持，沒(méi)有形成規(guī)模，空置現(xiàn)象還是比較嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)效益不好，價(jià)格很低，比如徐東路上的商鋪。

從以上資料可以看出，XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境是良好的，各類物業(yè)正朝著有利的方向發(fā)展，尤其是住宅投資，將得到進(jìn)一步發(fā)展。

3.2001年及未來(lái)XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

2000年湖北省房地產(chǎn)價(jià)格從低迷狀態(tài)中走出，呈現(xiàn)出逐季上揚(yáng)的態(tài)勢(shì)。因此2001年也是XX市房地產(chǎn)發(fā)展的重要一年。

1.2001年XX市的十大工程計(jì)劃之一就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的投資達(dá)到100億，住宅竣工面積達(dá)500萬(wàn)平方米，這預(yù)示著將掀起一輪新的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)熱潮。2001年開(kāi)發(fā)主要集中在XX、常青、南湖、四新及長(zhǎng)豐地區(qū)，人流分布將向城市外圍分散，武昌、漢口、漢陽(yáng)人口居住和用地將相對(duì)平衡。

2.2001年，XX市房改的總體目標(biāo)是全面推行住房分配貨幣化，提高住房社會(huì)化、商品化程度，建立適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的城鎮(zhèn)住房新制度，落實(shí)住房補(bǔ)貼分配，釋放購(gòu)買力。

3.繼續(xù)加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房的建設(shè)，并在2001年XX市將建立起經(jīng)濟(jì)適用房的審核機(jī)制。經(jīng)濟(jì)適用房的總量在與商品房協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)三個(gè)控制：一是銷售對(duì)象的審核控制;二是完善價(jià)格審核控制，三是面積標(biāo)準(zhǔn)的控制。

4.2001年，XX市市級(jí)和各區(qū)級(jí)房地產(chǎn)有形市場(chǎng)即將全面建成并實(shí)現(xiàn)互相連通。將提供規(guī)范交易場(chǎng)所，提供大量市場(chǎng)信息，提供快速的交易服務(wù)，對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)流通將有重要的推動(dòng)作用。

5.建立高效的房地產(chǎn)行政管理體系，積極推進(jìn)房地產(chǎn)交易與權(quán)屬管理一體化，落實(shí)《簡(jiǎn)化房地產(chǎn)交易與房屋權(quán)屬登記程序的指導(dǎo)意見(jiàn)》，切實(shí)解決目前房地產(chǎn)交易與權(quán)屬登記中審批環(huán)節(jié)多、提供要件繁雜、辦件時(shí)間過(guò)長(zhǎng)等問(wèn)題。推行一個(gè)窗口收件，一個(gè)窗口發(fā)證，簡(jiǎn)化程序，降低收費(fèi)，為促進(jìn)房地產(chǎn)交易起積極的推動(dòng)作用。

6.規(guī)范物業(yè)管理，明確物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，規(guī)范物業(yè)管理收費(fèi)并加強(qiáng)監(jiān)管。同時(shí)修訂和完善原有的政策法規(guī)，對(duì)物業(yè)管理發(fā)展和市場(chǎng)行為進(jìn)行有效規(guī)范，力爭(zhēng)形成一個(gè)系統(tǒng)完整的物業(yè)管理政策法規(guī)體系。

7.積極推進(jìn)XX市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)信息化進(jìn)程，啟動(dòng)房地產(chǎn)信息化、網(wǎng)絡(luò)化的建設(shè)，扶持一批像億房網(wǎng)一樣的高科技企業(yè)，建立、完善和規(guī)范房地產(chǎn)信息咨詢服務(wù)體系，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的電子商務(wù)。

另?yè)?jù)專家預(yù)測(cè)，2001年房地產(chǎn)價(jià)格的大趨勢(shì)是上升，但上升幅度不強(qiáng)，呈軟升狀態(tài)。

支持軟升的主要有以下因素，首先是多項(xiàng)房地產(chǎn)扶持政策聯(lián)動(dòng)將拉動(dòng)房?jī)r(jià)上揚(yáng)，2001年這些能影響房市的政策主要有：住房分配體制改革，住房供應(yīng)體制的重大調(diào)整，二手房交易市場(chǎng)的進(jìn)一步開(kāi)放，住房金融培育和加快發(fā)展，加強(qiáng)住宅產(chǎn)業(yè)化，提高住宅建設(shè)整體質(zhì)量等，這些政策極有可能將住房的巨大潛在需求轉(zhuǎn)化為有效需求。

另外銀行的多次降息也有利于居民增加對(duì)住房的投資，住宅消費(fèi)的可能性和市場(chǎng)將會(huì)擴(kuò)大，加上有關(guān)金融政策措施的實(shí)施，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)起推動(dòng)作用，如2000年國(guó)家加大住房公積金的歸集力度，重點(diǎn)發(fā)展住宅組合貸款業(yè)務(wù)，延長(zhǎng)按揭期限，完善住房貸款保障等，都對(duì)促進(jìn)市場(chǎng)消化，提高市場(chǎng)價(jià)格起到積極作用。(《長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)》20009)

(三)有利投資經(jīng)濟(jì)形勢(shì)成因分析

(一) 國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)的影響

截止11月份，我國(guó)經(jīng)濟(jì)保持8.2%的高速增長(zhǎng)。是亞洲金融危機(jī)以來(lái)表現(xiàn)最好的一年。主要表現(xiàn)如下： 11月份，全國(guó)完成工業(yè)增加值2171億元，比上年同月增長(zhǎng)10.6%，繼續(xù)保持比較快的增長(zhǎng)勢(shì)頭。1-11月累計(jì)完成工業(yè)增加值21327億元，比上年同期增長(zhǎng)11.5%。國(guó)有和股份制企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)速度超過(guò)集體、外商及港澳臺(tái)投資企業(yè)生產(chǎn)增長(zhǎng)，表明我國(guó)經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走上健康發(fā)展軌道。 工業(yè)產(chǎn)品銷售率穩(wěn)定提高。11月份工業(yè)產(chǎn)品銷售率為97.42%,比上年同月提高0.12個(gè)百分點(diǎn)，與上月產(chǎn)銷率基本持平。1-11月累計(jì)，工業(yè)產(chǎn)品銷售率為97.27%,比上年同期提高0.66個(gè)百分點(diǎn)。前11個(gè)月累計(jì)出貨值比上年同期增長(zhǎng)26.1%，仍保持了快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭。 11月份全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比上月上漲0.7%，比去年同月上漲1.3%，1-11月累計(jì)平均，全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格總水平比去年同期上漲0.2%。其中居住商品和服務(wù)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分別比上月上漲1.0%和0.3%。

(二) XX市經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭良好

今年以來(lái)，XX市GDP 一直保持10%以上的增長(zhǎng)率，因GDP增長(zhǎng)帶來(lái)的財(cái)政收入增長(zhǎng)額約為13億元左右。10月份，全市國(guó)有工業(yè)及年銷售收入500萬(wàn)元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)增加值24.85億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年同期增長(zhǎng)16.35%。各種經(jīng)濟(jì)類型工業(yè)競(jìng)相增長(zhǎng)，外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)增幅最高。國(guó)有經(jīng)濟(jì)、集體經(jīng)濟(jì)、股份制經(jīng)濟(jì)、外商及港澳臺(tái)經(jīng)濟(jì)分別完成工業(yè)增加值12.62億元、1.48億元、5.66億元和4.59億元，比上年同期增長(zhǎng)10.6%、11.0%、16.9%和30.3%; 1-10月份，全市完成固定資產(chǎn)投資193.43億元， 比上年同期增長(zhǎng)6.7%。其中基本建設(shè)完成投資71.28億元，增長(zhǎng)3.6%;更新改造完成46.91億元，增長(zhǎng)2.9%;房地產(chǎn)完成70.26億元，增長(zhǎng)4.9%。消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮興旺，外貿(mào)出口大幅增長(zhǎng)。對(duì)外貿(mào)易10月份實(shí)現(xiàn)外貿(mào)出口3451萬(wàn)美元，比上年同期增長(zhǎng)31.3%，保持較高的增長(zhǎng)幅度。截止11月底，全市國(guó)有工業(yè)企業(yè)總產(chǎn)值同比增長(zhǎng)14.4%，產(chǎn)品銷售收入增長(zhǎng)22.8，實(shí)現(xiàn)利稅增長(zhǎng)70.9%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)總額由去年同期的負(fù)2億元到今年盈利6.7億元，虧損企業(yè)的虧損額由去年同期的7.9億減少到5.4億元。

(三)全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育發(fā)展情況良好 11月，空置面積分類指數(shù)值為98.18點(diǎn)，明顯低于去年同期104.82點(diǎn)的水平。 今年前11個(gè)月，商品房空置面積的增長(zhǎng)速度為11.8%，當(dāng)月凈增空置面積169萬(wàn)平方米。 在銷售持續(xù)升溫的推動(dòng)下，商品房銷售價(jià)格穩(wěn)中趨升。截至11月，全國(guó)商品房平均銷售價(jià)格為每平方米2091元，同比增長(zhǎng)2.2%，是下半年以來(lái)的最高增幅。其中，商品住宅銷售價(jià)格為每平方米1962元，比前10個(gè)月增加47元。 今年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資明顯快于同期基本建設(shè)和更新改造投資增長(zhǎng)速度。今年前11個(gè)月，全國(guó)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資3744.3億元，同比增長(zhǎng)24.11%，增幅比去年同期提高3.7個(gè)百分點(diǎn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比重達(dá)20.6%。 受房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售快速增長(zhǎng)的影響，土地開(kāi)發(fā)面積明顯高于去年同期。前11個(gè)月，全國(guó)累計(jì)土地開(kāi)發(fā)面積5337萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)36.9%。

(三) 積金歸集、商業(yè)銀行住房貸款的有力支持

據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年全市公積金歸集額為5億元，超過(guò)政府4.5億的目標(biāo)，公積金使用4.86億元，截止今年，公積金歷年累計(jì)歸集額為22億元。另外，商業(yè)銀行住房貸款的程序簡(jiǎn)化、貸款額度的加大及貸款年限的延長(zhǎng)都為啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人消費(fèi)創(chuàng)造了條件。

在充分的資料基礎(chǔ)上，綜合上述房地產(chǎn)投資環(huán)境分析和經(jīng)濟(jì)形式成因分析，可得出結(jié)論：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)形式是可喜的，與房地產(chǎn)有關(guān)的政策和法規(guī)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步發(fā)展和活躍，因此可以說(shuō)XX花園項(xiàng)目在投資機(jī)會(huì)選擇決策、地段選擇決策這兩個(gè)方面是有充分科學(xué)根據(jù)的。

第三章 項(xiàng)目周邊物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查分析

項(xiàng)目調(diào)查是可行性研究工作的基礎(chǔ)，是在地域選擇后進(jìn)行的多項(xiàng)生活指標(biāo)的調(diào)查。本次調(diào)查分析主要是針對(duì)擬投資地塊的地理環(huán)境，XX地區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，地區(qū)既有的生活消費(fèi)條件，XX地區(qū)住宅消費(fèi)者等幾個(gè)方面的調(diào)查，為項(xiàng)目的可行性分析和研究提供充實(shí)的研討依據(jù)。

該項(xiàng)目位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)，現(xiàn)在先對(duì)XX區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)作簡(jiǎn)要的概述。下圖表是XX區(qū)2000年的房地產(chǎn)價(jià)格和指數(shù)：

XX區(qū)價(jià)格 XX區(qū)指數(shù)

一季度 2218.78 1000

二季度 2227.38 1003.876

三季度 2223.24 1002.86

四季度 2226.24 1003.2

2000年第四季度XX區(qū)的價(jià)格指數(shù)走勢(shì)由上季度的下跌轉(zhuǎn)變?yōu)樾》蠐P(yáng)，但指數(shù)仍沒(méi)有達(dá)到二季度高度，因?yàn)閄X區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格水平在XX市是屬于較高的，而今年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)大多集中在江南地區(qū)，使得該區(qū)的住宅價(jià)格徘徊不前，XX區(qū)由于自然條件的限制使得住宅開(kāi)發(fā)投資大部分都分布在中北部地區(qū)，建設(shè)大道南北，臺(tái)北路、香港路一帶，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資較集中的地帶，主要原因是該地區(qū)的建筑密度較小，交通便利，距離中央商業(yè)區(qū)較近，這一代擁有臺(tái)北花園、臺(tái)南花園、德富花園、澎湖高級(jí)公寓、臺(tái)北花苑，碧波公寓、國(guó)信城園林小區(qū)等眾多的住宅小區(qū)。位于高雄路的國(guó)信城園林小區(qū)，1998年5月開(kāi)盤，目前已屬尾房，但第四季度以2350元/平方米的現(xiàn)房?jī)r(jià)格出售了4500平方米，銷售業(yè)績(jī)較好。

XX、竹葉山一帶也是該區(qū)房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)地區(qū)之一，這一地帶是相對(duì)較偏的地段，根據(jù)城市空心化的理論，離市中心區(qū)有一定的距離，自然環(huán)境較好，并且有開(kāi)發(fā)大片住宅小區(qū)的條件，是未來(lái)最適合居住的地區(qū)之一。這一帶已經(jīng)有佳海華苑別墅、竹葉山花園、XX生態(tài)花園等住宅小區(qū)。這一地區(qū)在未來(lái)升值的可能性較大。位于該地區(qū)的東方恒星園，本季度期房銷售價(jià)格為1886元/平方米，低于XX區(qū)的均價(jià)，本季度銷售了1.65萬(wàn)方。

一、 投資地塊的地理環(huán)境

土地是不可再生資源，一個(gè)項(xiàng)目的土地價(jià)值是有多種因素綜合作用的結(jié)果。土地所處的地理位置，周邊的自然環(huán)境，人文環(huán)境，市政配套及臨近樓盤的品質(zhì)等，決定了此地塊大部分的市場(chǎng)家者，因此，我們首先從地塊環(huán)境入手調(diào)查分析。

1.土地性質(zhì)及地理位置綜述

地塊面積：凈用地面積8.37公頃，近似平行四邊形，周邊主要有水塘，菜地和村鎮(zhèn)建設(shè)用地構(gòu)成，較平整。

該地塊位于XX區(qū)XX鄉(xiāng)石橋村，遠(yuǎn)為農(nóng)田，整個(gè)地塊較平整，無(wú)丘陵，小山包，且地塊的延伸四周也大致是一望平原，地塊周圍有叫多的村莊，主要有石橋村，塔子湖村(由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成)，新春村(有2000人左右);還有成片的采地和零星的湖面分布在地塊周圍。

2.地塊自然景觀及環(huán)境質(zhì)量

2.1自然環(huán)境

該地塊總體來(lái)看屬于平原地區(qū)，空氣較好，無(wú)大型污染，植被水系豐富。

以下為地塊四個(gè)方向的環(huán)境情況：

1.南向

遠(yuǎn)望是一條長(zhǎng)條沿路而建的現(xiàn)代化建筑，能隱約感受到大都市生活，京廣鐵路從旁邊橫貫而過(guò)，由遠(yuǎn)及近是大片開(kāi)闊地帶，無(wú)障礙物，臨近的XX大道平行延展，該方向上因有一高壓輸電線路沿XX大道方向鋪設(shè)，使得該方向上無(wú)論近看或遠(yuǎn)望的視線都擾，另外區(qū)域環(huán)境因建設(shè)公路略有空氣和噪音污染。

2.北向

北面遙望張公堤，成片的草地，帶狀的防護(hù)林區(qū)沿堤分布，大片的湖泊，蓮池密布，自然村落散布其間，湖水清澈，空氣清新，寧?kù)o而美麗，但近處有零星的小村落削弱了景色。

3.東向

遠(yuǎn)方較開(kāi)闊，中部為建設(shè)中的東方恒星園，近處的竹葉山路邊為商鋪，工棚映入眼簾，黃孝河平行流過(guò)，隱約有河水淤積下來(lái)的異味。

4.西向

西對(duì)姑嫂樹(shù)路，進(jìn)處無(wú)高層建筑，視野開(kāi)闊，遠(yuǎn)眺現(xiàn)代都市居民區(qū)，隱約可見(jiàn)正在施工的新華家園，自然村落和耕田水塘由遠(yuǎn)及近步入視野，也是因大道的施工沿路有灰塵。

2.2項(xiàng)目周邊情況

我們選擇以本地塊為中心，南至五干道(發(fā)展大道)，北至張公堤附近，東西以姑嫂樹(shù)路和岱黃公路兩側(cè)為界，集中調(diào)查。

1. 地形地貌狀況(詳見(jiàn)附圖地形地貌圖)

2. 物業(yè)形態(tài)劃分圖(詳見(jiàn)附圖物業(yè)形態(tài)劃分圖)

3. 局部放大圖(詳見(jiàn)附圖局部放大圖)

附圖說(shuō)明

1.岱黃公路一帶區(qū)域調(diào)查

自然環(huán)境：該帶為平原地段，靠近黃孝河，兩旁不遠(yuǎn)處有若干小湖，附近的村落有石橋村，塔字湖村，新春村，都屬于XX鄉(xiāng)。XX鄉(xiāng)鄉(xiāng)政府靠近竹葉山路，距石橋村不到500米。附近設(shè)有成片的自然林或人工林，惟有路兩旁不多的樹(shù)林，大車過(guò)后，塵土飛揚(yáng)，該地段綠化較差，但也沒(méi)有什么大型的污染源。

社會(huì)環(huán)境：道路路面狀況較差，經(jīng)常有載貨的大卡車經(jīng)過(guò)，到市內(nèi)的交通不便利，沿線只有716一路公交。地段入口處有大東門客運(yùn)站，有許多通向周圍縣市的長(zhǎng)途客車。水電氣的基礎(chǔ)建設(shè)均以到位，電話線已鋪設(shè)，但沒(méi)有網(wǎng)絡(luò)線和有線電視線(新建小區(qū)除外)。路邊附近有2-3個(gè)門診部，有中國(guó)信合，農(nóng)行等金融機(jī)構(gòu)的分點(diǎn)。石橋村對(duì)面有華中高級(jí)中學(xué)，但距石橋村較遠(yuǎn)。沒(méi)有大型的娛樂(lè)場(chǎng)所，只有幾家小型的臺(tái)球廳。

人文環(huán)境：沿路兩旁的居民來(lái)自不同的地方，主要是石橋村，塔字湖村等附近的村落。另外還有武昌，漢口，漢陽(yáng)的居民到此打工。同時(shí)有黃陂等附近區(qū)縣的居民。他們大多是出外打工來(lái)到這里，租用當(dāng)?shù)鼐用竦淖》?，沿路地帶和石橋村大概?-3千人。居民的房屋大體為2-3層，比較簡(jiǎn)陋。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境：有一大型鋼材市場(chǎng)，路兩旁一直到石橋村居民的收入水平不等，屬石橋村的居民每年固定有1000-1500元的收入，來(lái)源于村辦企業(yè)，承包隊(duì)，出租房。另外村民可選擇在路兩旁租商鋪，發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，或在一些私人辦的公司打工，如XX新基業(yè)混凝土有限公司等，他們的收入較高，每月有1000元左右的收入，另外有些較大的公司都有集體宿舍，員工來(lái)在各處，有的住在二七路。

此處本地塊東北方向的村落屬于石橋村六隊(duì)，該隊(duì)共有60戶，約250人，村民主要以種田，打工，出租房為生。對(duì)村大隊(duì)而言，收入主要以賣地為主(該村的集體地約400畝)，收入該居民發(fā)放補(bǔ)助，基本上每戶居民為4000-5000元/年。該村交通不發(fā)達(dá)，小學(xué)，中學(xué)都比較遠(yuǎn)。居民主要以石橋村人為主，有一些來(lái)自黃陂等地區(qū)的打工者。工廠很少，只有幾個(gè)村民自辦的個(gè)體小企業(yè)。雇員多為本村居民，村民自建房多為二層樓房，建筑面積約400平方米左右，很多房子由外來(lái)者租住，該村的水電，通訊等都不完善，綠化狀況較差，周圍有很多廢墟空地，基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施都不完善。

2.塔字湖村至張公堤路段調(diào)查

自然環(huán)境：沿線區(qū)域自然風(fēng)景較好，多湖泊村莊釣魚臺(tái)，無(wú)污染，空氣清新，景色怡人。沿張公堤路段以綠地，防護(hù)林區(qū)和湖面次第構(gòu)成，地勢(shì)平坦;塔子湖路段屬平原地區(qū)，沿路自西向東依次分布新春村，塔字湖村(由漁家墩，福園村，蘆家墩三個(gè)自然村構(gòu)成)。周邊以菜地，耕地為主，零星分布水面，石橋村路段基本同上。

社會(huì)環(huán)境：該區(qū)域位于XX區(qū)邊緣。縱有張公堤，橫有竹葉山路，內(nèi)為塔子湖路段，交通便利，有726，69路公交車。給排水設(shè)施齊備，供電設(shè)施相對(duì)不足，但具備發(fā)展條件，有待進(jìn)一步建設(shè)，通訊便捷，暖氣設(shè)施有待進(jìn)一步開(kāi)發(fā)建設(shè)，有液化汽供應(yīng)站。

經(jīng)濟(jì)環(huán)境：該區(qū)域人口經(jīng)濟(jì)實(shí)力不強(qiáng)，居民收入水平普遍不高，工礦企業(yè)大都以民營(yíng)，私人企業(yè)為主，現(xiàn)達(dá)到大都處于半停產(chǎn)狀態(tài)，但私營(yíng)企業(yè)仍具相當(dāng)活力。商業(yè)，金融業(yè)，服務(wù)業(yè)仍處于落后的萌芽狀態(tài)，有銀行，合作社零星分布其間。當(dāng)?shù)鼐用袷杖氩罹噍^大，新春村，塔字湖村平均月收入在1500元左右，主要以房屋出租，村辦工廠承包，打工，養(yǎng)殖為主。

3.姑嫂樹(shù)路段調(diào)查