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銀杏產(chǎn)地范文第1篇

銀行抵債資產(chǎn)管理辦法完整版全文第一章 總則

第一條為規(guī)范抵債資產(chǎn)管理，避免和減少資產(chǎn)損失，及時(shí)化解金融風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)，制定本辦法。

第二條本辦法適用于經(jīng)中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)批準(zhǔn)，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)依法設(shè)立的政策性銀行和商業(yè)銀行(以下簡(jiǎn)稱銀行)。信托投資公司、財(cái)務(wù)公司、金融租賃公司和信用社比照?qǐng)?zhí)行。

第三條本辦法所稱抵債資產(chǎn)是指銀行依法行使債權(quán)或擔(dān)保物權(quán)而受償于債務(wù)人、擔(dān)保人或第三人的實(shí)物資產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利。

本辦法所稱以物抵債是指銀行的債權(quán)到期，但債務(wù)人無(wú)法用貨幣資金償還債務(wù)，或債權(quán)雖未到期，但債務(wù)人已出現(xiàn)嚴(yán)重經(jīng)營(yíng)問(wèn)題或其他足以嚴(yán)重影響債務(wù)人按時(shí)足額用貨幣資金償還債務(wù)，或當(dāng)債務(wù)人完全喪失清償能力時(shí)，擔(dān)保人也無(wú)力以貨幣資金代為償還債務(wù)，經(jīng)銀行與債務(wù)人、擔(dān)保人或第三人協(xié)商同意，或經(jīng)人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)依法裁決，債務(wù)人、擔(dān)保人或第三人以實(shí)物資產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利作價(jià)抵償銀行債權(quán)的行為。

第四條本辦法所稱抵債資產(chǎn)入賬價(jià)值是指銀行取得抵債資產(chǎn)后，按照相關(guān)規(guī)定計(jì)入抵債資產(chǎn)科目的金額。

抵債金額是指取得抵債資產(chǎn)實(shí)際抵償銀行債務(wù)的金額。

抵債資產(chǎn)凈值是指抵債資產(chǎn)賬面余額扣除抵債資產(chǎn)減值準(zhǔn)備后的凈額。

取得抵債資產(chǎn)支付的相關(guān)稅費(fèi)是指銀行收取抵債資產(chǎn)過(guò)程中所繳納的契稅、車船使用稅、印花稅、房產(chǎn)稅等稅金，以及所支出的過(guò)戶費(fèi)、土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)、水利建設(shè)基金、交易管理費(fèi)、資產(chǎn)評(píng)估費(fèi)等直接費(fèi)用。

第五條以物抵債管理應(yīng)遵循嚴(yán)格控制、合理定價(jià)、妥善保管、及時(shí)處置的原則。

(一)嚴(yán)格控制原則。銀行債權(quán)應(yīng)首先考慮以貨幣形式受償，從嚴(yán)控制以物抵債。受償方式以現(xiàn)金受償為第一選擇，債務(wù)人、擔(dān)保人無(wú)貨幣資金償還能力時(shí)，要優(yōu)先選擇以直接拍賣、變賣非貨幣資產(chǎn)的方式回收債權(quán)。當(dāng)現(xiàn)金受償確實(shí)不能實(shí)現(xiàn)時(shí)，可接受以物抵債。

(二)合理定價(jià)原則。抵債資產(chǎn)必須經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的資產(chǎn)評(píng)估來(lái)確定價(jià)值，評(píng)估程序應(yīng)合法合規(guī)，要以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)合理定價(jià)。

(三)妥善保管原則。對(duì)收取的抵債資產(chǎn)應(yīng)妥善保管，確保抵債資產(chǎn)安全、完整和有效。

(四)及時(shí)處置原則。收取抵債資產(chǎn)后應(yīng)及時(shí)進(jìn)行處置，盡快實(shí)現(xiàn)抵債資產(chǎn)向貨幣資產(chǎn)的有效轉(zhuǎn)化。

第六條銀行應(yīng)建立健全抵債資產(chǎn)收取和處置的內(nèi)部申報(bào)審批制度，明確申報(bào)流程、部門職責(zé)、審批權(quán)限，并對(duì)申報(bào)方案的內(nèi)容、要件和所需材料作出規(guī)定。

第二章 抵債資產(chǎn)的收取

第七條以物抵債主要通過(guò)以下兩種方式：

(一)協(xié)議抵債。經(jīng)銀行與債務(wù)人、擔(dān)保人或第三人協(xié)商同意，債務(wù)人、擔(dān)保人或第三人以其擁有所有權(quán)或處置權(quán)的資產(chǎn)作價(jià)，償還銀行債權(quán)。

(二)法院、仲裁機(jī)構(gòu)裁決抵債。通過(guò)訴訟或仲裁程序，由終結(jié)的裁決文書確定將債務(wù)人、擔(dān)保人或第三人擁有所有權(quán)或處置權(quán)的資產(chǎn)，抵償銀行債權(quán)。

訴訟程序和仲裁程序中的和解，參照協(xié)議抵債處理。

第八條債務(wù)人出現(xiàn)下列情況之一，無(wú)力以貨幣資金償還銀行債權(quán)，或當(dāng)債務(wù)人完全喪失清償能力時(shí)，擔(dān)保人也無(wú)力以貨幣資金代為償還債務(wù)，或擔(dān)保人根本無(wú)貨幣支付義務(wù)的，銀行可根據(jù)債務(wù)人或擔(dān)保人以物抵債協(xié)議或人民法院、仲裁機(jī)構(gòu)的裁決，實(shí)施以物抵債：

(一)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)已中止或建設(shè)項(xiàng)目處于停、緩建狀態(tài)。

(二)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)陷入困境，財(cái)務(wù)狀況日益惡化，處于關(guān)、停、并、轉(zhuǎn)狀態(tài)。

(三)已宣告破產(chǎn)，銀行有破產(chǎn)分配受償權(quán)的。

(四)對(duì)債務(wù)人的強(qiáng)制執(zhí)行程序無(wú)法執(zhí)行到現(xiàn)金資產(chǎn)，且執(zhí)行實(shí)物資產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利按司法慣例降價(jià)處置仍無(wú)法成交的。

(五)債務(wù)人及擔(dān)保人出現(xiàn)只有通過(guò)以物抵債才能最大限度保全銀行債權(quán)的其他情況。

第九條銀行要根據(jù)債務(wù)人、擔(dān)保人或第三人可受償資產(chǎn)的實(shí)際情況，優(yōu)先選擇產(chǎn)權(quán)明晰、權(quán)證齊全、具有獨(dú)立使用功能、易于保管及變現(xiàn)的資產(chǎn)作為抵債資產(chǎn)。

第十條下列財(cái)產(chǎn)一般不得用于抵償債務(wù)：

(一)法律規(guī)定的禁止流通物。

(二)抵債資產(chǎn)欠繳和應(yīng)繳的各種稅收和費(fèi)用已經(jīng)接近、等于或者高于該資產(chǎn)價(jià)值的。

(三)權(quán)屬不明或有爭(zhēng)議的資產(chǎn)。

(四)偽劣、變質(zhì)、殘損或儲(chǔ)存、保管期限很短的資產(chǎn)。

(五)資產(chǎn)已抵押或質(zhì)押給第三人，且抵押或質(zhì)押價(jià)值沒(méi)有剩余的。

(六)依法被查封、扣押、監(jiān)管或者依法被以其他形式限制轉(zhuǎn)讓的資產(chǎn)(銀行有優(yōu)先受償權(quán)的資產(chǎn)除外)。

(七)公益性質(zhì)的生活設(shè)施、教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施等。

(八)法律禁止轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)讓成本高的集體所有土地使用權(quán)。

(九)已確定要被征用的土地使用權(quán)。

(十)其他無(wú)法變現(xiàn)的資產(chǎn)。

第十一條劃撥的土地使用權(quán)原則上不能單獨(dú)用于抵償債務(wù)，如以該類土地上的房屋抵債的，房屋占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)一并用于抵償債務(wù)，但應(yīng)首先取得獲有審批權(quán)限的人民政府或土地行政管理部門的批準(zhǔn)，并在確定抵債金額時(shí)扣除按照規(guī)定應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。

第十二條銀行辦理以物抵債前，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，并到有關(guān)主管部門核實(shí)，了解資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)及實(shí)物狀況，包括資產(chǎn)是否存在產(chǎn)權(quán)上的瑕疵，是否設(shè)定了抵押、質(zhì)押等他項(xiàng)權(quán)利，是否拖欠工程款、稅款、土地出讓金及其他費(fèi)用，是否涉及其他法律糾紛，是否被司法機(jī)關(guān)查封、凍結(jié)?是否屬限制、禁止流通物等情況?span class=br第十三條銀行應(yīng)對(duì)抵債資產(chǎn)建立登記制度，并對(duì)每筆以物抵債設(shè)定抵債資產(chǎn)收取責(zé)任人，負(fù)責(zé)以物抵債的申報(bào)和抵債資產(chǎn)的收取、移交、登記等工作。

第十四條銀行應(yīng)合理確定抵債金額。

(一)協(xié)議抵債的，原則上應(yīng)在具有合法資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估確值的基礎(chǔ)上，與債務(wù)人、擔(dān)保人或第三人協(xié)商確定抵債金額。評(píng)估時(shí)，應(yīng)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)以公開市場(chǎng)價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)為原則，確定資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，在可能的情況下應(yīng)要求評(píng)估機(jī)構(gòu)提供資產(chǎn)的快速變現(xiàn)價(jià)值。抵債資產(chǎn)欠繳的稅費(fèi)和取得抵債資產(chǎn)支付的相關(guān)稅費(fèi)應(yīng)在確定抵債金額時(shí)予以扣除。

(二)采用訴訟、仲裁等法律手段追償債權(quán)的，如債務(wù)人和擔(dān)保人確無(wú)現(xiàn)金償還能力，銀行要及時(shí)申請(qǐng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)債務(wù)人、擔(dān)保人的財(cái)產(chǎn)進(jìn)行拍賣或變賣，以拍賣或變賣所得償還債權(quán)。若拍賣流拍后，銀行要申請(qǐng)法院或仲裁機(jī)構(gòu)按照有關(guān)法律規(guī)定或司法慣例降價(jià)后繼續(xù)拍賣。確需收取抵債資產(chǎn)時(shí)，應(yīng)比照協(xié)議抵債金額的確定原則，要求法院、仲裁機(jī)構(gòu)以最后一次的拍賣保留價(jià)為基礎(chǔ)，公平合理地確定抵債金額。

第三章 抵債資產(chǎn)的保管

第十五條銀行要按照有利于抵債資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理和保管的原則，確定抵債資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理主責(zé)任人，指定保管責(zé)任人，并明確各自職責(zé)。

第十六條銀行在辦理抵債資產(chǎn)接收后應(yīng)根據(jù)抵債資產(chǎn)的類別(包括不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)和權(quán)利等)、特點(diǎn)等決定采取上收保管、就地保管、委托保管等方式。

第十七條在抵債資產(chǎn)的收取直至處置期間，銀行應(yīng)妥善保管抵債資產(chǎn)，對(duì)抵債資產(chǎn)要建立定期檢查、賬實(shí)核對(duì)制度。

(一)銀行要根據(jù)抵債資產(chǎn)的性質(zhì)和狀況定期或不定期進(jìn)行檢查和維護(hù)，及時(shí)掌握抵債資產(chǎn)實(shí)物形態(tài)及價(jià)值形態(tài)的變化情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)影響抵債資產(chǎn)價(jià)值的風(fēng)險(xiǎn)隱患并采取有針對(duì)性的防范和補(bǔ)救措施。

(二)每個(gè)季度應(yīng)至少組織一次對(duì)抵債資產(chǎn)的賬實(shí)核對(duì)，并作好核對(duì)記錄。核對(duì)應(yīng)做到賬簿一致和賬實(shí)相符，若有不符的，應(yīng)查明原因，及時(shí)報(bào)告并據(jù)實(shí)處理。

第四章 抵債資產(chǎn)的處置

第十八條抵債資產(chǎn)收取后應(yīng)盡快處置變現(xiàn)。以抵債協(xié)議書生效日，或法院、仲裁機(jī)構(gòu)裁決抵債的終結(jié)裁決書生效日，為抵債資產(chǎn)取得日，不動(dòng)產(chǎn)和股權(quán)應(yīng)自取得日起2年內(nèi)予以處置;除股權(quán)外的其他權(quán)利應(yīng)在其有效期內(nèi)盡快處置，最長(zhǎng)不得超過(guò)自取得日起的2年;動(dòng)產(chǎn)應(yīng)自取得日起1年內(nèi)予以處置。

第十九條銀行處置抵債資產(chǎn)應(yīng)堅(jiān)持公開透明的原則，避免暗箱操作，防范道德風(fēng)險(xiǎn)。

抵債資產(chǎn)原則上應(yīng)采用公開拍賣方式進(jìn)行處置。選擇拍賣機(jī)構(gòu)時(shí)，要在綜合考慮拍賣機(jī)構(gòu)的業(yè)績(jī)、管理水平、拍賣經(jīng)驗(yàn)、客戶資源、拍賣機(jī)構(gòu)資信評(píng)定結(jié)果及合作關(guān)系等情況的基礎(chǔ)上，擇優(yōu)選用。拍賣抵債金額1000萬(wàn)元(含)以上的單項(xiàng)抵債資產(chǎn)應(yīng)通過(guò)公開招標(biāo)方式確定拍賣機(jī)構(gòu)。

抵債資產(chǎn)拍賣原則上應(yīng)采用有保留價(jià)拍賣的方式。確定拍賣保留價(jià)時(shí)，要對(duì)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)、同類資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)、意向買受人詢價(jià)、拍賣機(jī)構(gòu)建議拍賣價(jià)進(jìn)行對(duì)比分析，考慮當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)狀況、拍賣付款方式及快速變現(xiàn)等因素，合理確定拍賣保留價(jià)。

不適于拍賣的，可根據(jù)資產(chǎn)的實(shí)際情況，采用協(xié)議處置、招標(biāo)處置、打包出售、委托銷售等方式變現(xiàn)。采用拍賣方式以外的其他處置方式時(shí)，應(yīng)在選擇中介機(jī)構(gòu)和抵債資產(chǎn)買受人的過(guò)程中充分引入競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，避免暗箱操作。

第二十條抵債資產(chǎn)收取后原則上不能對(duì)外出租。因受客觀條件限制，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)確實(shí)無(wú)法處置的抵債資產(chǎn)，為避免資產(chǎn)閑置造成更大損失，在租賃關(guān)系的確立不影響資產(chǎn)處置的情況下，可在處置時(shí)限內(nèi)暫時(shí)出租。

第二十一條銀行不得擅自使用抵債資產(chǎn)。確因經(jīng)營(yíng)管理需要將抵債資產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用的，視同新購(gòu)固定資產(chǎn)辦理相應(yīng)的固定資產(chǎn)購(gòu)建審批手續(xù)。

第五章 賬務(wù)處理

第二十二條銀行以抵債資產(chǎn)取得日為所抵償貸款的停息日。銀行應(yīng)在取得抵債資產(chǎn)后，及時(shí)進(jìn)行賬務(wù)處理，嚴(yán)禁違規(guī)賬外核算。

第二十三條銀行取得抵債資產(chǎn)時(shí)，按實(shí)際抵債部分的貸款本金和已確認(rèn)的表內(nèi)利息作為抵債資產(chǎn)入賬價(jià)值。銀行為取得抵債資產(chǎn)支付的抵債資產(chǎn)欠繳的稅費(fèi)、墊付的訴訟費(fèi)用和取得抵債資產(chǎn)支付的相關(guān)稅費(fèi)計(jì)入抵債資產(chǎn)價(jià)值。銀行按抵債資產(chǎn)入賬價(jià)值依次沖減貸款本金和應(yīng)收利息。

銀行在取得抵債資產(chǎn)過(guò)程中向債務(wù)人收取補(bǔ)價(jià)的，按照實(shí)際抵債部分的貸款本金和表內(nèi)利息減去收取的補(bǔ)價(jià)，作為抵債資產(chǎn)入賬價(jià)值;如法院判決、仲裁或協(xié)議規(guī)定銀行須支付補(bǔ)價(jià)的，則按照實(shí)際抵債部分的貸款本金、表內(nèi)利息加上預(yù)計(jì)應(yīng)支付的補(bǔ)價(jià)作為抵債資產(chǎn)入賬價(jià)值。

第二十四條抵債金額超過(guò)債權(quán)本息總額的部分，不得先行向?qū)Ψ街Ц堆a(bǔ)價(jià)，如法院判決、仲裁或協(xié)議規(guī)定須支付補(bǔ)價(jià)的，待抵債資產(chǎn)處置變現(xiàn)后，將變現(xiàn)所得價(jià)款扣除抵債資產(chǎn)在保管、處置過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)支出、加上抵債資產(chǎn)在保管、處置過(guò)程中的收入后，將實(shí)際超出債權(quán)本息的部分退給對(duì)方。

第二十五條抵債金額超過(guò)貸款本金和表內(nèi)利息的部分，在未實(shí)際收回現(xiàn)金時(shí)，暫不確認(rèn)為利息收入，待抵債資產(chǎn)處置變現(xiàn)后，再將實(shí)際可沖抵的表外利息確認(rèn)為利息收入。

第二十六條除法律法規(guī)規(guī)定債權(quán)與債務(wù)關(guān)系已完全終結(jié)的情況外，抵債金額不足沖減債權(quán)本息的部分，應(yīng)繼續(xù)向債務(wù)人、擔(dān)保人追償，追償未果的，按規(guī)定進(jìn)行核銷和沖減。

第二十七條抵債資產(chǎn)保管過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出;抵債資產(chǎn)未處置前取得的租金等收入計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入;處置過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用，從處置收入中抵減。

第二十八條抵債資產(chǎn)處置時(shí)，抵債資產(chǎn)處置損益為實(shí)際取得的處置收入與抵債資產(chǎn)凈值、變現(xiàn)稅費(fèi)以及可確認(rèn)為利息收入的表外利息的差額，差額為正時(shí)，計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，差額為負(fù)時(shí)，計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出。公式表示為：

營(yíng)業(yè)外收入(或營(yíng)業(yè)外支出)=實(shí)際取得的處置收入-(抵債資產(chǎn)賬面余額-抵債資產(chǎn)減值準(zhǔn)備)-變現(xiàn)稅費(fèi)-可確認(rèn)為利息收入的表外利息

涉及補(bǔ)價(jià)的，抵債資產(chǎn)處置損益為實(shí)際取得的處置收入與抵債資產(chǎn)凈值、變現(xiàn)稅費(fèi)、可確認(rèn)為利息收入的表外利息、實(shí)際支付的補(bǔ)價(jià)超出(或少于)預(yù)計(jì)應(yīng)支付補(bǔ)價(jià)部分的差額，差額為正時(shí)，計(jì)入營(yíng)業(yè)外收入，差額為負(fù)時(shí)，計(jì)入營(yíng)業(yè)外支出。公式表示為：

營(yíng)業(yè)外收入(或營(yíng)業(yè)外支出)=實(shí)際取得的處置收入-(抵債資產(chǎn)賬面余額-抵債資產(chǎn)減值準(zhǔn)備)-變現(xiàn)稅費(fèi)-可確認(rèn)為利息收入的表外利息-(實(shí)際支付的補(bǔ)價(jià)-預(yù)計(jì)負(fù)債)

第二十九條銀行應(yīng)當(dāng)在每季度末對(duì)抵債資產(chǎn)逐項(xiàng)進(jìn)行檢查，對(duì)預(yù)計(jì)可收回金額低于其賬面價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)計(jì)提減值準(zhǔn)備。如已計(jì)提減值準(zhǔn)備的抵債資產(chǎn)價(jià)值得以恢復(fù)，應(yīng)在已計(jì)提減值準(zhǔn)備的范圍內(nèi)轉(zhuǎn)回，增加當(dāng)期損益。抵債資產(chǎn)處置時(shí)，應(yīng)將已計(jì)提的抵債資產(chǎn)減值準(zhǔn)備一并結(jié)轉(zhuǎn)損益。

第六章 監(jiān)督檢查

第三十條銀行應(yīng)當(dāng)對(duì)抵債資產(chǎn)收取、保管和處置情況進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正。在收取、保管、處置抵債資產(chǎn)過(guò)程中，有下列情況之一者，應(yīng)視情節(jié)輕重進(jìn)行處理;涉嫌違法犯罪的，應(yīng)當(dāng)移交司法機(jī)關(guān)，依法追究法律責(zé)任：

(一)截留抵債資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)處置收入的。

(二)擅自動(dòng)用抵債資產(chǎn)的。

(三)未經(jīng)批準(zhǔn)收取、處置抵債資產(chǎn)的。

(四)惡意串通抵債人或中介機(jī)構(gòu)，在收取抵債資產(chǎn)過(guò)程中故意高估抵債資產(chǎn)價(jià)格，或在處理抵債資產(chǎn)過(guò)程中故意低估價(jià)格，造成銀行資產(chǎn)損失的。

(五)玩忽職守，怠于行使職權(quán)而造成抵債資產(chǎn)毀損、滅失的。

(六)擅自將抵債資產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用資產(chǎn)的。

(七)其他在抵債資產(chǎn)的收取、保管、處置過(guò)程中，違反本辦法有關(guān)規(guī)定的行為。

第三十一條財(cái)政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)當(dāng)?shù)劂y行抵債資產(chǎn)收取、保管和處置情況的監(jiān)督檢查，對(duì)不符合本辦法規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行制止和糾正，并按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理和處罰。

財(cái)政部駐各地財(cái)政監(jiān)察專員辦事處負(fù)責(zé)對(duì)當(dāng)?shù)刂醒牍芾淼慕鹑谄髽I(yè)分支機(jī)構(gòu)抵債資產(chǎn)收取、保管和處置的監(jiān)督管理。

第七章 附則

第三十二條銀行可以根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則，報(bào)主管財(cái)政部門備案。

第三十三條本辦法自20xx年7月1日起施行。此前的有關(guān)抵債資產(chǎn)管理的規(guī)定與本辦法相抵觸的，以本辦法為準(zhǔn)。

財(cái)政部關(guān)于印發(fā)《銀行抵債資產(chǎn)管理辦法》的通知國(guó)家開發(fā)銀行，中國(guó)農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行，中國(guó)進(jìn)出口銀行，中國(guó)工商銀行，中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行，中國(guó)銀行，中國(guó)建設(shè)銀行，中國(guó)建銀投資有限責(zé)任公司，交通銀行，招商銀行，中國(guó)民生銀行，中國(guó)國(guó)際信托投資公司，中國(guó)光大(集團(tuán))總公司，中國(guó)民族國(guó)際信托投資公司，中煤信托投資有限責(zé)任公司，各省、自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市財(cái)政廳(局)：

銀杏產(chǎn)地范文第2篇

一、抵債資產(chǎn)管理和處置中存在的主要問(wèn)題

商業(yè)銀行對(duì)于回收的抵債資產(chǎn)，由于缺乏專門人才和對(duì)實(shí)物管理的有效措施及經(jīng)驗(yàn)，加上國(guó)家處理抵債資產(chǎn)的政策不到位，其管理狀況令人堪憂，處置變現(xiàn)前景也不容樂(lè)觀。主要表現(xiàn)在：

（一）抵債資產(chǎn)的受償價(jià)格大大高于其實(shí)際價(jià)格，價(jià)值背離相當(dāng)嚴(yán)重。商業(yè)銀行收回的抵債物中，絕大多數(shù)是質(zhì)次價(jià)高、物所不值、物不足值。原因：一是借款企業(yè)發(fā)生經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)虧損、倒閉等情況時(shí)，用于抵債的資產(chǎn)往往可選擇性差，甚至無(wú)從選擇；二是評(píng)估機(jī)構(gòu)在對(duì)抵債資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，受利益驅(qū)動(dòng)的影響（評(píng)估費(fèi)用按評(píng)估額的一定比例收取），往往高估抵債資產(chǎn)的價(jià)值；三是某些債務(wù)人利用以物抵債作為逃廢銀行債務(wù)或變相牟利的手段等等。

（二）抵債資產(chǎn)保管難，形成現(xiàn)實(shí)損失和潛在損失的威脅日益加大。商業(yè)銀行回收的抵債資產(chǎn)大多集中在基層行，由于人員少，專業(yè)人才缺乏、場(chǎng)地有限等原因，基層行無(wú)法設(shè)立專人保管，也無(wú)法提供抵債資產(chǎn)的存放場(chǎng)所，難以實(shí)施有效管理。同時(shí)，商業(yè)銀行現(xiàn)行的對(duì)抵債資產(chǎn)的操作規(guī)程也沒(méi)有明確該部分資產(chǎn)由哪個(gè)部門負(fù)責(zé)管理，結(jié)果形成誰(shuí)都管、誰(shuí)也管不好的尷尬局面，使得抵債資產(chǎn)隨著時(shí)間的流逝，逐漸發(fā)生不同程度的自然損失和人為損失。

（三）抵債資產(chǎn)手續(xù)不全、權(quán)屬不清，處置政策不明確，難以處置變現(xiàn)。據(jù)筆者調(diào)查，有相當(dāng)多的抵債資產(chǎn)案例存在手續(xù)不健全、權(quán)屬不清晰的情況，這其中既有主觀方面的原因，也有客觀因素。主觀上，銀行缺乏專業(yè)人員和專門技術(shù)手段，無(wú)法辨別質(zhì)量?jī)?yōu)劣、產(chǎn)品真?zhèn)?，難以鑒別相關(guān)權(quán)屬文件的真實(shí)性和有效性，同時(shí)，也存在著新官不理舊賬，認(rèn)為不良資產(chǎn)是前任造成的，去處置會(huì)揭前任的短，因而不積極采取措施落實(shí)抵債資產(chǎn)的相關(guān)手續(xù)、不努力追索抵債資產(chǎn)權(quán)屬文件現(xiàn)象?？陀^上，一方面許多相關(guān)政策不明確、不配套，制度規(guī)定滯后。如損失額度、比例的管理權(quán)限不明確，呆賬核銷的損失出口無(wú)規(guī)定等。另一方面借款人、地方政府及其他有關(guān)部門為了各自的利益，極力促成企業(yè)以質(zhì)次價(jià)高的資產(chǎn)了結(jié)銀企之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，無(wú)形中給商業(yè)銀行處置變現(xiàn)抵債資產(chǎn)埋下了隱患。

（四）抵債資產(chǎn)的處置變現(xiàn)費(fèi)用高、稅負(fù)重。商業(yè)銀行在信貸資金運(yùn)作過(guò)程中，已按稅法有關(guān)規(guī)定分別繳納了印花稅、營(yíng)業(yè)稅和所得稅。在抵債資產(chǎn)的處置變現(xiàn)過(guò)程中，交通工具仍要按變現(xiàn)額的6%、其他資產(chǎn)按4%繳納增值稅。另外，還要繳納諸如評(píng)估費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、變更費(fèi)，營(yíng)業(yè)稅、城建稅及教育費(fèi)附加、契稅、土地增值稅等等。如果抵債資產(chǎn)經(jīng)拍賣公司拍賣，還要按拍賣收入的5%給拍賣公司提取傭金。更有甚者，某些抵債資產(chǎn)還存在著原所有權(quán)人的各種欠費(fèi)（稅）需銀行補(bǔ)交的問(wèn)題。總的算來(lái)，抵債資產(chǎn)處置變現(xiàn)需繳納的各種稅費(fèi)占到變現(xiàn)額地20%以上，進(jìn)一步增加了商業(yè)銀行的資產(chǎn)損失。

二、對(duì)策及建議

借款人或擔(dān)保人無(wú)力以貨幣資金償還商業(yè)銀行貸款，銀行采取回收抵債資產(chǎn)的方式來(lái)保全信貸資產(chǎn)，為盤活信貸資金開辟了一條新的有效途徑。抵債資產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理不同于一般銀行信貸資產(chǎn)管理，其關(guān)鍵環(huán)節(jié)在于資產(chǎn)的最終變現(xiàn)，即從實(shí)物（權(quán)利）資產(chǎn)向貨幣資產(chǎn)的最終轉(zhuǎn)換，變低效資產(chǎn)為有效資產(chǎn)。筆者認(rèn)為以資（產(chǎn)）抵貸（款）是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的必然產(chǎn)物，既有生存的條件，必將有一定的生命力。抵債資產(chǎn)對(duì)商業(yè)銀行保全信貸資產(chǎn)的不良影響，在工作中還不能根本杜絕，而且將是商業(yè)銀行今后面臨樹立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的觀念，建立一整套適應(yīng)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)規(guī)律的有效機(jī)制。

（一）做好抵債資產(chǎn)回收工作，是處置抵債資產(chǎn)的基礎(chǔ)。商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)貸款企業(yè)的監(jiān)控，密切關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)動(dòng)態(tài)，從而掌握保全資產(chǎn)的最佳時(shí)機(jī)。在具體實(shí)踐中，對(duì)破產(chǎn)企業(yè)要依法及時(shí)進(jìn)行清收，清收要快速，否則抵貸資產(chǎn)可能被轉(zhuǎn)移或損害；對(duì)抵貸資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格要嚴(yán)格把握，既不能低價(jià)高估，做到公平、公開、公正，防止道德風(fēng)險(xiǎn)；抵貸資產(chǎn)的手續(xù)要齊全、完備、合法。

銀杏產(chǎn)地范文第3篇

中國(guó)物流與采購(gòu)聯(lián)合會(huì)1日的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，5月份中國(guó)制造業(yè)采購(gòu)經(jīng)理指數(shù)(PMI)為53.1％，比上月回落0.4個(gè)百分點(diǎn)。這是此指數(shù)連續(xù)5個(gè)月回升后，首次出現(xiàn)回落。中信證券指出，剔出季節(jié)因素后PMI仍保持上升趨勢(shì)，該指數(shù)基本恢復(fù)正常水平，并且超預(yù)期。

大盤藍(lán)籌本周表現(xiàn)突出。中國(guó)石油(601857)一周漲4.66％。周四紐約商品交易所7月份交貨的輕質(zhì)原油期貨價(jià)格上漲2.69美元，收于每桶68.81美元，盤中一度漲至每桶69.60美元的七個(gè)月最高點(diǎn)。高盛公司在當(dāng)天公布的報(bào)告中預(yù)測(cè)，由于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和產(chǎn)能減少，國(guó)際原油價(jià)格在今年年底將達(dá)到每桶85美元。國(guó)家發(fā)改委發(fā)出通知，決定自6月1日零時(shí)起將汽、柴油價(jià)格每噸均提高400元?！眹?guó)泰君安表示，本次調(diào)價(jià)的幅度也小于預(yù)期，但中石化煉油業(yè)務(wù)尚可維持。中國(guó)石油是此次成品油價(jià)格上調(diào)的最大受益者，中國(guó)石化長(zhǎng)期來(lái)看受益，短期則有所受損。

銀行地產(chǎn)領(lǐng)漲。保利地產(chǎn)(600048)和萬(wàn)科(000002)周漲幅分別達(dá)15％和10％。國(guó)務(wù)院決定自5月25日起對(duì)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為20％，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30％。中金公司認(rèn)為，普通商品住房項(xiàng)目資本金比例降幅超出預(yù)期，該政策有利于降低開發(fā)商的資金壓力、推動(dòng)房地產(chǎn)投資增速回升，有助于維持供求關(guān)系的穩(wěn)定，維持行業(yè)年底反轉(zhuǎn)的判斷，繼續(xù)看好板塊投資價(jià)值。

銀杏產(chǎn)地范文第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)貸款 商業(yè)銀行 風(fēng)險(xiǎn)

1 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)涵、特征及分類

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)貸款的內(nèi)涵和特征

房地產(chǎn)開發(fā)貸款指由商業(yè)銀行向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放，用于住房、商業(yè)用房和其他房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的貸款。房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)周期長(zhǎng)、資金需求量大，對(duì)銀行貸款依賴程度較高，房地產(chǎn)開發(fā)貸款具有以下特征。

1.1.1 資金額度大，風(fēng)險(xiǎn)較高。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中的各個(gè)環(huán)節(jié)都需要大量資金，單個(gè)企業(yè)授信額度較大，銷售易受經(jīng)濟(jì)周期和政策環(huán)境影響，影響貸款發(fā)放及后期管理過(guò)程中出現(xiàn)問(wèn)題，存在較高的信用風(fēng)險(xiǎn)。

1.1.2 還款周期長(zhǎng)，風(fēng)險(xiǎn)因素多變。房地產(chǎn)項(xiàng)目從做出決策到上市銷售，開發(fā)周期較長(zhǎng)，導(dǎo)致開發(fā)貸款的還款周期延長(zhǎng)，土地政策、土地出讓價(jià)格、利率水平等因素發(fā)生變化的可能性加大，直接導(dǎo)致房屋建設(shè)成本和銷售情況的不確定性增加。

1.1.3 抵押物單一，價(jià)值不穩(wěn)定。房地產(chǎn)開發(fā)貸款抵押物主要包括抵押土地使用權(quán)和抵押在建項(xiàng)目，二者價(jià)值并不穩(wěn)定，當(dāng)房?jī)r(jià)處于下行周期，抵押物估值將縮水。

1.1.4 環(huán)節(jié)較多，鏈條效應(yīng)明顯。房地產(chǎn)開發(fā)可分為土地批租、房地產(chǎn)開發(fā)和租售三個(gè)階段，各階段資金鏈條相互影響、環(huán)環(huán)相扣，每個(gè)環(huán)節(jié)都包含政策風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。只要其中某一環(huán)節(jié)出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，就可能導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂。

1.2 房地產(chǎn)開發(fā)貸款分類

1.2.1 信用風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放規(guī)模也逐漸增大，房地產(chǎn)企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)成為商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)的重要組成。開發(fā)商違約的主要原因是地產(chǎn)項(xiàng)目銷售不暢，資金回籠速度和規(guī)模沒(méi)有達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。受現(xiàn)行房地產(chǎn)限購(gòu)政策、購(gòu)房者持幣觀望和即將開征房產(chǎn)稅預(yù)期的影響，很多開發(fā)商存在在建或已建成項(xiàng)目銷售困難問(wèn)題，房地產(chǎn)開發(fā)貸款可能無(wú)法到期歸還并發(fā)生延期或倒逼銀行進(jìn)行貸款重組，造成信用風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.2 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素復(fù)雜，房地產(chǎn)企業(yè)通常按周邊樓盤銷售價(jià)或者當(dāng)?shù)丶爸苓厖^(qū)域最新出讓土地價(jià)格來(lái)定價(jià)，房屋價(jià)格不確定性很高，隨意性較強(qiáng)，均衡的房?jī)r(jià)不能準(zhǔn)確預(yù)測(cè)和評(píng)定。同市場(chǎng)上短期供求狀況不可能反應(yīng)社會(huì)的真實(shí)需求，消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)走勢(shì)的預(yù)期一旦發(fā)生變化，就會(huì)持幣惜購(gòu)，市場(chǎng)有效需求萎縮，形成市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

1.2.3 銀行操作風(fēng)險(xiǎn)。受利潤(rùn)驅(qū)使，銀行容易產(chǎn)生放貸沖動(dòng)，如果不注意操作環(huán)節(jié)的監(jiān)管和控制，極易產(chǎn)生操作風(fēng)險(xiǎn)。銀行操作風(fēng)險(xiǎn)主要包括以下幾項(xiàng)：①違規(guī)發(fā)放貸款，銀行可能為了完成年度或季度貸款發(fā)放指標(biāo)，不按照工程進(jìn)度合理放款；②信貸資金無(wú)法執(zhí)行封閉運(yùn)作，難以監(jiān)控；③抵押物變現(xiàn)存在困難，銀行很難全額收回貸款本金及利息。

1.2.4 房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)指由于企業(yè)投資、出售、人事等方面經(jīng)營(yíng)決策失誤，造成實(shí)際收入或利潤(rùn)沒(méi)有達(dá)到預(yù)期，直接影響現(xiàn)金流，造成難以規(guī)劃銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)。地產(chǎn)開發(fā)受到籌資方式、設(shè)計(jì)定位、成本估算、政策干預(yù)等因素的影響，某一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，造成公司損失，資金回籠出現(xiàn)問(wèn)題。

2 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)成因分析

我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制并不健全，市場(chǎng)和法律還有待完善，特別是利率市場(chǎng)化未充分放開，商業(yè)銀行的資產(chǎn)定價(jià)機(jī)制尚未確立，并沒(méi)有實(shí)現(xiàn)真正意義上的商業(yè)化。由于房地產(chǎn)在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的特殊地位，商業(yè)銀行的房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成也受到眾多因素印象。

2.1 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)形成內(nèi)部因素

2.1.1 貸款發(fā)放監(jiān)管機(jī)制不足。商業(yè)銀行向企業(yè)提供的貸款資金未能嚴(yán)格遵照合同條款，房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際操作中，運(yùn)用資金的范圍超過(guò)了當(dāng)期的收益預(yù)期。商業(yè)銀行放使企業(yè)對(duì)借貸資金的用途超過(guò)了其未來(lái)收入的現(xiàn)值，造成在比較充裕的時(shí)間段內(nèi)，房地產(chǎn)企業(yè)總是可以不斷的用新增借貸資金償還舊貸款的利息。

2.1.2 短期利益高引發(fā)貸款發(fā)放規(guī)模擴(kuò)大。存款、貸款和中間業(yè)務(wù)是商業(yè)銀行對(duì)下屬機(jī)構(gòu)、客戶經(jīng)理和前臺(tái)操作人員進(jìn)行考核和評(píng)定的重要指標(biāo)。對(duì)房地產(chǎn)公司放貸能夠派生出大量的存款和零售、中間業(yè)務(wù)，使得相關(guān)操作人員傾向于大規(guī)模發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款，甚至存在違規(guī)方法貸款，重規(guī)模、輕質(zhì)量的現(xiàn)象。

2.1.3 風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量技術(shù)落后。我國(guó)商業(yè)銀行的風(fēng)險(xiǎn)計(jì)量基本處于起步階段，重視對(duì)單筆貸款風(fēng)險(xiǎn)的審核，尚無(wú)法準(zhǔn)確衡量整個(gè)組合的風(fēng)險(xiǎn)特別是跨經(jīng)濟(jì)周期的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)房地產(chǎn)貸款規(guī)模的控制更多來(lái)自于對(duì)基層經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)的需求和高層管理經(jīng)驗(yàn)平衡的結(jié)果。

2.2 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)形成外部因素

2.2.1 多方資金涌入房地產(chǎn)領(lǐng)域。受房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營(yíng)模式簡(jiǎn)單、投資回報(bào)率較高等因素的影響，大量企業(yè)或機(jī)構(gòu)進(jìn)軍地產(chǎn)市場(chǎng)，投機(jī)性經(jīng)營(yíng)增加，推動(dòng)地產(chǎn)投資過(guò)熱。作為主要的資金來(lái)源，房地產(chǎn)開發(fā)貸款規(guī)模也不斷擴(kuò)大，易導(dǎo)致商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款規(guī)模膨脹，更多的資源向房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)集中，而將各類風(fēng)險(xiǎn)推向商業(yè)銀行。

2.2.2 行政干預(yù)導(dǎo)致貸款風(fēng)險(xiǎn)加劇。土地出讓金成為多數(shù)地方政府進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等公益事業(yè)的重要資金來(lái)源，地方政府傾向于干預(yù)商業(yè)銀行決策，盡可能多的獲取資金來(lái)支持地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。國(guó)有商業(yè)銀行的新增貸款中，有政府背景或政府擔(dān)保的長(zhǎng)期貸款，政府干預(yù)下的貸款行為缺乏風(fēng)險(xiǎn)約束，容易推動(dòng)貸款資金過(guò)度擴(kuò)張。

2.2.3 國(guó)家宏觀調(diào)控措施缺乏前瞻性。2003年以來(lái)，為了引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列引導(dǎo)和限制類調(diào)控政策。任何一項(xiàng)政策效果都需要經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的實(shí)際操作才能顯現(xiàn)，過(guò)于密集的政策出臺(tái)不但不能很好的實(shí)現(xiàn)政策意圖，還有可能造成意料不到的負(fù)面影響。

3 我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)防范建議

3.1 建立持續(xù)穩(wěn)定的房地產(chǎn)調(diào)控政策。相關(guān)政策的出臺(tái)盡管有助于抑制房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高現(xiàn)象進(jìn)一步發(fā)展，但同時(shí)卻加大了房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)一旦資金鏈斷裂，商業(yè)銀行就將遭受巨大信貸損失。政府要保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定，不能只靠一時(shí)的緊縮貸款發(fā)放、限購(gòu)等政策，要從源頭上進(jìn)行調(diào)控，改變地方政府的土地財(cái)政發(fā)展模式，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)的供給結(jié)構(gòu)，增加有效需求，在根本上減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的投機(jī)行為，為房地產(chǎn)金融的發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。

3.2 嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)及銷售的流程。在發(fā)放貸款前，商業(yè)銀行就要根據(jù)這個(gè)特點(diǎn)對(duì)申請(qǐng)貸款的企業(yè)進(jìn)行全面的資格審查，對(duì)抵押品價(jià)值是否滿足貸款要求等進(jìn)行驗(yàn)證，以保證貸款能夠按期足額歸還。主要審核內(nèi)容包括：①要對(duì)項(xiàng)目開發(fā)的合法、合規(guī)及可行性進(jìn)行審查；②自籌資金達(dá)到一定比例后，才能發(fā)放貸款，按照項(xiàng)目進(jìn)度分批發(fā)放；③對(duì)商品房的預(yù)售過(guò)程進(jìn)行深入的監(jiān)管，充分了解銷售和庫(kù)存情況，從而防止開發(fā)商隱瞞銷售事實(shí)，只要預(yù)售收入達(dá)到約定的還款點(diǎn)，就要要求開發(fā)商及時(shí)足額的償還貸款。

3.3 加大信用風(fēng)險(xiǎn)度量量化模型的應(yīng)用。我國(guó)商業(yè)銀行信貸管理手段比較落后，對(duì)開發(fā)貸款項(xiàng)目的審查主要通過(guò)主觀判斷和定性分析，定量分析較少，沒(méi)有建立科學(xué)、完備的信用風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)度量體系。同時(shí)，也沒(méi)有根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的變化、信貸環(huán)境的變化、商業(yè)銀行信貸資金的流動(dòng)性以及監(jiān)管制度要求的變化等，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)貸項(xiàng)目的量化指標(biāo)及時(shí)的動(dòng)態(tài)調(diào)整。缺少有效的信貸風(fēng)險(xiǎn)度量工具，這就使得銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)控制很難實(shí)現(xiàn)精細(xì)化。所以，商業(yè)銀行要加大信用風(fēng)險(xiǎn)量化研究，積累客戶的歷史違約率及其他信用資料，為應(yīng)用先進(jìn)、科學(xué)、適用性強(qiáng)的信用風(fēng)險(xiǎn)度量與預(yù)測(cè)模型提供數(shù)據(jù)和技術(shù)支持。

4 結(jié)語(yǔ)

在我國(guó)，不能簡(jiǎn)單地將房地產(chǎn)視為一個(gè)行業(yè)，地產(chǎn)業(yè)因其產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)效應(yīng)、資金聚集效應(yīng)和產(chǎn)品的特殊性，在我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)中有著非常重要的地位。在梳理房地產(chǎn)及其開發(fā)貸款特點(diǎn)的基礎(chǔ)上，系統(tǒng)分析我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)的形成原因，理解關(guān)鍵控制點(diǎn)，有助于商業(yè)銀行制定有效的應(yīng)對(duì)措施和控制方法，防范房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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銀杏產(chǎn)地范文第5篇

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)銀行抵貸資產(chǎn)管理

抵貸資產(chǎn)是指借款人不能按照貸款合同約定歸還貸款時(shí)，經(jīng)借款人、貸款人、擔(dān)保人三方協(xié)商，或者仲裁機(jī)構(gòu)仲裁，或者經(jīng)人民法院判決和裁定，以借款人、擔(dān)保人的抵押物及其他資產(chǎn)抵償所欠金融機(jī)構(gòu)貸款本息而形成的待處理資產(chǎn)。抵貸資產(chǎn)形成的初衷是為了保全銀行信貸資產(chǎn),減少銀行信貸資產(chǎn)損失。但基層銀行機(jī)構(gòu)在抵貸資產(chǎn)接收處置過(guò)程中,由于受多種因素的影響, 不僅經(jīng)濟(jì)損失大，而且負(fù)面影響多，應(yīng)引起高度重視。

一、基層銀行抵貸資產(chǎn)管理存在的問(wèn)題

1.抵貸資產(chǎn)入賬價(jià)值確定不合理，價(jià)值高估現(xiàn)象十分普遍。根據(jù)財(cái)政部的有關(guān)規(guī)定，金融企業(yè)按照法定程序取得的抵貸資產(chǎn)，要按法院裁決的價(jià)值或借貸雙方協(xié)商議定的價(jià)值或借貸雙方共同認(rèn)可的權(quán)威部門評(píng)估確認(rèn)的價(jià)值（扣除法定抵貸資產(chǎn)接收、管理和處置變現(xiàn)費(fèi)用）入賬。目前這三種方式都存在著定價(jià)偏高、損害銀行利益的問(wèn)題。其原因主要有以下幾個(gè)方面：

一是評(píng)估抵貸資產(chǎn)一般采用重置成本法，評(píng)估時(shí)只考慮抵貸資產(chǎn)投入成本的多少，而不考慮市場(chǎng)認(rèn)可程度。而銀行處置變現(xiàn)抵貸資產(chǎn)只能按現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算，兩者存在較大差異。

二是法院判決主要以評(píng)估結(jié)果為依據(jù)，由于普遍存在的司法權(quán)地方化問(wèn)題，法院大多從地方穩(wěn)定、職工安置等許多社會(huì)因素考慮，不排除存在地方保護(hù)主義的傾向。因此，法院裁決確定的抵貸資產(chǎn)價(jià)值常常高于市場(chǎng)價(jià)格或資產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值，最終高于變現(xiàn)值。

三是在銀行與企業(yè)協(xié)商確定抵貸資產(chǎn)價(jià)格時(shí)，因?yàn)橐豁?xiàng)資產(chǎn)往往有幾個(gè)債權(quán)人同時(shí)追償，為了保全資產(chǎn)、減少損失，有時(shí)銀行也不得不面對(duì)現(xiàn)實(shí)，被迫接收價(jià)值高估的資產(chǎn)。

四是從銀行方面看，通過(guò)以物抵貸可以轉(zhuǎn)化不良貸款，為了完成利潤(rùn)計(jì)劃指標(biāo)，有時(shí)也寧愿抵貸資產(chǎn)價(jià)值被高估，以便最大限度地從賬面上減少信貸資產(chǎn)損失。

2.抵貸資產(chǎn)自身的瑕疵導(dǎo)致接收不順利。銀行出于最大限度保護(hù)貸款安全的角度考慮接受債務(wù)人的抵貸資產(chǎn)，并不意味著這些抵貸資產(chǎn)自身問(wèn)題已得到解決。由于抵貸資產(chǎn)自身的瑕疵，給以后的處置帶來(lái)了障礙。用于抵貸的資產(chǎn)經(jīng)常涉及到許多現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，有的抵貸資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰，債權(quán)債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，有的無(wú)產(chǎn)權(quán)證明，抵貸法律手續(xù)不完備等，這就導(dǎo)致了處置糾紛多、矛盾多，以及程序復(fù)雜、處置成本偏高等問(wèn)題，致使抵貸資產(chǎn)和債權(quán)難以變現(xiàn)。其中涉及到債務(wù)人的職工安置問(wèn)題最為敏感，如若處理不好就會(huì)演變?yōu)樯鐣?huì)問(wèn)題。比如，法院將資產(chǎn)判決給銀行，因原企業(yè)職工上訪或鬧事，有關(guān)部門出面協(xié)調(diào)，往往會(huì)將抵貸資產(chǎn)退還給借款人使用，以解決其職工的實(shí)際困難。有的抵貸房產(chǎn)已經(jīng)承包給內(nèi)部職工，銀行 難以取得，法院又難以強(qiáng)制執(zhí)行。凡此種種原因都會(huì)導(dǎo)致銀行大量債權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。

3.抵貸資產(chǎn)在保管過(guò)程中存在“跑冒滴漏”現(xiàn)象。基層銀行在取得抵貸資產(chǎn)后，對(duì)抵貸資產(chǎn)缺乏嚴(yán)格管理，存在著嚴(yán)重“跑冒滴漏”現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在：一是對(duì)于抵貸資產(chǎn)沒(méi)有建立健全相關(guān)的內(nèi)控制度，缺乏制度約束力，接收的抵貸資產(chǎn)變成了信用社為職工或?yàn)閭€(gè)別人謀利的一種渠道；二是抵貸資產(chǎn)管理責(zé)任不明確，沒(méi)有指定專人負(fù)責(zé)管理或管理流于形式，抵貸資產(chǎn)丟失現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生；三是沒(méi)有及時(shí)建立健全抵貸資產(chǎn)明細(xì)賬，對(duì)抵貸物品名稱、數(shù)量、價(jià)值、抵償貸款本息的數(shù)額沒(méi)有進(jìn)行詳細(xì)記載；四是抵貸資產(chǎn)取得后大多形成閑置，不能及時(shí)處理，以致使其損壞、貶值甚至報(bào)廢，造成不應(yīng)有的資產(chǎn)損失。

4.抵貸資產(chǎn)處置過(guò)程承擔(dān)高額稅費(fèi)。在抵貸資產(chǎn)的接收、保管和處置的各個(gè)環(huán)節(jié)中，均需發(fā)生多種費(fèi)用支出。首先，無(wú)論法院裁定還是借貸雙方協(xié)商，在抵貸物入賬之前均需進(jìn)行嚴(yán)格的評(píng)估，要向資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)支付數(shù)額不小的評(píng)估費(fèi)用。如通過(guò)訴訟程序收回債權(quán)，則必須向法院支付訴訟費(fèi)和執(zhí)行費(fèi)等。在產(chǎn)權(quán)變更、辦理資產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)時(shí)，又需繳納產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、過(guò)戶費(fèi)。在保管環(huán)節(jié)，還需支付倉(cāng)儲(chǔ)、看管等各種費(fèi)用。

目前商業(yè)銀行收回的抵貸物主要以房產(chǎn)、土地使用權(quán)和車輛為主。房地產(chǎn)在收取、處置變現(xiàn)過(guò)程中，涉及營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅、城建稅以及土地出讓金、交易綜合服務(wù)費(fèi)等多項(xiàng)稅費(fèi)；交通工具的變現(xiàn)需交納營(yíng)業(yè)稅、車船使用稅等。同時(shí)，由于債務(wù)人財(cái)務(wù)狀況惡化，銀行常常被迫承擔(dān)應(yīng)由債務(wù)人承擔(dān)的費(fèi)用。

稅負(fù)較重導(dǎo)致部分銀行收到抵貸資產(chǎn)不及時(shí)入賬。因?yàn)榈仲J資產(chǎn)變現(xiàn)價(jià)值一般低于入賬價(jià)值，入賬后按權(quán)責(zé)發(fā)生制形成的利息收入需繳納營(yíng)業(yè)稅，實(shí)際變現(xiàn)后大部分利息不能真正實(shí)現(xiàn)，已繳納的營(yíng)業(yè)稅不能退回或抵扣，等于白白多交了這部分營(yíng)業(yè)稅。為了避免多繳稅，很多銀行抵貸資產(chǎn)一般不入賬，等到變現(xiàn)后一次性進(jìn)行賬務(wù)處理，造成了會(huì)計(jì)信息失真的后果。

5.資產(chǎn)處置步履維艱。實(shí)行以物抵貸的企業(yè)大多資不抵債，無(wú)法正常經(jīng)營(yíng)，抵貸資產(chǎn)大多是廢舊廠房設(shè)備、積壓商品，普遍變現(xiàn)能力很差。銀行在債權(quán)受到損失特別是貸款企業(yè)基本喪失還款能力的情況下，普遍基于一種盡量減少損失的良好愿望，接收了很多難以處理的抵貸物。由于各銀行接受的抵貸資產(chǎn)多種多樣、情況復(fù)雜，而銀行資產(chǎn)保全部門缺乏相應(yīng)的專業(yè)人員，管理難以到位。因此，對(duì)抵貸資產(chǎn)疏于管理的情況普遍存在，久拖不予處理的抵貸資產(chǎn)，貶值速度快，變現(xiàn)價(jià)值低。為減少“冰棍”效應(yīng)，銀行常常會(huì)選擇超低價(jià)賣出，部分抵貸物變現(xiàn)收入甚至有可能無(wú)法抵補(bǔ)接收、保管過(guò)程中發(fā)生的費(fèi)用支出。

二、政策建議

隨著時(shí)間的推移，銀行的不良貸款清收壓降工作難度越來(lái)越大，不良貸款清降過(guò)程中仍會(huì)有相當(dāng)一部分轉(zhuǎn)化為抵貸資產(chǎn)。加強(qiáng)和規(guī)范抵貸資產(chǎn)管理，創(chuàng)造良好的處置環(huán)境，全面提升抵貸資產(chǎn)的質(zhì)量，防止風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大顯得尤為迫切。

1.進(jìn)一步完善規(guī)章制度。各銀行要按照“內(nèi)控優(yōu)先”的原則，明確接收、管理、處置各環(huán)節(jié)的操作程序，修改和完善抵貸資產(chǎn)管理辦法，使抵貸資產(chǎn)業(yè)務(wù)管理步入法制化、規(guī)范化的軌道。要將待處理抵貸資產(chǎn)納入不良貸款總額考核，防止為了追求政績(jī)和短期利益，將抵貸資產(chǎn)作為掩蓋不良貸款的“避風(fēng)港”。對(duì)于重大抵貸資產(chǎn)的處置，應(yīng)堅(jiān)持集體會(huì)辦制度，實(shí)行陽(yáng)光操作，并將資產(chǎn)處置情況公之于眾，切實(shí)防范各種道德風(fēng)險(xiǎn)。提高對(duì)抵貸資產(chǎn)業(yè)務(wù)檢查和內(nèi)部審計(jì)的頻率、深度及廣度，增強(qiáng)檢查和審計(jì)工作的獨(dú)立性和有效性。

2.充分發(fā)揮外部監(jiān)管制約作用。銀行業(yè)監(jiān)管部門要督促銀行機(jī)構(gòu)高度重視抵貸資產(chǎn)的管理，將抵貸資產(chǎn)納入風(fēng)險(xiǎn)管理體系，實(shí)行專人管理，專人負(fù)責(zé)；同時(shí)還應(yīng)以審慎監(jiān)管為原則，加強(qiáng)對(duì)人的管理，把抵貸資產(chǎn)管理情況納入高管人員任職期間考核，強(qiáng)化高管人員的責(zé)任意識(shí)，對(duì)違法違規(guī)的高管人員，依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行嚴(yán)厲查處。

3.強(qiáng)化營(yíng)銷，努力拓寬抵貸資產(chǎn)變現(xiàn)渠道。要樹立大市場(chǎng)觀念，強(qiáng)化與中介機(jī)構(gòu)的合作，通過(guò)公開出售、聯(lián)合拍賣、租賃經(jīng)營(yíng)、網(wǎng)絡(luò)推介、媒體宣傳等多種渠道和手段處置抵貸資產(chǎn)。同時(shí)，要進(jìn)一步建立和完善資產(chǎn)處置變現(xiàn)激勵(lì)機(jī)制，采取靈活措施，加大處置力度，減少銀行抵貸資產(chǎn)損失。