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住宅成本控制范文第1篇

【關(guān)鍵詞】高層住宅；建筑工程；成本控制

1引言

商品住房價格是一個熱門話題，其價格一直居高不下，且漲幅較快，政府對此十分關(guān)注，普通老百姓反響強烈。許多老百姓窮其一生積蓄也難買到一套房子。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住宅是一種經(jīng)濟行為，追求利潤是企業(yè)巨的根本目標(biāo)。對于房價，理論界專家、房地產(chǎn)業(yè)許多專家學(xué)者進行了有益的探討，但對控制房價，降低漲幅仍奏效甚少。

2 商品住宅房工程開發(fā)成本的構(gòu)成

這里所講的商品住宅成本包括商品住宅的開發(fā)建設(shè)成本及后期使用階段所發(fā)生的成本。大致可分為8大項：

2.1 土地取得成本

土地取得成本是指取得商品住宅用地所必需的費用、稅金等。在完善、成熟的房地產(chǎn)市場下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅費構(gòu)成。

2.2 開發(fā)成本

開發(fā)成本是指在取得的商品住宅開發(fā)用地上進行基礎(chǔ)設(shè)施和商品住宅建設(shè)所必須的直接費用和相關(guān)費用。在理論上，可以將開發(fā)成本劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中，開發(fā)成本主要包括下列幾項：勘察設(shè)計和前期工程費；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費；房屋建筑安裝工程費；公共配套設(shè)施建設(shè)費；開發(fā)建設(shè)過程中的費用。

2.3 管理費用

管理費用是指為組織和管理商品住宅開發(fā)經(jīng)營活動所必須的費用，包括房地產(chǎn)開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費、管理用房固定資產(chǎn)折舊費等。

2.4 財務(wù)費用

這里所說的財務(wù)費用包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的資金利息和融資費用。

2.5 銷售費用

銷售費用是指銷售開發(fā)完成后商品住宅所必須的費用，包括廣告宣傳費、銷售費等。

2.6 銷售稅費

銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的商品住宅應(yīng)由房地產(chǎn)開發(fā)商繳納的稅費。

2.7 使用成本

使用成本是指商品住宅竣工后在使用期間發(fā)生的費用，如：房屋維護修理費、水電費用等。

2.8 其他成本

這里的其他成本是指在商品住宅壽命周期之內(nèi)發(fā)生的其他費用，如商品住宅保有財產(chǎn)稅、住房貸款利息等。

成本控制過程中，綜合考慮商品住宅的這八項成本，可以使成本控制更具科學(xué)性和完整性，促進企業(yè)提高經(jīng)濟效益和競爭力。

3 高層住宅工程開發(fā)成本控制措施與建議

3.1 對高層住宅工程實施全面成本控制

3.1.1 推行設(shè)計招標(biāo)，擇優(yōu)選擇設(shè)計單位。

積極推行建筑方案與經(jīng)濟方案相結(jié)合的設(shè)計招標(biāo)方法，盡量將工程主體及配套的圍護、綠化等均放在一起進行招標(biāo)，采用多家競投，組織有關(guān)專家綜合評比，這樣既可優(yōu)選出好的設(shè)計單位，又可促進設(shè)計方在項目整體布局、建筑造型使用功能上開拓創(chuàng)新，在降低工程造價上下功夫。

3.1.2 開展限額設(shè)計，有效控制造價。

設(shè)計人員應(yīng)熟悉掌握建筑工程預(yù)算定額及費用定額，熟悉建筑材料預(yù)算價格，然后按項目投資估算控制初步設(shè)計及概算，再用初步設(shè)計概算控制施工圖設(shè)計及概算。因此，各專業(yè)在保證功能及技術(shù)指標(biāo)的前提下，必須制定雙贏策略，合理分解和使用投資限額，融施工圖設(shè)計和施工圖預(yù)算為一體，把技術(shù)和經(jīng)濟有機結(jié)合起來。嚴(yán)格控制設(shè)計變更，以保證投資限額不輕易突破。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程造價管理人員應(yīng)與設(shè)計部門積極配合，及時提供可靠的工程基礎(chǔ)資料。

3.1.3 從技術(shù)措施上展開項目投資的有效控制。

對主要施工技術(shù)方案做好論證的基礎(chǔ)上，廣泛應(yīng)用新材料、新工藝、新辦法等等，想方設(shè)法在技術(shù)上實施項目投資的有效控制。技術(shù)措施是實施項目投資的必要保證。據(jù)統(tǒng)計，材料費一般占直接工程費的70%左右。同時，直接費的高低影響到間接費的高低，因此，選用新工藝、新材料，是提高勞動生產(chǎn)率和縮短工期的有力保證。

3.1.4 從經(jīng)濟措施上展開項目投資的有效控制。

嚴(yán)格控制現(xiàn)場經(jīng)費和總部管理費，合理使用廣告策劃費、銷售費等，減少銷售成本，最大限度降低靜態(tài)投資，如對大宗材料或大型設(shè)備按合同要求可直接進行供應(yīng)，以達(dá)到降低造價之目的。

3.2 加強工程監(jiān)理在高層住宅工程成本控制中的應(yīng)用

建設(shè)監(jiān)理制作為科學(xué)的建設(shè)項目管理方法，主要是以國家政策、技術(shù)規(guī)范、定額、合同等為依據(jù)，跟蹤控制設(shè)計過程和施工過程的投資、工期和質(zhì)量，確保三大目標(biāo)的實現(xiàn)。監(jiān)理的特殊身份，決定了其行為的客觀性、科學(xué)性，決定了其實施投資控制的合理性、有效性。工程監(jiān)理可以在項目建設(shè)的各階段，通過科學(xué)的管理和有效的控制來實現(xiàn)業(yè)主控制工程造價的目標(biāo)。

充分發(fā)揮工程監(jiān)理在項目管理中的作用，最重要的是要明確建設(shè)單位和監(jiān)理單位相互的責(zé)任，每一方都要明白自己該干什么？不該干什么？建設(shè)單位要充分授權(quán)予監(jiān)理，不要該監(jiān)理做的工作也由建設(shè)單位去做。目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般都會設(shè)置自己的工程管理部，相應(yīng)的開發(fā)項目也會配備自己的工程管理班子。這樣往往在項目的實施過程中，形成了兩套人馬管一個項目。如果監(jiān)理的管理項目的水平過硬的話，完全可以放手讓他們?nèi)徒ㄔO(shè)單位進行成本、工期、質(zhì)量的控制，建設(shè)單位只是按監(jiān)理合同對他們進行相應(yīng)的控制考核即可。這樣即可以保證項目的各項目標(biāo)的完成，還能節(jié)省建設(shè)單位的管理費用的支出。

4 結(jié)語

商品住宅成本與其價格密切關(guān)聯(lián)，對價格的一向關(guān)心往往會導(dǎo)致人們對商品住宅成本的熱心。因此，商品住宅成本控制也就成為人們的關(guān)注焦點。由于我國商品住宅成本控制還不規(guī)范、計算手段相對落后，商品住宅成本控制還存在許多問題和不足，本論文主要是對高層住宅工程的成本進行了分析探討，這是對商品住宅成本控制的一次有益探討與嘗試，因而是值得推廣和借鑒的。

參考文獻：

[1]張鳴,顏昌軍.成本戰(zhàn)略管理[M].北京:清華大學(xué)出版社,2006.

住宅成本控制范文第2篇

關(guān)鍵詞：住宅建設(shè)；項目；投資；成本

住宅建設(shè)項目的特點為施工周期長、投資范圍大、資金構(gòu)成多樣化、項目環(huán)節(jié)多、外界影響因素多等[1]，導(dǎo)致投資的管理與成本的控制過程是變化的，包含了對投資計劃的剖析及驗證，還有后續(xù)執(zhí)行情況的追蹤、檢驗、分析和評價，及時觀察出其過程中產(chǎn)生的偏差并分析其原因，從而采取有效的針對措施，使項目建設(shè)獲得預(yù)期的投資效益和社會效益。住宅建設(shè)過程的項目決策、設(shè)計、招標(biāo)和施工階段四個階段，都要根據(jù)目標(biāo)值，采取一定的方式方法，做出投資與成本的控制。此外，為適當(dāng)?shù)靥岣咦≌ㄔO(shè)質(zhì)量上的可靠性，應(yīng)盡量控制相應(yīng)的成本，實現(xiàn)質(zhì)量與成本的最佳結(jié)合。

1項目決策階段的控制策略

項目決策起到龍頭作用，不同的決策目標(biāo)和問題因為決策者的不同會產(chǎn)生差異，但總原則在于科學(xué)、民主，遵循決策程序，完善前期工作，便于準(zhǔn)備判斷。首先，要基于項目做出市場調(diào)查，預(yù)測其前景并分析走向；其次，提出項目方案，作出投資成本的估算；最后，比較各種方案并作出取舍。投資決策的準(zhǔn)確與否，關(guān)系到住宅項目建設(shè)的投資成本及收益，估算值還決定了項目開發(fā)投資管理目標(biāo)的限額，更是貫穿項目整個過程，對其后的圖紙設(shè)計、招標(biāo)和施工階段的投資成本也有控制作用[1]。住宅建設(shè)項目從計劃、構(gòu)想起，通過可行性的研究，再進行項目設(shè)計、招標(biāo)和施工，到最后的竣工驗收，前期的決策工作對投資成本的控制有非常重要的作用。所以，科學(xué)有效地把項目決策工作做好，可減少投資的失誤、提高建設(shè)項目的綜合性效益。

2設(shè)計階段的控制策略

設(shè)計階段在投資的成本控制中最為重要，設(shè)計中技術(shù)的應(yīng)用直接影響成本的控制，有重要的經(jīng)濟意義。設(shè)計應(yīng)在滿足工程質(zhì)量和功能的前提下，做好投資預(yù)控的計算。

2.1選擇最佳設(shè)計單位及方案

建設(shè)單位應(yīng)對設(shè)計方案做出綜合對比分析并得出性價比最優(yōu)的方案。選擇過程中，應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)前實際情形，全面考慮決策階段中所得出的市場定位、規(guī)模、功能要求、房型組合等因素，學(xué)會運用先進技術(shù)的來減少工程造價。工程中多采用招標(biāo)和方案競選的方式來選擇最終設(shè)計，在保證住宅的功能、質(zhì)量、項目的工期控制等目標(biāo)的前提下，實現(xiàn)投資控制目標(biāo)。

2.2實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計

實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計就是依據(jù)行業(yè)技術(shù)規(guī)范進行設(shè)計，采用標(biāo)準(zhǔn)化圖樣、統(tǒng)一的建筑參數(shù)等，如住宅柱網(wǎng)、層高及其他構(gòu)件的參數(shù)、尺寸應(yīng)盡量統(tǒng)一。這樣可以加快工程進度、節(jié)省材料，從而能夠準(zhǔn)確地控制住宅建設(shè)項目設(shè)計階段的投資成本。這就要求設(shè)計單位同建設(shè)單位做好詳盡的溝通，知悉住宅項目的建設(shè)規(guī)模及功能要求，從而選擇合理的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化的要求，確定住宅面積分配、功能分區(qū)及使用材料、裝修標(biāo)準(zhǔn)，從而控制住宅單位面積成本。

2.3推行限額設(shè)計

限額設(shè)計即用確定的投資估算來控制初步的設(shè)計，將設(shè)計得出的投資額和工程量細(xì)分到各單項、單位、分部分項工程，分項工程的設(shè)計不要超出限額，使項目的總投資控制在設(shè)計階段。住宅項目在決策和設(shè)計階段都要有明確的限額投資目標(biāo)，施工階段更嚴(yán)格地控制設(shè)計的變更，嚴(yán)格控制工程造價。此外，應(yīng)采用同一造價指標(biāo)分配各階段、各專業(yè)的限額，盡量避免價格變動影響設(shè)計。

3項目招標(biāo)階段的控制策略

工程招標(biāo)是目前競爭最充分的采購手段，但必須要做到公平、公正、公開，使得選出的中標(biāo)人是眾多投標(biāo)人中非常優(yōu)秀的，從而能夠節(jié)省投資，得到高質(zhì)量的工程和服務(wù)。因此在住宅建設(shè)項目工程的采購過程中，招標(biāo)為首要考慮的方式。然而，由于招投標(biāo)過程中舞弊現(xiàn)象仍較多，我國的市場監(jiān)管方面亟需改善，所以在確保建設(shè)項目本身利益前提下，需做好幾個方面，首先需對投標(biāo)人進行資格審查，包括投標(biāo)人的資質(zhì)、技術(shù)、業(yè)績、管理及資信方面，排除一部分不合要求的投標(biāo)人，讓施工信用良好、質(zhì)量可靠的施工承包商和供應(yīng)商獲得名額，對建設(shè)單位進行工程造價管理和住宅建設(shè)的投資是十分好的；其次進行評標(biāo)，本著“公平、公正、科學(xué)、擇優(yōu)”的精神，分析比較和評審?fù)稑?biāo)文件，推薦中標(biāo)候選人；然后是工程承包合同的簽訂，主要的合同條款需要明確，使自己的權(quán)益得到最大的維護，有效控制建設(shè)成本，并且合同結(jié)算方法也要初步地明確，合同價變更時的措施，材料、設(shè)備供應(yīng)要求，分包工程如何進行管理等，避免產(chǎn)生“低報價、高索賠”的問題[2]。

4項目施工階段的控制策略

施工階段對于控制投資成本非常重要，投資的落實階段就從施工開始。在施工過程中，首先要對投資目標(biāo)進行動態(tài)控制，定期對實際投資與目標(biāo)之間進行比較，找出偏差值，對偏差原因進行分析，及時采取措施進行控制。以數(shù)量分析為基礎(chǔ)，偏差通?？煞譃椋和顿Y增多且工期延期、投資增多但工期提前、工期拖延但投資減少、工期提前且投資減少；其次對工程變更與合同價款及時調(diào)整，由于項目施工周期長，受客觀因素影響較大，實際情況與招投標(biāo)時會有一些變更，當(dāng)這種情況發(fā)生時，需要盡快進行變更，并且盡快進行落實。然后對施工階段的索賠問題也要加以控制，當(dāng)發(fā)生工程索賠后，需要以合同為標(biāo)準(zhǔn)，盡快合理地進行處理，同時也要加強控制，盡可能使索賠減少；最后在竣工結(jié)算階段，工程竣工結(jié)算的工作審查，建設(shè)和監(jiān)理單位要緊密配合，對于合同條款、隱蔽工程驗收記錄、設(shè)計變更簽證、工程量、定額單價、各項費用進行核實，避免各類計算失誤[3]，嚴(yán)格把關(guān)竣工結(jié)算的真實性和準(zhǔn)確性。

5結(jié)束語

總而言之，住宅建設(shè)項目的投資與控制，要求建設(shè)單位方可以建立好全面的投資和控制體系，在住宅項目建設(shè)的每一個階段，采取科學(xué)有效的方式方法，優(yōu)化項目的策劃階段、設(shè)計圖紙的方案、資源配置的方案和施工組織的方案，運用動態(tài)控制的方式，把住宅建設(shè)項目的投資成本控制在預(yù)控的限額以內(nèi)，保證住宅建設(shè)項目的質(zhì)量、工期和成本達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)值，從而獲得整個工程的經(jīng)濟效益。

參考文獻：

[1]趙丹.我國新農(nóng)村住宅建設(shè)投融資模式及保障機制研究[D].北京交通大學(xué),2014.

[2]郭一斌.基于住宅項目特征的價格與成本實證研究[D].天津大學(xué),2013.

住宅成本控制范文第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本控制；設(shè)計階段

住宅房地產(chǎn)投資項目的成本管理的核心要求就是將提供市場所需的住宅產(chǎn)品的成本控制至最低水平。房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資成本控制需要貫穿于整個房地產(chǎn)開發(fā)全過程中。房地產(chǎn)投資項目的開發(fā)周期從房地產(chǎn)投資決策階段、勘察設(shè)計階段、施工前期準(zhǔn)備階段、施工實施階段、竣工驗收階段到房地產(chǎn)運營和售后服務(wù)階段。所以要控制房地產(chǎn)開發(fā)成本就需要對房地產(chǎn)開發(fā)所涉及到各個因素進行科學(xué)合理的管理思路。設(shè)計階段是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理的關(guān)鍵因素之一，也是與施工成本直接相關(guān)的原投所在。本文所述的設(shè)計階段主要指的是房地產(chǎn)開發(fā)項目的初步設(shè)計、結(jié)構(gòu)設(shè)計和施工圖設(shè)計的成本控制。

1、住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的組成概述

住宅房地產(chǎn)項目的成本管理的對象指的是住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目在整個開發(fā)建設(shè)周期內(nèi)所花費的所有費用的總和。這里面的費用主要包括土地出讓金、拆遷安置費、前期工程費、建筑安裝工程費用和配套費以及開發(fā)間接費用等，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本在會計財務(wù)核算上主要包括以上六個項目所發(fā)射的費用。

以下是關(guān)于上述六項成本名稱的概述。

前期工程費是指的土地在開發(fā)前的現(xiàn)場踏勘、規(guī)劃設(shè)計和可行性研究等費用?；A(chǔ)設(shè)施費包括房地產(chǎn)開發(fā)過程中所需要的水、電、氣、排污、照明、環(huán)衛(wèi)以及道路設(shè)施等所需的基礎(chǔ)建設(shè)費用。建筑啊安裝工程費用就指的是房地開發(fā)項目在施工實施階段所發(fā)生的人工費用和設(shè)備費用。配套設(shè)施費主要指的是房地產(chǎn)開發(fā)項目所需不能有償轉(zhuǎn)讓的公共設(shè)施所需的費用。開發(fā)間接費指的是房地產(chǎn)內(nèi)部會計部門參與到項目開發(fā)過程中而產(chǎn)生的各種間接的費用，包括工作人員的薪資福利、設(shè)備維修與折舊費、辦公及日常水電花費等等。企業(yè)期間費主要指的是銷售費、管理以及財務(wù)費用，這一般不計入開發(fā)的成本中，而是將其作為當(dāng)前的損益來看待。

2、住宅樓房地產(chǎn)開發(fā)項目投資成本的特點

住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目與其它的生產(chǎn)性投資項目相比較，具有的明顯特點就是投資周期長、資金流量大且隨著市場的變化而具有較大的風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本則具有以下特點：

首先是房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本的項目過繁雜。投資周期較長，所發(fā)生的費用在各個階段所進行的核算內(nèi)容不夠平衡，而住宅房地產(chǎn)項目在區(qū)域范圍內(nèi)具有一定的唯一性，容易發(fā)生成本亂攤亂擠的現(xiàn)象。

其次是房地產(chǎn)開發(fā)成本有較大的波動性。房地產(chǎn)項目受到國家宏觀政策、環(huán)境變化、市場規(guī)律的影響很明顯，而這些因素本身具有較大的波動性，所以房地產(chǎn)開發(fā)成本的波動性也較大。

再次就是房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資成本具有較大的可塑性。房地產(chǎn)開發(fā)項目所出的環(huán)境與地段的不同，其所含的各種費用沒有相對統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而使得需要企業(yè)對公共關(guān)系的合理把握來充分塑造更加合理的成本空間。

3、影響住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的主要因素

房地產(chǎn)開發(fā)的成本的影響因素與其自身的特點是息息相關(guān)的，以下就其主要影響因素作出分析：

首先是土地開發(fā)所發(fā)生的費用。因為土地的開發(fā)成本的高低主要體現(xiàn)在房地產(chǎn)商品的產(chǎn)出率上，由于土地征用過程中遇到拆遷安置和公共服務(wù)的要求所帶來的成本，而使得房地產(chǎn)開發(fā)項目的商品產(chǎn)出率都不可能做到百分百，因此土地開發(fā)的費用對房地產(chǎn)開發(fā)成本具有較大的影響。

其次是房地產(chǎn)開發(fā)項目受市場因素影響較大，施工成本受施工工藝和技術(shù)、設(shè)備的選擇、材料的市場價格的影響是最明顯的，需要房地產(chǎn)企業(yè)在滿足建筑質(zhì)量的前期下，盡量控制建安成本。

最后是期間費用。房地產(chǎn)開發(fā)項目由于其較大資金周轉(zhuǎn)要求，但其投資周期較長，使得較大比例的資金需要通過銀行貸款，從而帶來較高的利息支出成本，而資金周轉(zhuǎn)在物價上漲的市場環(huán)境下增加了貶值量，即產(chǎn)生了通脹成本。

4、設(shè)計階段控制住宅樓房地產(chǎn)項目投資成本的影響分析

4.1 住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的特點

住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目設(shè)計階段的成本控制具有如下特點：

一方面，住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的全過程包括以下四個階段：評估、決策、設(shè)計、實施。由此可以看出，項目設(shè)計階段承上啟下，具有銜接的重要作用。只有經(jīng)過設(shè)計，決策才能變成設(shè)想。

另一方面，住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目投資控制中，設(shè)計階段起著關(guān)鍵作用。換言之，即使是工程項目方案中很細(xì)微的內(nèi)容都會牽扯到工程量的時間標(biāo)準(zhǔn)、裝修標(biāo)準(zhǔn)等等。從這個角度來說，設(shè)計階段不僅對建設(shè)規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)起著規(guī)范作用。對項目的投資規(guī)模還能起到規(guī)范作用。

總體來說，住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的四個階段中，設(shè)計階段對建設(shè)項目成本的影響最大。所以施工前的決策階段和設(shè)計階段很關(guān)鍵，設(shè)計人員應(yīng)該將控制投資融入到自己的設(shè)計過程中。設(shè)計階段影響大，但是在整個過程中也最難控制。因為設(shè)計單位、設(shè)計人員的愛好、水平和習(xí)慣不同都會有影響。相對于設(shè)計單位來說，建設(shè)單位就顯示比較被動。

4.2 設(shè)計階段住宅房地產(chǎn)開發(fā)項目成本的影響分析

建筑設(shè)計階段在降低造價的過程中起重要的作用。當(dāng)具體的方案用圖紙表示出來時，很多東西像功能、實施的方案以及投入因素就大致確定了。好的設(shè)計方案不但能降低成本、保障項目的進度；而且對商品房的銷售也有益。

其一，設(shè)計合理才能控制成本。設(shè)計階段具有投入比例小，作用大的特點。設(shè)計上必須同時考慮技術(shù)和經(jīng)濟，對方案不斷優(yōu)化，才能真正有效的控制項目成本。其二，好的設(shè)計方案是商品房的開發(fā)中的一大賣點。概括起來，房地產(chǎn)成本的影響因素有：

（1）小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計。在小區(qū)的用地面積能反映地利用率和經(jīng)濟性，在影響地產(chǎn)住宅小區(qū)的眾多因素中，用地指標(biāo)起著很重要的作用。

（2）住宅建筑的平面布置。平面布置不同造價也會不同。

（3）住宅單元的組成、戶型和住戶面積。結(jié)構(gòu)面積系數(shù)越小越經(jīng)濟。住宅建筑不僅需要降低成本，也要考慮用戶的需求和經(jīng)濟水平，只有這樣才能促進銷售。

（4）住宅的層高和凈高。層高和警告要依據(jù)用戶的需求不同靈活調(diào)整。

（5）合適的住宅的層數(shù)。層次越高，居民密度、工程管道都會減少。不同的層次有自己的有點和缺點，要根據(jù)需要來確定層次。

（6）合理的戶型和住戶面積。戶型通常由人們的生活水平和使用情況來確定，目前主要以二室戶為主。

（7）選擇合理的建筑結(jié)構(gòu)體系。目前有三類建筑結(jié)構(gòu)：全裝配式、大模結(jié)構(gòu)、裝配整體式結(jié)構(gòu)。

5、結(jié)語

房設(shè)計階段地產(chǎn)開發(fā)項目的成本管理的主要思路包括如下幾條：對所有的設(shè)計階段成本發(fā)生項目進行詳細(xì)的策劃；通過招標(biāo)的方式選擇合適的設(shè)計方；加強設(shè)計合同的管理，對設(shè)計進度和費用作出合理的確定；引進設(shè)計第三方機構(gòu)加強質(zhì)量管理等措施，另外采用多個設(shè)計方案優(yōu)選、限額設(shè)計等方法和理論分析對開發(fā)成本進行控制。由于房地產(chǎn)開發(fā)工程項目的成本管理本身就是一個繁雜的工作，設(shè)計階段作為其一部分也是一個相對獨立的復(fù)雜的工程，所涉及的專業(yè)范圍很廣，參與方還包括開發(fā)商、設(shè)計單位、監(jiān)理方以及施工企業(yè)，此外還需要與政府部門進行相關(guān)的溝通工作。所以在房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計階段進行成本控制，還需要與參與各相關(guān)單位進行配合，全面控制房地產(chǎn)開發(fā)項目的設(shè)計階段所產(chǎn)生的成本。

住宅成本控制范文第4篇

關(guān)鍵詞：園林工程 質(zhì)量 成本

越來越多的成熟小區(qū)的建設(shè)帶動了園林工程的繁榮。過去的一片草，幾棵樹的綠化點綴已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿足不了社會的進步發(fā)展與人民的審美觀，隨著人民文化素質(zhì)與生活質(zhì)量的提高，大家選購房子的同時不僅僅對小區(qū)周邊的教育、醫(yī)療、車站、地理位置等因素所左右，也對小區(qū)內(nèi)的園林工程占有很大的參考因素。建造一片宜觀、宜玩、節(jié)能減排的生態(tài)小區(qū)更適應(yīng)社會的和諧，更符合國內(nèi)的發(fā)展與趨勢。完美的生活空間不僅僅在書中，優(yōu)美舒適的小區(qū)內(nèi)的園林工程又怎么比不上陶淵明的“桃花源”呢。本文就園林工程中如何在節(jié)約生產(chǎn)成本的同時進一步提高施工質(zhì)量的措施提出一些觀點。

明確園林的定義：園林是由一個個、一組組不同的景觀組成的，這些景觀不是以獨立的形式出現(xiàn)的，是由設(shè)計者把各景物按照一定的設(shè)計要求有機地組織起來的。

施工項目中的管理很重要，必須要求強化組織協(xié)調(diào)工作，由于施工項目的一次性，施工人員的流動性和作業(yè)的露天性，以及項目中涉及到的經(jīng)濟關(guān)系，技術(shù)關(guān)系，行政和法律關(guān)系的復(fù)雜性，使其管理中的組織協(xié)調(diào)性艱難多變，必須通過協(xié)調(diào)的方法，才能保證工程的順利進行，主要方法是配備固定得力的施工人員及計劃、質(zhì)量、安全、材料、機械、成本核算等方面的專業(yè)人員。

1 施工項目的成本控制

在項目的實施過程中，對影響成本的各種因素加強管理，在費用消耗過程中，將實際發(fā)生的耗費嚴(yán)格控制在成本計劃標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，及時揭示與反饋，堵塞和解決施工過程中的損失和浪費，使之達(dá)到甚至超過預(yù)定的成本目標(biāo)。成本控制內(nèi)容主要包括三點：

1.1 落實并檢查成本責(zé)任制的組織工作。項目經(jīng)理部必須建立以成本工程師負(fù)責(zé)的成本責(zé)任制，制定制度落實到各部門及班組，充分調(diào)動各方面增收節(jié)支。

1.2 費用開支的日?？刂疲鞴艹杀镜穆毮懿块T，嚴(yán)格控制生產(chǎn)中的各項費用，其中主要費用是材料、工資、設(shè)備等，計算其差異及時反饋加以解決。

1.3 分項工程的日常核算工作，使用記賬、算賬、報賬等核算方法，對生產(chǎn)耗費和產(chǎn)品成本進行核算提供費用開支和成本資料。

項目成本采用技術(shù)、經(jīng)濟、組織措施控制法。因項目在施工過程中，影響成本的因素很多，項目經(jīng)理部對成本控制和監(jiān)督應(yīng)從投標(biāo)報價開始，知道工程項目施工合同終止的全過程中都要進行成本控制因此項目經(jīng)理部必須有成本工程師擔(dān)任項目成本控制者。從技術(shù)措施層面來看，項目經(jīng)理部應(yīng)對施工準(zhǔn)備、過程、竣工驗收三個階段中的有關(guān)技術(shù)方面的方案，新工藝，新技術(shù)的采用，提高質(zhì)量，降低成本的措施，都要進行研究比較，來控制成本。從經(jīng)濟措施來看，必須對已施工預(yù)算為基礎(chǔ)的計劃成本不斷地與項目的預(yù)算成本。實際成本進行比較分析，嚴(yán)格審核各項費用的支出，減少開支。從組織措施來看，為保證工程項目成本的貫徹執(zhí)行，必須建立和健全項目的成本管理機制，將專職的預(yù)算員成本員安排到工地上。明確項目的成本責(zé)任制落實到項目管理班子全體人員，是工程項目形成一個群管成網(wǎng)，專管成線，責(zé)任分明，分工合理的項目成本管理機制。

2 具體施工中為加強施工質(zhì)量還應(yīng)注意的幾個問題

2.1 施工人員應(yīng)掌握設(shè)計意圖，進行工程準(zhǔn)備。施工人員與設(shè)計單位應(yīng)進行技術(shù)交底并對現(xiàn)場進行核對。開工前還要編制施工計劃書，其中包括：施工程序和進度計劃；各工序的用工數(shù)量；工程材料進度表；機械、車輛及工具使用計劃；施工措施安全措施；施工預(yù)算。這些都是保證日后工程順利開展的必要條件。園林工程，應(yīng)在主要建筑物、地下管線、道路工程等主體工程完成后進行，以免產(chǎn)生破壞進行不必要的浪費財力的二次返修返工。

2.2 種植前的土壤應(yīng)該進行化驗分析，采取符合的消毒、施肥等措施。種植土壤的厚度應(yīng)符合規(guī)范中所規(guī)定的數(shù)值。草坪花卉的種植地，應(yīng)該施足基肥翻耕耙平去除雜物。對于種植地上不合格的土壤，均應(yīng)設(shè)計規(guī)定，采用土壤改良或采用客土的技術(shù)措施。

2.3 種植穴的開挖應(yīng)該向有關(guān)單位了解地下管線或隱蔽物的埋設(shè)狀況，不免損壞造成工期延誤與資金的浪費。開挖前的定點放線，位置必須準(zhǔn)確，標(biāo)記明顯，利與施工。土層干燥的情況下應(yīng)與種植前浸穴。開挖后應(yīng)施有機肥作為基肥，為日后苗木的成長打好根基。

2.4 苗木的選擇，種植材料必須根系發(fā)達(dá)，生長茁壯，無病蟲害，對于外地引進的植物應(yīng)有合格證，發(fā)芽率傳達(dá)到90%以上。苗木運輸量應(yīng)根據(jù)重質(zhì)量來確定，苗木運到后應(yīng)及時栽種。苗木在卸車時應(yīng)輕吊輕放，不得損害和造成散球。對于珍貴和非種植季節(jié)的苗木，應(yīng)在合適的季節(jié)，用容器假植。

2.5 種植前應(yīng)進行苗木的根系修建，除掉劈裂跟，病蟲根，并對樹冠修建，保持地上地下平衡。應(yīng)根據(jù)樹木的習(xí)性和當(dāng)?shù)氐牡臍夂驐l件，選擇最適宜的種植時期種植，這樣可以最大限度的保證植物的成活率。對于北方來講草坪的在制宜選擇在春、夏、秋進行各類花卉種植時在晴朗天氣、春秋季節(jié)、最高氣溫25℃以下時可全天種植當(dāng)氣溫高于25℃時，應(yīng)避開中午高溫天氣。種植后的植物需水量應(yīng)根據(jù)植物習(xí)性適當(dāng)澆水。

2.6 種植后應(yīng)在略大于種植穴直徑的周圍，筑成高10-15cm的灌水土堰，且不得漏水。種植樹木應(yīng)在當(dāng)日澆透第一遍水，以后根據(jù)情況及時補水，北方地區(qū)不能少于三遍。澆水時應(yīng)避免水流過急直接沖刷根系，澆水后土壤出現(xiàn)沉降，有時會使樹木導(dǎo)致傾斜，必須及時扶正培土。對于胸徑5cm以上喬木，須有支柱固定。綁扎處應(yīng)夾墊物，樹干需保持直立，不得傾斜。

2.7 綠地的給水和噴灌的施工應(yīng)符合：管道的基礎(chǔ)應(yīng)堅實，不能鋪設(shè)在凍土或未經(jīng)處理的松散地面上；管道套箍，接口牢固緊密，對口間隙準(zhǔn)確；鋪設(shè)管道后要進行水壓試驗，檢查是否有露水點；管道溝槽回填后應(yīng)進行分層夯實避免日后出現(xiàn)沉降。另，排水坡度應(yīng)符合標(biāo)準(zhǔn)要求；排水管覆土深度應(yīng)根據(jù)雨水井與連接管的坡度、冰凍深度、外部荷載確定覆土深度不宜小于50cm。

住宅成本控制范文第5篇

【關(guān)鍵詞】建設(shè)結(jié)構(gòu)；成本控制；建設(shè)設(shè)計

住宅已經(jīng)成為當(dāng)下建筑行業(yè)中的經(jīng)濟重點，也是我國社會主義發(fā)展過程中民生問題的重點，如何有效提高住宅的建設(shè)質(zhì)量、降低住宅建設(shè)的成本投入就成為住宅建設(shè)商們所重點探討的問題，對穩(wěn)定國內(nèi)房價、增強國內(nèi)經(jīng)濟綜合發(fā)展力量有著不可輕視的作用。誠然建筑設(shè)計是一個建筑物的核心靈魂，良好的建筑設(shè)計不僅能夠加快建設(shè)過程的速度、提升建筑加工的品質(zhì)，更重要的是，一個優(yōu)秀的建筑設(shè)計框架能夠使建設(shè)成本最大程度的降低，使建筑的經(jīng)濟利益產(chǎn)出最大程度的提升

一、建筑設(shè)計和住宅造價控制的現(xiàn)狀以及常見的問題

（一）建筑設(shè)計過程中沒有足夠的整體意識。當(dāng)下的建筑行業(yè)中有一個普遍存在的問題，對建筑設(shè)計和造價控制的整體觀念不強，我們就當(dāng)下建設(shè)工作的一般流程來看，可以將建設(shè)工作分為三個主要步驟：工程項目的規(guī)劃、工程項目的施工、工程項目的審核，其中工程項目的規(guī)劃中包括了工程內(nèi)容的決策以及工程項目的設(shè)計者兩個階段，而往往投資商所認(rèn)為的工程造價的成本控制僅僅是限于工程項目規(guī)劃這一階段，導(dǎo)致為了降低成本投入以及加強對建設(shè)造價的控制而縮減設(shè)計投入預(yù)算、控制設(shè)計項目等內(nèi)容，這就導(dǎo)致建筑工程從一開始就產(chǎn)生的嚴(yán)重偏差與質(zhì)量隱患。然而造價成本控制是要貫穿于建筑工作的全過程，包括對建設(shè)內(nèi)容的確立、建設(shè)工程圖紙的設(shè)計以及施工中的各個環(huán)節(jié)中，相對于降低成本而言，造價控制的重點是放在控制這一主題上。

（二）施工建設(shè)全階段對設(shè)計工作的重視度不夠。在當(dāng)前的建筑行業(yè)中，對建設(shè)設(shè)計的成本投入大概僅占建設(shè)總費用的百分之一不到，然而建筑設(shè)計的影響對貫穿于建筑施工過程的始終，嚴(yán)重的則會影響到建筑使用過程中的安全性。然而建筑設(shè)計這一重要內(nèi)容卻普遍得不到開發(fā)商們的重視，常常一眼帶過，對建設(shè)結(jié)構(gòu)、設(shè)計結(jié)構(gòu)審查力度不夠，沒有科學(xué)完整的審核流程，施工者與設(shè)計之間沒有有效的交流，審核結(jié)構(gòu)這一重要工作內(nèi)容沒有工程的管理者、施工代表到場等等，這一系列問題都將對設(shè)計圖紙產(chǎn)生不可靠、不安全性，使設(shè)計圖紙無法更切合、更細(xì)致的滿足建設(shè)工作的需要，設(shè)計圖紙的設(shè)計結(jié)果無法完全地表現(xiàn)出設(shè)計意圖，而且建筑設(shè)計圖根本無法發(fā)揮出其有的建筑造價控制作用。

二、如何加強建筑設(shè)計對住宅造價的控制力

（一）正確選定建筑的結(jié)構(gòu)。建筑結(jié)構(gòu)是一個建筑的脊梁，在設(shè)計過程中科學(xué)、合理地選定建筑的結(jié)構(gòu)有助于使建筑工程得到更優(yōu)質(zhì)的建設(shè)結(jié)果，使建設(shè)投入成本、建設(shè)過程中的變更成本、建設(shè)施工過程中的維修維護成本等得到大大地降低。一般而言，住宅建筑的結(jié)構(gòu)可以分為豎直方向架構(gòu)體系和水平方向架構(gòu)體系，豎直方向架構(gòu)體系包括了建筑的框架架構(gòu)、砌體的架構(gòu)、剪力墻的架構(gòu)以及異性材料的架構(gòu)等等一系列內(nèi)容；而水平方向的住宅架構(gòu)主要強調(diào)住宅的梁結(jié)構(gòu)框架和板結(jié)構(gòu)框架。在設(shè)計過程中對建設(shè)環(huán)境、建設(shè)材料等進行綜合考量，決不能讓建筑的設(shè)計者閉門造車，要結(jié)合以往的建設(shè)施工經(jīng)驗以及對建設(shè)環(huán)境、住宅設(shè)計結(jié)果總要求、住宅使用總要求等建設(shè)使用中的各個方面要求有效整合、統(tǒng)一規(guī)劃，努力達(dá)到最佳的投入成本控制的目的。住宅建筑架構(gòu)的確立是住宅設(shè)計和建造過程的最基本內(nèi)容，是利用建筑設(shè)計來達(dá)到住宅造價成本控制的第一步。

（二）通過對建筑施工環(huán)境的考察，選擇最適合的形式。住宅的基礎(chǔ)形式在工程的總造價中占有重要比例，大概有三分之一之多，所以選擇合理的住宅基礎(chǔ)形式是控制建筑工程造價的重要因素。并且，選擇合理的住宅基礎(chǔ)形式有利于縮短工程周期，使工程的進展更快捷、有效。在建筑工程的實際操作中，對于在軟土地上打地基的高層或小高層建筑，應(yīng)采用短肢剪力墻的形式，并且它的基礎(chǔ)住宅形式應(yīng)使用條形基礎(chǔ)或筏板基礎(chǔ)。在選擇打地基時用的木樁形狀時，可以根據(jù)筏板的厚度及基礎(chǔ)梁截面的尺寸對樁的影響，通過選擇承重力較強的單樁型號和軸線布置形式，減少直接受力，從而達(dá)到對基礎(chǔ)負(fù)荷降低的目的。

（三）根據(jù)現(xiàn)場的施工環(huán)境、建筑單位的實際情況，選擇合理的上部結(jié)構(gòu)體系，確定組成構(gòu)件。建筑單位在建筑過程中是否能科學(xué)選擇建筑材料，對建筑工程的整體造價有著深遠(yuǎn)的影響，合理的選擇上部結(jié)構(gòu)的用料，可以在方案的設(shè)計上對總工程的成本控制起到重要作用。而構(gòu)建的截面材料，由于上部的使用功能不同也會有所差別。無梁式結(jié)構(gòu)在建筑過程中不易受層高限制，因此廣泛應(yīng)用在高層建筑設(shè)計中，但是建筑成本也會相應(yīng)增加。另外，還有一類上部結(jié)構(gòu)被稱為預(yù)應(yīng)力混凝土平板，它的產(chǎn)生是為了控制樓層的實際高度，能接受的跨越長度有9米之多，將樓蓋的跨度問題有效的解決了，并被廣泛使用，但同時所需要的建筑成本也很昂貴。

三、總結(jié)：

總之，在我國的建筑行業(yè)發(fā)展中，根據(jù)建筑業(yè)的工作人員多年的工作經(jīng)驗，使用不科學(xué)、不合理、不規(guī)范的住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計圖，將嚴(yán)重影響建筑施工時的工程造價成本，并且制約了建筑行業(yè)的快速發(fā)展。因此，我們要高度重視，建筑工程的結(jié)構(gòu)設(shè)計在工程造價中的關(guān)鍵作用，根據(jù)科學(xué)的建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計圖選擇合理的住宅形式，才能有效的將產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化與配置完美的結(jié)合，使建筑行業(yè)在低成本、高效率的建設(shè)中飛速發(fā)展。

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