成本控制和管理歷來是企業(yè)管理的重心，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)亦然。本人結(jié)合多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目(如CBD重點(diǎn)工程藍(lán)堡國際公寓)的經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)了一套“成本管理方法”。該方法主要用來及時(shí)、準(zhǔn)確地反映工程成本的預(yù)算控制及執(zhí)行情況，盡量避免預(yù)算外支出，為進(jìn)一步控制成本提供標(biāo)準(zhǔn)和控制手段。成本管理方法主要融合如下內(nèi)容：合同管理、預(yù)算及資金管理、甲供材料管理。其中，預(yù)算及資金管理是核心。三者結(jié)合財(cái)務(wù)軟件的報(bào)表開發(fā)功能，相互融通，但又各有側(cè)重。

一、合同管理

公司所有重大經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的實(shí)施均從合同匯簽開始，所以合同管理工作須融合財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等各個(gè)職能部門。合同管理到位，所涉及的工程造價(jià)和材料價(jià)格合理，則成本控制就已經(jīng)有了一個(gè)很扎實(shí)的平臺(tái)。

1．合同匯簽與分類。

合同管理融合了財(cái)務(wù)、預(yù)算、工程等多個(gè)部門。成本會(huì)計(jì)在合同匯簽中側(cè)重合同資金的安排，尤其是合同款分批支付金額及間隔時(shí)間的安排，要與公司現(xiàn)有資金和未來資金計(jì)劃相統(tǒng)一，避免合同管理與資金管理脫節(jié)。采購工程師或其他專業(yè)工程師側(cè)重材料設(shè)備的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、到場時(shí)間，或工程進(jìn)度及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，避免合同管理與工程管理不協(xié)調(diào)。

結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際情況，合同分工程合同、材料合同兩大類。工程合同包括：土地征用及拆遷合同、前期工程合同、建筑安裝工程合同、基礎(chǔ)設(shè)施工程合同、公共配套工程合同、其他工程合同。材料合同包括：土建材料合同、暖通、空調(diào)設(shè)備合同、弱電材料設(shè)備合同、水電材料設(shè)備合同、機(jī)電設(shè)備(電梯)合同、裝修材料合同、其他材料設(shè)備合同。

1責(zé)任成本和責(zé)任成本管理的相關(guān)概念

1.1責(zé)任成本與責(zé)任成本管理

責(zé)任成本是指按照責(zé)任者的可控程度所歸集的應(yīng)由責(zé)任者負(fù)擔(dān)的成本。責(zé)任成本劃清了企業(yè)成本管理中的經(jīng)濟(jì)責(zé)任，體現(xiàn)了責(zé)權(quán)利一體和分級控制的思想。對某一責(zé)任中心來說，責(zé)任成本可以分為可控成本和不可控成本?？煽爻杀臼侵柑囟ㄘ?zé)任中心在特定時(shí)期能夠直接控制或影響其發(fā)生的成本。反之為不可控成本。責(zé)任成本管理中責(zé)任中心只對可控成本負(fù)責(zé)。責(zé)任成本管理是通過對成本責(zé)任的產(chǎn)生、分解、轉(zhuǎn)移、分析和考核進(jìn)行計(jì)劃與控制，實(shí)行企業(yè)的成本管理，是把成本管理與人員管理結(jié)合為一體的成本管理模式。房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任成本管理主要是在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的全過程中，分解開發(fā)項(xiàng)目的責(zé)任成本，明確各職能部門的成本責(zé)任，并制定一套考核激勵(lì)辦法，從而進(jìn)行全員、全過程的成本控制的一種成本管理方法。

1.2責(zé)任成本管理的要素

（1）責(zé)任中心。指具有一定的管理權(quán)限，并承擔(dān)相應(yīng)經(jīng)濟(jì)責(zé)任的企業(yè)內(nèi)部責(zé)任單元。它可以是一個(gè)部門，也可以是一個(gè)責(zé)任人。責(zé)任中心是責(zé)任和成本的載體，是成本責(zé)任的承擔(dān)者，也是責(zé)任成本控制的實(shí)施者。

（2）責(zé)任范圍。指每個(gè)責(zé)任中心進(jìn)行成本控制的范圍，也是責(zé)任成本所應(yīng)歸屬的責(zé)任部門的界定。責(zé)任范圍要界定清晰、合理，避免責(zé)任真空和責(zé)任重疊。

1、房地產(chǎn)開發(fā)公司成本管理存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)公司的資金，正是確保有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)得以順利并持續(xù)發(fā)展的有力保障，因此就需要針對有關(guān)的開發(fā)項(xiàng)目具體內(nèi)容制定出科學(xué)、合理的資金使用規(guī)劃，從而就可以保證該開發(fā)項(xiàng)目的有序推進(jìn)。然而在現(xiàn)階段，許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，有關(guān)企業(yè)對一些項(xiàng)目的資金使用計(jì)劃并不夠重視，通常對全部成本具有一定的規(guī)劃與預(yù)測，然而并沒有對使用資金進(jìn)行詳細(xì)地規(guī)劃或是資金使用的計(jì)劃編制欠缺科學(xué)性與合理性。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)過程中，資金規(guī)劃并沒有起到很強(qiáng)的指導(dǎo)性作用，因此項(xiàng)目資金的使用計(jì)劃變動(dòng)了比較大的變動(dòng)時(shí)，就會(huì)對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最初成本產(chǎn)生影響，最終也將給企業(yè)本身的正常經(jīng)營帶來比較大的阻礙和風(fēng)險(xiǎn)。

2、房地產(chǎn)開發(fā)公司中成本管理問題的解決方案

2.1需要形成動(dòng)態(tài)的成本管理體制

對于現(xiàn)階段我國多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，項(xiàng)目的成本管理工作就應(yīng)當(dāng)貫穿在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行的每一個(gè)環(huán)節(jié)，需要大力加強(qiáng)成本管理也就是需要對其中每一個(gè)環(huán)節(jié)的成本實(shí)時(shí)掌握，與此同時(shí)還需要采取必要措施進(jìn)行解決與處理，需要盡量形成一個(gè)全過程的動(dòng)態(tài)化管理機(jī)制。第一點(diǎn)，應(yīng)該在房地產(chǎn)開發(fā)的相關(guān)項(xiàng)目中，首先制定出科學(xué)、合理的目標(biāo)成本，之后相關(guān)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就需要根據(jù)既定的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目以及實(shí)際的市場情況而制定出具體目標(biāo)成本，這樣一來在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目實(shí)行的每一個(gè)環(huán)節(jié)中就能夠及時(shí)、有效地掌握好動(dòng)態(tài)成本以及與目標(biāo)成本之間的聯(lián)系，確保企業(yè)本身的綜合成本一直處于目標(biāo)成本的范圍之內(nèi)。第二點(diǎn)，大力加強(qiáng)對于項(xiàng)目實(shí)行過程中的動(dòng)態(tài)成本研究以及歸納，并且再將目標(biāo)成本當(dāng)做是成本管理的根本以及參照，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)目中的各個(gè)成本按照有關(guān)的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分析和研究，然后再把已經(jīng)發(fā)生的成本和目標(biāo)成本進(jìn)行分析與對比，找出之間存在的差距，最終及時(shí)地提示給企業(yè)內(nèi)部有關(guān)的業(yè)務(wù)部門運(yùn)用措施進(jìn)行項(xiàng)目成本的管理和調(diào)整。

2.2大力加強(qiáng)項(xiàng)目的合同管理

隨著中國鐵路的高速發(fā)展，鐵路非運(yùn)輸企業(yè)作為市場主體，業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大，經(jīng)營范圍持續(xù)拓展，簽訂合同數(shù)量逐年遞增。有效提高鐵路非運(yùn)輸企業(yè)合同管理工作質(zhì)量，對于維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益、增強(qiáng)企業(yè)市場信譽(yù)、依法開展經(jīng)營活動(dòng)，都具有十分重要的意義，加強(qiáng)合同管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)已成為當(dāng)務(wù)之急。

一、鐵路非運(yùn)輸企業(yè)合同管理標(biāo)準(zhǔn)化的重要意義

鐵路非運(yùn)輸企業(yè)是開展多元化經(jīng)營的產(chǎn)業(yè)活動(dòng)單位，是鐵路系統(tǒng)生產(chǎn)經(jīng)營的重要組成部分，既與運(yùn)輸主業(yè)有著密不可分的關(guān)系，又不完全依賴于運(yùn)輸主業(yè)，具有獨(dú)立經(jīng)營管理的特點(diǎn)。近年來，鐵路非運(yùn)輸企業(yè)不斷改革發(fā)展，業(yè)務(wù)范圍已涵蓋工程咨詢、項(xiàng)目管理、物流、商貿(mào)、餐飲、房地產(chǎn)開發(fā)、住宿、旅游、制造等行業(yè)，涉及的合同類型也日趨復(fù)雜。不同類別的合同，權(quán)利義務(wù)關(guān)系、付款方式、違約責(zé)任等條款都存在較大差異，需要在實(shí)踐中區(qū)別對待，有針對性地加強(qiáng)管理。通過合同管理標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)，可以把合同管理的有益經(jīng)驗(yàn)固化下來，實(shí)現(xiàn)合同管理制度機(jī)制、基本程序的規(guī)范性和統(tǒng)一性，從而降低企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)合同管理的高效化運(yùn)作，進(jìn)而有效保障鐵路非運(yùn)輸企業(yè)的合法權(quán)益和良性發(fā)展。

二、鐵路非運(yùn)輸企業(yè)合同管理標(biāo)準(zhǔn)化的主要形式

1．合同管理組織體系的標(biāo)準(zhǔn)化。主要包括兩個(gè)方面：一是明確合同歸口管理部門，對于企業(yè)內(nèi)部所涉及的所有合同，設(shè)立統(tǒng)一的歸口管理機(jī)構(gòu)，減少合同管理方面的組織制約，優(yōu)化管理方式方法，提升合同管理工作質(zhì)量。二是明確合同項(xiàng)目協(xié)作部門，結(jié)合企業(yè)經(jīng)營實(shí)際設(shè)立合同類別和項(xiàng)目，以合同為中介連接項(xiàng)目涉及的相關(guān)業(yè)務(wù)部門，明確一名企業(yè)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)日常統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，督導(dǎo)合同業(yè)務(wù)上游部門及時(shí)做好合同簽訂的準(zhǔn)備工作，督促合同業(yè)務(wù)下游部門及時(shí)開展談判和簽約。

2．合同管理運(yùn)行程序的標(biāo)準(zhǔn)化。主要包括兩個(gè)方面：一是合同管理流程的科學(xué)性，力求層次分明、井然有序，不同環(huán)節(jié)均可責(zé)任到部門、到人員，相互之間職責(zé)界限清晰，日常管理無盲區(qū)死角。二是合同管理部門的聯(lián)動(dòng)性，合同管理相關(guān)部門雖然分工不同，但存在著相互聯(lián)動(dòng)、相互制約的關(guān)系，要通過合同管理職能的統(tǒng)籌規(guī)劃設(shè)置，使各相關(guān)部門在立足于本職工作的同時(shí)，也能對其他部門的合同管理工作起到監(jiān)督、糾錯(cuò)的作用。

市場經(jīng)濟(jì)是法治經(jīng)濟(jì)、契約經(jīng)濟(jì)，合同是商品經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，是商品交換的法律表現(xiàn)形式。,現(xiàn)代企業(yè)的經(jīng)濟(jì)往來，主要是通過合同形式進(jìn)行的，所以，合同管理作為現(xiàn)代企業(yè)法律顧問制度的重要內(nèi)容之一，能否實(shí)施有效管理把好合同關(guān)，是現(xiàn)化企業(yè)經(jīng)營管理成敗的一個(gè)重要因素。一、現(xiàn)代企業(yè)的合同管理機(jī)構(gòu)和管理模式首先，合同立由企業(yè)法律顧問部門管理。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)為實(shí)現(xiàn)一定的經(jīng)濟(jì)目的，明確相互權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的合同是民事合同，企業(yè)通過合同所確立的民事關(guān)系，是―種受法律保護(hù)的民事法律關(guān)系’，所以通過簽訂合同建立民事法律關(guān)系的行為是一種民事法律行為。由此可見，由于合同本身的特征，決定了合同不同于企業(yè)內(nèi)部的生產(chǎn)人事、財(cái)務(wù)等管理工作，已超越了企業(yè)自身的界限，使之成為一種受法律規(guī)范和調(diào)整的社會(huì)關(guān)系，涉及大量的法律專業(yè)問題，所以合同應(yīng)由企業(yè)法律顧問部門管理。其次，合同管理應(yīng)采取企業(yè)法律顧問部門統(tǒng)一歸口管理和各業(yè)務(wù)部門、各單位分口管理的模式。法律顧問部門作為企業(yè)合同的統(tǒng)一管理部門，對企業(yè)合同的簽訂和履行負(fù)有監(jiān)督、檢查和指導(dǎo)的職責(zé)。具體操作上，對合同實(shí)行分級、劃塊管理，各業(yè)務(wù)部門(主要有供銷、基建、技改等)和所屬各單位(主要有各個(gè)分公司、駐外機(jī)構(gòu))作為臺(tái)同二級管理單位，負(fù)責(zé)本部門、本單位的合同簽訂和履行，并向法律顧問部門定期匯報(bào)有關(guān)合同的執(zhí)行情況。這樣．企業(yè)和所屬各部門、各單位對合同的管理做到機(jī)構(gòu)、人員、制度三落實(shí)，形成完善的合同管理體系。二、合同管理的具體內(nèi)容合同關(guān)系自始至終是一種法律關(guān)系，所以現(xiàn)代企業(yè)的合同管理也應(yīng)當(dāng)是自始至終的全過程的、全方位的管理。根據(jù)多年來我國企業(yè)的合同管理實(shí)踐，合同管理應(yīng)做好如下幾項(xiàng)工作：1、建立健全規(guī)章制度。要使合同管理規(guī)范化、科學(xué)化、法律化，首先要從完善制度人手，制定切實(shí)可行的合同管理制度，使管理工作有章可循。合同管理制度的主要內(nèi)容應(yīng)包括：合同的歸口管理，合同資信調(diào)查、簽訂、審批、會(huì)簽、審查、登記、備案，法人授權(quán)委托辦法，合同示范文本管理，合同專用章管理，合同履行與糾分處理，合同定期統(tǒng)計(jì)與考核檢查，合同管理人員培訓(xùn)，合同管理獎(jiǎng)懲與掛鉤考核等。企業(yè)通過建立合同管理制度，做到管理層次清楚、職責(zé)明確、程序規(guī)范，從而使合同的簽訂、履行、考核、糾紛處理都處于有效的控制狀態(tài)。2、加強(qiáng)合同管理人員的培訓(xùn)教育。合同管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)的高低，直接影響著合同管理的質(zhì)量。通過學(xué)習(xí)培訓(xùn)，使合同管理人員掌握合同法律知識(shí)和簽約技巧，堅(jiān)持持證上崗和年檢考核制度，這不但增強(qiáng)了合同管理人員的責(zé)任感，也提高了合同法律意識(shí)。3、重大合同審查管理。企業(yè)重大合同主要有：中外合資合作合同、企業(yè)購并合同、聯(lián)營合同，獨(dú)家協(xié)議、重大技術(shù)改進(jìn)或技術(shù)引進(jìn)合同、涉及擔(dān)保的合同、房地產(chǎn)開發(fā)與交易合同等。把這些對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)和經(jīng)濟(jì)效益影響大的合同挑出來，做為合同的重點(diǎn)管理對象，從合同的項(xiàng)目論證、對方當(dāng)事資信調(diào)查、合同談判、文本起草、修改、簽約、履行或變更解除、糾紛處理的全過程，都由法律顧問部門參與，嚴(yán)格管理和控制，預(yù)防合同糾紛的發(fā)生，有效維護(hù)企業(yè)合法權(quán)益。4、履行監(jiān)督和結(jié)算管理。簽約的目的主要是保障合同的及時(shí)有效履行，防止違約行為的發(fā)生，所以；企業(yè)法律顧．問對合同的履行進(jìn)行監(jiān)督是十分必要的。通過監(jiān)督可以知道企業(yè)各類合同的履行情況，及時(shí)發(fā)現(xiàn)影響履行的原因，以便隨時(shí)向各部門反饋，排除阻礙，防止違約的發(fā)生。另外，合同結(jié)算是合同履行的主要環(huán)節(jié)和內(nèi)容，法律顧問部門同財(cái)務(wù)部門密切配合；把好合同的結(jié)算關(guān)至關(guān)重要，這既是對合同簽訂的審查，也是對合同履行的監(jiān)督，具體可采取或制定貸款支付復(fù)核程序，實(shí)施有效的管理。5、違約糾紛的及時(shí)處理。合同關(guān)系是一種法律關(guān)系，違約行為是一種違法行為，要承擔(dān)支付違約金、賠償損失或強(qiáng)制履行等法律后果。法律顧問部門審查合同時(shí)選擇合適的違約條款和糾紛處理?xiàng)l款顯得很重要，一旦發(fā)生違約情形，法律顧問要區(qū)別情況，及時(shí)采用協(xié)商，仲裁或訴訟等方式，積極維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)損失。合同管理是：企業(yè)法律顧問事務(wù)中的一項(xiàng)重要工作，它不再是簡單的要約、承諾、簽約等內(nèi)容；：而是一種全過程、全方位、科學(xué)的管理，現(xiàn)代企業(yè)若能對合同實(shí)施有效管理，將為企業(yè)管理水平和經(jīng)濟(jì)效益的提高產(chǎn)生巨大的推動(dòng)力。